دادخواست واخواهی و آثار حکم غیابی

مطابق ماده ۳۰۵ قانون آیین دادرسی مدنی محکوم علیه غایب حق دارد به حکم غیابی اعتراض نماید. این اعتراض، واخواهی نامیده می‌شود. دادخواست واخواهی در دادگاه صادر کننده حکم غیابی قابل رسیدگی است.

 

اصطلاح دادخواست واخواهی در آیین دادرسی مدنی به طور انحصاری به شکایتی گفته می‌شود که محکوم علیه (خوانده) غایب نسبت به حکم غیابی در دادگاه صادرکننده حکم مطرح می‌کند. پس واخواهی درعلم حقوق به معنای اعتراض شخص غایب، نسبت به حکمی که در دادگاه نخستین بدون اطلاع و حضور او به ضررش صادرشده باشد.

 

مستنبط ازماده ۳۰۶ قانون آیین دادرسی مدنی و تبصره‌های آن باید به نکات زیر در مورد دادخواست واخواهی حکم غیابی توجه نمود:

 

۱- مهلت واخواهی از احکام غیابی برای کسانی که مقیم کشورند بیست روز و برای کسانی که خارج از کشور اقامت دارند دوماه از تاریخ ابلاغ واقعی خواهد بود.

 

۲- واخواهی مانند تجدیدنظرخواهی اثر تعلیقی دارد. بدین معنی که تا انقضا مهلت واخواهی صدور دستور اجرای حکم ممنوع است و چنانچه در مهلت واخواهی شده باشد یا بعد از پایان مهلت، دادگاه قرار قبول دادخواست واخواهی را صادر کند، اجرای حکم تا روشن شدن نتیجه واخواهی متوقف می‌شود.

 

۳- اگر حکم ابلاغ قانونی شده باشد (یعنی حکم به شخص محکوم علیه ابلاغ نشده باشد یا ابلاغیه را در سامانه ثنا مشاهده نکرده باشد) و محکوم علیه مدعی عدم اطلاع از مفاد رأی باشد می‌تواند دادخواست واخواهی را به دادگاه صادرکننده حکم غیابی تقدیم کند. دادگاه بدواً خارج از نوبت دراین مورد رسیدگی نموده قرار رد یا قبول دادخواست را صادر می‌کند. قرار قبول دادخواست مانع اجرای حکم خواهد بود.

 

۴- چنانچه ابلاغ واقعی به شخص محکوم علیه میسر نباشد و ابلاغ قانونی به عمل آید، آن ابلاغ معتبر بوده و حکم غیابی پس از انقضای مهلت قانونی و قطعی شدن به موقع اجرای گذارده خواهد شد. اما اجرای حکم غیابی در این حالت منوط به معرفی ضامن معتبر یا اخذ تأمین مناسب از محکوم له (خواهان) خواهد بود.

 

۵- در صورتی که دادنامه یا اجرائیه به محکوم علیه غایب ابلاغ واقعی شده و نامبرده در مهلت مقرر از تاریخ ابلاغ دادنامه واخواهی نکرده باشد، اجرای حکم بدون معرفی ضامن یا اخذ تأمین به موقع اجرای گذارده خواهد شد.

 

لازم به ذکر است در حال حاضر بعد از تنظیم دادخواست واخواهی توسط محکوم علیه غایب (توصیه می‌شود واخواهی نسبت به حکم غیابی توسط وکیل یا بعد از اخذ مشاوره حقوقی تنظیم شود) جهت ثبت دادخواست واخواهی باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه شود.

 

مهلت واخواهی از احکام غیابی برای کسانی که مقیم کشورند بیست روز و برای کسانی که خارج از کشور اقامت دارند دوماه از تاریخ ابلاغ واقعی خواهد بود.

برای دریافت سند با قولنامه باید به چه مرکزی مراجعه کرد ؟

برای گرفتن سند با قولنامه باید به دفتر ثبت اسناد مراجعه نمود.

دریافت سند با قولنامه امکانپذیر است ؟

بله به راحتی ‌‌‌‌می‌توان با دارا بودن قولنامه سند دریافت کرد.

مدت زمان دریافت سند با قولنامه

دریافت سند با قولنامه به مدت زمان زیادی احتیاج ندارد و به محض اینکه مدارک ذکر شده در بالا به اداره اسناد تحویل داده شوند بازرسین اداره برای بازدید از ملک‌ به محل آن حضور ‌‌‌‌می‌یابند و تنظیم‌ سند با قولنامه نیاز به مدت زمانی مابین یک تا دو ماه دارد که با توجه به نوع ملک متفاوت خواهد بود.

سند با قولنا‌مه توسط چه کسی دریافت ‌‌‌‌می‌شود ؟

سندی که به کمک قولنامه تنظیم ‌‌‌‌می‌شود ‌‌‌‌می‌بایست توسط اشخاص زیر دریافت گردد:

 

.سازنده

اولین کسی که ملزم‌ به دریافت سند به‌‌‌‌ کمک قولنامه است مالک ‌‌‌‌می‌باشد، مالک ساختمان ‌‌‌‌می‌بایست برای ملک قولنامه‌‌‌‌‌ای خود سند دریافت کند.

 

.خریدار

اگر مالک برای ملک قولنامه‌‌‌‌‌ای خود سند دریافت نکند انجام این کار به عهده خریدار ‌‌‌‌می‌باشد که امروزه بهتر است هر فرد برای ملک قولنامه‌‌‌‌‌ای خود سند دریافت کند.

برای‌‌‌‌ گرفتن سند با قولنامه‌‌‌‌ ‌‌‌‌می‌بایست هزینه‌‌‌‌‌ای پرداخت شود ؟

برای دریافت سند با قولنامه مالک ‌‌‌‌می‌بایست هزینه معینی را به اداره ثبت اسناد پرداخت کند تا سند رسمی او تنظیم گردد. این هزینه با توجه به متراژ ملک او، موقعیت ملک و نوع آن معین ‌‌‌‌می‌شود. برای مثل اگر ملکی که قرار است برای آن سند گرفته شود یک ملک تجاری و بزرگ ‌باشد هزینه دریافت سند آن از اداره اسناد نیز بیشتر خواهد بود اما‌ گرفتن سند برای املاک مسکونی و کوچک‌تر هزینه کمتری دارد. این ‌به این دلیل است که معمولا املاک تجاری برای کسب درآمد ساخته‌‌‌‌‌ می‌شوند و برای مالک مزایای زیادی به همراه دارند. اما املاکی که مسکونی هستند برای دریافت سند معمولا به هزینه کمتری احتیاج خواهند داشت.

نحوه گرفتن سند با قولنامه

یکی از پرسش‌‌‌‌‌‌هایی که ممکن‌ است در ذهن خریداران‌ املاک‌ به وجود بیاید این است که آیا پس از خرید ملک قولنامه‌‌‌‌‌ای ‌‌‌‌می‌توانم برای ملک خود سند بگیرم؟ که در این باره باید بگوییم با دارا بودن قولنامه ملک خریدار ‌‌‌‌می‌تواند به راحتی برای آن‌ سند بگیرد.

 

برای دریافت سند مالک یا همان خریدار ‌‌‌‌می‌بایست ابتدا به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و درخواست تنظیم سند رسمی نماید. دفتردار با توجه به این درخواست او بازرسی را ‌‌‌‌می‌فرستد تا از ملک او بازدید نماید و با توجه به مشخصاتی که دارد برای آن سند تنظیم نماید.‌‌‌‌ برای درخواست تنظیم سند از دفتر ثبت اسناد ‌‌‌‌می‌بایست مدارک زیر را به این دفتر ارائه نمود:

 

.اصل شناسنامه مالک و کپی آن.

.اصل قولنامه و کپی آن.

.تصویر ملک که مشخصات آن را معین ‌‌‌‌می‌کند.

برای فسخ مبایعه نانه در صورت وجود شرایط فسخ بازهم توافق طرف مقابل شرط است‌ ؟

خیر نیاز به موافقت طرف مقابل نیست و در صورت وجود شرایط فسخ ‌‌‌می‌توان بدون حضور فرد مقابل نیز مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کرد.

اگر مال فروخته شده معیوب باشد ‌‌‌می‌توان مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کرد‌ ؟

بله فسخ مبایعه ‌نا‌مه در این مورد منع قانونی ندارد.

مبایعه ‌نا‌مه قابل فسخ نمودن است‌ ؟

بله در صورت وجود برخی شرایط ‌‌‌می‌توان این سند را فسخ کرد.

نحوه فسخ مبایعه ‌نا‌مه

برای فسخ مبایعه ‌نا‌مه ‌‌‌می‌بایست به املاک یا مرکزی که سند در آن تنظیم شده است مراجعه کرد. چنانچه شرایط فسخ‌‌‌ مبایعه ‌نا‌مه موجود باشند فرد ‌‌‌می‌تواند این سند را بدون حضور طرف مقابلش فسخ کند اما اگر شرایط موجود نباشند مثلا طرف مقابل فسخ را نپذیرد باید برای تایید فسخ به دادگاه مراجعه نمود.

امکان فسخ مبایعه نامه وجود دارد‌ ؟

یکی از سوالاتی که در مورد مبایعه ‌نا‌مه در ذهن افراد ایجاد ‌‌‌می‌شود این است که آیا ‌‌‌می‌توان این سند را فسخ نمود؟ که در این باره باید بگوییم در صورت وجود برخی شرایط ‌‌‌می‌توان مبایعه ‌نا‌مه را فسخ نمود. شرایطی که در صورت وجود آن‌ها امکان فسخ مبایعه ‌نا‌مه وجود دارد به شرح زیر هستند:

 

.اگر در مبایعه ‌نا‌مه خریدار یا شخص فروشنده اقدامی کند که طرف مقابلش فریب بخورد فردی که فریب خورده است این حق را دارد که مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کند. برای مثال اگر شخصی انگشتر مسی را به عنوان طلا بفروشد خریدار ‌‌‌می‌تواند مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کند زیرا فریب خورده است.

‌.اگر بعد از معامله خریدار متوجه شود که مال خریداری شده معیوب است طبق قانون حق فسخ مبایعه ‌نا‌مه را خواهد داشت.

.تا زمانی که خریدار و فروشنده در املاک هستند اگر از تنظیم سند مبایعه ‌نا‌مه پشیمان شوند ‌‌‌می‌توانند آن را فسخ کنند.

.چنانچه فرد فروشنده در حین تنظیم سند بگوید که مال دارای برخی ویژگی‌‌‌‌های خاص است در صورتی که چنین نباشد طبق قانون خریدار ‌‌‌می‌تواند مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کند.

.اگر بعد از تنظیم سند خریدار مبلغ مال را به فروشنده تا مدت زمان تعیین شده در مبایعه نامه پرداخت نکند فروشنده این حق را دارد که مال را به خریدار تحویل ندهد و یا حتی مبایعه ‌نا‌مه را فسخ کند.

مطالبه ضرر و زیان مندرج در مبایعه نامه

با توجه به ماده 10 قانون مدنی در صورتی که توافقات اشخاص بر خلاف قانون نباشد مورد حمایت قانون قرار می‌گیرد‌. به همین جهت وقتی که دو نفر با هم معامله می‌کنند و‌‌‌‌‌‌‌ این معامله خود را در قالب مبایعه نامه به ثبت می‌رسانند و امضا می‌کنند‌ قانون هم از آن حمایت می‌کند.

اگر طرفین با هم توافق کرده باشند که مثلا شخص الف در تاریخ‌ ……. ماشین را به آقای ب تحویل دهد و اگر‌‌‌‌‌‌‌ این کار را نکند معامله فسخ می‌شود و علاوه بر برگرداندن ثمن معامله باید مبلغ دو میلیون هم خسارت پرداخت کند ولی فروشنده از دادن ماشین خودداری کند در‌‌‌‌‌‌‌ این صورت خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و خسارت خود را بگیرد.

پس می‌توان گفت که ضرر و زیان مبایعه نامه تابع توافق طرفین است‌ و دادگاه نیز از‌‌‌‌‌‌‌ این توافق حمایت می‌کند و در صورتی که خسارت مشخص باشد همان میزان و در غیر‌‌‌‌‌‌‌ این صورت به عرف برای تادیه خسارت رجوع می‌نماید.

ضرر و زیان در مبایعه نامه

یکی از موارد مهمی که در مبایعه نامه به آن پرداخته می‌شود مبحث ضرر و زیان است. در معاملات بیع خریدار و فروشنده هر کدام تعهداتی دارند که باید به آن عمل کنند‌. در صورتی که یک طرف نخواهد به تعهد خود عمل کند قطعا طرف مقابل دچار مشکل می‌گردد. به همین خاطر در هنگام تنظیم مبایعه نامه دو طرف در‌‌‌‌‌‌‌ این باره با هم توافق می‌نمایند. خریدار و فروشنده می‌توانند یک بخش از مبایعه نامه را به‌‌‌‌‌‌‌ این موضوع اختصاص دهند و شرط کنند چه مواردی مصداق ضرر و زیان است و برای آن چه میزان خسارتی باید پرداخت شود. البته در‌‌‌‌‌‌‌ این مورد نباید از چارچوب قانون فراتر رفت.

نکته مهم‌‌‌‌‌‌‌ این است که ضرر و زیان تابع توافق بین طرفین است‌. یعنی دو طرفی که مبایعه نامه را تنظیم می‌کنند می‌توانند در مورد‌‌‌‌‌‌‌ اینکه چگونه ضرر و زیان جبران شود با هم توافق کنند. به طور مثال آقای الف زمین خود را به آقای ب می‌فروشد‌. در مبایعه نامه می‌نویسند در صورتی که آقای ب نصف پول را تا تاریخ‌……….. به فروشنده ندهد‌،‌‌‌‌‌‌‌ این حق برای آقای الف وجود دارد که معامله را فسخ کند و موظف است که مبلغ یک میلیون تومان به عنوان خسارت پرداخت کند.

مبایعه ‌‌‌نامه یک سند عادی است یا رسمی‌‌‌ ؟

مبایعه ‌‌‌نامه یک سند رسمی نیست زیرا توسط مامور رسمی تنظیم ‌‌نمی‌شود.

طی تنظیم مبایعه نا‌مه اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند تکلیف چیست‌‌‌ ؟

در برخی موارد دیده ‌‌می‌شود که با وجود تنظیم مبایعه ‌‌‌نامه باز هم برخی افراد به تعهد خود عمل ‌‌نمی‌کنند. برای مثال فردی خانه‌اش را به دیگری ‌‌می‌فروشد ولی طرف مقابل هزینه خانه را به او پرداخت ‌‌نمی‌کند. یا برعکس مالک که هزینه خانه را دریافت کرده است برای انتقال سند به نام خریدار حضور پیدا ‌‌نمی‌کند.

در تمام این موارد ‌‌می‌توان از طریق دادگاه به موضوع رسیدگی کرد و از آنجایی که مبایعه ‌‌‌نامه دارای اعتبار قانونی زیادی است افراد ‌‌می‌توانند با مراجعه به دادگاه از حق و حقوق خود دفاع نمایند. با مراجعه به دادگاه قاضی پرونده را رسیدگی نموده و فرد را به انجام تعهدش الزام ‌‌می‌کند.

در مبایعه نامه چه مواردی ذکر ‌‌می‌شود‌‌‌ ؟

در مبایعه ‌‌‌نامه تمام مشخصات هر دو طرف و مشخصات مال مورد معامله ذکر ‌‌می‌شود. برای مثال در این سند مشخصات هر دو طرف مثل نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه و… ذکر ‌‌می‌شود. همچنین در این سند اگر مال یک خانه باشد مشخصات آن مثل موقعیت مکانی، انشعابات، متراژ، سال ساخت، هزینه آن و… در سند ذکر ‌‌می‌شود.

مبایعه نامه چه نوع سندی است‌‌‌ ؟

مبایعه ‌‌‌نامه یک سند عادی به حساب ‌‌می‌آید، در این نوع سند دو فرد با یکدیگر عهد ‌‌می‌کنند که یکی از آن‌ها مالی را خریداری کند و دیگری مالی را به فروش برساند و همچنین این سند توسط همان دو نفر تنظیم ‌‌می‌گردد. شاید برایتان سوال شود که چرا مبایعه ‌‌‌نامه یک سند عادی است که این مورد باید بگوییم مبایعه ‌‌‌نامه توسط طرفین تنظیم ‌‌می‌شود و توسط مامور رسمی تنظیم نخواهد شد و به همین علت است که ‌‌می‌گویند مبایعه ‌‌‌نامه یک سند عادی است.

مبایعه نامه چیست‌‌‌ ؟

مبایعه ‌‌‌نامه در واقع همان قولنامه ‌‌می‌باشد، طی تنظیم مبایعه ‌‌‌نامه یا همان بیع ‌‌‌نامه دو فرد موظف ‌‌می‌شوند که اموال خود را با یکدیگر معاوضه کنند و در این میان یکی از افراد مال خود را ‌‌می‌فروشد و در عوض آن مبلغی را از طرف مقابلش دریافت ‌‌می‌کند. پس مبایعه ‌‌‌نامه سندی است که طی تنظیم آن مال افراد به فروش خواهد رسید.

برای استعلام خانه‌‌های بدون سند به چه مرکزی باید مراجعه نمود ؟

برای استعلام خانه‌‌های بدون سند ‌می‌بایست به شهرداری مراجعه کرد.