شرایط اختصـاصی قراردادها

دستگاه‎های اجرایی برای انعقاد هر قراردادی باید از قبل تمهیداتی را اتخاذ کنند. از جمله این که نسبت به اخذ مجوز، تأمین اعتبار و تعیین مقام صالح اقدام نمایند. این صلاحیت شامل، صلاحیت قانونی، ذاتی و محلی نیز می‎گردد.

شــــرایط عمـــومی برای صحـــت قرارداد

در حقوق خصوصی قصد و رضای طرفین معامله یکی از شرایط صحت هر قراردادی تلقی شده است و ضمانت اجرای آن بطلان است. اما در قراردادهای اداری علاوه بر آن تدلیس، اشتباه و تبانی در چنین معاملاتی نیز موجب بطلان قرارداد خواهد بود.
هم‎چنین اهلیت طرفین و متعاملین از دیگر لوازم صحت قرارداد به حساب می‎آید. لیکن از آن جایی‎که مسأله اهلیت از امور وابسته به شخصیت انسان است، در قراردادهای دولتی از نظر قانونی بدین‎گونه است که باید ابتداء احراز شود آیا مقام اداری برای انعقاد قرارداد اختیار انتخاب طرف قرارداد یا تعیین مبلغ قرارداد یا اختیار ایجاد تعهد برای دستگاه دولتی را دارد یا خیر. در این جا اصل بر آزادی اراده مقام اداری نیست، بلکه مقام اداری تا آن حد اختیار دارد که قانون به وی اعطا کرده است.
از این جهت است که صلاحیت اداری به صلاحیت تکلیفی و صلاحیت اختیاری تقسیم می شود. بدین‎صورت که در صلاحیت تکلیفی مقام اداری در اتخاذ تصمیم و انتخاب راه حل آزاد نیست و قانون محدوده و نوع تصمیم را مشخص کرده است. لیکن در صلاحیت اختیاری، مأمور دولت اختیار اتخاذ تصمیم در امور مشخصی را دارد و این تصمیم پیشاپیش از سوی قانون تعیین نشده است. در واقع، صلاحیت اختیاری به مقام اداری اجازه می‌دهد در تصمیم‌گیری تا حدی آزادی عمل داشته باشد تا مناسب‎ترین تصمیم را اتخاذ نماید. به عبارت دیگر، مقام اداری فرصت و امکان ارزیابی را دارد در صورتی که در صلاحیت تکلیفی این امکان برای مقام اداری وجود ندارد. در واقع، قانون امکان ارزیابی شرایط و اوضاع و احوال گوناگون را از مقام اداری سلب می‌نماید.
از طرفی دیگر، مورد معامله باید دارای شرایطی از جمله مالیت یعنی ارزش اقتصادی، باشد. هم‎چنین اجرای مورد تعهد برای متعهد مقدور باشد و نیز مورد معامله برای طرفین معامله معلوم و معین باشد. در نهایت این‎که جهت معامله باید مشروع باشد، که در تعریف اجمالی آن می توان گفت، مقصودی است که هریک از دو طرف به خاطر آن معامله می‎کنند.

قوانیــــن حاکـــــم بر قـــراردادهای اداری

در خصوص قراردادهای اداری هنگام انعقاد آن، باید شبیه به قراردادهای خصوصی از استخوان‎بندی و شرایط اساسی صحت و عمومات ترسیمی در قانون مدنی تبعیت نمود. از اینرو از این حیث تفاوتی بین قراردادهای دولتی با غیر دولتی وجود ندارد. البته بدیهی است که همه قراردادهای دولتی دارای اهمیت یکسانی نیستند، لذا نمی‎توان همه آن‎ها را تابع نظام حقوقی واحدی دانست. در این بخش به نحو ایجاز ابتداء شرایط عمومی و سپس شرایط اختصاصی چنین قراردادهایی مورد بحث قرار می‎گیرد.

تشـــریفات حیــن انعقــــاد

در بررسی قانون حاکم بر هر قراردادی یک سلسله اصول عمومی و مشترک و یک سلسله قواعد اختصاصی جریان دارد. در این رابطه مقررات مذکور در قانون مدنی به‎عنوان مهم ترین مرجع تعیین‎کننده شرایط صحت هر قرارداد و اوصاف اصلی و تشکیل‎دهنده آن به حساب می‎آید. به عنوان مثال چنانچه موضوع قراردادی، استخدام موضوع قانون کار باشد، علاوه بر عمومات قانون مدنی باید قواعد حمایتی مقررات کار و تأمین اجتماعی نیز مورد توجه واقع گردد. یا این‎که هنگام تنظیم قرارداد مربوط به حمل و نقل باید به قانون تجارت نیز مراجعه شود.

تشریفات قبـل از انعقاد

در قراردادهای خصوصی آزادی اراده طرفین جز در موارد استثنایی، یک اصل است. زیرا طبق ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهای خصوصی تا جایی که مخالف قانون نباشد معتبر است. اما مدیران دستگاه‎های دولتی نماینده اداره متبوع خود هستند نه مالک آنچه تحت اداره آن‎هاست و نماینده فقط همان اختیاری را دارد که قانون به او اعطاء کرده و به رسمیت شناخته است. به این ترتیب انعقاد معاملات دولتی از جهات مختلف با محدودیت‎ها و ممنوعیت‎ها و رعایت تشریفات متعددی روبروست، که ذیلاً مورد بررسی قرار می‎گیرد.

قواعـــد شکلی انعقاد قــــرارداد اداری

بر خلاف قراردادهای خصوصی که بر اساس اصل حاکمیت اراده طرفین می توانند تا جایی که مخالف قانون نباشد، هرگونه روابط حقوقی الزام آوری منعقد نمایند، اما مدیران دستگاه‎های اجرایی نماینده اداره متبوع خود هستند نه مالک آن‎چه تحت اداره آن‎هاست. بدیهی است که نماینده فقط همان اختیاری را دارد که قانون به او اعطا کرده و به رسمیت شناخته است. لذا ضمن این که اصل بر آزادی اراده نیست، ترتیب انعقاد معاملات آن‎ها از جهات مختلف با محدودیت‎ها، ممنوعیت‎ها و رعایت تشریفات متعددی روبروست.

ماهیت قراردادهای عمومی

قراردادهای دولتی، اعم از اداری یا غیر اداری، از نظر شکلی تابع تشریفاتی هستند که موضوع حقوق عمومی است. لیکن این موضوع به این معنا نیست که احکام قوانین مدنی و تجاری در قراردادهای اداری قابل اعمال نباشند، بلکه قراردادهای اداری علاوه بر قوانین مذکور از یک سری قواعد اختصاصی دیگر از جمله رعایت تشریفات نیز تبعیت می‎کنند که این قواعد در تفسیر و اجرای قراردادها و رسیدگی قضایی نسبت به اختلافات ناشی از آن‎ها از اهمیت به سزایی برخوردارند. اینک نظام حقوقی قراردادهای دولتی در دو بخش قواعد شکلی، شامل تشریفات قبل از انعقاد و تشریفات حین انعقاد و سپس قواعد ماهوی ناظر بر حقوق ترجیحی و حقوق اقتداری دولت به شرح ذیل قابل مطالعه می‎باشند. لیکن پیش از ورود در بحث لازم به ذکر می باشد که قراردادهای اداری تابع تصویب مراجع خاصی می‎باشد که اصولی از قانون اساسی ضرورت آن‎را اعلام کرده است. ضمن اینکه احدی از کارکنان دولت و دستگاه‎های دولتی حق ندارند خارج از حدود و اعتبارات مصوبه برای دولت تعهدی ایجاد کنند. همچنین علاوه بر رعایت تشریفات مزایده و مناقصه که ذیلاً به تفصیل آن‎ها خواهیم پرداخت، الزام به مشورتهای اجباری قبل از انعقاد هر قراردادی از جمله پیش نیازهایی لازم می‎باشد.

نکاتی که باید هنگام خریدن املاک موروثی رعایت کنید تا دچار دردسر نشوید :

۱-لزوم ارائه اصل سند مالکیت:

هنگام انعقاد قرارداد بیع در خصوص املاک موروثی، طرف قرارداد حتما باید اصل سند مالکیت ملک مذکور را به خریدار ارائه دهد تا از مالکیت رسمی متوفی  اطمینان حاصل نماید .به طور مثال: ملکی که در مالکیت همسر متوفی می باشد ، جزء املاک موروثی نیست و فرزندان و ورثه نمی‌توانند با عنوان ملک موروثی آن را بفروشند. بدین نکته باید توجه داشته باشیم که در هنگام انعقاد قرارداد باید اصل سند مالکیت رویت گردد.

۲- لزوم ارائه اصل گواهی حصر وراثت :

مستندا به ماده ۳۶۰ قانون امور حسبی  ،گواهی انحصار وراثت ، توسط مراجع قضایی صادر میشودکه در آن وارثان متوفی به طور دقیق مشخص شده اند .‌

گواهی انحصار وراثت برای خرید و فروش املاک موروثی لازم است  تا مشخص شود ، طرفین شما در قرارداد بیع چه کسانی هستند ؛ به عبارت دیگر این حق مسلم خریدار می باشد که بداند با چه کسانی  باید قرارداد را منعقد نمایید ؟

۳- حضور تمامی وراث هنگام انجام معامله:

معمولا وارثان ملک موروثی بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود با یکدیگر اختلاف نظر دارند ، در هر صورت شما زمانی می توانید اقدام به خریدن ملک موروثی نمایید که همه ی وارثان بخواهد سهم خود را بفروشند.همچنین چنین مطلبی امکانپذیر نیست که شما فقط بخواهید سهم چند ورثه را بخرید .(در شرایط میتوان سهم الارث یک یا چند نفر از وراث را خریداری نمود اما توصیه میشود چنین عقدی منعقد نشود زیرا که مشکلات بسیار پیچیده ای ممکن است پیش رو داشته باشید.)

_هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، همه وارثان یا وکلای  آن‌ها باید حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. به عنوان‌مثال اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند باعث دردسر بسیار زیاد شما شود.

۴-عدم حضور اشخاص محجور در بین وراث :

محجور به شخصی گفته می شود که نمی تواند امور خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگری اداره کند,به عبارت دیگر محجور به معنای شخصی است که حق انجام دادن اعمال حقوقی مانند بستن قرارداد را ندارد.

هنگام انعقاد قرارداد در املاک موروثی باید این نکته را در نظر داشته باشیم ، که در بین وراث شخص  محجور حضور نداشته باشند ، در غیر اینصورت باید  مطالب ذیل رعایت گردد .

۵- ضرورت تعیین و نصب قیم  برای اشخاص محجور:

این نکته را باید در نظر داشته باشیم که در صورت وجود شخص محجور در بین ورثه ،حتما باید برای وی قیم تعیین و نصب شده باشد .ماده ۱۲۱۷ قانون مدنی  و همچنین  مواد ۵۵  و ۵۶ قانون امورحسبی،  ترتیبات تعیین و نصب قیم توسط دادستان محل اقامت محجور را پیش بینی نموده است . حال سوالی در ذهن نقش می بندد.!؟

 که در صورت وجود محجور در بین وراث ، از لحاظ حقوقی چه راه حلی وجود دارد ؟ مستندا به ماده ی  ۸۳ قانون امورحسبی :

اموال غیرمنقول محجور فروخته نخواهد شد مگر با رعایت غبطه ی او و تصویب دادستان ” .

۱_نتیجه می گیریم که قیم در صورتی می تواند اموال غیر منقول محجور را بفروشد که مصلحت و غبطه ی صغیر(محجور)رعایت نماید.  

۲- اجازه دادستان مربوطه را اخذ نموده باشد.

 ۶-  نکاتی قابل توجه در خصوص صغیر :

حال اگر محجور، صغیر باشد شرایط کاملا متفاوت می باشد.  چنانچه پدر صغیری فوت نموده باشد و جد پدری صغیر در قید حیات باشد به استناد ماده ۷۳ قانون امور حسبی و ماده ۱۱۹۴ قانون مدنی و ماده ۱۱۸۰ قانون مدنی، جد پدری ولی خاص صغیر می باشد و دادستان و دادگاه حق دخالت در اداره ی امور صغیر را ندارند.

۷-  ضرورت بررسی وجود یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی:

این نکته نیز از اهمیت بسزایی برخوردار می باشد که  پرداخت سهم هر یک‌از وراث از ثمن معامله ، لزوم بررسی  وجود یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی می باشد  .

۸-  درج شماره و مشخصات مدارک  ابرازی در متن تنظیمی مبایعه نامه :

هنگام انعقاد قرارداد حقوقی باید نکات ظریفی را رعایت نمود تا در آینده دچار مشکل نشوید ، تنظیم مبایعه نامه در املاک موروثی نیز جدا از این مقوله نمی باشد .

لازم به ذکر است که هنگام انجام معامله  شماره و مشخصات مدارک و مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت ، وکالت نامه ، قیم نامه ، مفاصاحساب  مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن تنظیمی مبایعه نامه باید درج گردد .

 ۹ –  اخذ استعلامات سه گانه ی ملکی:

اهمیت استعلامات سه گانه ی ملکی را نباید نادیده انگاشت ، استعلامات ثبتی، دارایی و شهرداری  نیز باید اخذ گردد  .

استعلام ثبتی ملک موروثی توسط دفاتر استاد رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک به عمل می آید.

استعلامات مربوط به دارایی و شهرداری توسط فروشنده ، به ترتیب از اداره مالیات محل وقوع ملک و دفاتر خدمات الکترونیک شهر محل  وقوع ملک باید اخذ گردد .

نکته ای که از اهمیت آن نباید غافل شد این می باشد که از فروشنده حتما مفاصاحساب مالیات بر ارث و پایان کار اخذ گردد .

دعاوی موجر و مستاجر

    1-موجر (مالک) می تواند در صورت استفاده مستاجر مغایر با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاری)، تخریب و صدمه به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف در باره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد یادشده در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می تواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستاجر به جلوگیری از تخلف باشد؛

۲-مستاجر هم می تواند درمواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد همچنین بازگرداندن ودیعه، قرض الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یادشده مراجعه و دادخواهی کند..

اجاره بها و پول پیش

   1-به طور معمول اجاره بها یا به گفته قدیمی ها کرایه همان پولی است که باید مستاجر در زمان های معین به موجر (مالک) بپردازد. ممکن است پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرض الحسنه که پرداخت می شود در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود؛

     2-هر آنچه به عنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود معتبر است و باید بر اساس آن عمل شود.

تخلیه ملک مورد اجاره

  1-با پایان مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از طریق اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد؛

   2-علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و قانون مصوب ۱۳۵۶ – صرفاً درباره محل اجاره تجاری- پیش بینی شده است که در صورت پیش آمد آن هر طرف یا دو طرف می توانند قرارداد را فسخ کنند و به آن پایان دهند. تعدی و تفریط مستاجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرایط پیش بینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده وی امکان درخواست تخلیه محل اجاره بوجود می آید.رقفلی له مستاجر پرداخت شود

قرارداد اجاره و قانون حاکم بر آن

  1-آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا می شود،‌ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. برای این که قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. از جمله این که قرارداد به صورت ۱-کتبی، ۲_‌در دو نسخه و۳- به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.

۲-اجاره محل های مسکونی که پیش از لازم الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند مشمول قانون سال۱۳۶۲ و محل هایی که برای کسب و کار و تجارت تا تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۱به اجاره داده شده اند مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ است.

اشنایی با حقوق موجر و مستاجر

اجاره” واژه رایج و پر کاربردی است که همه ما کم و بیش درباره اش می شنویم و بیشتر افراد با معنی و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشیا هستند و بیش از همه اجاره درباره زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین آلات صنعتی به کار برده می شود.

با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آن ها به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان های با کاربری های گوناگون از جمله تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی قانونگذار برای تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال ضوابط و مقرراتی را پیش بینی کرده است.

شکایت برای معامله معارض چه مراحلی دارد؟

قانون گذاران در مورد ملک فروخته شده به چند نفر قوانین بسیار سنگینی دارند. در ابتدا برای این که به این جرم رسیدگی شود باید شکایت کیفری را طرح کرد پس باید فرد شاکی به دادسرایی مراجعه کند که جرم در آن منطقه اتفاق افتاده است که معمولا همان منطقه ای است که انتقال سند در آن جا صورت گرفته است و یا قولنامه در آن جا تنظیم شده است. پس برای شکایت کردن در مورد ملک فروخته شده باید به دادسرا مراجعه کنید.

آیا خریدار هم در معامله معارض مجرم خواهد بود؟

خریدار در معامله معارض هم می تواند مجرم باشد و هم می تواند بی گناه باشد. به این صورت که خریدار شاید اصلا اطلاعی در این مورد که ملک فروخته شده به چند نفر نداشته باشد و نداند که مالک آن فروشنده نیست. در این صورت خوب مسلما خریدار مجرم نخواهد بود و اما باید مالی را که خریداری کرده است به صاحب اصلی آن برگرداند. اما اگر خریدار در زمان معامله این موضوع را بداند که چیزی که در حال خریدن آن است به شخص دیگری تعلق دارد او هم در این جرم شریک خواهد بود و مجازات در پی خواهد داشت.

نکته دیگری که در این جا بهتر است بدانید این موضوع است که مالک اصلی خودش نیز شاید مجرم باشد و مجازات شود. البته شاید تعجب کنید که مالک اصلی که ملک خود را در این میان از دست هم می دهد چطور ممکن است مجازات هم بشود. این همه ظاهر موضوع است البته باید توجه کنید که مالک خود نیز مسئولیت هایی را به همراه دارد. برای مثال اگر مالک اطلاع پیدا کند که معامله ای درمورد ملک وی صورت گرفته است باید ظرف مدت یک ماه بعد از این که اطلاع پیدا کرد اظهارنامه ای را نوشته و مالکیت خود را به خریدار بفهماند. البته باید بدانید که اگر مالک اصلی با اطلاع به این موضع به پیگیری آن نپردازد خود نیز در این جرم شریک است و دادگاه احتمال می دهد که مالک اصلی با فروشنده تبانی کرده و به کلاهبرداری پرداخته است.

مجازات اشخاصی که ملک فروخته شده به چند نفر را به ثبت می رسانند چیست؟

اگر ملک به چند نفر فروخته شده دارای دو سند باشد که هر دوی این سندها رسمی باشد و تنها تاریخ آن ها متفاوت باشد در این صورت برای سردفتری که برخلاف اخطارهای اداره ثبت معامله معارض را به ثبت برساند مجازاتی پیش بینی شده است و اما این مجازات برای وی انفصال دائم وی از شغل سردفتری خواهد بود . حال اگر شخصی که این جرم را مرتکب شده است از کارکنان اداره ثبت باشد مجازات وی انفصال موقت از کارمندی خواهد بود البته این انفصال موقت از دو سال نیز کم تر نخواهد بود.

توجه داشته باشید که بعضی از جرم ها قابل بازگشت اند یعنی اگر شاکی رضایت بدهد مجازات جرم منتقی خواهد بود و اما بعضی از جرم ها هم هستند که غیر قابل بازگشت اند یعنی حتی با رضایت شاکی باز هم این جرم بخشیده نمی شود و تنها باعث تخفیف جرم فرد می شود. معاملات معارض به دلیل این که با آرامش جامعه مغایرند جز جرم های عمومی محسوب می شوند و اما تنها رضایت شاکی باعث می شود تا در جرم برای فرد تخفیف قائل شوند.

البته تخفیف قاضی نیز تنها در جزای نقدی است و البته حتما یک سالی را فرد به حبس محکوم خواهد شد. در این میان اگر مال باخته خود نخواهد مالش برگردد قاضی هم برای برگرداندن مال تلاشی نخواهد کرد.

معامله معارض چیست ؟

در بسیاری از موارد حتما یا این موضوع را شنیده اید و یا حتما با این مسئله مواجه شده اید که شخصی ملکی را خریداری کرده است و اما بعد از مدتی که در آن زندگی کرده و یا قصد فروختن آن را داشته است متوجه شده است که آن ملک جز ملک فروخته شده به چند نفر است. این جاست که فرد باید از راه های مختلفی ثابت کند صاحب ملک موردنظر است و معامله معارض رخ داده است.

به هر نوع معامله ای که اموال و یا املاک چندین بار به افرادی فروخته شده باشد معاملات معارض می گویند. کسی که در این معاملات به عنوان خریدار نیز ظاهر می شود مال غیر را خریداری کرده است . پس به زبان ساده تر معامله معارض به آن دسته از معاملاتی می گویند که شخص در ابتدا یک ملک به صورت سند رسمی و یا قولنامه ای ملکی را به فرد دیگری انتقال می دهد و اما بعدها دوباره همان ملک به چند نفر فروخته شده است.

موارد بطلان قرارداد

زمانی که در یک قرارداد همه مقرارت و قوانین به درستی ذکر می شود  طرفین می توانند براساس همان مواردی که قانون گذاری برای آن ها تعیین کرده است این قراردادها را از هم بزنند و یا حتی در برخی از موارد بدون این که طرفین اراده کنند این قراردادها از بین می روند . اگر با دخالت طرفین این قراردادها باطل شوند به این نوع فسخ گفته می شود و اما اگر این قراردادها بدون این که طرفین دخالتی داشته باشند باطل شود به آن ها انفساخ گفته می شود . برای این که هر کدام از این حالت ها اتفاق بیفتد نیاز است تا شرایط خاصی وجود داشته باشد .

البته این موضوع را هم باید بدانید که رعایت نکردن موارد قانون همیشه باعث بطلان قرارداد و معامله ها نمی شود والبته شاید این قرارداد سرنوشت دیگری را داشته باشد . البته برای باطل شدن قرارداد ها دلایلی وجود دارد که در ادامه به آن ها اشاره می کنیم :

فقدان قصد

برای این که اعمال قانونی صورت گیرد و آثاری را در قانون و حقوق داشته باشد نیاز به قصد دارد . منظور از قصد در این جا این است که فرد باید قصد انجام دادن معامله ای را داشته باشد و هم چنین آثار مربوط به معامله نیز شامل وی خواهد شد . پس فردی که معامله ای را منعقد می کند هم باید انجام دادن این معامله را بخواهد و هم آثاری که از آن ایجاد می شود را بخواهد . پس در این میان اگر فردی شخص دیگری را برای انجام دادن معامله ای مجبور کند به صورت کلی این قرارداد باطل است و گویی اصلا انجام نشده است .

یا برای مثال فردی حالت طبیعی را ندارد و برای مثال مست است و در این حالت معامله ای را انجام می دهد به دلیل وضعیتی که فرد در آن قرار داشته است این معامله باطل خواهد بود . پس اگر در معامله ها قصد انجام دادن آن ها وجود نداشته باشد معاملات صوری تلقی خواهند شد . منظور از معامله های صوری آن دسته از معاملاتی است که در آن افراد معامله ای را انجام می دهند و اما نمی خواهند آثار مربوط به آن معامله را قبول کنند .

فقدان اهلیت

منظور از اهلیت به صورت کلی داشتن شایستگی است . پس فردی که به سن بلوغ نرسیده باشد و یا فردی که مجنون باشد معامله را اگر انجام دهد باطل است . به صورت کلی کسی که معامله را انجام می دهد اگر فاقد این شرایط باشد باعث بطلان قرارداد می شود .

نامشروع بودن جهت معامله

هر شخصی برای خرید ملکی هدف خاصی را دنبال می کند که می تواند این هدف را بازگو کند وگرنه بیان کردن آن ها ضرورتی ندارد. برای مثال اگر شخصی بیان کند خانه ای را که در حال خرید آن است برای تاسیس کردن قمارخانه خریداری می کند این مورد باعث بطلان قرارداد خواهد شد . پس هدف باید مشروعیت داشته باشد .

معین بودن مورد معامله

هر معامله ای که صورت می گیرد به یک موضوع خاص اشاره می کند حال این موضوع می تواند یک عمل باشد و یا می تواند یک مال باشد . موضوع معامله فرقی نمی کند چه باشد هر چیزی که باشد باید بدون هیچ گونه ابهام و معلوم شده باشد.

مواردی که در بالا بیان شد همگی مربوط به یک قرارداد نیست و درمورد همه قراردادها صدق می کند.

معنی بطلان قرارداد

هر کدام از قراردادها و معامله هایی که وجود دارد قوانین و مقرارت خاص خود را دارد و البته آثاری اصلی و فرعی را نیز در برمی گیرد . به صورت کلی افراد برای این که این آثار تحقق پیدا کند این قراردادها را بین خودشان منعقد می کنند . حال برای این که این آثار به وجود آیند باید شرایط خاصی در این مورد رعایت شود . زیرا اگر این شرایط تحقق پیدا نکند باعث خواهد شد تا آثار این قرارداد نیز حاصل نشود .

برای مثال در قرارداد خرید و فروش ملک آثاری که وجود دارد این است که مالکیت ملک موردنظر انتقال پیدا کند . برای مثال فردی که مبلغی را پرداخت کرده است اتومبیلی را خریداری کرده است با انجام این معامله مالکیت اتومبیل از فردی به فرد دیگر انتقال پیدا می کند . در ادامه این کار مالکیت پول هم به فرد فروشنده انتقال پیدا می کند .

از نمونه ای دیگر از این قراردادها می توان به قرارداد نکاح اشاره کرد . اثر اصلی که این رابطه دارد رابطه زوجیت بین طرفین است یعنی زمانی که این عقد نکاح صورت می گیرد زن و مرد به هم محرم می شوند و با برقرار شدن این زوجیت بین زن و مرد حقوق و تکالیفی ایجاد می شود که باید آن ها را نسبت به هم انجام دهند. برخی از موارد نیز وجود دارد که این قرار دادها درحالی منعقد می شود که همه شرایط در آن ها رعایت می شود و اما بعد از گذشت زمان به درخواست طرفین و یا به هر علت دیگری از بین می رود . زمانی که به درخواست و اراده افراد این قراردادها باطل شوند به آن فسخ شدن قرارداد می گویند. و اما اگر این قراردادها براساس حکم قانون از بین بروند به آن ها انفساخ قرارداد گرفته می شود .

البته در بعضی از موارد هم به دلیل رعایت نشدن قوانین و ضوابط به صورت کلی اصلا از همان ابتدا قراردادها به وجود نمی آیند . پس ما زمانی که از بطلان قرارداد و یا معامله ای صحبت می کنیم منظور این است که اصلا از همان ابتدا قراردادی شکل نگرفته است و آثار فرعی و اصلی نیز برای این قرارداد ایجاد نشده است .

پس وقتی از بطلان قرارداد صحبت می کنیم یعنی هنوز قراردادی به وجود نیامده است و اصلا می توانیم تصور کنیم از همان ابتدا نیز قراردادی در میان نبوده است و به صورت کلی نمی توانیم بگوییم قراردادی بود است که به وجود آمده است و اما بعدها از بین رفته است . قانون گذار می گوید از نظر وی بطلان قرارداد یعنی از اساس قراردادی وجود نداشته است.

به این موضوع دقت داشته باشید که زمانی که از یک قرارداد باطل صحبت می کنیم یعنی اصلا نمی توان با استفاده از اقدامات بعدی این قرارداد به قراردادی صحیح تبدیل کرد که از نظر قانون قابل استناد باشد به عبارتی در مورد باطل شدن قراردادها بیان می شود قراردادهای باطل شده مانند مرده ای است که زنده نمی شود . برای قراردادهای باطل شده هیچ گونه مالکی وجود ندارد و اصلا نمی توان آن ها را انتقال داد . هم چنین در مورد بطلان قرارداد هیچ حقوق و وظیفه ای هم برعهده طرفین نخواهد بود . هیچ کدام هم نمی توانند کاری را انجام دهند تا این قرارداد صحیح تلقی شود .

تعریف قرار

طبق ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی، هرگاه دادگاه تصمیمی بگیرد که مربوط به ماهیت دعوا نباشد یا قاطع دعوا محسوب نشود، آن تصمیم، قرار نامیده می‌شود. مثلا در موردی که برای مثال حکم گفته شد، اگر قاضی به ادعای شخص ب توجه کرده و درست و غلط بودن آن را مورد رسیدگی قرار داده و پس از آن رأی صادر کند، آن رأی قرار نامیده می شود. زیرا در این حالت رسیدگی ماهوی نبوده و به اختلافات فرعی نیز رسیدگی شده است. به طور کلی هر رأی ای که به صورت حکم نباشد، قاعدتاً به صورت قرار صادر گردیده است.