شیب زمین کشاورزی چقدر باید باشد؟

بهترین مقدار شیب زمین کشاورزی کمتر از ۸ درصد تعیین شده است به این ترتیب هم رواناب‌ها به درستی جریان پیدا می‌کنند و هم مشکلات کمبود مواد مغذی در خاک پیش نمی‌آیند.

برای خرید زمین کشاورزی به چه عواملی دقت کنیم؟

دسترسی زمین به امکانات برق یا مسیر عبور و مرور هموار- ارزیابی شیب زمین کشاورزی- دسترسی زمین به منابع آب- شرایط خاک زمین برای حاصلخیزی- در نظر گرفتن عمق خاک و جنس خاک زمین کشاورزی- ارزیابی شکل کلی زمین و مرز آن تا زمین‌‌های اطراف- بررسی جهت و شدت وزش باد در زمین کشاورزی.

تحویل اموال به تصرف قطعی ورثه

بر طبق ماده‌ ۱۰۱۹ قانون مدنی،: «حکم موت فرضی غایب در موردی صادر می‌شود که از تاریخ آخرین خبری که از حیات او رسیده است، مدتی گذشته باشد که عادتاً چنین شخصی زنده نمی‌ماند.»

در مدت زمانی که شخص اصولا زنده فرض نخواهد شد ذینفع خود یا به وسیله وکیل این اختیار را دارد که تقاضای صدور حکم موت فرضی نماید و این زمان حداقل سه سال و حداکثر ۱۰ سال از تاریخ آخرین خبر از شخص غایب می باشد. دادگاه نیز موضوع را مورد بررسی و رسیدگی قرار می دهد و بعد از رسیدگی اقدام به نشر آگهی می نماید و با این عمل اشخاصی را که احتمال دارد از غایب خبری داشته باشند دعوت می شوند تا هر گونه اطلاعاتی را که دارند در اختیار دادگاه قرار بدهند این آگهی هایی که مربوط به موضوع دادخواستی است که ذینفع یا وکیل او داده است در سه دفعه‌ متوالی و هر کدام به فاصله‌ یک ماه در یکی از جراید محل و یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار تهران انتشار خواهد یافت.

در این حالت دادگاه زمانی خواهد توانست حکم موت فرضی را صادر بنماید که یک سال از تاریخ نشر آخرین آگهی گذشته باشد و یا اینکه دیگرحیات غایب معلوم نباشد.

در مورد اموال غایب نیز بایستی به این نکته اشاره بنمایم که هرگاه ورثه‌ غایب خود یا از طریق وکیل خود از قبل درخواست کرده باشند که اموال غایب به تصرف موقت آنها داده شود و امور مربوط به آگهی نیز رعایت شده باشد آگهی مجددی لازم نخواهد بود و به تصرف موقت آنها داده خواهد شد.

اختیارات ورثه بعد از صدور حکم موت فرضی

پس از اینکه موضوع در دادگاه توسط وکیل مطرح شد و حکم موت فرضی غایب مفقودالاثر نیز صادر گردید اموال متعلق به غایب به تصرف قطعی ورثه داده می شود و ورثه مالک اموال فوق بوده و هرگونه دخل و تصرفی را که بخواهند انجام می دهند و ذکر این نکته لازم است که بعد از صدور حکم قطعی از ناحیه دادگاه حقوقی تضمیناتی که از امین یا ورثه گرفته شده است، مرتفع می گردد.

 

منابع: قانون مدنی در نظم حقوق کنونی دکتر کاتوزیان

دادن اموال به تصرف موقت ورثه

با توجه بر اینکه بعد از گذشت مدت ۲ سال از تاریخ آخرین خبر از غایب، احتمال زنده بودن او نیز بسیار پایین خواهد بود در صورتی که ورثه و یا وکیل آنها تقاضای تصرف به صورت موقت در اموال عایب را داشته باشند قانونگذار منافع وراث را در نظر گرفته و به آنها حق می دهد که اموال را در اختیار آنها قرار بدهد.

در این مورد و در این گونه از دعاوی حقوقی وراث می بایست ضامن یا تضمینات کافی ارائه بدهند تادر صورتی که غایب مراجعت نمود و یا شخص ثالثی نسبت به اموال غایب ادعایی را داشت بتوانند از عهده اموال یا حق اشخاص ثالث برآیند. این تضمینات تا زمان صدور حکم موت فرضی غایب باقی می ماند.

پس از آن که اموال به تصرف موقت ورثه داده شد، وظایف و اختیارات ورثه همانند امین می باشد است که برای امین ذکر شد. و دادگاه می‌تواند حق الزحمه‌ مناسبی از درآمد اموال غایب را نسبت به آنان معین کند و حتی در صورتی که اموال غایب درآمدی نداشته باشد، پرداخت حق‌الزحمه از اصل اموال نیز مجاز خواهد بود.

نصب امین در مورد ‌ اموال غایب

در صورتی که غایب مفقودالاثر به جهت اداره اموالش تکلیفی را معلوم نکرده باشد و شخصی هم نباشد که قانوناً حق تصدی امور او را دارا باشد دادگاه حقوقی بنابر درخواست ذینفع و یا وکیل او به جهت اداره اموال یک نفر امین را تعیین می‌نماید.

در نتیجه دادگاه این اختیار را دارد که از امینی که تعیین شده است ضامن و یا تضمینات دیگری اخذ بنمایدتا در صورتی که در حفظ اموال غایب، هر زمانی امین تقصیر داشته باشد و یا اموال را حیف و میل نموده باشد جبران خسارت وارده امکان پذیر باشد.

کسی که در زمان غیبت غایب عملاً متصدی امور او بوده است، در تعیین امین برای غایب بر دیگران مقدم خواهد بود. به علاوه در تعیین امین، وراث غایب بر دیگران مقدم هستند؛ مشروط بر اینکه حاضر به دادن ضامن یا تضمین دیگری مطابق نظر دادگاه باشند. امین مکلف به حفظ و اداره‌ اموال غایب است همچنین باید مصلحت غایب را رعایت کند و از حیف و میل اموال و نیز اعمالی که مضر به حال او است، بپرهیزد. در خصوص نفقه‌ زوجه و اولاد غایب نیز براساس ماده‌ ۱۰۲۸ قانون مدنی امینی که برای اداره کردن اموال غایب مفقودالاثر معین می‌شود، باید نفقه زوجه دایم یا منقطعه که مدت او نگذشته و نفقه او را زوج تعهد کرده باشد و نیز اولاد غایب را از دارایی غایب تادیه کند و در صورت اختلاف در میزان نفقه دادگاه به تعیین میزان نفقه مبادرت خواهد پرداخت.

حفظ اموال غایب قبل از تعیین امین

بعد از اینکه مفقودالاثر بودن غایب محرز شد، برای حفظ و اداره‌ اموالش، امینی به وسیله‌ دادگاه تعیین خواهد شد. قانونگذار حفظ و نظارت اموال غایب در مدت زمان قبل از تعیین امین را بر عهده‌ دادستان قرار داده است.

با در خواست وکیل ذینفع ، دادستان یا نماینده‌ او می بایست اقدامات لازم را برای حفظ اموال غایب به عمل آورده باشد و اموال را مهر و موم کرده و در مورد اموال ضایع‌شدنی نیز اقداماتی را در جهت فروش به انجام برساند.

در صورتی که غایب مفقودالاثر در خارج از ایران اموالی را دارا باشد، براساس ماده ۱۱۵ قانون امور حسبی ، حفظ و نظارت اموال مزبور تا تعیین امین بر عهده‌ مأموران کنسولی می باشد و وظایف و اختیارات آنان همان وظایف و اختیارات دادستان‌ها است.

دعاوی حقوقی و غایب مفقود الاثر

براساس ماده‌ ۱۰۱۱ قانون مدنی، غایب مفقودالاثر به شخصی اطلاق می گردد که از غیبت او مدت نسبتاً زیادی سپری شده باشد و از او به هیچ وجه خبری به دست نیاید در نتیجه غایب مفقودالاثر دارای وضع حقوقی خاص و یژه ای می باشد که به تبع آن وجود یک وکیل می تواند در انجام امور مربوطه به او که در قانون به آن اشاره شده است کمک کننده و راهگشا باشد.

موارد امکان دریافت تفاوت قیمت

در سه صورت، اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند اما می‌تواند تفاوت قیمت بگیرد:

 

بعد از معامله تغییری در مال بدهد که مردم بگویند، آن گونه که خریداری کرده و تحویل داده شده، باقی نمانده است.

بعد از معامله بفهمد مال عیب دارد و فقط حق برگرداندن آن را ساقط کرده باشد.

بعد از تحویل گرفتن مال، عیب دیگری در آن پیدا شود اما اگر حیوان معیوبی را بخرد و پیش از گذشتن سه روز عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، باز هم می‌تواند آن را پس دهد.

همچنین اگر فقط خریدار تا مدتی که حق به هم زدن معامله را داشته باشد، مال عیب دیگری پیدا کند، اگر چه آن را تحویل گرفته باشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.

موارد مقدور نبودن فسخ یا گرفتن تفاوت قیمت

در مواردی اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی‌تواند معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگیرد که به شرح ذیل است:

 

موقع خریدن، عیب مال را بداند.

به عیب مال راضی شود.

در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمی‌دهم و تفاوت قیمت هم نمی‌گیرم.

فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبی که دارد می‌فروشم، اما اگر عیبی را معین کند و بگوید که مال را با این عیب می‌فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگری هم دارد، خریدار می‌تواند برای عیبی که فروشنده معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.

لزوم فسخ معامله پس از فهمیدن عیب

اگر خریدار بعد از معامله، عیب مال را بفهمد و فورا معامله را بهم نزند، دیگر حق به هم زدن معامله را ندارد. برای فسخ معامله کافی است که فرد موضوع را به طرف مقابل اطلاع دهد یا اگر این اقدام مقدور و ممکن نیست، به دیگران اطلاع دهد که معامله را فسخ کرده است.

هرگاه خریدار بعد از خریدن جنس عیب آن را بفهمد، اگر چه فروشنده حاضر نباشد، می‌تواند معامله را به هم بزند.

وجود عیب پیش از معامله، از موارد فسخ

اگر فروشنده بفهمد در عوضی که گرفته است، عیبی وجود دارد، چنانچه آن عیب پیش از معامله در عوض بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب را بگیرد.

اگر بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن مال، عیبی در آن پیدا شود، خریدار می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر در عوض مال بعد از معامله و قبل از تحویل گرفتن، عیبی پیدا شود، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر بخواهند تفاوت قیمت بگیرند، بلا اشکال است.

اختیار بر هم زدن معامله در هنگام غبن

همچنین اگر فروشنده قیمت جنس را نداند یا موقع معامله غفلت کند و جنس را ارزانتر از قیمت آن بفروشد، در صورتی که مردم به مقداری که ارزان فروخته است، اهمیت بدهند و او را مغبون بدانند، می‌تواند معامله را به هم بزند.

در معامله بیع شرط، که مثلا جنس هزار تومانی را به هزار تومان یا کمتر می‌فروشند و قرار می‌گذارند که اگر فروشنده تا مدتی معین پول را بدهد، بتواند معامله را به هم بزند، در صورتی که خریدار و فروشنده قصد خرید و فروش داشته باشند، معامله صحیح است.

اگر فروشنده چای اعلا را با چای پَست مخلوط کند و به اسم چای اعلا بفروشد، مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند.

اگر خریدار بفهمد مالی که گرفته است، عیبی دارد، به عنوان مثال حیوانی را بخرد و سپس بفهمد که یک چشم آن کور است، چنانچه آن عیب پیش از معامله در مال بوده و او نمی‌دانسته، می‌تواند معامله را به هم بزند، یا مابه‌التفاوت قیمت سالم و معیوب آن را بگیرد.

آثار فسخ

اثر فسخ نسبت به آینده است و اثری نسبت به گذشته ندارد. فسخ موجب می‌شود که عقد از زمان انشای فسخ منحل شده و آثار آن قطع شود.

بنابراین منافعی که مورد معامله داشته، اصولا تا زمان فسخ، باید متعلق به کسی باشد که به واسطه عقد مالک شده است؛ اما به دلیل اینکه نمائات و منافع متصله‌ را نمی‌توان از مورد معامله جدا کرد، می‌گوییم منافع منفصله آن تا زمان فسخ متعلق به کسی است که به واسطه عقد مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن متعلق به کسی است که به واسطه فسخ مالک شده است.

اگر خریدار قیمت جنس را نداند یا در موقع معامله غفلت کند و جنس را گرانتر از قیمت معمول آن بخرد، چنانچه به قدری گران خریده که مردم او را مغبون می‌دانند و به کمی و زیادی آن اهمیت می‌دهند، می‌تواند معامله را به هم بزند.

موارد فسخ معامله و انواع خیارات

حق به هم زدن معامله را «خیار» گویند و خریدار و فروشنده در موارد ذیل می‌توانند معامله را به هم بزنند:

 

۱. خریدار و فروشنده از مجلس معامله متفرق نشده باشند که این خیار را «خیار مجلس» می‌گویند.

 

۲. یکی از خریدار و فروشنده مغبون شده باشند. (خیار غَبن)

 

۳. طرفین در معامله مقرر کنند که تا مدت معینی هر دو یا یکی از آنان بتواند معامله را به هم بزند. (خیار شرط)

 

۴. فروشنده یا خریدار مال خود را بهتر از آنچه که هست، نشان دهد و طوری رفتار کند که قیمت مال در نظر طرف مقابل زیاد شود. (خیار تدلیس)

 

۵. فروشنده یا خریدار شرط کند که کاری انجام دهد، یا شرط کند مالی را که می‌دهد به طور مخصوصی باشد اما به آن شرط عمل نکند که در این صورت دیگری می‌تواند معامله را به هم بزند. ( خیار تخلّف شرط)

۶. در جنس یا عوض آن عیبی باشد. (خیار عیب)

 

۷. معلوم شود مقداری از جنس که فروخته شده، مال متعلق به دیگری است که اگر صاحب آن به معامله راضی نشود، خریدار می‌تواند تمام معامله را به هم بزند یا پول آن مقدار را از فروشنده بگیرد.

 

همچنین اگر معلوم شود مقداری از چیزی که خریدار به عنوان عوض داده، مال متعلق به دیگری است و صاحب آن راضی نشود، فروشنده می‌تواند تمام معامله را به هم بزند، یا عوض آن مقدار را از خریدار بگیرد. (خیار شرکت)

 

۸. فروشنده خصوصیات جنس معینی را که مشتری ندیده است، به او بگوید و بعد معلوم شود آن‌گونه که گفته، نبوده است.

 

در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتری خصوصیات عوض معینی را که می‌دهد، بگوید و بعد معلوم شود به طوری که گفته، نبوده است، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار رویت)

 

۹. مشتری پول جنسی را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد.

 

اگر مشتری شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را بهم بزند.

 

اما اگر جنسی که خریده است، مثل بعضی از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد می‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر)

 

۱۰. اگر مورد معامله حیوان باشد، خریدار تا سه روز می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار حیوان)

 

۱۱. فروشنده نتواند جنسی را که فروخته است، تحویل بدهد. به عنوان مثال، اسبی که توسط فروشنده فروخته شده است، فرار کند که در این صورت مشتری می‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تَعذّر تسلیم)

شرایط فسخ‌کننده

قصد؛ فسخ‌کننده باید انحلال قرارداد را اراده کند.

رضا؛ فسخ‌کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد، این فسخ اثر حقوقی ندارد.

اهلیت؛ کسی که می‌خواهد عملی حقوقی را فسخ کند، باید اهلیت این کار را داشته باشد و از نظر عقل و سن نیز مشکلی نداشته باشد.

ماهیت فسخ

با توجه به تعریفی که از فسخ ارائه شد، می‌توان گفت که فسخ، انشای یک‌طرفه انحلال قرارداد و تعهد است و مانند ابراء نوعی ایقاع محسوب می‌شود.

به این معنا که یک طرف به طور مستقل می‌تواند حق فسخ خود را اعمال کند، بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر باشد که به این عمل ایقاع گفته می‌شود.

فسخ چیست؟

فسخ در لغت به معنای نقض، زایل کردن، تباه کردن و شکستن آمده است و به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته می‌شود. فسخ در اصطلاح حقوقی عبارت از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یکی از دو طرف قرارداد یا یک شخص ثالث است.

فسخ یا انحلال ارادی قرارداد از حیث جایگاه حقوقی از جمله مباحث اسباب سقوط تعهدات و قراردادها است.موضوع فسخ قرارداد، مختص عقود لازم است؛ چرا که در عقود جایز هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، عقد را بر هم بزند.

حالت های مختلف تقسیم ارث بین پدر و مادر و فرزندان متوفی

 

تقسیم ارث میان پدر با یک دختر

در صورتیکه متوفی فقط پدر و یک دخترداشته باشد، به پدر شخص متوفی یک ششم و دختر وی نصف ترکه متوفی تعلق می‌گیرد. سپس بقیه اموال باقی مانده به نسبت سهم الارث هریک بین پدر و یک دختر متوفی تقسیم می‌شود. برطبق نسبت سهم الارث، یک چهارم اموال باقی مانده به پدر و سه چهارم به دختر تعلق می‌گیرد.

 

تقسیم ارث میان پدر و مادر با یک دختر

اگر متوفی پدر و مادر و یک دختر داشته باشد، به هریک از پدر و مادر یک ششم و به دختر نصف اموال متوفی می‌رسد و بقیه ترکه متوفی به نسبت سهم هریک بین آنها تقسیم می‌شود.

 

تقسیم ارث میان پدر و مادر با چند دختر

اگر متوفی پدر و مادر و چند دختر داشته باشد، به هریک از پدر ومادر یک ششم اموال و دو سوم اموال به دختران متوفی تعلق می‌گیرد. بقیه اموال باقی مانده نیزبه نسبت سهم الارث هریک از وراث تقسیم می‌شود.

 

تقسیم ارث میان پدر و مادر با چند دختر

اگر متوفی پدر و مادر و چند دختر داشته باشد، به هریک از پدر ومادر یک ششم اموال و دو سوم اموال به دختران متوفی تعلق می‌گیرد. بقیه اموال باقی مانده نیزبه نسبت سهم الارث هریک از وراث تقسیم می‌شود.

اشخاصی که ارث به آنها تعلق نمی‌ گیرد

در قانون اشخاصی که ارث به آنها تعلق نمی‌گیرد مشخص شده است که به شرح ذیل است:

 

در صورتیکه مرد به همسر خود تهمت زنا بزند و فرزند خود را قبول نکند.

شخص کافر از مسلمان

در صورتیکه قاتل وارث متوفی باشد و قتل عمدا اتفاق افتاده، از شخص مقتول ارث ندارد.

طفلی که از زنا متولد شده است.-طفل متولد زنا از والدین ارث نمی‌برد.

در صورتیکه دو شخص که از یکدیگر ارث می‌برند، فوت کنند و زمان فوت فوت یکی معلوم و دیگری مجهول باشد، شخص متوفی با زمان فوت مجهول از متوفایی که زمان فوت وی معلوم است، ارث می‌برد.

قانون ارث برای فرزند فوت شده

در قانون ارث تعیین شده است که اگر فرزند قبل از پدر و مادر خود فوت کند، از ترکه والدین خود سهمی ندارند. همچنین فرزندان وی نیز به آنها ارث تعلق نمی‌گیرد. اما اگر فرزند قبل از پدر و مادر فوت نماید، والدین از اموال فرزند فوت شده ارث می‌برند. فرزندان شخص فوت شده در صورتی از پدربزرگ خود ارث می‌برد که پدربزرگ هیچ وارث دیگر از طبقات ارث نداشته باشد. برطبق ماده 910 قانون مدنی، در صورتیکه شخص متوفی فرزند داشته باشد، به نوه های وی ارث تعلق نمی‌گیرد. در قانون ارث در صورتیکه پدربزرگ به جز نوه ها وراث دیگری نداشته باشد، سهم نوه های دختر و پسر مساوی است.