یکی دیگر از اختیاراتی که مالکان سرقفلی دارند این است که در ملک تغییراتی ایجاد کنند. فراموش نکنید که مالکان سرقفلی در واقع اختیاری روی زمین ندارند؛ اما می‌توانند یصورت محدود تغییراتی در ملک ایجاد کنند که به اصل بنا خدشه‌ای وارد نشود.
کشیدن تیغه یا برداشتن تراس از مواردی است که تغییر در اصل بنا محسوب میشود. با این حال اگر تغییرات تزئینی محسوب شود و بر کاربری ساختمان بیفزاید، هیچ مشکل قانونی به وجود نخواهد آمد.
این بدان معنا است که مالک سرقفلی این اجازه را دارد تا به تشخیص خود، ملک را دوباره در اختیار فرد دیگری قرار دهد. وی میتواند از این راه از مبلغی که برای اجاره دریافت می‌کند، سود خواهد برد. تنها در شرایطی این حق از مالک سرقفلی سلب میشود که در قولنامه این حق از او گرفته شده باشد.
از سال 1376 به بعد که قوانین به نفع مالک سرقفلی تغییر پیدا کرد، امنیت شغلی این افراد بیشتر شد. همان‌طور که پیش ازاین نیز ذکر کردیم به موجب قانون مالک قبل از سررسید مقرر که در قولنامه ذکر شده، جز به دلایلی معدود اجازه تخلیه ملک را ندارد. بااین‌وجود لازم است بدانید که اختیارات مالک سرقفلی چیست؟
در سرقفلی‌هایی که قبل از تغییرات سال 76 منعقد شده بودند، مالک هیچ اختیاری مبنی بر تخلیه ملک نداشت؛ اما پس از این تغییرات، پس از سررسید مدت‌زمان اجاره، مالک این امکان را دارد که تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد. بااین وجود باید بدانید قبل از آن هیچ‌گونه اجازه‌ای در این زمینه ندارد؛ مگر اینکه خلاف قانون مالک سرقفلی تغییراتی در ملک به وجود آورد که از ارزش آن بکاهد.
نکته‌ای که باید در نظر داشته باشید این است امتیازاتی که مالک سرقفلی در اختیار دارد بسیار بیشتر از مستاجر خواهد بود.
اما این اختیارات بسیار محدودتر از صاحب اصلی ملک است. درست است که اختیاراتی بیشتر به صاحب سرقفلی داده میشود؛ اما باید بدانید تصمیم‌گیری در بسیاری از موارد بر عهده مالک اصلی ملک است.
در مورد پول پیش به هنگام اتمام مدت قرارداد ، مالک موظف است همان مبلغی که به‌عنوان پول پیش دریافت کرده را به مستأجر برگرداند.
اما در مورد سرقفلی کمی قضیه متفاوت است. در قراردادهای سرقفلی مالک تنها زمانی میتواند حق سرقفلی را از مستأجر بگیرد که مبلغ سرقفلی را بر مبنای ارزش روز به او بازگرداند. یعنی مبلغ سرقفلی در ابتدای انعقاد قرارداد ، لزوماً همان مبلغی نخواهد بود که در پایان قرارداد بازگردانده میشود.
در دعوای حق سرقفلی، برای مبلغ سرقفلی کمتر از ٢٠ میلیون تومان، شورای حل اختلاف محل ملک یا اقامتگاه خوانده صالح به رسیدگی است.
اما اگر مبلغ سرقفلی بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد، دعوا در دادگاه محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده، قابل طرح می باشد.
ممکن است به دلایلی، مستأجر تحت فشار مالک قرار گیرد تا قبل از اتمام مدت قرارداد، محل اجاره را تخلیه نماید.
در چنین شرایطی مستأجر می تواند به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه و از آن طریق دادخواست مطالبه سرقفلی را تقدیم مرجع قضایی نماید.
در ابتدای اجاره یک محل خالی و بدون پیشینه کسب، معمولاً عین مستأجره(یا همان مغازه یا محل تجاری) اجاره داده می شود و مالک، نوعاً «مالک عین» است.
با توسعه فعالیت در محل کسب، مستأجر در نقش «مالک منفعت» ظاهر می شود. مستأجر اول می تواند در صورتی که حق انتقال ملک تجاری از او سلب نشده باشد، این منفعت را در قالب «مالک منفعت» به مستأجر دوم اجاره دهد. مدت اجاره ملک برای مستأجر دوم باید در محدوده زمانی اجاره مستأجر اول تعیین شود.
حق کسب و پیشه با اتمام فعالیت یک مستأجر در محل کسب ایجاد و تعیین می شود. حق کسب و پیشه در حقیقت زمینه تعیین میزان سرقفلی یک محل تجاری را برای مستأجر تازه وارد برای همان محل تعیین می نماید. یک مستأجر در محل کسب استیجاری با فعالیت خود اعتبار و ارزشی برای آن ملک ایجاد می کند. با ارزش ایجاد شده و هنگام ترک محل توسط وی، صاحب ملک می تواند مبلغ سرقفلی ملک را تعیین نماید.
یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمان رسیدگی به پرونده‌های معامله معارض مورد بررسی قرار میگیرد، اعتبار سند است. بر اساس رأی وحدت رویه شماره چهل و سه مخصوص دیوان عالی کشور، اعتبار نداشتن یک سند را می‌‌توان با کمک مواردی همچون ثابت کردن جعلی بودن سند و همچنین باطل بودن معامله‌ای که در سند مربوطه ذکر شده است، اثبات کرد.
در صورت وقوع هر یک از این موارد، سند معامله معارض به طور کامل غیر قابل استناد محسوب میشود. غیر قابل استناد به این معنا است که سند در جوامع حقوقی از هیچ اعتبار خاصی برخوردار نیست و صاحب سند نمی‌تواند ادعای خاصی نسبت به اطلاعات مندرج در آن داشته باشد.
این اعتراض هنگامی مطرح میشود که در یک جلسه دادرسی ، یکی از طرفین در اثنای رسیدگی و تصمیم دادگاهی که بین او و شخص دیگری گرفته شده برای اثبات حق خود استناد نماید . طرف مقابل نیز حق اعتراض به رأی و تصمیم مستند طرف مقابل را دارد.
این اعتراض بدون تقدیم دادخواست صورت میگیرد . اعتراض در دادگاه رسیدگی کننده صورت خواهد گرفت . لذا باید درجه دادگاه صادرکننده رأی معترض عنه پایین تر باشد.
این دعوا زمانی مطرح میشود که شخص ثالثی از صدور حکمی که حقوق او را پایمال کرده است در هنگام اجرا یا قبل‌از آن متوجه میشود و به آن اعتراض می‌کند برابر ماده ۴۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست جهت اعتراض داده شود . همچنین خوانده این دادخواست باید هر دو نفر یعنی محکوم‌علیه و محکوم‌له باشند .
افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.
در ملک مشاعی، مالکین می توانند برای تعیین سهم خود در ملک، اجرای افراز را از اداره ثبت درخواست نمایند. افراز در این جا یعنی عملیات جداسازی سهم مالکیت افراد در ملک مشاع. بنابراین برای جداسازی حقوق مشاعی اشخاص در مال غیر منقول، عملیات جداسازی انجام می پذیرد که به این عملیات، افراز گفته می شود. برای مطالعه بیشتر مقاله افراز و تفکیک ملک را نیز می توانید ملاحظه نمایید.
فرض نمایید مال غیر منقول مثل یک قطعه زمین دارای مالکین متعدد باشد. در این حالت، وضعیت مالکیت آنان در ملک روشن نباشد. چنین ملکی را ملک مشاعی می گویند.
تا اینجا نکاتی را در مورد روش افراز در اداره ثبت فرا گرفتیم. باید دانست هر گاه اداره ثبت درخواست افراز را منطبق با مقررات قانونی نداند به کلیه شرکا ملک ابلاغ می شود و آنها از این تصمیم صادره کتبی می توانند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ به دادگاه عمومی محل وقوع ملک شکایت و اعتراض نمایند.
و نکته حائز اهمیت دیگر اینکه برای ملک مشاع مجامه آپارتمانی که سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا تعیین تکلیف نهایی تقاضای افراز پذیرفته نمی شود.
در مباحث روز آپارتمان واقع در شهرک ها، موضوع افراز و تفکیک از معنای سنتی فراتر است. لذا پیچیده تر و دارای شرایط و ضوابط خاص خود شده است. در پلاک های تشکیل شده محدوده شهرک های آپارتمانی ، اگر شهرک از اجتماع چند پلاک ثبتی بوجود آمده باشد و پلاک های ثبتی مورد بحث طی عملیات اجرای تجمیع حدود نگردیده باشند.
اعیانی های احداث ، اعم از آپارتمان ها با طبقات و ارتفاع و فضاهای آموزش تفریحی و غیره میتواند در محدوده پلاک مورد افراز و تفکیک قرار گیرند. و در پلاک های مجاور تداخل ننمایند. ولی در صورتی که شهرک داخل در محدوده یک پلاک و یا از اجتماع چند پلاک مشخص و معین تجمیع شده باشند و افراز و تفکیک در قسمی از محدوده وسیع پلاک قرار گرفته باشد، لزوماً شایسته است در صورتمجلس تهیه و تنظیم شده با صراحت تمام قید سهیم بودن مالک هر واحد آپارتمان به قدرالسهم اعیانی از عرصه زیر بلوک و فضای تفریحی و خدماتی که به صورت مشاعی شریک بوده درج شود.
ولی استفاده و استیفاء منافع قسمت های مشاعی طبق ضوابط و شرایط حاکم و مقررات شهرک می باشد. یعنی هر کس به دلخواه نمی تواند در قسمت های مشاعی سر خود تصرف غیر مجاز یا مزاحمت و ممانعت از حقی نماید. بلکه این بخش ها به عنوان حریم آپارتمان های احداثی و برای کمال انتفاع اشخاص به صورت فضای سبز آموزشی ، تربیتی ، ورزشگاه ، جاده های دسترسی و غیره است. که در نقل و انتقال آپارتمان ها و دفاتر اسناد رسمی به صراحت حق استفاده از مشاعات و مشترکات بزرگ الزامی شناخته شده است.
روش افراز در اداره ثبت در مورد چند آپارتمان ترتیبات خاص دارد. در افراز چند واحد آپارتمان یا یک مجتمع ساختمانی در محدوده پلاکی که افراز می گردد، هر واحد مورد افراز تقریباً به صورت اعیان است. بعد از افراز به قدرالسهم مالکیت از عرصه و تمامی مشاعات و مشترکات سهیم می باشد.
پس بدین شکل است که افراز و تفکیک در محدوده پلاک اجرا شده به انتقال گیرنده داده شده است. در واقع به همین قدرالسهم از عرصه ملک مالک اولیه کسر میشود. به صورتی که با انتقال آخرین واحد اعیان باید مالکیت مالک اصلی و اولیه از عرصه و اعیان منفک شود. و دیگر حق مالکیتی در عرصه نیز برای مالک اولیه باقی نخواهد ماند. خریداران جدید یا همان مالکین مفروزی آپارتمان ها به نسبت مالکیت در اعیان که همان آپارتمان به متراژ و مساحت مشخص خود می باشد در کل شش دانگ عرصه شریک مشاعی خواهند بود.
در صورتجلسه افراز حدود، مساحت مشخصات کامل و دقیق مجتمع آپارتمانی درج میشود. همچنین اطلاعات هر یک از قطعات افرازی با رعایت حقوق ارتفاقی مربوط به آن آورده میشود. و مشاعات و مشترکات در صورتجلسه به صراحت قید میگردد.
قابل توجه اینکه صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع ، مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نمیشود. مندرجات ماده 3 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد را ندارد. به هر حال در این مورد مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده 5 آیین نامه مذکور می باشد.
موضوع درخواست افراز از طرف رییس اداره ثبت به نقشه بردار ثبت محل وقوع ملک سپرده میشود. تا با دعوت از متقاضی و سایر مالکین ، محل معاینه و نقشه برداری شود.
قابل ذکر است که ابلاغ اخطاریه ها و دعوتنامه ها برای اجرای عملیات افراز بر مبنای مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی صورت میگیرد.
