ماده ۲۰ قانون ثبت

مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی، حقی برای خود قائل است می‌تواند فقط تا سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود به وسیلهٔ ادارهٔ ثبت به مرجع صلاحیت‌دار عرض‌حال دهد. مقررات مواد ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ (به استثنای مدت اعتراض که ۳۰ روز است) در این مورد نیز رعایت خواهد شد. تقاضاکننده ثبتی که خود یا نماینده‌اش در موقع تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهارشده از طرف مجاورین مطابق ماده ۱۵ تحدید شده می‌تواند مطابق مقررات این ماده عرض‌حال اعتراض دهد. (۱۵) 

💥تبصره

در دعاوی اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت واقع در محدودهٔ قانونی شهر‌ها که تا تاریخ تصویب این قانون مطرح شده است هر‌گاه اعتراض از طرف غیرمجاور به عمل آمده باشد و همچنین در صورت استرداد دعوا به موجب سند رسمی یا اخذ سند مالکیت از طرف معترض با حدودی که در صورت‌مجلس تحدید حدود تعیین شده است دادگاه در جلسهٔ اداری فوق‌العاده رسیدگی، حسب مورد قرار رد یا سقوط دعوا را صادر خواهد کرد و این قرار فقط قابل رسیدگی پژوهشی است. (رجوع به قانون تعیین تکلیف پرونده‌های معترضین ثبت. مصوب ۱۳۷۳/۲/۲۵) 

نسبت به اعتراضاتی که بعد از تصویب این قانون به عمل می‌آید در صورتی که اعتراض از طرف غیر مجاور به عمل آید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورت مجلس تحدید حدود، سند مالکیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرف نظر کند، واحد ثبتی مربوط نظر خود را در بی‌اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می‌نماید. معترض می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور، به هیأت نظارت شکایت نماید. رأی هیأت نظارت قطعی است. 

در صورتی که اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتی یک نوبت در روزنامه‌ای که برای آگهی‌های ثبتی تعیین شده منتشر می‌گردد و معترض می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ انتشار آگهی به هیأت نظارت شکایت نماید. 
 

ماده ۷۵ قانون ثبت اسناد و املاک

هر کس بخواهد سند خود را در اداره ثبت اسناد امانت بگذارد، باید آن را در پاکت و یا لفاف دیگری که لاک و مهر شده باشد گذاشته و شخصاً روی پاکت، تاریخ تسلیم امانت را با تمام حروف در حضور مسئول دفتر قید کند و در صورتی که نتواند بنویسد باید دو نفر شاهد، تاریخ مزبور را روی لفافه یا پاکت نوشته امضا و مهر کنند.

قیم یا امین با موافقت دادستان اجازه فروش مال مولی‌علیه خود را دارند.

در خصوص فروش اموال صغیر آیا دادسرا قبل از تقسیم ترکه با حفظ حقوق صغار می‌تواند اجازه فروش را صادر نماید یا الزاماً باید با توجه به وجود صغیر جهت تقسیم ترکه به دادگاه مراجعه و از این طریق اموال صغیر را بفروشد؟

💥نظریه مشورتى شماره 5525/7 مورخ 9/8/1372 

مستفاد از مواد 142، 303 و 321 قانون امور حسبی، قیم یا امین با موافقت دادستان (در حال حاضر رئیس دادگستری یا معاونین او) می‌توانند اجازه فروش مال مولی‌علیه خود را با رعایت مصلحت وی بدهند، ولو اینکه فروش مال قبل از تقسیم ترکه باشد.
 

مجازات کیفری عدم ثبت نکاح

چنانچه مردی بدون ثبت در دفاتر رسمی به ازدواج دائم، طلاق یا فسخ نکاح اقدام یا پس از رجوع تا یک ماه از ثبت آن خودداری یا در مواردی که ثبت نکاح موقت الزامی است از ثبت آن امتناع کند، ضمن الزام به ثبت واقعه به پرداخت جزای نقدی درجه پنج و یا حبس تعزیری درجه هفت محکوم می شود. این مجازات در مورد مردی که از ثبت انفساخ نکاح و اعلام بطلان نکاح یا طلاق استنکاف کند نیز مقرر است.

در چه مواردی می‌توان شناسنامه را تعویض کرد؟

✅تعویض شناسنامه در هر یک از حالات زیر صورت می‌گیرد:

۱- تعویض شناسنامه‌های نمونه قدیم دراجرای قانون ثبت احوال

الف) با ارائه شناسنامه نمونه قدیم

ب) بدون ارائه شناسنامه نمونه قدیم

۲- تعویض شناسنامه‌های نمونه جدیدمستعمل.

۳- تعویض شناسنامه ناشی‌از اجرای احکام صادره از محاکم دادگستری، تصمیمات متخذه هیات‌های حل اختلاف، آرای صادره از کمیسیون‌های تشخیص سن یا مصوبات نام خانوادگی.

۴- تجدید شناسنامه پس از رسیدن فرد به سن ۳۰ سالگی جهت تعویض عکس.

۵- تعویض شناسنامه پس از رسیدن فرد به ۱۵ سال تمام

🔹هر یک از اشخاص زیرمی توانند با مراجعه به ادارات ثبت احوال و دفاتر پیشخوان سراسر کشور، نسبت به تنظیم و امضاء برگ درخواست تعویض شناسنامه (فرم شماره ۱) و دریافت شناسنامه جدید اقدام نمایند.

۱- اشخاص ۱۸ سال به بالا

۲- افراد کمتر از ۱۸ سال که دارای حکم رشد باشند

۳- پدر یا جد پدری با ارائه شناسنامه خود جهت فرزندان کمتر از ۱۸ سال

۴- مادر تا زمانی که در قید زوجیت پدر طفل باشد با ارائه شناسنامه خود

۵- سرپرست قانونی (قیم، امین، وصی) برای افراد صغیر و محجور با ارائه مدارک مستندکه سمت او احراز گردیده باشد

🔹مدارک مورد نیاز

۲) تعویض شناسنامه نمونه جدید مستعمل

۱. اصل شناسنامه

۲. سه قطعه عکس ۴×۳ تمام رخ جدید (برای اشخاص ۱۵ سال به بالا)

۳. پرداخت هزینه متعلقه طبق تعرفه جاری

۴. چنانچه شناسنامه‌ای که جهت تعویض ارائه می‌شود فاقد عکس باشد ارائه اصل و تصویر مدارک معتبر عکسدار از قبیل: (گذرنامه، کارت پایان خدمت وظیفه عمومی یا معافیت، گواهینامه رانندگی، کارنامه عکسدار دوره‌های تحصیلی راهنمایی به بالا، معرفی نامه عکسدار محصلین از سوی مدرسه‌ای که مشغول تحصیل می‌باشند یا کارت شناسایی عکسدار کارکنان دوایر دولتی باذکر مشخصات سجلی) الزامی است. ضمناً پس از تطبیق اصل و تصویرمدارک معتبر یاد شده، اصل مدرک مسترد میگردد.

🔹 چنانچه صاحب شناسنامه فاقد هر یک از مدارک مذکور در بند ۴ باشد از طریق معرفی وی به نیروی انتظامی، درخواست تأیید عکس خواهد شد.

🔹 کارمندان دولت و یا کسبه (با جواز کسب) می‌توانند نسبت به تآیید هویت در ظهر عکس‌های دارنده شناسنامه اقدام نمایند.

🔷نحوه مراجعه

🔹برای تعویض شناسنامه کلیه ادارات ثبت احوال و دفاتر پیشخوان سراسرکشور آمادگی دریافت مدارک یاد شده را در ساعات و ایام اداری دارند.

🔹ضمناٌ درخواست تعویض شناسنامه در غیر از محل صدور شناسنامه بلامانع است که در این گونه موارد پس از تنظیم درخواست و آن به اداره ذیربط (محل صدور شناسنامه) نسبت به تعویض و تحویل آن اقدام خواهد شد.

🔷توصیه‌های ضروری:

۱- از آنجائیکه شناسنامه منحصرا" مطابق مندرجات سند سجلی صادر خواهد شد لذا بهنگام دریافت شناسنامه تعویض شده آنرا بدقت مطالعه و چنانچه نواقصی مشاهده شد از دریافت آن تا رفع مغایرت خودداری شود.

۲- شناسنامه اشخاص باید در سن سی سالگی تمام با عکس همانسال صاحب آن تجدید (تعویض) شود.

۳- از آنجائیکه شناسنامه سند هویت اشخاص می‌باشد برای حفظ حقوق خود بدقت از آن نگهداری نمایید.

۴- ودیعه گرفتن و ودیعه گذاردن شناسنامه تحت هر شرایطی ممنوع است.

◀️تعاریف و مفاهیم

۱- قیم

نماینده قانونی محجور که از طرف مقامات صلاحیتدار قضائی در صورت نبودن، ولی قهری (پدر- جدپدری) و وصی جهت انجام امور او تعیین می‌گردد

۲- وصی

۳- امین

امین کسی است که جهت انجام امور محجور در زمان نبودن، ولی قهری (پدر-جدپدری) ویا در مواردیکه، ولی بنا به دلایلی قادر به اداره امور محجور تحت ولایت خود نباشد موقتاً از طرف مقامات صلاحیتدار قضائی جهت انجام امور مربوط به محجورکه در قانون ذکر گردیده منصوب می‌گردد.

۴- محجور

اشخاص ذیل محجور میباشند:

۱. صغار (کمتر از ۱۸ سال تمام)

۲. اشخاص غیر رشید

۳. مجانین

إسناد رسمے و عادے به لحاظ قانون نیز تفاوت‌هایے با یکدیگر دارند.

طبق مادہ ۷۰ قانون ثبت، سندے کہ مطابق قانون بہ ثبت رسیدہ باشد، رسمے است و تمام محتویات و امضاهاے مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر آنکہ جعلیت آن ثابت شود بنابراین تنها با اقامہ دلیل (مادہ ۲۱۹ قانون آیین دادرسے مدنی) می‌توان علیہ سند رسمے ادعاے جعل کرد و انکار و تردید نسبت بہ آن پذیرفتہ نخواهد بود.  
  
🔹اما اسناد عادے هیچ یک از ارکان سند رسمے را ندارد و تنها رکن سند عادے، امضاے منتسب‌الیہ است. بنابراین طرف می‌تواند در مقابل ارایہ سند عادے سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط ، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب بہ خود را انکار یا نسبت بہ آن تردید ڪند.    
  
🔹در پایان در خصوص مهمترین تفاوت اسناد عادے و رسمے مے توان بِع قواعد حاکم بر تعرض‌پذیرے إشارہ کرد  یعنے تعرض‌پذیرے اسناد عادے عام و فراگیر است و براے دفاع در مقابل اسناد عادے می‌توان از انواع تعرض اعم از جعل، انکار و تردید استفادہ کرد.
 

سند رسمی

بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت  «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … را مالک خواهد شناخت.» 

🔹بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون ثبت، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست.

🔹 همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.

مالک قانونی ملک

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

🔹در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آن‌ها محرز و در سهم‌الارث بین آن‌ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

🔹تبصره: حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطهٔ طی مراحل قانونی و یا به واسطهٔ انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

شرایط تجمیع چند ملک به جهت برخورداری از عوارض تشویقی املاک

یکپارچه سازی چند قطعه زمین به صورت یک قطعه بزرگتر و با یک سند مالکیت ۶ دانگ در مواردیکه دو ملک که در مجاورت هم بوده و هر دو از لحاظ ثبتی تحدید حدود شده و یا سند مالکیت صادر گردیده است و مالک هر چند پلاک یک نفر بوده و یا در صورت تعدد مالکین  در حال حاضر بصورت یک مجموعه ( یک باب خانه یا مجموعه آپارتمانی و غیره) در آمده باشد میتوانند در صورتیکه تجاوزی به مجاورین ومعابر و اموال عمومی نشود از طریق اداره ثبت اسناد و املاک نسبت به تجمیع حدود اقدام که در نهایت با معاینه محل توسط کارشناسان (نماینده و نقشه بردار) ثبت حدود تجمیع و پس از ابطال اسناد مالکیت اولیه و سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم میگردد.

شرایط تجمیع حدود املاک عبارتند از:
۱-هرگاه پلاکهای مورد تجمیع دارای مالکین مشاعی باشند مالکین باید سهام مشاعی برابر پلاکهای مورد تجمیع داشته باشند.
۲-هیچ یک از پلاکهای مورد تجمیع در قید بازداشت نباشند.
۳-هیج یک از پلاکهای مورد تجمیع در قید اسناد شرطی  ویا رهنی نباشند.
۴-اسناد مالکیت پلاکهای مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر املاک باشند.
۵-پلاکهای مورد تجمیع کاربری یکسان داشته باشند، لذا چنانچه قطعه زمینی با کاربری مسکونی در مجاورت پلاک دیگری قرار گیرد که کاربری مسکونی ندارد با وجود تمام شرایط دیگر با هم قابل تجمیع نخواهد بود.

آیا امکان بازسازی بناهای قدیمی در اراضی زراعی و باغ‌ها وجود دارد شرایط آن چیست ؟

بله در صورتی که تغییر کاربری قبل از سال ۱۳۷۴ باشد فرد می‌تواند مجوز مربوطه را اخذ و اقدام به بازسازی ساختمان نماید که وفق مقررات برای اثبات اینکه ساختمان وی قبل از سال ۱۳۷۴ می‌باشد می‌تواند از چند طریق اقدام نماید اخذ تامین دلیل از مراجع قضایی که در این مرحله با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری از وی خواسته می‌شود که تصاویر ماهواره ای و عکس های هوایی قبل از سال ۱۳۷۴ را بررسی و در صورت تایید وقوع ساختمان توسط کارشناس فرد مجاز به اخذ مجوز بازسازی می باشد در صورتی که عکس هوایی منطقه موجود نبوده یا به علت پوشش گیاهی خاص قابل تفسیر نباشد فرد می تواند از گواهی های قدیمی که وفق تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون اصلاحی اصلاحات اراضی که توسط ادارات کل کشور سابق صادر می شود اقدام نماید حالت دیگری آن است که فرد با اصل پروانه ساخت و یا گواهی پایان کار ساختمانی که در آن مساحت و زمان ساخت را قید نموده باشد اقدام نماید و در صورت منتفی بودن موارد فوق امکان ارائه قبوض آب ،برق ،تلفن و... وجود داشته که در این صورت مساحت و زمان ساخت را از مراجع مذکور استعلام نموده و وفق آن اقدام می شود.

نحوه و مراحل اجرای قانون اراضی بایر در اراضی بایر اعراضی :

1- شناسائی اراضی بایر توسط واحدهای شهرستان و انعکاس آن به مدیریت امور اراضی .

2- ارجاع امر توسط مدیر امور اراضی به کمیسیون تشخیص اراضی بایر .

3- صدور رای تشخیص اراضی بایر ( اعم ار اعراضی یا غیر اعراضی) .

4- اگر تشخیص اعراض باشد مدارک مطابق فرم شماره 3 جهت اعراض به دادگاه صالحه ( حقوقی) ارسال خواهد شد .

5- صدور رای دادگاه مبنی بر احراز اعراض .

6- ابلاغ کتبی به مالکان اراضی ( فرم شماره 4 )

7- درج آگهی در یک روزنامه کثیر انتشار مرکز و ملی و در دونوبت ( فرم شماره 5 در صورت عدم دسترسی به مالکان )

8- الصاق اعلامیه در محل وقوع ملک ( فرم شماره 6)

9- درصورت خوداری صدور اسناد توسط مالکان پس از انقضای مهلت مندرج در آگهی دوم رئیس سازمان جهاد کشاورزی به قائم مقامی مالک یامالکان مستنکف اسناد انتقال مالکیت بلاعوض اراضی را به نامه دولت امضاء خواهد نمود.

10- پس از انتقال سند به نام دولت اراضی جهت ارزیابی به کمیسیون ارزیابی معرفی می شود .

11-  تعیین بهاء عادله توسط کمیسیون ارزیابی .

12-  فروش اراضی بر اساس اولویتهای مذکور در ماده 6 آئین نامه اجرائی قانون فوق.

13- اخذ وجوه حاصله از فروش از خریدار و واریز وجه به حساب مربوطه نزد خزانه .

14- نظارت مدیریت امور اراضی بر رعایت اصول و ضوابط فنی و عرفی در کشت اراضی پس از فروش .

در موارد زیر شکایت از ارای رئیس ثبت در صلاحیت هیأت نظارت است:

الف)اعتراض بر حدود از طرف غیرمجاور

ب) معترض مجاور با حدود تعیین شده سند مالکیت بگیرد

ج) معترض به موجب سند رسمی از اعتراض خود عدول کند

در این موارد رئیس اداره ثبت نظر خود را مبنی بر بی اثر بودن اعتراضات اعلام می نماید. این اعلام نظر ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ در هیأت نظارت قابل شکایت است. رأی این مرجع قطعی است.

امتیازات اسناد رسمی

١-تاریخ سند رسمی معتبر است حتی برعلیه ثالث( ماده ١٣٠٥ق-.م )

٢-سند رسمی درباره  طرفین ووراث وقائم مقام آنها نافذ ومعتبراست ماده١٢٩٠ ق .م حتى طبق ماده٧٢قانون ثبت درخصوص معاملات اموال غیرمنقول ثبت شده نسبت به اشخاص ثالث هم اعتبارکامل دارد.

٣-انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مالی یا تعهد به تادیه وجه  یا تسلیم  مال مسموع نیست (ماده ١٢٩٢ق.م  وماده  ٧٠ق ثبت )

٤-صرفا و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستاجر سابق به مستاجر جدید اعتبار می بخشد (تبصره ٢ماده ١٩قانون مالک و مستاجر مصوب  ١٣٥٦)

٥-نقل وانتقال سهم الشرکه در شرکتهای با مسئولیت محدود به عمل نمی آید مگر به موجب سند رسمی (ماده ١.٣قانون تجارت )

٦-مدلول کلیه اسناد رسمی به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی ازمحاکم لازم الاجراست مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد (ماده ٩٢قانون ثبت )

٧-کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم قضایی  لازم الاجراست (ماده ٩٣قانون ثبت )

٨-در صورتیکه درخواست تامین خواسته از دادگاه مستند به سند رسمی باشد دادگاه مکلف به قبول درخواست است (بند الف ماده ١٠٨ق.آ.د.م )

٩-در مواردیکه دعوی مستند به سند رسمی باشد خوانده نمی تواند برای تامین خسارت احتمالی خود در خواست تامین نماید (ماده ١١٠ق.آ.د.م )

١٠-اعتبار ندادن به اسناد ثبت شده ازطرف قضات و مامورین دیگردولتی موجب مجازات و تعقیب انتظامی قضات و مامورین دولتی خواهد شد(ماده ٧٣قانون ثبت)

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری و زمین موات

🔵چکیده: زمین موات زمینی است که آبادی و عمران در آن نیست و مرجع تشخیص اراضی موات کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری می باشد.

🔷زمین موات چیست؟

زمین موات از دیدگاه حقوقی و دو قانون حاکم بر اراضی موات ، اینگونه تعریف شده است : ( کمیسیون ماده 12 )

➕ماده 3 قانون زمین شهری : اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء را نداشته باشد.

➕ماده 27 قانون مدنی : زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد.

❓کدام قانون بر اراضی موات حاکم است؟

➕قانون زمین شهری مصوب 1366/06/22 در حال حاضر بر اراضی واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها

➕قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال سند مصوب 1365/09/30 بر اراضی خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها حاکم می باشند.

لازم به ذکر است که ماده 9 قانون زمین شهری و تبصره های ذیل آن بعلت اجرای آزمایشی آن به مدت 5 سال خود به خود لازم الاجرا نیستند.

💢کدام مرجع برای تشخیص اراضی موات از سایر اراضی صالح است:

1- کمیسیون ماده 12
2- هیئت هفت نفره واگذاری



1⃣کمیسیون ماده 12

به استناد ماده 12 قانون زمین شهری تشخیص عمران و احیاء و تعیین زمین دایر و تمییز بایر از موات را بعهده وزارت مسکن و شهرسازی گذاشته که بموجب دستورالعمل صادره از وزارت مسکن و شهرسازی مصوب 67/05/02 تشخیص عمران و تعیین نوع زمین بعهده کمیسیونی موصوف به کمیسیون ماده 12 محول شده است.

❓اعضای تشکیل دهنده کمیسیون ماده 12

کمیسیون متشکل از 3 نفر مرکب از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی که با حکم وزیر مسکن تشکیل می گردد.

❓وظایف دبیرخانه کمیسیون ماده 12 چیست؟

وصول استعلام ادارات دولتی ذیربط و پاسخ به استعلامات مذکور در خصوص نوع زمین

بررسی وضعیت مورد استعلام از لحاظ بلامانع بودن طرح در کمیسیون

تکمیل پرونده و ارجاع آن به کمیسیون

جمع آوری آراء کمیسیون و ابلاغ آنها به مالکین یا درج در روزنامه کثیر الانتشار

ارسال یک نسخه از آراء صادره به اداره کل زمین شهری استان

تهیه آمار از فعالیتهای کمیسیون

جمع آوری مدارک لازم جهت دفاع در محاکم

🔷کدام اراضی نمی توانند در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری مطرح شوند؟

اراضی متعلق به شهرداری ها و شرکتهای وابسته به شهرداری

اراضی دارای گواهی عمران

اراضی متعلق به دولت

کمیسیون ماده 12

🔷نحوه رسیدگی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

کمیسیون پس از بازدید از محل، تحقیقات لازم از معمرین، استماع دفاع مالکین و وکیل آنها، بررسی اسناد موجود در پرونده و تطبیق کروکی با نقشه هوایی، با اکثریت اعضاء اقدام به صدور رای می نماید.

🔷آیا آراء صادره از کمیسیون ماده 12 قطعی است؟

آراء صادره از کمیسیون قابلیت اعتراض دارد.مرجع صالح رسیدگی به اعتراض دادگاه عمومی محل وقوع زمین است و مهلت اعتراض از تاریخ اعلام رای 3 ماه تعیین شده است.

🔷چه کسانی می توانند به رای صادره از کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری اعتراض نمایند

🔹دارندگان اسناد عادی:
دارندگان اسناد عادی قبل از اعتراض به رای صادره به خواسته ابطال رای کمیسیون ابتدائاً باید دادخواستی به طرفیت وزارت مسکن و شهرسازی به خواسته تأیید صحت تاریخ تنظیم سند عادی و نیز صحت معامله تقدیم دادگاه عمومی کرده و در این مورد حکم اخذ نمایند.

🔹دارندگان اسناد رسمی:
برخلاف دارندگان اسناد عادی، دارندگان اسناد رسمی به لحاظ رسمیت داشتن مالکیت آنها مستقیماً می توانند به رای کمیسیون در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نمایند.

2⃣هیئت هفت نفره واگذاری

🔻هیئت 7 نفره واگذاری چیست :

اراضی موات خارج از محدوده قانونی شهرها تحت شمول قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال سند مصوب 65/09/30 می باشد. که بموجب این قانون مرجع تشخیص اراضی موات خارج از محدوده قانونی شهرها بعهده هیئت هفت نفره واگذاری می باشد.

🔷اعضای تشکیل دهنده هیئت هفت نفره

دو نفر نماینده وزارت کشاورزی
یک نفر نماینده جهاد کشاورزی
یک نفر حاکم شرع
نماینده وزارت کشور
دو نفر عضو متغیر که مورد اعتماد اهالی محل باشد
هیئت با حضور حداقل 4 نفر رسمیت می یابد و رای اکثریت با حداقل 3 نفر ملاک عمل خواهد بود و یکی از آنها باید حاکم شرع باشد.

🔷وظایف هیئت 7 نفره واگذاری چیست؟

حل و فصل قضایای مورد نزاع مربوط به اجرای قانون تشخیص اراضی موات
واگذاری زمین
تشخیص صلاحیت و میزان استفاده از وام و امکانات کشاورزی در طول اجرای این قانون
لازم به ذکر است که این هیئت تا سال 1369 فعالیت می کرده است در سال 1370 دو سازمان امور اراضی و هیئت نفره با هم ادغام شدند و #سازمان_امور_اراضی که متولی زمین در وزارت کشاورزی است تشکیل شد  .

ثبت

در اجرای مقررات ماده 7 قانون جامع حد نگار ( کاداستر ) کشور مصوب 1393/11/29 و مواد 5 و 11 آئین نامه اجرایی این قانون مصوب 95/1/22 مبنی بر ایجاد دفاتر الکترونیک موضوع قانون ثبت اسناد و املاک و قانون دفاتر اسناد رسمی، با توجه به ایجاد زیر ساخت و نرم‌افزارهای مورد نیاز و فراهم شدن زمینه راه‌اندازی و بهره‌برداری از دفتر ثبت اسناد به صورت الکترونیک در کلیه دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور، شیوه‌نامه بهره‌برداری از دفتر الکترونیک سردفتر به شرح زیر ابلاغ می گردد:

 

ماده 1- از تاریخ 1395/6/10 دفتر الکترونیک سردفتر در تمامی دفاتر اسناد رسمی مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد. از این تاریخ، ثبت تمامی اسناد رسمی و اقدامات تبعی مربوط به این اسناد، مطابق ماده 18 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، صرفاً در دفتر الکترونیک خواهد بود و ثبت سند جدید در دفاتر دست¬نویس، ممنوع است.

تبصره- ثبت خدمات تبعی مربوط به اسنادی که قبلاً در دفتر دست‌نویس به ثبت رسیده و سایر مواردی که درج آن در ستون ملاحظات دفتر ضروری است، منحصراً باید در دفتر الکترونیک سردفتر ثبت گردد. سردفتر مکلف است ابتدا اطلاعات سند دست‌نویس سابق را در دفتر الکترونیک سردفتر وارد و سپس نسبت به ثبت خدمات تبعی یا ملاحظات اقدام نماید.

 

ماده 2- سردفتر مکلف است قبل از بهره ¬برداری از دفتر الکترونیک، ذیل آخرین سند ثبت‌شده در دفتر سردفتر را مسدود نموده و اطلاعات سند مذکور را به همراه تعداد کل دفاتر دست¬نویس سردفتر، در "فرم بهره ¬برداری از دفتر الکترونیک" که در سامانه تعبیه‌شده، ثبت و با گواهی امضای الکترونیک خود، صحت آن را تأیید نماید.

تبصره 1- چنانچه اسنادی قبلاً در دفتر تحریر شده لیکن به امضای اصحاب سند نرسیده است، سردفتر مکلف است قبل از بهره¬برداری از دفتر الکترونیک، ذیل آن¬ها را در دفتر دست¬نویس مسدود نموده و سند مورد تقاضای متعاقدین را مطابق مقررات جدید، در دفتر الکترونیک تنظیم و ثبت نماید. در این حالت استفاده از شماره مرجع پرداخت هزینه¬ سند قبلی، برای سند جدید بلامانع است.

تبصره 2- چنانچه پیش از آغاز بهره‌برداری از دفتر الکترونیک، تحریر سند در دفتر سردفتر انجام‌ و شناسه یکتای سند هم از طریق سامانه دریافت شده و اخذ امضاء در دفتر دست¬نویس نیز صورت گرفته باشد، سردفتر مکلف است حداکثر تا یک ماه پس از بهره ¬برداری از دفتر الکترونیک، تأیید نهایی این اسناد را در سامانه انجام دهد. رعایت مهلت قانونی پنج روز، در خصوص نهایی کردن اسنادی که مستلزم ارسال خلاصه معامله به اداره ثبت هستند، الزامی است.

تبصره 3- سردفتران، دفتریاران و کارکنان دفاتر اسناد رسمی، مکلف به حفظ و نگهداری دفاتر دست‌نویس بوده و هرگونه حذف، اضافه یا تغییر در دفاتر مذکور، مشمول مقررات مواد 62 و 100 قانون ثبت اسناد و املاک خواهد بود.

تبصره 4- روسای واحدهای ثبتی مکلفند با همکاری کانون‌ها و جوامع سردفتران و دفتریاران اسناد رسمی استان، با ایجاد گروه های بازرسی مشترک، بر اساس چک‌لیست تنظیم‌شده توسط معاونت امور اسناد، نسبت به بررسی روند بهره برداری از دفتر الکترونیک و نیز نحوه حفظ و نگهداری دفاتر دست¬نویس و همچنین کنترل صحت اطلاعات مندرج در فرم بهره¬برداری از دفتر الکترونیک، اقدام و مراتب صحت اقدامات را تأیید نمایند.

 

ماده 3- برای تنظیم اسناد در دفتر الکترونیک، سردفتر مکلف است پس از تنظیم سند در سامانه و اخذ شناسه یکتا، نسخه پشتیبان سند را از طریق سامانه چاپ و نسبت به اخذ امضای اصحاب سند و سایر اشخاصی که اخذ امضای آن¬ها در دفتر الزامی است، مطابق مقررات در نسخه مذکور اقدام نموده و این نسخه را پس از امضاء، به مُهر دفترخانه ممهور نماید.

تبصره- نسخه پشتیبان، مختص بایگانی در دفترخانه بوده و تحویل اصل یا تصویر آن به اصحاب سند ممنوع است.

 

ماده 4- سردفتر مکلف است در محل دفترخانه و هم زمان با اخذ امضای هر یک از اصحاب سند در نسخه پشتیبان، اثر انگشت سبابه دست راست آن¬ها را صرفاً از طریق امکانات سامانه، در دفتر الکترونیک اخذ و ثبت نماید. چنانچه امکان اخذ اثر انگشت سبابه دست راست شخص فراهم نباشد، لازم است سردفتر با ذکر علت، اثر انگشت یکی دیگر از انگشتان دو دست شخص را به ترتیب درج‌شده در سامانه، در دفتر الکترونیک ثبت نماید.

تبصره 1- چنانچه امکان اخذ هیچ یک از آثار انگشت دو دست شخص فراهم نباشد، سردفتر مکلف است یکی از آثار انگشت پای شخص را به ترتیب درج‌شده در سامانه، ثبت نماید.

تبصره 2- چنانچه به هر علتی، اخذ هیچ یک از آثار انگشت دست و پای شخص امکان¬پذیر نباشد، باید اطلاعات فرد معتمدی که توسط شخص مذکور معرفی می¬گردد، در سامانه ثبت و اثر انگشت معتمد در دفتر الکترونیک اخذ و ثبت گردد.

تبصره 3- سردفتر مکلف است هر یک از آثار انگشت اخذ شده را رؤیت نموده و در صورت عدم شفافیت، مجدداً اثر انگشت اخذ نماید.

 

ماده 5- اخذ امضاء و اثر ا

راه سند دار کردن اموال بدون سند چیست؟

قانون ثبت در سال 1310 به تصویب رسید.
در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند رسمی صادر شود.
همچنین همه اداره‌های دولتی و محاکم فقط دارندگان سند رسمی را به عنوان مالک خواهند شناخت.
در صورتی که این آرزوی هشتاد ساله به حقیقت بپیوندد، از بسیاری از اختلاف‌ها، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری خواهد شد.
 حتما شما هم تا به حال درباره زمین‌هایی که به چند نفر فروخته شده‌اند مطالبی را در نشریات خوانده‌اید. این زمین‌ها معمولا آنهایی هستند که سند ندارند و مشکلاتی را برای مردم و البته قوه قضاییه ایجاد می‌کنند.  پس تا سند ملکی را که می‌خواهید خریداری کنید، ندیده‌اید، پولی پرداخت نکنید.
سابقه تلاش‌های قانونی در سال 1365 و 1370 برای ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان‌ها، اراضی کشاورزی و باغ‌هایی که سند رسمی نداشتند یا صدور سند برای آن از طریق قوانین جاری ممکن نبود، مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاح شد. مهلت اجرای این مواد با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود، چندبار تمدید شد و در آذرماه سال 1383 پایان یافت.
قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در جهت اصلاح، تکمیل و رفع موانع دو ماده یاد شده تصویب شده است. مهلت اجرای مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک در آذرماه 1383، پایان یافت اما مشکل همچنان باقی بود هنوز املاک زیادی با مشکل سند روبه‌رو بودند.
علاوه بر آن مشکلات، نحوه اصلاح مواد یاد شده خود مشکلاتی را ایجاد کرده و زمینه سوءاستفاده‌هایی را فراهم کرده بود.
پس از چند سال، لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» برای اصلاح مواد 147 و تا حدودی 148 قانون ثبت ارایه شد تا هم مشکلات قانون قبلی را حل و فکری برای مشکل املاک بدون سند کند.

موارد فسخ نکاح از طرف زن:

1- جنون دائمی یا(ادواری) دوره ای:چه در زمان عقد مجنون باشد و چه بعد از عقد ایجاد شود.

2- اگر در شوهر صفاتی به طور ضمنی یا صریح شرط شده باشد و بعد معلوم گردد فاقد آن است.

3- تدلیس:اگر از طرف خود مرد باشد.یعنی مرد در زمان خواستگاری با انجام اعمالی خود را فرا تر از آن که هست(اعم از ظاهری یا .... ) معرفی کرده باشد.

4- مبتلا بودن مرد به بعضی بیماریهای خاص که در قانون آمده است.

مواردی که در ثبت ملک نیاز به تنظیم اظهارنامه نیست

تنظیم اظهارنامه

در تمام مواردی که املاک را به ثبت می‌رسانیم، می‌بایست که اظهارنامه ثبتی تنظیم شود و مقدمه عملیات ثبتی اظهارنامه موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت و ماده ۲۲ آیین‌نامه قانون ثبت است؛ اما در دو مورد استثناء شده است و نیاز به تنظیم اظهارنامه ثبتی نیست که عبارتند از:
مورد اول:
اراضی که در اجرای قانون اصلاحات ارضی به زارعان واگذار شده است. برای صدور اسناد مالکیت این قبیل اراضی، مطابق ماده ۱۴۲ قانون ثبت، احتیاج به تنظیم اظهارنامه نیست و با نشر آگهی الصاقی نسبت به تحدید حدود این اراضی اقدام و پس از تطبیق با مجاورین، سند مالکیت به نام زارع صادر و تسلیم می‌شود.
مورد دوم:
دومین مورد اراضی که داخل محدودة شهری است و به موجب رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری موات اعلام شده و این زمین پیشینة ثبتی ندارد، در این صورت هم وفق بند ۲ ماده ۱۹ آیین‌نامه قانون زمین شهری، باید با رعایت حدود مجاوران، این زمین تحدید حدود شود و صورتمجلس تحدید حدود تنظیم گردد و سپس سند مالکیت به نام دولت صادر و تسلیم بشود.

ضرورت استعلام وضعیت ثبتی ملک قبل از انجام معامله

افراد زمانیکه می‌خواهند ملک یا زمینی را معامله کنند، لازم است در مورد ملک و مستغلات از اداره ثبت اسناد استعلام کرده و پس از آن اقدام به امضا قولنامه و تبادل وجه معامله کنند.

در موارد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملک به علل قانونی در توقیف و یا رهن بوده و گاهی نیز فرد فروشنده اجازه معامله ندارد؛ لذا استعلام و تخصیص کد رهگیری مانع مراجعات قضایی خواهدشد.

---

بسمه تعالی

 

ریاست محترم اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ………….

شهرستان ………

 

با سلام ،

احتراماً ، با توجه به اینکه وضعیت ثبتی پلاک ثبتی ………. فرعی …….. اصلی مفروز از ……….. واقع در بخش ……… شهرستان …….. جهت پرونده کلاسه ………. مطروحه در این دادگاه مورد نیاز است ، لذا مقتضی است وضعیت ثبتی و نام آخرین مالک ملک مذکور را جهت اطلاع این دادگاه ارسال فرمایید .

 

 

 

 

با تشکر

رییس / دادرسی شعبه …….. دادگاه عمومی

 

قانون ثبت در سال ۱۳۱۰ به تصویب رسید. در بخشی از این قانون مقرر شده بود که تمام املاک در کشور باید ثبت شده و برای تمامی اموال غیرمنقول سند رسمی صادر شود. همچنین همه اداره‌های دولتی و محاکم فقط دارندگان سند رسمی را به عنوان مالک خواهند شناخت.  در صورتی که این آرزوی هشتاد ساله به حقیقت بپیوندد، از بسیاری از اختلاف‌ها، کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌ها جلوگیری خواهد شد. حتما شما هم تا به حال درباره زمین‌هایی که به چند نفر فروخته شده‌اند مطالبی را در نشریات خوانده‌اید این زمین‌ها معمولا آنهایی هستند که سند ندارند و مشکلاتی را برای مردم و البته قوه قضاییه ایجاد می‌کنند.  پس تا سند ملکی را که می‌خواهید خریداری کنید، ندیده‌اید، پولی پرداخت نکنید.

 

انواع سند

انواع سند به دو نوع تقسیم می‌شود: سند رسمی‌ و سند عادی. منظور از سند رسمی، ‌سندی است که در اداره‌ی ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی‌، یا در نزد سایر مأمورین رسمی‌ در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانون تنظیم شده باشد.
سند عادی هر نوشته‌ معمولی است که به نحوی می‌تواند بر وقوع امری دلالت کند که با اثبات آن حقانیت کسی که به آن استناد نموده ثابت می‌گردد.
اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی ‌را پیدا می‌کنند:
۱- در صورتی که شخصی که سند بر علیه او اقامه شده صدور آن را تصدیق نماید.
۲- هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مذبور که طرف آن را تکذیب یا تردید کرده در واقع امضا و مهر او را دارد.
سند رسمی ‌بر سند عادی ارجح است زیرا در مقابل سند رسمی، ‌انکار و تردید مسموع نیست و طرف میتواند نسبت به آن فقط ادعای جعلیت کند وگرنه سند رسمی‌ مورد بحث در تمام مراجع و سازمان‌ها به دستور مواد ۷۰، ۷۱ و ۷۳ قانون ثبت معتبر بوده و هر صاحب منصب دولتی از اعتبار دادن به چنین سندی خودداری کند به مجازات‌های مقرر در قانون محکوم خواهد شد. ولی در مورد سند عادی طرف مقابل می‌تواند هر نوع ایرادی را بنماید، مثلا شخص نسبت خط یا مهر یا امضای منتسب به خودش را انکار کند، و اگر سند منتسب به او نباشد اظهار تردید و انکار کند. لذا وجه افتراق بین این دو آن است که سند رسمی، ‌احتیاج به اثبات ندارد، ولی مندرجات سند عادی باید به نحوی در محکمه اثبات گردد.
نکته‌ مهمی‌که در مورد سند رسمی، ‌لازم به توجه دقیق است این است که سند رسمی‌ وقتی چنان اعتباری را دارد که به وسیله‌ی مأمورین رسمی ‌در حدود صلاحیتشان تنظیم شده باشد وگرنه در حکم سند عادی می‌باشد. بنابراین اگر سر دفتر ازدواج و طلاق، به تنظیم سند انتقال ملک مبادرت ورزد و یا سردفتر اسناد رسمی، به تنظیم سند وقوع طلاق اقدام نماید، هیچ کدام از این دو سند، عنوان سند رسمی ‌را ندارند و در حکم سند عادی هستند، آن هم به شرطی که امضاء یا مهر طرف را داشته باشد.