دادگاه صالح به رسیدگی دعوای حق سرقفلی

در دعوای حق سرقفلی، برای مبلغ سرقفلی کمتر از ٢٠ میلیون تومان، شورای حل اختلاف محل ملک یا اقامتگاه خوانده صالح به رسیدگی است.

اما اگر مبلغ سرقفلی بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد، دعوا در دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده، قابل طرح می باشد.

روند پیگیری دعوای مطالبه سرقفلی

ممکن است به دلایلی، مستأجر تحت فشار مالک قرار گیرد تا قبل از اتمام مدت قرارداد، محل اجاره را تخلیه نماید.

در چنین شرایطی مستأجر می تواند به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه و از آن طریق دادخواست مطالبه سرقفلی را تقدیم مرجع قضایی نماید.

مالک عین و مالک منفعت

در ابتدای اجاره یک محل خالی و بدون پیشینه کسب، معمولاً عین مستأجره(یا همان مغازه یا محل تجاری) اجاره داده می شود و مالک، نوعاً «مالک عین» است.

با توسعه فعالیت در محل کسب، مستأجر در نقش «مالک منفعت» ظاهر می شود. مستأجر اول می تواند در صورتی که حق انتقال ملک تجاری از او سلب نشده باشد، این منفعت را در قالب «مالک منفعت» به مستأجر دوم اجاره دهد. مدت اجاره ملک برای مستأجر دوم باید در محدوده زمانی اجاره مستأجر اول تعیین شود.

رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه را می توان اینگونه مورد توجه قرارداد

حق کسب و پیشه با اتمام فعالیت یک مستأجر در محل کسب ایجاد و تعیین می شود. حق کسب و پیشه در حقیقت زمینه تعیین میزان سرقفلی یک محل تجاری را برای مستأجر تازه وارد برای همان محل تعیین می نماید. یک مستأجر در محل کسب استیجاری با فعالیت خود اعتبار و ارزشی برای آن ملک ایجاد می کند. با ارزش ایجاد شده و هنگام ترک محل توسط وی، صاحب ملک می تواند مبلغ سرقفلی ملک را تعیین نماید.

 

 

عدم اعتبار سند به چه شکلی انجام می‌شود؟

یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمان رسیدگی به پرونده‌های معامله معارض مورد بررسی قرار می‌گیرد، اعتبار سند است. بر اساس رأی وحدت رویه شماره چهل و سه مخصوص دیوان عالی کشور، اعتبار نداشتن یک سند را می‌‌توان با کمک مواردی همچون ثابت کردن جعلی بودن سند و همچنین باطل بودن معامله‌ای که در سند مربوطه ذکر شده است، اثبات کرد.

در صورت وقوع هر یک از این موارد، سند معامله معارض به طور کامل غیر قابل استناد محسوب می‌شود. غیر قابل استناد به این معنا است که سند در جوامع حقوقی از هیچ اعتبار خاصی برخوردار نیست و صاحب سند نمی‌تواند ادعای خاصی نسبت به اطلاعات مندرج در آن داشته باشد.

اعتراض ثالث طاری

این اعتراض هنگامی‌ مطرح می‌شود که در یک جلسه دادرسی ، یکی از طرفین در اثنای رسیدگی و تصمیم دادگاهی که بین او و شخص دیگری گرفته ‌شده برای اثبات حق خود استناد نماید . طرف مقابل نیز حق اعتراض به رأی و تصمیم مستند طرف مقابل را دارد.

این اعتراض بدون تقدیم دادخواست صورت می‌گیرد . اعتراض در دادگاه رسیدگی کننده صورت خواهد گرفت . لذا باید درجه دادگاه صادرکننده رأی معترض عنه پایین تر باشد.

اعتراض ثالث اصلی

این دعوا زمانی مطرح می‌شود که شخص ثالثی از صدور حکمی که حقوق او را پایمال کرده ‌است در هنگام اجرا یا قبل‌از آن متوجه می‌شود و به آن اعتراض می‌کند برابر ماده ۴۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست جهت اعتراض داده شود . همچنین خوانده این دادخواست باید هر دو نفر یعنی محکوم‌علیه و محکوم‌له باشند .

تعریف افراز ملک مشاع

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.

افراز و تعیین سهم مالکیت مشاعی

در ملک مشاعی، مالکین می توانند برای تعیین سهم خود در ملک، اجرای افراز را از اداره ثبت درخواست نمایند. افراز در این جا یعنی عملیات جداسازی سهم مالکیت افراد در ملک مشاع. بنابراین برای جداسازی حقوق مشاعی اشخاص در مال غیر منقول، عملیات جداسازی انجام می پذیرد که به این عملیات، افراز گفته می شود. برای مطالعه بیشتر مقاله افراز و تفکیک ملک را نیز می توانید ملاحظه نمایید.

ملک مشاع

فرض نمایید مال غیر منقول مثل یک قطعه زمین دارای مالکین متعدد باشد. در این حالت، وضعیت مالکیت آنان در ملک روشن نباشد. چنین ملکی را ملک مشاعی می گویند.

شکایت از عدم افراز

تا اینجا نکاتی را در مورد روش افراز در اداره ثبت فرا گرفتیم. باید دانست هر گاه اداره ثبت درخواست افراز را منطبق با مقررات قانونی نداند به کلیه شرکا ملک ابلاغ می شود و آنها از این تصمیم صادره کتبی می توانند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه عمومی محل وقوع ملک شکایت و اعتراض نمایند.

و نکته حائز اهمیت دیگر اینکه برای ملک مشاع مجامه آپارتمانی که سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا تعیین تکلیف نهایی تقاضای افراز پذیرفته نمی شود.

افراز آپارتمان در شهرکها

در مباحث روز آپارتمان واقع در شهرک ها، موضوع افراز و تفکیک از معنای سنتی فراتر است. لذا پیچیده تر و دارای شرایط و ضوابط خاص خود شده است. در پلاک های تشکیل شده محدوده شهرک های آپارتمانی ، اگر شهرک از اجتماع چند پلاک ثبتی بوجود آمده باشد و پلاک های ثبتی مورد بحث طی عملیات اجرای تجمیع حدود نگردیده باشند.

اعیانی های احداث ، اعم از آپارتمان ها با طبقات و ارتفاع و فضاهای آموزش تفریحی و غیره میتواند در محدوده پلاک مورد افراز و تفکیک قرار گیرند. و در پلاک های مجاور تداخل ننمایند. ولی در صورتی که شهرک داخل در محدوده یک پلاک و یا از اجتماع چند پلاک مشخص و معین تجمیع شده باشند و افراز و تفکیک در قسمی از محدوده وسیع پلاک قرار گرفته باشد، لزوماً شایسته است در صورتمجلس تهیه و تنظیم شده با صراحت تمام قید سهیم بودن مالک هر واحد آپارتمان به قدرالسهم اعیانی از عرصه زیر بلوک و فضای تفریحی و خدماتی که به صورت مشاعی شریک بوده درج شود.

ولی استفاده و استیفاء منافع قسمت های مشاعی طبق ضوابط و شرایط حاکم و مقررات شهرک می باشد. یعنی هر کس به دلخواه نمی تواند در قسمت های مشاعی سر خود تصرف غیر مجاز یا مزاحمت و ممانعت از حقی نماید. بلکه این بخش ها به عنوان حریم آپارتمان های احداثی و برای کمال انتفاع اشخاص به صورت فضای سبز آموزشی ، تربیتی ، ورزشگاه ، جاده های دسترسی و غیره است. که در نقل و انتقال آپارتمان ها و دفاتر اسناد رسمی به صراحت حق استفاده از مشاعات و مشترکات بزرگ الزامی شناخته شده است.

روش افراز چند واحد آپارتمان در اداره ثبت

روش افراز در اداره ثبت در مورد چند آپارتمان ترتیبات خاص دارد. در افراز چند واحد آپارتمان یا یک مجتمع ساختمانی در محدوده پلاکی که افراز می گردد، هر واحد مورد افراز تقریباً به صورت اعیان است. بعد از افراز به قدرالسهم مالکیت از عرصه و تمامی مشاعات و مشترکات سهیم می باشد.

پس بدین شکل است که افراز و تفکیک در محدوده پلاک اجرا شده به انتقال گیرنده داده شده است. در واقع به همین قدرالسهم از عرصه ملک مالک اولیه کسر میشود. به صورتی که با انتقال آخرین واحد اعیان باید مالکیت مالک اصلی و اولیه از عرصه و اعیان منفک شود. و دیگر حق مالکیتی در عرصه نیز برای مالک اولیه باقی نخواهد ماند. خریداران جدید یا همان مالکین مفروزی آپارتمان ها به نسبت مالکیت در اعیان که همان آپارتمان به متراژ و مساحت مشخص خود می باشد در کل شش دانگ عرصه شریک مشاعی خواهند بود.

صورتجلسه افراز ملک

در صورتجلسه افراز حدود، مساحت مشخصات کامل و دقیق مجتمع آپارتمانی درج میشود. همچنین اطلاعات هر یک از قطعات افرازی با رعایت حقوق ارتفاقی مربوط به آن آورده میشود. و مشاعات و مشترکات در صورتجلسه به صراحت قید میگردد.

قابل توجه اینکه صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع ، مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نمیشود. مندرجات ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد را ندارد. به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده 5 آیین نامه مذکور می باشد.

درخواست عملیات افراز ملک توسط اداره ثبت

موضوع درخواست افراز از طرف رییس اداره ثبت به نقشه بردار ثبت محل وقوع ملک سپرده میشود. تا با دعوت از متقاضی و سایر مالکین ، محل معاینه و نقشه برداری شود.

قابل ذکر است که ابلاغ اخطاریه ها و دعوتنامه ها برای اجرای عملیات افراز بر مبنای مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی صورت میگیرد.

تعریف بازداشت غیر قانونی

ممکن است شخص بتواند با اراده خود در محلی حضور پیدا کند. اما امکان خروج از محل را بدون اراده خود پیدا نکند. در این جا بازداشت غیر قانونی تحقق پیدا کرده است.

بنابراین بازداشت غیر قانونی فقط محدود به این نیست که افراد را در خیابان یا منزل توقیف و بازداشت نمود. بلکه وقتی اشخاص چه شخصاً و چه با دعوت دیگران به محلی وارد شوند اما نتوانند از آن محل خارج شوند . هر کس که موجبات عدم امکان خروج آنها را فراهم کرده باشد مرتکب بازداشت غیر قانونی شده است.

توقیف و بازداشت غیر قانونی توسط چه کسانی جرم است؟

اگر چه به نظر میرسد توقیف و بازداست غیر قانونی فقط توسط افراد غیر مسئول و غیر ضابط دادگستری جرم است. اما باید گفت حتی مامورین انتظامی و سایز ضابطین دادگستری نیز نمی توانند خودسرانه ، شخص یا اشخاص را توقیف و بازداشت نمایند.

سند ذمه ای

سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس(که کل آن جنس بر عهده اوست)

در اصلاحات ثبتی در معنای مقابل سند شرطی و به طور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق

استرداد به کار می رود.

سند اجرایی

هر سندی که قدرت اجرایی داشته باشد خواه اجراییه دادگاه باشد خواه سند رسمی لازم الاجرا

که بدون حکم دادگاه قابل اجراست و یا اسناد عادی که طبق قانون لازم الاجرا می باشد. مانند

چک همچنین انواع اسناد رسمی که نزد سردفتران اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

ثالث در دعوای اعتراض ثالث اجرایی کدام است ؟

برای تحقق عنوان ثالث بر یک فرد ، و متعاقب آن ، طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی، فرد مورد نظر می بایست شاخصه هایی داشته باشد. برای درک ساده تر مطلب با مثالی این مورد را توضیح خواهیم داد. حکمی در مورد خانه ای صادر شده است . در این دعوا شخص ثالث نه خواهان پرونده است و نه خوانده دعوا. اما در این حکم به حقوق وی آسیب وارد شده است. لذا وی در مرحله اجرا ، دعوای ثالث اجرایی را اقامه می نمایند. لذا عنوان ثالث بر این فرد اطلاق میگردد.