مجازات اشخاصی که ملک فروخته شده به چند نفر را به ثبت می رسانند چیست؟

اگر ملک به چند نفر فروخته شده دارای دو سند باشد که هر دوی این سندها رسمی باشد و تنها تاریخ آن ها متفاوت باشد در این صورت برای سردفتری که برخلاف اخطارهای اداره ثبت معامله معارض را به ثبت برساند مجازاتی پیش بینی شده است و اما این مجازات برای وی انفصال دائم وی از شغل سردفتری خواهد بود . حال اگر شخصی که این جرم را مرتکب شده است از کارکنان اداره ثبت باشد مجازات وی انفصال موقت از کارمندی خواهد بود البته این انفصال موقت از دو سال نیز کم تر نخواهد بود.

توجه داشته باشید که بعضی از جرم ها قابل بازگشت اند یعنی اگر شاکی رضایت بدهد مجازات جرم منتقی خواهد بود و اما بعضی از جرم ها هم هستند که غیر قابل بازگشت اند یعنی حتی با رضایت شاکی باز هم این جرم بخشیده نمی شود و تنها باعث تخفیف جرم فرد می شود. معاملات معارض به دلیل این که با آرامش جامعه مغایرند جز جرم های عمومی محسوب می شوند و اما تنها رضایت شاکی باعث می شود تا در جرم برای فرد تخفیف قائل شوند.

البته تخفیف قاضی نیز تنها در جزای نقدی است و البته حتما یک سالی را فرد به حبس محکوم خواهد شد. در این میان اگر مال باخته خود نخواهد مالش برگردد قاضی هم برای برگرداندن مال تلاشی نخواهد کرد.

معامله معارض چیست ؟

در بسیاری از موارد حتما یا این موضوع را شنیده اید و یا حتما با این مسئله مواجه شده اید که شخصی ملکی را خریداری کرده است و اما بعد از مدتی که در آن زندگی کرده و یا قصد فروختن آن را داشته است متوجه شده است که آن ملک جز ملک فروخته شده به چند نفر است. این جاست که فرد باید از راه های مختلفی ثابت کند صاحب ملک موردنظر است و معامله معارض رخ داده است.

به هر نوع معامله ای که اموال و یا املاک چندین بار به افرادی فروخته شده باشد معاملات معارض می گویند. کسی که در این معاملات به عنوان خریدار نیز ظاهر می شود مال غیر را خریداری کرده است . پس به زبان ساده تر معامله معارض به آن دسته از معاملاتی می گویند که شخص در ابتدا یک ملک به صورت سند رسمی و یا قولنامه ای ملکی را به فرد دیگری انتقال می دهد و اما بعدها دوباره همان ملک به چند نفر فروخته شده است.

موارد بطلان قرارداد

زمانی که در یک قرارداد همه مقرارت و قوانین به درستی ذکر می شود  طرفین می توانند براساس همان مواردی که قانون گذاری برای آن ها تعیین کرده است این قراردادها را از هم بزنند و یا حتی در برخی از موارد بدون این که طرفین اراده کنند این قراردادها از بین می روند . اگر با دخالت طرفین این قراردادها باطل شوند به این نوع فسخ گفته می شود و اما اگر این قراردادها بدون این که طرفین دخالتی داشته باشند باطل شود به آن ها انفساخ گفته می شود . برای این که هر کدام از این حالت ها اتفاق بیفتد نیاز است تا شرایط خاصی وجود داشته باشد .

البته این موضوع را هم باید بدانید که رعایت نکردن موارد قانون همیشه باعث بطلان قرارداد و معامله ها نمی شود والبته شاید این قرارداد سرنوشت دیگری را داشته باشد . البته برای باطل شدن قرارداد ها دلایلی وجود دارد که در ادامه به آن ها اشاره می کنیم :

فقدان قصد

برای این که اعمال قانونی صورت گیرد و آثاری را در قانون و حقوق داشته باشد نیاز به قصد دارد . منظور از قصد در این جا این است که فرد باید قصد انجام دادن معامله ای را داشته باشد و هم چنین آثار مربوط به معامله نیز شامل وی خواهد شد . پس فردی که معامله ای را منعقد می کند هم باید انجام دادن این معامله را بخواهد و هم آثاری که از آن ایجاد می شود را بخواهد . پس در این میان اگر فردی شخص دیگری را برای انجام دادن معامله ای مجبور کند به صورت کلی این قرارداد باطل است و گویی اصلا انجام نشده است .

یا برای مثال فردی حالت طبیعی را ندارد و برای مثال مست است و در این حالت معامله ای را انجام می دهد به دلیل وضعیتی که فرد در آن قرار داشته است این معامله باطل خواهد بود . پس اگر در معامله ها قصد انجام دادن آن ها وجود نداشته باشد معاملات صوری تلقی خواهند شد . منظور از معامله های صوری آن دسته از معاملاتی است که در آن افراد معامله ای را انجام می دهند و اما نمی خواهند آثار مربوط به آن معامله را قبول کنند .

فقدان اهلیت

منظور از اهلیت به صورت کلی داشتن شایستگی است . پس فردی که به سن بلوغ نرسیده باشد و یا فردی که مجنون باشد معامله را اگر انجام دهد باطل است . به صورت کلی کسی که معامله را انجام می دهد اگر فاقد این شرایط باشد باعث بطلان قرارداد می شود .

نامشروع بودن جهت معامله

هر شخصی برای خرید ملکی هدف خاصی را دنبال می کند که می تواند این هدف را بازگو کند وگرنه بیان کردن آن ها ضرورتی ندارد. برای مثال اگر شخصی بیان کند خانه ای را که در حال خرید آن است برای تاسیس کردن قمارخانه خریداری می کند این مورد باعث بطلان قرارداد خواهد شد . پس هدف باید مشروعیت داشته باشد .

معین بودن مورد معامله

هر معامله ای که صورت می گیرد به یک موضوع خاص اشاره می کند حال این موضوع می تواند یک عمل باشد و یا می تواند یک مال باشد . موضوع معامله فرقی نمی کند چه باشد هر چیزی که باشد باید بدون هیچ گونه ابهام و معلوم شده باشد.

مواردی که در بالا بیان شد همگی مربوط به یک قرارداد نیست و درمورد همه قراردادها صدق می کند.

معنی بطلان قرارداد

هر کدام از قراردادها و معامله هایی که وجود دارد قوانین و مقرارت خاص خود را دارد و البته آثاری اصلی و فرعی را نیز در برمی گیرد . به صورت کلی افراد برای این که این آثار تحقق پیدا کند این قراردادها را بین خودشان منعقد می کنند . حال برای این که این آثار به وجود آیند باید شرایط خاصی در این مورد رعایت شود . زیرا اگر این شرایط تحقق پیدا نکند باعث خواهد شد تا آثار این قرارداد نیز حاصل نشود .

برای مثال در قرارداد خرید و فروش ملک آثاری که وجود دارد این است که مالکیت ملک موردنظر انتقال پیدا کند . برای مثال فردی که مبلغی را پرداخت کرده است اتومبیلی را خریداری کرده است با انجام این معامله مالکیت اتومبیل از فردی به فرد دیگر انتقال پیدا می کند . در ادامه این کار مالکیت پول هم به فرد فروشنده انتقال پیدا می کند .

از نمونه ای دیگر از این قراردادها می توان به قرارداد نکاح اشاره کرد . اثر اصلی که این رابطه دارد رابطه زوجیت بین طرفین است یعنی زمانی که این عقد نکاح صورت می گیرد زن و مرد به هم محرم می شوند و با برقرار شدن این زوجیت بین زن و مرد حقوق و تکالیفی ایجاد می شود که باید آن ها را نسبت به هم انجام دهند. برخی از موارد نیز وجود دارد که این قرار دادها درحالی منعقد می شود که همه شرایط در آن ها رعایت می شود و اما بعد از گذشت زمان به درخواست طرفین و یا به هر علت دیگری از بین می رود . زمانی که به درخواست و اراده افراد این قراردادها باطل شوند به آن فسخ شدن قرارداد می گویند. و اما اگر این قراردادها براساس حکم قانون از بین بروند به آن ها انفساخ قرارداد گرفته می شود .

البته در بعضی از موارد هم به دلیل رعایت نشدن قوانین و ضوابط به صورت کلی اصلا از همان ابتدا قراردادها به وجود نمی آیند . پس ما زمانی که از بطلان قرارداد و یا معامله ای صحبت می کنیم منظور این است که اصلا از همان ابتدا قراردادی شکل نگرفته است و آثار فرعی و اصلی نیز برای این قرارداد ایجاد نشده است .

پس وقتی از بطلان قرارداد صحبت می کنیم یعنی هنوز قراردادی به وجود نیامده است و اصلا می توانیم تصور کنیم از همان ابتدا نیز قراردادی در میان نبوده است و به صورت کلی نمی توانیم بگوییم قراردادی بود است که به وجود آمده است و اما بعدها از بین رفته است . قانون گذار می گوید از نظر وی بطلان قرارداد یعنی از اساس قراردادی وجود نداشته است.

به این موضوع دقت داشته باشید که زمانی که از یک قرارداد باطل صحبت می کنیم یعنی اصلا نمی توان با استفاده از اقدامات بعدی این قرارداد به قراردادی صحیح تبدیل کرد که از نظر قانون قابل استناد باشد به عبارتی در مورد باطل شدن قراردادها بیان می شود قراردادهای باطل شده مانند مرده ای است که زنده نمی شود . برای قراردادهای باطل شده هیچ گونه مالکی وجود ندارد و اصلا نمی توان آن ها را انتقال داد . هم چنین در مورد بطلان قرارداد هیچ حقوق و وظیفه ای هم برعهده طرفین نخواهد بود . هیچ کدام هم نمی توانند کاری را انجام دهند تا این قرارداد صحیح تلقی شود .

تعریف قرار

طبق ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی، هرگاه دادگاه تصمیمی بگیرد که مربوط به ماهیت دعوا نباشد یا قاطع دعوا محسوب نشود، آن تصمیم، قرار نامیده می‌شود. مثلا در موردی که برای مثال حکم گفته شد، اگر قاضی به ادعای شخص ب توجه کرده و درست و غلط بودن آن را مورد رسیدگی قرار داده و پس از آن رأی صادر کند، آن رأی قرار نامیده می شود. زیرا در این حالت رسیدگی ماهوی نبوده و به اختلافات فرعی نیز رسیدگی شده است. به طور کلی هر رأی ای که به صورت حکم نباشد، قاعدتاً به صورت قرار صادر گردیده است.

ماده قانونی:

ماده 75 قانون مدنی: واقف می‌تواند تولیت یعنی اداره کردن امور موقوفه را تا زمانی که در حیات است یا در مدت معینی برای خود قرار دهد و یا می‌تواند متولی دیگری معین کند که مستقلاً یا مجتمعا با خود واقف اداره کند. تولیت اموال موقوفه ممکن است به یک یا چند نفر دیگر، غیراز خود واقف واگذار شود که هر یک مستقلاً یا منضماً اداره کنند و همچنین واقف می‌تواند شرط کند که خود او یا متولی که معین شده است نصب متولی کند و یا در این موضوع هر ترتیبی را که مقتضی بداند قرار دهد.

تقسیم مال مشاع

هر زمانی که همه شرکا توافق کنند و راضی باشند تا تقسیم اموال صورت گیرد  به همان صورتی که خودشان با هم توافق کرده اند این تقسیم صورت خواهد گرفت و اما اگر با هم توافقی نداشته باشند دادگاه این اموال را تقسیم می کند. تنهادر صورتی دادگاه این کار را انجام نخواهد داد که این تقسیم باعث شود تا ضرری به بار آید و در این حالت مجبور کردن آن ها جایز نیست و باید خودشان برای این کار راضی شوند .

گاهی این امکان نیز وجود دارد که تقسیم کردن مال مشاع باعث شود که همه مال مشاع و یا سهم چند نفر از آن ها در مالکیت بیفتد. این گونه از تقسیم ها اگر حتی شرکا هم بیان کنند که برای انجام آن ها رضایت کافی دارند باز هم ممنوع است . حال بعد از این که مال مشترک افراز شد اگر شرکا برای مالک شدن سهم های خود راضی نباشند سهم افراد با استفاده از قرعه کشی معین می شود .

زمانی که این تقسیم انجام شود برای شرکا الزام اور بوده است و نمی توانند این تقسیم ها را از هم بزنند . و تنها درصورتی این تقسیم به هم می خورد که مشخص شود این تقسیم اشتباه بوده است و به درستی انجام نشده است و یا سهم یکی از افراد دارای یک عیب بوده است که در آن زمان از آن بی خبر بوده اند. و یا این که مشخص شود شخص دیگری نیز در این مال شراکت داشته استدر این حالت این فرد می تواند تقسیم را به هم بزند.

احکام و آثار شرکت های مدنی

درمورد اموال مشترک هر کدام از شرکا به نسبت این که چه سهمی را در این اموال دارند در ضرر و سود آن ها نیز شریک اند مگر این که برای یک و یا چند نفر به خاطر بعضی از کارهایی که باید انجام دهند سهم بیش تری درنظرگرفته شود . همه این ها نشان دهنده این است که اداره کردن مال ممزوج تایع همین قوانینی است که شریک ها بین خود به وجود می آورند.

حال اگر زمانی که قرارداد شراکت بین افراد نوشته می شده است به یکی از آن ها اجازه داده شود تا مال ممزوج را اداره کند او وکیل بقیه افراد خواهد بود و این فرد از این به بعد می تواند هر کاری را که برای اداره کردن مال نیاز باشد انجام دهد. البته این فرد مسئول خسارت هایی که به مال از طریق کارهای متعارف وارد شده است نخواهد بود و تنها باید زمانی این خسارت ها را جبران کند که این کارها همگی خارج از عرف باشد و یا به عبارت دیگر تعدی باشد .

در اموال ممزوج گاهی این اتفاق هم می افتد که یکی از شرکا بدون اجازه بقیه در این مال تصرفاتی حقوقی و یا مادی ایجاد می کند در این جا این فرد غاضب بوده است و مجازات های مربوط به خود را دارد. البته هر کدام از شرکا این اجازه را دارند تا بدون توجه به سایرین و اجازه آن ها سهم خود را به فرد دیگری انتقال دهند زیرا این کار به سهم بقیه خللی را وارد نمی کند.

شراکت هایی که به صورت غیرارادی به وجود می آیند برای افراد الزام آور نیستند و هر یک از افراد هر زمان که بخواهند می توانند این شراکت را از بین ببرند. مگر این که در زمان عقد قرارداد برای این شراکت مدت زمان خاصی معین شده باشد که در این هنگام تا وقتی که عقد قرارداد پابرجا است شراکت نیز هم چنان پا برجا خواهد بود .

برای مثال در عقد نکاح شرط شود که زوج و زوجه در مالی با هم شریک باشند در این حالت تا وقتی که عقد نکاح برقرار است عقد شرکت نیز به قوت خود باقی خواهد بود و شرایط عدول از آن وجود نخواهد داشت.

مال ممزوج چیست ؟

از نظر حقوقی منظور از مال ممزوج همان مالی است که نمی توان سهام هر یک از طرفین را از بین آن ها معین کرد . البته در تعریفی که در فرهنگ لغت آمده است بیان شده است این مخلوط شدن به اراده خود افراد است و مانند این است که افرادی به دلیل شراکتی که با هم دارند در مالکیت مالی نیز با هم شریک شوند. برای مثال اگر دو نفر با هم یک واحد آپارتمان را بخرند و هزینه آن را پرداخت کنند و یا ممکن است فردی سه دنگ از یک آپارتمان که مربوط به شخص دیگری است را پرداخت کند.

حال مواردی نیز وجود دارد که ممکن است علت ممزوج شدن اموال در اختیار خود شخص نبوده است و عوامل قهری باعث آن شده است که از جمله آن ها می توان به ارث اشاره کرد . برای مثال فردی دارای ملکی است و چهار فرزند دارد بعد از فوت وی ملک او به صورت اشتراکی به هر چهار فرزندش می رسد. این از آن دسته از مواردی است که اراده افراد در شکل گرفتن مال ممزوج نقشی نداشته است

زمانی که اموال ممزوج می شوند در مالکیت آن ها وضعیت جدیدی رخ می دهد که به این وضعیت رد اصطلاح شرکت می گویند .  وضعیتی که از شرکت حاصلی می شود را اشاعه می گویند . منظور از اشاعه این است که یک و یا چند نفر به صورت اشتراکی از مالی سهم می برند. مالی که حقوق مالکان در آن شراکت دارند را مال مشاعه می نامند.

نقطه مقابل مال مشاع مال مفروز است که تنها یک مالک دارد و همه حقوق آن مربوط به یک نفر است . شرکت ها به صورت کلی به دو دسته تقسیم می شوند: شرکت های تجاری و شرکت های مدنی . منظور از شرکت های تجاری آن دسته از شرکت هایی است که قالب آن ها به خصوص است و بیش تر برای این که به هدف های اقتصادی برسند تشکیل می شوند . به صورت کلی هدف هایی که این شرکت ها دنبال می کنند برای سود دهی است . شرکت های مدنی به آن دسته از شرکت هایی گفته می شود که مزج آن ها می تواند ارادی و یا غیر ارادی باشد و آثار آن ها نیز بسیار زیاد است .

+ شخصی در زمین زراعی مدعی شده که مالک تعدادی از درختان است. آیا می تواند ادعای خود را اثبات کند؟

صرف اینکه درختان مورد ادعای وی در زمین شما قرار دارد، نمی تواند دلیل رد ادعای ایشان باشد، چراکه قانون در این مورد صراحتا اعلام می کند که اگر نما یا محصولی از حبه یا اصله غیر در زمینی حاصل شود متعلق به صاحب حبه یا اصله است حتی اگر بدون اذن مالک زمین کاشته شده باشد. البته بار اثبات تعلق اصله یا حبه آن درختان با خود ایشان است.

روند واخواهی در احکام غیابی چگونه است؟

واخواهی در قانون آیین دادرسی مدنی، به اعتراضی گفته می‌شود که محکوم‌ علیه غایب نسبت به حکم غیابی مطرح می‌کند و همان دادگاه صادرکننده حکم به آن رسیدگی کرده و در مورد آن رأی مقتضی صادر می نماید.

بنابراین، طبق ماده ۳۰۵ قانون مذکور، تنها نسبت به احکام غیابی می‌توان واخواهی کرد. دادگاه صادرکننده رأی غیابی باید در رأی خود به غیابی بودن و حق واخواهی محکوم‌علیه اشاره کند، چنانچه دادگاه بر اثر اشتباه، رأی غیابی را حضوری یا بالعکس اعلام کند نیز تأثیری در ماهیت امر ندارد.

مهلت واخواهی از احکام غیابی برای کسانی که مقیم کشور هستند، ۲۰ روز و برای کسانی که خارج از کشور اقامت دارند، دو ماه از تاریخ ‌ابلاغ واقعی خواهد بود مگر اینکه معترض به حکم ثابت کند عدم اقدام به‌ واخواهی در این مهلت به‌ دلیل عذر موجه بوده است. در این ‌صورت باید ‌دلایل موجه بودن عذر خود را ضمن دادخواست واخواهی به دادگاه صادرکننده رأی اعلام کند.

در مورد قانون جدید سهم ارث دختر و پسر از پدر توضیح بفرمایید؟ نحوه محاسبه سهم ارث چگونه است؟

قانون فعلی با قانون 1400 سال پیش که همان قانون قرآن باشد هیچ فرقی نکرده است

اگر فرزندان همه پسر یا همه دختر باشند سهمشان مساوی است در غیر اینصورت سهم پسر دو برابر سهم دختر می باشد.

یعنی پسر دوبرابر دختر ارث می برد

آخرین آیه سوره مبارکه نساء به عنوان عنصر فقهی و دینی این قاعده مورد توجه است

من مادرم یه زمین داره که میخواد بعد خودش فقط به برادرم برسه باید چیکار کنه ؟

مادرتون میتوانند در قالب صلح عمرا منتقل کنند

برای انحصار وراثت باید چکار کنیم. چن روز طول میکشه تقریبا؟

سلام.با مراجعه و تقدیم دادخواست به شورای حل اختلاف و ارائه مدارک زیر می توانید اقدام کنید.1-گواهی فوت متوفی2-شناسنامه و کارت ملی متوفی3-شناسنامه و کارت ملی ورثه4-در صورت تاهل متوفیف سند نکاحیه5-استشهادیه. حدود یک و نیم تا دوماه زمان می برد.

اصول محکم کاری های یک معامله

قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاههای معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می شود، سندی عادی است و به همین دلیل طرفین (خریدار و فروشنده) باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.
مال در وثیقه یا رهن و توقیف نباشد.
خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و روشن شود که مال در وثیقه یا رهن و یا در توقیف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از کد رهگیری در اینجا کارساز است.
اگر مورد معامله ملک است، خریدار بررسی کند که توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور روشن در سند توصیف شده باشد (آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری و غیره). فروشنده باید به طور کلی مشخصات ملک را در قولنامه تصریح کند، به خصوص زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است. همچنین باید مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستاجر نباشد و اگر چنین بود، لازم است ترتیب، مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستاجر قید شود. نکته قابل تامل دیگر توجه به این مسئله است که ملک مشکل ثبتی نداشته باشد.

احراز سمت فروشنده

اگر کسی که قولنامه را امضا می کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، خریدار باید دلایل احراز سمت آنها را بررسی کند و ببیند آیا وکیل در وکالتنامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ همچنین اگر امضاکننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نشده است.
در جایی نیز که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال وی را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
مشاهده گواهی انحصار وراثت و احراز هویت ها
اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده کرده و فتوکپی برابر اصل آن نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
همچنین خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوع المعامله نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.
اگر فروشنده خیلی مسن یا مریض احوال و حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجوران مراجعه و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجوران نباشد.

خودداری از پرداخت کل قیمت معامله

خریدار تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا اینکه مورد معامله با سند رسمی به وی منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت مورد معامله خودداری کند، فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد. حتماً درخصوص پرداخت مابقی قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین و این نکته ذکر شود که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند فسخ معاملع را اعلام کند و معامله را برهم بزند.

بررسی توان مالی خریدار

لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت عدم پرداخت قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق برهم زدن معامله وجود داشته باشد.

درج امضای همه مالکان

اگر مالکان متعدد بوده و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا می کند.

الزام به تنظیم سند

اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت مورد معامله خودداری کنند، طرف دیگر می تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه درخواست و پس از قطعیت حکم، درخواست صدور اجرائیه کند. با خودداری طرف معامله از حضور در دفترخانه، نماینده اجرای احکام، سند انتقال را امضا خواهد کرد.

حقوقی – معاملات – ملک

در برخی موارد خریدار بخشی از ثمن و پول ملک را تعهد می‌نماید در اقساط بعدی پرداخت نماید و یا برای باقی اقساط معامله هنگام انعقاد قرارداد چک پرداخت می‌کند.
در این شرایط در صورتی که بعدها خریدار اقساط بعدی را نپردازد و یا به اصطلاح چک وی پاس نشود، فروشنده به راحتی نمی‌تواند مبایعه نامه را فسخ نماید و خریدار علی رغم نپرداختن باقی ثمن و یا پاس نشدن چکش مالک ملک می‌گردد مگر این که در مبایعه نامه صراحتاً حق فسخ فروشنده بدین شکل درج گردد که:
“در صورت نپرداختن باقی مبلغ معامله و یا پاس نشدن هر یک از چکهای خریدار، به هر علتی، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.”
قبلاً از این که دچار مشکل شوید از پیشامد آن جلوگیری کنید و احکام و قوانین داد و سند و معاملات را یاد بگیرید.

اگر مستاجر اجاره و کرایه خانه را پرداخت نکند

طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
معمولاً مراجعه به مرجع قضایی در این موارد زمانی که است که مستاجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک نکند.

لذا در صورتی که مستاجر با پایان مدت اجاره‌ اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست.

اما شما با احتساب اجاره‌های معوقه و سایر هزینه ها و کسر آن از مبلغ ودیعه می‌توانید بدون مراجعه به دادگستری مشکل را حل کنید.
طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.
در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.»

هرگاه پس از دور اجرائیه، مستاجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند، ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید.
هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.

 

مالک در چه صورت می‌تواند ملکی را که در تصرف مستاجر است، تخلیه کند؟

برای تخلیه فوری ملک باید شرایطی را مورد توجه قرار داد که یکی از این شرایط، وجود قرارداد اجاره غیررسمی یعنی قراردادی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد.

حال تفاوتی ندارد که این قرارداد توسط موجر و مستاجر بر روی یک برگ کاغذ یا توسط دفاتر آژانس املاک (بنگاههای املاک)تنظیم شده باشد، اما حتماً باید در انتهای آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

همچنین در شرایطی که مدت اجاره منقضی شده باشد، یا مستاجر بیش از سه ماه، از پرداخت مبلغ اجاره، امتناع ورزد؛ یا در صورت شرط عدم انتقال، به غیر اجاره داده باشد یا اینکه محل مورد اجاره را مورد استفاده (غیرمشروع) قرار داده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، خواسته خود مبنی بر دستور تخلیه را بنویسد؛ نه حکم تخلیه؛ و پس از بررسی این مرجع قضایی، دستور تخلیه ملک صادر می‌شود و اگر تقاضای صدور حکم کند، حکم تخلیه صادر می‌شود و با صدور این حکم، با مهلت ۲۰ روز حق تجدیدنظرخواهی و اعتراض ایجاد می‌شود.

پس از طی مدتی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود، مالک باید تقاضای صدور اجراییه کند و در اجراییه نیز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود. چنانچه به اجراییه، اعتراض نشود یا در صورت اعتراض، اعتراض او پذیرفته نشود، تخلیه ملک صورت می‌گیرد.

تحدید حدود زمین خریداری شده

زمینی را خریده‌ام و می‌خواهم دیوار این زمین را بکشم ولی حد و حدود آن دقیقاً مشخص نیست. صاحبان زمین های مجاور نیز حاضر نمی‌شوند بیایند و حد و مرز زمین هایشان را مشخص کنند. لطفاً راهنمایی فرمایید به چه صورت می‌توان آنها را ملزم به این کار کنم؟

 

شما می‌توانید درخواست تامین دلیل دهید و با مراجعه یک کارشناس نقشه‌برداری ثبتی بر سر زمین خود می‌توانید حد و حدود و موقعیت زمین خود را مشخص نمایید.

از موارد حق فسخ برای موجر

ماده ۴۹۲ قانون مدنی:
اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
نکات بسیار مهم پیرامون اجاره
بسیاری از سوالات درباره عقد اجاره املاک می‌باشد که مواردی ذیلا بدان اشاره می‌گیرد:
۱- جهت بهره‌مندی از مزایای قانونی در اجاره، دو نفر شاهد (به غیر از موجر، مستاجر و مشاور املاک) حتما می‌بایست ذیل قرارداد را امضا نمایند. درغیراینصورت موجر (اجاره دهنده ملک) نمی‌تواند از امکان تخلیه سریع توسط شورای حل اختلاف استفاده کند و تخلیه ملک ماهها طول خواهد کشید.
۲- با منعقد شدن عقد اجاره، موجر یا مستاجر نمی‌تواند هر زمان که بخواهند نسبت به تخلیه قبل از موعد یا فسخ اقدام نمایند.
۳- هر قراردادی تابع توافقات فی مابین می‌باشد. از این رو امکان دارد در قرارداد اجاره، اختیاراتی به موجر یا مستاجر اعطا گردد که بتوانند نسبت به فسخ یا تخلیه اقدام نمایند مانند اختیار فسخ به دلیل تاخیر در پرداخت اجاره بها.
۴- مبلغ قرض الحسنه می‌بایست پس از اتمام قرارداد یا فسخ به مستاجر مسترد گردد البته خسارات وارده مستاجر به ملک یا بدهی مستاجر به موجر محاسبه می‌گردد.
۵- به هنگام دادخواست تخلیه ملک، موجر موظف است مبلغ مندرج در اجاره‌نامه را طبق دستور شورای حل اختلاف به حسابداری دادگستری واریز نماید. از این رو موجرها توجه کنند که پیش از تخلیه، ودیعه رو به مستاجر پرداخت نکنند مگر اینکه سند رسمی دال بر پرداخت از مستاجر گرفته باشند.