تا اینجا نکاتی را در مورد روش افراز در اداره ثبت فرا گرفتیم. باید دانست هر گاه اداره ثبت درخواست افراز را منطبق با مقررات قانونی نداند به کلیه شرکا ملک ابلاغ می شود و آنها از این تصمیم صادره کتبی می توانند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه عمومی محل وقوع ملک شکایت و اعتراض نمایند.
و نکته حائز اهمیت دیگر اینکه برای ملک مشاع مجامه آپارتمانی که سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا تعیین تکلیف نهایی تقاضای افراز پذیرفته نمی شود.
در مباحث روز آپارتمان واقع در شهرک ها، موضوع افراز و تفکیک از معنای سنتی فراتر است. لذا پیچیده تر و دارای شرایط و ضوابط خاص خود شده است. در پلاک های تشکیل شده محدوده شهرک های آپارتمانی ، اگر شهرک از اجتماع چند پلاک ثبتی بوجود آمده باشد و پلاک های ثبتی مورد بحث طی عملیات اجرای تجمیع حدود نگردیده باشند.
اعیانی های احداث ، اعم از آپارتمان ها با طبقات و ارتفاع و فضاهای آموزش تفریحی و غیره میتواند در محدوده پلاک مورد افراز و تفکیک قرار گیرند. و در پلاک های مجاور تداخل ننمایند. ولی در صورتی که شهرک داخل در محدوده یک پلاک و یا از اجتماع چند پلاک مشخص و معین تجمیع شده باشند و افراز و تفکیک در قسمی از محدوده وسیع پلاک قرار گرفته باشد، لزوماً شایسته است در صورتمجلس تهیه و تنظیم شده با صراحت تمام قید سهیم بودن مالک هر واحد آپارتمان به قدرالسهم اعیانی از عرصه زیر بلوک و فضای تفریحی و خدماتی که به صورت مشاعی شریک بوده درج شود.
ولی استفاده و استیفاء منافع قسمت های مشاعی طبق ضوابط و شرایط حاکم و مقررات شهرک می باشد. یعنی هر کس به دلخواه نمی تواند در قسمت های مشاعی سر خود تصرف غیر مجاز یا مزاحمت و ممانعت از حقی نماید. بلکه این بخش ها به عنوان حریم آپارتمان های احداثی و برای کمال انتفاع اشخاص به صورت فضای سبز آموزشی ، تربیتی ، ورزشگاه ، جاده های دسترسی و غیره است. که در نقل و انتقال آپارتمان ها و دفاتر اسناد رسمی به صراحت حق استفاده از مشاعات و مشترکات بزرگ الزامی شناخته شده است.
روش افراز در اداره ثبت در مورد چند آپارتمان ترتیبات خاص دارد. در افراز چند واحد آپارتمان یا یک مجتمع ساختمانی در محدوده پلاکی که افراز می گردد، هر واحد مورد افراز تقریباً به صورت اعیان است. بعد از افراز به قدرالسهم مالکیت از عرصه و تمامی مشاعات و مشترکات سهیم می باشد.
پس بدین شکل است که افراز و تفکیک در محدوده پلاک اجرا شده به انتقال گیرنده داده شده است. در واقع به همین قدرالسهم از عرصه ملک مالک اولیه کسر میشود. به صورتی که با انتقال آخرین واحد اعیان باید مالکیت مالک اصلی و اولیه از عرصه و اعیان منفک شود. و دیگر حق مالکیتی در عرصه نیز برای مالک اولیه باقی نخواهد ماند. خریداران جدید یا همان مالکین مفروزی آپارتمان ها به نسبت مالکیت در اعیان که همان آپارتمان به متراژ و مساحت مشخص خود می باشد در کل شش دانگ عرصه شریک مشاعی خواهند بود.
در صورتجلسه افراز حدود، مساحت مشخصات کامل و دقیق مجتمع آپارتمانی درج میشود. همچنین اطلاعات هر یک از قطعات افرازی با رعایت حقوق ارتفاقی مربوط به آن آورده میشود. و مشاعات و مشترکات در صورتجلسه به صراحت قید میگردد.
قابل توجه اینکه صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع ، مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نمیشود. مندرجات ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد را ندارد. به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده 5 آیین نامه مذکور می باشد.
موضوع درخواست افراز از طرف رییس اداره ثبت به نقشه بردار ثبت محل وقوع ملک سپرده میشود. تا با دعوت از متقاضی و سایر مالکین ، محل معاینه و نقشه برداری شود.
قابل ذکر است که ابلاغ اخطاریه ها و دعوتنامه ها برای اجرای عملیات افراز بر مبنای مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی صورت میگیرد.
ممکن است شخص بتواند با اراده خود در محلی حضور پیدا کند. اما امکان خروج از محل را بدون اراده خود پیدا نکند. در این جا بازداشت غیر قانونی تحقق پیدا کرده است.
بنابراین بازداشت غیر قانونی فقط محدود به این نیست که افراد را در خیابان یا منزل توقیف و بازداشت نمود. بلکه وقتی اشخاص چه شخصاً و چه با دعوت دیگران به محلی وارد شوند اما نتوانند از آن محل خارج شوند . هر کس که موجبات عدم امکان خروج آنها را فراهم کرده باشد مرتکب بازداشت غیر قانونی شده است.
اگر چه به نظر میرسد توقیف و بازداست غیر قانونی فقط توسط افراد غیر مسئول و غیر ضابط دادگستری جرم است. اما باید گفت حتی مامورین انتظامی و سایز ضابطین دادگستری نیز نمی توانند خودسرانه ، شخص یا اشخاص را توقیف و بازداشت نمایند.
سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس(که کل آن جنس بر عهده اوست)
در اصلاحات ثبتی در معنای مقابل سند شرطی و به طور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق
استرداد به کار می رود.
هر سندی که قدرت اجرایی داشته باشد خواه اجراییه دادگاه باشد خواه سند رسمی لازم الاجرا
که بدون حکم دادگاه قابل اجراست و یا اسناد عادی که طبق قانون لازم الاجرا می باشد. مانند
چک همچنین انواع اسناد رسمی که نزد سردفتران اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
برای تحقق عنوان ثالث بر یک فرد ، و متعاقب آن ، طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی، فرد مورد نظر می بایست شاخصه هایی داشته باشد. برای درک ساده تر مطلب با مثالی این مورد را توضیح خواهیم داد. حکمی در مورد خانه ای صادر شده است . در این دعوا شخص ثالث نه خواهان پرونده است و نه خوانده دعوا. اما در این حکم به حقوق وی آسیب وارد شده است. لذا وی در مرحله اجرا ، دعوای ثالث اجرایی را اقامه می نمایند. لذا عنوان ثالث بر این فرد اطلاق میگردد.
در اعتراض ثالث به توقیف مال توجه به دو اصل مهم ضروری است :
الف) اصولاً ادعای ثالث مانع از توقیف مال موجود در تصرف خوانده نیست. مگر آنکه این ادعا همراه با تایید خوانده یا مستند به سند رسمی باشد.
ب) تصرفات ثالث در عین موضوع قرار ، در حالت عادی مانع از توقیف آن نیست.
شخصی در یک پرونده ، اقدام به وثیقه گذاردن شش دانگ یک ملک مشاعی مینماید که با فرد دیگری در آن شریک بوده اند. اما پس از صدور حکم محکومیت و عدم معرفی محکوم علیه جهت اجرای حکم وثیقه ، مطابق ماده ۱۴۰ و ۱۴۵ قانون آیین دادرسی کیفری، ملک به نفع شکات ضبط میگردد.
شریک دیگر ملک مشاعی به محض اطلاع از موضوع ، تحت عنوان اعتراض ثالث به عملیات اجرا ، وارد دعوا میشود.
وی مدعی میشود اخطار تسلیم محکوم علیه به اینجانب واقعی نبوده لذا تقاضای توقیف عملیات اجرایی را مینماید. اما دادگاه پس از بررسی این ادعا ، حکم به تجویز عملیات اجرایی میدهد.
متعاقباً معترض به عملیات اجرا ، تحت این عنوان که شریک وی خارج از حدود وکالتنامه تنظیمی اقدام به وثیقه گذاردن سهم وی در دادسرا در حق محکوم علیه نموده ، مطابق مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون آیین دادرسی مدنی دادخواستی را به دادگاه بدوی صادر کننده رای تسلیم می نماید.
چنانچه ادعا مستند به سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه نباشد(مانند بیع‌نامه عادی)در این صورت دادگاه طبق ماده ۱۴۷ قانون مذکور باید به ادعای مطروحه رسیدگی ماهیتی نماید. سپس با توجه به قرائن و دلایل دیگر از جمله اماره تصرف ، حکم مقتضی صادر گردد. مرجع رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث موضوع مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه بدوی صادرکننده حکم است.
پس اعتراض ثالث نسبت به احکام قطعی وفق مقررات آئین دادرسی رسیدگی میشود. ولی اعتراض ثالث نسبت به مال توقیف شده وفق مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی صورت میگیرد.
منظور از تعیین تکلیف شکایت در ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، رسیدگی به اعتراض شخص ثالث و صدور رای در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش اعتراض است. با این توضیح اگر ادعای وی مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است درخواست وی نیازی به رسیدگی ندارد و با احراز این موضوع توسط دادگاه دستور اداری مبنی بر رفع توقیف صادر میشود.
در صورتی که دعوای ثالث در ادعای حق یا اعتراض ثالث رد شود و رای صادره قطعی شود در واقع حکم مورد اجرا به اعتبار خود باقی مانده است. در نتیجه قرار تاخیر اجرای حکم ، ملغی میشود و محکوم به از ثالث اخذ و تسلیم محکوم له میشود.
1.درخواست معترض ثالث
2.جبران ضرر و زیان ناشی از اجرای حکم ممکن نباشد.
3.معترض ثالث، تامین بدهد.
با فقدان هر یک از این سه شرط، که شرط دوم باید توسط دادگاه احراز شود، قرار تاخیر اجرای حکم صادر نمیشود. لذا عملیات اجرایی ادامه می یابد. در صورت صدور قرار تاخیر اجرای حکم، قرار مذکور برای مدت معینی صادر میشود. ولی طبعاً تمدید آن تا حصول نتیجه نهایی نباید مانعی داشته باشد.
لازم به ذکر است نظر به فوریت امر، رسیدگی به درخواست صدور قرار تاخیر اجرای حکم، باید در وقت فوق العاده صورت گیرد تا معترض ثالث بتواند ظرف مهلت پانزده روز از آن بهره مند شود.
به موجب ماده 424 قانون آیین دادرسی مدنی ، اعتراض ثالث موجب تاخیر اجرای حکم قطعی نمی باشد. لذا این طریق شکایت از احکام، اثر تعلیقی ندارد.
اما قسمت دیگر ماده مزبور دلالت بر آن دارد که در مواردی که جبران ضرر و زیان ناشی از اجرای حکم ممکن نباشد، دادگاه رسیدگی کننده به اعتراض ثالث به درخواست معترض ثالث و پس از اخذ تامین مناسب، قرار تاخیر اجرای حکم را برای مدت معین صادر میکند. مطابق ماده 589 قانون آیین دادرسی مدنی سابق، اخذ تامین مطابق مقررات راجع به تامین خواسته بود. اما در حال حاضر تامین میتواند در محکوم به مالی ، وجه نقد، ضمانت نامه های بانکی، مال غیر منقول و …. باشد.
شخص ثالث به دو جهت به دادگاه مراجعه میکند:
1-ابتدا برای صدور قرار تاخیر اجرای حکم
2-نقض یا الغای حکم مورد اجرا
هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده خواهد بود.
بنابراین در دعوای مورد بحث خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.
در همه دعاوی، بار اثبات جرم با شاکی و یا خواهان است. بنابراین وی باید مدارک کافی در اختیار داشته باشد.
دردعوای الزام به تحویل ملک، خواهان با در دست داشتن سند رسمی، دعوای خود را آغاز می نماید.
برخی محاکم، قولنامه یا مبایعه نامه را هم به عنوان سند دارای اعتبار، در طرح اینگونه دعاوی می پذیرند.
با این وجود وحدت عمل در این مورد وجود ندارد و برخی محاکم از خواهان درخواست ارائه سند رسمی می کنند.
در چنین شرایطی خواهان ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.
البته به نظر می رسد در مناطقی که نوعاً معاملات به صورت قولنامه ای انجام می گیرد، محاکم قضایی احتمالاً این سند را هم مورد توجه قرار دهند.
