در دیوان عدالت اداری امکان جلب شخص ثالث از طرف طرفین پرونده وجود دارد. طرف درخواست کننده می تواند ضمن دادخواست تقدیمی یا دادخواست جداگانه ، حداکثر ظرف سی روز پس از ثبت دادخواست اصلی ، تقاضای جلب ثالث را تسلیم کند.
مهلت درخواست جلب ثالث در دیوان عدالت اداری برای خواهان سی روز بعد از تقدیم دادخواست اولیه با ارایه دادخواست ، و خوانده هم باید همراه با لایحه دفاعی ، به صورت دادخواست، ثالث را جلب کند و هزینه آن هم برابر با هزینه دعوا در دیوان عدالت اداری است.
در دعاوی با ارزش کمتر از دویست میلیون ریال ، دعاوی تخلیه مستاجر ، صدور گواهی انحصار وراثت و از این قبیل افراد باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنند. بنابراین در این قبیل دعاوی امکان جلب ثالث در شورای حل اختلاف وجود دارد.
در مرحله تجدید نظر بهتر است دادخواست جلب ثالث با دادخواست تجدید نظر همزمان تقدیم دادگاه شود.
مهلت دعوای جلب ثالث در مرحله تجدید نظر مانند دادگاه بدوی ، تا پایان جلسه اول دادرسی و ارائه دادخواست آن تا حداکثر سه روز است.
ممکن است دادخواست جلب ثالث در مرحله بدوی رد شده باشد. با این حال طرفین میتوانند در مرحله تجدید نظر نیز ، ثالث را جلب کنند . هزینه دادرسی جلب ثالث در مرحله تجدید نظر برابر با دعوای اصلی است.
مستند به ماده ۱۳۵ قانون آیین دادرسی مدنی ، «هریک از اصحاب دعوا که جلب شخص ثالثی را لازم بداند، میتواند تا پایان جلسه اول دادرسی جهات و دلایل خود را اظهار کرده و ظرف سه روز پس از جلسه با تقدیم دادخواست از دادگاه درخواست جلب او را بنماید، چه دعوا در مرحله نخستین باشد یا تجدیدنظر».
ماده ۱۳۶ قانون مذکور نیز در مورد محکوم علیه غیابی و معترض علیه ، مقرر میدارد هر یک حق دارند «….در اولین جلسه رسیدگی به اعتراض ، جهات و دلایل خود را اظهار کرده و ظرف سه روز دادخواست جلب شخص ثالث را تقدیم دادگاه نماید».
مستند به ماده ۱۳۷ قانون مورد بحث ، دادخواست جلب شخص ثالث و رونوشت مدارک و ضمایم باید به تعداد اصحاب دعوا به علاوه یک نسخه باشد.
جریان دادرسی در مورد جلب شخص ثالث، شرایط دادخواست و نیز موارد رد یا ابطال آن همانند دادخواست اصلی خواهد بود.
الف) هر یک از طرفین دعوا که در نظر دارد شخص ثالث را جلب کند، میتواند از دادگاه، جلب او را درخواست کند.
ب) جلب کننده باید تا پایان نخستین جلسه دادرسی ، جهات و دلایل خود را اظهار کرده و ظرف سه روز پس از جلسه، دادخواست جلب را تقدیم کند.
پ( بر اساس ماده ۱۴۱ قانون آیین دادرسی مدنی «خوانده میتواند در مقابل ادعای خواهان دعوای متقابل را مطرح کند.
ت) چنانچه دادگاه تشخیص دهد جلب شخص ثالث با هدف تاخیر در رسیدگی صورت گرفته است، میتواند دادخواست جلب را از دادخواست اصلی تفکیک نموده و به هر یک جداگانه رسیدگی کند.
همچون همه دعاوی دیگر ، دعوای جلب ثالث نیز باید همه شرایط اقامه دعوا را بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی داشته باشد.
این شرایط عبارتند از : اهلیت شخص ثالث ، طرح دعوا مشروع و قانونی باشد ، دعوا قبلا در دادگاه دیگری طرح نشده باشد ، جلب با ارائه دادخواست انجام پذیرد ، کسی که ثالث را جلب میکند باید خود را در برابر ثالث ذی حق بداند و برای او نفع شخصی وجود داشته باشد.
1-جالب یکی از طرفین دعوا باشد.
2-دعوای جلب ثالث با دعوای اصلی مرتبط یا دارای منشا واحدی باشد.
3-اظهار دلایل تا پایان نخستین جلسه و تقدیم دادخواست حداکثر 3 روز بعد از جلسه باشد.
4-دعوای اصلی در جریان رسیدگی باشد.
جلب شخص ثالث بر دو نوع است. «جلب ثالث اصلی» و «جلب ثالث تقویتی». اینک در مورد هر یک بطور اختصار توضیحاتی ارائه خواهیم داد.
جلب ثالث اصلی : ثالث اصلی میتواند توسط خواهان و یا خوانده جلب شود. جلب ثالث اصلی بدین دلیل جلب میشود که وی نیز با رای دادگاه محکوم گردد.
بنابراین ممکن است خواهان شخص ثالث را جلب نماید تا او هم مانند خوانده در دادگاه محکوم شود. یا اینکه خوانده ، شخص ثالث را جلب کند تا به جای خود محکوم شود.
جلب ثالث تقویتی : جلب ثالث تقویتی و کمکی با این هدف صورت میپذیرد تا با محکومیت وی در دعوای جلب ثالث ، امکان برنده شدن جالب یعنی شخصی که او را جلب کرده است، بالا برود.
دعوای جلب ثالث تقویتی مانند جلب ثالث اصلی باید با دعوای اصلی دارای یک منشا باشد. یعنی این دعوا با دعوای اصلی در ارتباط باشد.
با استناد به ماده 17 قانون آیین دادرسی مدنی ، میتوان گفت با رعایت شرایط اختصاصی دعوای جلب ثالث ، این دعوا ، دعوای طاری نامیده میشود. که از دعوای اصلی چه از جهت رسیدگی و چه از جهت حکمی تبعیت میکند.
بنابراین ، «هر دعوایی که در اثنای رسیدگی به دعوای دیگر از طرف خواهان یا خوانده یا شخص ثالث یا از طرف متداعیین اصلی بر ثالث اقامه شود، دعوای طاری نامیده میشود. این دعوا اگر با دعوای اصلی مرتبط یا دارای یک منشا باشد، در دادگاهی اقامه میشود که دعوای اصلی در آنجا اقامه شده است».
اول : چنانچه سهم همه شرکا برابر باشد ؛ افراز ملک مشاع انجام میشود.
دوم : چنانچه سهم شرکا یا مالکین نامساوی باشد عملیات جداسازی به صورت تقسیم به تعدیل خواهد بود.
سوم : چنانچه جداسازی ملک مشاع بصورتی باشد که سهم یکی بیشتر از حق واقعی او شود و یا سهم دیگری کمتر، در این صورت دادگاه برخی از شرکا را ملزم می کند تا در برابر سهم بیشتری که دریافت می کنند، پول یا مالی را به سایر شرکا بدهند که به این شیوه تقسیم ، تقسیم به رد گفته می شود.
در این حالت افراز ملک مشاع طبق تصمیم دادگاه انجام خواهد شد. همچنین حدود سهم افراد نیز توسط دادگاه مشخص شده و مالکین بایستی حکم را بپذیرند.
بدین معنا است که شرکا بدون اجبار در مورد افراز ملک از طریق اداره ثبت اسناد به تفاهم می رسند.
افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.
در ملک مشاعی، مالکین می توانند برای تعیین سهم خود در ملک، اجرای افراز را از اداره ثبت درخواست نمایند. افراز در این جا یعنی عملیات جداسازی سهم مالکیت افراد در ملک مشاع. بنابراین برای جداسازی حقوق مشاعی اشخاص در مال غیر منقول، عملیات جداسازی انجام می پذیرد که به این عملیات، افراز گفته می شود. برای مطالعه بیشتر مقاله افراز و تفکیک ملک را نیز می توانید ملاحظه نمایید.
فرض نمایید مال غیر منقول مثل یک قطعه زمین دارای مالکین متعدد باشد. در این حالت، وضعیت مالکیت آنان در ملک روشن نباشد. چنین ملکی را ملک مشاعی می گویند.
تا اینجا نکاتی را در مورد روش افراز در اداره ثبت فرا گرفتیم. باید دانست هر گاه اداره ثبت درخواست افراز را منطبق با مقررات قانونی نداند به کلیه شرکا ملک ابلاغ می شود و آنها از این تصمیم صادره کتبی می توانند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه عمومی محل وقوع ملک شکایت و اعتراض نمایند.
و نکته حائز اهمیت دیگر اینکه برای ملک مشاع مجامه آپارتمانی که سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا تعیین تکلیف نهایی تقاضای افراز پذیرفته نمی شود.
روش افراز در اداره ثبت مبتنی بر قانون و دستورالعمل های خاص و طی تشریفات قانونی است. بر اساس ماده 5 آیین نامه افراز و فروش املاک مشاع ، رییس اداره ثبت املاک و اسناد محل تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول تقاضای افراز اعلام میکند. و نحوه اجرای آن را نیز اعلام مینماید. به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و تصویر نقشه افرازی را به کلیه شرکای مشاعی ابلاغ میکند. این تصمیم بر اساس صراحت ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاه عمومی حقوقی شهرسان محل وقوع ملک است.
در مباحث روز آپارتمان واقع در شهرک ها، موضوع افراز و تفکیک از معنای سنتی فراتر است. لذا پیچیده تر و دارای شرایط و ضوابط خاص خود شده است. در پلاک های تشکیل شده محدوده شهرک های آپارتمانی ، اگر شهرک از اجتماع چند پلاک ثبتی بوجود آمده باشد و پلاک های ثبتی مورد بحث طی عملیات اجرای تجمیع حدود نگردیده باشند.
اعیانی های احداث ، اعم از آپارتمان ها با طبقات و ارتفاع و فضاهای آموزش تفریحی و غیره میتواند در محدوده پلاک مورد افراز و تفکیک قرار گیرند. و در پلاک های مجاور تداخل ننمایند. ولی در صورتی که شهرک داخل در محدوده یک پلاک و یا از اجتماع چند پلاک مشخص و معین تجمیع شده باشند و افراز و تفکیک در قسمی از محدوده وسیع پلاک قرار گرفته باشد، لزوماً شایسته است در صورتمجلس تهیه و تنظیم شده با صراحت تمام قید سهیم بودن مالک هر واحد آپارتمان به قدرالسهم اعیانی از عرصه زیر بلوک و فضای تفریحی و خدماتی که به صورت مشاعی شریک بوده درج شود.
ولی استفاده و استیفاء منافع قسمت های مشاعی طبق ضوابط و شرایط حاکم و مقررات شهرک می باشد. یعنی هر کس به دلخواه نمی تواند در قسمت های مشاعی سر خود تصرف غیر مجاز یا مزاحمت و ممانعت از حقی نماید. بلکه این بخش ها به عنوان حریم آپارتمان های احداثی و برای کمال انتفاع اشخاص به صورت فضای سبز آموزشی ، تربیتی ، ورزشگاه ، جاده های دسترسی و غیره است. که در نقل و انتقال آپارتمان ها و دفاتر اسناد رسمی به صراحت حق استفاده از مشاعات و مشترکات بزرگ الزامی شناخته شده است.
روش افراز در اداره ثبت در مورد چند آپارتمان ترتیبات خاص دارد. در افراز چند واحد آپارتمان یا یک مجتمع ساختمانی در محدوده پلاکی که افراز می گردد، هر واحد مورد افراز تقریباً به صورت اعیان است. بعد از افراز به قدرالسهم مالکیت از عرصه و تمامی مشاعات و مشترکات سهیم می باشد.
پس بدین شکل است که افراز و تفکیک در محدوده پلاک اجرا شده به انتقال گیرنده داده شده است. در واقع به همین قدرالسهم از عرصه ملک مالک اولیه کسر میشود. به صورتی که با انتقال آخرین واحد اعیان باید مالکیت مالک اصلی و اولیه از عرصه و اعیان منفک شود. و دیگر حق مالکیتی در عرصه نیز برای مالک اولیه باقی نخواهد ماند. خریداران جدید یا همان مالکین مفروزی آپارتمان ها به نسبت مالکیت در اعیان که همان آپارتمان به متراژ و مساحت مشخص خود می باشد در کل شش دانگ عرصه شریک مشاعی خواهند بود.
در صورتجلسه افراز حدود، مساحت مشخصات کامل و دقیق مجتمع آپارتمانی درج میشود. همچنین اطلاعات هر یک از قطعات افرازی با رعایت حقوق ارتفاقی مربوط به آن آورده میشود. و مشاعات و مشترکات در صورتجلسه به صراحت قید میگردد.
قابل توجه اینکه صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع ، مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نمیشود. مندرجات ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد را ندارد. به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده 5 آیین نامه مذکور می باشد.
موضوع درخواست افراز از طرف رییس اداره ثبت به نقشه بردار ثبت محل وقوع ملک سپرده میشود. تا با دعوت از متقاضی و سایر مالکین ، محل معاینه و نقشه برداری شود.
قابل ذکر است که ابلاغ اخطاریه ها و دعوتنامه ها برای اجرای عملیات افراز بر مبنای مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی صورت میگیرد.
