⚖به روز بودن دانشجویان حقوق و پاسخگویی به سوالات هموطنانم.⚖

۴۵۰۰ مطلب با موضوع «مطالب آیین دادرسی مدنی» ثبت شده است

وضعیت فرزندان بعد از فوت پدر

هر ساله تعداد زیادی در کشور جان خود را از دست می دهند که تقریبا نیمی از آنها مرد هستند مردانی که حتما تعداد زیادی از آنان متاهل و صاحب همسر و فرزند بوده‌اند و بعد از مرگ‌شان اهل و عیالشان با مشکل‌های زیادی دست به گریبانند که یکی از آنها نگهداری از بچه‌هاست. این گزارش برای رفع مشکل‌های حقوقی این دسته از افراد نگارش شده است.

تفاوت حضانت با قیمومیت

حضانت در تعبیر عامیانه متعلق به کسی است که بچه را تر و خشک، بزرگ و تربیت می‌کند. در صورت مریضی او را پیش دکتر می برد و به مدرسه می‌رساند. سرپرستی فرزند پس از فوت پدر، با مادر است؛ زیرا نگهداری به‌طورمعمول رابطه‌ای مستقیم با احساسات و تعلق خاطر شخص نسبت به فرزند دارد و در این خصوصیات مادر حرف اول را می‌زند.

اما قیمومیت، مربوط به تصمیم‌گیری راجع به امور مالی بچه‌هاست. همانطور که می‌دانید بچه‌ها تا رسیدن به سن ۱۸ سالگی، صغیر محسوب می‌شوند و هر چه که مربوط به مسایل مالی‌شان است (درآمد- هزینه) بر عهده پدر و در صورت فوت او بر عهده پدربزرگ یا قیم خواهد بود. دراصطلاح به پدر و پدربزرگ، «ولی خاص» گفته می‌شود. پس توجه داشته باشید که اگر پدر طفلی فوت کند با وجود پدربزرگ او دیگر نیازی به قیم نخواهد داشت. ولی اگر پدربزرگ او نیز پیش از آن فوت کرده باشد دادستان موظف است برای طفل قیم نصب کند. برای اینکه بدانید در این شرایط قیمومیت با چه کسی خواهد بود و چگونه این شخص انتخاب می‌شود و باید چه مراحل اداری‌ای را پشت سر بگذارد؟ ما را همراهی کنید.

قیمومیت با کیست؟

قیم کسی است که امور حقوقی فرزند را سر و سامان می‌دهد. به همین دلیل برای انتخاب این شخص قانون وسواس زیادی به خرج داده است. همانطور که گفتیم اگر مادر صلاحیت لازم را داشته باشد اصلی‌ترین گزینه برای قیمومیت است ولی این تمام ماجرا نیست. پس به این نکته حتما توجه داشته باشید که اگر زن ازدواج مجدد کند معمولا اداره سرپرستی، قیمومت را به یکی از اقوام درجه یک پدر یا مادر می‌دهد و اگر هیچ کدام از این‌ها هم نبودند یا صلاحیت نداشتند اداره سرپرستی یک نفر را به عنوان امین انتخاب و همین فرد امین، قیم فرزندان این زن را انتخاب می‌کند.

نکته مهم دیگری که نباید از نظرتان دور بماند این است که قیم هیچ‌گاه نمی‌تواند خودسرانه درباره اموال طفل تصمیم‌گیری کند. قانون در این‌باره نیز سختگیری کرده و قیم را الزام کرده است تا همه کارها را با نظارت اداره سرپرستی انجام دهد. پس این را بدانید که اگر قیم بخواهد اموال طفل را نقل و انتقال دهد حتما باید اجازه اداره سرپرستی را قبلا گرفته باشد.

حضانت با کیست؟

پس از فوت پدر حضانت و سرپرستی کودکان حقی است که قانون به مادر اعطا کرده است. پس اگر شما جزو مادرانی هستید که به تازگی همسر خود را از دست داده‌اید بدانید که هیچ‌کس نمی‌تواند فرزندتان را از شما جدا کند زیرا ماده ۱۱۷۱ قانون مدنی حضانت فرزند را پس از فوت پدر حق شما دانسته و گفته است:

«در صورت فوت یکی از ابوین، حضانت طفل با فردی است که در قید حیات است، هر چند متوفی پدر طفل بوده و برای او قیم معین کرده باشد».

پس لازم نیست نگران باشید چون که زن بعد از مرگ شوهر برای حضانت نیاز به مجوز خاصی ندارد و این موضوع حتی زمانی که طفل پدربزرگ نیز داشته باشد صادق است. نکته دیگری که توجه به آن می‌تواند بسیاری از مشکلات خانواده‌ها را پیش از وقوع حل و فصل کند این است که حتی اگر مادر ازدواج مجدد کند نیز حضانت از او سلب نخواهد شد و اگر کسی فکر می‌کند که مادر صلاحیت نگهداری فرزند را ندارد باید در دادگاه این موضوع را ثابت کند.

به اداره سرپرستی مراجعه کنید

حتما تا کنون این سوال برایتان پیش آمده است که دریافت مجوز قیمومت چگونه است؟ برای پاسخ به این سوال باید گفت که اگر مادری می‌خواهد اداره اموال فرزندش را بر عهده بگیرد باید با ارائه مدارک فوت پدر طفل و نوشتن تقاضا در یک برگ معمولی به اداره سرپرستی مراجعه کند. این فرد باید در نامه بنویسد که پدر طفل طبق مدارک موجود فوت کرده است و ضمن آن آمادگی خود را برای قیمومت طفل اعلام کند.

در این زمان دادستان پس از بررسی، مادر را به عنوان قیم اعلام می‌کند و بعد از آن است که او می‌تواند در امور مالی فرزند خود جهت مصلحت و منافع طفل دخالت کند. اما حتما باید توجه داشت که دخالت قیم در امور مالی طفل دخالتی بدون حد و حصر نیست و حتما باید بر اساس مصلحت طفل انجام بگیرد و در غیر این‌صورت برای قیم مسئولیت‌های سنگینی به بار خواهد آورد.

روندی که اداره سرپرستی طی می‌کند

اداره سرپرستی پس از دریافت تقاضانامه فرد متقاضی قیمومت، به مرجع انتظامی محل سکونت و اقامت فرزندان، دستور می‌دهد برای حفظ حقوق آن‌ها، از اموال منقول و غیر منقول متوفی صورت‌برداری کنند که مبادا اموال متوفی حیف و میل شود. همچنین مدارکی از جمله گواهی فوت متوفی، کپی شناسنامه صغیر، کپی شناسنامه برای معرفی فرد صالح و شایسته‌ای که آمادگی قیمومت را داشته باشد به اداره سرپرستی تحویل داده می‌شود. در این خصوص معمولاً مادر کودک برای قیمومت اعلام آمادگی می‌کند و مرجع انتظامی پس از تحقیق از اهالی محلی، در مورد صلاحیت و شایستگی وی، نتیجه را به انضمام فتوکپی شناسنامه مادر و سایر مدارک به اداره سرپرستی تقدیم خواهد کرد.

اگر مادر قیمومت را قبول نکند!

اگر مادر حضور نداشته باشد مثلا در خارج از کشور برای تحصیل به سر ببرد یا اینکه حاضر به قبول سرپرستی کودک خود نباشد، در این صورت فردی صالح از بستگان، برای قیمومت معرفی می‌شود و چنانچه هیچ یک از اقوام و بستگان حاضر به قبول قیمومت نباشند یا صلاحیت آن‌ها احراز نشود، اداره سرپرستی رأسا کسی را که شایستگی دارد، انتخاب می‌کند، این فرد حتی ممکن است از کارمندان مورد اعتماد خود اداره سرپرستی باشد و این اداره از یکی از این افراد استفاده کند. پس از مشخص شدن فرد صالح برای قیمومت، اداره سرپرستی، پرونده را برای صدور حکم به دادگاه ارسال می‌کند و چنانچه دادگاه نیز صلاحیت فرد معرفی شده را احراز و او را قادر به اداره امور صغیر بداند پس از صدور حکم، پرونده را به اداره سرپرستی باز می‌گرداند. در این زمان است که قیم نامه صادر و به قیم تحویل می‌دهد تا مطابق وظایفی که در قانون مقرر شده است به اداره امور بپردازد.

چند ماده قانونی

طبق قانون، هیچ یک از والدین حق ندارند در مدتی که حضانت کودکی بر عهده آن‌هاست از نگهداری او امتناع کنند و در صورت امتناع هر یک، حاکم باید به تقاضای دیگری، تقاضای قیم یا یکی از اقربا یا به تقاضای مدعی العموم، نگهداری کودکی را به یکی از ابوین یا غیره که حضانت به عهده اوست الزام کند و در صورتی که الزام ممکن یا موثر نباشد حضانت را به خرج پدر و هر گاه پدر فوت شده باشد به خرج مادر تامین کند، این را به یاد داشته باشید که دادگاه فقط می‌تواند پدر یا مادری را که قانونا حضانت به او سپرده شده است به انجام وظیفه الزام کند.

برای اطمینان از حفظ حقوق مولی‌علیه، قانون پیش‌بینی کرده است که دادستان می‌تواند اشخاصی را به عنوان ناظر بر عملکرد قیم تعیین کند. ماده ۱۲۴۷ قانون مدنی در این خصوص باید مورد توجه قرار گیرد که می‌گوید: «مدعی‌العموم می‌تواند اعمال نظارت در امور مولی علیه را کلا یا بعضا به اشخاص موثق یا هیئت یا موسسه واگذار کند. شخص یا هیأت یا موسسه‌ای که برای اعمال نظارت تعیین شده است در صورت تقصیر یا خیانت مسئول ضرر و خسارت وارده به مولی علیه خواهند بود.» در پایان لازم است این را هم بدانید که قانون حواسش به حقوق قیم نیز بوده است، تقاضای اجرت برای قیم امکان‌پذیر است و فردی که قیمومت را بر عهده دارد می‌تواند از اموال کودک مبلغی مناسب و متعارفی را با نظر دادستان از اموال کودک برداشت کند.

۰۱ مرداد ۹۸ ، ۱۹:۰۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

انحصار وراثت چیست و چه مراحلی دارد؟

برای تعیین تکلیف میراث هرکس پس از فوت، ابتدا باید ورثه را تعیین کرد. رسیدگی به این امر از سوی مرجع قانونی و با رعایت تشریفات مقرر در قانون را «انحصار وارثت» و رای صادر شده را «تصدیق یا گواهی انحصار وراثت» می نامند.

از کدام مرجع می توان درخواست صدور گواهی انحصار وارثت کرد؟

برای صدور گواهی انحصار وارثت باید به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت دائمی متوفی مراجعه کرد. لیکن باید توجه کرد که رسیدگی به دعاوی درباره اصل و نسب، وصیت، تولیت یا وقف که ممکن است پس از فوت متوفی ایجاد شود کماکان در صلاحیت دادگاه های عمومی است و چنین دعاوی حتی با توافق طرفین قابلیت طرح در شورای حل اختلاف را ندارد.

چه اشخاصی می توانند درخواست صدور گواهی انحصاروارثت کنند؟

معمولا یک یا چند تن از ورثه درخواست صدور گواهی انحصاروارثت می کنند، لیکن هر ذی نفعی از قبیل طلبکار متوفی یا ورثه، کسی که متوفی به نفع او وصیت کرده (موصی له) یا کسی که از سوی متوفی مامور اجرای وصیت شده است (وصی) می توانند درخواست صدور گواهی انحصاروارثت کنند. مخالفت یا همکاری نکردن یک یا چند تن از ورثه به هر دلیلی که باشد مانع رسیدگی و صدور گواهی انحصاروارثت نیست.

چه مدارکی باید همراه درخواست صدور گواهی انحصاروارثت ارائه شود؟

درخواست کتبی انحصاروارثت مشتمل بر نام، مشخصات کامل و اقامتگاه متقاضی، متوفی و همه ورثه و نسبت هر یک از ورثه با متوفی باید به همراه مدارک زیر به شورای حل اختلاف ارائه شود:

? -گواهی فوت متوفی صادر شده از سوی اداره ثبت احوال

2-کپی شناسنامه ورثه

? -کپی عقدنامه همسر دائمی متوفی

?-فرم استشهادیه دال بر منحصر بودن وراث به اشخاص نامبرده شده

?-گواهی تسلیم اظهارنامه مالیات بر ارث به اداره امور اقتصادی و دارایی آخرین محل اقامت متوفی. در این مرحله صرفا مشخصات متوفی و اموال و دارایی های وی در فرم مخصوصی به اداره دارایی اعلام می شود و نیازی به پرداخت مالیات نیست.

- ?رسیدگی به دعاوی درباره احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه، زرتشتی، کلیمی یا مسیحی در هر مورد بر اساس قواعد همان کیش و آیین انجام می شود بنابراین در صورتی که متوفی از اقلیت های مذهبی باشد نظر مرجع مذهبی مربوطه درباره تقسیم ماترک باید همراه درخواست ارائه شود.

زمان لازم برای صدور گواهی انحصار وراثت چقدر است؟

در صورتی که ارزش ماترک متوفی کمتر از ??میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف بدون انتشار آگهی و دعوت از ورثه، در جلسه فوق العاده با توجه به اسناد و مدارک ارائه شده، گواهی انحصاروارثت را صادر می کند. لیکن در صورتی که ماترک، بر اساس گواهی تسلیم اظهارنامه مالیات بر ارث، بیش از ??میلیون ریال ارزش داشته باشد، در فرضی که آخرین سکونتگاه متوفی در شهر بوده باشد به هزینه متقاضی، درخواست وی یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار آگهی می شود و در فرضی که آخرین اقامتگاه متوفی در روستا بوده باشد درخواست متقاضی در روستا اعلام عمومی می شود. پس از گذشت یک ماه از آگهی یا اعلام عمومی در صورت عدم وصول اعتراض، با توجه به اسناد و مدارک ارائه شده گواهی انحصار وارثت صادر می شود. در صورتی که در مهلت یک ماهه از زمان نشر آگهی هر شخص ذی نفعی به درخواست صدور گواهی انحصار وارثت اعتراض کند، به عنوان مثال شخصی ادعا کند که ورثه منحصر به اشخاص ذکر شده در درخواست نبوده و نام یک یا چند تن از ورثه عمداً یا سهواً اعلام نشده است یا شخصی مدعی شود که وصیت نامه ای از متوفی موجود است، شورای حل اختلاف در مواردی که صلاحیت رسیدگی به آن ها را دارد با تشکیل جلسه و دعوت از طرفین به موضوع رسیدگی و حکم مقتضی را صادر می کند و در مواردی که خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است با وصول اعتراض، رسیدگی به موضوع را در شورا تا تعیین تکلیف در دادگاه صالح متوقف می کند.

در مواردی که برخی ورثه از همکاری خودداری می کنند آیا می توان بدون ذکر اسامی آن ها درخواست صدور گواهی انحصاروراثت کرد؟

همان طور که پیشتر گفته شد هر ذی نفعی حتی بدون همکاری ورثه، می تواند درخواست صدور گواهی انحصاروراثت کند، بنابراین ارائه درخواست صدور گواهی انحصاروراثت که در آن نام یک یا چند تن از ورثه ذکر نشده و ورثه متوفی به دروغ منحصر به افراد نامبرده در درخواست اعلام شده، هیچ ضرورتی ندارد. صرف نظر از مسائل شرعی و اخلاقی، قانون گذار چنین عملی را جرم دانسته و برای آن مجازات سنگینی تعیین کرده است. تکمیل فرم استشهادیه خلاف واقع و شهادت دروغ در این مورد نیز جرم است. ماده ? قانون تصدیق انحصازوراثت (مصوب 1309.7.14) مقرر می دارد: «هرگاه معلوم شود که مستدعی تصدیق با علم به عدم وراثت خود تحصیل تصدیق وراثت نموده یا با علم به وجود وارثی غیر از خود، تحصیل تصدیق بر خلاف حقیقت کرده است کلاهبردار محسوب و علاوه بر ادای خسارت به مجازاتی که به موجب قانون برای این جرم مقرّر است، محکوم خواهد شد.»

۰۱ مرداد ۹۸ ، ۱۸:۵۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

یا امکان فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضاء مدت اجاره وجود دارد؟

خیر، زیرا قرارداد اجاره ازجمله عقودی است که طرفین آنرا متعهد و پای بند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می نماید. مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک بلحاظ عیبی قابل استفاده نباشد، یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند.

۲۸ تیر ۹۸ ، ۱۹:۱۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تعریف هبه و شرایط آن:

✅هبه یکی از عقود معین است که به موجب آن یک نفر مالی را مجانی به دیگری چه از اقوام و بستگان یا بیگانه ای می بخشد و به مالکیت او در می آورد.
واهب برای انجام این عمل حقوقی باید دارای اهلیت بوده و عاقل، بالغ باشد و با قصد و اراده مال را به دیگری ببخشد و از طرفی نمی تواند از مال دیگری ببخشد و خودش باید مالک آن مال باشد.
علاوه بر وجود این شرایط طرف مقابل یعنی کسی که مال به او بخشیده می شود علاوه بر قبول هبه باید مال مورد هبه را به تصرف و قبض درآورد و چنان چه صغیر یا مجنون باشد، ولی یا سرپرست قانونی اش به جای او آن را قبض خواهد کرد. در صورتی که مال مورد هبه از قبل در دست متهب باشد دیگر نیازی نیست که آن را مجددا قبض کند.

۲۸ تیر ۹۸ ، ۱۸:۴۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

اجرائیه_توقیف_حقوق_و_مزایا

🔺وقتی حکمی صادر می‌شود، برای به اجرا درآوردن آن شرایطی لازم است؛ یکی از آن شرایط این است که باید برای حکم، اجراییه صادر و این اجراییه به محکومٌ‌علیه، ابلاغ شود.
🔸طبق ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی، همین که اجراییه به محکومٌ‌علیه ابلاغ شد، او موظف است، ظرف مدت ۱۰ روز، مفاد آن را اجرا کند، اما ممکن است او در این مهلت، حکم را اجرا نکند و به هیچ‌یک از وظایف جایگزین دیگر هم، عمل نکند.
🔸در این صورت طبق ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی، محکومٌ‌له می‌تواند درخواست کند تا معادل محکومٌ‌به از اموال محکومٌ‌علیه توقیف شود. بر همین اساس، کاملاً طبیعی است که اگر محکومٌ‌علیه، کارمند باشد، حقوق و مزایای او به‌عنوان بخشی از اموالش، قابل توقیف خواهد بود البته باید توجه داشت که تمامی حقوق و مزایای کارمندان، برای اجرای حکم، قابل توقیف نیست.

🔺میزان حقوق و مزایای قابل توقیف

🔸بر اساس ماده ۹۶ قانون اجرای احکام مدنی، اگر محکومٌ‌علیه، کارمند باشد، محکومٌ‌له می‌تواند تقاضا کند که حقوق و مزایای محکومٌ‌علیه، توقیف شود. در همین راستا اگر محکومٌ‌علیه، زن یا فرزند داشته باشد، یک‌چهارم حقوق و مزایای او توقیف می‌شود و در غیر این‌صورت، یک‌سوم حقوق و مزایای او، به نفع محکومٌ‌له، بازداشت خواهد شد. علت این امر هم روشن است، زیرا اگر تمام حقوق و مزایای کارمند، قابل توقیف باشد، زندگی او مختل خواهد شد؛
🔸به‌همین دلیل، قانونگذار صرفاً یک‌سوم حقوق و مزایای کارمند را قابل توقیف دانسته و حتی در فرضی که آن کارمند، زن یا فرزند داشته باشد، این مقدار را به یک‌چهارم، کاهش داده است.

(‌ماده ۹۶ - از حقوق و مزایای کارکنان سازمانها و مؤسسات دولتی یا وابسته به دولت و شرکتهای دولتی و شهرداری‌ها و بانکها و شرکتها و بنگاههای‌خصوصی و نظائر آن در صورتی که داری زن یا فرزند باشند ربع و الا ثلث توقیف می‌شود.
‌تبصره ۱ - توقیف و کسر یک چهارم حقوق بازنشستگی یا وظیفه افراد موضوع این ماده جایز است مشروط بر این که دین مربوط به شخص‌بازنشسته یا وظیفه‌بگیر باشد.
‌تبصره ۲  - حقوق و مزایای نظامیانی که در جنگ هستند توقیف نمی‌شود.)

۲۸ تیر ۹۸ ، ۱۸:۲۱ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

فرایند انحصار وراثت چگونه است و به چه مدارکی نیاز دارد؟

🔸وقتی شخصی فوت می‌کند باید مشخص شود چه کسانی از او ارث می‌برند تا درباره میراث او تعیین تکلیف شود. به این فرایند که از سوی مراجع قانونی و با تشریفات مشخصی انجام می‌شود، انحصار وراثت می‌گویند.
🔸 صدور گواهی انحصار وراثت، مستلزم ارائه درخواست وراث متوفی یا دیگر اشخاص ذی‌نفع به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی است.
🔸درخواست مذکور، باید دربردارنده مشخصات کاملِ محل سکونت درخواست‌کننده، متوفی، تمامی وراث و نسبت هر یک از آن‌ها با متوفی باشد.
🔸گواهی فوت صادر شده توسط ثبت احوال، رونوشت برابر با اصل شناسنامه ورثه، رونوشت برابر با اصل سند ازدواج زوجه دایمی متوفی، استشهادیه دال بر منحصر بودن وراث به اشخاص نامبرده و گواهی تسلیم اظهارنامه مالیات بر ارث نیز از جمله مدارکی است که باید به درخواست انحصار وراثت ضمیمه شود.
🔸در مواردی که ارزش اموال متوفی بیشتر از ۱۰ میلیون ریال باشد، شورای حل اختلاف پس از ملاحظه مدارک و با هزینه متقاضی، درخواست وی را یک نوبت در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا محلی آگهی می‌کند. اگر پس از گذشت یک ماه از تاریخ نشر آگهی، کسی به آن اعتراض نکند، بدون تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از وراث، گواهی انحصار وراثت صادر می‌شود. اما در صورت اعتراض، پس از تشکیل جلسه‌ای، تصمیمات لازم برای رسیدگی به دعاوی گرفته خواهد شد.

۲۸ تیر ۹۸ ، ۱۸:۱۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد: «در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید.» هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستأجر اجاره آپارتمان عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند، ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجر را بنماید.هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند.


۲۸ تیر ۹۸ ، ۱۸:۱۰ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تفاوت خیار عیب در قرارداد اجاره با سایر قراردادها

در رابطه با خیار عیب باید گفت که خیار عیب درقرارداد اجاره با خیار عیب درسایر قرارداد ها تفاوت دارد .در قرارداد اجاره وقتی عیبی در عین مستاجره (موضوع قرارداد)  باشد مستاجر می تواند یا قرارداد را فسخ کند یا همان شکلی که عین مستاجره عیب دار است قبول کند و تمام اجاره بها را نیز بپردازد و راه دومی ندارد ولی در سایر قراردادها اگر در مضوع قرارداد عیبی باشد طرف مقابل یا می تواند فسخ کند و قرارداد را به هم بزند یا اینکه قرارداد را نگه می دارد و ارش می گیرد (تفاوت قیمت معیوب و سالم را می گیرد ).

۲۷ تیر ۹۸ ، ۲۲:۳۲ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

در قراردادهای پیش فروش ملک ، تحت شرایطی ، خریدار حق فسخ دارد؟

 در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است .
 برای نمونه در قانون مدنی ، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد 355،384و 385 قانون مدنی).
  اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از 95 درصد توافق شده) باشد، در این صورت، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر انچه در قرارداد پیش فروش پیش بینی شده است، چنانچه این مقدار تا 5درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از 5 درصد مساحت یاد شده باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد.

۲۱ تیر ۹۸ ، ۱۷:۴۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

درخواست تخلیه ملک باید به کدام مرجع تقدیم شود؟

بنابه ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر 76 در صورتی که ملک مسکونی هدف تخلیه ملک مستاجره باشد درخواست تخلیه باید به شورای حل اختلاف ارسال شود و در صورتی که ملک تجاری بوده و دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد باید به دادگاه ارسال شود.

۲۱ تیر ۹۸ ، ۱۷:۴۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر

امروزه یکی از سوالات و مشکلات متداول افراد در زمینه حقوقی، اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر می باشد؛ هرچند که این امر تنها در مواردی بسیار خاص و با تشخیص مراجع قضایی امکان پذیر می باشد اما شرایط آن همانند اعاده دادرسی در دادگاه بدوی (دادگاه هایی که در اولین مرحله پرونده به آنها ارجاع شده و منجر به صدور حکم می شود، دادگاه بدوی نام دارند) می باشد که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت. برای آشنایی با این مفهوم می بایستی در ابتدا به مفاهیم دادگاه تجدید نظر و نیز اعاده دادرسی بپردازیم تا با آگاهی از هر یک بتوانیم درکی بهتر از موضوع اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر داشته باشیم.

دادگاه تجدید نظر چیست و چرا تشکیل می شود؟

دادگاه‌های تجدید نظر در واقع دادگاه‌هایی جهت رسیدگی به اعتراض نسبت به احکام صادره از سوی دادگاه ‌های بدوی می باشند و از نظر سطح و درجه، یک پله بالاتر از دادگاه ‌های بدوی قرار دارند. حکم صادره از سوی دادگاه تجدید نظر، حکم قطعی می باشد و چنین احکامی اصولا قابل تجدید نظر نیستند و تنها در مواردی خاص می توان درخواست اعاده دادرسی (شیوه ای خاص و ویژه از شکایت نسبت به رای دادگاه است که منجر به بازگشت مجدد پرونده به دادگاه و رسیدگی دوباره به آن می گردد) را در خصوص چنین احکامی مطرح کرد.

مطابق قانون تجدید نظر آراء دادگاه‌ ها اگر محکوم علیه (شخصی که حکم دادگاه بر علیه او صادر شده باشد) نسبت به حکم صادره اعتراض نماید، باید شکایت خود را به صورت درخواست تجدید نظر در دادگاه مطرح کند و مراجع مربوطه وظیفه دارند که در سریع‌ترین زمان ممکن به درخواست تجدید نظر رسیدگی کرده و اقدامات لازم را انجام دهند.

چه افرادی حق تجدید نظر را دارا می باشند؟

مطابق قانون تجدید نظر آراء دادگاه ‌ها، علاوه بر طرفین دعوا، وکیل و یا نمایندگان قانونی آنان نیز قادر و محق به نظر خواهی هستند. البته باید توجه داشت که این افراد در یک مهلت قانونی که توسط دادگاه تعیین می ‌شود می ‌توانند برای تجدید نظر از آراء صادره اقدام نمایند.

مهلت قانونی برای درخواست تجدید نظر از آراء صادره دادگاه چه میزان می باشد؟

طبق قانون تجدید نظر آراء دادگاه ‌ها، مهلت قانونی برای درخواست تجدید نظر از آراء صادره دادگاه برای اشخاص مقیم ایران ۲۰ روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور ۲ ماه پس از تاریخ ابلاغ مهلت واخواهی می ‌باشد.

درخواست کنندگان تجدید نظر می ‌بایستی درخواست تجدید نظر خود را تا پایان مهلت مقرر به دادگاه صادرکننده رای و یا دفتر شعبه اول دادگاه تجدید نظر ارائه نمایند.

درصورت پایان مهلت مقرر جهت درخواست تجدید نظر، آیا امکان پذیرش درخواست وجود دارد؟

چنانچه مهلت مقرر جهت درخواست تجدید نظر پایان یافته و درخواست کننده درخواست تجدید نظر خود را تسلیم نکرده باشد، باید با دلیل و بیان عذر خود، درخواست تجدید نظر را به دادگاه صادرکننده رای تقدیم نماید. دادگاه نیز درمقابل موظف است ابتدا به عذر عنوان شده که موجب عدم تقدیم درخواست در مهلت مقرر بوده است رسیدگی کرده و درصورت موجه بودن عذر، در خصوص پذیرش درخواست تجدید نظر تصمیم مناسب را اتخاذ نماید.

جهات عذرموجه کدامند؟

  • مرضی که مانع حرکت شود.
  • فوت یکی از والدین یا همسر یا اولاد
  • حوادث قهریه همچون سیل و زلزله و حریق که بر اثر آن تقدیم درخواست تجدید نظر امکان پذیر نباشد.
  • توقیف یا حبس بودن به نحوی که نتوان در مهلت مقرر درخواست تجدید نظر را تقدیم دادگاه کرد.

جهات تجدید نظر کدامند؟

  • ادعای عدم اعتبار مستندات دادگاه تجدید نظر
  • ادعای عدم توجه قاضی به دلایل مطرح شده در دادگاه تجدید نظر
  • ادعای فقدان شرایط قانونی شهادت شهود
  • ادعای عدم صلاحیت قاضی یا دادگاه تجدید نظر صادرکننده رای
  • ادعای مخالف بودن رای با موازین شرعی یا مقررات قانونی

البته توجه داشته باشید که با وجود جهات دیگر، مرجع تجدید نظر تنها به موضوع مورد تجدید نظر خواهی که در دادگاه بدوی مورد حکم قرار گرفته است، رسیدگی می ‌کند.

پس از تقدیم درخواست، مراتب رسیدگی در دادگاه تجدید نظر به چه صورت است؟

مراجع تجدید نظر، بلافاصله پس از دریافت درخواست تجدید نظر ابتدا آن را ثبت و سپس رسیدی شامل نام متقاضی و طرف دعوا، شماره ثبت و دادنامه و تاریخ تسلیم به تقدیم کننده ارائه و بر روی تمامی برگه‌های درخواست تجدید نظر آن تاریخ را ذکر نماید. این تاریخ در واقع همان تاریخ تجدید نظر خواهی می ‌باشد.

در صورتی که درخواست تجدید نظر در مهلت قانونی تقدیم دادگاه شده باشد، دادگاه بدوی پس از تکمیل، پرونده را ظرف نهایتا ۲ روز به مرجع تجدید نظر ارسال می ‌نماید و اگر درخواست خارج از مهلت مقرر جهت درخواست تجدید نظر تسلیم شده باشد و یا در مهلت قانونی رفع نقص نگردیده باشد، به موجب قرار دادگاه رای بدوی، رد شده که البته این قرار تا ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ در مرجع تجدید نظر قابل اعتراض می ‌باشد. توجه داشته باشید که در هر یک از این شرایط، رای دادگاه تجدید نظر، رای قطعی است و قابل بازگشت نمی ‌باشد.

درصورت موجه بودن ادعای تجدید نظر خواه چه اتفاقی رخ خواهد داد؟

در صورتی که ادعای تجدید نظر که توسط تجدید نظر خواه به دادگاه تجدید نظر تسلیم شده از نظر دادگاه تجدید نظر موجه تشخیص داده شود، رای دادگاه بدوی نقص اعلام شده و دادگاه تجدید نظر رای درخواست کننده را صادر خواهد نمود. در غیر این صورت با رد درخواست و تایید رای توسط دادگاه تجدید نظر، پرونده به دادگاه بدوی اعاده خواهد شد.

اعاده دادرسی چیست؟

یکی از روش های شکایت از احکام، اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر و بدوی می باشد.

اما چرا این امر صورت می گیرد؟

همانطور که میدانید هدف اصلی دادرسی اجرای عدالت و حفظ حقوق است و دادرس مسئول این امر می باشد. دادرس نیز مانند دیگران جایزالخطا بوده و ممکن است در صدور رای قطعی دچار اشتباه و خطا شود، از این رو برای جلوگیری از این امر و نیز برای این که رای قطعی دادگاه (بدوی یا تجدید نظر) بدون هیچ گونه خطایی باشد، اعاده دادرسی از طرف مراجع قضایی در نظر گرفته شده است. این امر به منظور بازگشت رای دادگاه تجدید نظر یا بدوی از رای قطعی سابق و به درخواست و ادعای شاکی مبنی بر این که رای قطعی دادگاه اشتباه بوده، صورت می پذیرد.

انواع اعاده دادرسی:

  • الف- اصلی: بنابر بند الف ماده ۴۳۲ قانون دادرسی مدنی، اگر درخواست کننده اعاده دادرسی، مستقلاً و بدون اینکه دعوایی درجریان رسیدگی در دادگاه تجدید نظر یا بدوی باشد آن را درخواست نماید، این درخواست، درخواست اعاده دادرسی اصلی محسوب می شود که باید ضمن درخواست به دادگاه ذی صلاح ارائه شود. به عبارتی در این نوع اعاده دادرسی، متقاضی که یکی از طرفین می باشد، درمورد حکمی که سابقاً از سوی دادگاه بدوی و یا تجدید نظر صادر شده، می تواند به طور مستقل درخواست اعاده دادرسی کند.
  • ب-طاری: بنابر بند ب ماده ۴۳۲ قانون دادرسی مدنی، برخلاف اعاده دادرسی اصلی که پرونده‌ای در حال رسیدگی نیست تا ضمن آن اعاده دادرسی مطرح شود، اعاده دادرسی طاری در حین انجام مراحل دادرسی مطرح می شود. به عبارتی دیگر، اگر در ضمن یک دادرسی، حکمی به عنوان دلیل ارائه شود و طرف مقابل نسبت به آن درخواست اعاده دادرسی نماید، این درخواست، درخواست اعاده دادرسی طاری نام دارد.

جهات اعاده دادرسی کدامند؟

موارد استفاده از درخواست اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر یا بدوی بسیار محدود است چرا که افراد نتوانند به بهانه های مختلف پرونده های مختومه را دوباره به جریان انداخته و یا روند پیشرفت پرونده های در جریان را کند سازند و از این طریق دادگاه را با چالش روبرو کنند. از طرفی دیگر اعاده دادرسی در واقع نوعی اعتراض به استحکام و صحت احکام بوده و باعث لطمه زدن به اعتبار آن می شود. اما با این وجود تنها در مواردی که قانون اساسی مقرر کرده، اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر و یا بدوی قابل استفاده می باشد. باید به این نکته توجه داشت که در جلسات دادرسی تنها به مواردی رسیدگی خواهد شد که مستقیماً در درخواست اعاده دادرسی مقرر شده باشد؛ به عبارتی دیگر، براساس ماده ۴۳۶ قانون آیین دادرسی مدنی، در اعاده دادرسی به جز آنچه در درخواست اعاده دادرسی ذکر شده است، جهت دیگری مورد رسیدگی قرار نخواهد گرفت. در مواردی که افراد مجاز به درخواست اعاده دادرسی می باشند، فرد محکوم شده (محکوم علیه) حق دارد تا یک یا چند مورد از جهات زیر، درخواست اعاده دادرسی خود را در دادگاه تجدید نظر و یا بدوی مطرح نماید:

  • . موضوع حکم، مورد ادعای خواهان نباشد؛ زیرا حکم تابع دعواست و بر اساس ماده ۲ قانون ۴۲۶ آیین دادرسی دادگاه‌، هیچ دادگاهی (چه بدوی و چه تجدید نظر) نمی تواند به عنوان دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه شخص یا اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده آنان رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست کرده باشد و همچنین برا اساس ماده ۴۸ قانون فوق شروع رسیدگی در دادگاه مستلزم تقدیم درخواست است و در درخواست نیز باید خواسته و بهای آن و نیز آن چه مدعی (شاکی) از دادگاه درخواست دارد به صراحت تعیین شود. بنابراین اگر موضوعی مورد ادعای خواهان نباشد و در قبال آن حکمی صادر گردد چنین حکمی طبق بند ۱ ماده ۴۲۶ قانون آیین دادرسی، قابل اعاده دادرسی خواهد بود.
  • . حکم به میزان بیشتر از خواسته صادر شده باشد؛ حکم دادگاه نباید از نظر کمیت و مقدار از خواسته دعوا بیشتر باشد. زیرا خواهان به همان مقدار که طرح دعوا کرده خود را محق می داند. به طور مثال اگر اعاده خواهان ۱ میلیون ریال باشد دادگاه نمی تواند بیشتر از مقدار اعاده رای صادر نماید.
  • وجود تضاد در مفاد یک حکم که ناشی از استناد به اصول یا به مواد متضاد باشد؛ اگر در مفاد حکم دادگاه تضاد وجود داشته باشد می توان نسبت به آن اعاده دادرسی کرد. به طور مثال دادگاه شرط ضمن عقد را نامشروع دانسته و در عین حال با استناد به ماده ۲۳۷ قانون مدنی، خوانده را ملزم به انجام آن شرط کرده باشد، وی می تواند نسبت به آن درخواست اعاده دادرسی نماید.
  • .حکم صادره با حکم دیگری در خصوص همان دعوا و اصحاب آن، که قبلا توسط همان دادگاه صادر شده است، متضاد باشد؛ بدون آن که سبب قانونی موجب این مغایرت باشد، در این صورت محکوم علیه قادر به درخواست اعاده دادرسی است.
  • . در صورتی که طرف مقابل درخواست کننده اعاده دادرسی حیله و تقلبی به کار برده باشد که در حکم دادگاه موثر بوده باشد؛
  • جهت این که اعمال حیله و تقلب برای اغفال دادگاه از جهات اعاده دادرسی باشد شرایط زیر لازم است:

    اول: حیله و تقلب از ناحیه طرف مقابل درخواست کننده اعاده دادرسی اعمال شده باشد.

    دوم: حیله و تقلب باید در حکم و رای دادگاه موثر باشد. به طور مثال خواهان کاری کند که شخصی غیر از شخص خوانده به عنوان خوانده در دادگاه حاضر شود و برخلاف واقع به صحت ادعاهای خواهان اقرار کند.

  • . اگر حکم دادگاه مستند به اسنادی بوده است که بعدا مجعولیت (جعلی بودن) آن ها ثابت شده باشد.
  • کتمان سند:
  • پس از صدور حکم، اسناد و مدارکی یافت شود که اثبات حقانیت درخواست کننده اعاده دادرسی باشد و ثابت شود اسناد و مدارک یاد شده در جریان دادرسی در اختیار متقاضی نبوده است.

  • حادث شدن یکی از جهات تجدید نظر؛
  • جهات درخواست تجدید نظر در ماده ۲۵ قانون تشکیل دادگاه عمومی و انقلاب و ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه عمومی و انقلاب در امور مدنی ذکر شده است. براساس ماده ۲۹ قانون تشکیل دادگاه عمومی، درخواست کننده تجدید نظر باید تمام علل و جهات درخواست خود را در درخواست تجدید نظر تصریح نماید مگر این که آن جهت بعداً حادث شود که در این صورت می توان برابر مقررات اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر اقدام نمود.

مهلت درخواست اعاده دادرسی:

بنابر ماده ۴۲۷ قانون آیین دادرسی دادگاه عمومی، مهلت درخواست اعاده دادرسی (چه در دادگاه بدوی و چه در دادگاه تجدید نظر) برای اشخاص مقیم ایران ۲۰ روز و برای اشخاصی که خارج از کشور سکونت دارند ۲ ماه می باشد و به طریقه زیر اعمال خواهد شد:

  • ۱. نسبت به آرای احکام حضوری قطعی از تاریخ ابلاغ
  • ۲.نسبت به آرای غیابی از تاریخ انقضای مدت واخواهی و درخواست تجدید نظر

همچنین چنانچه درخواست کننده اعاده دادرسی عذر موجهی داشته باشد طبق ماده ۳۰۶ عمل خواهد شد، یعنی هرگاه نامبرده ثابت کند که عدم تقدیم درخواست اعاده دادرسی به دلایلی چون:

  • بیماری سختی که مانع حرکت شود
  • فوت یکی از همسر، والدین و فرزندان
  • حوادث قهریه همچون سیل و حریق و زلزله که به موجب آن ارائه درخواست اعاده دادرسی به دادگاه بدوی و یا دادگاه تجدید نظر ممکن نباشد.
  • و نیز توقیف و یا حبس به نحوی که نتوان در مهلت مقرر درخواست در دادگاه حضور یافت و درخواست اعاده دادرسی را ارائه نمود.

باید دلایل موجه بودن عذر خود را ضمن درخواست اعاده دادرسی به دادگاه صادر کننده رای اعلام کند.

تمدید مهلت درخواست اعاده دادرسی، ممنوع است مگر در مواردی که قانون تعیین کرده باشد (ماده ۴۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی)

چگونگی رسیدگی به درخواست اعاده دادرسی:

پس از دریافت درخواست اعاده دادرسی، دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی شروع به بررسی درخواست می کند و پس از بررسی‌های لازم، موضوع را صورت جلسه کرده و با صدور حکم لازم را صادر خواهد کرد. سپس دادگاه دستور تعیین وقت رسیدگی را به طرف مقابل ابلاغ می کند و هرگاه قرار رد درخواست صادر شود علاوه بر طرف مقابل به مدعی درخواست اعاده دادرسی نیز ابلاغ خواهد شد.

۲۱ تیر ۹۸ ، ۱۷:۱۷ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

اعتبار قولنامه دستی در دادگاه ها – تفکیک بین قولنامه و مبایعه نامه

آنچه امروزه در بین مردم و بنگاه های معاملات ملکی تحت عنوان (( قولنامه )) از آن یاد می شود لزوماً منطبق با مفهوم حقوقی این اصطلاح نیست.

یعنی معنای عرفی قولنامه و یا قولنامه دستی با معنای حقوقی آن متفاوت است.


برای پاسخ دقیق به این سوأل که اعتبار قولنامه دستی یا اعتبار قولنامه دست نویس بدون شاهد چقدر است ، می بایست فهم حقوقی مشخصی از قولنامه ، مبایعه نامه و عبارات مشابه داشت.

می دانیم که برای نقل و انتقال املاک ثبت شده و دارای سابقه ثبتی،تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ضرورری است.

و بر این واقعیت اداری و ثبتی نیز آگاهیم که انتقال سند رسمی دارای مقدماتی است که استعلام از اداره امور مالیاتی ، شهرداری و ثبت کمترین آنهاست.

ملزومات مقدم تر بر سه استعلام فوق شامل صدور پایان کار و داشتن صورتمجلس تفکیکی است.

به هر حال مبنای روی آوردن مردم به تنظیم قولنامه های عادی و حتی مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه های معاملات ملکی ، در بیشتر مواقع تهیه و تدارک مدارک و انجام تشریفات پیش گفته است.

تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

قولنامه بر خلاف مبایعه نامه ، تعهد به انعقاد عقد معینی است.

قولنامه دلالتی بر وقوع عقدی مثل بیع ندارد.

 برای تقریب به ذهن می توان گفت وقتی طرفین طی قراردادی متعهد می شوند نسبت به تنظیم سند بیع با شرایط معینی در تاریخ معینی اقدام نمایند ؛ این سند قولنامه است که در اینجا معنایی جز تعهد به انجام بیع ندارد.

در حالی که در مبایعه نامه ( مانند مبایعه نامه های معمول و جاری بنگاه های معاملات ملکی ) با درج عبارات فروشنده ، خریدار ، مورد معامله ، ثمن معامله ، شرایط قرارداد و تاریخ دفتر خانه و انتقال سند ، عملاً بیع محقق شده است و صرفاً تنظیم سند رسمی بیع که بیشتر جنبه اثباتی دارد به رجوع به دفترخانه موکول می گردد.

قولنامه زمانی عنوان قرارداد دارد که متضمن تعهدات متقابل از ناحیه دو طرف قرارداد باشد و یا لااقل امضای دو طرف را دارا باشد.

سندی که صرفاً حاوی وعده یک طرف به انجام تعهد معینی مانند تعهد به بیع است بواسطه اینکه جامه عقد و قرارداد که یک عمل حقوقی دو طرفه است را به تن ندارد ؛ الزام آور نیست.

اما قولنامه به جهت اینکه حاوی تعهد به انجام عمل معینی است دارای ضمانت اجرای حقوقی است.

یعنی متعهدله (کسی که به نفع او تعهدی شده است) می تواند الزام متعهدعلیه (کسی که متعهد به انجام کار شده است ) را به انجام تعهد درخواست نماید.

اینکه قولنامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد یا به صورت دستی یا دست نویس ، شاهد یا بدون شاهد اثری بر ضمانت اجرای حقوقی مفاد قولنامه ندارد.

یعنی بدون شاهد نیز می توان دعوی الزام به انجام تعهد موضوع قولنامه عادی یا دستی را مطرح نمود.

هر چند قولنامه رسمی (منظور قولنامه ای است که ممکن است و می تواند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد ) مطمئناً دارای ارزش قضایی بالاتر است چون مفاد آن قابل انکار و تردید نیست و حتی نسبت به تعهد موضوع آن می توان اجراییه رسمی را درخواست نمود.

از طرفی در مورد قولنامه عادی دست نویس اگر دارای شاهد و گواه موقع تنظیم باشد ، در موقع بروز اختلاف استفاده از مفاد گواهی شهود مؤثر در نتیجه کار است.

اشتباه رایجِ مفهومیِ دیگر در بازار معاملات ملکی این است که مرد م بعضاً مبایعه نامه های تنظیمی مشاورین املاک را مدرکی رسمی ( سند رسمی ) تلقی می نمایند.

 و یا اینکه اعتبار اسناد تنظیمی در بنگاه های معاملات ملکی را برابر با اسناد رسمی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی تلقی می نمایند.

این برداشت مخالف تعریف سند رسمی است.

به طور روشن مبایعه نامه ها و اجاره نامه های تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک ، سند عادی به حساب می آیند.

لذا ایراد انکار و تردید نسبت به آنها ممکن است.

در مورد اسناد رسمی نقل و  انتقال در دفاتر اسناد رسمی، خلاصه معامله به اداره ثبت محل ، ارسال و مراتب در دفاتر مربوطه اداره مذکور ثبت می شود.

در مورد معاملات انجام شده در بنگاه های معاملات ملکی چنین ترتیبی جاری نیست.

با توجه به آنچه گفته شد می توان گفت مبایعه نامه های تنظیمی دفاتر در مشاورین املاک (( بیع )) محسوب می گردد.

تشریفاتی بودن عقد بیع املاک ثبت شده یعنی لزوم ثبت رسمی سند انتقال تأثیری بر اطلاق بیع بر مبایعه نامه های مشاورین املاک ندارد.

برتری سند رسمی بیع تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی بر مبایعه نامه های مشاورین املاک از جهت ارزش اثباتی آن است.

سند رسمی در مقابل همگان قابل استناد است و بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت ،دولت تنها کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده است را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد.

با این حال شکی نیست که بیع نامه ها تنظیمی در بنگاه ها بیانگر وقوع بیع می باشند.

ولی قولنامه ای که حاوی تعهد به انجام بیع است یا سایر عقود است دلالتی بر انتقال مالکیت ندارد.

پس از نظر ارزش گذاری اسناد می توان گفت سند رسمی دفترخانه بر مبایعه نامه های بنگاه ها و این مبایعه نامه ها بر قولنامه های دستی و حتی قولنامه های رسمی صادره از دفاتر اسناد رسمی چه با شاهد تنظیم شده باشند و چه بدون شاهد ، برتری دارند.

به هر حال قولنامه قراردادی است که اصولاً معتبر است مگر اینکه مفاد آن مخالف قوانین و نظم عمومی باشد.

آنچه بیان شد اجمالی بر موضوع ارزش و اعتبار قولنامه دستی یا قولنامه دست نویس بود که به نظر اطلاع آن برای کسانی که قصد نقل و انتقال املاک یا هر نوع مالی را دارند ؛ مفید می باشد.

روشن است که مطالبه راجع به  اعتبار قولنامه دستی و موارد ابطال چنین قولنامه هایی و ضمانت اجرای تخلف از مفاد قولنامه دست نویس نیازمند بحث جامعی است که در این مختصر نمی گنجد.

راجع به گرفتن حکم تنظیم سند بر اساس قولنامه دست نویس و بدون شاهد ، ابطال سند رسمی به استناد قولنامه عادی و بدون شاهد ، اعتبار قولنامه دستی بعد از فوت فروشنده یا خریدار و سایر دعاوی مربوط به قولنامه های دستی و مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه ها آماده قبول وکالت دعاوی می باشیم.


۲۱ تیر ۹۸ ، ۰۹:۱۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

معنای لغوی و اصطلاحی بنچاق چیست؟

بنچاق چیست و تفاوت آن با قولنامه، سند مالکیت و مفاهیم مرتبطی مانند مبایعه نامه چیست؟

معنای لغوی بنچاق چیست؟

مرحوم دهخدا بنچاق را واژه ای ترکی و معادل قباله و سند ملک معرفی نموده است.

منتها به نظر می رسد با توجه به سوابق ثبتی و حقوقی دوره های گذشته و بویژه قبل از شروع دوره قانونگذاری نوین که از حدود یکصد سال قبل در ایران شروع گردیده است، معنا و مفهوم و دایره شمول بنچاق نسبت به زمان حاضر وسیع تر بوده است.

زیرا تا قبل از اجرای قانون ثبت اسناد و املاک و انتشار اسناد مالکیت موضوع ماده ۲۲ قانون مذکور ، اسناد مالکیت مرسوم و شناخته شده امروزی حداقل به شهرت و حجم کنونی وجود نداشته است.

معنای اصطلاحی بنچاق چیست ؟

به نظر می رسد معنای اصطلاحی بنچاق در دو دوره زمانی قبل و بعد از اجرای قانون ثبت، متفاوت است.

تا قبل از وضع قوانین نوینی مانند قانون ثبت، بنچاق مترادف با سند مالکیت بوده است.

اما امروزه به اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی که اتفاقاً مبنا و منشأ صدور اسناد مالکیت هستند بنچاق می گویند.

حال ممکن است این بنچاق ها یا بنچاق خانه باشد یا بنچاق زمین و یا بنچاق آپارتمان. مثلاً در مورد ملکی که در مالکیت ((الف)) می باشد و وی مبادرت به انتقال آن به ((ب)) طی سند قطعی غیر منقول می نماید، سندی که در دفترخانه در مورد بیع قطعی انجام گرفته، تنطیم می شود، بنچاق نام دارد.

حال خریدار با توجه به این سند که بدان بنچاق می گویند می تواند صدور سند مالکیت ثبتی را به نام خود درخواست نماید.

هر چند که عملاً گرفتن سند مالکیت به نام انتقال گیرنده جدید ( اعم از خریدار- متصالح- متهب و…) از ملزومات اداری و ثبتی نظام دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت است.

تفاوت قولنامه، مبایعه نامه و قراردادهای عادی با بنچاق چیست ؟

با توجه به آنچه گفته شد بنچاق امروزه به معنای سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به انتقال اموال است.

اما قولنامه هر چند به صورت رسمی تنظیم شود، صرفاً تعهد به انتقال بیع است.

مبایعه نامه عادی نیز، بنچاق به حساب نمی آید. و قراردادهای عادی و حتی قراردادهای رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی( که دارای نتیجه و وصف انتقال قطعی نباشند) ارزش و اعتبار رسمی و ثبتی بنچاق را دارا نمی باشند.

متذکر می گردد در دعاوی ابطال اسناد رسمی مالکیت که معمولاً مسبوق به تنظیم اسناد قطعی انتقالی در دفاتر اسناد رسمی یا همان بنچاق هاست، اطلاع از شماره و تاریخ اسناد مذکور از جمله اطلاعات و داده های حقوقی است که برای طرح صحیح دعاوی موسوم به ابطال اسناد یا ابطال مبایعه نامه ها مربوطه بسیار مؤثر و البته ضروری هستند.

تفاوت سند مالکیت با بنچاق چیست؟

ضمن ارجاع به توضیحات پیش گفته در مورد بنچاق، برای اشراف و فهم بهتر تفاوت بین سند ماکلیت و بنچاق، بهتر است متن مواد ۱۰۴ و ۱۰۳ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مطالعه گردد.

در ماده ۱۰۳ نحوه صدور سند ماکلیت و در ماده ۱۰۴ در مورد انتقالی تمام (بنچاق ها) توضیحات و تشریفاتی بیان گردیده است.

مواد مذکور به این شرح می باشند:

ماده ۱۰۳ ـ پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت مسئول دفتر ثبت ملک را با مشخصات زیر در دفتر املاک نموده و به نمونه (امضاء) مدیر ثبت یا کارمندیکه از طرف وزارت دادگستری برای نمونه کردن دفتر و برگهای مالکیت مجاز است میرساند:

۱ـ شماره ملک.

۲ـ تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک.

۳ـ اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت تابعیت مالک.

۴ـ نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجراء و متعلقات آن.

۵ ـ حدود ملک.

۶ ـ بهای ملک.

۷ـ حقوق عینیه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه که برای ملک مورد ثبت در املاک مجاور و یا برای املاک مجاور در ملک مورد ثبت موجود است.

ماده ۱۰۴ـ در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آتی ثبت می‌شود.

۱ـ هرگاه معامله راجع باشد بانتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کرده و بمنتقل‌الیه تسلیم مینماید و مادام که در صفحات انتقالات جا دارد سند مالکیت بنام منتقل‌الیه تجدید نخواهد شد.

۲ـ اگر انتقال راجع به قسمتی از ملک مفروز یا مشاعاً باشد خروج آن را از مالکیت مالک اولی به نحوی که به منزله ذکر خلاصه معامله نیز محسوب می‌شود با مرکب قرمز در زیر ثبت ملک یا در ستون ملاحظات به‏این شرح (یکدانک [یکدانگ] مشاع یا دو دانک [دانگ] مفروز یا دو هزارگز از ملک بالا را آقای مالک به‏موجب سند شماره (………) به آقای ………….. منتقل کرده و در صفحه ……….. این دفتر یا دفتر متمم شماره …………. ثبت و از ملکیت مالک بالا خارج گردید) قید و سپس مورد انتقال را اگر مشاع است به‏نحو ثبت املاک مشاعه و اگر مفروز است به‏طوری که ملک مستقل با تمام مشخصات و حدود و بهاء و حقوق در صفحه معینی از دفتر اصلی یا متمم ثبت و در ملاحظات ثبت آن یادداشت نمایند که ملک در اصل صفحه …….. دفتر……… ثبت شده یا مورد ثبت از ملک شماره……… که در صفحه……… ثبت شده افراز شده است.

۳ـ هرکاه [هرگاه] نسبت به هریک از دو قسمت املاک بالا انتقالی به طور شرطی و رهنی یا قطعی واقع شود به‏وفق معمول سابقه خلاصه آن را در زیر ثبت ملک ثبت و فسخ و فک را نیز در موقع خود در مقابل همان قسمت در ستون ملاحظات دفتر یادداشت نمایند و به همین طریق خلاصه کلیه معاملات راجعه به عین ملک مزبور در دفتر املاک به ترتیب تاریخ زیر یکدیگر ثبت خواهد شد. در موارد بالا سردفتر خلاصه معامله را در برک [برگ] مخصوص که برای اینکار تهیه شده نوشته و به‏دفتر املاک حوزه ثبت ملک ارسال می‌دارد خلاصه مذکور علاوه بر امضاء متعاملین باید به امضاء سردفتر و نماینده ثبت « چنانچه نماینده داشته باشد» رسیده باشد مسئول دفتر املاک باید خلاصه مذکور فوق را فوراً به‏طوری که در بالا مقرر است در زیر ثبت ملک قید نموده و به امضاء مدیر ثبت برساند. در موقع فسخ معاملات نیز باید سردفتر لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ را به اداره ثبت بفرستد تا در ملاحظات دفتر املاک قید شود.

متصدیان مربوطه ثبت املاک مکلفند پس از وصول خلاصه معامله از دفترخانه در ظرف ۲۴ساعت آن را در دفتر املاک ثبت نموده و در پرونده مربوطه بایکانی [بایگانی] نمایند و چنانچه خلاصه معامله دارای نواقص باشد در ظرف همان مدت از دفترخانه مربوطه توضیحات لازمه بخواهد تسامح و تأخیر و یا غفلت در اجرای این دستور مستلزم تعقیب اداری و کیفر خواهد بود.

هرگاه معامله راجع باشد به انتقال تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کرده و به‌منتقل‌الیه تسلیم می‌نماید تا در صورتی که بخواهد سند مالکیت تازه برای خود بگیرد در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد و در این صورت منتقل‌الیه می‌تواند به اداره ثبت حوزه وقوع ملک مراجعه کرده و برای خود سند مالکیت مستقلی بگیرد در موردی نیز که معامله مربوطه به واگذاری حق عینی نسبت به ملک باشد مثل « رهن و حقوق ارتفاقی» و یا راجع به انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک باشد ولی با حق استرداد سردفتر باید آن را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت نوشته امضاء نماید در مورد عمری و رقبی و سکنی و مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از ۳ سال باشد مقررات بالا راجع به تنظیم خلاصه سند و فرستادن آن به اداره ثبت حوزه وقوع ملک و قید آن در زیر ثبت ملک در دفتر املاک و در سند مالکیت و بایکانی [بایگانی] نمودن خلاصه معامله در پرونده باید مجری گردد.

در موارد صلح‌های محاباتی با حق خیار فسخ و با استفاده از سود و غیره برای مصالح نسبت به املاک ثبت شده مطابق خلاصه معامله با قید حق خیار و سایر حقوق منظور شده به نام متصالح در دفتر ثبت و سند مالکیت صادر می‌شود و در صورت فسخ از طرف مصالح و یا انقضاء مدت خیار یا اسقاط حق مذکور مراتب در دفتر و در برگهای مالکیت قید می‌شود.

۲۱ تیر ۹۸ ، ۰۸:۵۱ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

خلع ید از متصرف ملک مشاع نظریه شماره ۹۵۰۲/۷ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۸۵

نظریه شماره ۹۵۰۲/۷ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۸۵ با موضوع «اجرای حکم خلع ید عیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد، هر چند تعلق مستحدثات ایجاد شده در عرصه مشاع به محکوم‌علیه، محرز باشد.»

سؤال: آیا می‌توان حکم خلع ید و قلع و قمع بنای احداثی در عرصه مشاع، را به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع، اجرا نمود، یا وجود مستحدثات متعلق به محکوم‌علیه، مانع اجرای حکم است؟

پاسخ:
اولاً: به لحاظ اینکه تفکیک ملک مشترک و مشاعی حالت اشاعه و اشتراک آن را از بین نمی‌‌برد، اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد اما طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و منظور از مقررات املاک مشاعی در این ماده مقرراتی است که در قانون مدنی به طور پراکنده من جمله مقررات مربوط به شرکت در مواد ۵۷۱ الی ۶۰۶ قانونمندی و مقررات مربوط به تقسیم اموال مشترک بین ورثه در قانون امور حسبی و نیز قانون تملک آپارتمان‌ها و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ قید شده است.

ثانیاً: در صورتی که اعیانی موضوع حکم در عرصه مشاع احداث شده باشد وجود آن در محل اجرای حکم قطعی لازم‌الاجرای خلع ید مانع اجرای حکم صادره نمی‌شود هر چند تعلق مستحدثات به محکوم ‌علیه محرز باشد و با عنایت به این که در فرض استعلام حکم بر قلع و قمع بنای احداثی هم صادر شده است. صاحب اعیانی می‌تواند اعیانی احداث شده را تخریب و مصالح آن را ببرد یا به نحوی با محکوم‌له توافق نماید.

۱۹ تیر ۹۸ ، ۲۲:۴۰ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تصرف عدوانی حقوقی:

⁣✅بنا به تعریف مصرح در ماده 158 قانون آمین دادرسی مدنی برای تحقق دعوای تصرف عدوانی ارکان زیر باید جمع باشد که هر یک مختصراً توضیح داده میشود:
1⃣ سبق تصرف خواهان: علاوه بر استیلا نسبت به مال به قصد استفاده شخصی، که لازمه تحقق معنای تصرف در اموال است لازم است ارتباط بین مال و متصرف با تمامی ارکان و شرایط مدتی ادامه داشته باشد تا برحسب عرف بتوان آنرا بعنوان سابقه پذیرفت. بنابراین باید مدت لازم برای حصول سبق تصرف را به نظر عرف محول نمود.
2⃣ عدم سبق تصرف خوانده: صدور حکم رفع تصرف علیه کسی جائز است که تصرف او لاحق بر تصرف خواهان باشد. براساس همین شرط است که معتقدند خوانده دعوی تصرف، باید هیچگونه تصرف قبلی در مال موضوع دعوی نداشته باشد والا او خود نیز متصرف سابق محسوب می-گردد و صدور دستور رفع تصرف علیه متصرف سابق فاقد وجهه قانونی است. بنابراین یکی از شرایط دعوی تصرف عدوانی این است که خوانده با لحوق تصرف عدوانی خود، مال مورد دعوی را از تصرف متصرف سابق خارج کرده و بر آن مستولی شده باشد.
3⃣ عدوانی بودن تصرف خوانده: عدوانی بودن تصرف، شرطی است که در تحقق غصب نیز ضروری است گو اینکه در قانون مدنی تعریفی از مفهوم «عدوانی» به عمل نیامده، ولی ماده یک قانون جلوگیری از تصرف عدوانی با قید عبارات: «بدون رضایت» به بیان مفهوم «عدواناً» که در ماده 2 آن قانون ذکر شده پرداخته، منقول یا غیرمنقول بودن مال که تفاوت بین در ماده یک و دو آن می باشد، تأثیری در این امر ندارد. خصوصاً ماده یک قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب سال 1309 که اموال منقول و غیرمنقول را در بر می گرفت، در موردی دعاوی مربوط به هر دو نوع مال، عبارت «بدون رضایت» را به کار برده بود.

۱۳ تیر ۹۸ ، ۲۲:۴۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تفاوت حق فسخ و حق رجوع:

🔹حق رجوع قائم به شخص است و به وارث منتقل نمیشود، یعنی اگر هبه کننده بعد ازاینکه مال را بخشید وآن را به تصرف طرف قرار داد وسپس فوت نمود و ارث او حق رجوع نخواهند داشت،
اما در معامله ای که در آن حق فسخ هست و صاحب حق در مدت بقاء آن حق فوت نماید حق فسخ به وارث منتقل میشود.

🔻اگرمعامله ای که در آن حق فسخ بوده و صاحب حق آن معامله را به همان جهت(حق فسخ) بهم بزند تمام نمائات(ارزشهای افزوده)متعلق به فسخ کننده خواهد بود؛

🔹اگر معامله از نوع هبه باحق رجوع باشد و هبه کننده پشیمان شود واقدام به رجوع نماید، در انتقال نمائات تفصیل قائل شده اند:

یعنی اگر نمائات متصل باشد(مانند چاق شدن گوسفند)متعلق به رجوع کننده است.


🔻اما اگر نمائات منفصل باشد(مانند نوزاد آوردن گوسفند)در مالکیت متهب باقی است و رجوع کننده حقی نسبت به آن ندارد.

۱۱ تیر ۹۸ ، ۲۱:۴۴ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

بینه و انواع آن

✅بینه
🔅تعداد شهودى که قانونا شهادت آنها میتواند یک امر حقوقى (مدنی یا جزائی) را اثبات کند مثلا دعوئی که با شهادت دو شاهد مرد اثبات میشود مجموع دو شاهد را بینه گویند و گاه بینه چهار نفر میشود.در مثال اول یک شاهد را اصطلاحاً ((نصف بینه)) گویند.(ماده 247 آئین دادرسى کیفرى)

✅بینه تصرف
✍️هرگاه مستند شهادت شاهد،تصرف مشهودله باشد آن بینه را بینه تصرف گویند.

✅بینه تعدیل
✍️شهودى که شهادت برعدالت کسى میدهند.شاهدى را که برعدالت دیگرى شهادت میدهد اصطلاحاً معدل(بضم اول وتشدید وکسر ثانی) ومزکى (بروزن معدل) نامند.

✅بینه جرح
✍️شهودى که برعادل نبودن کسى شهادت دهند و به تعبیر دیگر به جرح کسى شهادت دهند.

✅بینه خارج
✍️هرگاه مالى درتصرف کسى باشد و دیگری دعوی ملکیت آنرا کند و هر دو طرف بینه بر مالکیت خود اقامه کنند بینه مدعى مذکور را بینه خارج نامند و بینه مدعى علیه متصرف را بینه داخل.

✅بینه ید
✍️هرگاه مستند شهادت شهود،ید مشهودله باشد آن بینه را بینه ید گویند.

۰۸ تیر ۹۸ ، ۱۷:۰۱ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

انتقال محل #اجاره به دیگری

🔻چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی مالک یا همان موجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی می ماند مگر آنکه در قرارداد میان موجر و مستاجر توافق دیگری شده باشد.
مثل این که توافق شده باشد که در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد توسط یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خود بخود پایان یابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) یا با توافق #موجر و #مستاجر تمام شود (به بیان حقوقدان ها اقاله شود).

🔻در محل اجاره تجاری، چنانچه پیش از سال 1376 تنظیم شده باشد یا پس از سال 1376 تنظیم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق کسب،‌ پیشه یا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستاجر متصرف پرداخت می شود.

🔻همچنین چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذکر تخلیه انجام می شود.

۰۷ تیر ۹۸ ، ۲۱:۰۱ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

عرصه و #اعیان یعنی چه؟

✍️ تعریف عرصه و اعیان به اشکال دیگر ( عرصه و اعیان ملک چیست؟ عرصه و اعیان یعنی چه؟  )
– به تمامی یک قطعه زمین عرصه می گویند.
– اعیان بخش ساخته شده واقع در آن زمین است.
– در اصطلاح ثبتی، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته می شود اطلاق می شود.
– در مورد آپارتمان ها، باید دقت بیشتری در میزان سهم هر یک از واحدها از مساحت عرصه کرد.
✍️  به صورت کلی برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می گیرند هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک آپارتمان از ارزش بیشتری برخوردار خواهد بود که این مورد بایستی در آگهی های املاک مورد توجه قرار گیرد.

۰۷ تیر ۹۸ ، ۱۷:۲۲ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

سهم الارث



⚫️اگر متوفی فقط یک "دختر" داشته باشد
⬅️تمام ترکه را می برد.(1/2 به قرابت و 1/2 به فرض)

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی فقط یک "پسر" داشته باشد
⬅️تمام ترکه را به قرابت به ارث می برد.

••••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی فقط "مادر" داشته باشد
⬅️تمام ترکه را می برد.(2/3 به قرابت (رد) و 1/3 به فرض)

••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی فقط "پدر" داشته باشد
⬅️تمام ترکه را به قرابت می برد.

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر "اولاد ذکور و اناث" (باهم) باشند
⬅️ذکور (پسرها) 2 سهم اناث (دخترها) ارث می برند

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر فقط "اولاد ذکور" باشد
⬅️تمام ترکه به تساوی بین آن ها تقسیم می شود.

••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر فقط "اولاد اناث" باشد
⬅️تمام ترکه را می برند. (1/2 به قرابت و 2/3 به فرض)

••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "پدر" داشته باشد و "اولاد"
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️بقیه ترکه با رعایت قاعده بین اولاد تقسیم می شود

••••••••••••••••••••••••••••••

⬛️ اگر متوفے "پدر" داشته باشد با "چند دختر"
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️دخترها 2/3 به تساوی ارث می برند.

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "پدر" داشته باشد با "یک دختر"
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️دختر 1/2 به فرض

••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "مادر" داشته باشد و "اولاد"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️اولاد با رعایت قاعده ارث می برند

•••••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "مادر" داشته باشد و "چند دختر"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️دخترها 2/3 به فرض

••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "مادر" داشته باشد و "یک دختر"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️دختر 1/2 به فرض

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "ابوین" (پدر و مادر) داشته باشد و "اولاد"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️اولاد با رعایت قاعده ارث می برند.

••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "ابوین" (پدر و مادر) داشته باشد با "چند دختر"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️دخترها 2/3 به تساوی

•••••••••••••••••••••••••••••••••
⚫️ اگر متوفی "ابوین" (پدر و مادر) داشته باشد و "یک دختر"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️دختر 1/2 به فرض
(بقیه ترکه به نسبت فرض تقسیم می شود مگر اینکه مادر "حاجب" داشته باشد)

۰۷ تیر ۹۸ ، ۱۷:۱۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر