اصول‌فقه #اصول‌عملیه

استنباط در فقه شیعی به ویژه در دوره های متـأخّر، بـر دو مرحلـه مبتنـی اسـت؛ نخـست، جستوجو از دلیل حکم شرعی؛ یعنی کتاب، سنّت، اجماع و عقل و دوم،رجوع به اصول عملیه.
اصل عملی، در اصول فقه به معنای قواعدی است که در موارد بـروز شـک در تعیـین حکم شرعی، وظیفه عملی مکلف را پس از آن که به دلیل و اماره ای دست نیافت روشن مـی کنـد . بـه بیان دیگر، اصول عملیه، اصولی است که وظیفه عملی کسی را که دچـار شـک و تردیـد شـده معـین میکند، بنابراین موضوع اصول عملیه، شک است. به اصل عملی، دلیل فقاهتی نیز گفته میشود.
 
فقیه براى استنباط حکم شرعى به منابع چهارگانه (یعنی قران، سنت، اجماع و عقل ) رجـوع می کند. فقیه گاهى در رجوع خود موفق و کامیاب می گردد و گاه نه. یعنى گاهى (و البته غالبـاً ) بـه صورت یقینى و یا ظنى بـه حکم واقعى شرعى نائل میگردد؛ کـه در ایـن حالـت تکلـیفش روشن است، یعنى میداند و یا ظن قوى دارد کـه شـرع اسـلام از او چـه میخواهد. ولى گاهى مأیوس و ناکام میشود؛ یعنى تکلیف و حکم خداوند را کشف نمـی کنـد و بـلا تکلیـف و مـردد میماند. که در این صورت اصول عملیه شرایطی را در نظر گرفته که از این بلاتکلیفی در آید.

منظور ازحق شُفْعِه چیست؟

حق شفعه در علم حقوق ایران و همچنین در فقه به این معنی است که هرگاه اموال غیرمنقول قابل تقسیمی مانند یک ملک بین دو نفر به صورت مشاع مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سومی بفروشد،در این حالت برای شریک دیگر حق شفعه به وجود می‌آید به این ترتیب که شریک می‌تواند مبلغی را که شخص سوم به شریک خود داده را به وی بدهد و سهم و حق وی را تملک کند.

🔹مثال:
شخص(الف) و (ب) در یک زمینی با هم شریکند مهم نیست به چه نسبتی.شخص(الف) سهم خود را در قبال ده میلیون تومان می فروشد به شخص(ج)،شخص(ب) می تواند ده میلیون را به شخص(ج) داده و سهم او را بگیرد.

◀️شرایط ایجاد کننده حق شفعه عبارتند از:

1⃣مال غیر منقول باشد.
2⃣مال مشاع باشد.
3⃣مال قابل افراز(تقسیم) باشد.
4⃣شرکا 2 نفر باشند.
5⃣سهم مشترک به وسیله بیع(خرید و فروش)منتقل شود.
6️⃣سهم مشترک به عنوان مبیع(کالا) یا  قرار گیرد.

در چه صورتی افراد مشمول مستمری ازکارافتادگی کلی می‌شوند؟

اگر فرد بیش از ۶۶درصد ازکارافتادگی داشته باشد ازکارافتاده کلی شناخته شده و در صورت حادثه ناشی از کار، بدون نیاز به حداقل سابقه و در صورت حادثه غیرناشی از کار در صورت داشتن حداقل یک‌سال سابقه در ۱۰سال آخر قبل از وقوع از کارافتادگی و حداقل ۹۰روز سابقه در سال ماقبل از تاریخ وقوع ازکارافتادگی، مشمول مستمری ازکارافتادگی کلی خواهد شد.

دفاع مشروع چیست؟

دفاع مشروع، هر اقدامی، در راستای دفاع از خود، غیر اختیاری می‌شود و چاره‌ای جز توسل به آن باقی نمی‌ماند و علاوه بر این واکنشی نیز هست و بصورت دفاعی، انجام می‌شود و فراتر از اینها، اقدامی کاملاً قانونی و مشروع قلمداد می‌گردد

🔹از منظر قانونی هرگاه کسی به خاطر دفاع از نفس و یا عرض و یا ناموس و یا آزادی خود یا دیگری و با رعایت شرایط پیش بینی شده در قانون، مرتکب هر عملی گردد، عمل ارتکابی او جنبه مجرمانه خود را از دست داده، و چنین شخصی معاف از مسئولیت کیفری و مدنی است. یعنی اگر در حالت عادی صرف آن عمل از کسی سر بزند وی به عنوان متهم و مجرم مورد تعقیب کیفری قرار خواهد گرفت لیکن در دفاع مشروع همانطور که از نامش پیداست دفاعی ابراز می‌شود که هرچند احتمالاً به همراه آسیب و شاید قتل و ضرب و جرح و… باشد، خبری از مجازات مدافع نیست؛ بنابراین شخصی که برخلاف عدل و انصاف مورد حمله قرار گرفته و برای دفاع از خود مرتکب جرم شده است در حال دفاع مشروع است.

🔹از جمله شرایط خاص دفاع مشروع این است که مرتکب باید اثبات کند که اقدام وی مطابق شرایط قانونی بوده است. فرض کنیم شخصی توسط چند نفر ربوده شده یا در مقابل سارق و مهاجم قرار گرفته و توسل به قوای دولتی امکانپذیر نباشد و وی برای حفظ امنیت خود و دفاع در برابر تجاوز از خود دفاع کند. در اینصورت وی باید شرایط قانونی دفاع را اثبات کند و بار اثبات نیز بر عهده اوست تا اولاً با تمسک به آن دفاع، جان خودش را نجات دهد، ثانیاً دادگاه را در روز محاکمه قانع کند و ثالثاً بخاطر آن دفاع مورد مجازات قرار نگیرد.

🔹علل موجهه ارتکاب جرم

✅علل موجهه یا عوامل توجیه‌کننده به مواردی گفته می‌شود که با تحقق آنها، وصف مجرمانه جرم از بین می‌رود؛ به این معنا که عملی که به طور معمول جرم بوده است، در شرایطی خاص، دیگر در نظر مقنن عنوان جرم نخواهد داشت و به دلیل تلقی شدن به عنوان یک عمل موجه، مرتکب تحت تعقیب قرار نمی‌گیرد. این امر مواردی مانند اکراه، اجبار، دفاع مشروع و امر آمر قانونی را در بر می‌گیرد که از جمله علل موجهه جرم محسوب می‌شوند.

🔹در برخی موارد انجام عملی که در شرایط عادی جرم محسوب می‌شود، به دستور مقام صلاحیت‌دار، با احراز شرایطی، مشروع و موجه شناخته می‌شود. این شرایط شامل قانونی بودن امر آمر صلاحیت‌دار، صدور دستور از ناحیه مقام صلاحیت‌دار و الزام مأمور به اجرای دستور قانونی مقام صلاحیت‌دار است.

🔹در کنار موارد بالا، باید دفاع مشروع را از دیگر مصادیق علل موجهه جرم برشمرد و گفت، هرگاه کسی که به ناحق مورد حمله قرار گرفته و برای دفع خطر مرتکب جرم شود، با وجود شرایطی، عمل وی مشروع و موجه تلقی شده و قابل مجازات نیست. در حقیقت تعرض مزبور باید دارای شرایطی باشد که عمل انجام‌شده را نتوان جرم تلقی و مجازات کرد.

یکی از موانع مسئولیت کیفری و مدنی دفاع مشروع میباشد، بدین معنی که با وجود شرایطی در مواردی خاص مرتکب از مجازات و جبران خسارت معاف می شود.

دفاع مشروع در پنج مورد قابل استناد میباشد که عبارتند از دفاع از ۱٫نفس ۲٫مال ۳٫شرافت و آبرو ۴٫امور ناموسی ۵٫آزادی تن(مانند تعرض از طریق آدم ربایی یا توقیف غیر قانونی)

نکته ای که در دفاع مشروع باید به آن توجه نمود این است که باید تجاوز یا خطر ایجاد شده باشد تا بتوان اقدامات دفاعی را انجام داد لذا اگر هنوز تعرضی وجود ندارد و قریب الوقوع هم نیست، هر گونه تدارک دفاع یا اقدامات پیشگیرانه، پیش دستی در دفاع محسوب شده و دفاع مشروع محسوب نمی گردد.

همچنین تجاوزی فعلی یا قریب الوقوع  محسوب می شود که قرائن معقول و متقن که نشان دهد احتمال تجاوز یا خطر وجود دارد به طوری که خوف عقلایی وجود دارد که احتمالا تعرض صورت میگیرد. لذا صرف احتمال تجاوز بدون قرائن معقول مجوز برای دفاع مشروع محسوب نمی شود.

برای استناد به دفاع مشروع شرایطی باید وجود داشته باشد تا بتوان بدان استناد کرد که  عبارتند از:

۱٫ ضرورت: یعنی هیچ راهی به غیر از ارتکاب جرم برای دفاع وجود نداشته باشد. لذا اگر راههای غیر مجرمانه وجود داشته اما مدافع ابتدا متوسل به جرم شود دفاع مشروع محسوب نشده و مجازات خواهد داشت. البته در این میان استثنایی وجود دارد که در زمانی که امکان فرار کردن جزء راههای آسانتر محسوب نمی شود یعنی حتی اگر فرد امکان فرار داشته باشد می تواند فرار نکرده و در مقام اعمال حق دفاع خود برآید زیرا دفاع مشروع یک حق است و هیچگاه فرار تکلیف قانونی فرد محسوب نمی شود.

۲٫ شرط تناسب: بدین معنی که باید بین ضرر حاصله از تهاجم با ضرر حاصله از دفاع تناسب وجود داشته باشد.  لذا در همه جرائم رعایت مراتب دفاع لازم است که شرط  تناسب موخر بر شرط ضرورت است. اما استثنا در جنایات، چنانچه نفس دفاع صدق کند(حتی اگر از مراتب آن تجاوز شود یعنی تناسب رعایت نگردد) باز هم مدافع قصاص نخواهد شد اگرچه دیه و مجازات تعزیری خواهد داشت.

اگر شخصی در مقام دفاع از جان، مال و ناموس خود یا دیگری یا آزادی تن خود یا دیگری در برابر تجاوز یا خطر قریب الوقوع عملی انجام دهد که آن عمل ذاتا جرم محسوب می شود (مثل قتل، ضرب وجرح و…)، در صورتی اقدام او دفاع مشروع محسوب خواهد شد که:

1. دفاع او متناسب با تجازو و خطر باشد و عمل او بیش از حد لازم نباشد.
2. امکان توسل به مامورین انتظامی بدون فوت وقت ممکن نباشد یا اینکه مداخله آن ها در رفع تجاوز یاخطر موثر نباشد، به عبارت دیگر وجود تمام این شرایط ضرروی و لازم است و عدم تحقق آن ها موجب خواهد شد که دفاع، مشروع تلقی نشود.

دفاع از جان یا ناموس یا مال یا آزادی تن دیگری هنگامی مشروع محسوب می شود که او قدرت دفاع نداشته و نیاز به کمک داشته باشد.

بدانید که طبق ماده ۵۲۴ ق.م.ا

هر کس احکام یا امضاء یا مهر یا فرمان یا دستخط مقام رهبری و یا روسای سه قوه را به اعتبار مقام آنان جعل کند یا با علم به جعل یا‌تزویر استعمال نماید به حبس از سه تا پانزده سال محکوم خواهد شد.

نظریه_مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۷/۱۲۰۳

مراد از #مجازات_اشد در ماده ۱۳۴ قانون مجازات اسلامی ؛شدیدترین مجازات مندرج در حکم است .ضابطه برای تشخیص #مجازات_اشد در محکومیت های متعدد "مجازات اصلی جرم" بدون توجه به آثار تبعی است .در صورتی که مجازات اصلی یکسان باشد ،مجازاتی که آثار تبعی دارد یا آثار تبعی آن بیشتر است،" #اشد" محسوب می شود و در صورت عدم تشخیص مجازات شدیدتر،با توجه به تبصره ۳ ماده ۱۹ همان قانون،" #حبس" ملاک است.

احکام_تعدد_جرایم_تعزیری ازحیث #زمان_ارتکاب

الف)- ارتکاب تمامی جرایم درزمان حاکمیت قانون سابق است:

۱-  #تعدد_مادی ازنوع #مشابه
چون برابرمقررات قانون مجازات اسلامی سال۱۳۷۰ دراین فرض فقط یک فقره مجازات بدون الزام به تشدیدویاحکم به حداکثرمجازات تعیین می شد،لذا به ملاحظه اخف بودن، مقررات سال ۱۳۷۰ لازم الاجراء است.

۲- #تعددمادی ازنوع جرایم #مختلف

اگرجمع مجازات ها منطبق باقانون سابق میزاناً ازمجازات اشد تعیینی برابرقانون لاحق کمترباشد،برابرقانون سابق اقدام می شودوالااگربیشترباشدهماناقانون فعلی اخف وطبق ماده ۱۰ قانون مجازات اسلامی عطف به ماسبق می شود.

ب)- برخی جرایم درزمان حاکمیت قانون جدیدوبرخی درزمان حاکمیت قانون قدیم واقع شده اند.

دراین موردنسبت به هرفقره ازجرایم ارتکابی برابرقانون حاکم ومربوط درزمان وقوع جرم تعیین مجازات می شود. النهایه یک فقره مجازات اشد که به حال مرتکب مساعدتراست،اجراء خواهدشد.

🔰 #احکام_تکرارجرم ازحیث #زمان

الف)- تاریخ وقوع کلیه جرایم درزمان حاکمیت قانون قدیم است.
چون مقررات قدیم درباب #تکرارجرم مساعدتربه حال مجرم است،موردتابع قانون قدیم است.

ب)- جرم سابق درزمان حاکمیت قانون قدیم وجرم دوم درزمان حاکمیت قانون جدیدواقع شده است.
محکومیت قطعی وسابق وواقع قبل از تاریخ لازم الاجراء شدن قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲ چنان چه واجد جمیع شرایط مقرر درماده ۱۳۷ قانون اخیرباشدوجرم جدید وواقع شده درزمان حاکمیت قانون جدیددرجه یک تاشش تعزیری باشد،مجازات جرم جدیدمشمول احکام #تکرارجرم می شود/ قدرتی

سوالات درموردمهریه

آیا زنی که مهر خود را به همسرش بخشیده است می‌تواند از بخشش خود رجوع و مهر خود را مجددا مطالبه کند؟

حالت اول
زمانی است که زوجه در خصوص مهریه، ما فی الذمه زوج را ابراء می‌کند. به این بیان که می‌گوید از نظر من تو دیگر تکلیفی برای پرداخت مهریه نخواهی داشت (تو را از پرداخت مهریه بری می کنم)؛ این بیان باعث می‌شود تا تکلیف شوهر در ادای مهر به طور کلی ساقط شود. پس در این حالت زن حق رجوع ندارد.

حالت دوم
زمانی است که زوجه در قبال طلاق، مهریه خود را به شوهر بذل می‌کند. بذل مهر در طلاق‌های خلع و مبارات انجام می‌شود، خُلع و مُبارات دو نوع طلاق توافقی در فقه و حقوق اسلامی است که در آن زن با واگذاری مالی به شوهر از وی طلاق می‌گیرد. این طلاق مربوط به زمانی است که زن از شوهر به قدری تنفر پیدا کرده باشد که حاضر شود با پرداخت پول از قید همسری وی رها شود. این مال ممکن است مهریه زن یا معادل آن باشد، به همین جهت در فرهنگ عامه از عبارت «مهرم حلال و جانم آزاد» در اشاره به این نوع طلاق استفاده می‌کنند. بنابراین زن با پرداخت مالی به شوهر، از او می‌خواهد که طلاقش دهد. اگر زن در ایام عده طلاق از بذل خود رجوع کند، طلاق ملغی و کان‌ لم‌ یکن خواهد شد. یعنی همچنان زن و شوهر محسوب می شوند و مثل این است که اصلا طلاقی صورت نگرفته است. پش در این حالت زن حق رجوع از مهریه را تا پایان مدت عده دارد.

حالت سوم
زمانی است که زوجه مهریه خود را به زوج هبه می‌کند. به این بیان که می‌گوید من مهر خود را به تو بخشیدم؛ در این حالت است که همانند سایر اشکال هبه، تکلیف شوهر در پرداخت مهریه به طور کلی از بین نمی‌رود؛ چراکه زن می‌تواند تحت شرایطی از هبه مزبور رجوع و مهر خود را مطالبه کند. خواه طلاق گرفته باشد یا نگرفته باشد.

دادخواست طلاق به درخواست زوجه (به علت رفتارهای غیر متعارف زوج)

- تقاضای صدور حکم طلاق 2- پرئاخت کلیه خسارات دادرسی

1- تصویر مصدق عقدنامه ، 2- شهادت شهود 3 -تصویر مصدق دادنامه .................. 4 - معاینه پزشکی خوانده

با سلام احتراماً به استحضار عالی می رساند: 1-اینجانب .................... با خوانده به موجب عقدنامه شماره ... مورخ ........... دفترخانه شماره...... شهرستان ......... عقد ازدواج دائم منعقد کرده‌ایم. 2_ حاصل این ازدواج در خلال مدت ............. سال ............ پسر/ دختر می‌باشد. 3- ایشان درخلال زندگی زناشویی مرتکب رفتارهای کاملا غیر متعارف و هراسناکی شده ، از جمله اینکه بنده را تهدید به اسید پاشی ، خودکشی و کشتن تنها فرزندمان نموده و با نوعی بدگمانی توهم آمیز و ارتکاب رفتارهای خشونت آمیز که ریشه در مصرف مواد مخدر از نوع .......... دارد امکان ادامه زندگی را برای اینجانب غیر ممکن ساخته است. 4- اینجانبه در خانه ام هیچ گونه امنیت جانی نداشته و به شدت نگران وضعیت فعلی و آینده فرزندانم هستم. لذا نظر به اینکه دوام زوجیت موجب عسر و حرج اینجانب و فرزندم بوده و این موضوع علاوه بر محکومیت نامبرده در پرونده کیفری کلاسه ...................... از طریق شهادت شهود، سوابق اعتیاد و درگیری های اخیر نامبرده و همچنین معاینه وی قابل اثبات می باشد. به استناد بند 2 و 4 ماده 1130 قانون مدنی و تبصره ذیل آن صدور حکم گواهی عدم امکان سازش به علت عسر و حرج به انضمام کلیه خسارات و هزینة دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.

دادخواست طلاق به درخواست زوجه (به علت عدم پرداخت نفقه)

1-تقاضای صدور حکم طلاق 2-پرداخت کلیه خسارات دادرسی

1- تصویر مصدق عقدنامه 2- استشهادیه 4-دادنامه شماره .......مورخ.........

با سلام احتراماً به استحضار عالی می رساند: 1-اینجانب ....................... با خوانده به موجب عقدنامه شماره ....... مورخ ....... دفترخانه شماره .... شهرستان ......... عقد ازدواج دائم منعقد کرده‌ایم. 2_ حاصل این ازدواج در خلال مدت ... سال .....پسر/ دختر می‌باشد. 3- خوانده محترم با عدم پرداخت نفقه به مدت بیش از شش ماه از تاریخ ............. از انجام وظایف زوجیت خودداری کرده و از شروطی که ضمن عقد نکاح آمده، عدول کرده است. 4_ به ویژه خوانده در دادنامه شماره ...........مورخ ............... به عدم پرداخت نفقه محکوم شده و هنوز هیچ اقدامی در این زمینه انجام نداده است. لذا با تقدیم دادخواست حاضر و به استناد ماده 1119 و تبصره ماده 1133قانون مدنی صدور حکم مبنی بر اجرای صیغه طلاق به انضمام کلیه خسارات و هزینة دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.

دادخواست طلاق به درخواست زوجه (به علت بیماری زوج)

1- تقاضای صدور حکم طلاق 2- پرداخت کلیه خسارات دادرسی

1- تصویر مصدق عقدنامه 2- شهادت شهود 3 – گواهی پزشکی قانونی

با سلام احتراماً به استحضار عالی می رساند: 1-اینجانب ............ با خوانده به موجب عقدنامه شماره ....... مورخ ....... دفترخانه شماره .... شهرستان ...... عقد ازدواج دائم منعقد کرده‌ایم. 2_ حاصل این ازدواج در خلال مدت ... سال .....پسر/ دختر می‌باشد. 3- متاسفانه خوانده به موجب گواهی پزشکی قانونی شماره ......... مورخ ............. دچار بیماری صعب العلاج ............... شده است. لذا نظر به اینکه دوام زوجیت موجب عسر و حرج اینجانب بوده و این موضوع با شهادت شهود، نظر کارشناس، همچنین معاینه وی قابل اثبات می باشد، به استناد مواد 11130 و 1119 قانون مدنی و تبصره ذیل آن صدور حکم طلاق به انضمام کلیه خسارات و هزینة دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.

قرارداد بیع قطعی ملک

خریدار:

خانم/آقای: ............................. فرزند: ......................... به شماره شناسنامه: .................. صادره از: ................... کد ملی: ............................... ساکن: .............................................................................................................................................. به شماره تلفن ثابت: .................................. همراه: .................................

که از این پس به اختصار طرفین، فروشنده/خریدار نامیده می‌شوند.

 

ماده2) موضوع قرارداد:

تمامی ............ دانگ یک باب خانه/یک دستگاه آپارتمان به مشخصات ثبتی ذیل که محل وقوع آن: ............................................................... است:

پلاک فرعی: .................... از اصلی: ......................... اراضی: ........................... بخش: .........................

به مساحت: .......................... مترمربع (فتوکپی سند مالکیت شماره: ............................ که کلیه اوراق آن ممضی به امضای فروشنده است اخذ و تسلیم خریدار شد مشخصات تفصیلی مورد معامله در فتوکپی مذکور مضبوط و مورد قبول طرفین است).

مورد معامله دارای:

آب، (با شماره پرونده: ......................) برق، (با شماره اشتراک: ....................) تلفن، به شماره/ شماره های: .............................................، گاز شهری به شماره: ................................ می‌باشد. اعیان منصوبه در مورد معامله که جزء مبیع است به قرار ذیل است:

کولر: ................... دستگاه – لوستر سقفی: ................. عدد – دستگاه تصفیه آب استخر- دستگاه برق اضطراری: .....................

 

ماده3) مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن:

ثمن معامله کلاً مبلغ: .............................. ریال معادل: .......................... تومان می‌باشد که مبلغ: ............................ ریال معادل: ....................... تومان آن طی چک شماره: .................... مورخ: ............................ از حساب جاری: ........................... بانک: ..................................... به فروشنده پرداخت شد و مابقی که مبلغ: .................................. ریال معادل: ...................... تومان است به ترتیب و در موعد/ موعدی که در این سند آمده است به فروشنده تأدیه خواهد شد.

 

 ماده4) تعهدات طرفین:

1-4- طرفین به منظور انجام تشریفات ثبتی بیع انجام شده، متعهد شدند که رأس ساعت: ................. روز: ...................... مورخه: ..................... در دفترخانه شماره: ................. به آدرس: ............................................................... حاضر شوند.

2-4- فروشنده مکلف است نسبت به اخذ و تهیه مفاصاها و مدارک و اسناد لازم برای ثبت معامله اقدام کند و در روز موعود با در دست داشتن کلیه مدارک و اسناد و با تهیه کلیه مقدماتی که به او مربوط است در دفترخانه حاضر شود. حضور بدون همراه داشتن مدارک از نظر ترتیب آثار موضوع این سند، در حکم عدم حضور خواهد بود.

3-4- خریدار مکلف است در روز و ساعت معهود با همراه داشتن تتمه سند در دفترخانه حاضر شود.

4-4- فروشنده مکلف است آخرین قبوض آب، برق، گاز و تلفن را در دفترخانه به خریدار تحویل دهد. پرداخت این وجوه تا تاریخ ثبت معامله بر عهده فروشنده خواهد بود.

 

ماده 5) فسخ قرارداد:

1-5- صیغه شرعی بیع بین طرفین جاری شد و اسقاط کافه خیارات من جمله غبن ولو به اعلی درجه از طرفین به عمل آمد.

2-5- در صورتی که خریدار برای ثبت معامله در دفترخانه حاضر نشود فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت و با اعلام مراتب عدم حضور خریدار به دفترخانه می‌تواند معامله را فسخ و مبیع را به هر کس دیگر که بخواهد منتقل کند. در این حالت وجه پرداختی با کسر مبلغ موضوع بند 1 ماده 8 به وی مسترد خواهد شد. این فسخ صرفاً با اعلام مراتب به خریدار، از طرق مقتضی محقق می‌شود و نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نخواهد بود.

 

ماده 6) وثایق و تضامین:

خریدار مکلف است به منظور تضمین اجرای مفاد این قرارداد ضمانت نامه معتبر بانکی یا سفته محضری به مبلغ: ....................... ریال معادل: .................... تومان را در اختیار فروشنده قرار دهد. بدیهی است این تضمین پس از اتمام مدت قرارداد و تأیید به خریدار مسترد می‌گردد.

تبصره: تضمین مزبور در صورت احراز هرگونه تخلف و تخطی از مفاد قرارداد توسط خریدار ضبط خواهد گردید.

 

ماده 7) شرایط قرارداد(1):

1-7- تسلیم و تحویل مبیع حین ثبت معامله انجام خواهد شد.

2-7- هر یک از طرفین پس از حضور در دفترخانه در صورتی که طرف مقابل حاضر نباشد باید مراتب را کتباً به سردفتر اعلام و نامه خود را در دفتر ثبت مراسلات دفترخانه ثبت کند، فروشنده کپی کلیه اسناد و اوراقی را که آماده کرده ضمیمه نامه مذکور خواهد کرد و خریدار در صورتی که ثمن به صورت چک بانکی باشد کپی چک یا چک ها را ضمیمه خواهد نمود. اگر ثمن وجه نقد باشد باید به رؤیت سردفتر برسد و در حضور او شمرده و مراتب در نامه مورد اشاره درج شود.

تبصره: انجام موارد فوق از طریق تأمین دلیل نیز بلامانع است.

 

ماده 8) نحوه جبران خسارات:

1-8- هر یک از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشود و یا آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که مربوط به اوست فراهم نکند مکلف است مبلغ: ............................... ریال معادل: .................... تومان بابت جریمه عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد. این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه‌ای به اصل معامله انجام شده نمی زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی‌سازد.

2-8- در صورتی که یکی از طرفین به علت تخلف طرف دیگر به منظور الزام طرف مقابل به ثبت معامله از طریق طرح دعوا در دادگستری اقدام کند پرداخت کلیه هزینه‌های قانونی دعوا اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله و غیره بر عهده طرف مستنکف خواهد بود.

3-8- در صورت استنکاف فروشنده از حضور در دفترخانه، در تاریخ تعیین شده برای حضور تا زمانی که سند رسمی انتقال تنظیم و مورد معامله به خریدار تحویل داده شود (هرکدام که دیرتر تحقق یابد) فروشنده باید بابت هر روز تأخیر مبلغ: ................................ ریال معادل: ...................... تومان به خریدار بپردازد. تعلق این وجوه تا انجام دو مورد فوق‌الذکر ادامه خواهد یافت ولو اینکه مبلغ آن از کل ثمن فراتر رود. این مبلغ غیر از مبلغی است که در بند 1 ماده 8 مقرر شده است.

 

ماده 9) قوه قهریه:

در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و عدم ایفای تعهدات از سوی فروشنده یا خریدار، انجام تعهدات پس از رفع نواقص لازم می‌باشد و در مدت بروز حادثه تکلیفی بر ذمه طرفین معامله نخواهد بود.

 

ماده 10)مرجع حل اختلاف:

در صورت بروز اختلاف بین طرفین آقا/خانم: ........................... به نشانی: .................................................................... به عنوان داور مرضی‌الطرفین به حل و فصل اختلافات طرفین می‌پردازد.

تبصره 1: چنانچه داور مذکور نخواهد یا نتواند در خصوص اختلاف به وجود آمده داوری و حکمیت نماید، آقا/خانم: ................................ به نشانی: .............................................................................................................................. به عنوان جانشین وی به عنوان داور تعیین می‌گردد.

تبصره 2: داور مذکور با توجه به درخواست کتبی هر یک از طرفین، مجاز به رسیدگی و صدور رأی خواهد بود و رأی ایشان برای طرفین قطعی و لازم‌الاجرا و غیرقابل اعتراض است.

 

ماده11) اقامتگاه طرفین:

نشانی مندرج در قرارداد به عنوان اقامتگاه قانونی طرفین تلقی می‌گردد و در صورت تغییر نشانی طرفین متعهد هستند مراتب را به نحو مقتضی حداکثر ظرف: .................. روز به اطلاع یکدیگر برسانند، در غیر این صورت ارسال کلیه مراسلات، آگهی ها و اخطارهای قانونی به آدرس سابق معتبر خواهد بود.

 

ماده 12) نُسخ قرارداد:

این قرارداد مشتمل بر دوازده ماده و سه تبصره در تاریخ ...../ ...../ .....13 به تعداد ...... نسخه با اعتبار واحد تنظیم و تمام مفاد و مندرجات آن مورد قبول طرفین واقع گردید.

 

          امضاء فروشنده                                                           امضاء خریدار

        

         امضاء شاهد                                                               امضاء شاهد

---

 توجه شود که می‌توان به شروط اشاره شده در این نمونه قرارداد و سایر قراردادهای مشابه در این سایت شروطی دیگر اضافه و یا برحسب توافق تعدادی از آنان را حذف نمود.

قرارداد وقف

 ماده 1) طرفین قرارداد:

واقف:

خانم/آقای .................................. فرزند ............................. دارای شماره شناسنامه ............................. کدملی ............................. صادره از ........................ متولد ........................ ساکن .................................................................................................................. شماره تلفن ثابت ............................. همراه ..............................

 موقوف علیهم:

اولاد واقف و بعد از فوت هر یک از آنان اولاد متوفی الی غیر النهایه.

 

ماده 2) عین موقوفه:

تمامیت ............. دانگ یک قطعه زمین به مساحت ........... مترمربع دارای پلاک شماره ................. فرعی از ................... اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک ..................... فرعی از اصلی مذکور واقع در اراضی .................. بخش ................. ثبتی تهران به نام واقف و با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن اعم از عرصه بدون استثناء و با تمامی متعلقات و منضمات و تاًسیسات مربوطه و با برق شماره پرونده ........................ و تلفن شماره ................................. منصوبه در آن.

 

ماده 3) اداره و نظارت عین موقوفه:

متولی:

شخص واقف مادام العمر می باشد و پس از درگذشت وی ارشد اولاد وی اعم از ذکور یا اناث نسلاً بعد نسل خواهد بود.

ناظر:

مادامی که واقف در قید حیات است ناظر ندارد و بعد از فوتش حق نظارت با اولاد وی اعم از ذکور یا اناث نسلاً بعد از نسل خواهد بود.

تبصره 1: اداره امور وقف با متولی و با نظارت ناظر خواهد بود که بابت حق التولیه و حق النظاره مبلغی معادل ......... درصد از بهای تقویمی ثمرات حاصله هر سال تعیین و بالمناصفه به متولی و ناظر باید تأدیه گردد.

تبصره 2: چنانچه به هر دلیل متولی بعد از فوت واقف یا هر یک از متولیان بعدی فاقد شرط و صفت امانتداری گردد بنا به حکم دادگاه صالحه منعزل گردیده و ارشد برادر یا خواهر متولی منعزل شده جایگزین آن خواهد شد همچنین است در ارتباط با ناظر.

 

ماده 4) قبض عین موقوفه:

حسب الاقرار واقف عین موقوفه به تصرف وقف داده شده و شخص واقف به عنوان متولی ضمن قبول تولیت وقف اقرار به قبض نموده و به اظهار صیغه صحیحه شرعیه وقف در تاریخ ..................... جاری گردید.

 

ماده 5) شرایط قرارداد:

1-5- عین موقوفه همیشه باید به صورتی باشد که با بقاء عین بتوان از آن منتفع شد و حق افراز و تفکیک عین موقوفه ساقط است.

2-5- موقوف علیهم با تولیت متولی و با نظارت ناظر باید در نگهداری عین موقوفه و استفاده بهتر از آن کمال مراقبت و معاضدت را نموده به نحوی که همیشه در عین موقوفه اشجار مثمره بارور گردد.

3-5- منتفع حاصل از عین موقوفه برحسب فرض (سهم هر پسر دو برابر سهم هر دختر) باید تقسیم گردد.

4-5- مادامی که همسر واقف در قید حیات است معادل یک هشتم از ثمرات باغ را باید به او تأدیه نمایند.

5-5- مخارج عامه عین موقوفه به ترتیب فرض مذکور در قسمت سوم مزبور به عهده موقوف علیهم می باشد.

6-5- بیع وقف جایز نیست مگر اینکه انتفاع از آن ممکن نباشد یا عمران آن متعذر باشد که در این صورت باید تبدیل به احسن به غرض واقف شود.

 

ماده 6) نُسخ قرارداد:

این قرارداد مشتمل بر شش ماده و دو تبصره در تاریخ ........................ به تعداد ......... با اعتبار واحد تنظیم، امضاء و مبادله گردید.

 

امضاء واقف                             امضاء موقوف علیهم                          امضاء نماینده اداره حج و اوقاف

 

قرارداد اجاره به شرط تملیک ملک

ماده 1) طرفین قرارداد:

الف) موجر/موجرین 

شخص حقیقی: 

خانم/آقای: ................................. اصالتاً / وکالتاً / قیمومتاً / ولایتاً / وصایتاً / فرزند: ....................... به شماره شناسنامه: .................... صادره از: ................................... کدملی: ......................................... متولد: ............................. ساکن: ........................................................................................................................................................................................ 

شماره تلفن ثابت: ....................... همراه: ........................ 

شخص حقوقی: 

شرکت/مؤسسه/کانون/انجمن: ......................................... با مدیریت: ....................................... به شماره ثبت: .......................................... به آدرس: ........................................................................................................................................ شماره تلفن: ................................

ب) مستأجر/مستأجرین

شخص حقیقی:

خانم/آقای: ................................. اصالتاً / وکالتاً / قیمومتاً / ولایتاً / وصایتاً / فرزند: ........................ به شماره شناسنامه: ....................... صادره از: ................................... کدملی: .................................... متولد: ................................. ساکن: ........................................................................................................................................................................................

شماره تلفن ثابت:  ....................... همراه: ........................ 

شخص حقوقی:

شرکت/مؤسسه/کانون/انجمن: ........................................... با مدیریت: ....................................... به شماره ثبت:

.............................. به آدرس: .................................................................................................................................................... شماره تلفن: ..................................... 

که در متن قرارداد طرفین، به اختصار موجر/مستأجر نامیده می‌شوند.

ماده 2) موضوع قرارداد: 

تملیک عین مستأجره پس از پرداخت تمامی اقساط اجاره بها از طرف مستأجر به موجر طبق شرایط این قرارداد ........... دانگ /دستگاه / یک باب:  .................... به مساحت: ................. مترمربع به شماره پلاک ثبتی: ........................... فرعی از: ................... اصلی: ..................... واقع در بخش: ........................ حوزه ثبتی: ..................... دارای سند مالکیت به شماره: ............................ صفحه: .................... دفتر: ............................ صادره به نام: ................................... با حق استفاده آب / برق / گاز به صورت اختصاصی / اشتراکی /شوفاژ روشن/غیرروشن/کولر/پارکینگ: ........................ فرعی به متراژ: ........................ مترمربع/ انباری فرعی: .................. به متراژ: .................. مترمربع / تلفن دایر به شماره: / ............................. غیر دایر و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که به رؤیت مستأجر / مستأجرین رسیده است و مورد قبول قرار گرفته است. 

ماده 3) مبلغ قرارداد (اجاره بهاء):

کل مبلغ اجاره بها مبلغ: ............................. ریال وجه رایج کشور معادل: ......................... تومان می‌باشد که مبلغ: .............................. ریال معادل: .................. تومان به عنوان پیش پرداخت، نقداً / طی چک شماره: ............................... بانک: ............................. شعبه: ............................ تحویل موجر گردید و باقیمانده در مواعد: ............................................... توسط مستأجر به موجر پرداخت می‌گردد. 

ماده 4) مدت قرارداد: 

................ سال/ماه شمسی/روز که آغاز آن از تاریخ: ......................... لغایت: ......................... می‌باشد. 

ماده 5) تعهدات طرفین قرارداد:

1-5- طرفین متعهد شدند در صورت تحقق مفاد بند 1 ماده 8 قرارداد در تاریخ: .................................... در دفتر اسناد رسمی شماره: ....................... واقع در: .................................................................... حاضر شوند و نسبت به تنظیم سند رسمی به نام مستأجر اقدام نمایند. 

ماده 6) فسخ قرارداد: 

1-6- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به هر عنوان و ادعا و به هر میزان با اقرار طرفین مبنی بر علم و اطلاع کامل از عرف بازار اسقاط گردید. موارد تقلب و تدلیس که به طور واضح و آشکار علت غبن باشد مستثنی است. 

 2-6- اگر مستأجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر بیش از: .............. ماه تخلف نماید، موجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ نماید. در این صورت بخشی از اجاره بهای پرداختی در مواعد گذشته به میزان: ........................... ریال معادل: ................... تومان به عنوان اجاره‌بهای قرارداد در مالکیت موجر مستقر و مابقی به ضمیمه پیش پرداخت به مستأجر مسترد خواهد شد. در صورتی که از ابتدای قرارداد اجاره‌بهای اقساطی به عنوان اجاره بها پرداخت نشده باشد، موجر می‌تواند با کسر اجاره‌بها از محل پیش پرداخت، مابقی را به مستأجر مسترد نماید. 

3-6- موجر حق نقل و انتقال مورد معامله را به هر عنوان به دیگری نخواهد داشت تخلف از این تعهد هیچ تأثیری در اجرای تعهدات مندرج در این قرارداد ندارد و مستأجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ کند و یا اینکه با اقامه دعوا به طرفیت موجر و منتقل الیه ابطال انتقال را از دادگاه تقاضا کند. 

ماده 7) وثایق و تضامین: 

1-7- یک برگ سفته به مبلغ: ......................... ریال معادل: .................. تومان ممضی به امضای مستأجر، بدون تاریخ در اختیار موجر قرار داده شد و بین طرفین مقرر گشت در صورت عدم انجام تعهدات یا در صورت عدم پرداخت هزینه‌های آب، برق، تلفن، گاز و شارژ از طرف مستأجر، موجر می‌تواند سفته مذکور را مورخ نموده و نسبت به وصول کل مبلغ یا قسمتی از آن – به تشخیص خود – اقدام کند. 

2-7- یک فقره چک به تاریخ: ..... / ..... / .....13 / بدون تاریخ به مبلغ: .............................. ریال معادل: ....................... تومان از حساب جاری شماره: .................... بانک: ...................... شعبه: .................. از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار داده شد. در صورتی که مستأجر هزینه‌های آب، برق، گاز، تلفن و شارژ را نپردازد موجر می‌تواند این وجوه را پرداخت و از محل چک مستأجر طلب خود را وصول کند. چک مورخ: ..... / ..... / .....13 در صورتی که تا تاریخ: ..... / ..... / ..... 13 مورد استفاده قرار نگرفته باشد، در تاریخ اخیر با چک دیگری با تاریخ روز تعویض خواهد شد (منظور این است که از تاریخ صدور و تنظیم چک بیش از شش ماه نگذرد چراکه این امر باعث انتفاء جنبه کیفری چک خواهد شد). در خصوص چک بدون تاریخ، موجر در مورخ کردن آن به میل خود مختار و مجاز است. 

ماده 8) شرایط قرارداد:

1-8- طرفین قرارداد کردند که پس از پرداخت آخرین قسط اجاره‌بها، عین مستأجره به مالکیت مستأجر درآید.

2-8- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می‌باشد. 

3-8- در صورتی که مستأجر در مدت اجاره تمامی اجاره‌بها را یکجا پرداخت کند، عین مستأجره از همان تاریخ به مالکیت مستأجر درآمده و طرفین مکلف خواهند بود ظرف مدت: ........................ از تاریخ پرداخت، نسبت به اجرای مفاد بند 1 ماده 5 اقدام نمایند. در صورت امتناع موجر از دریافت اجاره بها، مستأجر می‌تواند با پرداخت اجاره‌بهای مذکور به صندوق ثبت یا دادگستری تعهد خود را اجرا نماید.

4-8- مستأجر نمی‌تواند / می‌تواند در طول مدت اجاره نسبت به اجرای تعهدات و حقوق مندرج در این قرارداد شخص دیگری را به عنوان طرف مورد معامله با موجر جایگزین خود کند. در صورتی که طبق توافق مستأجر حق واگذاری مورد معامله را به دیگری داشته باشد انتقال گیرنده از حیث اجرای تعهدات و پرداخت اقساط و سایر آثار قرارداد مثل مستأجر سابق خواهد بود. 

ماده 9) نحوه جبران خسارات: 

1-9- در صورت تخلف از مفاد تعهد مندرج در بند 2 ماده 6 متخلف مکلف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ: .................................... ریال معادل: ........................... تومان به عنوان خسارت تأخیر در اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت کند و این خسارت مانع از الزام به اجرای تعهد اصلی نخواهد بود. خسارت مذکور در این بند نسبت به تخلف مندرج در بند  3 ماده  8 نیز قابل اجرا خواهد بود. 

2-9- در صورتی که الزام مقرر در بند 3 ماده 6 ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه‌هایی که خریدار متقبل شده است را پرداخت کرده و مبلغ: ........................... ریال معادل: .................... تومان به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید. 

ماده 10) مرجع حل اختلاف: 

در صورت بروز اختلاف بین طرفین آقا/خانم:  ........................ به نشانی: ........................................................................... به عنوان داور مرضی‌الطرفین به حل و فصل اختلافات طرفین می‌پردازد. 

تبصره 1: چنانچه داور مذکور نخواهد یا نتواند در خصوص اختلاف به وجود آمده داوری و حکمیت نماید، آقا/خانم: ................................ به نشانی: .............................................................................................................................. به عنوان جانشین وی به عنوان داور تعیین می‌گردد. 

تبصره 2: داور مذکور با توجه به درخواست کتبی هر یک از طرفین، مجاز به رسیدگی و صدور رأی خواهد بود و رأی ایشان برای طرفین قطعی و لازم‌الاجرا و غیرقابل اعتراض است. 

ماده 11) اقامتگاه طرفین:

نشانی مندرج در قرارداد به عنوان اقامتگاه قانونی طرفین تلقی می‌گردد و در صورت تغییر نشانی طرفین متعهد هستند مراتب را به نحو مقتضی حداکثر ظرف: ......... روز به اطلاع یکدیگر برسانند، در غیر این صورت ارسال کلیه مراسلات، آگهی‌ها و اخطارهای قانونی به آدرس سابق معتبر خواهد بود. 

 ماده 12: نُسخ قرارداد:

این قرارداد مشتمل بر دوازده ماده و دو تبصره در تاریخ: ..... / ..... / ..... 13 به تعداد: ...... نسخه با اعتبار واحد تنظیم و تمام مفاد و مندرجات آن مورد قبول طرفین واقع گردید. 

این سند با حضور: 

- ....................................... فرزند: ....................... به شماره شناسنامه: ............. ساکن: ......................................................

- ....................................... فرزند: ....................... به شماره شناسنامه: ............. ساکن: ......................................................

افراد معتمد موجر و مستأجر به عنوان شاهد تنظیم ،امضاء و مبادله شد. 

                                                                                                                        

امضاء موجر                                   امضاء مستأجر                                            امضاء شاهد اول 

 

 امضاء شاهد دوم                              مهر و امضای مدیر بنگاه معاملات ملکی   

                     

برات ……

۱ – باید به حواله کرد شخص دیگر باشد.

۲ – باید به حواله کرد برات دهنده باشد.

۳ – ممکن است به حواله کرد شخص دیگر یا به حواله کرد خود برات دهنده باشد.

۴ – ممکن است در وجه حامل باشد.

✅ گزینه ۳ صحیح است به استناد ماده ۲۲۴ قانون تجارت.

اگر مالک برای حق انتفاع، مدتی معین نکند، مدت انتفاع :

الف) با توجه به عرف تعیین می‌شود.

ب) تا قبل از موت مالک، امکان رجوع برای مالک وجود دارد.

ج) تا مرگ منتفع ادامه دارد و امکان رجوع وجود ندارد.

د) ‌با توافق طرفین مشخص می‌شود.

✅ب صحیح است.

ماده ۴۴ ق.م. : در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد حبس مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر اینکه مالک قبل از فوت خود رجوع کند.

نکات اجرایی قانون جدید چک برای شعب بانک ها

 مسئولیت محض بانکها برای جبران خسارت افراد ثالث بر اساس تبصره ۵ ماده ۵ مکرر قانون جدید چک
اثبات تقصیر بانک برای جبران خسارت لازم نیست بر اساس تبصره ۵ ماده ۵مکرر بانک یا موسسه اعتباری حسب مورد مسئول جبران خساراتی خواهند بود که از عدم انجام تکالیف مقرر در این ماده و تبصره های آن به اشخاص ثالث وارد گردیده است.بنابراین در صورت عدم اجرای به موقع یا ناقص قانون بدون دلیل موجه،افراد زیاندیده می توانند نسبت به طرح دعوا و مطالبه ضرر و زیان علیه بانک ها اقدام نمایند./حقوق بانکی

در موارد زیر شکایت از ارای رئیس ثبت در صلاحیت هیأت نظارت است:

الف)اعتراض بر حدود از طرف غیرمجاور

ب) معترض مجاور با حدود تعیین شده سند مالکیت بگیرد

ج) معترض به موجب سند رسمی از اعتراض خود عدول کند

در این موارد رئیس اداره ثبت نظر خود را مبنی بر بی اثر بودن اعتراضات اعلام می نماید. این اعلام نظر ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ در هیأت نظارت قابل شکایت است. رأی این مرجع قطعی است.

مبحث کامل ارث

تعریف ارث

 ارث در لغت به معنای مالی است که از متوفی باقی مانده و در اصطلاح انتقال دارایی شخص متوفی به بازماندگان می باشد که این امر بدون اراده متوفی و بازماندگان او صورت می گیرد . معنای دیگر آن انتقال غیر قرار دادی چیزی ازشخص به شخص دیگراست .

فقیهان به پیروی از قرآن کریم از ارث به فریضه و فرض نیز تعبیر کرده اند.

 برخی اصطلاحات حقوقی در خصوص ارث

متوفی : کسی که فوت کرده است .
ترکه : مالی است که از متوفی باقی مانده است .

وارث : شخصی است که از متوفی ارث می برد .

نسب: عبارت از ارتباط واتصال فردی به دیگری به ولادت شرعی

خویشان نسبی

عبارت است از وابستگی شخصی به شخص دیگر از طریق ولادت چه مستقیم باشد مانند رابطه پسر و مادر چه با واسطه باشد مانند رابطه برادر که به واسطه پدر با یکدیگر خویشاوند هستند .

خویشان سببی: خویشاوندی بین دو نفر که در اثرازدواج به وجود می آید . مثل رابطه داماد با مادر همسر یا خواهر زن .

عرصه و اعیان :
منظور از عرصه زمین است و منظور از اعیان ساختمان می باشد .
توارث بین دو نفر : یعنی فوت هریک، باعث ارث بری دیگری میشود . ( مثل زن و شوهر که از یکدیگر ارث می برند )
اشخاصی که به موجب نسب ارث می برند سه طبقه اند

1. طبقه اول : پدر ، مادر ، اولاد و اولادِ اولاد .

2. طبقه دوم : اجداد و برادر و خواهر و اولاد آنان .

3. طبقه سوم : عمه ها و عموها و خاله ها و دایی ها و فرزندان آنان .

اگر طبقه اول زنده باشد طبقه دوم ارث نمی برند و همچنین اگر طبقه دوم فقط زنده باشد طبقه سوم ارث نمی برند به عنوان مثال شخصی می میرد و دو سال پس از او پدرش می میرد بنابراین فرزند وی دیگر ارث از پدر بزرگ نمی برد.

الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند چیست؟

الزام به تنظیم سند، در معنای لغوی به مفهوم مجبور کردن شخص برای تنظیم و ثبت سند مربوطه می باشد. اما در معنی اصطلاحی الزام به تنظیم سند به مفهوم عنوان دعوایی است که خریدار پس از خرید ملک یا مالی علیه فروشنده طرح می کند تا او سند رسمی ملک یا مال را رسما به نام خریدار منتقل کند.

چرا باید برای معاملات خود سند رسمی تنظیم کنیم؟

اینکه ما برای اموال خود علی الخصوص املاک خود، سند رسمی داشته باشیم از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. چرا که مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب۲۶ /۱۲/۱۳۱۰:

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

با توجه به متن ماده ی قانونی فوق می فهمیم که سند رسمی ارزش و اعتباری بسیار بالاتر از اسناد عادی و مبایعه نامه های ثبت نشده دارد، وقتی می گوییم سند رسمی ارزش اثباتی بالاتری دارد به این معناست که اگر شما یک قول نامه یا مبایعه نامه ی ثبت نشده (سند عادی) را به دادگاه برای اثبات حق خود تقدیم کنید و در مقابل کسی که ملک را به شما فروخته اما سند را به نام شما نزده نیز سند رسمی خود را به دادگاه تقدیم کند، دادگاه مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت که ملاحظه فرمودید حق را به شخصی می دهد که سند رسمی در دست اوست، بنابراین توجه به این نکته ی حقوقی بسیار حیاتی است.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

آیا تنظیم سند رسمی اجباری است؟

قانونگذار به دنبال جلوگیری ازمشکلات موجود در معاملات واثبات مالکیت تنظیم سند رسمی را درمواردی اجباری اعلام کرده است
از ماده ی ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ ، اینگونه فهمیده می شود که ثبت سند راجع به کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله چه در دفتر املاک ثبت شده باشد چه نشده باشد اجباری و الزامی است و دعوایی که برای انتقال رسمی یک ملک از فروشنده به خردار باید اقامه شود، الزام به تنظیم سند رسمی نام دارد.
البته توجه به عرف و عادت همانگونه که در ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی ذکر شده است نیز دارای اهمیت است بدین معنا که اگر در منطقه ای عرف بدین گونه باشد که معمولا سندرسمی برای معامله ای تنظیم نشود وهمه به سند عادی اعتبار بدهند،فروشنده نیز الزامی ازین بابت ندارد، اما اکنون در اغلب مناطق و موارد نیاز به ثبت سند رسمی هست و الزامی است.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند

پس ازآنکه طرفین قرارداد مبایعه نامه را که حاوی میزان دقیق ثمن و مشخصات ملک و محل دفترخانه است را امضا میکنند، فروشنده و خریدار همانگونه که در قرارداد ذکر کرده اند بید در تاریخ معین به دفترخانه ای که تعیین کرده اند مراجعه کنند تا مشتری الباقی ثمن(پول) را بدهد و مالک سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتنع کند و در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه مابقی قیمت معامله از سردفتردرخواست کند که که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی ذکر می شود که در تاریخ مقرر در مبایعه ‌نامه، خریدار در دفترخانه حضور داشته است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون عذر موجهی ازحضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.

اگر در متن مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده محل و تاریخ دقیق مراجعه به دفترخانه تعیین نشده باشد، خریدار می تواند با ارسال یک اظهارنامه ی رسمی به فروشنده محل و تاریخ مشخص شده را به وی اعلام کند و از او بخواهد تا در موعد مقرر حاضر شود و سند را منتقل کند.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح مراجعه کند. دادگاه صالح دادگاهی است که در حوزه ی قضایی محل وقوع ملک واقع شده است.
دقت کنید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت یا متعلق به دیگری نباشد؛ چرا که اگر ملک در رهن باشد باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کنید. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با عنوان (فروش مال غیر) از وی شکایت کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مالی را فروخته است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی و شماره پلاک
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از اداره مخابرات
احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک
احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و مدارک: ملاحظه اصل مبایعه ‌نامه،قول نامه، دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، شیوه و متن سند عادی و دقت در مفهوم و منظور سند تنظیمی و شروط و تعهداتی در آن است.
تحقیق و بررسی در مورد ملک که در رهن است یا وضعیت مشابهی دارد یا خیر؟
توجه به مبلغ و هزینه های مذکور مانن مالیات و…
انجام هرگونه تحقیق و عملی برای کشف واقعیت برای مثال صدور قرار تحقیق محلی و…