منظور از اجرت المثل خودرو چیست؟

در دعوای حقوقی به اجرت المثل ایام تصرف خودرو به اختصار اجرت المثل خودرو می‌گویند. «اجرت» به معنای بها و ارزش است. «مثل» معنای «شبیه و مانند» می‌دهد. «ایام تصرف خودرو» هم مدت زمانی است که ماشین به هر دلیلی در تصرف فردی غیر از مالک باشد.

آیا امکان طرح دعاوی خلع ید برای ملکی که در رهن است وجود دارد؟

در رهن بودن ملک، مانعی برای طرح دعوای خلع ید نیست. بنابراین حتی در این شرایط نیز مالک می‌تواند علیه شخص متصرف، اقامه دعوی خلع ید نماید.

مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای خلع ید چیست؟

به منظور طرح دعوای خلع ید، مالک باید دادخواست خلع ید را تنظیم کند. سپس مستندات و مدارک و اسناد رسمی خود را که مبنی بر مالکیت رسمی اوست ضمیمه دادخواست نماید.

آیا تقاضای خلع ید در ملک مشاع امکان‌پذیر است؟

دعوای خلع ید تحت تاثیر مشاع بودن ملک قرار نمی‌گیرد. هر یک از مالکان مشاعی ملک که سهم مشاعی آن‌ها به صورت غیر قانونی در تصرف مالک دیگری باشد، قادر هستند علیه دیگری دعاوی خلع ید مطرح کنند.

 

 

چه استثنائاتی برای اجرای حکم خلع ید وجود دارد؟

اگر چه حالا تا حد زیادی می‌دانید که دعوای خلع ید چیست اما این دعوا استثنائاتی هم در مرحله اجرای حکم دارد. پیش‌تر اشاره کردیم که پس از صدور حکم خلع ید و قطعی شدن آن، نوبت به اجرای حکم می‌رسد. برخی از موارد و شرایطی که در صورت بروز یا وجود آنها حکم خلع ید اجرا نمی‌شود عبارتند از:

 

 

 

.فوت محکوم علیه یا محجور شدن وی

.ممانعت نمودن محکوم علیه در برابر مامورین اجرای حکم

.بسته بودن درب ورودی ملک و عدم امکان ورود به داخل ملک

.صدور اجازه قبلی از طرف شرکا برای تصرف ملک

آیا امکان طرح دعوای خلع ید علیه ورثه وجود دارد؟

در ملک موروثی هر یک از وراث در جزء به جزء مال شریک و سهیم هستند. بنابراین اگر یکی از وراث ملک را تصرف کند، دیگر وارثین می‌توانند علیه او اقدام به طرح دعاوی خلع ید نمایند. البته اگر بدانند دعوای خلع ید چیست و چه شرایط و ضوابطی دارد. در این موارد قانون می‌گوید اموالی که به عنوان ارث برای وراث گذاشته شده‌اند، به عنوان ملک مشاع محسوب می‌شوند. سپس بر اساس قوانین مربوط به ملک مشاعی، مورد رسیدگی قرار می‌گیرند.

نحوه رسیدگی به دعوای خلع ید چگونه است؟

دعوای خلع ید جزء دعاوی حقوقی است بنابراین طرح و پیگیری و صدور حکم در خصوص آن، باید بنا بر مصلحت دادگاه انجام شود. با توجه به این که این دعوا مربوط به اموال غیرمنقول است، امکان طرح آن در شورای حل اختلاف وجود ندارد. طبق قانون آیین دادرسی مدنی، کلیه دعاوی که در خصوص املاک مطرح می‌شوند، در صلاحیت دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع است. مثلا اگر ملکی در تهران باشد، در صورت بروز دعوای خلع ید، دادگاه‌های عمومی تهران صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارند. همچنین باید بدانید که مدت زمان رسیدگی به این پرونده‌ها متفاوت است.

شناخت و آگاهی شخص خواهان از قوانین و مقررات و همچنین حقوق خود بسیار مهم است و می‌تواند در روند پیگیری پرونده تاثیرگذار باشد. لذا پیشنهاد می‌شود به منظور طرح این دعاوی از یک وکیل ملکی کمک بگیرید. پس از صدور و قطعی شدن حکم به نفع خواهان، پرونده برای اجرای احکام فرستاده می‌شود. در این مرحله اجرای احکام ابلاغیه‌ای مبنی بر اینکه خوانده باید ظرف بیست روز ملک را تخلیه کند، صادر می‌شود. اگر در این مدت ملک تخلیه نشد، به دستور قاضی اجرای احکام، ملک توسط ضابطین قضایی تخلیه می‌گردد.

طرح دعاوی خلع ید چه شرایطی دارد؟

احراز تصرف خوانده

 

 

یکی از مهم‌ترین نکات و شرایط در دعاوی خلع ید، این است که تصرف خوانده باید احراز گردد. یعنی مالک باید تصرف غیر قانونی خوانده دعوا در ملک خود را اثبات نماید. برای این منظور و اثبات تصرف خوانده بر ملک موردنظر، به دلایل مختلفی می‌توان استناد نمود. تامین دلیل یکی از این دلایل است که می‌توان با استناد به آن، طرح دعوای خلع ید را به اجرا درآورد. اگر تصرف خوانده اثبات نشود، دعوا منجر به قرار رد دعوا می‌شود.

غیر قانونی بودن تصرف خوانده

 

 

اما دومین نکته مهم در دعوای خلع ید چیست ؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که دومین نکته در دعوای خلع ید این است که تصرف خوانده غیر قانونی باشد. درواقع خواهان در این دعوا مدعی است که شخصی بدون اجازه وی و به شکل غیر قانونی، ملکش را تصرف کرده است. درصورتی که مالک ملک خود را اجاره داده باشد و مستاجر پس از اتمام مدت قرارداد اجاره از تخلیه ملک خودداری نماید، در این صورت نمی‌توان دعاوی خلع ید را مطرح کرد.

محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت

بسیاری از افرادی که به تازگی وارد این حرفه مشارکت در ساخت شده اند و یا قصد دارند ساختمان قدیمی خود را با کمک این قرارداد نوسازی کنند، پرسشی مبنی بر نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت و درصد طرفین مطرح می‌کنند.

 

این درصد با توجه به چند مورد محاسبه می‌شود؛

1. ارزش ملک در آن منطقه (آورده مالک)

2. قابلیت ساختمان قدیمی برای ساخت تعداد طبقات و واحد ها (مجوز ساخت چند طبقه را دارد طبق دستور نقشه)

3. هزینه ساخت (آورده سازنده).

 

سازندگان با در نظر گرفتن این 3 عامل و گاها عوامل دیگر، قدرالسهم مشارکت در ساخت را محاسبه کرده و با توافق طرف مقابل درصدی مشخص می‌کنند.

مثلا در یک منطقه این قدرالسهم با توجه به ارزش ملک، 40 – 60 به نفع مالک خواهد بود و در منطقه‌ای دیگر 50 – 50، گاها نیز درصد بالاتر به سازنده تعلق می‌گیرد.

فرمول محاسبه قدرالسهم زمین

حالا که فهمیدیم قدرالسهم زمین یعنی چه، باید دید که کجا باید قدرالسهم زمین را محاسبه کرد؟ زمانی که قصد خرید آپارتمان با هدف سرمایه‌گذاری دارید، هنگام مقایسه دو آپارتمان، فروش چند واحد با چند مالک به یک خریدار را دارید. حالا نحوه محاسبه قدرالسهم زمین به چه صورت است.

برای آپارتمان‌های تک متراژ (زمانی که متراژ واحدها با هم برابر است) : متراژ کل تقسیم بر تعداد واحدهای آپارتمانی. مثلا فرض کنید آپارتمان ۲۰۰ متری و دارای ۴ طبقه و در هر طبقه دو واحد داریم. در فرمول محاسبه قدرالسهم زمین متراژ ۲۰۰ را باید بر ۸ تقسیم کنید.

برای آپارتمان‌های چند متراژی (زمانی که متراژ آپاتمان ها یکسان نیست): متراژ آپارتمان را بر متراژ کل تقسیم کرده و در عدد ۱۰۰ ضرب کنید که برابر با درصدی می‌شود که آپارتمان مورد نظر از کل زمین سهم دارد.

متراژ پارکینگ و انباری نیز برای واحدهایی که پارکینگ دارند در قدرالسهم زمین محاسبه خواهد شد.

نحوه محاسبه قدرالسهم مشاعات

طبیعتا قدرالسهم از مشاعات برای هر یک از مالکین، معادل قدرالسهم ملک آن‌ها است. برای محاسبه قدرالسهم مشاعات می‌توانید به ترتیب زیر عمل کنید.

 

ابتدا باید متراژ کل مشاعات ساختمان را از روی نقشه ملک استخراج کنید. سپس هر یک از مالکین به نسب سهمی که از کل اعیان دارند، از مشاعات نیز سهم می‌برند. برای درک بهتر موضوع، به مثال زیر توجه کنید.

 

فرض کنید در یک آپارتمان، ۴ واحد به متراژ‌های: ۷۰، ۸۰، ۹۰ و ۱۰۰ متر داریم. مجموع این متراژها معادل ۳۴۰ متر است. بنابراین به ترتیب هر یک از مالکین: ۷۰ سهم از ۳۴۰ سهم، ۸۰ سهم از ۳۴۰ سهم، ۹۰ سهم از ۳۴۰ سهم و ۱۰۰ سهم از ۳۴۰ سهم دارند.

 

بنابراین برای محاسبه قدرالسهم مشاعات آپارتمانی که ۷۰ متر دارد، باید متراژ کل مشاعات که در نقشه ملک مشخص است را بر عدد ۳۴۰ تقسیم و در عدد ۷۰ ضرب کنیم. یعنی اگر متراژ کل مشاعات ۳۰۰ متر مربع باشد، قدر السهم مالک آپارتمان ۷۰ متری معادل ۶۱.۷۶ متر مربع است.

 

البته توجه داشته باشید که وقتی صحبت از قدرالسهم مشاعات می‌کنیم، منظورمان صرفا قدرالسهم از راهرو، راه پله، پشت بام، آسانسور و موارد مشابه است، نه قدرالسهم از کل زمین.

نحوه محاسبه قدرالسهم

اگر در یک مجتمع آپارتمان یا برج بلند مرتبه تمامی واحدها متراژ برابری داشته باشند، مساحت زمین به طور مساوی بین واحدها تقسیم می‌شود و در نتیجه میزان قدرالسهم همه آن‌ها برابر است؛ اما اگر متراژ واحدها با یکدیگر متفاوت باشد میزان سهمی که هر یک از واحدها از زمین می‌برند نیز متفاوت خواهد بود.

 

حالت اول: فرمول محاسبه قدرالسهم برای املاک با متراژ واحدهای مشابه برابر عبارت است از:

 

قدرالسهم هر واحد = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان

 

برای مثال، اگر مجتمع آپارتمانی دارای زمینی به مساحت ۴۰۰ مترمربع و ۵ واحد مسکونی باشد، میزان قدرالسهم هر یک از واحدها به شرح زیر است:

 

۸۰ متر = ۵ ÷ ۴۰۰ متر

 

حالت دوم: فرمول محاسبه قدرالسهم برای املاک با متراژ واحدهای غیر مشابه برابر عبارت است از:

 

قدرالسهم هر واحد = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد مربوطه × متراژ کل ساختمان)

 

برای مثال، اگر مجتمعی دارای زمینی به مساحت ۱۲۰۰ مترمربع و ۴ واحد ۱۰۰ متری و ۲ واحد ۲۰۰ متری باشد، میزان قدرالسهم یک واحد ۱۰۰ متری به شرح زیر است:

 

۷۵ متر = (۴×۱۰۰ متر) + (۲×۲۰۰ متر) ÷ (۱۰۰ متر × ۱۲۰۰ متر)

 

اگر فردی قصد فروش ملک خود را دارد، در بیشتر موارد بسته به نوع ملک انتظار تفاوت قیمت در ارزش ملک وجود دارد. به این معنا که قیمت ملک در بازار مسکن دارای یک رنج و قیمت ناشی از میزان قدرالسهم محاسبه شده نیز مبلغی متفاوت دارد. اگر ارزش ملک براساس قدرالسهم بیشتر باشد، می‌توان قیمت ملک را براساس این مفهوم ارزش گذاری کرد.

قدرالسهم زمین چیست؟

قدرالسهم آپارتمان یعنی سهمی که از زمین به هر واحد آپارتمان اختصاص داده میشود. ابتدا بیایید معنی عرصه و اعیان که یکی از اصطلاحات رایج بازار مسکن است را بدانیم. اعیان به هر چیزی گفته می‌شود که روی یک زمین ساخته می‌شود و عرصه زمین ملک است و قدرالسهم یک ملک میزان عرصه از ملک است.

هرچه مساحت یک واحد بیشتر باشد قدرالسهم آن یا سهم زمین آن بیشتر میشود. برای مثال یک آپارتمان ۴ واحدی را در نظر بگیرید که زمین آن مساحت ۲۰۰ متر دارد. هر نفر که مالک یک واحد است از زمین سهم می‌برد. به میزان سهمی که به هر یک از افراد تعلق می‌گیرد قدرالسهم زمین گفته می‌شود. اگر متراژ هر ۴ ملک برابر باشد قدرالسهم هر نفر ۵۰ متر مربع می‌شود.

قدرالسهم زمانی برای خرید یا فروش یک آپارتمان ارزش پیدا میکند که تعداد واحدهای آن کم باشند مثلا یک واحد، دو واحد و غیره. اگر ساختمان قدیمی بوده اما تعداد واحدهای آن زیاد و مثلا ۲۰ واحد باشد به اندازه ملک‌های چند واحدی ارزش ندارد زیرا سهم هر واحد آپارتمانی کاهش پیدا میکند و راضی کردن تمامی واحدها کار سخت‌تری است. معمولا در ایران خانه‌های ۲۰-۲۵ سال به بالا قدرالسهمی هستند و به ارزش زمین آنها محاسبه میشوند.

شرط فعل حقوقی مثبت

مثل این که ضمن خرید ماشینی به مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان بر طرف یعنی خریدار شرط می شود که وکالت فروشنده را در فلان دعوا در دادگستری را بر عهده بگیرد زیرا وی وکیل است.

یا این که ضمن فروش خانه ای شرط می شود که خریدار متعهد شود در مدتی ماشینش را به فروشنده به مبلغ ۱۰۰ میلیون تومان انتقال دهد.

شرط فعل چیست مثال و ضمانت اجرای آن

شرط فعل شرطی است که انجام یا انجام ندادن کاری بر دیگری شرط می شود این انجام یا ترک (انجام ندادن) فعل ممکن است فعل حقوقی باشد و ممکن است فعل مادی باشد و هر کدام از این موارد ممکن است به صورت منفی باشد یا به صورت مثبت باشد.

این شروطی که تخلف از آن حق فسخ می دهند به چه شکلی هستند:

1=گاهی شرط ضمن عقد شرط فعل است.

2=گاهی شرط صفت است.

3=گاهی شرط نتیجه است.

خیار تخلف از شرط چیست؟

فرض کنید که در عقدی که بین طرفین منعقد شده است ضمن این عقد یک شرطی به نفع یکی از طرفین می شود حال از این شرط اگر تخلف بشود و انجام نشود فرد چون شرط به نفعش انجام نشده و از این طبق ضرر دیده است.

قانون به وی حق داده است که به خاطر تخلف از شرط، عقد را هم فسخ کند. در واقع اگر ضمن عقدی، شرطی بیاید و از این شرط تخلف بشود فرد خیار تخلف از شرط دارد.

برای مثال در مورد مستاجری فرض کنید که وی با موجر خود قرار داد اجاره بسته است و شرط کرده که حیات خانه یا دیوار های خانه را قبل از آمدن مستاجر رنگ بزند اما موجر از شرطی که قبول کرده تخلف می کند و انجام نمی دهد در این جا مستاجر حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

حدود اربعه ملک چگونه تعیین می شود؟

برای انجام حدود اربعه ملک برای مناطق مسکونی برای دریافت سند تک برگی باید مالک مختصات چهار گوشه قطعه زمین خود(شمال، جنوب، غرب، شرق) را داشته باشد و آنها را میخ گذاری کرده باشد، که این کار با استفاده از نقشه تفکیکی قطعه مادر انجام می شود، اما از آنجایی که اغلب مالکین اطلاعاتی در این باره را در دست ندارند باید توسط جانمایی پلاک ثبتی این کار صورت پذیرد.

اغلب برای تعیین حدود اربعه و مرزبندی ملک از جانمایی پلاک ثبتی استفاده می شود که در این شرایط، مالک به اداره ثبت مراجعه کرده و درخواست کارشناسی ملک خود را به اداره تحویل می دهد و اداره ثبت، کار نقشه برداری از ملک را به کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی واگذار می کند.

کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی اقدام به نقشه برداری می نماید و موقعیت دقیق وضع موجود ملک را روی مرزهای ملک توسط تجهیزات و ابزارآلات نقشه برداری بر اساس قطعه تفکیکی مادر تعیین می کند و سپس موقعیت ملک ثابت خواهد شد. که در نتیجه نقشه یو تی ام ثبتی تهیه خواهد شد که امروزه از نقشه یو تی ام در تمامی سازمان هایی که با املاک در ارتباط هستند به کار گرفته می شود.

تعریف حدود اربعه چیست؟

حدود اربعه ملک در واقع مشخص بودن طول چهار طرف ملک به همراه همسایگان آن در سندهای منگوله دار است.

نقشه یو تی ام وضع موجود ملک با استفاده از دوربین نقشه برداری و دستگاه جی پی اس دو فرکانسه در محل ملک قرار گرفته و گوشه های ملک در دستگاه ثبت و ضبط می شود و در نهایت ابعاد اربعه به همراه مساحت ملک بر اساس داده های مذکور در سیستم مختصات یو تی ام تهیه می شود که به آن نقشه یو تی ام وضع موجود ملک گفته می شود.

سند اعیانی چیست؟

اعیان منظور سازه ایست که روی زمین بنا شده، در نتیجه زمانیکه گفته میشود سند اعیانی منظور سندی است که به موجب آن، مالکیت اعیان صرفا در اختیار فرد قرار گرفته و این مالکیت به هیچ عنوان در زمین (عرصه) نبوده. حال نکته ای مهم وجود دارد و آن این است که در صورت تخریب سازه شما دیگر مالکیتی نخواهید داشت و نمیتوانید ادعایی بر روی زمین داشته باشید. این مورد به خصوص در قراردادهای مشارکت در ساخت اهمیت بسیار بالایی پیدا می کند.

پس “حقوق مالک عرصه” چه خواهد شد؟ متاسفانه در رابطه با این موضوع بر اساس قراردادهای نوشته شده بین نفرات رفتار شده و نفرات این موضوع را پذیرفته اند که تنها مالکیت خود را بر اعیان یا عرصه دارند و این تقسیم بندی می تواند از حق و حقوق فرد در قسمت دیگر جلوگیری کند. در واقع بر اساس قرارداد مالکیت فرد مشخص می شود و به نوعی شراکت مشاعی در ملک ایجاد می گردد.