ارث بردن بعد از مرگ مورث

طبق قانون، ارث بردن مربوط به بعد از فوت شخص مورث (کسی که وارث از او ارث می برد) است. بنابراین در زمان حیات شخص نمی توان از او تقاضای ارث کرد.

دعاوی ملکی

 دعاوی ملکی اعم از حق کسب ، پیشه ، تجارت و حق سرقفلی، الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید، ابطال ، فسخ ومطالبه ثمن مبایعه نامه و غیره می باشد.

نکاتی در مورد اجاره اماکن مسکونی

۱- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یکسال تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.

۲- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتما مالک منافع عین مستاجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

۳- اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

۴- موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.

۵- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است بر عهده مالک می‌باشد، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می‌باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ.

۶- اگر مستاجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

۷- مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

۸- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.

۹- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.

۱۰- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.

۱۱- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

۱۲- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

۱۳- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.

۱۴- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که

• اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند.
• ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌شدن آن نمی‌شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.

۱۵- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می‌کند،‌دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند باید وکالت‌نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.

۱۶- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.

– درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجرو مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.

– ابطال تمبر به درخواست نامه تخلیه.

۱۷ – رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

۱۸- اگر موجرمبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر خواهد بود.

۱۹- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

۲۰- اگر موجرمدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند، بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند.

در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

تعریف اجاره

قرارداد اجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

• مستاجر: اجاره ‌کننده
  موجر: اجاره دهند
  عین مستاجر: مورد اجاره
  مال‌الاجاره: اجاره بها

قواعـــــد ماهـــــوی قـــــراردادهای اداری

به موجب مقررات مختلف، از جمله قانون محاسبات عمومی و قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، واگذاری یا فروش اراضی و املاک دولت در مواردی موکول به تصویب هیأت وزیران است. ضمن این‎که در مورد اراضی نیروهای مسلح، تصویب فرمانده کل قوا نیز از تشریفات ضروری برای واگذاری اراضی محسوب می‎گردد. هم چنین در مورد معاملات شرکت‎های دولتی، تصویب هیأت مدیره و در مورد معاملات شهرداری‎ها، تصویب شورای شهر ضروری است.
به علاوه اشاره شد به موجب لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (مصوب ۱۷/۱۱/۵۸) تحت عنوان قواعد اقتداری، دولت می‎تواند بدون رضایت مالکین اقدام به تملّک املاک و اراضی واقع در طرح‎های عمومی کند. البته چنین اختیاری را دیگر نباید حق ترجیحی تلقی نمود، بلکه فقط در پرتو اقتدار حاکمیت قابل توجیه است. اینک چنان‎که ذیلاً خواهیم دید بارزترین تفاوت قراردادهای دولتی با قراردادهای پیمانکاری خصوصی منعقده بین اشخاص در طبع ترجیحی آن‎هاست. و این امر اقتضائاتی را در بر دارد که ذیلاً به آن‎ها پرداخته می شود:

فسـخ یک جانبه به علت تخلف
در حوزه حقوق خصوصی، مستفاد از مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی، صِرف تخلف از انجام تعهد موجب حق فسخ برای طرف مقابل نمی‎شود. بلکه متعهدله می‎تواند از دادگاه الزام و اجبار متعهد را به انجام تعهد بخواهد. به علاوه در صورتی که اجبار متعهد ممکن نباشد و تعهد نیز از جمله اموری نباشد که توسط شخص ثالث یا خود متعهدله انجام شود، در این صورت متعهدله می تواند با رجوع به دادگاه، قرارداد را فسخ نماید. لیکن در حقوق عمومی راجع به قراردادهای اداری، طی کردن چنین روند طولانی لازم نیست. دولت بدون الزام به مراجعه به دادگاه می‎تواند به استناد تخلف متعهد یا تقصیر وی یا تأخیر در انجام تعهد، قرارداد را فسخ نماید. در این‎صورت، چنان‎چه طرف مقابل مدعی عدم تخلف از مفاد قرارداد باشد، حق دارد برای اثبات ادعای خود به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کرده و دادخواهی نماید.

حق تعلیق قرارداد
در قراردادهای خصوصی، تعلیق قرارداد برای مدت محدود و معین، مشروط به حدوث شرایط فورس ماژور (مثل وقوع جنگ و زلزله و شورش‎ها و انقلاب‎های مانع اجرای قرارداد) می باشد. امّا حق تعلیق قرارداد از طرف دولت، محدود به شرایط فورس ماژور نیست. تعلیق قرارداد، در شرایط خاص که مقتضیات اداری ایجاب کند، از حقوق ترجیحی دولت نسبت به طرف خصوصی قرارداد می‎باشد.

حق تعدیل میـزان قــرارداد
حق افزایش یا کاهش میزان قرارداد، در بسیاری از قراردادهای اداری ذکر می‎شود. این موضوع شامل تغییر مقادیر کار، قیمت‎های جدید، تعدیل نرخ قرارداد در شرایط عمومی پیمان و بیشتر نمونه قراردادهای دولتی نیز ذکر شده است. هر چند عدم ذکر آن مانع اعمال این حق ترجیحی برای دولت نخواهد بود.
بنابراین برای این‎که طرف قرارداد نیز نسبت به تکالیف خود آشنا باشد، شایسته است که بداند قواعد ترجیحی به عنوان شروط اجباری در همه قراردادهای دولتی قابل اعمال هستند.

فســــخ به علـــت مقتضـــیات اداری
در مباحث فوق اشاره شد به لحاظ تخلف طرف قرارداد، دولت حق فسخ قرارداد را دارد. اما فسخ قرارداد حتی بدون تخلف طرف قرارداد، از قواعد اقتداری دولت به حساب می‎آید، که به لحاظ مقتضیات اداری صورت می‎گیرد. لیکن بدیهی است دولت در چنین اقدامی باید خسارت طرف مقابل را جبران کند. به گونه‎ای که اگر دستگاه دولتی بخواهد به‎صورت یک‎جانبه به قرارداد خاتمه دهد باید خسارت طرف مقابل را طبق نظر کارشناس پرداخت نماید.

شــرط عــــدم حق واگذاری به غیر
در قراردادهای خصوصی اگر اجرای پروژه با مباشرت خود پیمانکار شرط شده باشد و وی بدون اذن کارفرما اجرای کار را به دیگری واگذار نماید، واگذاری باطل است. بنابراین در این فرض، خیار تخلف از شرط برای کارفرما به وجود می‎آید و کارفرما می‎تواند در صورت لزوم، خیار مزبور را اعمال کند. در حالی‎که در حقوق اداری، اصل بر عدم واگذاری قراردادهاست. از این رو در خصوص قراردادهای پیمانکاری دولتی، پیمانکار حق انتقال و واگذاری پروژه به غیر را کلاً و جزئاً ندارد. البته به موجب بند ب ماده ۲۴ شرایط عمومی پیمان، آن‎هم در شرایط کاملاً خاص و محدود، با موافقت کارفرما اجازه داده‎شده مشروط بر این‎که:
۱) رضایت کتبی کارفرما را در این خصوص اخذ کند.
۲) پیمانکار جزء حق واگذاری کار را به غیر نداشته باشد.
۳) واگذاری کار به پیمانکار جزء تأخیر پیشرفت کار نشود.
۴) پیمانکار اصلی مسئول تمام اعمال پیمانکار جزء بوده و از مسئولیت وی کاسته نشود.
۵) پیمانکار اصلی جزء شرط نمایند در صورت بروز اختلاف کارفرما در صورت لزوم رسیدگی نموده و نظر به کارفرما برای طرفین لازم‎الاجرا باشد.
ضمانت اجرای این اصل فسخ یک جانبه قرارداد از ناحیه دستگاه اجرایی است. در این ارتباط بر اساس قسمت ۱ بند ب ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان در صورت واگذاری پیمان توسط پیمانکار به شخص ثالث، کارفرما می‎تواند پیمان را یک‎جانبه فسخ کند.
 
وضعیت شـرط داوری در قـــراردادهای اداری
در نظام حقوقی قراردادهای اداری، در مواردی انجام معامله مشروط به تصویب مراجع خاصی محدود شده است. در این مورد می توان به برخی اصول قانون اساسی (مانند ۷۷، ۸۰ ، ۸۱ ، ۸۲ ، ۸۳ و ۱۳۹) به ترتیب در مورد لزوم تصویب عهدنامه‎ها و قراردادهای راجع به گرفتن و دادن وام یا کمک‎های بلاعوض داخلی یا خارجی، دادن امتیاز تشکیل شرکت به خارجیان، استخدام کارشناسان خارجی، فروش نفایس ملی استناد کرد، که تصویب آن‎ها حسب مورد بر عهده مجلس شورای اسلامی یا هیات وزیران است.
از جمله موارد دیگر چگونگی صلح دعوی است که در صورتی که طرف اختلاف ایرانی باشد، باید به تصویب هیأت وزیران و چنان‎چه طرف دعوی خارجی باشد، به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد. تلقی این‎گونه موارد به‎عنوان تشریفات قبل از تصویب به خاطر آن است که این‎گونه قراردادها بدون تصویب منعقد نمی‎گردند و حتی در صورت امضای آن‎ها موجب تعهدی حقوقی برای دولت نخواهند شد.
علاوه بر موارد فوق بر اساس رویه های حاکم  در سالهای اخیر طی بخش نامه‎های ریاست جمهوری در دولت، در خصوص حل و فصل دعاوی مراجع دولتی علیه یکدیگر مقرر گردیده؛ مشکلات حقوقی موجود در مرکز بین وزارت خانه‎ها از طریق معاونت حقوقی ریاست جمهوری حل و فصل شود و در استان‎ها نیز دستگاه‎ها اجازه طرح دعوا در محاکم عمومی را علیه یکدیگر نداشته و حسب مورد، رأی استاندار خاتمه دهنده مشکلات و پرونده‎های حقوقی است.

شرایط اختصـاصی قراردادها

دستگاه‎های اجرایی برای انعقاد هر قراردادی باید از قبل تمهیداتی را اتخاذ کنند. از جمله این که نسبت به اخذ مجوز، تأمین اعتبار و تعیین مقام صالح اقدام نمایند. این صلاحیت شامل، صلاحیت قانونی، ذاتی و محلی نیز می‎گردد.

شــــرایط عمـــومی برای صحـــت قرارداد

در حقوق خصوصی قصد و رضای طرفین معامله یکی از شرایط صحت هر قراردادی تلقی شده است و ضمانت اجرای آن بطلان است. اما در قراردادهای اداری علاوه بر آن تدلیس، اشتباه و تبانی در چنین معاملاتی نیز موجب بطلان قرارداد خواهد بود.
هم‎چنین اهلیت طرفین و متعاملین از دیگر لوازم صحت قرارداد به حساب می‎آید. لیکن از آن جایی‎که مسأله اهلیت از امور وابسته به شخصیت انسان است، در قراردادهای دولتی از نظر قانونی بدین‎گونه است که باید ابتداء احراز شود آیا مقام اداری برای انعقاد قرارداد اختیار انتخاب طرف قرارداد یا تعیین مبلغ قرارداد یا اختیار ایجاد تعهد برای دستگاه دولتی را دارد یا خیر. در این جا اصل بر آزادی اراده مقام اداری نیست، بلکه مقام اداری تا آن حد اختیار دارد که قانون به وی اعطا کرده است.
از این جهت است که صلاحیت اداری به صلاحیت تکلیفی و صلاحیت اختیاری تقسیم می شود. بدین‎صورت که در صلاحیت تکلیفی مقام اداری در اتخاذ تصمیم و انتخاب راه حل آزاد نیست و قانون محدوده و نوع تصمیم را مشخص کرده است. لیکن در صلاحیت اختیاری، مأمور دولت اختیار اتخاذ تصمیم در امور مشخصی را دارد و این تصمیم پیشاپیش از سوی قانون تعیین نشده است. در واقع، صلاحیت اختیاری به مقام اداری اجازه می‌دهد در تصمیم‌گیری تا حدی آزادی عمل داشته باشد تا مناسب‎ترین تصمیم را اتخاذ نماید. به عبارت دیگر، مقام اداری فرصت و امکان ارزیابی را دارد در صورتی که در صلاحیت تکلیفی این امکان برای مقام اداری وجود ندارد. در واقع، قانون امکان ارزیابی شرایط و اوضاع و احوال گوناگون را از مقام اداری سلب می‌نماید.
از طرفی دیگر، مورد معامله باید دارای شرایطی از جمله مالیت یعنی ارزش اقتصادی، باشد. هم‎چنین اجرای مورد تعهد برای متعهد مقدور باشد و نیز مورد معامله برای طرفین معامله معلوم و معین باشد. در نهایت این‎که جهت معامله باید مشروع باشد، که در تعریف اجمالی آن می توان گفت، مقصودی است که هریک از دو طرف به خاطر آن معامله می‎کنند.

قوانیــــن حاکـــــم بر قـــراردادهای اداری

در خصوص قراردادهای اداری هنگام انعقاد آن، باید شبیه به قراردادهای خصوصی از استخوان‎بندی و شرایط اساسی صحت و عمومات ترسیمی در قانون مدنی تبعیت نمود. از اینرو از این حیث تفاوتی بین قراردادهای دولتی با غیر دولتی وجود ندارد. البته بدیهی است که همه قراردادهای دولتی دارای اهمیت یکسانی نیستند، لذا نمی‎توان همه آن‎ها را تابع نظام حقوقی واحدی دانست. در این بخش به نحو ایجاز ابتداء شرایط عمومی و سپس شرایط اختصاصی چنین قراردادهایی مورد بحث قرار می‎گیرد.

تشـــریفات حیــن انعقــــاد

در بررسی قانون حاکم بر هر قراردادی یک سلسله اصول عمومی و مشترک و یک سلسله قواعد اختصاصی جریان دارد. در این رابطه مقررات مذکور در قانون مدنی به‎عنوان مهم ترین مرجع تعیین‎کننده شرایط صحت هر قرارداد و اوصاف اصلی و تشکیل‎دهنده آن به حساب می‎آید. به عنوان مثال چنانچه موضوع قراردادی، استخدام موضوع قانون کار باشد، علاوه بر عمومات قانون مدنی باید قواعد حمایتی مقررات کار و تأمین اجتماعی نیز مورد توجه واقع گردد. یا این‎که هنگام تنظیم قرارداد مربوط به حمل و نقل باید به قانون تجارت نیز مراجعه شود.

تشریفات قبـل از انعقاد

در قراردادهای خصوصی آزادی اراده طرفین جز در موارد استثنایی، یک اصل است. زیرا طبق ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی تا جایی که مخالف قانون نباشد معتبر است. اما مدیران دستگاه‎های دولتی نماینده اداره متبوع خود هستند نه مالک آنچه تحت اداره آن‎هاست و نماینده فقط همان اختیاری را دارد که قانون به او اعطاء کرده و به رسمیت شناخته است. به این ترتیب انعقاد معاملات دولتی از جهات مختلف با محدودیت‎ها و ممنوعیت‎ها و رعایت تشریفات متعددی روبروست، که ذیلاً مورد بررسی قرار می‎گیرد.

قواعـــد شکلی انعقاد قــــرارداد اداری

بر خلاف قراردادهای خصوصی که بر اساس اصل حاکمیت اراده طرفین می توانند تا جایی که مخالف قانون نباشد، هرگونه روابط حقوقی الزام آوری منعقد نمایند، اما مدیران دستگاه‎های اجرایی نماینده اداره متبوع خود هستند نه مالک آن‎چه تحت اداره آن‎هاست. بدیهی است که نماینده فقط همان اختیاری را دارد که قانون به او اعطا کرده و به رسمیت شناخته است. لذا ضمن این که اصل بر آزادی اراده نیست، ترتیب انعقاد معاملات آن‎ها از جهات مختلف با محدودیت‎ها، ممنوعیت‎ها و رعایت تشریفات متعددی روبروست.

ماهیت قراردادهای عمومی

قراردادهای دولتی، اعم از اداری یا غیر اداری، از نظر شکلی تابع تشریفاتی هستند که موضوع حقوق عمومی است. لیکن این موضوع به این معنا نیست که احکام قوانین مدنی و تجاری در قراردادهای اداری قابل اعمال نباشند، بلکه قراردادهای اداری علاوه بر قوانین مذکور از یک سری قواعد اختصاصی دیگر از جمله رعایت تشریفات نیز تبعیت می‎کنند که این قواعد در تفسیر و اجرای قراردادها و رسیدگی قضایی نسبت به اختلافات ناشی از آن‎ها از اهمیت به سزایی برخوردارند. اینک نظام حقوقی قراردادهای دولتی در دو بخش قواعد شکلی، شامل تشریفات قبل از انعقاد و تشریفات حین انعقاد و سپس قواعد ماهوی ناظر بر حقوق ترجیحی و حقوق اقتداری دولت به شرح ذیل قابل مطالعه می‎باشند. لیکن پیش از ورود در بحث لازم به ذکر می باشد که قراردادهای اداری تابع تصویب مراجع خاصی می‎باشد که اصولی از قانون اساسی ضرورت آن‎را اعلام کرده است. ضمن اینکه احدی از کارکنان دولت و دستگاه‎های دولتی حق ندارند خارج از حدود و اعتبارات مصوبه برای دولت تعهدی ایجاد کنند. همچنین علاوه بر رعایت تشریفات مزایده و مناقصه که ذیلاً به تفصیل آن‎ها خواهیم پرداخت، الزام به مشورتهای اجباری قبل از انعقاد هر قراردادی از جمله پیش نیازهایی لازم می‎باشد.

نکاتی که باید هنگام خریدن املاک موروثی رعایت کنید تا دچار دردسر نشوید :

۱-لزوم ارائه اصل سند مالکیت:

هنگام انعقاد قرارداد بیع در خصوص املاک موروثی، طرف قرارداد حتما باید اصل سند مالکیت ملک مذکور را به خریدار ارائه دهد تا از مالکیت رسمی متوفی  اطمینان حاصل نماید .به طور مثال: ملکی که در مالکیت همسر متوفی می باشد ، جزء املاک موروثی نیست و فرزندان و ورثه نمی‌توانند با عنوان ملک موروثی آن را بفروشند. بدین نکته باید توجه داشته باشیم که در هنگام انعقاد قرارداد باید اصل سند مالکیت رویت گردد.

۲- لزوم ارائه اصل گواهی حصر وراثت :

مستندا به ماده ۳۶۰ قانون امور حسبی  ،گواهی انحصار وراثت ، توسط مراجع قضایی صادر میشودکه در آن وارثان متوفی به طور دقیق مشخص شده اند .‌

گواهی انحصار وراثت برای خرید و فروش املاک موروثی لازم است  تا مشخص شود ، طرفین شما در قرارداد بیع چه کسانی هستند ؛ به عبارت دیگر این حق مسلم خریدار می باشد که بداند با چه کسانی  باید قرارداد را منعقد نمایید ؟

۳- حضور تمامی وراث هنگام انجام معامله:

معمولا وارثان ملک موروثی بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود با یکدیگر اختلاف نظر دارند ، در هر صورت شما زمانی می توانید اقدام به خریدن ملک موروثی نمایید که همه ی وارثان بخواهد سهم خود را بفروشند.همچنین چنین مطلبی امکانپذیر نیست که شما فقط بخواهید سهم چند ورثه را بخرید .(در شرایط میتوان سهم الارث یک یا چند نفر از وراث را خریداری نمود اما توصیه میشود چنین عقدی منعقد نشود زیرا که مشکلات بسیار پیچیده ای ممکن است پیش رو داشته باشید.)

_هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، همه وارثان یا وکلای  آن‌ها باید حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. به عنوان‌مثال اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند باعث دردسر بسیار زیاد شما شود.

۴-عدم حضور اشخاص محجور در بین وراث :

محجور به شخصی گفته می شود که نمی تواند امور خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگری اداره کند,به عبارت دیگر محجور به معنای شخصی است که حق انجام دادن اعمال حقوقی مانند بستن قرارداد را ندارد.

هنگام انعقاد قرارداد در املاک موروثی باید این نکته را در نظر داشته باشیم ، که در بین وراث شخص  محجور حضور نداشته باشند ، در غیر اینصورت باید  مطالب ذیل رعایت گردد .

۵- ضرورت تعیین و نصب قیم  برای اشخاص محجور:

این نکته را باید در نظر داشته باشیم که در صورت وجود شخص محجور در بین ورثه ،حتما باید برای وی قیم تعیین و نصب شده باشد .ماده ۱۲۱۷ قانون مدنی  و همچنین  مواد ۵۵  و ۵۶ قانون امورحسبی،  ترتیبات تعیین و نصب قیم توسط دادستان محل اقامت محجور را پیش بینی نموده است . حال سوالی در ذهن نقش می بندد.!؟

 که در صورت وجود محجور در بین وراث ، از لحاظ حقوقی چه راه حلی وجود دارد ؟ مستندا به ماده ی  ۸۳ قانون امورحسبی :

اموال غیرمنقول محجور فروخته نخواهد شد مگر با رعایت غبطه ی او و تصویب دادستان ” .

۱_نتیجه می گیریم که قیم در صورتی می تواند اموال غیر منقول محجور را بفروشد که مصلحت و غبطه ی صغیر(محجور)رعایت نماید.  

۲- اجازه دادستان مربوطه را اخذ نموده باشد.

 ۶-  نکاتی قابل توجه در خصوص صغیر :

حال اگر محجور، صغیر باشد شرایط کاملا متفاوت می باشد.  چنانچه پدر صغیری فوت نموده باشد و جد پدری صغیر در قید حیات باشد به استناد ماده ۷۳ قانون امور حسبی و ماده ۱۱۹۴ قانون مدنی و ماده ۱۱۸۰ قانون مدنی، جد پدری ولی خاص صغیر می باشد و دادستان و دادگاه حق دخالت در اداره ی امور صغیر را ندارند.

۷-  ضرورت بررسی وجود یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی:

این نکته نیز از اهمیت بسزایی برخوردار می باشد که  پرداخت سهم هر یک‌از وراث از ثمن معامله ، لزوم بررسی  وجود یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی می باشد  .

۸-  درج شماره و مشخصات مدارک  ابرازی در متن تنظیمی مبایعه نامه :

هنگام انعقاد قرارداد حقوقی باید نکات ظریفی را رعایت نمود تا در آینده دچار مشکل نشوید ، تنظیم مبایعه نامه در املاک موروثی نیز جدا از این مقوله نمی باشد .

لازم به ذکر است که هنگام انجام معامله  شماره و مشخصات مدارک و مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت ، وکالت نامه ، قیم نامه ، مفاصاحساب  مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن تنظیمی مبایعه نامه باید درج گردد .

 ۹ –  اخذ استعلامات سه گانه ی ملکی:

اهمیت استعلامات سه گانه ی ملکی را نباید نادیده انگاشت ، استعلامات ثبتی، دارایی و شهرداری  نیز باید اخذ گردد  .

استعلام ثبتی ملک موروثی توسط دفاتر استاد رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک به عمل می آید.

استعلامات مربوط به دارایی و شهرداری توسط فروشنده ، به ترتیب از اداره مالیات محل وقوع ملک و دفاتر خدمات الکترونیک شهر محل  وقوع ملک باید اخذ گردد .

نکته ای که از اهمیت آن نباید غافل شد این می باشد که از فروشنده حتما مفاصاحساب مالیات بر ارث و پایان کار اخذ گردد .

دعاوی موجر و مستاجر

    1-موجر (مالک) می تواند در صورت استفاده مستاجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف در باره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد یادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می تواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستاجر به جلوگیری از تخلف باشد؛

۲-مستاجر هم می تواند درمواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند..

اجاره بها و پول پیش

   1-به طور معمول اجاره بها یا به گفته قدیمی ها کرایه همان پولی است که باید مستاجر در زمان های معین به موجر (مالک) بپردازد. ممکن است پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرض الحسنه که پرداخت می شود در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود؛

     2-هر آنچه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

تخلیه ملک مورد اجاره

  1-با پایان مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد؛

   2-علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و قانون مصوب ۱۳۵۶ – صرفاً درباره محل اجاره تجاری- پیش بینی شده است که در صورت پیش آمد آن هر طرف یا دو طرف می توانند قرارداد را فسخ کنند و به آن پایان دهند. تعدی و تفریط مستاجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرایط پیش بینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده وی امکان درخواست تخلیه محل اجاره بوجود می آید.رقفلی له مستاجر پرداخت شود

قرارداد اجاره و قانون حاکم بر آن

  1-آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا می شود،‌ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. برای این که قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. از جمله این که قرارداد به صورت ۱-کتبی، ۲_‌در دو نسخه و۳- به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.

۲-اجاره محل های مسکونی که پیش از لازم الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند مشمول قانون سال۱۳۶۲ و محل هایی که برای کسب و کار و تجارت تا تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۱به اجاره داده شده اند مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ است.

اشنایی با حقوق موجر و مستاجر

اجاره” واژه رایج و پر کاربردی است که همه ما کم و بیش درباره اش می شنویم و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشیا هستند و بیش از همه اجاره درباره زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین آلات صنعتی به کار برده می شود.

با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آن ها به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان های با کاربری های گوناگون از جمله تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی قانونگذار برای تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال ضوابط و مقرراتی را پیش بینی کرده است.

شکایت برای معامله معارض چه مراحلی دارد؟

قانون گذاران در مورد ملک فروخته شده به چند نفر قوانین بسیار سنگینی دارند. در ابتدا برای این که به این جرم رسیدگی شود باید شکایت کیفری را طرح کرد پس باید فرد شاکی به دادسرایی مراجعه کند که جرم در آن منطقه اتفاق افتاده است که معمولا همان منطقه ای است که انتقال سند در آن جا صورت گرفته است و یا قولنامه در آن جا تنظیم شده است. پس برای شکایت کردن در مورد ملک فروخته شده باید به دادسرا مراجعه کنید.

آیا خریدار هم در معامله معارض مجرم خواهد بود؟

خریدار در معامله معارض هم می تواند مجرم باشد و هم می تواند بی گناه باشد. به این صورت که خریدار شاید اصلا اطلاعی در این مورد که ملک فروخته شده به چند نفر نداشته باشد و نداند که مالک آن فروشنده نیست. در این صورت خوب مسلما خریدار مجرم نخواهد بود و اما باید مالی را که خریداری کرده است به صاحب اصلی آن برگرداند. اما اگر خریدار در زمان معامله این موضوع را بداند که چیزی که در حال خریدن آن است به شخص دیگری تعلق دارد او هم در این جرم شریک خواهد بود و مجازات در پی خواهد داشت.

نکته دیگری که در این جا بهتر است بدانید این موضوع است که مالک اصلی خودش نیز شاید مجرم باشد و مجازات شود. البته شاید تعجب کنید که مالک اصلی که ملک خود را در این میان از دست هم می دهد چطور ممکن است مجازات هم بشود. این همه ظاهر موضوع است البته باید توجه کنید که مالک خود نیز مسئولیت هایی را به همراه دارد. برای مثال اگر مالک اطلاع پیدا کند که معامله ای درمورد ملک وی صورت گرفته است باید ظرف مدت یک ماه بعد از این که اطلاع پیدا کرد اظهارنامه ای را نوشته و مالکیت خود را به خریدار بفهماند. البته باید بدانید که اگر مالک اصلی با اطلاع به این موضع به پیگیری آن نپردازد خود نیز در این جرم شریک است و دادگاه احتمال می دهد که مالک اصلی با فروشنده تبانی کرده و به کلاهبرداری پرداخته است.