امکان اجبار به ساخت و واگذاری آپارتمانی که در ضمن بیع تعهد به آن شده است

شخصی یک باب منزل قدیمی خود را می­فروشد که ثمن آن عبارت است از مبلغ چهل میلیون تومان وجه نقد، به علاوه تعهد خریدار به احداث یک واحد آپارتمان هفتاد و شش متری در همان ملک برای فروشنده پس از انتقال رسمی منزل قدیمی به خریدار مشاراله از احداث ساختمان مورد تعهد و تحویل آن به فروشنده امتناع می­نماید بر این مبنا، فروشنده طی دادخواست الزام خریدار به ایفاء تعهد که همان احداث یک واحد آپارتمان و تملیک آن به وی می­باشد را درخواست نموده اولاً عقد بیع منزل فوق(قدیمی) صحیح است یا خیر؟ ثانیاً تعهد خریدار از نظر حقوقی چه وضعی دارد؟ آیا این تعهد شرط ضمن عقد است یا جزیی از ثمن؟ ثالثاً آیا این تعهد قابل الزام و انجام می­باشد و نهایتاً باید به دادگاه چه تصمیمی اتخاذ نماید؟

 

پاسخ:
در خصوص سئوال اول: در صورتی که قرارداد در قالب بیع موضوع مادۀ ۴۳۸ قانون مدنی و رعایت مقررات بیع انجام شده باشد، لازم­ الوفاء می­باشد در خصوص سئوال دوم تعهد خریدار به احداث یک واحد آپارتمان، اگر این تعهد در ضمن عقد بیع اولیه قید شده و ما به ازایی بر این تعهد قید نشده باشد، از نظر حقوقی به اصطلاح شرط در ضمن عقد لازم بوده و بالنتیجه آن هم لازم ­الوفاء خواهد بود اما اگر مفاد قرارداد به صورتی باشد که منظور طرفین حداث آن و انتقال آپارتمان در قبال ثمن معینی باشد، در حقیقت تعهد به ساخت و به فروش آن می­باشد در قبال ثمن معینی باشد، در حقیقت تعهد به ساخت و به فروش آن می­باشد در این صورت نیز به صورت شرط در ضمن عقد بوده که با فرض مشخص بودن ثمن و مثمن، قرارداد صحیح و لازم ­الوفاء خواهد بود در هر صورت از نظر حقوقی حکم قضیه در متن قرارداد است. اظهارنظر حقوقی از لحاظ موضوعی نیاز به ملاحظۀ نص قرار دارد.

ماده ۲۳۵ قانون مدنی

هر گاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است‌ خیار فسخ خواهد داشت.

عدم استماع دعوای فسخ معامله به جهت غبن بعد از صدور حکم به انتقال سند رسمی مورد معامله

خواسته خواهان، فسخ معامله یک باب خانه به جهت غبن می­باشد و خوانده در مقام دفاع اظهارداشته در شورای حل اختلاف حکم به الزام خواهان (که در آن پرونده خوانده بوده) به تحویل مبیع صادر گردیده و قطعی شده و اجرا شده، حال آیا دعوی خواهان مبنی بر فسخ به علت غبن قابل استماع است؟ (غبن فاحش محرز است)

 

پاسخ:
در صورت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و صدور حکم بر التزام تنظیم سند و قطعیت رأی صادره دعوی فسخ معامله به علت تعارض آن با حکمی صادره مبنی بر التزام به تنظیم سند قابل استماع نخواهد بود. 

بطلان بیع و بطلان خیار شرط در صورت عدم ذکر مدت

چنانچه در معامله­ ای طرفین تمامی خیارات را اسقاط نمایند و در قرارداد ذکر شود؛ در صورت فسخ از جانب هر یک از طرفین، مبلغ دو درصد کل معامله را به دیگری پرداخت نماید، حال اگر یکی از طرفین به استناد عدم ذکر مدت تقاضای اعلام بطلان معامله را بنماید قابل پذیرش است یا خیر؟

 

پاسخ:
هر چند طرفین معامله بدواً کلیه خیارات را اسقاط نموده­ اند، لیکن چون مؤخراً شرط فسخ معامله را بدون تعیین مدت در متن قرارداد گنجانیده­ اند، لذا با توجه به ماده ۴۰۱ قانون مدنی، هم خیار شرط و هم بیع باطل است. لذا دعوای خواهان قابل پذیرش است.

اثر عدم تعیین مدت برای خیار شرط

شخص «الف» زمین خود را برای شخص «ب» می­فروشد و در عقد شرط می­شود که اگر «ب» ثمن معامله را نپردازد، «الف» حق فسخ دارد. در همین اثنا «ب» بدون پرداخت ثمن معامله، زمین را به شخص ثالثی منتقل می­کند با توجه به شرط، شرایط معامله چگونه است و اگر «الف» زمین را به دیگری منتقل کند چه شرایطی متصوّر است؟

 

پاسخ:
به موجب ماده ۴۰۱ قانون مدنی «اگر برای خیار شرط مدت تعیین نشده باشد، هم شرط خیار و هم بیع باطل است» لذا در چنین مواردی چناچه فروشنده مبیع را به شخص ثالثی منتقل کند، انتقال مال غیر بر آن صادر نخواهد بود. (ولی انتقال توسط «ب» مصداق انتقال مال غیر خواهد بود) 

وجود حق فسخ برای فروشنده به استناد ماده ۳۵۵ قانون مدنی

در صورتی که ملکی به عنوان مساحت معین فروخته شود و بعد از مدتی فروشنده متوجه شود که مساحت ملک فروخته شده بیشتر از آن چیزی بوده که قولنامه ذکر شده، در این وضعیت آیا از خیار تدلیس می­توان استفاده کرد برای فسخ معامله یا خیار فسخ معامله یا خیار تخلف وصف؟ (با عنایت به اینکه خریدار نیز اظهار می­دارد که اطلاعی از اضافه مساحت نداشته ولی قبل از تقدیم دادخواست خواهان با اظهارنامه مراتب را به خوانده اعلام نموده)

 

پاسخ:
چنانچه ملکی با مساحت معین فروخته شده و پس از آن فروشنده متوجه اضافه مساحت آن گردد. در چنین فرضی موضوع نه مشمول خیار تدلیس است و نه مشمول خیار تخلف از شرط. بلکه موضوع مشمول ماده ۳۵۵ قانون مدنی است و فروشنده حق فسخ خواهد داشت. 

ایجاد خیار تبعض صفقه برای خریدار در صورت نقص کمی مبیع

فردی ملکی را از دیگری خریداری کرده و با وجود اینکه ملک مزبور با توجه به مصوبات شهرداری عقب­ نشینی داشته، فروشنده این موضوع را مخفی نگه داشته و اعلام نکرده است. آیا عقب ­نشینی مزبور برای ملک خریداری شده عیب تلقی می­شود یا خیر؟ آیا خریدار می­تواند با اختیارات حاصله از خیار عیب معامله را فسخ نموده و یا مطالبه ارش نماید؟ آیا خریدار می­تواند با اختیارات حاصله از خیار تبعیض صفقه نسبت به قسمت عقب­ کشی، استرداد ثمن نماید؟

 

پاسخ:
عقب­ نشینی و یا عقب ­کشی ملک چنانچه موجب کسر متراژ زمین گردد، عیب محسوب نمی­شود ولی خریدار می­تواند با توجه به اختیار حاصله از ماده ۳۵۵ قانون مدنی تقاضای فسخ معامله را بنماید. 

عدم تأدیه قسمتی از ثمن و مطالبه اجرت­ المثل

خریدار دادخواستی را به خواسته الزام به تنظیم سند و تحویل مبیع و مطالبه اجرت ­المثل از تاریخ وقوع عقد مبیع علیه فروشنده تقدیم نموده که فروشنده عدم پرداخت الباقی ثمن را علت عدم تنظیم سند و تحویل مبیع بیان نموده است. حال آیا مطالبه اجرت­المثل وجاهت قانونی دارد؟

 

پاسخ:
در صورتی که در متن قرارداد ملزم­ بودن فروشنده به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع موکول و منوط به تأدیه کل ثمن توسط خریدار شده باشد با فرض عدم تأدیه ثمن یا قسمتی از آن موجبی جهت مطالبه اجرت­ المثل توسط خریدار نیست، اما در صورت عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله با فرض عدم قید شرط مذکور در قرارداد با عنایت به مقررات مذکور در ق.م در بحث مبیع تحت عنوان «تسلیم» و استنباط از قرارداد مطالبه اجرت­ المثل توجیه قانونی داشته و قابل مطالبه می­باشد. 

انجام تعمیرات در ملک غیربدون اجازه مالک قابل مطالبه نیست

فردی ملک چند نفر را به صورت فضولی از یکی از شرکاء می­خرد و در آن تعمیراتی انجام می­دهد. بعداً دو نفر از مالکین معامله را تنفیذ نمی­کنند و دادگاه حکم به بطلان آن به میزان سهم آن دو نفر صادر می­نماید، حال خریدار با طرح دعوا هزینه تعمیرات انجام شده به میزان سهم آن دو نفر را در ساختمان از ایشان مطالبه می­نماید آیا این دعوا قابل استماع است؟

 

پاسخ:
به طور کلی انجام تعمیرات و صرف هزینه در ملک غیر بدون اجازه و رضایت صاحب ملک جایز نبوده و هزینه انجام شده قابل مطالبه نیست. نظر فوق از ماده ۳۱۴ قانون مدنی مستفاد است. 

امکان مطالبه خسارت تنزل قیمت خودروی تصادفی

در رابطه با تصادفاتی که صورت می­گیرد، خواهان مطالبه خسارت و تنزل قیمت خودرو را می­نماید، آیا تنزل قیمت، قابل مطالبه می­باشد یا خیر؟

 

پاسخ:
خسارت اعم است از هزینه بازسازی و افت قیمت ناشی از حادثه. 

کفایت اقامه دعوای استرداد وجه در صورت مستحق للغیر بودن مبیع

در پرونده­ای خواهان دادخواست مطابه وجه را بدین شرح که از خوانده یک دستگاه موتورسیلکت به صورت قولنامه ­ای خریداری نموده و سپس مشخص شده که موتورسیکلت سرقتی است. حال تقاضای استرداد وجه پرداختی را نموده است خوانده نیز مراتب را قبول کرده و در دفاع خود اظهارداشته، از شخص دیگری خریداری نموده، آیا دعوا به کیفیت مطروحه قابل استماع است یا اینکه خواهان باید بدواً ابطال معامله و سپس استرداد وجه را تقاضا نماید؟

 

پاسخ:
با توجه به مسروقه­ بودن موتور سیکلت مورد معامله و مستحق للغیر درآمدن مبیع و مفاد ماده ۳۹۰ قانون مدنی دادخواست تسلیمی خواهان کفایت بر محکومیت خوانده با استرداد وجه دریافتی دارد و نیاز به طرح دعوی دیگری نمی ­باشد. 

عدم امکان رجوع به خریدار در فرضی که چک ثالث به عنوان ثمن تحویل شده است

فرد «الف» به فرد «ب» کالایی را می­ فروشد و بابت ثمن معامله به خریدار چک شخص ثالث را می­دهد و چک مزبور وصول نمی ­گردد. فرد «ب» چگونه طلب خود را وصول نماید؟ آیا فرد «ب» می­تواند بدون اینکه در خصوص وصول چک اقدام نماید، برای مطالبه ثمن معامله به آقای «الف» مراجعه نماید؟

 

پاسخ:
با توجه به اینکه ثمن معامله به صورت چک تأدیه شده است، فروشنده فقط می­تواند وجه چک را مطالبه و نسبت به وصول­ کردن آن اقدام نماید (در واقع فروشنده چک شخص ثالث را به عنوان ثمن پذیرفته است) در فرض مذکور تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون رخ می­دهد و مدیون اصلی بری­ الذمه می­شود. 

شرط پرداخت ثمن در صورت دریافت وجه از شخص دیگر

چنانچه در عقد بیع شرط شود پرداخت ثمن از سوی مشتری منوط به دریافت وجه از سوی شخص معین یا اداره خاصی باشد، چنین شرطی صحیح است یا خیر ؟

 

پاسخ:
با توجه به ماده ۳۶۲ قانون مدنی، آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد به قرار ذیل است.
به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می­شود. چون با شرایط موکول نمودن پرداخت ثمن به دریافت از شخص خاصی یا اداره خاص، مالکیتی برای فروشنده نسبت به ثمن در زمان وقوع بیع حاصل نمی­نماید، فلذا چنین شرطی خلاف مقتضای عقد و موجب ابطال معامله خواهد بود. 

تعیین مسئولیت در تصادفات منجر به خسارات مالی

راننده­ای تصادف کرده و خسارت مالی زده و صحنه را ترک کرده است، با توجه به اینکه آدرسی از راننده نیز وجود ندارد و راننده خود مالک نبوده و مالک هم با قولنامه دستی ادعا می­کند که ۲ سال پیش خودرو را فروخته است، ولی مرکز شماره­ گذاری هنوز او را مالک می­داند، آیا مالک اتومبیل باید جلوگیری خسارت مالی باشد یا رانندۀ مقصر؟

 

پاسخ:
هر چند انتقال خودرو حسب مفروض در سئوال به وسیله سند عادی بوده است، لیکن نظر به اینکه فرض این است که مقصر حادثه و وقوع خسارت مالی راننده متواری باشد نه مالک خودرو که حسب ادعا آن را به دیگری منتقل نموده است، بنابراین مالک خودرو با این فرض مسئولیتی در قبال متضرر ندارد.
به نظر می­رسد پاسخ صحیح­ تر این باشد که مالک و راننده در خصوص این خسارت مسئولیت تضامنی دارند. وجود مسئولیت برای راننده با اصول مسئولیت مدنی قابل اثبات است و اما در کنار او با توجه به مادۀ ۱ قانون بیمه اجباری مسئولیت مدنی دارندگان وسایل نقلیه موتوری زمینی در مقابل اشخاص ثالث مصوب ۱۳۴۷ مالک خودرو نیز در خصوص این نوع خسارات مسئول می­باشد. 

عدم بطلان بیع ملکی که در طرح فضای سبز شهرداری است

ماده ۳۴۸ قانون مدنی راجع به مبیعی که قانوناً فروشش ممنوع است، بحث می­کند آیا معامله بیع انجام شده و در مورد ملکی که در طرح فضای سبز شهرداری است ولی شهرداری فعلاً طرح را اجرا نکرده است، باطل است یا خریدار حق فسخ دارد؟

 

پاسخ:
خرید و فروش ملکی که کاربری آن فضای سبز است قانوناً ممنوع نیست، ملک موصوف مالیت و منفعت عقلایی دارد و اصل صحت بر معامله راجع به آن حاکم است در فرض که شهرداری بعداً بخواهد طرح را اجرا نماید، مکلف است قیمت عادلانه­ ی آن را به مالک پرداخت کند. 

اثر شرط انفساخ در عقد بیع

شرط انفساخ بیع در صورت عدم انجام تعهد توسط یکی از طرفین در عقد بیع، آیا شرط مذکور در قرارداد صحیح و در صورت تحقق شرط معامله خود به خود منفسخ می­گردد یا خیر؟

 

پاسخ:
بیان شرطی در قرارداد بیع که موجب فسخ معامله خواهد بود با هر لفظ و عبارتی که در قرارداد، عقد بیع درج گردد و در هر صورت از نوع خیار تخلف شرط است، آن هم خیار و شرط فعل مقرر در ماده ۲۳۷ قانون مدنی که منحصراً در صورت تخلف از شرط ایجاد حق فسخ می­نماید و این حق تا از ناحیه مشروط­ُ­ له یعنی بایع اعمال نگردد، عقد بیع به قوت و اعتبار خود باقی است و انفساخ یعنی فسخ معامله به خودی خود و بدون اعمال حق فسخ مورد پیدا نخواهد نمود و مورد از موارد شرط نتیجه نیست که موقوف به سبب خاصی نباشد و به نفس اشتراط حاصل گردد. 

بیع غیرمنقول با سند عادی و امکان اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

حکم انجام معامله به وسیله سند عادی نسبت به اموال غیرمنقول چه می­باشد؟

 

پاسخ:
تحقق شرعی عقد بیع مستلزم رسمی­ بودن سند معامله نیست. اما تا زمانی که سند بیع غیرمنقول رسمی نباشد، محکمه آن را به عنوان دلیل مالکیت نمی­شناسد. رویه آن است که با طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، چناچه شرایط مذکور در ماده ۱۹۰ قانون مدنی احراز شد، حکم به الزام تنظیم سندرسمی صادر می­گردد. 

استحقاق ذی­نفع در مطالبه ارزش افزوده و هزینه تعمیرات انجام شده در ملک

از طریق اجرای احکام مدنی، ملکی پس از انجام مزایده، به نام برندۀ مزایده رسماً منتقل شده است. مالک اخیر پس از انتقال سند، مبلغی صرف تعمیرات کرده است. بعد از انجام این اعمال حکم ورشکستگی مالک اولیه ملک صادر و تاریخ توقف وی به قبل از انجام مزایده و انتقال ملک به برندۀ مزایده بسط داده می­شود، در نتیجه سند انتقالی به برندۀ مزایده ابطال شده است. از شروع جریان فوق تا به حال، قیمت ملک افزایش یافته است. با توجه به مراتب فوق، آیا برندۀ مزایده مستحق دریافت ارزش افزوده ملک به نسبت وجهی که افزایش یافته و مخارجی که انجام داده می­باشد؟

 

پاسخ:
برندۀ مزایده به دلیل اینکه پس از تملک، هزینه ­های را برای تعمیرات متحمل ­شده، با توجه به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی استحقاق دریافت مخارج مذکور را دارد. 

امکان فروش مورد اجاره از طریق مزایده با حفظ حقوق مستأجر

به لحاظ صدور دستور توقیف تمامی ششدانگ ملکی که توقیف شده و هر ماهه از عواید حاصل از اجاره رستوران مقداری از بدهی خویش را تأمین می­نماید آیا قرارداد اجاره رستوران که از مدت آن ۲ سال مانده مانع از فروش ملک از طریق مزایده می­شود یا خیر، یا اینکه بازداشت مجدد همان ملک از طریق طلبکاران دیگر وجاهت قانونی دارد یا خیر؟

 

پاسخ:
مزایده عین ملک با قید حفظ حقوق مستأجر بلامانع است و پس از مزایده به ترتیب اولویت، طلب طلبکاران پرداخت خواهد شد. 

عدم تحقق عقد رهن در خصوص اجاره ­های متعارف امروزی

در رابطه با منازلی که به رهن و اجاره واگذار می­شود ولی مبلغی نیز اجاره می­گیرند، آیا دعوی در این خصوص رهنی محسوب می­شود یا استیجاری؟

 

پاسخ:
براساس ماده ۷۷۱ قانون مدنی: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می­دهد. در قراردادهای اجاره متعارف امروز ملک در قبال مبلغی که در اختیار موجر قرار گرفته وثیقه دین قرار نمی­گیرد، بنابراین رابطه حقوقی بین طرفین مشمول مقررات قانونی روابط موجر و مستأجر است.