صدور سند مالکیت

صدور سند مالکیت منوط به تأیید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض و یا تعیین تکلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه های متعلقه می باشد. در خصوص املاک جاری پس از تأیید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالکیت خواهد شد.

صدور سند در مورد ملکی که عرصه و اعیان واحد نداشته باشد

برابر ماده 7 قانون، در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله، اعیان ملک باشد، چنانچه مالک عرصه در هیأت حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تأیید نماید، هیأت به درخواست وی رسیدگی و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رأی به صدور سـند مالکیت عرصه و اعیان می‌دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالک یا عدم تأیید مدارک ارائه شده، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک یا مالکان می‌دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام می‌نماید.

در صورتی که اعتراض به موقع انجام نگیرد

سند تعیین تکلیف – در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی واصل نگردد یا معترض، گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل را ارائه نکند، اداره ثبت محل باید مبادرت به صدور سند مالکیت نماید. صدور سند مالکیت مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نیست.

شیوه اعتراض به رای هیات

ممکن است اشخاص ذی نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند. در این صورت باید از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم و رسید اخذ نمایند. معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است.

نحوه بررسی در مورد مالکی که وجود ندارد

هیات مورد نظر در مورد نبودن مالک به طریق زیر موضوع را احراز می کند:

 

.چنانچه فوت مالک حادث شود، از سازمان ثبت استعلام می شود.

.در صورت مفقودالاثر بودن مالک، حکم دادگاه مورد نیاز خواهد بود.

.در مورد عدم دسترسی به مالک، مراتب از طریق نیروی انتظامی و شورای اسلامی محل و شهادت شهود احراز می شود.

برابر تبصره۳ ماده یک ، تصمیمات هیأت در مورد املاک افراد غایب و محجور با نظر قاضی هیأت، معتبر است. باید توجه نمود اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی می‌باشند.

رسیدگی به وضعیت اراضی از طریق دبیرخانه و هیات حل اختلاف

سند تعیین تکلیف – حل مشکلات اراضی و ساختمان ها از طریق تشکیل دبیرخانه و هیات حل اختلاف در اداره ثبت صورت می پذیرد. در موارد فوق، در هر حوزه ثبتی دبیرخانه ای تاسیس و هیأتی به نام هیأت حل اختلاف با حضور یک قاضی، رییس اداره ثبت و رییس اداره راه و شهرسازی تشکیل می شود. این هیأت با بررسی مدارک و انجام تحقیقات لازم، اقدام به صدور رای خواهند نمود. رای صادره می تواند منشاء صدور سند گردد.

سند تعیین تکلیف و ماده یک قانون

سند تعیین تکلیف – در ماده 1 قانون مورد نظر، راه کار سند دار شدن اراضی مورد نظر مشخص شده است. به عبارتی نحوه اخذ سندی که افراد بدنبال آن هستند از مفاد قانون قابل برداشت خواهد بود. ممکن است به دلایلی نتوان برای اینگونه اراضی و باغات و ساختمان های واقع بر روی آنها سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری صادر نمود. در این صورت با توجه به دو بخش زیر می توان برای اخذ سند برای آنها اقدام نمود:

 

اول: ویژگی زمین ها و ساختمان و اراضی و باغات:

در مورد ساختمان ها، حتماً باید بر روی آن دسته از اراضی احداث شده باشند که سابقه ثبتی داشته باشد.

زمین هایی که ساختمان در آن احداث شده نباید به صورت غیر قانونی از سوی افراد تصرف شده باشد.

دوم: ویژگی مالکین آنها:

 الف ـ فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی

 

ب ـ عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک‌نفر از ورثه وی

 

پ ـ مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی

 

ت ـ عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.

قرار رد دعوا

در صورت درخواست استرداد دعوا در مرحله نخستین و حصول شرایط آن، دادگاه قرار رد دعوا صادر می‌کند. تفاوتی نمی‌کند که درخواست استرداد دعوا پیش از ختم مذاکرات اصحاب دعوا و یا پس از ختم مذاکرات با رضایت خوانده باشد. این قرار از اعتبار امر قضاوت شده برخوردار نمی‌باشد و خواهان علی القاعده می‌تواند دوباره همان دعو ا را اقامه کند اما باید دادخواست جداگانه‌ای با رعایت تمامی شرایط، تنظیم و تقدیم دادگاه نماید. اثر استرداد دعوا و قرار رد دعوا قهقرایی است و آن قرار گرفتن اصحاب دعوا در موقعیتی است که پیش از اقامه دعوا داشته‌اند. به طور کلی استرداد در مواقعی که مقصود مسکوت گذاشتن دعوا است به مجرد اینکه مورد موافقت مدعی علیه قرار بگیرد به وجه الزام آوری اثر خود را می‌بخشد و آن این است که اصحاب دعوا را به حالت قبل از اقامه دعوا بر‌می‌گرداند.

نکته قابل ذکر در اینجا آن است که اگر چه تقدیم دادخواست، مطالبه رسمی حق شمرده می‌شود و تمامی آثار آن را دارد (از جمله مبدأ احتساب خسارت تأخیر در ادای دین)، اما هر گاه دعوا مسترد شده و قرار رد دعوا صادر گردد، این اثر دادخواست مربوط نیز از بین می‌رود. در صورت تعدد خواندگان در دعاوی قابل تجزیه، دعوا ممکن است نسبت به برخی از آنها مسترد شود، در این صورت اگر پس از ختم مذاکرات اصحاب دعوا باشد تنها رضایت خوانده یا خواندگانی لازم است که دعوا نسبت به آنها مسترد گردیده است و قرار رد دعوا تنها نسبت به آنها صادر می‌گردد. در دعاوی غیر قابل تجزیه، درخواست استرداد دعوا نسبت به بعض خواندگان علی القاعده نباید شنیده شود.

صور مختلف استرداد دعوا

صور مختلف استرداد دعوا با توجه به آن‌چه در بندهای ب و ج ماده ۱۰۷ ق.آ.د.م. آمده است به شرح زیر قابل ذکر است:

 

مورد مذکور در بند «ب» ناظر به موردی است که دادرسی هنوز در جریان است و تمام نشده است ولی خواهان به دلایلی نفع خود را در استرداد دعوا می‌داند.

موارد مذکور در بند «ج» ناظر به وقتی است که مذاکرات اصحاب دعوا خاتمه پیدا کرده است که دو حالت در این مرحله از دادرسی متصور است:

خوانده با استرداد دعوا موافق باشد و به آن رضایت دهد و در واقع خواهان فقط اعلام می‌کند که دعوای خود را مسترد می‌دارد.

 

خواهان نه تنها اعلام می‌کند که دعوای خود را مسترد می‌کند بلکه تصریح می‌کند که از دعوای خود به کلی صرفنظر می‌کند.

 

با نگاهی اجمالی به بند ج ماده ۱۰۷ ق.آ.د.م ممکن است از ظاهر ماده، چنین برداشت شود که در هر دو حالت بالا باید قرار سقوط دعوا صادر شود. اما به نظر می‌رسد که درحالت نخست باید قرار رد دعوا صادر شود و فقط در حالت دوم است که قرار سقوط دعوا صادر می‌شود. از نظر منطقی هم این احتمال معقول می‌باشد زیرا قرار سقوط دعوا که خواهان را برای همیشه از طرح مجدد دعوا محروم می‌کند؛ در صورتی است که خواهان بکلی از دعوای خود صرفنظر کرده باشد؛ در این صورت رضایت خوانده هم تأ ثیری ندارد. اما وقتی با رضایت خوانده باشد معنایش این است که خواهان از دعوای خود بکلی صرفنظر نکرده است چون صرفنظر کلی از دعوا نیازی به رضایت خوانده ندارد.

با توجه به ماده ۱۰۷ ق.آ.د.م. در استرداد دعوا قبل ختم مذاکرات اصحاب دعوا نیازی به رضایت خوانده نمی‌باشد. ختم مذاکرات اصحاب دعوا، مقطعی است که ادعاها، ادله و استدلالات اصحاب دعوا، متناظراً مطرح و شنیده شده و یا فرصت و امکان طرح آن فراهم شده باشد و دادگاه برای صدور رأی قاطع تشکیل جلسه رسیدگی، به مفهوم اعم که اصحاب دعوا در آن دعوت شده باشند را دیگر لازم نمی‌بیند.

درخواست استرداد دعوا پس از ختم مذاکرات اصحاب دعوا در موردی ممکن است که خوانده راضی باشد؛ بنابراین پس از ختم مذاکرات اصحاب دعوا خواهان نمی‌تواند به صورت یک جانبه، دعوا به معنای اعم (دادرسی) را مسترد نماید. در نتیجه باید پذیرفت که با ختم مذاکرات طرفین، برهم زدن رابطه حقوقی بین خواهان وخوانده که در پی اقامه دعوا ایجاد می‌شود مستلزم توافق طرفین است.

انواع درخواست استرداد دعوا

درخواست استرداد دعوا می‌تواند صریح یا ضمنی باشد. ( در صورت ضمنی بودن باید مبتنی بر وقایع یا اعمالی باشد که بررسی آنها در صلاحیت دادگاه بوده و حاکی از اراده‌ خواهان در درخواست استرداد دعوا باشد). درعین حال ممکن است استرداد دعوا به صورت کتبی (که در دفتر ثبت گردیده و پیوست پرونده می‌شود) و یا شفاهی باشد یعنی در جلسه دادرسی یا رسیدگی اعلام و در صورت مجلس نوشته شده و خواهان آن‌را امضاء نماید.

شرایط درخواست استرداد دعوا

درخواست استرداد دعوا مستلزم وجود قصد و اعلام اراده‌ی شخصی است که دعوا را استرداد می‌نماید.

در بحث درخواست استرداد دعوا چون اصل حق متنازع فیه مطرح است، اهلیت تمتع لازم دارد، از این رو اگر خواهان محجور باشد و دعوا به وسیله قیم اقامه شود و قیم بخواهد دعوا را مسترد کند باید با اجازه دادستان اقدام کند.

مقطع زمانی درخواست استرداد دعوا

درخواست استرداد دعوا مادامی که دادرسی تمام نشده پذیرفته می‌شود. بنابراین از یک سو تا زمانی که دادرسی تمام نشده باید با رعایت سایر شرایط پذیرفته شود، از سوی دیگر زمانی که دادرسی تمام شده باشد درخواست استرداد دعوا قابل پذیرش نخواهد بود. این امر برای رعایت مصالح عموم و از قواعد آمره است، زیرا دادرسی زمانی تمام می‌شود که دادگاه تصمیمات و اقدامات لازم را اعم از تشکیل جلسه های دادرسی، صدور و اجرای قرارهای اعدادی و . . . برای صدور رأی قاطع، معمول داشته و پرونده آماده‌ی صدور رأی باشد، در نتیجه اگر استرداد دعوا و صدور قرار رد دعوا در این مقطع مجاز شمرده شود، خواهان می‌تواند پس از درخواست استرداد دعوا دوباره اقامه‌ی دعوا نموده و موجب شود که امکانات و وقت دادگاه که باید صرف دعاوی دیگر شود مجدداً صرف دعوای او شود. پس از پایان دادرسی تحت هیچ شرایطی حتی رضایت خوانده درخواست استرداد دعوا پذیرفته نخواهد بود.

موارد زوال دعوی چیست؟

در‌ موارد زیر دعوا زایل می شود :

 

۱- ممکن است پیامد زوال حق اصلی باشد:

 

الف- زوال حق ممکن است ارادی باشد: مثل اینکه صاحب حق، از حق و امتیازی که دارد به طور ارادی بگذرد. (داین به اختیار از گرفتن طلبش از مدیون بگذرد (۲۸۹ ق.م.) مثل ابراء و اعراض)

ب- زوال حق ممکن است قهری باشد و بدون اراده صاحب حق مثل اینکه پدری از پسرش طلب دارد که بعد از مرگ پدر صفت داین و مدیون در پسر جمع می شود. و حق پدر به همان اندازه که پسر از او ارث می برد زایل می شود.

 

(ق.م.۳۰۰)= مالکیت فی ذمه یا با مرگ پدر طلب پدر به وارث منتقل می شود.

 

۲- در موارد استثنائی با فوت هر یک از آنان، حق و‌ دعوا زایل می شود.

 

مثل: طلاق و تمکین و انفاق

 

۳- حکم قطعی:

 

زوال دعوا به مفهوم اخص معمولا نتیجه حکم قطعی است که اختلاف را فصل می کند. در برخی موارد حکم قطعی نیز قابلیت اعاده دادرسی و اعتراض را فصل می کند. در برخی موارد حکم قطعی نیز قابلیت اعاده دادرسی و اعتراض ثالث را دارد بنابراین بهتر است به جای قطعی بودن حکم از «نهایی بودن آن» استفاده کنیم.

۴- صرف نظر کردن. در صورتی که خواهان بر اساس بند ج ماده ۱۰۷ از دعوی خود به کلی صرف نظر کند، قرار سقوط دعوی صادر می شود که با صدور آن خواهان حق اقامه مجدد دعوی را ندارد.

 

۵- دعوا به مفهموم اعم هم با استرداد دعوا زایل می شود، ولی این زوال به خودی خود موجب زوال دعوا به مفهوم خاص نمی شود. (قرار رد دعوی- ماده ۸۴)

زوال دعوی چیست؟

بر اساس اصل سی و چهارم قانون اساسی :

 

” دادخواهی حق مسلّم هر فرد است و هرکس می تواند به منظور دادخواهی به دادگاه های صالح رجوع کند . همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه ها را در دسترس داشته باشند و هیچکس را نمی توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع نمود “

 

اما در مواردی ممکن است حق اقامه دعوا از شخصی که اصولا از این حق برخوردار است سلب شود که به آن در اصطلاح حقوقی زوال دعوی گفته می شود . زوال در لغت به معنای از بین رفتن و نابودی آمده است . زوال دعوا دارای دو مفهوم خاص و عام است . زوال دعوی در معنای عام به معنای از بین رفتن دعوایی است که خواهان به آن اقدام کرده است . اما زوال دعوا در معنای خاص معمولا نتیجه صادر شدن حکم قطعی است که اختلاف را حل و فصل می کند .

آیا ممکن است از تصرفات و عملیات شریک در مال مشترک جلوگیری کرد؟

می توان علیه شریک هم دعوای خلع ید و غصب اقامه کرد و هم دعوای تصرف عدوانی زیرا مال در مشاع یا مشترک همه شرکا در اجزا مال سهم دارند.

در دعوای خلع ید از ملک مشاع، آیا طرح دعوا از سوی همه ی شرکا علیه شریک متصرف لازم است؟

الزامی در این باره وجود ندارد و طرح دعوا از سوی یک نفر از شرکا نیز قابل پیگیری خواهد بود.

آیا با سند عادی نیز می توان دعوای خلع ید را مطرح نمود؟

قابل طرح می باشد، اما در صورت اثبات مالکیت خواهان دعوای متصرف عدوانی.

انواع مالکیت بر مال را چگونه است؟

مفروز و مشاع؛ مال مفروز، مالی است که حق هرکس به نحو معین مشخص است و می تواند در آن تصرف کند ولی در مال مشاع، حق افراد در آن پخش شده است و هیچکس بدون رضایت دیگری نمی تواند در آن تصرف کند.

دادگاه صالح برای دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف چه مرجعی است؟

بر حسب مورد اگر بیشتر از بیست میلیون تومان باشد در دادگاه حقوقی و اگر کمتر از بیست میلیون تومان باشد در شورای حل اختلاف به آن رسیدگی می شود.

دعوای خلع ید چه تفاوتی با دعوای تصرف عدوانی دارد؟

در دعوای تصرف عدوانی، صرف اثبات این موضوع که مالک قبلا از ملک استفاده می نموده است برای صدور حکم کفایت می کند در حالی که در دعوای خلع ید، صدور حکم منوط به احراز مالکیت خواهان می باشد. همچنین دعوای تصرف عدوانی به صورت خارج از نوبت مورد رسیدگی واقع می شود.