اگر زنی فوت کند و دارای پدر و مادر و زوج و چند دختر و پسر باشد سهم هر یک از وراث به شرح زیر مشخص میشود :
سهم پدر یک ششم، سهم مادر یک ششم و سهم زوج یک چهارم میباشد که جمع آن چهارده بیست و چهارم میشود. ده بیست و چهارم مابقی بین فرزندان بر این مبنا که پسران دو برابر دختران ارث میبرند، تقسیم میشود.
ارث زنی که فرزند ندارد به صورت زیر تقسیم میشود:
اگر فاقد فرزند و نوه باشد، شوهرش یک دوم از کل ترکهاش را به ارث می برد .
در صورت داشتن فرزند یا نوه یک چهارم از کل ماترک به شوهرش ارث میرسد .
اگر زن فوت کند و وارثی جز شوهرش نداشته باشد تمام ترکه به شوهر تعلق میگیرد .
همانطور که میدانید هر وارث با توجه به جایگاه خود در طبقات سهگانه وراث از اموال منقول و غیرمنقول متوفی ارث خواهد برد .حال اگر اموال به جا مانده از متوفی طلا باشد، تقسیم ارث طلا بدین گونه صورت میگیرد:
ارث طلا معمولاً از متوفای زن بر جا میماند ، اما ممکن است هر متوفایی اموال او شامل مقداری طلا باشد .
آن چیزی که در عرف رواج دارد این است که طلا سهم دختران متوفی است و پسران و دیگر وراث سهمی از آن نمیبرند .اما طبق قانون وراثت، طلا نیز جزو اموالی است که تقسیم آن باید به صورت قانونی و بر اساس طبقات ارث انجام شود .
اگر مادر در مورد طلای خود وصیت کرده باشد که به دخترانش برسد، این وصیت فقط در مورد یک سوم طلا مورد قبول است و مابقی آن بین وراث تقسیم خواهد شد . اگر فقط یک وارث وجود داشته باشد، طلایی که به متوفی مربوط است مانند دیگر اموال او تنها به همان وارث خواهد رسید . اما اگر افراد طبقات تقسیمبندی سهگانه وراث در قید حیات باشند به نسبت سهمشان طلاها بین آنها تقسیم میشود.
اگر کسی در مورد طلای متوفی ادعای وصیت به نفع خود کند باید این وصیت با سند معتبر و شهادت شهود معتبر به اثبات برسد و مورد تایید قانونی قرار بگیرد. اگر چنین نباشد، وراث میتوانند از تصاحبکننده به عنوان کلاهبردار شکایت کنند و مراحل را از طریق وکیل انحصار وراثت پیگیری کنند.
اگر طلایی که در اختیار زن بوده و همسرش به عنوان هدیه به او داده، مورد وصیت قرار گیرد یک سوم آن به نفع وراث تقسیم میشود. ولی اگر به عنوان امانت بوده باشد مورد وصیت در مورد آنها قبول نخواهد شد و مثل دیگر اموالی که از متوفی مانده بین وراث به نسبت سهمشان تقسیم خواهد شد .
اگر تنها وارث متوفی دختر او باشد، همه ترکه به دختر تعلق میگیرد و اگر تنها وارث متوفی چند دختر و چند پسر باشند، همه ترکه بین آنها تقسیم میشود به طوری که قسمت سهم پسران دو برابر دختران است.
اگر مادر در مورد طلای خود وصیت کرده باشد که به دخترانش برسد، این وصیت فقط در مورد یک سوم طلا مورد قبول است و مابقی آن بین وراث تقسیم خواهد شد . اگر فقط یک وارث وجود داشته باشد، طلایی که به متوفی مربوط است مانند دیگر اموال او تنها به همان وارث خواهد رسید . اما اگر افراد طبقات تقسیمبندی سهگانه وراث در قید حیات باشند به نسبت سهمشان طلاها بین آنها تقسیم میشود.
فرمول تقسیم ارث از مادر به شرایط مختلفی بستگی دارد که در ادامه به تفصیل توضیح داده شده است:
اگر متوفی دارای یک مادر، یک پدر و یک پسر باشد، به پدر و مادر یک ششم و بقیه به پسر میرسد.
اگر متوفی دارای یک مادر، یک پدر و یک دختر باشد، پدر و مادر یک ششم و دختر دو سوم را به ارث میبرد.
اگر متوفی دارای یک مادر و یک دختر و پسر باشد، مادر یک ششم و بقیه به پسر و دختر به نسبت دو به یک ارث میبرند.
اگر متوفی دارای یک مادر و دو دختر باشد، سهم مادر یک ششم و سهم هر یک از دختران دو سوم است.
اگر متوفی به جز پدر و مادر، یک پسر و یک دختر هم داشته باشد، پدر و مادر یک ششم و دختر و پسر بقیه را (به نسبت پسرها دو برابر دخترها) به ارث میبرند.
اگر متوفی به جز مادر و پدر، دو پسر دیگر هم داشته باشد، پدر و مادر یک ششم و بقیه به طور مساوی بین پسران تقسیم خواهد شد.
اگر متوفی به جز پدر و مادر، دختر وهمسر هم داشته باشد، هر کدام از پدر و مادر یک ششم، دختر یک دوم و همسر یک چهارم را به ارث میبرد.
در صورتی که ورثهی متوفی از یک پدر و مادر باشند، ارث با قاعده ذکور دو برابر اناث تقسیم میشود .اما اگر اولاد از پدرهای متعدد باشند و مادر آنها یکی باشد در این صورت تقسیم مساوی صورت میگیرد.
ارث از مادر به فرزندان تفاوتی با ارث از پدر به فرزندان ندارد. به این معنا که قانون ارث برای فرزندان از پدر و مادر یکسان است و پسر دو برابر دختر ارث میبرد.
جالب است بدانید در صورتی که ورثهی متوفی از یک پدر و مادر باشند، ارث با قاعده ذکور دو برابر اناث تقسیم میشود .اما اگر اولاد از پدرهای متعدد باشند و مادر آنها یکی باشد در این صورت تقسیم مساوی صورت میگیرد.
وقتی قراردادی منعقد میشود باعث ایجاد آثاری میگردد که حتما باید اجرا شوند و اجرا نکردن هر کدام از آنها توسط طرفین قرارداد، میتواند موجب پیگرد قانونی قرار بگیرد یا نهایتا قرارداد را فسخ کند؛ مهمترین آثار این عقد تکالیفی هستند که موجر و مستأجر باید آنها را انجام دهند که در قسمت بعد آنها را خواهید شناخت:
تکالیف اجارهدهنده (موجر):
تسلیم کردن مورد اجاره: طبق قانون پس از تنظیم سند، موجر مکلّف میشود تا عین مستأجره یا عین مستأجره را برای بهرهبرداری به مستأجر تسلیم کند. اگر موجر این کار را انجام ندهد، مستأجر میتواند از طریق مراجع قانونی او را به این کار مجبور کند امّا اگر تحت هر شرایطی این کار ممکن نبود، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کرده و مبلغی را به عنوان اجرتالمثل، نسبت به مدتی که موجر عین مستأجره را تصرف کرده از او طلب کند زیرا در این مدت تمام منافع مورد اجاره متعلق به مستأجر بود است.
انجام تعمیرات و تأمین مخارج: باید امکان بهرهبرداری از مورد اجاره برای مستأجر فراهم باشد و اگر برای این کار نیاز به تعمیر داشته باشد، مخارج آن بر عهده موجر یا مالک است مگر اینکه عرف اقتضای دیگری بکند یا خلاف این امر در قرارداد ذکر شده باشد.
تغییر ندادن مورد اجاره: طبق قانون موجر اجازه ندارد تغییر در عین مستأجره ایجاد کند که باعث شود مستأجر نتواند از آن استفاده کند مگر برای تعمیر و تغییراتی که برای حفظ و اصلاح آن صورت میگیرد که تشخیص آن هم بر عهده دادگاه است.
تکالیف اجارهکننده (مستاجر):
پرداخت اجاره: مبلغ مشخصی که در موعدهای زمانی معیّن به عنوان مالالاجاره تعیین شده باید توسط مستأجر به صورت کامل و در زمان مقرر به موجر پرداخت شود.
رعایت حدود متعارف در استفاده از مورد اجاره: باید بدانید که عین مستأجره به صورت امانت به مستأجر واگذار میگردد و او باید در استفاده از آن حدود تعدّی و تفریط را رعایت کند، یعنی به صورت نامتعارف از آن استفاده نکند تا دچار خرابی و خسارت نشود. نکتهی دیگر این است که اگر مستأجر حدود متعارف را رعایت کند و با این حال مورد اجاره تلف یا ناقص بشود، مستأجر مسئولیتی در قبال موجر ندارد.
روش استفاده از مورد اجاره: مستأجر باید از مال واگذار شده همان استفادهای را بکند که در قرارداد ذکر شده و اگر مورد استفاده در عقد اجاره قید نشده باشد، باید به روشی از آن استفاده کند که عرف میپذیرد.
تغییر ندادن مورد اجاره: مستأجر به هیچ عنوان نباید بدون اجازهی موجر در عین مستأجره تغییری اعمال کند و اگر هم چنین کاری صورت بگیرد باید آن را طبق قانون به حالت اولیه درآورده و در موعد مقرر به مالک تسلیم کند.
وقتی شخصی ملکی را اجاره می کند، مالک و مستاجر توافق خود را در قالب قرارداد اجاره یا اجاره نامه تنظیم می کنند.
هر قراردادی ویژگیهایی دارد که در قالب اوصاف آن در قانون مدنی ذکر شده است و برای تنظیم این نوع عقد بهتر است از آنها مطلع باشیم:
این نوع قرارداد از جمله عقود تملیکی است یعنی در مورد مالک شدن مال یا چیزی تنظیم میشود.
در قانون مدنی قواعد و نام مشخصی دارد یا به عبارتی جزو عقود معیّن است.
در این قرارداد در قبال استفاده از عین مستأجره، اجاره بها پرداخت میگردد یعنی نوعی عقد معوّض است.
این سند دارای مدت زمانی مشخص است و عقدی موقّت محسوب میگردد.
باید بدانید که طرفین قرارداد اجازه ندارند بدون عذر و دلیل قانونی و با میل شخصی عقد اجاره را فسخ کنند . این به این معناست که از انواع عقد لازم محسوب میشود.
این قرارداد به شرط توافق و رضایت هر دو طرف منعقد میشود و به همین خاطر نیاز نیست حتما به صورت رسمی ثبت شود و این در اصطلاح قانونی به عقد رضایی معروف است.
پیش از این گفتیم که تمدید اجاره نامه میتواند به دو صورت در قرارداد قید شود، اول اینکه به صورت خودکار پس از پایان قرارداد با همان شرایط تمدید شود و دوم اینکه تمدید بر اساس توافق طرفین صورت بگیرد، البته نوع دوم مرسومتر است چرا که موجر میتواند مبلغ قرضالحسنه و اجاره را بر اساس شرایط روز تغییر دهد.
گاهی نیز فسخ قرارداد به صورت حق برای یکی از طرفین ایجاد میشود، مثلا ممکن است که مورد اجاره یا ملک، خود به خود و بدون دخالت مستأجر دچار خرابی شود که برای مستأجر قابل استفاده نباشد که در این صورت برای مستأجر حق فسخ ایجاد میشود، البته اگر موجر بتواند مشکل را به صورتی که به مستأجر خسارت نزند، رفع کند، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
فسخ یا بر هم زدن قرارداد پیش از موعد کاملا بستگی به شرایط درج شده در اجاره نامه دارد؛ مثلا ممکن است قید شده باشد که اگر موجر تا فلان تاریخ ملک را تعمیر نکند، مستأجر حق فسخ دارد یا معمولا قید میشود که در صورت پرداخت نکردن اجارهبها از سوی مستأجر حتی برای یک ماه، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
این قرارداد بر اساس تعریف در قانون مدنی انواع مختلفی دارد که بسته به نوع مورد اجاره تعریف میشوند:
اجاره حیوانات: در این نوع اجاره نامه باید علاوه بر مدت، باید شرایط امانت و محلی که مال قرار است به آنجا حمل شود، درج گردد که در غیر این صورت قرارداد وجاهت قانونی ندارد.
اجاره اشیاء: مدت زمان اجاره باید حتما در آن قید شود.
اجاره اشخاص: در این نوع به مورد اجاره، اجیر گفته میشود که باید مدت کار این فرد در قرارداد حتما ذکر شود.
اشاره کردیم که در اجاره نامه باید قید شود که پرداخت مبلغ قرضالحسنه به چه صورت است و همچنین نحوه پرداخت اجاره ماهیانه باید قید شود که مثلا ماهانه به فلان حسابِ موجر واریز گردد؛ نکته مهم اینکه اگر پرداخت به صورت نقدی است باید حتما از موجر رسید دریافت شود.
همچنین اگر موجر درخواست کند که مثلا این ماه مبلغ را به حساب دیگری واریز کنید که به نام خودش نیست، باید حتما از او رسید با امضاء و اثر انگشت دریافت کرد.
در عقد اجاره به مالک اجارهدهنده یا موجر میگویند، مشتری را اجارهکننده یا مستاجر مینامند و به مال اجاره داده شده مورد اجاره یا عین مستاجره گفته میشود؛ همچنین لازم است بدانید که اجرتی که از طرف مستأجر به موجر پرداخت میشود در اصطلاح مدنی، اجاره بها یا مالالاجاره نامیده میشود. مورد اجاره میتواند مکان زندگی یا کسب و کار، حیوان، اتومبیل یا انسان باشد.
در این قرارداد صاحب مال در ازای دریافت مبلغ یا مال مشخصی، میپذیرد که مال خود را برای مدتی معیّن در اختیار طرف دوم قرارداد قرار دهد بدون اینکه مالکیت آن مال را واگذار کند؛ در تعریفی دیگر میتوان گفت اجاره عقدی است که در آن فردی منافع مال خود را در ازای دریافت مبلغی برای مدتی مشخص به دیگری واگذار میکند.
اگر دادگاه حکم به تعدیل اجاره بدهد، این حکم قطعی خواهد بود و قابل تجدیدنظرخواهی نیست؛ گفتنی است که این حکم به محض ابلاغ، قابل انجام میشود. اما اگر موجر مابهالتفاوت اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل اجاره، مطالبه نماید؛ در اینصورت مابهالتفاوت نیز در حکم صادره وجود دارد که دایره اجرا مکلف به اجرا آن میباشد.
پیش از این به قانون روابط موجر و مستأجر اشاره کردیم که برای پیشگیری از ضرر و زیان طرفین معامله در نظر گرفته شده است؛ این قانون برای مواقعی در نظر گرفته شده است که برای مستأجر معمولا به دلیل کسب و کار طولانی مدت در محل مورد نظر، حق کسب و پیشه در نظر گرفته میشود.
در این شرایط خاص که البته مربوط به قراردادهایی است که در گذشته تنظیم شده است، امکان درخواست تخلیه ملک مگر در شرایط خاص، برای موجر ممکن نیست، از این رو با توجه به بالارفتن هزینههای زندگی، قانون برای جلوگیری از زیان دیدن موجر در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، حق تعدیل اجاره را در نظر گرفته است.
البته گفتیم که این حق برای طرفین قرارداد قابل اجرا است که امروزه با توجه به شرایط کشور، فقط توسط موجر مورد استفاده قرار میگیرد و طبق این ماده برای تعدیل اجاره باید مدت قرارداد تمام شده باشد و از زمان استفاده مستأجر از ملک یا صدور رأی قطعی قبلی برای تعدیل اجاره، سه سال کامل شمسی گذشته باشد.
باید بدانید که هرچند قانون روابط موجر و مستأجر حق تعدیل اجاره را برای هر دو طرف قرارداد در نظر گرفته است، امروزه با توجه به افزایش تورم و بالا رفتن روزافزون قیمت املاک، این دعوا معمولا از سوی موجر و برای بالا بردن مبلغ اجاره مطرح میشود که برای این کار ابتدا باید شرایطی را در دادگاه اثبات کند:
اثبات ذینفع بودن یا مالکیت: مانند هر دعوی دیگر در دعوای تعدیل اجاره بها، خواهان ابتدا باید هویت خود را برای دادگاه احراز کند و ثابت کند که در ملک مورد نظر ذینفع است؛ دادگاه این کار را معمولا با رویت سند مالکیت و استعلام از اداره ثبت اسناد انجام میدهد.
اثبات رابطه استیجاری: در طرح این نوع از دعوی باید برای دادگاه مشخص شود که رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر وجود داشته است که این کار از طریق قرارداد اجاره انجام میشود.
احراز انقضای تاریخ رأی قبلی: ممکن است پیش از این نیز دادخواستی مبنی بر تعدیل اجاره ارائه شده باشد و برای آن رأی صادر شده باشد که باید خواهان آن را به استحضار دادگاه برساند و حتما سه سال تمام از آن گذشته باشد؛ البته این نکات معمولا توسط محکمه در نظر گرفته میشود ولی از آنجا که دادگاههای حقوقی معمولا بر اساس شواهد و مدارک خواهان شروع به رسیدگی به پرونده میکنند، بهتر است این مسائل از طرف خواهان مطرح شوند چون ممکن است با توجه به شرایط، دادخواست رد شود.
به طور کلی برای به دست آوردن میزان رهن یک ساختمان ارزش کل آن ملک را تقسیم بر ۵ یا ۶ می کنند. در واقع ملک نوساز را بر ۵ تقسیم می کنند و اگر چند سال از ساخت آن گذشته باشد آن را بین ۵ تا ۶ تقسیم می کنند. اما در سال های جدید مالکین ساختمان ها مبلغ رهن را براساس متراژ آن مشخص می کند که نسبت به فرمول گذشته عدد بالاتری به دست می آید.
از آنجا که تشخیص میزان بهای اجاره امری فنّی است، در دعوی تعدیل اجاره بها این کار در تخصص دادگاه نبوده و معمولا تعیین آن توسط دادگاه به کارشناس محول میشود؛ این کار معمولا با کارشناسی میدانی و دیدن محل مورد نظر و مقایسه آن با اماکن مشابه انجام میشود.
گفتنی است که نظر کارشناس در صورتی مورد قبول دادگاه است که عوامل مختلف نظیر: قدمت ملک، نوع آن، مدت زمان در اجاره بودن، مساحت، موقعیت جغرافیایی، نوع کاربری و… مد نظر قرار گرفته باشد؛ همچنین عوامل دیگر مانند میزان اجاره بهای قبلی، پرداخت سرقفلی و تعمیرات احتمالی توسط مستأجر در نظر گرفته خواهد شد.
همانطور که اشاره کردیم برای طرح این دعوی در محکمه بر اساس قانون باید شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه به آنها اشاره میکنیم:
پایان یافتن مدت اجاره: بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، اولین شرط برای انجام تعدیل اجاره، تمام شدن مدت اجاره نامه است.
سپری شدن سه سال کامل: مطابق با قانون یاد شده، برای رسیدگی به طرح دعوی تعدیل اجاره باید از آخرین تعدیل مبلغ اجاره سه سال کامل شمسی گذشته باشد. بر اساس این قانون استفاده نکردن مستأجر از مورد اجاره یا از بین رفتن شغل موضوع اجاره در این مدت، حق موجر را برای تعدیل اجاره سلب نخواهد کرد.
