درخواست تخلیه با قرارداد اجاره عادی چگونه است؟

در قراردادهای اجاره عادی یا غیررسمی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده‌اند موجر می‌تواند با رعایت شرایط مشخصی که در قوانین پیش‌بینی شده است دستور تخلیه ملک خود را از شورای حل اختلاف درخواست نماید. این فرآیند معمولاً ظرف دو هفته انجام می‌شود.

 

قراردادهای عادی می‌توانند به صورت دستی و بر روی یک برگ تنظیم شوند یا در دفاتر آژانس‌های املاک تهیه گردند. از نظر حقوقی بین این دو نوع قرارداد تفاوتی وجود ندارد و هر دو به عنوان قرارداد عادی شناخته می‌شوند. البته برای اینکه قرارداد اجاره قابل استناد باشد باید شرایط لازم را داشته و به امضای دو نفر شاهد ممهور شده باشد.

 

برای درخواست دستور تخلیه موجر باید دادخواستی تهیه کند که حاوی اطلاعات زیر باشد:

 

· نام و نام خانوادگی مالک و مستاجر

 

· مشخصات دقیق ملک اجاره شده (عین مستاجره)

 

· تاریخ قرارداد اجاره

 

· مدارک مثبت مالکیت

 

این دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود. پس از ثبت دادخواست شورای حل اختلاف به موضوع رسیدگی کرده و در صورت احراز شرایط لازم دستور تخلیه ملک را صادر می‌کند.

آیا صاحبخانه میتواند مستاجر را بیرون کند؟

احتمالا بارها این را از دهان بسیاری از مستاجرها شنیده باشید که می‌گویند: صاحبخانه هیچ کاری نمی‌تواند بکند و ما را بیرون بیندازد!" اما آیا واقعا صاحبخانه می‌تواند مستاجر را بیرون کند یا خیر؟ اصلا در چه شرایطی چنین چیزی ممکن خواهد بود؟

 

در پاسخ به این سوال که آیا صاحبخانه می‌تواند مستاجر را بیرون کند؟ باید بگوییم بله، صاحبخانه می‌تواند مستاجر را بیرون کند اما این اقدام باید مطابق با قوانین و مقررات مربوط به اجاره و تخلیه ملک باشد.

 

 در ایران فرآیند تخلیه مستاجر پس از اتمام قرارداد اجاره یا در شرایط خاصی که قانون اجازه می‌دهد دارای مراحل و شرایط خاصی است.

به طور کلی قولنامه چیست؟

قولنامه سندی است که در آن فروشنده تعهد فروش عین معینی را که مالک آن است در آینده‌ای معلوم در برابر ثمن مشخص می‌کند. براساس این تعریف، در حین تنظیم قولنامه انتقال مالکیت صورت نمی‌گیرد. بنا به نظر دکتر کاتوزیان، پدر علم حقوق ایران، در مواردی که دو نفر تصمیم به پیمانی گرفته‌اند و در شرایط آن نیز با هم کنار آمده‌اند، گاه به دلیل موانع خارجی نمی‌توانند پیمان نهایی را به طور قطع واقع سازند، پس برای این که زمینه را آماده سازند و در آینده نیز به وقوع قرارداد مطمئن باشند؛ در برابر هم تعهد می‌کنند که آن را در مدت معین و با همان شرایط مورد توافق منعقد سازند. این پیمان مقدماتی را قولنامه می‌نامند.

نحوه درخواست سازش و مراحل انجام آن چیست؟

نحوه درخواست سازش به شکل زیر است:

 

1. فرد متقاضی صلح، باید خواسته خود را در فرم‌های چاپی مخصوص به نام "دادخواست" درج کرده و این برگه را در دفاتر خدمات قضایی به ثبت برساند.

 

2. دادخواست صلح باید در 2 نسخه تنظیم شود تا یکی از نسخه‌ها به طرف مقابل (خوانده) ابلاغ شده و او در جلسه دادرسی حاضر شود.

 

3. پس از ابلاغ زمان جلسه دادرسی به هر دو طرف (خواهان و خوانده) قاضی موظف است که اظهارات آن را شنیده و ثبت کند.

 

4. چنانچه طرفین دعوا موفق به سازش شدند، تمام شرایط و تعهدات میان آن‌ها توسط قاضی ثبت و ضبط شده و به امضای آنان می‌رسد. پس در صورت ایجاد سازش و توافق میان دو طرف دعوا، قاضی "گزارش اصلاحی" را تنظیم خواهد کرد. در واقع، گزارش اصلاحی همان سازش‌نامه‌ای است که از وقوع عقد صلح میان دو طرف دعوا حکایت می‌کند. بعد از امضای این برگه توسط طرفین و قاضی، مفاد آن باید به اجرا درآید. در ضمن، گزارش اصلاحی برای نمایندگان قانونی هر دو طرف مثل وراث آن‌ها نیز دارای اعتبار خواهد بود.

 

در نهایت اگر دو طرف نتوانند به توافق برسند و از طریق سازش، اختلاف میان خود را فیصله دهند؛ قاضی مراتب را در صورت‌جلسه قید می‌کند.

دادخواست سازش یا درخواست صلح چیست؟

"برحسب ماده ۱۸۶ قانون آیین دادرسی مدنی، شما می‌توانید برای حل‌وفصل اختلافاتتان با فرد یا افراد دیگر، دادخواست سازش که به آن درخواست صلح نیز گفته می‌شود را به دادگاه تقدیم کنید. منظور از دادخواست، همان فرم چاپی مخصوصی است که یکی از انواع فرم‌های قضایی محسوب شده و بایستی خواسته خود را در آن بنویسید. نکته مهم این است که ارائه دادخواست سازش هم پیش از اقامه دعوا و هم پس از طرح آن در دادگاه، امکان‌پذیر خواهد بود."

تکلیف دعوای تقابل در صورت استرداد دعوای اصلی چیست؟

سؤال مهم دیگری که دررابطه‌با دعوای تقابل برای خیلی از افراد به وجود می‌آید این است که اگر خواهان دعوای اول (دعوای اصلی) از دعوای خود صرف‌نظر کند، تکلیف دعوای تقابل چه می‌شود؟ مثلاً اگر زوج از ادامه پیگیری دادخواست الزام به تمکین منصرف شود، وضعیت دعوای تقابل نفقه که از سمت زوجه طرح شده چه خواهد شد؟ در حالت کلی، اگر دعوای اصلی از سوی خواهان پس گرفته شود، دادگاه به تقابل هم رسیدگی نخواهد کرد؛ چرا که رسیدگی به دعوای تقابل در گروی پیگیری دعوای اصلی است.

مهلت ارائه دادخواست دعوای تقابل چقدر است؟

بر اساس ماده 143 قانون آیین دادرسی مدنی، دادخواستی که برای اقامه دعوی تقابل تنظیم می‌شود باید تا پایان اولین جلسه دادرسی به دادگاه ارائه شود؛ بنابراین زمان دادخواست تقابل، طولانی نبوده صرفاً تا انتهای جلسه اول فرصت دارید.

دعوی تقابل یعنی چه؟

"برحسب ماده 141 قانون آیین دادرسی مدنی، نحوه شکل‌گیری دعوی تقابل به این صورت است که ابتدا یک دعوای اصلی از سوی خواهان و به طرفیت خوانده اقامه می‌شود؛ به‌این‌ترتیب خوانده هم قادر است متقابلاً دعوای دیگری را علیه خواهان دعوی طرح کند. مجوز ارائه دعوای دوم در گروی این است که با دعوای اصلی ارتباط تام و تمام داشته و منشأ آن‌ها واحد باشد؛ به‌طوری‌که صادرکردن حکم برای هرکدام از این دو دعوی بر دیگری اثرگذار باشد."

انحصار وراثت اتباع خارجی به چه معناست؟

انحصار وراثت یکی از اصطلاحات حقوقی است که برای تقسم اموال فردی که فوت می‌کند، به کار می‌رود یعنی اگر متوفی از خود میراثی به جا گذاشته باشد، این میراث زیر نظر قانون بین کسانی که به عنوان وراث متوفی مورد تایید مراجع قضایی قرار گرفته‌اند تقسیم می‌گردد. 

برای این انحصار وراثت تبعه خارجی، باید ابتدا وضعیت ورثه مشخص شود، سپس برای تقسیم اموال به شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی مراجعه کرده و نسبت به درخواست گواهی انحصار وراثت اقدام کرد. برای دریافت گواهی انحصار وراثت، ورثه باید تمام امور مالی متوفی از جمله تراکنش‌های مالی، انتقال مالکیت و فروش و… را انجام دهند تا روال کار به درستی صورت پذیرد. اگر شخصی که فوت شده از اتباع خارجی باشد؛ اما در ایران مدتی را اقامت داشته و در آنجا ساکن بوده است، چه در خارج یا داخل ایران فوت کند، انحصار وراثت اموال وی هیچ تفاوتی با دیگر ایرانیان ندارد و باید رسیدگی به این امر در شورای حل اختلاف آخرین محل متوفی و در صلاحیت دادگاه ایران باشد. چنانچه متوفی مقیم ایران نباشد ولی وی در ایران صاحب دارایی باشد، در این صورت باید رسیدگی به انحصار وراثت را به عهده دادگاهی بگذارید که آخرین محل زندگی متوفی در ایران آنجا بوده است.

درخواست انحصار وراثت توسط ذینفع چیست؟

"درخواست انحصار وراثت توسط ذی‌نفع برحسب تصریحات قانون‌گذار در ماده 360 قانون امور حسبی قابل‌پیگیری است. چرا که ممکن است علاوه بر وارثان متوفی، افراد دیگری به دلایل متعدد در ماترک متوفی منفعتی داشته باشند. ذی‌نفع یعنی فردی که در کاری یا مالی منفعت دارد. به‌این‌ترتیب علاوه بر ورثه، طلبکاران فرد فوت‌شده و کسانی که متوفی به نفع آنان وصیت کرده (موصی‌له) و وصی نیز از حق انحصار وراثت برخوردارند."

اطلاع‌ رسانی به افراد

کلانتری ممکن است به اشخاص مورد نظر، حکم تخلیه را بدهد و آن ها را از روند خروج از ملک مورد نظر مطلع سازد.  

دریافت حکم تخلیه

کلانتری یا نیروهای اجرایی ابتدا حکم تخلیه را دریافت و سپس بررسی می‌ کنند تا بررسی کنند که چگونه و از چه محلی اشخاص باید ملک را تخلیه کنند.

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری (یا نیروهای اجرایی دیگر) عملیاتی است که توسط ارگان ‌های حافظ نظم و امنیت در جامعه، مانند پلیس یا کلانتری انجام می ‌شود. این عملیات ممکن است برای خارج کردن اشخاص از یک محل اقامتی یا ملک مشخص شده در حکم تخلیه انجام شود.

حکم تخلیه

حکم تخلیه به معنای قرارداد رسمی یا فرمالیته حاکمیت قضایی است که توسط دادگاه یا ارگان قضایی صادر می‌ شود. این حکم اجازه می ‌دهد تا یک فرد یا اشیا دیگر از یک ملک یا محل اقامت خارج شوند. معمولا این حکم در مواقعی صادر می شود که مستاجر قوانین را نقص کرده و یا هزینه های اجاره را پرداخت نکرده باشد. البته این مورد در مواقعی که فردی بدون اجازه در محیطی مستقر شده است نیز می تواند وجود داشته باشد.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه

فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه در مفهوم حقوقی و قانونی وجود دارد. این دو مفهوم به معناهای مختلفی استفاده می‌شوند.

حکم تخلیه منزل خریداری شده

گاهی اوقات خانه ای را خریداری کرده ایم و بر طبق قوانینی که وجود داشته است، پول آن را نیز پرداخت نموده ایم. مستاجر و یا صاحب ملک قبلی هنوز اقدام به تخلیه منزل نکرده است و موعد مقرر شده برای تخلیه منزل نیز به پایان رسیده است. به همین دلیل بهترین کار آن است که از طریق قانونی وارد کار شده و حکم تخلیه منزل را دریافت کنیم.

اگر در چنین شرایطی بخواهید تا حکم تخلیه را بگیرید باید اولا سند قطعی به نام شما صادر شده باشد و دوما آن که به جز شما هیچ فرد دیگری که دارای مدرک می باشد، نسبت به ملک مورد نظر ادعایی نداشته باشد.

مقاومت در برابر حکم تخلیه

گاهی اوقات موجر حکم تخلیه منزل را گرفته است، اما مستاجر و یا صاحب قبلی خانه، در برابر رعایت کردن و اجرایی سازی حکم تخلیه مقاومت می کند. مقاومت کردن در برابر حکم تخلیه نیز می تواند قواعد و قوانین خاص خودش را داشته باشد. به همین خاطر بهترین کار آن است که اگر مستاجر هستید و موجر حکم تخلیه را دریافت کرده است، هرچه سریع تر ملک مورد نظر را تخلیه کنید.

یکی از مواردی که جز مقاومت در برابر حکم تخلیه تلقی می شود، مربوط به آن است که پس از صادر شدن حکم تخلیه، مستاجر می تواند حدود 20 روز یعنی 3 هفته را نیز همچنان در ملک سکونت داشته باشد و در طی این مدت نسبت به حکم تخلیه ای که صادر شده است، اعتراض کند. بنابراین با داشتن حکم تخلیه نمی توانید به صورت ملک را تخلیه کنید.

نحوه اجرای حکم تخلیه منزل

نحوه اجرایی سازی حکم تخلیه منزل و یا به طور کلی حکم تخلیه در هر نوع از املاک مسکونی، به این شکل است که ابتدا موجر و یا صاحب ملک با ارائه دادن مستندات و همچنین مدارکی که نشان می دهد مستاجر باید منزل را تخلیه کند، به دفاتر حل اختلاف، دادگاه و... رفته و نسبت به دریافت حکم تخلیه اقدام می کند. اگر از نظر مرجع قانونی، مدارکی که ارائه می کنید و شواهدی که وجود دارد، به شکل مناسبی باشد، لازم است که حتما مرجع قانونی نسبت به صدور حکم تخلیه اقدام کند. با صادر شدن این حکم و این رای، مستاجر 3 روز فرصت دارد تا ملک مورد نظر را تخلیه نماید.

مدت اعتبار حکم تخلیه

مدت اعتبار حکم تخلیه می تواند تا یک ماه نیز باشد. اما آن چیزی که اهمیت دارد آن است که اولا پس از صادر شدن نهایی حکم تخلیه، حدود 24 ساعت طول می کشد تا حکم تخلیه به اطلاع مستاجر برسد. پس از طی شدن این 24 ساعت، این موضوع به اطلاع مستاجر می رسد و به او اطلاع داده می شود که باید نسبت به خالی کردن ملک اقدام کند. پس از آن که این قانون و این حکم به اطلاع مستاجر رسید نیز مستاجر 72 ساعت زمانی دارد تا ملک مورد نظر را تخلیه نماید. به همین دلیل نیز بهترین کار آن است که حتما مستاجر در مدت زمان تعیین شده نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.

سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه منزل

برای گرفتن حکم تخلیه باید حتما شکایت و دادخواست خودتان را در دفاتر خدمات قضایی به ثبت برسانید. این کار باعث می شود تا نیاز به طی شدن یک پروسه و روند قانونی وجود داشته باشد.

اگر می خواهید تا این مسئله به شکل سریع تری پیش رود، بهترین کار آن است که حتما حکم تخلیه منزل را در عوض ثبت کردن در دفاتر خدمات قضایی، در دادگاه ها و شوراهای حل اختلاف به صورت حضوری ثبت کنید و دیگر به دفاتر خدمات قضایی مراجعه ننمایید.