حق ارتفاق چیست؟

حق ارتفاق ریشه در واژه رفاقت داشته و با مفهوم مدارا کردن ببان کننده حقی است که مالک ملک در اختیار داشته و می تواند با توجه به آن از ملک دیگری استفاده مشخصی را داشته باشد. به عنوان مثال چنانچه فردی برای استفاده از زمین و یا ملک خود، از ملک دیگری عبور کند، این حق برای وی ایجاد شده و صاحب ملک دیگر نیز می بایست با وی همراهی لازم را داشته باشد. این حق وابسته به مالکیت افراد بوده و انواع مختلفی را شامل می شود.

دعوای فک رهن چه انواعی دارد؟

دعوای فک رهن در قانون به دو شکل مطرح می‌شود: مستقل و الزام به تنظیم سند.

 

1. دعوای فک رهن مستقل

در این مورد رهن دهنده مال خود را در اختیار شخص ثالثی مثل بانک قرار می‌دهد. به موجب این قرارداد رهن دهنده تعهد می‌کند مال او تا زمان پرداخت بدهی در گرو شخص ثالث بماند. اگر فک رهن با وجود پرداخت کامل بدهی‌ها انجام نشده باشد، فرد می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند. همچنین می‌تواند درخواستی مبنی بر دریافت خسارت و اجرت المثل ایام عدم فک رهن را نیز تنظیم کند.

 

2. الزام به تنظیم سند رسمی

سازندگان یک ملک ممکن است قبل از فروش آن را در گرو وام قرار دهند و وام بگیرند. در چنین شرایطی آنها فقط می‌توانند با قولنامه ملک خود را به خریداران بفروشند. در این حالت فروشنده تعهد می‌کند که به محض فک رهن، سند رسمی را به نام خریدار کند. اگر فروشنده این کار را نکرد، خریدار می‌تواند دادخواستی مبنی بر الزام او به تنظیم سند رسمی تنظیم کند.

دعوای فک رهن چیست و چه زمانی مطرح می‌شود؟

در بعضی مواقع طلبکار به دلایل مختلف بعد از پرداخت بدهی هم فک رهن نمی‌کند. در چنین مواقعی شخص راهن (بدهکار سابق) می‌تواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی دادخواست الزام طلبکار به فک رهن را تنظیم کند. برای تنظیم شدن این دادخواست، ارائۀ این مدارک الزامی است:

 

کپی سند رهنی

کپی قرارداد رهنی

کپی اسناد پرداخت بدهی‌ها و تسویه حساب

برای فک رهن روش سپرده‌ گذاری بهتر است یا تسویه حساب؟

جواب این سؤال بستگی به موقعیتی دارد که شما در آن هستید. اگر تعداد کمی از اقساط وام را پرداخت کرده‌اید، بهتر است با بانک تسویه حساب کنید. اما چرا بهتر است این کار را بکنید؟ بدهی شما به بانک دو بخش دارد: اصل بدهی و سود باز پرداخت. در اقساطی که شما می‌پردازید، نسبت اصل بدهی و سود باز پرداخت یکسان نیست. به عبارت دیگر در اقساط اولیه، سهم سود بازپرداخت بالاتر است. به مرور و با پرداخت اقساط بعدی، از سهم سود باز پرداخت کم و به اصل بدهی افزوده می‌شود. اما اگر بخواهید در همان اقساط اول تسویه حساب کنید، فقط اصل بدهی‌تان را خواهید پرداخت. در این صورت شما با پرداخت سودهای باز پرداخت بیشتر ضرر نمی‌کنید و با پرداخت اصل بدهی، سند فک رهن می‌شود.

ممکن است شما بخش زیادی از اقساط وام را پرداخت کرده باشید. بنابراین شما تا اینجا مبلغ زیادی را بابت سود باز پرداخت داده‌اید، درحالی که اصل بدهی‌تان تغییر زیادی نکرده است. در چنین شرایطی اگر بخواهید تسویه حساب کنید، باید مبلغی حدود بدهی اولیه را بپردازید. بنابراین در این وضعیت انتخاب روش سرمایه‌گذاری برای شما به‌صرفه‌تر از تسویه حساب خواهد بود.

چطور می‌توانیم خانه را از رهن بانک درآوریم؟

اولین راه فک رهن، تسویه حساب با بانک و پرداخت کامل اقساط است. زمانی که تصمیم به فروش خانه‌ای که با وام خریده‌اید می‌گیرید، قطعاً چند قسط از وام را پرداخته‌اید. بنبراین می‌توانید بقیۀ اقساط را هم پرداخت و با بانک تسویه کنید. برای این کار می‌توانید به بانک بروید و درخواست تسویه حساب وام مسکن  را ارائه کنید. بانک میزان بدهی اصلی شما را محاسبه و اعلام می‌کند. پس از آن شما می‌توانید با پرداخت یک جای اقساط باقیمانده، سند را از رهن بانک آزاد کنید.

 

2. سپرده‌ گذاری در بانک‌ها

روش سپرده‌گذاری را چند سالی هست که بعضی از بانک‌ها اجرا می‌کنند. بانک مسکن هم به‌طور ویژه از طریق طرحی به نام طرح رها، امکان این سپرده‌گذاری را فراهم کرده است. شما در این طرح می‌توانید بعد از محاسبۀ باقیماندۀ بدهی، مبلغی معادل 110 درصد آن را در بانک سرمایه‌گذاری کنید. بعد از این کار، سند شما از رهن بانک آزاد خواهد شد.

آیا امکان خرید و فروش خانه‌ای که فک رهن نشده وجود دارد؟

در آگهی‌های فروش بعضی از فروشندگان قید می‌کنند که خانه «وام دار» است. معنای این عبارت این است که خانه با وام خریداری شده و سند آن در رهن بانک است. در چنین مواقعی مبلغ وام هنگام معامله از قیمت خانه کم می‌شود. اما به دلیل فک رهن نشدن این خانه، امکان اینکه سند آن به نام مالک جدید بشود وجود ندارد. این معامله‌ها معمولاً به صورت قولنامه‌ای و با وکالت انجام می‌شود. فروشنده در هنگام معامله به خریدار وکالت می‌دهد که هر وقت اقساط وام تسویه شد، بتواند خانه را به نام خودش بزند.

ریسک معاملاتی که سندشان فک رهن نشده بالاست و مشکلات حقوقی زیادی دارد. بنابراین در زمان انجام چنین معامله‌هایی باید دقت زیادی داشت. فروشنده می‌تواند چنین خانه‌ای را از طریق قولنامه هم‌زمان به چندین نفر بفروشد و کلاهبرداری کند.

چرا باید خانه‌ای را که در ضمانت بانک است فک رهن کنیم؟

اگر قصد داشته باشید خانه‌ای را که در رهن بانک است معامله کنید، فک رهن ضروری خواهد بود. براساس قوانین، معاملۀ خانه بدون فک رهن به ضرر منافع بانک است. در نتیجه اگر پیش از معامله سند را آزاد نکنید، بانک می‌تواند به جرم کلاهبرداری از شما شکایت کند.

چطور می‌توانیم بفهمیم که یک ملک در رهن است؟

ممکن است شما بخواهید ملکی را اجاره کنید یا بخرید. یکی از موارد مهمی که در هنگام خرید و اجاره خونه باید به آن توجه کرد، آزاد بودن سند است. برای اینکه مطمئن شوید سند خانه در رهن کسی یا بانک نیست، باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. این دفترخانه‌ها می‌توانند وضعیت سند را استعلام و به شما اعلام کنند. توصیه می‌شود به دلیل جلوگیری از بروز مشکلات بعدی، خانه‌هایی را که در رهن بانک هستند نخرید.

چه راه‌هایی برای فک رهن وجود دارد؟

به طور کلی برای فک رهن‌ها چهار راه وجود دارد:

 

بدهکار بدهی خود را به‌طور کامل پرداخت کند.

طلبکار از دریافت طلبش منصرف شود و آن را به طور کامل ببخشد.

طلبکار از دریافت ضمانت و رهن منصرف شود و آن را آزاد کند.

مال در گرو (مرهونه) از بین برود.

فک رهن چیست؟

حال که با تعریف رهن و موارد حقوقی مربوط به آن آشنا شدیم، بهتر است به تعریف فک رهن بپردازیم. کلمۀ «فکّ» از نظر لغوی به معنای آزاد کردن و جدا ساختن است. در اصطلاح حقوقی فک رهن به آزاد کردن مالی گفته می‌شود که به عنوان وثیقه در دست طلبکار بوده است.

به عنوان مثال برای اینکه بتوانیم ملکی را که در رهن بانک است بخریم یا بفروشیم، باید آن را فک رهن کنیم. در واقع فک رهن به معنی آزاد کردن سند ملکی است که به‌عنوان وثیقه یا ضمانت در اختیار بانک بوده است.

رهن چیست؟

در یک تعریف ساده رهن، دادن مالی به‌عنوان ضمانت از سوی شخص بدهکار به طلبکار است. مالی که در گروی طلبکار قرار می‌گیرد نیز ممکن است ملک، زمین یا اموال دیگری باشد.

رهن در قانون مدنی هم تعریف شده است. براساس ماده 771 قانون مدنی، اگر فرد بدهکاری مالی را به‌عنوان ضمانت یا وثیقه به طلبکار بدهد، بدهکار را راهِن (رهن دهنده) و طلبکار را مُرتَهن (رهن گیرنده) می‌نامند. مثلاً فردی را در نظر بگیرید که می‌خواهد از بانک وام بگیرد و خانه‌اش را به‌عنوان ضمانت به بانک بدهد. قانون به وام گیرنده راهن و به بانک مرتهن می‌گوید

امانت نامه چیست؟

قراردادی که طرفین در آن توافق میکنند که یک طرف نگهداری مال شخص دیگر را برعهده بگیرد برای مثال ممکن است شما به مسافرت رفته باشید و نگهداری از خانه و آب دادن گل ها و… را به یکی از دوستان یا همسایگان خود سپرده اید.

در این قرارداد کسی که نگهداری از مال را بر عهده میگیرد اجرت و مزدی دریافت نمیکند.

امانت نامه سند و نوشته ای است که فرد در آن مال خودش را به کسی می سپارد که از آن نگهداری کند این مال میتواند هر چیزی باشد مثل ملک و خانه و یا ماشین و موارد دیگر.

در قانون مدنی عقد امانت تحت عنوان ودیعه آمده است ودیعه یا نگهداری از مال همان امانت یا امانت نامه است. یکی از ارکان این امانت نامه رایگان بودن آن است و اگر فرد در قبال نگهداری آن مزدی دریافت کند عنوانی دیگر پیدا میکند.

عقد امانت در قانون مدنی

قانونگذار در ماده ۶۰۷ قانون مدنی در تعریف عقد ودیعه می‌ گوید:

 

ودیعه عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می‌ سپارد، برای آن که آن را مجانا نگاه دارد در عقد امانت یا ودیعه کسی که وظیفه نگهداری از مال را برعهده دارد امین نامیده میشود یا مستودع و کسی که مالک مال است و مال را برای حفظ به امین سپرده است مودع نامیده می شود.

تفاوت هبه نامه رسمی با هبه نامه عادی در چیست؟

هبه نامه عادی چیست؟ یعنی واهب به صورت شفاهی یا در قالب یک نوشته عادی مالی را به متهب هدیه می دهد،اما در هبه نامه رسمی ،در دفاتر اسناد رسمی و در قالب یک سند رسمی مالی به دیگری منتقل می شود.

این نوع انتقال (هبه نامه رسمی)قابل تردید و انکار نخواهد بود و هیچیک از طرفین نمی توانند در صحت چنین عقدی واصالت سند آن خللی وارد نمایند.

اما در هبه نامه عادی ،هریک از طرفین می توانند نسبت به اصالت هبه نامه ادعای انکار و تردید نمایند و اصالت آن را زیر سوال ببرند.

مستندات قانونی برای دعوای تایید از رجوع هبه:

۱-ماده ی ۸۰۳ قانون مدنی( بشرح فوق الذکر)

 

۲-ماده ی ۸۰۴ قانون مدنی:

 

۱-در صورت رجوع واهب نمات عین موهوبه اگر متصل باشد، مال واهب و اگر منفصل باشد، مال متهب خواهد بود.

رسیدگی دادگاه حقوقی به خواسته رجوع از هبه چگونه است؟

پس از تقدیم دادخواست رجوع از هبه و تسلیم به دادگاه یا شورای حل اختلاف، مبادرت به تعیین وقت رسیدگی نموده و به دلایل طرفین در خصوص موضوع هبه و قابلیت رجوع بموجب آن رسیدگی می گردد و چه بسا اشخاص جهت اثبات مراتب وقوع عقد هبه ، بهتر باشد استناد به تنظیم استشهادیه جهت استماع شهادت شهود بنمایند.

پس از رسیدگی ماهیتی به دعوی ، دادگاه مبادرت به اصدار رای دایر بر پذیرش دعوی یا رد دعوی می نماید که ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض می باشد.

نحوه رجوع از هبه چگونه است؟

برای رجوع از هبه ،واهب( هبه کننده) ابتدا باید اظهارنامه ای به طرف مقابل با عنوان « رجوع ازهبه» از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت و ارسال نماید و پس از ابلاغ اظهارنامه از همین طریق مبادرت به ثبت دادخواست حقوقی با خواسته« اثبات هبه، اعلام و تنفیذ رجوع از هبه و ابطال سند و استرداد مال موهوبه» جهت ارسال به دادگاه حقوقی دادخواست نماید.

همچنین در برخی دعاوی مشاهده می شود برخی اشخاص خواسته خویش را « اعلام مراتب رجوع از هبه و ابطال سند رسمی » نیز قرار داده اند.

اگر هبه ثبت شده و رسمی بود نیازی به اثبات وقوع هبه نیست و صرفا مالک باید دادخواست رجوع خود را به دادگاه ارائه دهد.

اما اگر هبه به طور رسمی ثبت نشده باشد (هبه شفاهی باشد یا هبه نامه عادی باشد)واهب باید ابتدا انعقاد عقد هبه را اثبات کرده و سپس از عقد صورت گرفته رجوع نماید.

در چه مواردی حق رجوع واهب از بین میرود؟(ماده ۸۰۳ قانون مدنی)

۱-در صورتی که واهب مال یا ملکی را به پدر یا مادر یا فرزند خود اهدا کرده باشد،امکان رجوع از چنین عقد هبه ای وجود ندارد.

 

«در نتیجه هبه پدر به فرزند ( دختر یا پسر) ، هبه مادر به فرزند دختر یا پسر و همچنین هبه فرزند دختر یا پسر به پدر و مادر ، غیرقابل رجوع است»

۲-در صورتی که عقد هبه معوض باشد و آن عوض محقق نشده باشد.

 

۳-در صورتی که عین موهوبه توسط متهب(هبه گیرنده) به دیگری منتقل شده باشد.

 

۴-ایجاد تغییرات اساسی در عین موهوبه:مثلا در زمین اهدایی یک ملک احداث شده باشد.

 

آیا هبه قابل رجوع است؟

در صورتی که عقد هبه منعقد شده باشد و عین موهوبه نیز موجود باشد ،واهب می تواند با وجود دو شرط از عقد هبه رجوع کرده و مالی را که هدیه داده پس بگیرد:

 

۱-در صورت موجود بودن عین موهوبه

 

۲-حق رجوع واهب از بین نرفته باشد ،اگر عین موهوبه از بین رفته باشد حق رجوع واهب(هبه کننده) نیز از بین میرود.

همچنین براساس ماده ۷۹۵ قانون مدنی:

هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را به رایگان به شخص دیگری تملیک می‌کند؛ به عبارت دیگر او مال خود را به طور مجانی به ملکیت دیگری در می‌آورد.