قانون تعدیل اجاره بها

در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر که در سال 1356 به تصویب رسیده است چنین آمده است:

 

“موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌ بها صادرشده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌ بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.”

با توجه به این قانون در صورتی که مالک و مستاجر در مورد تعدیل اجاره بها اختلاف داشته و در این مورد توافق ننمایند، می توانند برای حل اختلاف خود به دادگاه مراجعه کنند. در این شرایط هر کدام از طرفین می توانند با توجه به وضعیت اقتصادی حاکم بر کشور، درخواست افزایش و یا کاهش اجاره، تنظیم و به دادگاه ارائه دهند.

درخواست تعدیل اجاره بها در گروه دعاوی ملکی حقوقی قرار دارد که مانند موارد حقوقی دیگر شرایط و مراحل قانونی خاصی برای آن در نظر گرفته شده است. 

فروش مال مشاع بدون قابلیت افراز

در صورتی که به تشخیص دادگاه ملک مشاع امکان افراز نداشته باشد، دادگاه رای خود را به صورت گواهینامه صادر می کند. اخذ این گواهینامه به این معنی است که ملک مورد نظر امکان افراز ندارد و متقاضی فروش ملک می تواند تقاضای فروش خود را به دادگاه حقوقی ارائه دهد. در نهایت دادگاه نیز با بررسی اسناد و مدارک مالکیت، دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد.

فروش مال مشاع با قابلیت افراز

در صورتی که اداره ثبت اسناد و املاک قابل افراز بودن ملک مشاع را تایید کند، نمی توان ملک مورد نظر را به صورت کلی فروخت. در این شرایط هر کدام از مالکین تنها می توانند سهم خود را به فروش برسانند. برای این کار باید کارهای ثبتی ملک را انجام دهید تا برای هر کدام از شرکا سند افراز شده صادر گردد. پس از آن، هر یک از مالکان می توانند با رضایت شرکاء دیگر و یا حتی بدون رضایت آنها سهم خود را بفروشند.

قوانین مرتبط با مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

 

1=ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی می گوید: مدعی حق دارد در اقامه دعوی، در جریان دادرسی یا مستقلاً از خوانده خسارت مطالبه کند.

2=ماده 328 قانون مدنی می‌گوید: کسی که مال دیگری را تلف کند، به عنوان تضمین آن مال می باشد و باید عین یا قیمت او را بپردازد. خواه عمداً تلف کرده باشد یا سهوا، خواه منفعت باشد یا عین، در صورتی که مال را معیوب یا ناقص کرده باشد این یک عامل تعیین کننده برای ضمانت مبلغ مال است.

3=در ماده 331 قانون مذکور آمده است: هر کس موجب زیان اقتصادی شود باید جبران مبلغ آن را بپردازد. و اگر موجب معیوب یا ناقص شدن مال شده باشد، باید قیمت آن را بپردازد.

بنابراین در موارد فوق شاکی حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک اعم از عدم تشکیل پرونده یا تاخیر در تشکیل پرونده و در هر دو مورد ضرر و زیان از خوانده را دارد. و دادگاه با توجه به مواد فوق الذکر ملزم به تشخیص و تعیین مبلغ اجرت المثل خواهد بود.

نحوه محاسبه و دریافت اجرت المثل ایام تصرف ملک

محاسبه این خسارت و اجرت المثل به عوامل مختلفی بستگی دارد و میزان آن با توجه به نوع شرایط، نوع وظایف، روش استفاده، مدت زمان استفاده و سایر شرایط مربوط به این موضوع متفاوت است. بنابراین اجرت المثل زمانی تعیین می شود که دعوا به محکمه یا دادگاه تقدیم شود و کارشناس دادگاه تمامی شرایط را برای تعیین میزان خسارت و هزینه آن بررسی کند.

البته می توانید پس از اعلام نظر کارشناسی با اصل نظر آن ها مخالفت کنید. زیرا بسیاری از افراد بدون مشورت با وکیل خوب شیراز و به صورت انفرادی فرآیندی را برای مطالبه هزینه های اجرت المثل آغاز می کنند، که بر اساس آن با توجه به تخصصی بودن پرونده و منافع طرفین، بهتر است کلیه این اقدامات از طریق وکیل انجام شود.

اینکه فرآیند حل و فصل اختلاف در هیئت حل اختلاف یا در دادگاه انجام شود یا خیر، بستگی به مبلغ درخواستی در ابتدای دعوا دارد.

مرجع رسیدگی به دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

دادگاه صلاحیت دار برای درخواست این اجرت المثل به میزان مورد درخواست، ممکن است در صلاحیت دادگاه یا کمیته حل اختلاف باشد. چنانچه مبلغ غرامت 20 میلیون یا کمتر از 20 میلیون تومان باشد، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع می شود. اما اگر اجرت المثل ایام تصرف بیش از 20 میلیون تومان باشد، در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی ملک یا همان دعاوی ملکی حقوقی است.

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی

در قانون تعیین تکلیف هم یک هیئت وجود دارد به نام« هیئت قانون تعیین تکلیف » که متشکل از سه عضو است: یک قاضی دادگاه، رئیس اداره ثبت و رئیس اداره راه و شهرسازی (اگر اراضی خارج از محدوده شهری باشد به جای رئیس اداره راه و شهرسازی، رئیس اداره جهاد حضور خواهد داشت ) این هیئت رأی صادر خواهد کرد و اداره ثبت ملزم به تنظیم سند مالکیت می شود، البته نسبت به آپارتمان ها این قانون قابل استناد نخواهد بود.

ماده 11 در آیین نامه ثبت اسناد و املاک

شخص ذینفع ، مدعی می شود که خودِ تشریفات ثبتی به درستی رعایت نشده است. مثلاً آگهی نوبتی که طبق ماده ۱۱ قانون ثبت می بایست به فاصله ۳۰ روز منتشر می شده است، به درستی انجام نشده باشد و….(این موارد جزو مسائل و تشریفات ثبتی است و باید جریان ثبتی را از طریق اداره ثبت بررسی کرد)

در این موارد باید« ابطال عملیات مقدماتی ثبت و متعاقباً ابطال سند مالکیت» را تقاضا نمود و الا به صرف طرح دعوای ابطال سند مالکیت، دادخواست، محکوم به رد خواهد بود.

ماده ۱۰۵ قانون ثبت اسناد و کلاهبرداری در مالکیت

 منقضی شد و عملیات مقدماتی به اتمام رسید، آن زمان است که ملک وارد دفتر املاک می شود، لذا اگر مالک از طریق محاکم کیفری و مطابق ماده ۱۰۵ قانون ثبت که تقاضای ثبت ملک دیگری به نام خود را در حکم کلاهبرداری می داند، اقدام نمود. حکم محکومیت فرد را گرفت، در ابتدا باید تقاضای ابطال این عملیات مقدماتی ثبتی را مطرح کند. (زیرا با مانعی مواجه می شود به نام ماده ۲۴ قانون ثبت که دارنده سند رسمی به آن استناد خواهد کرد )

 

 

تفسیر ماده 22 قانون مالکیت در ثبت اسناد

پس باید از چه ماده قانونی کمک گرفت ؟ و چه خواسته ای را در دادخواست نوشت؟

ماده ۲۲ قانون ثبت مقرر می دارد:

 

همین قدر که ملکی مطابق قانون (به این کلمه ی مطابق قانون، دقت کنید) در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک مطابق مقررات به نام وی ثبت شده باشد. لذا باید یک مفهوم مخالف از این ماده قانونی بگیریم که مفهوم مخالف آن، می شود:

 

اگر یک ملک بر خلاف قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، آن اقدامات خلافِ قانون باطل است، بنابراین باید در ابتدا تقاضای ابطال عملیات مقدماتی ثبت، در متن خواسته نوشته شود.

 

« عملیات مقدماتی ثبت به مجموعه اقداماتی گفته می شود که از بدو دریافت اظهارنامه تا زمان ثبت ملک در دفتر املاک، باید سپری شود.»

ملک بدون سابقه ثبت

املاکی که اصلاً سابقه ثبتی ندارند. وقتی از اداره ثبت در مورد سابقه ملک استعلام شود، هیچ پرونده‌ای هنوز تشکیل نشده است.( اگرچه که تعداد آنها بسیار محدود است ولی هنوز اسنادی به این شکل وجود دارند.)

تنظیم سند برخلاف قوانین و نظم عمومی

مواردی که خلاف اخلاق حسنه و برخلاف قوانین باشد: 

«هر موردی که خلاف قانون باشد خلاف اخلاق حسنه هم محسوب می شود» مثلاً دایر کردن یک قمارخانه جرم است ، لذا مدلول تنظیم یک سند رسمی نمی تواند دلالت بر فعالیت قمارخانه باشد.یا خلاف نظم عمومی باشد: مثلاً سردفتر بدون در نظر گرفتن آئین نامه نحوه استملاک اتباع بیگانه، برای فرد اتباع بیگانه سند مالکیت صادر کند. اما گاهی اوقات فرد خواهان ابطال سندی است که نزد ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است.

ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی

ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی، برای سردفتران یک صلاحیت عام در نظر گرفته است و مقرر نموده که سردفتران حق تنظیم هر سندی را دارند مگر اینکه خلاف اخلاق حسنه باشد یا خلاف قوانین آمره یا نظم عمومی باشد. مثلاً یکی از مواردی که می‌تواند خلاف قوانین آمره باشد، این است که قانون می‌گوید: حضانت هم حق است و هم تکلیف. لذا اگر فردی به دفترخانه مراجعه کند و بگوید که می خواهد با یک اقرار حضانت را از خود سلب کند یا زوجین توافق کنند که از این به بعد، زوج مسئولیتی در قبال پرداخت نفقه افراد واجب النفقه ، نداشته باشد، در این موارد اگر سندی تنظیم شود, چون بر خلاف قوانین آمره است می توان حکم ابطال آن را گرفت.

شرایط مطالبه خسارت ملکی

دعاوی خسارت به اموال ناشی از گودبرداری و ساخت و ساز غیرقانونی در محله از رایج ترین دعاوی در دادگاه است. گاهی این آسیب ها منجر به تخریب کامل یا جزئی ساختمان های مجاور می شود.

روش های جبران خسارات ناشی از چنین حوادثی شامل پرداخت خسارت عادلانه، جبران ضرر و زیان ها و بازسازی املاک است. در این گونه دعاوی باید با اخذ نظر کارشناس میزان خسارت وارده محاسبه شود و منشأ خسارت به طور کامل نشان داده شود. اثبات وجود رابطه سببیت بین تقصیر عامل آن و منشأ یکی از ویژگی های اصلی این دعاوی محسوب می شود.

دعوای مطالبه ضرر و زیان قراردادی

این خسارت همانطور که از نامش پیداست از توافق طرفین ناشی می شود. بنابراین، اگر یکی از طرفین با امتناع از انجام تعهدات خود در قرارداد، خسارتی به طرف دیگر وارد کند، به طرف دیگر این حق را می دهد که خسارت ناشی از قرارداد را در دادگاه مطالبه کند.

دعوای مطالبه خسارت قراردادی مستلزم قرارداد معتبر، اصولی و لازم الاجرا است. و هر گونه خسارتی که طرف مقابل متحمل می شود، ناشی از نقض این قرارداد و تعهدات قراردادی آن نخواهد بود.

در زمان فسخ قرارداد یا به موجب قرارداد جداگانه دیگری، امکان تعیین خسارت ناشی از تأخیر در انجام یا عدم اجرای تعهدی که از آن به عنوان مسئولیت یاد می شود، وجود دارد. در این خصوص ماده 230 قانون مدنی مقرر می دارد:

اگر در معامله مشخص شود که متخلف در صورت تخلف باید خسارت وارده را پرداخت کند، قانونگذار نمی تواند او را کمتر یا بیشتر از حد لازم مجازات کند. اصولاً تعیین مسئولیت تخلف از تعهدات قراردادی به موجب مواد 10 و 230 قانون مجازات اسلامی معتبر است و طرفین قرارداد باید آن را رعایت کنند.

دعوای مطالبه ضرر و زیان قهری

یکی از انواع مطالبه خسارت، غرامت و ضرر قهری است. این خسارات نقطه مقابل خسارت قراردادی هستند. یعنی هیچ توافقی بین طرفین در این مورد وجود ندارد. به عبارت دیگر اگر قراردادی بین دو نفر نباشد و یکی عمداً یا سهواً به دیگری آسیب برساند، دعوای مطالبه خسارت قهری نام دارد.

این موضوع چندین خسارت و ضرر و زیان های گسترده ای را پوشش می دهد. در موارد وقوع جرم، نام جرایم موجود، جرایم کیفری است و در نهایت با مجازات همراه می شود. اما اگر خسارت مادی یا معنوی اعم از عمدی یا غیر عمدی به شخصی وارد شود، مسبب آن خسارات مسئولیت مدنی دارد و در نتیجه متعهد به جبران خسارت است. 

انواع خسارت های قابل مطالبه

بر اساس قانون خسارات قابل مطالبه، مدعی حق دارد به طور همزمان در جریان دادرسی یا به طور مستقل برای جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر در انجام وظیفه یا عدم اجرای وظیفه شکایت کند. تکلیف ناشی از تقصیر خوانده در استیفای حق یا امتناع از اعمال آن به خواهان انجام می شود.

 

همچنین شخص در صورت عدم تسلیم دعوی یا تأخیر در تحویل به دلیل اتلاف مال، می تواند از خوانده غرامت بخواهد. همچنین فرد خوانده می تواند از خواهان برای جبران خسارت شکایت کند و ادعا کند که شاکی عمداً در جریان دادرسی به او خسارت وارد کرده است.

 

به طور کلی انواع دعوای مطالبه خسارت به دو بخش تقسیم می شود، ضرر و زیان قراردادی و خسارت قهری. حق خسارت ناشی از مسئولیت خصوصی افراد بر اساس یکی از موارد زیر است که به توضیح و بررسی هر یک می پردازیم.

 

1=خسارات ناشی از قراردادها یا تعهدات قراردادی

2=ضروریات ناشی از تعهدات قهری یا غیر قراردادی

دعوای مطالبه خسارت

اگر شما به عمد و سوء نیت یا اشتباه و سهل انگاری خسارت مادی یا معنوی به شخصی وارد کنید، مقصر هستید. پس ممکن است آن فرد از شما درخواست جبران خسارت نماید. افراد همچنین ممکن است به عنوان شاکی خصوصی به دنبال سود احتمالی از مجرمان یا جبران هزینه های دادرسی باشند.

احوال شخصیه ایرانیان خارج از کشور

اتباع هرکشوری از قوانین کشور مطبوع خود پیروی می‌کنند. بنابراین ایرانیان خارج از کشور نیز به لحاظ داشتن تبعیت ایران باید از قوانین کشور خود پیروی نمایند. 

به طور مثال درخصوص نکاح ایرانیان خارج از کشور، این افراد باید برای ثبت نکاح خود به کنسولگری واقع در هامان کشور مراجعه نمایند تا به صورت قانونی و رسمی ثبت شود. درغیر این صورت ازدواج آنان قانونی نبوده و در آینده اگر دچار مشکلات حقوقی در زمینه مهریه یا طلاق و .. شوند، دادگاه‌های ایران به دلیل قانونی ندانستن ازدواج آنان به چنین پرونده‌هایی رسیدگی نمی‌کند. 

احوال‌شخصیه اتباع‌ بیگانه‌

موضوع‌ احوال‌ شخصیه اتباع‌ بیگانه‌ در ماده ۷ قانون‌ مدنى‌ مصوب‌ سال ۱۳۰۷‌ اینگونه آمده است‌:« اتباع‌ خارجه مقیم‌ در خاک ایران‌ از حیث‌ مسائل‌ مربوط به‌ احوال‌ شخصیه‌ و اهلیت‌ خود و نیز از حیث‌ حقوق‌ ارثیه‌ در حدود معاهدات،‌ مطیع‌ قوانین‌ و مقررات‌ دولت‌ متبوع‌ خود خواهند بود.»

 

به‌ موجب‌ این‌ ماده‌، مقام‌های‌صالح ایران‌ در حدود قوانین‌، احوال‌ شخصیه‌ و ارثیه کشور بیگانه‌ را نسبت‌ به‌ اتباع‌ آن، اگر نظم عمومی را مخل نکند،‌ رعایت‌ می‌کنند.

 

مصادیق‌ احوال‌ شخصیه‌ در حقوق‌ ایران‌ به‌ طور کامل‌ برآورد نشده‌. در مواد ۶ و ۷ قانون‌ مدنى‌ و اصول ۱۲ و ۱۳ قانون‌ اساسى،‌ نکاح‌، طلاق‌، ارث‌، وصیت‌ و اهلیت‌ از مصادیق‌ آن محسوب شده‌ و در «ماده واحده اجازه رعایت‌ احوال‌ شخصیه ایرانیان‌ غیرشیعه‌» فرزندخواندگى‌ نیز به‌ عنوان‌ یکى‌ از مصادیق‌ مشخص شده است‌.