شرایط ایجاد حق شفعه در بیع

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. مبنای حق شفعه، دفع شریک ناخواسته و قهری است.

​قرارداد بیع:

بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم

آنچه فروشنده قصد فروش آن را دارد،در بیع یک عین وعین، مالی است که معمولا وجود مادی و محسوس دارد و به طور مستقل مورد معامله قرار می گیرد است نه منفعت که ثمره تدریجی از عین دیگر است ویا حق

عوض: آنچه خریدار در ازای خرید مبیع می پردازد ضرورتی ندارد که عوض مقرر شده در بیع، پول باشد و این عوض می تواند کالا یا خدمات نیز باشد

پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.

چند نکته مهم و کاربردی در مورد عقود معین

1- قانون گذار در ایران به تبیعت از کتب فقها خصوصا کتاب شرایع الاسلام محقق حلی، بسیاری از عقود را نام گذاری کرده و شرایط و احکام مخصوصی برای آنها ذکر کرده است.

2- در صورتی که عقدی منعقد شود و نامی بر آن نهاده نشود مثلا اینکه، در صدر آن عبارت مبایعه نامه یا اجاره نامه یا هبه نامه یا وکالتنامه، نوشته نشود عقد صحیح است و اگر شرایط هر یک از این عقود را نداشته باشد مطابق ماده 10 قانون مدنی صحیح و لازم الاجراست.

3- اگر عقد و قراردادی منعقد شود و نام هم برای آن گذاشته شود ولی شرایط قانونی آن عقد را نداشته باشد مثل اینکه عنوان عقد اجاره باشد ولی مدت عقد ذکر نشده باشد، درست این است که عقد را صحیح بدانیم (ماده 223 قانون مدنی) و نام گذاری طرفین را حمل بر مسامحه نمائیم.

4- ممکن است نام قراردادی یک چیز گذاشته شود و عناصر و ارکان مندرج در آن قرارداد با عقد دیگری مطابقت نماید که در این صورت محتوا مهم است نه نام گذاری. (قاعده تبعیت عقد از قصد و نیز ماده 224 قانون مدنی).

5- کلیه عقود و قراردادها (چه قراردادهای با نام و معین و چه قراردادهای بی نام و قراردادهای تحت حکومت ماده 10 قانون مدنی) نسبت به طرفین لازم الاجراست یعنی طرفین ملزم به تبعیت از مفاد آن بعد از امضاء و انشاء و انعقاد قراداد هستند، مگرا ینکه انصراف و عدول از آن عقود در قانون جایز دانسته شده باشد. در اصطلاح به دسته اول عقود لازم و به دسته دوم عقود جایز گفته میشود (ماده 219 قانون مدنی).

6- عقد میتواند کتبی و شفاهی باشد و برای صحت آن مکتوب بودن ضروری نیست. قرارداد شفاهی را از طریق شهادت شهود یا اقرار طرف و یا دلایل دیگر اثبات دعوا میتوان ثابت نمود.

7- قرارداد کتبی میتواند رسمی یا عادی باشد. قرارداد رسمی به قراردادی گفته میشود که طی یک سند رسمی تنظیم شده باشد و غیر از آن کلیه قراردادها اعم از اینکه در بنگاه املاک منعقد شده باشند یا کدرهگیری داشته باشند یا نه، عادی هستند.

عقود معین

عقود معین یا قراردادهای بانام :عقود معین عقودی هستند که قانون گذار بر آنها نام نهاده و شرایط و ارکان و آثار آنها را بیان نموده است. مثل عقد اجاره، بیع (خرید و فروش)، هبه، وکالت، مضاربه، وقف، عاریه، ودیعه و ... .

عقود نامعین

عقود یا قراردادهای بی نام: که تحت الزام ماده 10 قانون مدنی قرار دارند و تنها شرط محدود کننده آنها عدم مخالفت با نظم عمومی و قانون است یعنی همین که مخالف نظم عمومی و قانون نباشند صحیح هستند و نا معین نامیده می شوند.

آیا خوانده حق اعتراض به دادرسی مطالبه اجرت المثل خودرو را دارد؟

بله. خوانده برای اعتراض به رای دادرسی معمولا بیست روز فرصت دارد.

منظور از اجرت المثل خودرو چیست؟

در دعوای حقوقی به اجرت المثل ایام تصرف خودرو به اختصار اجرت المثل خودرو می‌گویند. «اجرت» به معنای بها و ارزش است. «مثل» معنای «شبیه و مانند» می‌دهد. «ایام تصرف خودرو» هم مدت زمانی است که ماشین به هر دلیلی در تصرف فردی غیر از مالک باشد.

دادخواست مطالبه اجرت المثل تصرف خودرو

ریاست محترم دادگستری شهرستان ……..

با سلام؛

 

احتراما به استحضار می‌رساند، آقا/ خانم ………. مطابق پرونده کلاسه ……… مطروحه در شعبه ……. که منجر به صدور دادنامه …….. مورخ ….. شده است به سرقت اتومبیل بنده محکوم و از زمان سرقت تا رد مال، بدون اذن و اجازه بنده اتومبیل ……. به شماره پلاک …….. را در تصرف خود داشته است. (به مدت ۱۳ ماه تمام) تا اینکه در اجرای احکام کیفری خودرو در راستای اجرای حکم تحویل اینجانب شد. لذا تقاضای صدور حکم مبنی بر پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خودرو با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری و همچنین خسارات قانونی از قبیل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، حق‌الزحمه کارشناسی و… مورد استدعا است.

آیا امکان طرح دعاوی خلع ید برای ملکی که در رهن است وجود دارد؟

در رهن بودن ملک، مانعی برای طرح دعوای خلع ید نیست. بنابراین حتی در این شرایط نیز مالک می‌تواند علیه شخص متصرف، اقامه دعوی خلع ید نماید.

مدارک مورد نیاز برای طرح دعوای خلع ید چیست؟

به منظور طرح دعوای خلع ید، مالک باید دادخواست خلع ید را تنظیم کند. سپس مستندات و مدارک و اسناد رسمی خود را که مبنی بر مالکیت رسمی اوست ضمیمه دادخواست نماید.

آیا تقاضای خلع ید در ملک مشاع امکان‌پذیر است؟

دعوای خلع ید تحت تاثیر مشاع بودن ملک قرار نمی‌گیرد. هر یک از مالکان مشاعی ملک که سهم مشاعی آن‌ها به صورت غیر قانونی در تصرف مالک دیگری باشد، قادر هستند علیه دیگری دعاوی خلع ید مطرح کنند.

 

 

چه استثنائاتی برای اجرای حکم خلع ید وجود دارد؟

اگر چه حالا تا حد زیادی می‌دانید که دعوای خلع ید چیست اما این دعوا استثنائاتی هم در مرحله اجرای حکم دارد. پیش‌تر اشاره کردیم که پس از صدور حکم خلع ید و قطعی شدن آن، نوبت به اجرای حکم می‌رسد. برخی از موارد و شرایطی که در صورت بروز یا وجود آنها حکم خلع ید اجرا نمی‌شود عبارتند از:

 

 

 

.فوت محکوم علیه یا محجور شدن وی

.ممانعت نمودن محکوم علیه در برابر مامورین اجرای حکم

.بسته بودن درب ورودی ملک و عدم امکان ورود به داخل ملک

.صدور اجازه قبلی از طرف شرکا برای تصرف ملک

آیا امکان طرح دعوای خلع ید علیه ورثه وجود دارد؟

در ملک موروثی هر یک از وراث در جزء به جزء مال شریک و سهیم هستند. بنابراین اگر یکی از وراث ملک را تصرف کند، دیگر وارثین می‌توانند علیه او اقدام به طرح دعاوی خلع ید نمایند. البته اگر بدانند دعوای خلع ید چیست و چه شرایط و ضوابطی دارد. در این موارد قانون می‌گوید اموالی که به عنوان ارث برای وراث گذاشته شده‌اند، به عنوان ملک مشاع محسوب می‌شوند. سپس بر اساس قوانین مربوط به ملک مشاعی، مورد رسیدگی قرار می‌گیرند.

نحوه رسیدگی به دعوای خلع ید چگونه است؟

دعوای خلع ید جزء دعاوی حقوقی است بنابراین طرح و پیگیری و صدور حکم در خصوص آن، باید بنا بر مصلحت دادگاه انجام شود. با توجه به این که این دعوا مربوط به اموال غیرمنقول است، امکان طرح آن در شورای حل اختلاف وجود ندارد. طبق قانون آیین دادرسی مدنی، کلیه دعاوی که در خصوص املاک مطرح می‌شوند، در صلاحیت دادگاه محلی است که ملک در آنجا واقع است. مثلا اگر ملکی در تهران باشد، در صورت بروز دعوای خلع ید، دادگاه‌های عمومی تهران صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارند. همچنین باید بدانید که مدت زمان رسیدگی به این پرونده‌ها متفاوت است.

شناخت و آگاهی شخص خواهان از قوانین و مقررات و همچنین حقوق خود بسیار مهم است و می‌تواند در روند پیگیری پرونده تاثیرگذار باشد. لذا پیشنهاد می‌شود به منظور طرح این دعاوی از یک وکیل ملکی کمک بگیرید. پس از صدور و قطعی شدن حکم به نفع خواهان، پرونده برای اجرای احکام فرستاده می‌شود. در این مرحله اجرای احکام ابلاغیه‌ای مبنی بر اینکه خوانده باید ظرف بیست روز ملک را تخلیه کند، صادر می‌شود. اگر در این مدت ملک تخلیه نشد، به دستور قاضی اجرای احکام، ملک توسط ضابطین قضایی تخلیه می‌گردد.

طرح دعاوی خلع ید چه شرایطی دارد؟

احراز تصرف خوانده

 

 

یکی از مهم‌ترین نکات و شرایط در دعاوی خلع ید، این است که تصرف خوانده باید احراز گردد. یعنی مالک باید تصرف غیر قانونی خوانده دعوا در ملک خود را اثبات نماید. برای این منظور و اثبات تصرف خوانده بر ملک موردنظر، به دلایل مختلفی می‌توان استناد نمود. تامین دلیل یکی از این دلایل است که می‌توان با استناد به آن، طرح دعوای خلع ید را به اجرا درآورد. اگر تصرف خوانده اثبات نشود، دعوا منجر به قرار رد دعوا می‌شود.

غیر قانونی بودن تصرف خوانده

 

 

اما دومین نکته مهم در دعوای خلع ید چیست ؟ در پاسخ به این سوال باید بگوییم که دومین نکته در دعوای خلع ید این است که تصرف خوانده غیر قانونی باشد. درواقع خواهان در این دعوا مدعی است که شخصی بدون اجازه وی و به شکل غیر قانونی، ملکش را تصرف کرده است. درصورتی که مالک ملک خود را اجاره داده باشد و مستاجر پس از اتمام مدت قرارداد اجاره از تخلیه ملک خودداری نماید، در این صورت نمی‌توان دعاوی خلع ید را مطرح کرد.

دعوای خلع ید چگونه مطرح می شود؟

نکات و جزئیات بسیاری در دعوای خلع ید وجود دارد. ممکن است شما به درستی ندانید که دعوای خلع ید چیست و چه شرایطی دارد و به همین دلیل در این زمینه دچار مشکل و اشتباه شوید. لذا بهتر است با مشورت و کمک یک وکیل ملکی با تجربه، وارد این دعوا شوید. تخصص و تجربه یک وکیل به شما کمک می‌کند که ضمن مدنظر قرار دادن این نکات و جزئیات و مطابق با آنها دعاوی خلع ید را مطرح کنید. درواقع روند طرح این دعوا به این صورت است که مالک پس از مراجعه به وکیل ملکی و با ارائه سند رسمی به وکیل، اقدام به تنظیم دادخواست می‌نماید.

چه کسانی طرفین دعوای خلع ید هستند؟

باید طرفین این قبیل دعاوی را نیز بشناسید. مانند هر دعوای دیگری که برای رسیدگی به محاکم قانونی ارجاع داده می‌شود، طرفین خلع ید نیز خواهان و خوانده هستند. خواهان در این مورد کسی است که ملک او مورد تصرف قرار گرفته است و خواستار خلع ید از متصرف می‌باشد. خوانده هم شخصی است که ملک خواهان را به تصرف درآورده است. گفتنی اگر ادعای خواهان مبنی بر تصرف ملکش توسط خوانده به اثبات برسد، خوانده باید ملک مورد نظر را تخلیه نماید. دعاوی خلع ید فقط از جانب مالک رسمی یا وکیل او و یا نماینده قانونی وی قابل طرح می‌باشد و این نکته در دعاوی خلع ید، اهمیت بسیار زیادی دارد.

تفاوت های حق مالکیت و حق انتفاع

با وجود آنکه بین مالکیت منافع و حق انتفاع شباهت زیادی وجود دارد ولی از نظر ماهوی و عملی نباید آن دو را یکسان شمرد و از جمله مهمترین تفاوت های آن می توان به موارد ذیل اشاره نمود:

 

 

۱- در مالکیت منافع ما دو مالک داریم یکی مالک عین است و دیگری مالک منفعت. اما در حق انتفاع همواره یک مالک داریم که هم مالک عین است و هم مالک منفعت است ولی این شخص مالک با شرایط و اوصافی خاص، به شخصی دیگر اجازه می دهد تا برای مدتی معلوم یا غیر معلوم از منفعت ملک او بهره مند گردد

 

 

۲- در مالکیت منافع، لحظه‌ها و ذره‌های منفعت در ملک صاحب آن به وجود می‌آید، ولی در حق انتفاع، منفعت به مالک عین تعلق دارد و در ملک او هم به وجود می‌آید و صاحب حق فقط می‌تواند از آن متنفع شود (ماده ۴۰ قانون مدنی)

 

 

برای مثال در اجاره، مستاجر در اثر عقد مالک منافع عین مستاجره می‌شود، و بر طبق قاعده می‌تواند آن را به دیگری منتقل کند. ولی در حق سکنی که یکی از اقسام حق انتفاع است، صاحب حق مالک منافع نیست تا حق تصرف در آن را داشته باشد

 

به بیان دیگر مالکیت منفعت ، حقی است کامل که امتیازهای مالکیت را دارد در حالی که حق انتفاع به آن حد کمال نرسیده و صاحب آن تنها از حق بهره مندی از منافع برخوردار است

فرض کنیم باغی برای مدت دوسال به اجاره داده شود. در این مدت مستاجر مالک منافع باغ است و تمام ذره‌های میوه در ملک او به وجود می‌آید پس در روزی که مدت اجاره پایان می‌پذیرد آنچه از میوه‌ها بر سر درختان باقی است به او تعلق دارد و می‌تواند پس از مدت اجاره نیز آن‌ها را بچیند

ولی اگر حق انتفاع از همین باغ به مدت دو سال به او واگذار شده باشد، چون منتفع، مالک منافع نمی‌شود، ذره‌های میوه نیز در ملک او به وجود نمی‌آید و به صاحب اصلی باغ تعلق دارد بجز اینکه او می‌تواند ظرف دوسال از آن‌ها بهره برداری کند؛ بنابراین در آخرین روز سال حق او نیز از بین می‌رود و دیگر نمی‌تواند میوه‌هایی را که هنوز بر درخت باقی مانده است را بچیند

تعریف حق انتفاع

حق انتفاع حقی است که به موجب آن یک نفر حق دارد از منافع مالی که متعلق به دیگری است استفاده کند.

حق مالکیت به دو قسم تقسیم می‌شود:

۱- مالکیت بر روی عین

 

 

۲- مالکیت بر روی منفعت