بررسی وضعیت سند :

قدم بعدی  اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است . به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر چه بهتراست که در زمان تنظیم قرار داد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد ، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات ،وثیقه ای و توقیفی بودن، مشخص شود.اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند . لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده میشود در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب کنید. میتوانید با استفاده از کد رهگیری املاک ، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل آورید.

شناسایی کامل مدارک فروشنده ملک:

در قدم اول باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم ، قولنامه را امضا میکند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد.

از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است.
 به منظور بررسی این موضوع میتوانید از اداره سرپرستی محجوران پیگیری و استعلام نمایید.

13 نکته حقوقی مهم در هنگام خرید و فروش زمین های کشاورزی قولنامه ای آشنا خواهید شد.

 

1-اولین نکته مهم همان احراز هویت فردی  و  گواهی های اثبات مالکیت فروشنده است. 

 

2-در انتهای قولنامه مهر و امضای دهیاری و اعضای شورای روستا حتما باید ضمیمه شود .

 

3-از اداره کشاروزی، برای انتقال ملک استعلام گرفته  که مصادره ای نباشد و مشکلات حقوقی اراضی  نداشته باشد و کاربری ملک به طور دقیق احراز گردد .

 

4-از اداره منابع  طبیعی استعلام بگیرید برای اینکه زمین مرتع نباشد ،دولتی نباشد ، و حریم جنگل یا رودخانه و سد و... نباشد و مشکلات دیگر حقوقی مربوط به منابع طبیعی نداشته باشد.

 

5-برخی از این زمین ها دارای سند تک برگ یا منگوله دار و یا  برگه مخصوص گواهی مالکیت هستند هستند و برخی هم قولنامه ای هستند ، که وضیعت آن باید در توضیحات قولنامه ذکر شود

 

6-ذکر این جمله که (( چنانچه هر گونه فسادی در معامله مشخص شود  فروشنده متعهد است علاوه بر فسخ فلان مبلغ را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت کند))

 

7-بهتر است تعهد محضری از فروشنده  برای محکم کردن معامله دریافت شود. 

 

8-جهت محکم کاری :تحقیق محلی از اهالی روستا ، همچنین دریافت امضا از مالک زمین مجاور و یا امضا از مالک قبلی میتواند در محکم کردن خرید شما کمک کند .(  این کار باعث شفافیت برخی موارد میشود مثلا غصبی نبودن ، فروش مال غیر و مالک نبودن ، بدهی های احتمالی زمین ،توقیفی نبودن ،مدعی های دیگر و...) 

 

9-در مورد حق پشیمانی یا مدعی شدن شخص دیگر و یا قابل انتقال نبودن ملک در قولنامه توضیح دهید (مثلا  حق پیشمانی ده درصد از مبلغ کل بدون تشریفات قانونی) 

 

10-بین طرفین شرط شود که چنانچه هر یک از چکها به هر علت در موقع ارائه به بانک پرداخت نشود ، بیع و قرارداد به خودی خود منفسخ خواهد شد و فروشنده می تواند ملک را به دیگری منتقل کند در این حالت صرفا مبلغ پرداختی خریدار به کسر ۱۰ درصد قابل استرداد خواهد بود "

 

11-اگر زمین  یا باغ دارای سند باشد  قبل از عقد قرارداد ، توسط دفترخانه از اداره ثبت ، در مورد  توقیفی نبودن ملک و یا ممنوع المعامله نبودن مالک و یا وکیل ، استعلام کنید .

 

12-در مورد کلیه متعلقات از جمله داشتن یا نداشتن چاه و داشتن مجوز و باطل شدن یا نشدن آن مجوز صریحا در قولنامه بنویسید و  بهتر است در مورد مجوز ازاداره آبیاری استعلام به عمل آورید.

 

13- زمین هایی که لب جاده هستند باید فاصله حریم قانونی را داشته باشند که در مورد آن میتوان از اداره راه استعلام لازم را دریافت کرد که مثلا در طرح توسعه  و راهسازی جاده نباشد

در پایان ذکر این مورد ضروری است که مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های خارج از بافت شهری و روستایی باید مطلع باشند که چنانچه به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه، اقدام به تغییر کاربری نمایند، مرتکب جرم شده اند.

 

آیا زن میتواند در ملک موروثی اقامت کند؟

در صورتی که تنها زن وارث متوفی است این امکان وجود دارد.

اما درصورت وجود دیگر وراث بدون اجاز از سایر وارثین نمی توانید در ملک موروثی سکونت کنید.

اگر مردی همسر خود را به دلایل طلاق دهد آیا ارثی به او تعلق میگیرد؟

مطابق ماده 943 قانون مدنی؛

چنانچه طلاق به صورت باین باشد و مدت عده بر زوجین تمام شده باشد زن از شوهر ارث نمی برد.

و اگر طلاق به صورت رجعی باشد و درزمان عده شوهر فوت کرده، همسر او از اموالش ارث میبرد.

تفاوت طلاق رجعی با طلاق باین: در طلاق رجعی مرد میتواند طبق قانون تا پایان عده به همسر خود رجوع کند اما در طلاق باین چنین امکانی وجود نخواهد داشت.

چه میزان از ملک ارثی به زن دوم میرسد؟

همانطور که پیشتر به آن اشاره کردیم سهم الارث مال منقول و غیره منقول مثل (ملک،زمین و…) چنانچه فرزند داشته نداشته باشند 1/4 است و این سهم بطور کاملاٌ مساوی بین زن اول و زن دوم تقسیم میشود.

نکته: همسر دوم حتما باید مرد حتما باید عقد دائم باشد.

آیا شوهر این حق را دارد که زن را از ارث محروم کند؟

مطابق ماده 837 قانون مدنی:

هیچ شخصی نمیتواند وراثین خود را از ارث محروم کند.

نکته: اگر شخص متوفی در وصیت نامه شخصی را از ارث محروم کند این وصیت نامه مزبور نافذ نیست، به عبارتی غیره قانونی است.

راه های بخشش ملک ارثی به همسر چیست؟

آیا می شود قبل از مرگ اموالی مثل (خانه،ماشین،زمین) را به همسر خود ببخشیم؟

هر شخصی قبل از مرگ و در زمان حیات بطور قانونی حق هرگونه دخل و تصر قانونی را نسبت به اموال خود دارد.

طبق قانون بخشید بخشی از اموال یا کل آن منعی وجود ندارد و به طور کلی 3 روش قانونی برای اینکار وجود دارد که عبارتست از:

 

1– عقد هبه

عقد هبه شرایط و ویژگی های خاصی دارد که میتوان (قابل رجوع بودن بساری از موارد) اشاره کرد،

به عبارتی: یعنی شخصی که مالی را به دیگری بخشیده میتواند تحت شرایطی آن را پس بگیرد.

 

2- وصیت نامه

یکی دیگر از روشهای بخشش اموال، وصیت قبل از فوت می باشد و میتواند بعداز فوتش نیز نسبت به میراث و نحوه تقسیم آن بین وراث وصیت کند.

به عنوان مثال(شخص وصیت کند که تمام اموالش بعداز مرگش به همسر یا فرزندانش برسد).

نکته: شخص مطابق قانون 843 مدنی می تواند نسبت به 1/3 اموالش وصیت کند.

 

مثال(اگر شخصی نسبت به ملک مسکونی وصیت می کند و نیز از همسر خود فرزند نیز داشته باشد و دروصیت ذکر شده باشد که شش دانگ منزل را بعداز فوت به همسرش بدهند وصیت تا یک سوم معتبر است و برای دو سوم دیگر رضایت دیگر ورثه لازم است.)

به عبارت بهتر: رضایت دیگر ورثه لازم و ضروری است و تنها اگر آنها توافق کنند وصیت نسبت به کل ملک مسکونی صحیح می باشد.

 

3- صلح عمری

این روش نیازمند به ترکیب چند قرارداد است!

 

• قرارداد صلح یا قرارداد اصلی:

به سبب این قرارداد شخص می تواند تمام یا بخشی از اموال خود را به هر فردی که مایل است منتقل کند.

اثر صلح بلاعوض همانند بخشش هبه است و تنها با این تفاوت که صلح بلعکس هبه قابل رجوع نیست.

نکته: چنانچه قصد دارید با این قرارداد هنوز در سهمی در ملک یا اموال خود داشته باشد میتوانید در عقد صلح شرط کنید که“تا زمانی که زنده است حق دارید هرگونه استفاده و دخل و تصرفی در اموال مورد نظر داشته باشد.“

و این حق در قالب عقدی به نام <حق انتفاع>و در ضمن عقد صلح تنظیم می شود.

 

مراحل انحصار وراثت ملک ارثی چیست؟

مراحل انحصار وراثت ملک هیچ فرقی با انحصار وراثت دیگر اموال نمی کند.

مراحل انحصار وراثت بطور خلاصه به شرح زیر می باشد:

1. ابتدا گواهی حصر وراث تقاضا میشود
2. توسط یکی از وراث باید اضهارنامه مالیات برارث و پرداخت مالیات صورت بگیرد
3. پس از آن هریک از اشخاص ورثه به تنهایی متوانند انتقال رسمی سهم خود را از ملک ولو با عدم رضایت سایر وراث بدهند.

نکته: هریک از وراث میتوانند به اداره ثبت اسناد مراجعه کنند و تقاضای سند تفکیکی به قدراسهم خود کنند.

سهم ارث زن از ملک یا مال غیرمنقول چقدر است؟

در شرایط مختلف ارث زن از شوهر متفاوت است.

به موجب تصویب قانون جدید ارث در مجلس، زنان نیز از اموال منقول وهم از اموال ‘غیرمنقول’ ارث خواهند برد.

در صورت داشتن فرزند:

چنانچه زوجین فرزندی داشته باشند،طبق قانون مدنی سهم ارث زن از ملک شوهر و درکل اموال غیرمنقول وحتی اموال منقول  (1/8) یک هشتم است.

در صورت نداشتن فرزند:

طبق قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، در صورت نداشتن فرزند ارث زن بیشتر خواهد بود.

بنابراین: چنانچه زوجین فرزندی نداشته باشند ارث زن از ملک شوهر (1/4) یک چهارم است.

شرایط ارث بردن زن از مرد به شرح زیر می باشد:

• طبق ماده 940 قانون مدنی،زن تنها درصورتی از شوهر خود ارث خواهد برد که عقد دائم باشد.
• در صورتی که زن، شوهر خود را به قتل رسانده باشد ارث نمی برد.
• چنانچه مرد، زن خود را طلاق دهد دیگر زن هیچ حقی درمورد ملک ارثی ندارد.

 

نکته مهم:

چنانچه طلاقی از نوع رجعی باشد، اگر مرد در طول مدت عده به هردلیلی فوت کند، به همسرش(زن) ارث تعلق می گیرد.

زن در چه شرایطی از ملک شوهر ارث می برد؟

مطابق ماده 864 قانون مدنی:

(از جمله اشخاصی که به موجب سبب ارث می برند هریک از زوجین هستند که در حین فوت دیگری زنده باشند) و به معنای این است که “زن از شوهر متوفی خود ارث خواهد برد.“

نمونه قرارداد جعاله

این قرارداد براساس ماده ی 10 و ماده های 569 و 570 قانون مدنی و با علم و اطلاع کامل و در عین سلامت عقلی و اهلیت دو طرف منعقد گردیده است و کلیه مفاد آن برای طرفین نافذ و لازم الاجرا است.

ماده ی 1- طرفین قرارداد

1-1: جاعل (ملتزم): آقای /خانم…………………………به نشانی…………………………………………………………………………………با شماره تماس………………………

1-2: عامل(طرف): آقای /خانم……………………………به نشانی…………………………………………………………………………………… با شماره تماس……………………….

ماده ی 2- موضوع قرارداد

ارائه ی خدمات در خصوص انجام امورات……………………………………………………….(برای نمونه دریافت گواهی ساخت و پایان کار ساختمان) می باشد.

ماده ی 3- اجرت قرارداد

3-1: دستمزد و حق الزحمه ی عامل برای تمام خدمات انجام گرفته به مبلغ …………………………ریال……………درصد از آن چیزی است که بابت جعاله به دست می آید توافق گردیده است.

3-2: پیش پرداخت مبلغ…………………..نقداً یا طی چک شماره ی ……………………….مورخ………………………..بانک از طرف اول به طرف دوم پرداخت گردید………………..ریال و یا…………………….درصد از مالی که از جعاله به دست آمده است.

تبصره: طرف اول می تواند کلیه مطالبات و خسارات قانونی و قراردادی خود را از محل وجه تضمین فوق بدون نیاز به هیچگونه اقدام اداری و قضایی حصول نماید.

3-3: تضمین اجرت: طرف اول برای تضمین پرداخت اجرت یک فقره چک به شماره ی…………………بانک……………. را نزد عامل قرار داده است که در صورت هر گونه خلاف تعهد از طرف اول به وسیله ی طرف دوم قابل وصول باشد.

ماده ی 4- مدت قرارداد

مدت قرارداد جعاله مورد نظر از تاریخ دریافت پیش پرداخت حداقل به مدت……………ماده کاری تعیین و توافق گردیده است که با توافق طرفین قابل تغییر خواهد بود.

ماده ی 5- سایر موارد

این قرارداد در 5 ماده و 4 نسخه یکسان و متحدالشکل تنظیم گردیده است که در صورتی که موانع قانونی و حوادث غیرمنتظره از قبیل سیل، زلزله و… باعث توقف عملیات عامل شود قرارداد فسخ و حسابهای بین طرفین تسویه خواهد شد.

امضای طرف اول (جاعل): امضای طرف دوم (عامل):

 

 

طرح دعوای مربوط به قرارداد جعاله

در برخی موارد ممکن است  یکی از طرفین قرارداد جعاله در انجام وظایف قراردادی خود کوتاهی کرده  و یا از انجام تعهدات خود سر باز زند ؛ در این صورت شخص زیان دیده می تواند با مراجعه به مرجع صالح جهت احقاق حقوق قانونی خود طرح دعوا نماید.

دعوای مربوطه به قرارداد جعاله باید در دادگاه محل اقامت خوانده اقامه گردد و مرجع صالح آن هم با توجه به بهای خواسته شورای حل اختلاف یا دادگستری محل خواهد بود. هزینه دادرسی این دعوا نیز با توجه به تعرفه قانونی تعیین شده براساس خواسته تقویم شده مشخص می گردد.

فوت طرفین قرارداد جعاله

در صورت فوت یا جنون عامل یا جاعل ، حتی اگر مقداری از عمل مورد نظر توسط عامل انجام شده باشد ، قرارداد منفسخ می گردد و هیچ یک از طرفین حقی بر دیگری نخواهد داشت.

بطلان قرارداد جعاله

ماده 570 قانون مدنی صراحتا مقرر نموده که جعاله بر عمل نامشروع و یا بر عمل غیر عقلائی باطل است.

با این وجود ، خواه جاعل ، عالم و یا جاهل  بر بطلان قرارداد باشد ،  عامل مستحق اجرت المثل قسمتی از اعمال جعاله که انجام داده است ، خواهد بود.

فسخ قرارداد جعاله

عقد جعاله از عقود جایز است و لذا در قرارداد مزبور می توان ماده ای را برای فسخ قرارداد در نظر گرفت.

از آنجایی که در عقد جعاله ، عمل عامل مد نظر است و عمل انسان محترم می باشد ، لذا چنانچه فسخ قرارداد ، قبل از شروع به عمل باشد، عامل حقی بر جاعل پیدا نمی کند ؛ زیرا کاری نکرده است که مستحق اجرت باشد ، اما در صورتی که جاعل پس از شروع به کار عامل قرارداد جعاله را  فسخ نماید موظف است اجرت المثل را به عامل پرداخت نماید.

اما در صورتی که فسخ قرارداد از سوی عامل باشد ، حتی اگر در این خصوص هزینه هایی را نیز متقبل شده باشد ، مستحق اجرت المثل نخواهد بود.

در عین حال چنانچه عملی که در قرارداد جعاله مد نظر طرفین است ، دارای اجزای متعددی باشد و هر یک از آن اعمال ، جاعل را به هدف و منظور خودش برساند و قرارداد جعاله پس از انجام یکی از این موارد  فسخ گردد ، عامل مستحق اجرت المثل می باشد ؛ در این فرض فرقی نمی کند که فسخ از ناحیه جاعل باشد یا عامل.

مسئولیت عامل در قرارداد جعاله

به استثنا فسخ ، در صورتی که عامل پس از شروع به عمل ، آن را ترک نماید و در اثر این ترک عمل ، زیانی متوجه جاعل گردد ، عامل از باب تسبیب ، مسئول خسارات وارده به جاعل می باشد.

وضعیت مالی که جعاله بر آن واقع شده است

بنا بر صراحت ماده 569 قانون مدنی که مقرر داشته “مالی که جعاله بر آن واقع شده است ، از زمانی که به دست عامل می رسد تا به جاعل رد کند ، در دست او امانت است ؛ لذا باید توجه داشت که عدم تصریح به این نکته در قرارداد جعاله ، نافی امانی بودن ید عامل نمی باشد ؛ اما برای  روشن بودن تکالیف بهتر است به آن اشاره شود.

پس از تسلیم امانت از سوی عامل و یا انجام عمل توسط وی ، او مستحق جُعل می گردد.

زمان پرداخت مبلغ قرارداد جعاله

از مقررات راجع به جعاله این گونه استنباط می گردد که جُعل بایستی پس از انجام عمل به عامل پرداخت شود ، ولی در عین حال خلاف این امر را نیز که ناشی از توافق طرفین باشد ، نمی توان خلاف قانون دانست ؛زیرا ممکن است طرفین در قرارداد ، مقرر کنند که جاعل بخشی از مبلغ را به عنوان پیش پرداخت به عامل بپردازد.