فروش ملک مشاع بدون اذن شریک در مواردی امکان پذیر است. برای مثال در راستای فروش مال مشاع توسط یکی از شرکا، فرد می تواند سهم خود را با هماهنگی با دادگاه به فروش برساند. دومین حالت این است که فرد به جای سهم خود، سهم یک شریک دیگر را بفروشد که خب مشخص است جرم می باشد. اما در کل نافذ نخواهد بود، مگر این که سهم مال فرد با سهمی که فروخته است، مساوی باشد.
همچنین مشخص شود که فرد عدم سوء نیت داشته و نمی خواسته سواستفاده کند، مجازات کیفری نخواهد داشت. اما این معامله باز هم یک معامله فروش مال غیر است.
اگر شما از آن دسته افرادی هستید که فکر می کنید امکان فروش مال مشاع بدون اذن شریک وجود دارد و نیاز نیست حتما شریک راجع به فروش مطلع شود، باید بگوییم که اشتباه فکر می کنید. اگر شریک حاضر به فروش ملک نباشد و شما ملک را بفروشید، معامله شما غیرنافذ است.
یعنی صحت معامله فروش مال مشاع بدون اذن شریک بستگی به رضایت شریک یا شریک هایتان دارد. اگر آن ها معامله را تایید کنند، آنگاه معامله صحیح خواهد بود و اگر رد کنند، معامله باطل خواهد شد. بنابراین در صورت فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، این معامله قابل بطلان خواهد بود و امکان فسخ دارد. پس قبل از معامله بهترین کار جلب رضایت شریک می باشد.
وقتی ملکی در حالت مشاعی می باشد یعنی هر کسی در جزء جزء آن ملک مالکیت دارد و نمی توان یک قسمت خاص از ملک را به یک شخص نسبت داد که خرید و فروش آن نیز تنها به دست او باشد. وقتی تصمیم می گیریم یک قسمت از یک ملک مشاع را به فروش برسانیم حتی اگر یک متر باشد متعلق به تک تک مالکین می باشد و در حقیقت دارید مالی که متعلق به همه می رساند را به فروش می رسانید.
فروش ملک مشاع به دلیل تعداد زیاد مالکینی که دارد معمولاً با اختلافات و مشکلات فراوانی همراه است. همین امر در بسیاری از موارد باعث می شود که قیمت ملک هایی که مشاع هستند نسبت به املاکی که تنها یک مالک دارند پایین‌تر باشد. اما در هر صورت باید راهی باشد که شما به کمک آن بتوانید به فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک و اذن او بپردازید.
پیش از آنکه در مورد فروش ملک مشاع بدون اذن شریک توضیحات لازم را ارائه دهیم لازم است که به خود مفهوم ملک مشاء بپردازیم. این مفهوم را می توان این گونه توضیح داد که ملک مشاع، به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، اصطلاح حقوقی این شرایط را «اشاعه» می نامند و این معنا را می دهد که در ملک مشاع تمام شرکا در جز به جز ملک حق مالکیت دارند. مالکیت ملک از چند طریق می تواند مشاع شود:
.فردی شش دانگ از یک ملک را در اختیار داشته باشد و بخشی از این ملک را مثلاً دو دانگ را به نام شخص دیگری کند.
.در حالت بعدی شرایط اشاعه در ماترک است که طبق آن ملکی به چند نفر ارث می رسد. هر یک از اشخاص به اندازه سهم الارثی که دارند در این ملک شریک می شوند. در این شرایط افراد می توانند هر کدام سند مالکیتی جداگانه داشته باشند که در هر کدام از آن ها میزان سهم فرد ذکر شده باشد. افرادی که به طور شریکی اقدام به خرید یک ملک می کنند و در هر قسمت از آن ملک بر اساس دانگ یا سایر توافقات سهمی دارند.
شریک شدن چند فرد در یک ملک موجب می شود که فروش آن محدودیت هایی داشته باشد و فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک نیز ضمانت اجراهای مخصوص خود را به دنبال داشته باشد.
طبیعتا اگر سرمایه لازم برای خرید ملک غیر مشاع را دارید باید آن را در اولویت قرار بدهید در غیر این صورت می توانید با انجام برخی نکات با خیال راحت به خریداری این ملک بپردازید.
به طور کلی باید گفت که از آنجا که فروش این ملک با مشکلاتی همراه خواهد بود در زمان فروش قیمت گذاری آن نیز کمی کمتر خواهد بود.
بله فروش زمین مشاع امکان پذیر است اما با محدودیت هایی همراه است.
فراموش نکنید مواردی که فوقا به شما گفتیم به هیچ عنوان در استیفا شما وقفه ای ایجاد نمی کند اما محدودیت های تعریف می شود که بدون شک تنها راهی که می توانید فارغ از پاسخ به این سوال که آیا زمین مشاع بخریم یا نه ، از مشکلات ناشی از این زمین فارغ شوید تقسیم ملک میان مالکین است که این کار به سه روش می تواند صورت بگیرد :
افراز املاک : در شرایطی که کل ملک یا زمین از شرایط یکسانی برخوردار می باشد افراز زمین صورت میگیرد یعنی به نسبت سهم هر کس این ملک تقسیم می شود.
تقسیم به تعدیل : این روش جدا کردن ملک مشاع زمانی است که همه قسمت های یک زمین از ارزش یکسانی برخوردار نمی باشند. در این زمان است برای عدالت بیشتر زمین با ارزش تر با مساحت کمتر و یا زمین کم ارزش تر با مساحت بیشتر تقسیم می گردد.
تقسیم به رد : در این حالت برای متعادل کردن سهم هر کسی مساحت بیشتر یا کمتری به او داده نمی شود بلکه مالی از خارج به سهم او اضافه می گردد.
شما از طریق این سه روش فوق می توانید ملک یا زمین مشاع را به یک مال شخصی در بیاورید و هر تصرفی در آن بکنید.
هنگام تصمیم‌گیری برای خرید زمین مشاع و پاسخ به سوال زمین مشاع بخریم یا نه؟ باید به چند نکته کلیدی توجه کرد که می تواند به شما کمک کند تا بفهمید آیا این نوع معامله برای شما مناسب است یا خیر. در ادامه به مهم ترین نکات خرید زمین مشاع خواهیم پرداخت:
تعدد مالکان و پیچیدگی مالکیت: زمین های مشاع معمولاً چندین مالک دارند. این موضوع ممکن است به مشکلاتی در تصرف و استفاده از ملک منجر شود، چرا که هیچ یک از مالکان نمی توانند بدون رضایت سایرین در سهم دیگری تصرف کنند. اگر به دنبال یک مالکیت ساده و بدون دغدغه هستید، زمین مشاع ممکن است انتخاب مناسبی نباشد.
قیمت پایین تر: یکی از مزایای خرید زمین مشاع، قیمت معمولاً پایین تر آن نسبت به املاک مفروز است. اگر بودجه محدودی دارید و می توانید با چالش های مرتبط با مالکیت مشاع کنار بیایید، این گزینه می تواند برای شما مناسب باشد.
لزوم مشخص شدن سهم هر مالک: در سند زمین های مشاع معمولاً فقط مالکیت کلی ذکر می شود و میزان سهم هر مالک مشخص نیست. این موضوع می تواند به مشکلات حقوقی منجر شود. بنابراین اگر قصد خرید زمین مشاع دارید، بهتر است قبل از معامله، سهم هر مالک به صورت دقیق مشخص شده و برای دریافت سند مجزا اقدام کنید. در واقع ملک مشاع را مفروز کنید.
پیشنهاد دریافت سند رسمی: برای جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی، بهتر است سند رسمی برای ملک مشاع تهیه شود. اسناد رسمی به دلیل ثبت در دفاتر اسناد رسمی از اعتبار بیشتری برخوردار هستند و در صورت بروز اختلافات حقوقی، قابل استنادتر خواهند بود.
در آخر باید در پاسخ زمین مشاع بخریم یا نه گفت که خرید زمین مشاع می تواند گزینه مناسبی باشد اگر به چالش های حقوقی و مدیریتی آن آگاه باشید و بتوانید با این پیچیدگی ها کنار بیایید. اگر به دنبال یک معامله ساده و مستقیم هستید، شاید بهتر باشد به دنبال خرید ملک غیر مشاع باشید.
این سوال برای شما به وجود آمده است که آیا ملک مشاع بخریم یا نه؟ وقتی به عیب های این نوع ملک بپردازیم به خوبی می توانید متوجه شوید که آیا ارزش ریسک خریداری این ملک وجود دارد یا خیر:
.اگر ملک مشاع خریداری کنید ممکن است با حق شفعه معامله شما برهم بخورد.
.دخل و تصرف در ملک مشاع باید با اجازه شریک صورت بگیرد.
.ممکن است در زمان افراز مال مشاع در حق یکی از مالکین ضرری ایجاد شود که ناشی از نا برابر بودن شرایط زمین است.
.گاهی ملک مشاع قابل افراز و جدایی نیست و که البته کمتر زمینی از این شرایط برخوردار است.
با توجه به این که فهمیدیم معایب ملک مشاع چیست حالا باید راه هایی پیش روی شما بگذاریم تا خرید آن برای شما آسان تر شود.
ممکن است تصور کنید که پس از افراز ملک مشاع می توانید ملک را به هرکس که بخواهید بفروشید. اما شاید دانستن این نکته در پاسخ به این سوال که زمین مشاع بخریم یا نه تاثیر گذار باشد. در قانون مدنی ما اصطلاحی تعریف شده است که از آن به نام حق به شفعه یاد می شود. این حق در ماده ۸۰۸ قانون مدنی به این صورت تعریف می شود :
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
در حقیقت فرد باید برای فروش مال خود ابتدا به شریک مراجعه کند و در غیر این صورت شریک دیگر می تواند با استناد به حق به شفعه معامله با دیگری را متوقف و خود ملک را بخرد.
پس اگر قصد خرید یک ملک مشاع که صاحبین آن دو مالک می باشد را دارید باید بدانید که برای شرکا ممکن است حق شفعه ایحاد شود یعنی او حق دارد که با پرداخت مبلغ معامله شما به خریداری زمین بپردازد و شما در این خصوص نمی توانید اعتراضی کنید.
یکی از مشکلات که ممکن است این دغدغه را برای شما ایجاد کند که زمین مشاع بخریم یا نه مربوط به مشکلات مربوط به فروش آن است. بدیهی است که زمینی که به طور مشترک برای همه است و قدر السهم هر کسی در آن مشخص نیست مشکلاتی برای فروش خواهد داشت:
هیچ یک شرکا نمی توانند بدون اذن یا اجازه شریک اقدام به فروش مال بدون اجازه شریک کنند.
هیچ یک از شرکا نمی توانند به تنهایی اقدام به اجاره دادن مال کنند.
هر اقدامی اعم از نوسازی، باز سازی، سکونت و … باید با اجازه سایر شرکا باشد و …
در حقیقت هرچند که این ملک برای شما است اما منفعت بردن از آن تنهایی امکان پذیر نیست و باید با اجازه سایر مالکان باشد. به همین علت همواره توسط خود مالکان و مشاوران حقوقی تاکید شده است که پس از خرید ملک مشاع بهتر است هر چه زودتر اقدام به افراز آن کرد.
پیش از آن که بفهمیم آیا زمین مشاع بخریم یا نه باید بدانیم که زمین مشاع یعنی چه. مفهوم این زمین را به این شکل می توان تعریف کرد:
زمین مشاع زمینی است که چند نفر مالک آن می باشند و قدر السهم هر کدام از این افراد در زمین مشخص نیست. در حقیقت زمین برای این افراد تفکیک نشده است.باید توجه داشته باشید که در این زمین تمامی مالکان از یک سند برخوردار می باشند و در حقیقت به طور شریکی زمین و سند آن متعلق به همه ی مالکان است.
به‌طور کلی، بازپس‌گیری ملکی که به همسر داده شده است، به شرایط انتقال آن بستگی دارد. اگر انتقال ملک به صورت هبه (بخشش) انجام شده باشد، یا اگر این انتقال در قالب عقد رسمی یا قراردادی مشخص صورت گرفته باشد، شرایط قانونی و حقوقی برای بازپس‌گیری متفاوت خواهد بود.
1-استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک پیش از امضای قولنامه.
2-درج شرط فسخ در صورت نقض تعهدات توسط طرفین.
3-تنظیم قولنامه در دفاتر مشاور املاک معتبر و دارای کد رهگیری.
در صورتی که تمایل به بررسی دقیق تر این مسئله و یافتن پاسخ آیا خرید و فروش ملک قولنامه ای معتبر است دارید می‌توانید ادامه این مطلب را مطالعه نمایید…
شرایط اعتبار قولنامه
برای اینکه یک قولنامه معتبر تلقی شود، رعایت شرایط زیر الزامی است:
1-رعایت اصول و شرایط اساسی قراردادها: قولنامه باید شامل ارکان اساسی قرارداد، نظیر اهلیت طرفین، موضوع معین و مشروع، و قصد و رضایت معتبر باشد.
2-تنظیم به صورت مکتوب و شفاف: متن قولنامه باید به وضوح تمامی تعهدات طرفین، از جمله زمان انتقال سند رسمی و مبلغ معامله، را مشخص کند.
3-تایید هویت و اختیار طرفین: فروشنده باید مالک قانونی ملک باشد یا از سوی مالک اصلی، اختیار فروش داشته باشد.
4-امضای شاهدان: حضور و امضای شاهدان می‌تواند در اثبات اعتبار قولنامه در دعاوی حقوقی مؤثر باشد.
خرید و فروش ملک به صورت قولنامه‌ای از نظر قانونی معتبر است، اما دارای محدودیت‌هایی است. قولنامه یک قرارداد غیررسمی است که به طور معمول در آن ثبت رسمی مالکیت در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‌شود. بنابراین، در صورت بروز اختلافات یا نیاز به اثبات مالکیت، قولنامه به تنهایی کافی نیست و ممکن است مشکلاتی مانند تقلب یا عدم تطابق با مالکیت واقعی به وجود آید. برای اطمینان از صحت معامله و جلوگیری از مشکلات قانونی، توصیه می‌شود که خرید و فروش ملک به طور رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
عقد هبه نیز یکی دیگر از عقودی است که می‌توان توسط آن برای انتقال مالک به سایرین اقدام کرد. هبه به معنای هدیه کردن است و بر خلاف عقد بیع که در ازای عوض انتقال انجام می‌شد، هبه جنبه عاطفی دارد. البته در برخی موارد ممکن است هبه به صورت معوض هم باشد. عقد هبه عقدی جایز است که هبه دهنده می‌تواند هر زمان خواست هبه را پس بگیرد. اما زمانی که هبه به فرزند اعطا شود، دیگر امکان باز ستاندن آن وجود ندارد. باید بدانید که انتقال ملک به فرزند در عقد هبه زمانی قانونی می‌شود که ملک تحت مالکیت فرزند یا هبه گیرنده باشد.
پدر و مادر می توانند با وصیت، ملک خود را به فرزندان خود واگذار کنند. این انتقال ملک بر خلاف عقد بیع، تنها پس از فوت والدین انجام می‌شود. نکته مهم در رابطه با واگذاری زمین با استفاده از وصیت این است که هر فرد تنها می‌تواند یک سوم یا ثلث دارایی خود را به نفع سایرین وصیت کند. در واقع در زمان حیات، می‌توان کل دارایی خود را به دیگران واگذار کرد یا بخشید. اما برای واگذاری دارایی با وصیت، هر فرد فقط یک سوم از دارایی را ارث می‌برد. در غیر این صورت سایر وراث می‌توانند مازاد آن را نپذیرند.
قرارداد صلح عمری یکی دیگر از رایج ترین عقود برای انتقال ملک به فرزند است. در واقع مالک با در نظر گرفتن یک سری شرایط ویژه، ملک خود را به دیگری صلح یا انتقال می‌دهد. طبق قرارداد صلح، پدر یا مادر حق دارند که در طول حیات خود از منافعع ملک بهره مند شوند و تنها پس از فوت آن‌ها، متصالح یا همان فردی که مال به نفع او صلح گردیده، مالک ملک خواهد شد.
از این رو می‌توان با کمک این قانون از فروش ملک در زمان حیات پدر و مادر توسط فرزندان جلوگیری کرد! البته می‌توان در حین انتقال ملک از راه صلح عمری، وجه مصالحه یا همان بهای ملک را در قرارداد ذکر کرد.
