دانستنی های کارگر

1⃣هر گاه قصور کارگر موجب اخراج وی شود ، رعایت مفاد ماده ۲۷ قانون کار الزامی است.

2⃣ نظر مثبت تشکل کارگری موجود در کارگاه در مورد اخراج باید کتبا و قبل از اخراج کارگر اخذ شود.

3⃣اگر تشکل موجود در کارگاه " شورای اسلامی کار " باشد ، نظر مثبت " شورا " بایستی اخذ شود.

نمونه اقرارنامه اجازه اشتغال همسر

بدینوسیله جناب آقای ............................ فرزند ................... به شماره شناسنامه ............... و کد ملی ..................... رضایت منجز خود را نسبت به فعالیت همسرش سرکار خانم ...............................در اشتغال به .................... را برای مدت ..................... اعلام می نماید.

نمونه اقرارنامه وصول وجه چک

جناب آقای، سرکار خانم ................. فرزند ......................... به شماره شناسنامه ............... و کد ملی ............................ و به آدرس سکونت .............................................به  موجب  این  سند اقرار نمود وجه چک / چکهای به شماره ...........................بر عهده......................... مربوط به موضوع.................................. را تماما وصول نموده و با تحویل لاشه چک به صاحب حساب حق هر گونه ادعا و اعتراض را از خود سلب و ساقط نمونه است. 

نمونه اقرارنامه فسخ اجاره

 جناب آقای / سرکار خانم ................. فرزند ......................... به شماره شناسنامه ............... و کد ملی ............................ و به آدرس سکونت ............................................. عنوان موجر سند اجاره شماره ............... ازیک  طرف  و جناب آقای، سرکار خانم ................. فرزند ......................... به شماره شناسنامه ............... و کد ملی ............................ و به آدرس سکونت ............................................. به  عنوان  مستاجر سند موصوف  ازطرف دیگر ضمن اعلام رضایت و توافق مبنی بر فسخ اجاره نامه فوق الذکر ضمن اقرار به انجام کلیه تعهدات طرف مقابل، اجاره نامه موصوف را از حال  التحریر سند برای بقیه مدت فسخ نموده و از این تاریخ نسبت به موضوع مورد فسخ هیچگونه حق و ادعایی از یکدیگر نداشته و حق هر گونه ادعا در آینده را نیز از خود سلب و ساقط نمودند.

نمونه اقرارنامه مفقود کردن چک

سرکار خانم/جناب آقای ................................ فرزند ......................... به شماره شناسنامه ..................... و کد ملی ................................. و به آدرس سکونت ............................................ به  موجب این سند اقرار نمود از آنجا که چک / چکهای  صادره توسط ................ تحت شماره  / شماره های  ............... نزد نامبرده بوده واکنون مفقود گردیده است لذا ضمن اعلام وصول وجوه موصوف حق هرگونه ادعا و اعتراض دراین خصوص  را از خود سلب و ساقط نموده و چنانچه نسبت به سند / اسناد تجاری فوق هرادعایی از جانب هر شخص حقیقی یا حقوقی مطرح گردد شخصا" پاسخگو خواهد بود.

نمونه اقرارنامه استعفاء وکیل

جناب آقای، سرکار خانم ................. فرزند ......................... به شماره شناسنامه ............... و کد ملی ............................ و به آدرس سکونت ............................................. به موجب این سند اقرار نمودند به عنوان وکیل سندشماره .............................. به تاریخ ........................  با موضوع ....................... از انجام  امور مربوط به سند وکالت فوق الذکر استعفا نمودند.

نمونه اقرار نامه ابرا مهریه

سرکار خانم ................................ فرزند ......................... به شماره شناسنامه ..................... و کد ملی ................................. و به آدرس سکونت ............................................   زوجه سند نکاحیه شماره ......................  به موجب  این  سند اقرار نمودند تمامی  مهریه  مندرج  در سند نکاحیه  فوق  الذکر را به همسر خود جناب آقای  ................. فرزند ......................... به شماره شناسنامه ............... و کد ملی ............................  ابرا نموده  و ذمه  زوج  درخصوص  پرداخت  مهریه  به  زوجه  بری  گردیده و زوجه در این خصوص حق هیچگونه مطالبه ای را نخواهد داشت. ضمنا" زوجه حق  هرگونه ادعا و اعتراض احتمالی را از خود سلب و ساقط نمود.

مواردی که حضور وکیل در دادسرا برای متهم الزامی است،به شرح ذیل می باشد:

🔹۱-در جرایمی که مجازات آن :
الف:سلب حیات
ب:حبس ابد  می باشد
چنانچه متهم اقدام به معرفی وکیل در مرحله تحقیقات مقدماتی ننماید ، بازپرس برای وی وکیل تسخیری انتخاب می‌کند. 

🔹۲-در جرایم ارتکابی توسط افراد ۱۵ تا ۱۸ سال:
الف: که رسیدگی به آنها در صلاحیت دادگاه کیفری یک است
ب: یا جرایمی که مستلزم پرداخت دیه یا ارش بیش از خمس دیه کامل است
پ: و جرایم تعزیری درجه شش و بالاتر

🔹 دادسرا  به ولی یا سرپرست قانونی متهم ابلاغ می‌نماید که برای او وکیل تعیین کند. در صورت عدم تعیین وکیل یا عدم حضور وکیل بدون اعلام عذر موجه، در مرجع قضایی برای متهم وکیل تعیین می‌شود.

🔹مستند:تبصره ۲ماده۱۹۰و ماده۴۱۵ق آدک

اگر مجرم تظاهر به توبه کند چگونه مجازات می شود ؟

 در مبحث پنجم از بخش دوم قانون مجازات اسلامی که به بحث توبه پرداخته است، قانونگذار مواردی را احصا کرده که این امکان را به متهم و مجرم می‌دهد تا در جرایم حدود و حتی تعزیرات، از فرصت توبه استفاده کند و ساز و کار این مبحث فقهی را در مواد قانونی پیش‌بینی کرده است.

🔹همچنین قانونگذار در ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۹۲، توبه را یکی از موارد هفت‌گانه موقوفی تعقیب در مرحله تعیقب کیفری قرار داده است. بدین معنا که در مرحله تعقیب، دادسرا که در رأس آن دادستان است، می‌تواند با احراز شرایط قانونی توبه متهم را پذیرفته و قرار موقوفی تعقیب صادر کند.


🔹هرچند این اختیار خلاف اصل و یک استثنا است و با علم به اینکه رفتار دادستان‌ها محتاطانه خواهد بود، این اختیار به دادستان تفویض شده است همچنین توبه متهم در موارد پیش‌بینی‌شده در قانون موجب صدور قرار موقوفی تعقیب خواهد بود.

🔹در جرایم موجب حد به استثنای قذف و محاربه، قانونگذار توبه را پذیرفته، اما برای آن شرایطی را نیز قرار داده است. مانند اینکه اصلاح و ندامت متهم باید احراز شده و چنانچه ثابت شود مرتکب تظاهر به توبه کرده است، سقوط مجازات یا تخفیف درنظر‌گرفته‌شده، ملغی‌الاثر خواهد شد و مجازات اجرا می‌شود.

🔹همچنین دیه، قصاص، حد قذف و محاربه با توبه ساقط نمی‌شود و مقررات راجع به توبه شامل کسانی که مقررات تکرار جرم تعزیری در مورد آن‌ها اعمال می‌شود، نخواهد شد و توبه در جرایم تعزیری صرفاً شامل درجات ۶، ۷ و ۸ می‌شود.

فروش جهیزیه

اگر برابر حکم دادگاه، شوهر با فروش جهیزیه به عنوان فروش مال غیر،محکوم شود علاوه بر مجازات مقرر درخصوص کلاهبرداری مکلف است عین مال یا در صورت نبودن عین مال،مثل یا قیمت آن را به زوجه برگرداند و برای این امر نیازی به ارائه دادخواست حقوقی نیست.

◀️نکته:

1⃣اگر زن بخواهد با شکایت کیفری موضوع فروش مال غیر را پیگیری کند،باید در دادسرای محل وقوع جرم یعنی دادسرایی که جهیزیه در آن حوزه به فروش رفته شکایت کند.

2⃣اگر بخواهد با تقدیم دادخواست حقوقی اقامه دعوی کند باید دادخواست استرداد جهیزیه را در دادگاه محل اقامت زوج طرح و اقامه کند.

تفاوت تصرف عدوانی کیفری با حقوقی

1⃣مهمترین فرق بین تصرف عدوانی کیفری با حقوقی ، وجود یا عدم وجود رکن روانی در متصرف عدوان است که برای مجرم شناخته شدن شخص مرتکب، باید توسط قاضی احراز شود که وی میدانسته مال متعلق به غیر است.

2⃣ در قانون مجازات اسلامی احراز مالکیت ضرورت دارد در حالی که در قانون آیین دادرسی مدنی نیاز یه احراز مالکیت نیست همچنین در قانون آیین دادرسی مدنی احراز سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف (تصرف جدید) خوانده ملاک بوده ولی در قانون مجازات اسلامی نیازی به کشف و احراز سبق تصرف شاکی نمی باشد.

3⃣دعوی تصرف عدوانی با تقدیم دادخواست حقوقی قابل طرح بوده ولی شکایت کیفری تصرف عدوانی صدور حکم رفع تصرف نیاز به تقدیم دادخواست حقوقی ندارد و صرف شکایت کیفری برای تعقیب جزایی متهم و صدور حکم رفع تصرف کفایت می کند.

🔹نکته : مساله تصرف عدوانی هم از حیث حقوقی و هم از لحاظ کیفری قابلیت رسیدگی و تعقیب دارد فلذا چنانچه در محکمه حقوقی دادخواست رفع تصرف تقدیم دادگاه شده باشد در دادگاه کیفری صرفا باید متهم از حیث جرم تصرف عدوانی موضوع ماده 690 ق.م.ا تحت تعقیب واقع شود و مطالبه رفع تصرف در شکایت کیفری عملی لغو به نظر می رسد . طرح شکایت کیفری و تقاضای رفع تصرف عدوانی منوط به احراز مالکیت شاکی است به همین دلیل از غیر مالک قابلیت استماع ندارد و اقامه دعوی تصرف عدوانی در صورتی قابلیت استماع دارد که خواهات دارای سبق تصرف باشد.

ضابطه تشخیص اعمال ضد عفت و اخلاق عمومی

زمانی که مسائل و امور جنسی ناشی از غریزه افراد را مورد مطالعه قرار می‌دهیم، مهمترین پرسشی که ذهن ما را به خود معطوف می‌کند این است که تحت چه شرایطی و بر پایه چه معیاری می‌توان اعمال و رفتار جنسی مجاز را از رفتار جنسی منافی عفت و اخلاق عمومی تشخیص داد؟
 صرف نظر از دیدگاه برخی روان شناسان در مورد تاثیر انحرافات جنسی بر روی اعمال جنسی انسان، آنچه در پاسخ به این پرسش می‌توان بیان داشت این است که اصولا در تمامی اجتماعات بشری اعم از ابتدایی، در حال رشد و پیشرفته، ارضای تمایلات جنسی بین دو جنس مخالف، فقط در محدوده شرایط مورد پذیرش جامعه و رعایت آداب و رسوم ناشی از طرز تلقی اکثریت افراد هر جامعه، مجاز و قابل قبول است. به عبارت دیگر، در هیچ اجتماعی ایجاد روابط بین یک زن و مرد، بدون رعایت موازین اخلاقی، عرف و عادات رایج، مجاز و قابل قبول نیست. به این ترتیب، ملاک و ضابطه تشخیص اعمال ضد عفت و اخلاق عمومی، امری نسبی و تابع اخلاقیات، اعتقادات، آداب و رسوم متعارف اکثریت افراد هر جامعه است. پس ملاک جواز روابط بین دو جنس مخالف در هر جامعه‌ای بر اساس موازین شرعی، زاییده یک سلسله افکار، بینش، آداب و رسوم اخلاقی و اجتماعی است که اکثریت افراد جامعه، حفظ و رعایت آن را برای سلامت و صیانت کانون خانواده لازم می‌دانند. چه بسا، قلمرو روابط غیر مجاز، بر حسب زمان و مکان و در اجتماعات مختلف، متفاوت باشد به طوری که در آن واحد، عملی که در یک کشور بر اساس طرز تلقی مردم غیر مجاز، نامشروع و مشمول عنوان منافی عفت و اخلاق عمومی است، در کشور دیگری ممکن است مجاز و مشروع شناخته شود؛ مثلا امروزه در برخی از جوامع غربی رابطه بین زن و مرد اجنبی عمل منافی عفت تلقی نمی‌شود، در صورتی که ارتکاب چنین رفتاری بین زن و مردی که علقه زوجیت بین آنها نباشد، در کشورهای اسلامی و از جمله جمهوری اسلامی ایران، از مصادیق جرایم علیه عفت و اخلاق عمومی و مستحق مجازات است.
رعایت عفت و پاکدامنی در روابط بین زن و مرد در جامعه، یکی از پایه‌های اصلی نظام اجتماعی و تامین کننده آسایش فردی است.
اما چون بشر ذاتا منفعت‌جو و ممکن است برای ارضای غرایز جنسی خود متمایل به نادیده گرفتن اصول اخلاقی و ایجاد اختلاف در نظم اجتماعی شوند، لذا ارتکاب اعمال و رفتار نامشروع از نظر حقوق جزا قابل تعقیب و مجازات است.

دیه و ارش کبودی اعضای مختلف بدن توسط پزشکی قانونی بر چه اساسی تعیین می شود ؟

صدماتی که موجب تغییر رنگ پوست میشود براساس ماده 714 قانون مجازات اسلامی مصوب 92 دارای دیه مقدر میباشد و طبق بندهای ((الف)) و ((ب)) و تبصره های این ماده اعلام نظر میگردد. در موارد یکه منجر به تورم و تغییر رنگ گسترده شود ارش تعیین خواهد شد.

تفاوت خسارت دیه و ارش چیست؟

تعریف « ارش » : مالی است که جانی در مقابل جنایت به مجنی علیه می پردازد در صورتی که برای آن جراحت یا صدمه، دیه تعیین نشده باشد و طبق ماده ٣۶٧ قانون مجازات اسلامی برای آن عضو شرعا دیه ای معین نشده باشد.اَرش نوعی دیه است که در قانون از قبل تعیین نشده است.

دیه: معمولا جبران خسارات بدنی با پرداخت دیه یاارشاست اما، نوع و میزان دیه در قانون مشخص است ولی میزان خسارت ارش در قانون مشخص نیست .

به عنوان مثال در قانون جبران خسارت قطع شدن یک دست نصف یک دیه کامل است ولی دیه پاره شدن یک تار عصبی در دست در قانون اعلام نشده که در خصوص جبران این نوع قاضی دادگاه به نظریه کارشناسی پزشکی قانونی متمسک می شود و پزشکی قانونی معمولاٌ آین خسارت را با درصدی از دیه عضوی بیان می کند و ماده 14 قانون مجازات اسلامی دیه را بدینگونه تعریف کرده است : دیه مالی است که از طرف شارع برای جنایت تعیین شده است، به عنوان مثال: دیه قتل غیر عمد.

اگر بخواهیم تقابل این دو یعنی«ارش» و «دیه»را از یکدیگر بسنجیم در عمل کار بر ارش وسیع تر از «دیه» است. دیه برای اعضای خاصی از بدن مانند دست، پا، دندان، استخوان ها، بعضی جراحات وارده به سر و صورت و… تعیین شده است در حالی که صدمات وارده به بدن اشخاص عمدی و غیر عمدی آن قدر متنوع است که ناگزیر باید «ارش» تعیین شود یک سری از جراحات و صدمات که«ارش» به آن تعلق می گیرد در خود قانون مجازات اسلامی معین شده است.

دیه ‌اعضا در قانون مجازات اسلامی98؛ تعاریف و قواعد عمومی

دیه در سال 98 برای ماه‌های عادی معادل مبلغ 270 میلیون تومان و در ماه‌های حرام معادل مبلغ 360 میلیون تومان است؛ دیه اعضا در مجازات اسلامی براین اساس این مبلغ محاسبه و پرداخت می‌گردد. در این بخش به تعریف دیه ‌اعضا ، ارش و قواعد عمومی و کلی آن می‌پردازیم.

دیه اعضا چیست؟

تعریف دیه از نظر شرعی میزان مالی‌ست که برای جنایت‌های عمدی، غیر عمدی بر نفس و یا میزان آسیبی که به اعضای بدن وارد می‌شود، معین شده است.

از آنجایی‌که عموما در تصادفات و حوادث، آسیب وارد شده غیر عمد و است، دیه آن طبق حدود مجازات‌های اسلامی پرداخت می‌گردد.

ارش چیست؟

به آن بخش از خسارت وارد شده به اعضای بدن که میزان آن در قانون شرع تعیین نشده باشد ارش گفته می‌شود.

ارش براساس موارد زیر تعیین می‌شود:

• نوع و کیفیت آسیب وارد‌شده بر فرد.
• با در نظر گرفتن دیه.
• نظر کارشناس.

تغلیظ دیه چیست؟

اگر حادثه در ماه‌های حرام (محرم، رجب، ذی‌القعده و ذی‌الحجه) رخ دهد (جنایت عمدی باشد یا غیرعمدی) به اندازه یک‌سوم دیه نفس به آن افزوده می‌شود.

• در حکم تغلیظ دیه فرقی میان فرد بالغ و غیربالغ، زن یا مرد، مسلمان و غیرمسلمان نیست.
• سقط جنین نیز پس از پیدایش روح، شامل حکم تغلیظ است.
• تغلیظ دیه، در مواردی که قیم یا بیت‌المال پرداخت‌کننده دیه باشد نیز جاری است.
• در قتل عمدی که به‌علت عدم امکان قصاص یا عدم جواز آن دیه پرداخت می‌شود نیز این حکم جاری است.
• تغلیظ دیه مخصوص قتل نفس است و در جراحت‌های وارد شده به ‌اعضا مورد استفاده قرار‌ نمی‌گیرد.
• مبنای محاسبه دیه حراجت، میزان دیه در ماه غیرحرام است.

نوع و شرح انواع دیه و ارش جراحت های وارد شده به سر و صورت:

• حارصه: خراش پوست بدون اینکه خون جاری شود. (یک صدم دیه کامل)
• دامیه: جراحت سطحی که باعث بریدگی گوشت شود و همراه خون کم یا زیاد باشد. (دو صدم دیه کامل)
• متلاحمه: جراحتی که موجب بریدگی عمیق گوشت شود ولی به پوست نازک روی استخوان نرسد. (سه صدم دیه کامل)
• سمحاق: جراحتی که به پوست نازک روی استخوان برسد. (چهار صدم دیه کامل)
• موضحه: جراحتی که پوست نازک روی استخوان را کنار بزند و استخوان نمایان شود. (پنج صدم دیه کامل)
• هاشمه: جنایتی که موجب شکستگی استخوان شود گرچه جراحتی را ایجاد نکند. (ده صدم دیه کامل)
• مُنَقَّله: جنایتی که درمان آن جز با جابه جا کردن استخوان میسر نباشد. (پانزده صدم دیه کامل)
• مأمومه: جراحتی که به کیسه مغز برسد. (یک سوم دیه کامل)
• دامغه: صدمه یا جراحتی که کیسه مغز را پاره کند، که علاوه بر دیه شکستگی سر، موجب ارش پاره شدن کیسه مغز نیز می باشد.

نوع و شرح انواع دیه و ارش جراحت های وارد شده به بدن:

جراحت‌های وارد شده به بدن به اندازه نصف جراحات وارد شده به سر و صورت دیه تعلق می‌گیرد؛ مقدار دیات جراحات بدن به شرح زیر است.

• حارصه: خراش پوست بدون اینکه خون جاری شود. (0.5 صدم دیه کامل)
• دامیه: جراحت سطحی که باعث بریدگی گوشت شود و همراه خون کم یا زیاد باشد. (یک صدم دیه کامل)
• متلاحمه: جراحتی که موجب بریدگی عمیق گوشت شود ولی به پوست نازک روی استخوان نرسد. (1.5 صدم دیه کامل)
• سمحاق: جراحتی که به پوست نازک روی استخوان برسد. (دو صدم دیه کامل)

قواعد عمومی دیه ‌اعضا

ماده 563 دیه ‌اعضا

از بین بردن هر یک از اعضای فرد و هر دو عضو از اعضای زوج، دیه کامل و از بین بردن هریک از اعضای زوج، نصف دیه کامل دارد. چه آن عضو از اعضای داخلی بدن باشد، چه از اعضای بیرونی.

ماده 564 دیه ‌اعضا

• فلج کردن عضو دارای دیه معین، دو سوم دیه آن عضو.
• از بین بردن عضو فلج، یک سوم دیه همان عضو را دارد.
• در فلج کردن نسبی عضو که درصدی از کارایی آن از بین میرود، با توجه به کارایی از دست رفته، ارش تعیین می‌گردد.

ماده 565 دیه ‌اعضا

از بین بردن قسمتی از عضو یا منفعت دارای دیه مقدر به همان نسبت دیه دارد به این ترتیب که از بین بردن نصف آن به میزان نصف و از بین بردن یک سوم آن به میزان یک سوم دارای دیه است مگر اینکه در قانون ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

‌تبصره 1- ‌در مواردی که نسبت از بین رفته قابل تشخیص نباشد، ارش تعیین می‌شود.

‌تبصره 2- ‌هرگاه براثر حادثه، عضو در وضعیتی قرار گیرد که به تشخیص کارشناس، فرد ناگزیر از قطع آن باشد دیه قطع عضو ثابت می‌شود.

ماده 566 دیه ‌اعضا

دیه اعضایی که با پیوند و امثال آن در محل عضو از بین رفته، قرار گرفته است و مانند عضو اصلی دارای حیات می‌شوند به میزان دیه عضو اصلی است و اگر دارای حیات گردد ولی از جهت دیگری معیوب شود، دیه عضو معیوب را دارد.

از بین بردن اعضای مصنوعی، تنها موجب ضمان مالی است.

ماده 568 دیه اعضا

در شکستگی عضوی که دارای دیه مقدر است، چنانچه پس از حادثه به‌گونه‌ای اصلاح شود که هیچ عیب و نقصی در آن باقی نماند، چهار بیست و پنجم دیه آن عضو ثابت است و چنانچه با عیب و نقص اصلاح شود یا برای آن عضو دیه مقدری نباشد، ارش ثابت است مگر در مواردی که در این قانون خلاف آن مقرر شده باشد.

ماده 569 دیه اعضا

دیه شکستن، ترک برداشتن و خرد شدن استخوان هر عضو دارای دیه مقدر به شرح زیر است:

الف) دیه شکستن استخوان هر عضو یک پنجم دیه آن عضو و اگر بدون عیب درمان شود چهارپنجم دیه شکستن آن است.

ب) دیه خرد شدن استخوان هر عضو یک سوم دیه آن عضو و اگر بدون عیب درمان شود چهارپنجم دیه خرد شدن آن استخوان است.

پ) دیه ترک برداشتن استخوان هر عضو چهار پنجم دیه شکستن آن عضو است.

ت) دیه جراحتی که به استخوان نفوذ کند بدون آنکه موجب شکستگی آن گردد و نیز دیه موضحه آن، یک چهارم دیه شکستگی آن عضو است.

دیه اعضا

ماده 570 دیه ‌اعضا

هرگاه یک استخوان از چند نقطه جدای از هم بشکند یا خرد شود یا ترک بخورد، درصورتی که حادثه متعدد محسوب گردد، هریک دیه جداگانه دارد هرچند با یک ضربه به وجود آید و مجموع دیه آنها از دیه عضو هم بیشتر باشد.

ماده 571 دیه اعضا

دررفتگی استخوان از مفصل، درصورتی که موجب شَلَل یا از کارافتادگی کامل عضو نگردد، موجب ارش و در غیر این صورت موجب دو سوم دیه همان عضو و درصورت درمان بدون عیب موجب چهارپنجم از دوسوم دیه آن عضو می‌باشد‌.

ماده 572 دیه اعضا

هرگاه در اثر حادثه تکه کوچکی از استخوان از آن جدا شود، دیه شکستگی ثابت است.

ماده 573 دیه اعضا

هرگاه صدمه بر استخوان، موجب نقص عضو یا صدمه دیگری گردد، هر یک دیه جداگانه‌ای دارد.

ماده 574 دیه اعضا

هرگاه بر اثر یک یا چند ضربه، علاوه بر دررفتگی مفصل، استخوان نیز بشکند یا ترک بخورد، دو جنایت محسوب می‌شود و هریک دیه یا ارش جداگانه دارد. اگر بر اثر ضربه‌ای، هم استخوان بشکند و هم جراحت ایجاد شود نیز این حکم جاری است.

ایجاد سروصدا و #مزاحمت می‌تواند تا یک سال حبس داشته باشد.

در خصوص ایجاد سر و صدا در مجتمع های مسکونی صرفنظر از جنبه حقوقی موضوع ، اگر متخلف با سوء نیت این اعمال را انجام داده باشد و در واقع عناصر تشکیل دهنده مسؤولیت جزایی موجود باشد، می توان علیه مزاحم با استناد به ماده 690 قانون مجازات اسلامی(بخش تعزیرات) تحت عنوان مزاحمت از حق خواستار به مجازات رسیدن مزاحم نیز شد. در صورت اثبات مزاحمت مالک آپارتمان یاد شده در دادگاه، نامبرده به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می شود. بدیهی است بر اساس ماده 693 قانون مجازات(بخش تعزیرات)، در صورت تجدید مزاحمت، بعد از اجرای حکم قبلی و محکومیت مجدد بعدی، علاوه بر رفع مزاحمت، به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.

آیا می دانید مطالبات کارگران از خریدار جدید کارگاه قابل مطالبه است؟

موجب ماده ۱۲ قانون کار، خریداران جدید،‌ مالک و جانشین کارفرمای قبلی در پرداخت دیون می‌باشند؛ ماده12 که متأثر از «اصل تداوم کارگاه» و به منظور حمایت از حقوق کارگران وضع شده است، هر نوع تغییر حقوقی در وضعیت مالکیت کارگاه اعم از رهن، اجاره و فروش را در رابطه‌ی قراردادی کارگرانی که که قراردادشان قطعیت یافته است، موثر نمی داند و کارفرمای جدید، قائم مقام تعهدات و حقوق کارفرمای سابق خواهد بود.

راهنمای کلی تنظیم صحیح و حقوقی اجاره نامه

در جوامع شهرنشین تنظیم اجاره ­نامه به یکی از شایع­ترین قراردادهای روزمره میان عموم مردم بدل گشته و هر زمان به دلیل عدم آگاهی نسبت به چگونگی تنظیم آن و عدم رعایت ملاحظات ضروری ممکن است یکی از طرفین اجاره ­نامه متضرر گردد؛ بدین منظور در این مطلب درصدد تشریح مسائل مرتبط با نگارش یک قرارداد اجاره مطلوب و قانونی هستیم.

 

اولین نکته در خصوص اجاره ­نامه این است که توسط چه کسی تنظیم می­ گردد؟

تصوری به اشتباه در میان عموم رواج یافته که تنظیم قرارداد اجاره توسط مشاورین املاک، به اجاره ­نامه ماهیت سند رسمی می ­بخشد؛ خیر چنین نیست بلکه طرفین اجاره ­نامه در صورتی که خواهان منتفع شدن از مزایای اسناد رسمی می­باشند بایست چنین قراردادی را در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برساند که به دلیل هزینه­ ثبت آن و پروسه­ اداری نسبتا پیچیده طرفین اجاره از آن پرهیز و صرفا به تنظیم در دفاتر مشاور املاک بسنده می­ کند که در این صورت اجاره نامه ماهیت سند عادی را داراست.

اما با تصویب قانون سال 1376 روابط مؤجر و مستاجر، قانونگذار گام در جهت رسمیت بخشیدن و شناسایی چنین قرادادهایی برداشت تا به نوعی از اجحاف در حقوق طرفین قرارداد و پیشگیری از معضلات متعاقب در محاکم همت گمارد. ماده­ 2 قانون روابط مؤجر و مستاجر 1376 بیان می­کند «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای مؤجر و مستاجر برسد و به­ وسیله­ دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد».

 

با عنایت به ماده­ فوق، سه شرط موجب اعتبار قراردادهای عادی اجاره در محاکم می­ گردد:

• الف- در دو نسخه تنظیم گردد
• ب- امضای مؤجر و مستاجر یا مستأجرین ذیل قرارداد درج گردد
• پ- دو نفر فرد مورد اعتماد گواهی بر صحت تنظیم قرارداد و پذیرش از سوی طرفین آن بدهند و ذیل قرارداد در بخش امضای شهود، امضاء و اثر انگشت درج نمایند.

 

ضرورت درج صحیح مشخصات طرفین در اجاره نامه

مورد دیگر مشخصات طرفین اجاره ­نامه می­ باشد؛ ماده­ 10 آیین نامه قانون روابط مؤجر و مستأجر مقرر می­ کند «درخواست­نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می­ شود و بایست شامل نکات ذیل باشد: الف- نام و نام­ خانوادگی و نام پدر و محل اقامت مؤجر و مستأجر یا نماینده­ قانونی و یا قائم مقام ایشان ... ».

در فرم­های موجود اجاره  نامه ، بخش نخست آن با مشخصات طرفین آغاز می­ شود و بایست با صحت و صداقت کامل اطلاعات مربوطه بویژه آدرس محل سکونت را وارد نمایند؛ به این دلیل که ممکن است در صورت عدم صداقت در وارد نمودن آدرس صحیح، مادامی که اختلافی پدیدار گردد، اوراق قضایی به آدرس نادرست ارسال ­گردد و ممکن است موجب بی­ اطلاعی و متعاقبا تضییع حق شود. شماره ملی و شماره شناسنامه را در مندرجات اجاره­نامه صحیح وارد نمایید و از صحت درج آن مطمئن شوید تا از بروز مشکلات متعاقب از قبیل رد دادخواست مطالبه اجاره بهامعوقه به دلیل عدم تطابق مندرجات اجاره ­نامه با مشخصات درخواست کننده در مقام مؤجر، جلوگیری به عمل آید.

 

آدرس، کاربری و مشخصات ملک مورد اجاره به دقت ثبت شود

بخش دیگر اجاره ­نامه مرتبط با موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره می ­باشد که بایست به تفصیل در اجاره ­نامه قید گردد. در اجاره یک ملک بایست ابتدا نوع کاربری و موارد استفاده از آن ملک را مشخص نمایید. برای مثال ممکن است در صورت عدم قید کاربری مسکونی، مستاجر از یک ملک مسکونی استفاده­ تجاری نمایند. حد و حرز سهم عین مستاجره مطابق با سند مالکیت ملک مشخص شود؛ از قبیل اینکه ملکی که در یک ساختمان قرار دارد، آن ساختمان دارای چند واحد است و واحد مربوطه در طبقه­ چندم با چه متراژی و اینکه دارای پارکینگ (عموما در آپارتمان­ها) می­ باشد یا خیر و در صورت وجود پارکینگ بایست مراتب مطابق با سند مالکیت در متن اجاره ­نامه نیز قید گردد. نشانی پستی و کد پستی و پلاک ثبتی عین مستأجره به درستی در متن اجاره ­نامه قید گردد تا از هرگونه سوءاستفاده احتمالی جلوگیری به عمل آید.

 

زمان شروع و پایان و طول مدت اجاره ذکر شود

بخش دیگر اجاره ­نامه که حائز اهمیت است، مدت اجاره عین مستأجره می­باشد، که برای چه مدتی اجاره منعقد گردد؛ برای مثال 6 ماه یا 12 ماه و این موضوع باید صریحا ذکر گردد. رویه ­ای به غلط در میان عموم در حال شکل­گیری است که اگر مدت اجاره قید نشد، اصل بر یک سال می­باشد که چنین رویه ­ای نادرست است و محاکم به چنین ادعاهایی ترتیب اثر نخواهند داد. پایان مدت اجاره ­نامه را به صراحت و با ذکر تاریخ آن روز قید گردد تا از هرگونه تفسیر موسع پرهیز شود. تاریخ آغاز عقد اجاره نیز حائز اهمیت است به این دلیل که ملاک روز پایان قرارداد اجاره، تاریخ انعقاد تنظیم اجاره ­نامه می­ باشد.

 

میزان اجاره بها و شیوه پرداخت آن به دقت در اجاره نامه درج شود

مورد دیگر که نیازمند عنایت ویژه در متن اجاره ­نامه است، تعیین اجاره ­بها و نحوه­ پرداخت آن می ­باشد. سعی شود که اجاره ­بها را به صراحت براساس ارزش پولی کشور تعیین شود نه اینکه ملاک را مالی با کاهش یا افزایش ارزشش تعیین نمایند به طور مثال اجاره ­بها هر ماه یک سکه طلا تعیین شود که با افزایش و کاهش ارزش مالی آن ممکن است طرفین موجب ضرر مالی شوند. شرایط و نحوه­ پرداخت نیز به صراحت مشخص گردد؛ برای نمونه اجاره بها عین مستاجره هر ماه به فرد مشخصی تأدیه گردد یا از بابت اقساط مؤجر، اجاره ­بها بازپرداخت آن اقساط در نظر گرفته شود. مؤجر نسبت به این نکته مطلع باشد که از بابت تأخیر در پرداخت اجاره ­بها، شرط التزام یا خسارت عدم تأدیه اجاره ­بها را قید گرداند تا از بابت هر روز تأخیر، جریمه دیرکردی به مؤجر تعلق گیرد.

 

ماهیت و سلامت ملک مورد اجاره بیان شود

گام بعدی ماهیت عین مستأجره می­باشد که با تمام اوصاف سالم که ملک را در زمان انعقاد قرارداد اجاره تحویل گرفته است بایست همان­طور سالم تحویل دهد. حال این پرسش مطرح می­شود که اگر وسیله­ وابسته به عین مستأجره نیازمند تعمیر باشد یا کلا خراب گردد تکلیف مؤجر یا مستأجر چیست؟ ابتدا بایست ماهیت آن وسیله مشخص شود که از ضروریات ملک محسوب می­شود یا خیر، در واقع غیرمنقول تبعی محسوب می­شود(ماده­ 14 قانون مدنی) یا نه؛ برای مثال در صورت خراب شدن موتور کولر یا سینک دستشویی هزینه­ تعمیر آن بر عهده­ی مؤجر است به این دلیل که درست است که چنین اموالی به ذات خود مالی منقول محسوب می­شوند ولیکن مادامی که در ملک قابل استفاده هستند به تبعیت از ملک، غیرمنقول محسوب می­شوند و مالک بایست هزینه ­های تعمیر را پرداخت کند.

 

روش استفاده از ملک مورد اجاره آورده شود

ماهیت بهره ­گیری از عین مستأجره حتی­ المقدور در اجاره ­نامه قید گردد تا موجب تضییع حقوق آتی طرفین نشود؛ برای مثال در صورتی که ملکی مسکونی برای رفع حوائج تجاری مستأجر اجاره داده می­ شود قید گردد که به منظور انجام چه فعالیت تجاری، اجاره داده می ­شود. در این صورت مستأجر به غیر از مورد قید شده حق فعالیت دیگری را دارا نیست و برای تغییر می­ بایست اذن مؤجر را اخذ نماید.

 

وجود یا عدم حق اجاره به غیر ذکر گردد

حق اجاره به غیر از سوی مستأجر در اکثر فرم­های چاپی اجاره ­نامه قید گردیده و منع شده است اما در صورت عدم درج چنین شرطی و سکوت طرفین نسبت به آن ممکن است اختلافات آتی میان طرفین ایجاد کند؛ در نتیجه هنگام تنظیم اجاره ­نامه وضعیت حق اجاره به غیر از سوی مستأجر را صراحتا مشخص نمایید.

 

پرداخت هزینه های آب و برق و گاز و مشاعات مشخص شود

اصل بر پرداخت هزینه ­های آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب شهری و عوارض پسماند سالیانه توسط مستأجر است و توافق خلاف آن مطابق با اصل آزادی قراردادها (ماده­ 10 ق.م) امکان­ پذیر می­ باشد. برخی از آپارتمان­ها انشعابات آب و گاز مستقل نسبت به هر واحد ندارند و مشاع می ­باشد؛ مناسب است اگر هر گونه رویه ­ای مورد توافق که در آپارتمان حاکم است در متن اجاره ­نامه قید گردد، برای نمونه هزینه­ آب تقسیم بر تعداد نفرات آپارتمان یا تقسیم بر تعداد واحد.

 

 تعداد ساکنین در ملک مورد اجاره ذکر شود

نکته­ پایانی که در برخی موارد موجبات معضلات و اختلافات میان مؤجر و مستأجر را فراهم می­ کند، تعداد حاضرین در واحد می­ باشد؛ مستأجر حین انعقاد قرارداد اجاره عده حاضرین در عین مستأجره را بنابر تصوری اشتباه که صوری می­باشد، 2 نفر اعلام می­ کند ولیکن در اثنای مدت اجاره ­نامه به 4 نفر افزایش پیدا می­کند و موجب می­شود مؤجر رعایت مفاد اجاره ­نامه را تقاضا نماید. در نتیجه در متن اجاره ­نامه هر گونه عبارتی درج گردد و طرفین ذیل آن را امضاء نمایند و به امضای شهود برسد، ضمانت ­اجرای حقوقی پیدا می­ کندو طرفین ملزم به رعایت جز به جز مفاد آن سند می­ باشن.

نمونه دادخواست الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی به لحاظ تأخیر در پرداخت اجاره بها در حالیکه مستأجر در شرط ضمن عقد اجاره، متعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر بوده است

مشخصات‌طرفین	نام	نام خانوادگی	نام پدر	شغل	محل اقامت
خواهان	مشخصات موجر
خوانده	مشخصات مستأجر
وکیل یا نماینده قانونی	مشخصات وکیل دادگستری
تعیین خواسته و بهای آن	صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی به لحاظ تأخیر در پرداخت اجاره بها در حالیکه مستأجر در شرط ضمن عقد اجاره، متعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر بوده است
دلائل و منضمات دادخواست	1ـ تصویر مصدق سند مالکیت       2ـ تصویر مصدق اجاره‌نامه عادی مورخ ...        3ـ عند اللزوم استعلام ثبتی     4ـ وکالتنامه
ریاست محترم مجتمع قضایی ... سلامّ‌علیکم؛ احتراما" اینجانب وکیل خواهان، نکات ذیل را باستحضار میرساند: اولا"؛ با عنایت به اینکه موکل، مستند به تصویر مصدق سند مالکیت، مالک رسمی ششدانگ یک دستگاه آپارتمان/ یک باب خانه، با مشخصات ثبتی مضبوط در اسناد تقدیمی، واقع در ... است. ثانیا"؛ با توجه به اینکه موکل، مستند به تصویر مصدق اجاره‌نامه عادی مورخ ... ملک فوق‌الذکر را به خوانده محترم اجاره داده است. ثالثا"؛ با ملاحظه اینکه وفق ماده2 آئین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 به شماره5416/110 مورخ25/2/1378 هیئت وزیران، ناظر به ماده12 همان قانون، موارد ذیل از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 خارج است: 1ـ هرگاه روابط استیجاری طرفین، مربوط به قبل از تاریخ اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 باشد. 2ـ هرگاه روابط طرفین، ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید بوده و قرارداد اجاره نیز مربوط به قبل از لازم‌الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 باشد. 3ـ هرگاه روابط طرفین، ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات ـ بر حسب تراضی شفاهی با موجر ـ به عنوان اجاره باشد. 4ـ هرگاه دلیل تخلیه اماکن استیجاری، قبل از انقضاء مدت اجاره باشد. 5 ـ هرگاه سند عادی اجاره، بر طبق ضوابط مقرر در ماده2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 تنظیم نشده باشد (عدم گواهی قرارداد عادی اجاره، توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد). رابعا"؛ عنایتا" به اینکه اجاره‌نامه عادی فوق‌الذکر، مشمول بند4 آئین‌نامه سابق‌الذکر است. خامسا"؛ با لحاظ اینکه خوانده محترم، از تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی استنکاف می‌ورزد. لذا صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی به لحاظ تأخیر در پرداخت اجاره بها ـ در حالیکه مستأجر در شرط ضمن عقد اجاره، متعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر بوده است ـ و نیز الزام وی به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله، وفق بند «د» ماده8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1362 و مادتین515 و519 ق.آ.د.م و قاعده تسبیب، مورد استدعاست.                                                                                                                                           با تقدیم شایسته‌ترین احترامات                                                                                                                                                       وکیل خواهان

دانستنیهای قانونی و ضروری در مورد تنظیم اجاره نامه واحد مسکونی

برای این که قرارداد اجاره نامه خانه، آپارتمان و یا ویلای مسکونی به صورت دقیق و با کمترین اشکال حقوقی نوشته شود طرفین  باید پیش و درهنگام تنظیم قرارداد نکاتی را در نظر بگیرند. مهمترین این نکات عبارتند از:

 

نخست: آگاهی دقیق از مشخصات دقیق ملک مورد نظر 

مستأجر می­ بایست پیش از انعقاد قرارداد اجاره، به منظور بازبینی و بررسی کلی عین مستأجره به همراه مؤجر در آن محل حاضر گردیده و به جزئی ­ترین موارد از قبیل عدم نشتی لوله ­های آب، گاز، عدم خرابی در بخشی از ساختمان، و .... توجه نماید و در مقابل مؤجر می­ بایست هر گونه نقصان در عین مستأجره وجود دارد را پیش از انعقاد قرارداد اجاره بیان داشته و صورتجلسه ­ای از آن تهیه و ذیل قرارداد اجاره قید نمایند.

 

دوم: مشخصات طرفین قرارداد و سمت ایشان 

طرفین قرارداد می ­بایست مشخصات خویش را به طور دقیق و کامل در متن اجاره نامه قید نمایند. (از قبیل محل سکونت، محل کار، شماره تماس ثابت و همراه، شماره تماس جایگزین در صورت عدم دسترسی به یکدیگر). این امر جدای از حسن صداقت طرفین در قرارداد اجاره امری ضروری است زیراکه هنگام بروز مناقشات و اختلافات حقوقی و مالی بر سر اجاره ­بها، و موارد مرتبط، طرفین از وجود احضاریه و سایر اوراق قضایی مطلع خواهند شد و در صورت عدم درج صحیح مشخصات ممکن است از این امور بی ­اطلاع باقی بمانند و موجب تضییع حقوق ایشان شود. در نتیجه مؤجر باید از درج نشانی آدرس محل مورد اجاره بعنوان اقامتگاه خویش پرهیز نمایند و آدرس واقعی محل سکونت خود را ذکر نماید.

در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره در زمان انعقاد عقد اجاره حاضر نشده ­اند و نماینده­ قانونی خویش از جمله وکیل خود را به منظور انعقاد قرارداد اجاره فرستاده ­اند، می ­بایست ابتدا وکالتنامه به رویت طرف دیگر برسد و در صورت صحت آن یک نسخه رونوشت آن به قرارداد اجاره پیوست شود. 

 

سوم: مندرجات ضروری در متن اجاره نامه

همه قراردادهای اجاره باید دارای بندهایی خاص باشند که در نبود آنها ممکن است قرارداد اجاره کامل نباشد، این بندها عمدتا عبارتند از:

1. در خصوص طرفین قرارداد اجاره، که می­بایست به­ طور تمام اطلاعات مربوط به خود را تکمیل نمایند.
2. در خصوص مشخصات مورد اجاره یا همان عین مستأجره، که شامل نوع ملک استیجاری، آدرس دقیق آن، پلاک ثبتی، مساحت دقیق آن مطابق با سند رسمی ملک، تعداد اتاق خواب، مشاعات و پارکینگ و ... می ­باشد. دقت نمایید که اطلاعات ذکر شده با واقعیت مطابقت داشته باشد چرا که در صورت امضاء از سوی طرفین، ایشان نسبت به مطالب آن متعهد می ­گردند.
3. مدت اجاره، دقت نمایید که تعیین مدت اجاره یک امری توافقی می ­باشد اما سعی نمایید که مدت اجاره حداکثر یکسال باشد، و در صورت استمرار قرارداد آن را مجدداً تمدید نمایید. البته صریحاً شروع و پایان مدت اجاره را با قید تاریخ تعیین نمایید.
4.  اجاره ­بها و نحوه پرداخت آن، در ابتدا صریح اجاره ­بها به تفکیک ماه و سپس جمعاً تعیین گردد. سپس در همین بخش، در صورت وجود مبلغ قرض ­الحسنه (پول پیش-رهن) اگر نقداً پرداخت شده قید و اگر بصورت چک پرداخت شده با قید شماره چک ، بانک و شعبه و تاریخ صدور مشخص گردد.
5. تاریخ تسلیم مورد اجاره که می­ بایست دقیقاً قید گردد.
6. شرحی از آثار قرارداد اجاره، به عنوان مثال تعداد استفاده کنندگان از مورد اجاره (عنایت داشته باشید به کذب تعداد کمتری مقرر نکنید تا در آینده مؤجر از قِبل همین امر ممکن است قرارداد اجاره را فسخ نماید) .
7. در نهایت طرفین در صورت تاخیر در تخلیه از سوی مستأجر یا تأخیر در پرداخت مبلغ قرض­ الحسنه از سوی مؤجر به ازای هر روز غرامتی را بعنوان وجه التزام تعیین نمایند.

 

چهارم: پیشبینی درخواست تخلیه پیش از موعد از طرف مالک و مستاجر 

ممکن است شرطی بین مالک و مستأجر در اجاره ­نامه قید گردد که در صورت عمل نکردن به آن از سوی مالک تا تاریخ مقرر، مستأجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد؛ برای مثال شرط شود که بین مستأجر و مالک تا تاریخی در عین مستأجره تعمیراتی اعمال گردد و اگر پس از گذشت مدت مزبور، مؤجر اقدام به تعمیرات لازم نکند، مستأجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک پیش از پایان موعد اجاره باشد و متقابلاً شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ­بها یا مواردی دیگر مؤجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستأجر را خواهد داشت.

البته در صورتی که شک و شبه ­ای در وجود یا عدم وجود حق فسخ به­ وجود آید، اصل بر آن است که حق فسخی وجود ندارد. در صورت تحقق حق فسخ، معمول است که پیش از اعمال حق فسخ در واقع یک یا دو ماه قبل طرف مقابل را نسبت به اعمال حق فسخ آگاه می­ کنند.

 

هزینه ­های تعمیرات و سایر هزینه­ ها

قانون مدنی در ماده­ 486 مقرر داشته که هزینه ­های اساسی عین مستأجره با مؤجر می ­باشد ولیکن هزینه­ هایی که عدم انجام یا وجود آن موجب سلب آسایش مستأجر نمی ­شود، با ایشان می ­باشد. برای مثال هزینه­ هایی از قبیل تعمیر درب پارکینگ، سرویس کولر، لوله­ کشی ساختمان و ... با مؤجر و هزینه­ هایی از قبیل تعویض پوشال کولر، شارژ ساختمان (البته توافقی می­باشد)، تعویض لامپ ­های مصرفی، سرویس آسانسور و ... بر عهده­ مستأجر می ­باشد.

نمونه قرارداد اجاره نامه آپارتمان/خانه مسکونی

ماده 1 –  طرفین قرارداد

1-1 موجر/ موجرین ....................... فرزند ................. به شماره شناسنامه ..................... صادره از ....................... کد ملی ................... متولد .........       ساکن ................................................... تلفن .................... .      

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ..................... فرزند .................. به شماره شناسنامه .................. متولد ..............  به موجب ................

1-2 مستاجر/مستاجرین ....................... فرزند ................. به شماره شناسنامه ..................... صادره از ....................... کد ملی ................... متولد .........       ساکن ................................................... تلفن .................... .      

با وکالت / قیومیت / ولایت / وصایت ..................... فرزند .................. به شماره شناسنامه .................. متولد .............  به موجب ...............

ماده 2 –  موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره

موضوع قرارداد عبارت است از اجاره شش دانگ یک دستگاه آپارتمان / یک باب خانه مسکونی به  شماره پلاک ثبتی                      فرعی از                  اصلی بخش                 با مشخصات؛ تعداد اتاق خواب           به زیربنای             متر مربع واقع در طبقه          واحد ضلع              به نشانی                                                                   و دارای انباری / پارکینگ / یک رشته تلفن اختصاصی به شماره                      و منصوبه های در آن کنتور برق و آب و گاز شهری که تأسیسات گرمایی شوفاژ روشن , پکیج حرارتی , گاز شهری , فن کوئل , بخاری نفت سوز , شومینه و وسیله سرمایی آن کولر , چیلر , فن کوئل , تهیه مطبوع , سایر لوازم و ملحقات مربوطه با حق استفاده از مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی آن که عیناً بطور کامل به رؤیت مستأجر رسید و از کمیت، کیفیت و وضعیت مورد اجاره کاملاً مطلع شده است.

ماده 3 –  مدت اجاره

مدت اجاره برابر است با :           ماه/سال که تاریخ شروع آن از                و خاتمه آن به تاریخ                     هجری شمسی است.

ماده 4 –  اجاره بها و نحوه پرداخت

۴-۱  میزان اجاره بها جمعاً                             ریال، از قرار ماهیانه مبلغ                                         ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود یا به شماره حساب/کارت                                             به نام                           نزد بانک                واریز خواهد شد. ( یا در صورت گرفتن چک) که طی تعداد      فقره چک به شماره های                                                                    عهده بانک              به موجر تحویل داده شده است. 

۴-۲  مبلغ                                    ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به شماره             بانک                شعبه                  پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره                          بانک                     شعبه                       در تاریخ     /    /    13به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.

ماده 5 –  تسلیم مورد اجاره

موجر مکلف است در تاریخ      /      /    13 مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/ مستاجرین تسلیم کند.

ماده 6 – شرایط و آثار قرارداد

۶-۱ مورد اجاره به منظور استفاده مسکونی شخص مستأجر و خانواده اش که مجموعاً .......... نفر هستند به اجاره واگذار شده است. مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف منطور قرارداد (تجاری، اداری) استفاده کند.

۶-۲ مستأجر حق واگذاری و انتقال مورد اجاره مشاعاً , مفروزاً , یا جزاً یا کلاً را به غیرندارد.

۶-۳  موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتیکه به عنوان  ولایت، وصایت،وکالت، قیومیت ،اجاره با حق انتقال و از این قبیل  اختیار اجاره دادن داشته باشد. بایستی اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند.

۶-۴ در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یکماه تاخیر نماید یا در صورت عدم وصول چک های اجاره تا تاریخ یک ماه پس از سر رسید، موجر میتواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد.

۶-۵ پرداخت هزینه های مصرفی آب , برق , گاز شهری و تلفن اختصاصی مربوط به مورد اجاره در طی مدت قرارداد به عهده مستأجر است .

۶-۶ پرداخت هزینه نگهداری ( شارژ ـ هزینه های مشترک ) به عهده مستأجر است در صورت تغییر و افزایش احتمالی آن از طرف هیأت مدیره ساختمان نیز مبلغ جدید مورد قبول و ملاک پرداخت برای مستأجر خواهد بود .

۶-۷ مستأجر متعهد است در زمان تخلیه مورد اجاره به همان وضعی که از هر حیث صحیح و سالم تحویل گرفته بطور صحیح و سالم تحویل موجر داده و رسید دریافت نماید . در غیر این صورت مسئول خسارات وارده می باشد .

۶-۸ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات از قبیل تهویه , شوفاژ , کولر , آسانسور و سیستم شبکه های آب و برق و گاز باشد به عهده موجر می باشد و تعمیر و تنظیم و کسر لوازم و انکسار شیشه و درب به عهده مستأجر می باشد .

۶-۱۲ در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع  مستاجر از ملک میباشد. اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد مستاجر میتواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند .

چنانچه قبل از انقضاء مدت اجاره مستأجر متمایل به فسخ قرارداد باشد علاوه بر انجام تعهدات قرارداد حاضر موظف به پرداخت یک ماه اجاره بها اضافی خواهد بود .

۶-۱۳ موجر و مستأجر متعهد خواهند بود که دوماه قبل از انقضاء نسبت به تخلیه یا تمدید اجاره نامه یکدیگر را مطلع سازند و در صورت عدم توافق این اجاره نامه  در انقضاء مدت فسخ شده و کان لم یکن تلقی می گردد و موجر می تواند نسبت به سرویس دهی مستأجر جدید اقدام لازم را انجام دهد.

هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را در نظر نگهدارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید .

 ۶-۱۱  موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ،نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.

۶-۱۴ مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه  و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضاء قرارداد تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلیم آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ                       ریال به عنوان اجرت المثل ابام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر خسارت ناشی از تخلیه (اجرت المثل) با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است.

مالیات مستغلات و مالیات براجاره به عهده موجر است .

تخلف مستأجر از هریک از مفاد و شروط این قرارداد اجاره حق فسخ و تخلیه را برای موجر ایجاد خواهد کرد.

ماده 7- اسقاط خیارات

کلیه اختیارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.

ماده 8- مقررات ناظر

این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خواهد بود.

ماده 9- نسخ و تصدیق قرارداد

این قرارداد با علم و اطلاع و رضایت کامل موجر و مستاجر نسبت به مفاد و شروط آن در ۹ ماده و دو نسخه برابر تنظیم شده است و به امضا طرفین رسیده و توسط دو شاهد تصدیق و امضا شده است.

 

                     

                محل امضاء و اثر انگشت موجر                                                 نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست

                محل امضاء و اثر انگشت مستأجر                                            نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم

 

قانون تملک آپارتمانها

قانون تملک آپارتمانها ‌
مصوب 1343,12,16با اصلاحات و الحاقات بعدی

ماده 1 - مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.

ماده 2 - قسمتهای مشترک مذکور در اینقانون عبارت از قسمتهائی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و بکلیه مالکین بنسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد بطور کلی قسمتهائی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌ نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب میشود مگر آنکه تعلق آن بقسمت‌ معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی بهر صورتیکه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. ‌

ماده 4 ـ حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت ‌اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌ هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم‌ خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش ‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه ‌های مشترک اعم از اینکه‌ ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره 1 ـ مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌ کنندگان را تعیین می‌ کند.

تبصره 2 ـ در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌ باشند هزینه ‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به‌ تصویب مجمع عمومی ساختمان می ‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌ شود.

تبصره 3 ـ چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی ‌به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌ کننده یا استفاده‌ کنندگان است.

‌ماده 5 - انواع شرکتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت که بقصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب بمنظور سکونت یا‌ پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیرمربوط بکارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط باداره و امور مربوط بقسمت ‌های مشترک باکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.

تبصره - نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه‌ ها و اعلام تصمیمات مذکور در اینقانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

‌ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌ اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتیکه اشخاص مزبور بتکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت بتمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در اینصورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتیکه عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی ‌از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط بمدت مدیریت و سایر موضوعات‌ مربوطه در آئیننامه اینقانون تعیین خواهد شد.

ماده 9 - هر یک از مالکین میتوانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی ‌خود مفید میداند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در ‌قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند. ‌

ماده 10 - هر کس آپارتمانی را خریداری مینماید بنسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا ‌اختصاص بساختمان دارد مشاعاً سهیم میگردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور بعلت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق بغیر باشد که در اینصورت باید اجور آن را بهمان نسبت بپردازد مخارج مربوط بمحافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و‌ بطور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا بعلت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید بتناسب حصه هر مالک ‌بترتیبی که در آئیننامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آنست صرفنظر نماید.

ماده 10 مکرر (اصلاحی 02/11/1351)- در صورت امتناع مالک از پرداخت سهم خود از هزینه‌ هاﻯ مشترک نظر مدیر یا هیات مدیران در این مورد با ذکر مبلغ قابل پرداخت و‌ صورت ریز آن وسیله اظهارنامه ابلاغ میشود. ‌
هر گاه مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود را نپردازد و گواهی تقدیم دادخواست موضوع تبصره 2 این ماده را نیز به مدیر یا هیات‌ مدیران تسلیم ننماید پس از انقضاﻯ مدت مذکور اداره ثبت محل وقوع آپارتمان بتقاضاﻯ مدیر یا هیات مدیران براﻯ وصول آن اجرائیه صادر خواهد‌ کرد.
‌عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.

تبصره 1 (اصلاحی 02/11/1351)- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک از هزینه‌ هاﻯ مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده باید ‌ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه مدیر یا هیات مدیران گردد.

تبصره 2 (اصلاحی 02/11/1351)- نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در دادگاه بخش محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است.
دادگاه بخش خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی رسیدگی و حکم صادر خواهد کرد.
احکام دادگاه مزبور در صورتیکه محکوم به در هر مورد از پنجاه هزار ریال تجاوز نکند قطعی است و زائد بر آن فقط قابل پژوهش میباشد.

تبصره 3 ـ نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه بمالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است. در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.

تبصره 4 ـ مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و و صول هزینه های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و تاسیسات اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک ها و مجتمع های مسکونی که فاقد شهرداری میباشند قابل اجرا و اعمال میباشد.
نحوه تشخیص هزینه ها و ترتیب پرداخت آنرا اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد.

تبصره 5 ـ در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد.

ماده 11 - دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب اینقانون آئیننامه ‌های اجرائی آنرا تهیه و بعد از تصویب هیئت وزیران بمورد اجرا بگذارد.
دولت مأمور اجرای اینقانون است.

ماده 12 ـ دفاتر اسناد رسمی موظف می ‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب ‌هزینه‌ های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل ‌الیه را به پرداخت بدهی ‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌ های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13 ـ در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار ‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان ‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌ توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری ‌می‌ ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه ‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده ‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت ‌عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

تبصره 1 ـ مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌ توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره 2 ـ چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران‌ مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را‌ صادر خواهد کرد.

ماده 14 ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش ‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای ‌اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه ‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش ‌سوزی مدیر یا مدیران‌ مسئول جبران خسارات وارده می ‌باشند.

ماده 15 ـ ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.

قانون بالا مشتمل بر 11 ماده و یک تبصره که در تاریخ دوم دی ماه یکهزار و سیصد و چهل و سه بتصویب مجلس سنا رسیده بود در جلسه روز‌ یک شنبه شانزدهم اسفندماه یک هزار و سیصد و چهل و سه بتصویب مجلس شورای ملی رسید.

رییس مجلس شورای ملی - مهندس عبدالله ریاضی