معین بودن مدت مزارعه

تعیین مدت از ارکان عقد مزارعه است. مدت مزارعه باید به قدری باشد که در آن مدت حاصل زمین به دست آید. زمان آغاز زراعت و مدتش باید به وسیله ماه یا سال تعیین شود. این مدت نباید از زمان معمول برای به دست آمدن محصول کمتر باشد؛مدت عقد ممکن است متصل به عقد یا منفصل از آن باشد و منفصل بودن مدت از عقد موجب بطلان آن نمی شود.

مالکیت عامل پس از ظهور ثمره

بعد از ظهور ثمرہ زرع، عامل مالک سهم خود از آن می شود؛یعنی اطلاق عقد مزارعه بر این اقتضاء می کند که عامل بعد از ظهور ثمرہ زرع، مالک سهم خود شود؛ ماده ۵۳۱: بعد از ظهور ثمرہ زرع، عامل مالک حصه خود از آن می شود.

بنابراین اگر فقط برگ و ساقه به وجود آمده باشد و هنوز ثمره زرع ظاهر نشود، با توجه به مالکیت تبعی از آن مالک زمین است و عامل از آن سهمی نخواهد داشت. ولی شرط خلاف آن با مقتضای ذات عقد مزارعه منافاتی ندارد.

ماده ۵۳۸: هرگاه مزارعه در اثنای مدت قبل از ظهور ثمره فسخ شود، حاصل مال مالک بذر است و طرف دیگر مستحق اجرت المثل خواهد بود.”

مشخص بودن هزینه ها در مزارعه

طبق ماده ۵۲۱ ق.م. باید مشخص شود که تهیه بذر و وسایل کشت به عهده چه کسی می باشد. اگر مخارج کشت از قبیل کود، بذر، شخم زدن و چیزهای دیگر در عرف محل معلوم نباشد، باید در قرارداد تعیین شود. عوامل زرع می تواند بر عهده هریک از عامل و یا مزارع و یا شخص ثالث قرار گیرد.

ماده ۵۲۱: در عقد مزارعه ممکن است هر یک از بذر و عوامل مال مزارع باشد با عامل، در این صورت نیز حصه مشاع هر یک از طرفین بر طبق قرارداد با عرف بلد خواهد بود.

خصوصیات زمین

• حدود زمین باید مشخص باشد:
• زمین مورد مزارعه، از نظر مکان، حدود و مقدار باید معلوم و معین باشد. در غیر این صورت، مزارعه باطل است؛
• زمین معین باشد یعنی مردد نباشد و معلوم باشد یعنی مبهم نباشد.
• زمین باید قابل کشت باشد: مزارعه بر زمینی که به دلیلی قابلیت کشت ندارد، صحیح نیست، مگر این که مشکل آن به روشی معقول حل شدنی باشد؛

تفاوت حق انتفاع و عاریه

• حق انتفاع یک حق عینی است یعنی منتفع بر مال سلطه دارد، اما در عاریه برای مستعیر اباحه تصرف و انتفاع ایجاد می شود یعنی اجازه انتفاع نه حق انتفاع؛
• هم چنین حق انتفاع اعم از سکنی و رقبی لازم است؛ یعنی مالک حق رجوع ندارد مگر این که حق انتفاع به صورت مطلق باشد که در این صورت برای مالک حق رجوع وجود دارد؛
• اما عاریه جایز است و معیر (مالک) حق فسخ عقد و رجوع دارد، زیرا عاریه اذن در انتفاع است نه حق انتفاع.

حالت ششم: شخص دارای حق تحجیر باشد. در این حالت نیز می تواند زمین تحجیر شده را به مزارعه بدهد؛وقتی عامل زمین را آباد کرد، این آباد کردن برای صاحب حق تحجیر است.

حالات رابطه مالک با زمین

زمین باید از طرف مزارع داده شود، چند حالت ممکن است در رابطه با زمین و مالک باشد؛

• حالت اول: شخص مالک زمین است که تبعا مالک منافع نیز می باشد.
• حالت دوم: شخص، مالک منفعت زمین است، یعنی زمین را اجاره کرده است. در این صورت نیز عقد مزارعه اشکالی ندارد.
• حالت سوم: شخص مالک حق انتفاع می باشد؛ یعنی نه مالک عین و نه مالک منفعت زمین است؛ در اینجا نیز مالک حق انتفاع می تواند زمین را به مزارع بدهد. زیرا عامل در مزارعه مالک منافع نمیشود؛ عامل فقط از منافع بهره برداری می کند و دارنده حق انتفاع (مزارع) نیز حق امتیاز استفاده از منافع را طبق عقد مزارعه به عامل واگذار می نماید؛ولی مالک حق انتفاع، نمی تواند مورد انتفاع را به دیگری اجاره دهد؛ زیرا اجاره تملیک منفعت به عوض و مدت معین است.
• حالت چهارم:شخص به عنوان عامل مزارعه اول است. در این حالت عامل می تواند با دیگری عقد مزارعه دوم منعقد نماید. البته به اندازه سهم خودش؛یعنی اگر عامل سهم مشاع دو سوم داشته باشد، عقد مزارعه دوم به میزان این سهم صحیح است؛ لازم به ذکر است که در تسلیم زمین اذن مالک لازم است.

ماده ۵۴۱: عامل می تواند برای زراعت اجیر بگیرد یا با دیگری شریک شود، ولی برای انتقال معامله یا تسلیم زمین به دیگری رضای مزارع لازم است.

• حالت پنجم:شخص مستعیر است (کسی که زمین را عاریه گرفته است)؛

در این که آیا مستعیر می تواند زمین را به مزارعه بدهد، نظرات مختلفی بیان شده است؛

عده ای معتقدند که اشکالی ندارد، چون در مزارعه منافع را که به دیگری واگذار نمی کند بلکه فقط حق بهره برداری را به دیگری می دهد؛

اما به این نظریه چند ایراد وارد است:

• اولا، در عاریه برای مستعیر اذن تصرف ایجاد می شود نه حق انتفاع.
• ثانیا، مزارعه از عقود لازم است در حالی که عاریه عقد جایز است، در اینجا عقد لازمی را بر پایه سستی بنیان می شود و هر لحظه امکان منحل شدن آن و رجوع مالک به مورد عاریه وجود دارد.
• ثالثا، ماده ۶۴۷ ق.م. می گوید «مستعیر نمی تواند مال عاریه را به هیچ نحوی به تصرف غیر دهد … »

شروط ضمن عقد مزارعه

• شرط افزوده بر حصه: در مزارعه اگر طرفین توافق کنند که علاوه بر سهم مشاع مالی نیز خارج از قرارداد اصلی و ضمن آن به طرف دیگر داده شود، این شرط صحیح است؛ مثلا مزارع [مالک) به عامل بگوید این زمین را بکار و محصول نصف باشد و علاوه بر آن یک میلیون به من بده.

 ماده ۵۲۰: در مزارعه جایز است شرط شود که یکی از دو طرف، علاوه بر حصه ای از حاصل، مال دیگری نیز به طرف مقابل بدهد.

• شرط تعلق تمام ثمره به یکی از دو طرف (ماده ۵۳۲): در عقد مزارعه، اگر شرط شود که تمام ثمره مال مزارع با عامل تنها باشد، عقد باطل است.

خصوصیات و شرایط مزارعه

• مزارعه عقد است: بنابراین باید شرایط اساسی صحت معاملات (ماده ۱۹۰ ق.م.) را داشته باشد.
• مزارعه معامله است: معامله به معنی اخص، عقدی است که موضوع آن مال است. معامله با عقد رابطه عموم و خصوص مطلق دارند، یعنی هر معامله ای عقد است ولی هر عقدی معامله نیست. مثل عقد نکاح که عقد است و معامله نیست.
• مزارعه از عقود معوض است: عوضین در این عقد عبارت است از: مالک (مزارع)، حق انتفاع زمین را در برابر سهمی از محصول احتمالی زرع قرار می دهد؛ و متقابلا عامل منفعت عمل خویش را در برابر سهمی از محصول احتمالی زرع قرار میدهد.
• مزارعه از عقود لازم است: یعنی برای هر دو طرف لازم الاجرا است و با فسخ یک طرف، منحل نمی شود، مگر در صورتی که یکی از دو طرف حق خیار داشته باشد؛ به فوت و جنون طرفین عقد فسخ نمی شود؛ بنابراین با مرگ صاحب زمین یا زارع، قرار داد مزارعه منحل نمی شود، بلکه به ورثه منتقل می شود؛ پس اگر صاحب زمین بمیرد به ورثهء او منتقل می شود و سهم حاصل به آنها می رسد.اگر زارع بمیرد و وررثه ترکه را قبول کرده باشد مؤظف به انجام تعهد می باشند، با این که از محل ترکه کسی را اجیر کنند که زراعت کند؛ اگر هیچ یک از این اقدامات میسر نبود، مالک می تواند با توجه به قاعده لاضرر، عقد مزارعه را بر هم بزند زیرا در اینجا قاعده لاضرر الزام عقد را بر می دارد.
• موضوع مزارعه، زراعت است: بنابراین زمین برای درختکاری و … مزارعه نیست. زراعت به کشاورزی اطلاق می شود که در آن بذر گیاهان طی یک دوره کوتاه کاشته و برداشت می شود مثل گندم و جو و برنج خیار و …البته در گیاهانی که طی چند دوره برداشت می شوند نیز زراعت است، مثل یونجه که چند دوره رشد و چیده می شود.
• سهم طرفین از محصول به صورت مشاع و به تراضی طرفین است: در مزارعه طرفین در محصول شریک بوده و بدین طریق ریسک بین عامل و مالک تقسیم می شود.

ماده ۵۱۹: در عقد مزارعه حصه هر یک از مزارع و عامل باید به نحو اشاعه، از قبیل ربع با ثلث با نصف و غیره، معین گردد و اگر به نحو دیگر باشد احکام مزارعه جاری نخواهد شد.

بنابراین اگر بگوید محصول شمال زمین مال من و بقیه مال تو. این عقد مزارعه نیست و دلیلش را گفته اند خلاف مقتضای ذات عقد مزارعه است؛ فلسفه اش این است که در این صورت عامل در قسمت خودش بهتر کار می کند و در قسمت مالک کمتر.

مزارعه

در لغت به معنی همکاری در کشت و زرع است. طرفین در این عقد مالک (مزارع) و عامل می باشند. مزارعه در قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر می‌دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کند(ماده ۵۱۸). سهم طرفین از محصول به صورت مشاع بوده و تعهد و التزام هر یک به آوردن سایر موارد زرع به تراضی مشخص می شود.نکات مهمی در تعریف مزارعه وجود دارد مثل مزارعه معامله (عقد) است؛ مزارعه از زرع گرفته شده و زرع به معنی زراعت گیاهانی است که عمر کوتاهی دارند مثل گندم، برنج، خیار و…، مزارع می تواند مالک عین یا منافع زمین باشد؛ در مزارعه مدت باید ذکر شود؛ حصه مشاع طرفین باید به تراضی مشخص شود؛التزام هر یک به آوردن سایر موارد و عوامل زرع به تراضی مشخص می‌شود.

دادخواست اعسار برای نیم عشر دولتی

 برای این که بتوان به دادگاه عدم توانایی مالی بابت پرداخت نیم عشر دولتی را ثابت کرد در ابتدا این موضوع را با قاضی اجرای احکام مدنی در میان می گذارید و برای این موضوع نیاز به دو شاهد است و بر این اساس دادخواست خود را مبنی بر اعسار در نیم عشر دولتی به همراه دو شاهد به دادگاه ارائه می‌دهید.

شهودی که به دادگاه آمده اند به همراه کارت های ملی خود در بابت این موضوع که زوجه از لحاظ توانایی مالی ضعیف میباشد و نمی تواند نیم عشر را پرداخت کند شهادت می دهند. در این زمینه تشخیص اینکه آیا این شخص توانایی پرداخت هزینه نیم عشر دولتی را دارد یا خیر با دادگاه می باشد.

معمولاً دادگاه با حکم اعسار در زمینه پرداخت نیم عشر دولتی توسط زوجه موافقت می کند و دادگاه این امکان را برای زوجه فراهم می‌کند که با آوردن دو شاهد به دادگاه این مبلغ را به حساب دولت واریز نگردانند بعد از اینکه حکم پرونده آنها قطعی شد و مهریه توسط مرد پرداخت شد دادگاه این مبلغ را از زوج دریافت خواهد کرد. برای پرداخت نیم عشر دولتی بر اساس قیمتی که سکه در همان روز دارد محاسبه می گردد.

باید به این موضوع دقت داشت که برای نپرداختن نیم عشر دولتی توسط زوج حکم جلب صادر نمی گردد. در اجراییه قید شده است که اگر ۳ سال بعد از صدور قطعی اجراییه مشخص گردد که زوج توانایی پرداخت بدهی خود را داشته است ولی از پرداختن آن سرباز زده است و یا اینکه اموال خود را پنهان کرده باشد به حبس محکوم می گردد.

نیم عشر اجرایی

کسی که در پرونده مربوطه محکوم شده است، همان محکوم علیه نام دارد باید هزینه نیم عشر را بپردازد که همان هزینه حق الاجرا می باشد.

مواردی وجود دارد که می توان از پرداخت نیم عشر اجرایی معاف شد:

اگر محکوم‌علیه تا ظرف ده روز بعد از صادر شدن حکم اجراییه بتواند بدهی خود را بپردازد و یا مورد دوم این که بتواند با طرف مقابل خود در این مدت ده روز سازش کند در این صورت است که از پرداخت نیم عشر اجرایی معاف می‌شود.

 همچنین اگر تا قبل از ده روز قسمتی از مبلغ درخواست شده را بتواند پرداخت کند به همان میزان از حق الاجرا دریافت نخواهد شد.

حال اگر با محکوم له توافق و سازش کند اما بعد از مدت زمان ده روز در این صورت بر اساس ماده ۱۶۰ قانون مدنی باید نصف نیم عشر یا حق الاجرا باید پرداخت کند.

قتل در ارث

اگر کسی توسط یکی از وارثانش به صورت عمدی به قتل برسد، آن وارث ارثی از او نخواهد برد.

ارث مرده

فردی که زودتر از پدر و مادر خود فوت کند، دیگر وارث پدر و مادر خود نمی باشد و ارثی نخواهد برد. زیرا مرده از زنده ارث نمی برد و فقط زنده از مرده ارث خواهد برد. در نتیجه حقی برای فرزندان و همسر فرد فوت شده برای ارث بری به واسطه او وجود ندارد.

ارث بری نوه دختر و پسر

در ارث یک حالت وجود دارد که دختری که نوه است دو برابر پسری که نوه است ارث می برد و آن حالتی است که میت اولادی نداشته باشد و اولاد اولاد او (نوه) ارث ببرد. به این صورت که نوه پسری میت که دختر باشد به واسطه پدرش دو برابر نوه دختری میت که پسر باشد ارث می برد.

انتقال اموال به همسر

از آنجایی که طبق قانون اگر شوهر به جز زن وارث دیگری نداشته باشد، زن یک چهارم اموال را به ارث می برد و بقیه اموال در حکم اموال بدون وارث به نفع دولت ضبط خواهد شد، شوهر می تواند در زمان حیات اموال خود را به همسر انتقال دهد.

ارث بردن بعد از مرگ مورث

طبق قانون، ارث بردن مربوط به بعد از فوت شخص مورث (کسی که وارث از او ارث می برد) است. بنابراین در زمان حیات شخص نمی توان از او تقاضای ارث کرد.

دعاوی ملکی

 دعاوی ملکی اعم از حق کسب ، پیشه ، تجارت و حق سرقفلی، الزام به تنظیم سند رسمی ، خلع ید، ابطال ، فسخ ومطالبه ثمن مبایعه نامه و غیره می باشد.

نکاتی در مورد اجاره اماکن مسکونی

۱- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یکسال تعیین می‌گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.

۲- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتما مالک منافع عین مستاجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

۳- اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.

۴- موجر نمی‌تواند درمدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستاجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.

۵- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است بر عهده مالک می‌باشد، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می‌باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ.

۶- اگر مستاجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.

۷- مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.

۸- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می‌شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.

۹- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.

۱۰- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.

۱۱- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.

۱۲- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.

۱۳- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.

۱۴- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که

• اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند.
• ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌شدن آن نمی‌شود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.

۱۵- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می‌کند،‌دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند باید وکالت‌نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.

۱۶- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.

– درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجرو مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.

– ابطال تمبر به درخواست نامه تخلیه.

۱۷ – رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.

۱۸- اگر موجرمبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر خواهد بود.

۱۹- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.

۲۰- اگر موجرمدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمی‌تواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند، بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند.

در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

تعریف اجاره

قرارداد اجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره‌ می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

• مستاجر: اجاره ‌کننده
  موجر: اجاره دهند
  عین مستاجر: مورد اجاره
  مال‌الاجاره: اجاره بها

قواعـــــد ماهـــــوی قـــــراردادهای اداری

به موجب مقررات مختلف، از جمله قانون محاسبات عمومی و قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، واگذاری یا فروش اراضی و املاک دولت در مواردی موکول به تصویب هیأت وزیران است. ضمن این‎که در مورد اراضی نیروهای مسلح، تصویب فرمانده کل قوا نیز از تشریفات ضروری برای واگذاری اراضی محسوب می‎گردد. هم چنین در مورد معاملات شرکت‎های دولتی، تصویب هیأت مدیره و در مورد معاملات شهرداری‎ها، تصویب شورای شهر ضروری است.
به علاوه اشاره شد به موجب لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‎های عمومی، عمرانی و نظامی دولت (مصوب ۱۷/۱۱/۵۸) تحت عنوان قواعد اقتداری، دولت می‎تواند بدون رضایت مالکین اقدام به تملّک املاک و اراضی واقع در طرح‎های عمومی کند. البته چنین اختیاری را دیگر نباید حق ترجیحی تلقی نمود، بلکه فقط در پرتو اقتدار حاکمیت قابل توجیه است. اینک چنان‎که ذیلاً خواهیم دید بارزترین تفاوت قراردادهای دولتی با قراردادهای پیمانکاری خصوصی منعقده بین اشخاص در طبع ترجیحی آن‎هاست. و این امر اقتضائاتی را در بر دارد که ذیلاً به آن‎ها پرداخته می شود:

فسـخ یک جانبه به علت تخلف
در حوزه حقوق خصوصی، مستفاد از مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی، صِرف تخلف از انجام تعهد موجب حق فسخ برای طرف مقابل نمی‎شود. بلکه متعهدله می‎تواند از دادگاه الزام و اجبار متعهد را به انجام تعهد بخواهد. به علاوه در صورتی که اجبار متعهد ممکن نباشد و تعهد نیز از جمله اموری نباشد که توسط شخص ثالث یا خود متعهدله انجام شود، در این صورت متعهدله می تواند با رجوع به دادگاه، قرارداد را فسخ نماید. لیکن در حقوق عمومی راجع به قراردادهای اداری، طی کردن چنین روند طولانی لازم نیست. دولت بدون الزام به مراجعه به دادگاه می‎تواند به استناد تخلف متعهد یا تقصیر وی یا تأخیر در انجام تعهد، قرارداد را فسخ نماید. در این‎صورت، چنان‎چه طرف مقابل مدعی عدم تخلف از مفاد قرارداد باشد، حق دارد برای اثبات ادعای خود به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کرده و دادخواهی نماید.

حق تعلیق قرارداد
در قراردادهای خصوصی، تعلیق قرارداد برای مدت محدود و معین، مشروط به حدوث شرایط فورس ماژور (مثل وقوع جنگ و زلزله و شورش‎ها و انقلاب‎های مانع اجرای قرارداد) می باشد. امّا حق تعلیق قرارداد از طرف دولت، محدود به شرایط فورس ماژور نیست. تعلیق قرارداد، در شرایط خاص که مقتضیات اداری ایجاب کند، از حقوق ترجیحی دولت نسبت به طرف خصوصی قرارداد می‎باشد.

حق تعدیل میـزان قــرارداد
حق افزایش یا کاهش میزان قرارداد، در بسیاری از قراردادهای اداری ذکر می‎شود. این موضوع شامل تغییر مقادیر کار، قیمت‎های جدید، تعدیل نرخ قرارداد در شرایط عمومی پیمان و بیشتر نمونه قراردادهای دولتی نیز ذکر شده است. هر چند عدم ذکر آن مانع اعمال این حق ترجیحی برای دولت نخواهد بود.
بنابراین برای این‎که طرف قرارداد نیز نسبت به تکالیف خود آشنا باشد، شایسته است که بداند قواعد ترجیحی به عنوان شروط اجباری در همه قراردادهای دولتی قابل اعمال هستند.

فســــخ به علـــت مقتضـــیات اداری
در مباحث فوق اشاره شد به لحاظ تخلف طرف قرارداد، دولت حق فسخ قرارداد را دارد. اما فسخ قرارداد حتی بدون تخلف طرف قرارداد، از قواعد اقتداری دولت به حساب می‎آید، که به لحاظ مقتضیات اداری صورت می‎گیرد. لیکن بدیهی است دولت در چنین اقدامی باید خسارت طرف مقابل را جبران کند. به گونه‎ای که اگر دستگاه دولتی بخواهد به‎صورت یک‎جانبه به قرارداد خاتمه دهد باید خسارت طرف مقابل را طبق نظر کارشناس پرداخت نماید.

شــرط عــــدم حق واگذاری به غیر
در قراردادهای خصوصی اگر اجرای پروژه با مباشرت خود پیمانکار شرط شده باشد و وی بدون اذن کارفرما اجرای کار را به دیگری واگذار نماید، واگذاری باطل است. بنابراین در این فرض، خیار تخلف از شرط برای کارفرما به وجود می‎آید و کارفرما می‎تواند در صورت لزوم، خیار مزبور را اعمال کند. در حالی‎که در حقوق اداری، اصل بر عدم واگذاری قراردادهاست. از این رو در خصوص قراردادهای پیمانکاری دولتی، پیمانکار حق انتقال و واگذاری پروژه به غیر را کلاً و جزئاً ندارد. البته به موجب بند ب ماده ۲۴ شرایط عمومی پیمان، آن‎هم در شرایط کاملاً خاص و محدود، با موافقت کارفرما اجازه داده‎شده مشروط بر این‎که:
۱) رضایت کتبی کارفرما را در این خصوص اخذ کند.
۲) پیمانکار جزء حق واگذاری کار را به غیر نداشته باشد.
۳) واگذاری کار به پیمانکار جزء تأخیر پیشرفت کار نشود.
۴) پیمانکار اصلی مسئول تمام اعمال پیمانکار جزء بوده و از مسئولیت وی کاسته نشود.
۵) پیمانکار اصلی جزء شرط نمایند در صورت بروز اختلاف کارفرما در صورت لزوم رسیدگی نموده و نظر به کارفرما برای طرفین لازم‎الاجرا باشد.
ضمانت اجرای این اصل فسخ یک جانبه قرارداد از ناحیه دستگاه اجرایی است. در این ارتباط بر اساس قسمت ۱ بند ب ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان در صورت واگذاری پیمان توسط پیمانکار به شخص ثالث، کارفرما می‎تواند پیمان را یک‎جانبه فسخ کند.
 
وضعیت شـرط داوری در قـــراردادهای اداری
در نظام حقوقی قراردادهای اداری، در مواردی انجام معامله مشروط به تصویب مراجع خاصی محدود شده است. در این مورد می توان به برخی اصول قانون اساسی (مانند ۷۷، ۸۰ ، ۸۱ ، ۸۲ ، ۸۳ و ۱۳۹) به ترتیب در مورد لزوم تصویب عهدنامه‎ها و قراردادهای راجع به گرفتن و دادن وام یا کمک‎های بلاعوض داخلی یا خارجی، دادن امتیاز تشکیل شرکت به خارجیان، استخدام کارشناسان خارجی، فروش نفایس ملی استناد کرد، که تصویب آن‎ها حسب مورد بر عهده مجلس شورای اسلامی یا هیات وزیران است.
از جمله موارد دیگر چگونگی صلح دعوی است که در صورتی که طرف اختلاف ایرانی باشد، باید به تصویب هیأت وزیران و چنان‎چه طرف دعوی خارجی باشد، به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد. تلقی این‎گونه موارد به‎عنوان تشریفات قبل از تصویب به خاطر آن است که این‎گونه قراردادها بدون تصویب منعقد نمی‎گردند و حتی در صورت امضای آن‎ها موجب تعهدی حقوقی برای دولت نخواهند شد.
علاوه بر موارد فوق بر اساس رویه های حاکم  در سالهای اخیر طی بخش نامه‎های ریاست جمهوری در دولت، در خصوص حل و فصل دعاوی مراجع دولتی علیه یکدیگر مقرر گردیده؛ مشکلات حقوقی موجود در مرکز بین وزارت خانه‎ها از طریق معاونت حقوقی ریاست جمهوری حل و فصل شود و در استان‎ها نیز دستگاه‎ها اجازه طرح دعوا در محاکم عمومی را علیه یکدیگر نداشته و حسب مورد، رأی استاندار خاتمه دهنده مشکلات و پرونده‎های حقوقی است.