تعیین نوع مالکیت پارکینگ و انباری

«مبیع دارای ..... پارکینگ و ..... انبار سندی می باشد»

شرط کم یا زیاد در آمدن متراژ مبیع

«در صورتی که در لحظه انعقاد قرارداد متراژ ملک در سند معین باشد ولی تا لحظه انتقال سند مشخص شود که ملک مشمول اصلاحی گردیده و کمتر از متراژ مورد توافق شود، از قرار ارزش هر متر مربع از کل مبلغ ثمن کسر خواهد شد. پیش روی ملک نیز مشمول افزایش در مبلغ ثمن می گردد. در صورتی که اصلاحی در ملک موجب کسر متراژ بیش از ...... درصد متراژ مبیع شود، خریدار در کنار حق کسر ثمن، حق فسخ را نیز خواهد داشت».

تعیین ارزش هر متر مربع از موضوع قرارداد

«مبیع از قرار هر متر مربع ....... ریال موضوع این مبایعه نامه واقع شده است».

شرط فسخ در صورت عدم انجام تعهد

«در صورت عدم تحویل مبیع، عدم تادیه هر بخش از ثمن یا عدم حصور در دفترخانه در مواعد مورد توافق علاوه بر حق مطالبه خسارات قراردادی، ذی نفع تا ....... روز از تاریخ وقوع تخلف حق فسخ قرارداد را نیز خواهد داشت».

وجه التزام عدم پرداخت ثمن

«در صورت عدم تادیه هر بخش از ثمن در سر رسید مورد توافق، خریدار به دلیل نقض این تعهد ملزم به تادیه... درصد از کل ثمن به عنوان وجه التزام تخلف از اجرای تعهد بوده و علاوه بر آن به ازای هر روز تاخیر در تادیه ثمن ملزم به پرداخت ....... تومان به عنوان وجه التزام تاخیر در تادیه خواهد بود. دو خسارت مذکور قابل جمع بوده و مطالبه هر یک بدل از دیگری نبوده و مطالبه آنها نیز بدل از اصل تعهد نخواهد بود».

 

تبصره- در صورت تخلف از تعهد مذکور در این بند، فروشنده تا ........ روز از تاریخ وقوع تخلف حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. اعمال حق فسخ مانع از مطالبه خسارات قراردادی نبوده و فروشنده مستحق دریافت خسارات تا لحظه اعمال فسخ می باشد.

وجه التزام عدم تحویل مبیع

«در صورت عدم تحویل مبیع در موعد مقرر، فروشنده به دلیل نقض این تعهد ملزم به تادیه ... درصد از کل ثمن به عنوان وجه التزام تخلف از اجرای تعهد بوده و علاوه بر آن به ازای هر روز تاخیر در عدم تحویل ملزم به تادیه مبلغ...... تومان به عنوان وجه التزام تاخیر در تحویل خواهد بود. دو خسارت مذکور قابل جمع بوده و مطالبه هر یک بدل از دیگری نبوده و مطالبه آنها بدل از اصل تعهد نیز نخواهد بود».

 

تبصره- در صورت تخلف از تعهد مذکور در این بند، خریدار تا ... روز از تاریخ وقوع تخلف حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. اعمال حق فسخ مانع از مطالبه خسارات قراردادی نبوده و خریدار مستحق دریافت خسارات تا لحظه اعمال فسخ می باشد.

وجه التزام غیر قابل انتقال بودن موضوع قرارداد

« در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به قبل از زمان انعقاد قرارداد باشد قرارداد باطل بوده و فروشنده موظف است مبلغ دریافتی را به منتقل الیه مسترد دارد. در صورتی که بطلان قرارداد منتسب به هر یک از متعاملین باشد، کمیسیون آژانس املاک محفوظ می باشد و طرفی که بطلان مرتبط به اوست ملزم به پرداخت کمیسیون دو طرف می باشد».

وجه التزام عدم حضور در دفترخانه

هر کدام از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند و یا از آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که بر عهده اوست، فراهم نکند مکلف است مبلغ بیست درصد از کل ثمن مورد توافق را به عنوان وجه التزام عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد. علاوه بر آن متخلف از اجرای این تعهد به ازای هر روز تاخیر در انتقال سند ملزم به پرداخت ....... تومان به عنوان وجه التزام تاخیر در انتقال سند می باشد. این دو خسارت قابل جمع بوده و مطالبه هر یک بدل از دیگری نخواهد بود. این جریمه ها بدل از اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه به اصل معامله انجام شده، نمی زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهدات قراردادی بری نمی سازد اما برای طرف مقابل ایجاد فسخ می نماید که در صورت صلاحدید می تواند طرف ...... روز از تاریخ تخلف فوق مراتب قانونی حق فسخ را اعمال نماید.

 

تبصره- اعمال حق فسخ مانع مطالبه خسارت نبوده و زیان دیده مستحق مطالبه ی خسارات قراردادی تا لحظه اعمال حق فسخ خود از طرف مقابل می باشد.

ذی نفع نبودن آژانس در قرارداد

«مشاور املاک ... از طرف یا به وکالت از هیچ یک از متعاملین دخالتی در قرارداد نداشته و مسئولیت ها و تضمینات و خسارات مشمول توافقات واقع در مفاد این قرارداد بوده و آژانس در این خصوص مسئولیتی نخواهد داشت».

شرط استفاده از وام مسکن

« در صورتی که خریدار جهت تامین بخشی از ثمن معامله قصد استفاده از تسهیلات بانکی یا رهن دادن واحد مورد معامله را داشته باشد فروشنده متعهد به همکاری با وی می باشد. خریدار باید اقدامات راجع به اخذ تسهیلات یا رهن مبیع را در موعد مقرر آن انجام دهد. در هر صورت علل مذکور موجب موجه شدن تاخیر در انتقال سند و پرداخت خسارات قانونی نخواهد بود».

شرط ممنوع المعامله نبودن و بدون مزاحمت بدون مالکیت

«فروشنده در حضور خریدار اقرار صریح نمود که تا این لحظه ممنوع المعامله نبوده و منافع ملک مورد نظر را به شخص یا اشخاص دیگری واگذار نکرده است‌. در صورت اثبات خلاف این بند مفاد ماده پنج این قرارداد حاکم خواهد بود».

مستندات قرارداد و صحت و اصالت آنها

«این قرارداد با استناد به سند رسمی واحد مورد معامله ارائه شده از سوی فروشنده و در حضور طرفین تنظیم شده است. طرفین شخصا نسبت به صحت و اصالت مدارک و مستندات این قرارداد اطمینان حاصل نموده و اقدام به امضای ذیل آن نموده اند».

شرط پشیمانی و مدت آن

«بیست درصد از کل ثمن معامله به عنوان ضرر و زیان ناشی از پشیمانی بر عهده ی طرفی است که از اجرای قرارداد انصراف می دهد. انصراف از قرارداد با پرداخت ضرر و زیان مذکور تا سه روز از تاریخ امضای قرارداد امکان پذیر خواهد بود».

شرط کمیسیون و استرداد آن

« آژانس املاک ... بعد از امضای این قرارداد استحقاق دریافت تمام کمیسیون متعلق به آن را خواهد داشت. فسخ، انفساخ، تفاسخ، اقاله، ابطال یا عدم اجرای تعهدات این قرارداد تاثیری در میزان و استحقاق آژانس نخواهد داشت. متخلف از اجرای تعهدات، ملزم به پرداخت تمام کمیسیون و استرداد کمیسیون پرداخته شده توسط طرف مقابل خواهد بود. در هر صورت کمیسیون دریافت شده توسط املاک ... مسترد نخواهد شد و ادعای استرداد کمیسیون به هیچ سببی مسموع نخواهد بود».

شرط رویت ملک توسط خریدار

ملک مورد معامله توسط مشاور آژانس مسکن ... به رویت خریدار رسیده و خریدار از کم و کیف آن اطلاع کامل دارد.

ماده 291 قانون مدنی

لازم به ذکر است طبق ماده 291 قانون مدنی لازم نیست شخص مدیون زنده باشد و حتی اگر فوت شود نیز می توان ذمه وی را از دیون، بری نمود. مثلا اگر احمد به شایان 20 میلیون تومان بدهی داشته باشد و فوت کند، شایان می تواند ذمه وی را از دین بری کند.

دین

در رابطه با تفاوت هبه دین و ابراء دین باید دانست که دین به معنی مالی است که بر ذمه بدهکار می باشد. لذا برای شمول عنوان دین بر تعهد می بایست آن چه مدیون، عهده دار ایفای آن است جنبه مالی داشته باشد. برای مثال اگر الف به موجب قراردادی متعهد گردد ظرف مدت یک ماه اقدام به بازسازی ملک ب نماید، ب نمی تواند تحت عنوان ابراء، این تکلیف را از عهده الف ساقط کند زیرا موضوع تعهد الف، دادن مال نیست بلکه انجام کار ( بازسازی ) است.

هم چنین برای اطلاق عنوان دین لازم است مال اصطلاحا به صورت کلی بر عهده بدهکار باشد. از باب مثال اگر دو عدد سکه بهار آزادی در منزلی موجود باشد و شوهر متعهد شود دو سکه مزبور را به همسر خویش تسلیم کند، در این مورد، دو سکه موجود در خانه، کاملا مشخص و معین می باشد لذا تعهد شوهر، قابل ابراء نیست زیرا سکه ها مشخص و معین می باشند.( آن دو سکه موجود درخانه ) اما اگر در مثال اخیر شوهر به موجب قراردادی متعهد شود دو عدد سکه بهار آزادی به همسر خویش انتقال دهد و آن دو سکه، معین نباشد بلکه شوهر مکلف باشد از بازار دو سکه تهیه کند در این مورد، دو سکه به صورت کلی بر ذمه شوهر است(مشخص نیست کدام 2 سکه) لذا با توجه به این که سکه، مال محسوب می شود و کلی است، در این مورد دین شوهر قابل ابراء توسط زوجه است.

داین و مدیون

منظور از داین، همان طلبکار و مراد از مدیون همان بدهکار می باشد.

تبیین مفهوم داین، مدیون، دین

جهت درک مفهوم تفاوت هبه دین و ابراء دین باید دانست که برای تبین مفهوم ابراء، ابتدا مستلزم بررسی سه مفهوم داین، مدیون و دین می باشد.

تفاوت هبه دین و ابراء دین

در رابطه با تفاوت هبه دین و ابراء دین، تعهدات قراردادی و غیر قراردادی اشخاص طبق قانون به طرق مختلفی ساقط می شوند. قانون گذار ضمن ماده 264 قانون مدنی، اسباب سقوط تعهد را بر شمرده است که وفق بند 3 ماده مزبور، ابراء دین یکی از جهات سقوط تعهد می باشد.