الزام به تحویل مبیع در ملک مشاع

مشاع به معنای آن است که در یک مال بیش از یک نفر شریک وجود دارد مثل یک باغ که سه دونگ آن برای یک نفر و سه دونگ دیگر برای نفر دیگری می باشد حال اگر یک نفر از شرکا سه دونگ خود را بفروشد و طبق تعهد خود آن را تحویل ندهد دعوای الزام به تحویل مبیع در ملک مشاع آیا باید بر علیه هر دو شریک اقامه شود یا فقط بر علیه فروشنده؟ در پاسخ باید گفت که دعوای الزام به تحویل مبیع در ملک مشاع فقط به طرفیت فروشنده اقامه خواهد شد و علیه شریک دیگر در باغ دعوایی اقامه نمی شود.

الزام به تحویل مبیع غیر منقول

مال غبر منقول بیشتر شامل زمین و خانه می شود که به آن ملک هم گفته می شود و مثل تعریف بالا دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول زمانی به وجود می آید که مال غیر منقولی فروخته شود اما فروشنده مبیع را تحویل ندهد و خریدار این جا دعوای الزام به تحویل مبیع غیر منقول را در دادگاه اقامه می کند. نکته ای که این جا اهمیت دارد این است که این دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که مال غیر منقول در آن حوزه واقع شده است.

قانون پذیره وقف چیست؟

در مواردی که قطعه زمین وقفی بدون اجازه اداره اوقاف و متولی تا آخر سال 1360 تصرف و در آن واحد مسکونی احداث شده باشد در صورت تایید استحقاق متصرف از طرف شورای امناء و نظار محل و تایید مصلحت وقف از طرف اوقاف و متولی و مشاور حقوقی با توجه به موقعیت موقوفه و متصرف مبلغ 30% قیمت عادلانه روز زمین علاوه بر مال الاجاره عادله و اجور معوقه از ابتدای تصرف بعنوان پذیره از متصرف بنفع وقف دریافت خواهد شد و اگر در ضمن احداث محل مسکونی محل کسبی نیز احداث کرده باشند علاوه بر پرداخت پذیره فوق الذکر بایستی 70% سرقفلی متعلقه را طبق نظر کارشناس به موقوفه بپردازد و نسبت به کسانی که فقط محل کسب احداث کرده اند تمام سرقفلی بنرخ عادله روز دریافت میشود.

ارث فرزند خوانده :

بنده متوجه شده ام که برادر بزرگم در حقیقت برادر ناتنی منه و پدر و مادر چند سال قبل از تولد من ایشون رو از پروشگاه گرفتن ممکنه راجع به ارث بردن در این شرایط توضیح بفرمایید؟

پاسخ : طبق قانون ایران، افراد فقط به دو دلیل از هم ارث می برند یا نسب یا سبب. یعنی یا باید دارای رابطه مشروع خویشاوندی و ژنیتکی باشند یا اینکه زن و شوهر باشند. در غیر اینصورت مجوزی برای ارث بردن وجود ندارد. بنابرین فرزندخواندگی از موجب ارث بردن نیست.

هبه ناشی از عقد باطل

در عقد هبه به عنوان عقد رایگان مانند سایر عقود معوض، قبض به باطل ید ضمانی است یعنی اینکه اگر متهب هبه ای را ناشی از عقد باطل به تصرف خود گرفته مسئولیت تلف، قصان آن را به عهده دارد. آن را باید به مالک آن برگرداند.

نکات کاربردی عقد هبه

در موردی که ولی یا قیم محجور، مالی را که در قبض خود دارد، به مولی علیه خود هبه نماید، نیازی به قبض نیست و با وقوع تراضی، عقد هبه واقع می شود.اما هرگاه مال موهوب هنوز به تصرف واهب در نیامده باشد، مانند: مبیع پیش از تسلیم به خریدار یا مالی که دیگری راغصب نموده ،قبض باید به ولایت و قیومت واقع شود

• اگر حیوانی توسط واهب به متهب هبه داده شود و حیوان دارای حمل شود حمل از نمائات و منافع منفصل محسوب می شود. بنابراین اگر در این حالت که حمل درشکم مادر است،واهب(هبه دهنده) رجوع کند،حمل متعلق به متهب(هبه گیرنده) می شود.
• هرگاه در اثرکار و عمل متهب درعین مال مورد هبه،ارزش و قیمتی اضافه گردد،درحالتی که واهب از هبه ی خود رجوع کند ،متهب مستحق افزایش قیمتی خواهد بود که در اثر کار او در عین موهوبه بوجود آمده است
• واهب می تواند محل مصرف آنچه را که بخشیده است معین کند.مثلا اگر فردی بنام محمد میزان ۲۰۰میلیون به دوستش پرداخته تا صرف هزینه درمان مادرش رابدهداین هبه صحیح میباشد حتی اگر هزینه درمان بیش از مبلغ ۲۰۰ میلیون بشود.
• اگر شخصی مالی را به مکان، یا موسسه یا سازمانی هدیه کند که خود او هم از آن منتفع شود هبه صحیح است. وقتی شخصی مکانی جهت احداث انجمن علمی هبه کند و خود در آن شرکت کند واز آن مکان منتفع شود هبه صحیح می باشد.
• اگر شخصی به موجب قرارداد یا شرط ضمن عقد تعهد نماید که مالی را به دیگری ببخشد، مثل اینکه فرد بگوید اگر به فرزندم ریاضی یاد بدهی ماشینم را به تو هدیه می دهم و خود هبه پس ازتحویل خودرو اتفاق می افتد این اقدام راباید تعهد به هبه نامید و خود هبه با ایفا و اجرای تعهد واقع می شود.
•  هبه عقد تملیکی است و موضوع آن باید مال باشد( عین،منفعت،دین )،بنابراین حقوق غیر مالی مانند ولایت، زوجیت، اهلیت و عناصر احوال شخصیه نمی تواند موضوع هبه باشد این درحالی است اثرهبه انتقال مالکیت و شامل انتقال حقوق نمی شود مانند حق ارتفاق، حق انتقاع، حق تحجیر، حق شفعه.

هبه مال مشاع

بنابر نظر دکتر کاتوزیان هبه مال مشاع در صورتی که تصرف در آن به حقوق دیگران صدمه ای وارد نکند هیچ ایرادی ندارد.

چنانچه عین موهوبه مشاع باشد و شریک یا شرکای دیگر، حاضر به تسلیم نباشند، بنابر نظر دکتر کاتوزیان دادن اجازه از حقوق شرکا می باشد و نباید آن را به عنوان تکالیف آنها بدانیم .در این حالت شریک مال مشاع میتواند جلوگیری کند از دخل و تصرف دیگران، مگر در مواردی خاص مانند محل های مشترک عبور و مرور بیشتر در مورد قسمت مشاعات یک ساختمان که موجب معطل ماندن ملک مشاع می شود اتفاق خواهد افتاد.

اثر قبض در تملیک

چون قبض(به تصرف در آوردن) از شرایط عقد هبه می باشد، باید با اذن و اراده هبه دهنده حال اگر متهب بدون اجازه مال مورد هبه به تصرف خود دراورد عقد هبه تحقق پیدا نمی کند و ید متهب غاصبانه یعنی در مورد تلف و ناقص شدن مسئولیت دارد.

هبه های غیر قابل رجوع

اصولا واهب می تواند پس از انعقاد هبه از آن رجوع کند، مگر در موارد ذیل، که واهب حق رجوع از هبه را ندارد:

• در صورت تلف شدن عین موهوبه: در حالتی که مال مورد هبه تلف و یا اتلاف شود قابل رجوع نیست.مانند اینکه انگشتری در دریا بیفتد.
• در صورتی که متهب پدر یامادر یا اولاد واهب باشد: در این صورت هبه عقدی لازم است و نمیتوان رجوع کرد. یعنی مال مورد هبه قابل پس گرفتن نیست..
• در صورتی که هبه معوض شده: یعنی وقتی که هبه با شرط عوض باشد قابل رجوع نیست؛ مگر اینکه آن شرط انجام نشده باشد.برای مثال: شخص الف در قبال ماشین خود به دیگری که هدیه کرده شرط میکند که شخص ب نقاشی خانه ی وی را به عهده بگیرد. تا زمانی که شخص ب نقاشی را انجام نداده باشد شخص الف می تواند هبه خود را برگرداند اما اگر شخص نقاشی را کرده باشد دیگر هبه قابل پس گرفتن نیست.
• در صورتی که عین موهوبه از ملکیت متهب خارج شده است: مثال اگر شخص الف ماشین خود را به شخص ب هبه کند و شخص ب به هر عقدی مثل بیع، صلح یا معاوضه ماشین را به شخص ج بدهد دیگر ماشین قابل برگشت به شخص الف نیست.
• در صورتی که در عین موهوبه تغییرحاصل شده باشد: منظور از تغییر، تغییر عرفی یا نه تغییر ماهیت منظور پارچه ای که تبدیل به لباس شود این مال مورد هبه قابل برگشت نیست.

اشتباه در شخصیت هبه گیرنده

در عقد هبه، شخصیت متهب علت عمده عقد، لذا در صورت اشتباه در شخصیت شخص هبه گیرنده هبه باطل است در حالتی که شخص هبه گیرنده را فرزند برادر خود می دانسته بعدا مشخص شده که نبوده پس هبه باطل است.

هبه عقد جایز است

هرگاه واهب بخواهد می تواند رجوع کنداما عقد به فوت هریک از طرفین (منفسخ) منحل نمی شود.

هبه مبتنی بر مسامحه

چون هبه معمولاجهت گذشت و بخشش است پس علم اجمالی به ان کفایت می کند: اگر طلبکار میزان طلب خود را نداند و آن را به شخص بدهکار ببخشید هبه واقع شده و صحیح است.

هبه عقد رایگان

مجانی بودن هبه یعنی که در عقد هبه چیزی رد و بدل نمی شودوبا مبادله جمع نمی شود، هرچند که عوض ارزشش خیلی کمتر از مورد هبه باشد مثلا اگر شخص در قبال هدیه ی خانه ی ۳۰۰ میلیونی خود یک خودرو به ارزش ۴۵ میلیون بگیرد در این حالت عقد هبه واقع نمی شود اما شرطی که دارای ارزش مالی باشد با مجانی بودن هبه منافاتی ندارد.

هبه عقد عینی است

عقد هبه با توافق و تراضی دو طرف اتفاق نمی افتد و شرط صحت هبه قبض به عبارت: دیگر هبه زمانی اتفاق می افتد که شخص هبه کننده، مال مورد هبه را به متهب تحویل دهد و هبه گیرنده تحویل گیرد ولو اینکه عملا استفاده ای نکند.

ویژگی های عقد هبه

هبه عقد تملیکی در اثر عقد هبه، حق مالکیت مال مورد هبه از واهب(هبه کننده) به شخص متهب(هبه گیرنده) انتقال می گیرد.

قوانین مربوط به هبه

 

• ماده ۷۹۵: هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به کس دیگری تملیک میکند تملیک‌ کننده واهب طرف دیگر را متهب، مالی را‌که مورد هبه است عین موهوبه می گویند.
• ماده ۷۹۶: واهب باید برای معامله و تصرف در مال خود اهلیت داشته باشد.
• ماده ۷۹۷: واهب باید مالک مالی باشد که هبه می‌کند.
• ماده ۷۹۸: هبه واقع نمیشود مگر با قبول و قبض متهب اعم از اینکه مباشر قبض، خود متهب باشد یا وکیل او و قبض بدون اذن واهب اثری ‌ندارد.
• ماده ۷۹۹: در هبه به صغیر یا مجنون یا سفیه قبض ولی معتبر است.
• ماده ۸۰۰: در صورتی که عین موهوبه در ید متهب باشد محتاج به قبض نیست.
• ماده ۸۰۱: هبه ممکن است معوض باشد و بنابراین واهب میتواند شرط کند که متهب، مالی را به او هبه کند یا عمل مشروعی را مجاناً بجا آورد
• ماده ۸۰۲: اگر قبل از قبض، واهب یا متهب فوت کند هبه باطل میشود
• ماده ۸۰۳: بعد از قبض نیز واهب میتواند با بقاء عین موهوبه از هبه رجوع کند مگر در موارد ذیل:

1. در صورتی که متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد
2. در صورتی که هبه معوض بوده و عوض هم داده شده باشد
3. در صورتی که عین موهوبه از ملکیت متهب خارج شده یا متعلق حق غیر واقع شود خواه قهراً مثل اینکه عین موهوبه برهن داده شود.
4. در صورتی که در عین موهوبه تغییری حاصل شود

• ماده ۸۰۴: در صورت رجوع واهب نماآت عین موهوبه اگر متصل باشد مال واهب و اگر منفصل باشد مال متهب خواهد بود.
• ماده ۸۰۵: بعد از فوت واهب یا متهب رجوع ممکن نیست.
• ماده ۸۰۶: هر گاه داین طلب خود را به مدیون ببخشد حق رجوع ندارد.
• ماده ۸۰۷: اگر کسی مالی را به عنوان صدقه به دیگری بدهد حق رجوع ندارد.

تملک نمائات متصل و منفصل

وقتی واهب از هبه رجوع کند، منافع متصل به او بر می گردد، اما منافع منفصل مال متهب است؛

ماده ۸۰۴: در صورت رجوع واهب، نماآت عین موهوبه اگر متصل باشد مال واهب و اگر منفصل باشد مال متهب خواهد بود.

موادقانونی

ماده ۸۰۶: هرگاه دائن طلب خود را به مدیون ببخشد حق رجوع ندارد. صدقه

ماده ۸۰۷: اگر کسی مالی را به عنوان صدقه به دیگری بدهد، حق رجوع ندارد.

صدقه یک نوع هبه است، اما نسبت به واهب لازم است با دو توجیه مختلف:

توجیه فقها:

فقها صدقه را «هبه با شرط عوض» می دانند؛ به عقیده آنان با دادن صدقه، عوض آن را همان موقع خداوند می دهد و از این رو آن را قابل رجوع نمی دانند. حقوقدانان صدقه را «تعهد طبیعی می دانند و طبق ماده ۲۶۶ ق.م. پس از ایفای تعهد طبیعی، به میل و اختیار پرداخت کننده، دعوای استرداد آن مسموع نمی باشد.

توجیه حقوقدانان

تملک نمائات متصل و منفصل وقتی واهب از هبه رجوع کند، منافع متصل به او بر می گردد، اما منافع منفصل مال متهب است؛

نکته:22

هبه «بین زن و شوهر» و هبه «بین خواهر و برادر» قابل رجوع است.

تأثیر فوت و حجر بر رجوع

• فوت:  طبق ماده ۸۰۵ ق.م. فوت هر کدام از طرفین عقد هبه، مانع رجوع می شود؛
• حجر واهب: هرگاه واهب محجور شود، حق رجوع وی از بین نمی رود، اما تا زمانی که از حجر خارج نشده است حق رجوع ندارد و نماینده وی هم حق رجوع ندارد؛ زیرا رجوع قائم به شخص است؛
• حجر متهب:  حجر متهب مانع رجوع نیست و متهب می تواند از آن رجوع کند.