۱-لزوم ارائه اصل سند مالکیت:
هنگام انعقاد قرارداد بیع در خصوص املاک موروثی، طرف قرارداد حتما باید اصل سند مالکیت ملک مذکور را به خریدار ارائه دهد تا از مالکیت رسمی متوفی اطمینان حاصل نماید .به طور مثال: ملکی که در مالکیت همسر متوفی می باشد ، جزء املاک موروثی نیست و فرزندان و ورثه نمی‌توانند با عنوان ملک موروثی آن را بفروشند. بدین نکته باید توجه داشته باشیم که در هنگام انعقاد قرارداد باید اصل سند مالکیت رویت گردد.
۲- لزوم ارائه اصل گواهی حصر وراثت :
مستندا به ماده ۳۶۰ قانون امور حسبی ،گواهی انحصار وراثت ، توسط مراجع قضایی صادر میشودکه در آن وارثان متوفی به طور دقیق مشخص شده اند .
گواهی انحصار وراثت برای خرید و فروش املاک موروثی لازم است تا مشخص شود ، طرفین شما در قرارداد بیع چه کسانی هستند ؛ به عبارت دیگر این حق مسلم خریدار می باشد که بداند با چه کسانی باید قرارداد را منعقد نمایید ؟
۳- حضور تمامی وراث هنگام انجام معامله:
معمولا وارثان ملک موروثی بر سر فروختن یا نفروختن سهم خود با یکدیگر اختلاف نظر دارند ، در هر صورت شما زمانی می توانید اقدام به خریدن ملک موروثی نمایید که همه ی وارثان بخواهد سهم خود را بفروشند.همچنین چنین مطلبی امکانپذیر نیست که شما فقط بخواهید سهم چند ورثه را بخرید .(در شرایط میتوان سهم الارث یک یا چند نفر از وراث را خریداری نمود اما توصیه میشود چنین عقدی منعقد نشود زیرا که مشکلات بسیار پیچیده ای ممکن است پیش رو داشته باشید.)
_هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، همه وارثان یا وکلای آنها باید حضور داشته باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. به عنوان‌مثال اگر یک نفر از ۱۰۰ نفر هم هنگام معامله حضور نداشته باشد، بعدا می‌تواند باعث دردسر بسیار زیاد شما شود.
۴-عدم حضور اشخاص محجور در بین وراث :
محجور به شخصی گفته می شود که نمی تواند امور خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگری اداره کند,به عبارت دیگر محجور به معنای شخصی است که حق انجام دادن اعمال حقوقی مانند بستن قرارداد را ندارد.
هنگام انعقاد قرارداد در املاک موروثی باید این نکته را در نظر داشته باشیم ، که در بین وراث شخص محجور حضور نداشته باشند ، در غیر اینصورت باید مطالب ذیل رعایت گردد .
۵- ضرورت تعیین و نصب قیم برای اشخاص محجور:
این نکته را باید در نظر داشته باشیم که در صورت وجود شخص محجور در بین ورثه ،حتما باید برای وی قیم تعیین و نصب شده باشد .ماده ۱۲۱۷ قانون مدنی و همچنین مواد ۵۵ و ۵۶ قانون امورحسبی، ترتیبات تعیین و نصب قیم توسط دادستان محل اقامت محجور را پیش بینی نموده است . حال سوالی در ذهن نقش می بندد.!؟
که در صورت وجود محجور در بین وراث ، از لحاظ حقوقی چه راه حلی وجود دارد ؟ مستندا به ماده ی ۸۳ قانون امورحسبی :
اموال غیرمنقول محجور فروخته نخواهد شد مگر با رعایت غبطه ی او و تصویب دادستان ” .
۱_نتیجه می گیریم که قیم در صورتی می تواند اموال غیر منقول محجور را بفروشد که مصلحت و غبطه ی صغیر(محجور)رعایت نماید.
۲- اجازه دادستان مربوطه را اخذ نموده باشد.
۶- نکاتی قابل توجه در خصوص صغیر :
حال اگر محجور، صغیر باشد شرایط کاملا متفاوت می باشد. چنانچه پدر صغیری فوت نموده باشد و جد پدری صغیر در قید حیات باشد به استناد ماده ۷۳ قانون امور حسبی و ماده ۱۱۹۴ قانون مدنی و ماده ۱۱۸۰ قانون مدنی، جد پدری ولی خاص صغیر می باشد و دادستان و دادگاه حق دخالت در اداره ی امور صغیر را ندارند.
۷- ضرورت بررسی وجود یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی:
این نکته نیز از اهمیت بسزایی برخوردار می باشد که پرداخت سهم هر یک‌از وراث از ثمن معامله ، لزوم بررسی وجود یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی می باشد .
۸- درج شماره و مشخصات مدارک ابرازی در متن تنظیمی مبایعه نامه :
هنگام انعقاد قرارداد حقوقی باید نکات ظریفی را رعایت نمود تا در آینده دچار مشکل نشوید ، تنظیم مبایعه نامه در املاک موروثی نیز جدا از این مقوله نمی باشد .
لازم به ذکر است که هنگام انجام معامله شماره و مشخصات مدارک و مستندات ابرازی و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت ، وکالت نامه ، قیم نامه ، مفاصاحساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره در متن تنظیمی مبایعه نامه باید درج گردد .
۹ – اخذ استعلامات سه گانه ی ملکی:
اهمیت استعلامات سه گانه ی ملکی را نباید نادیده انگاشت ، استعلامات ثبتی، دارایی و شهرداری نیز باید اخذ گردد .
استعلام ثبتی ملک موروثی توسط دفاتر استاد رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک به عمل می آید.
استعلامات مربوط به دارایی و شهرداری توسط فروشنده ، به ترتیب از اداره مالیات محل وقوع ملک و دفاتر خدمات الکترونیک شهر محل وقوع ملک باید اخذ گردد .
نکته ای که از اهمیت آن نباید غافل شد این می باشد که از فروشنده حتما مفاصاحساب مالیات بر ارث و پایان کار اخذ گردد .
