⚖به روز بودن دانشجویان حقوق و پاسخگویی به سوالات هموطنانم.⚖

۴۵۰۰ مطلب با موضوع «مطالب آیین دادرسی مدنی» ثبت شده است

پیدایش حق فسخ برای مستأجر به علت عیب عین مستأجره و عدم رفع آن در فرضی که مالک حاضر به تعمیر است

مستأجر پس از ۳ ماه به علت نمناکی محل اجاره و تشخیص کارشناس رسمی، قصد فسخ اجاره را دارد، مالک حاضر به تعمیر می­گردد، اما مستأجر بر فسخ اصرار دارد آیا مستأجر با فسخ باید به موجر ضرر و زیان بپردازد؟

 

پاسخ:
با توجه به اینکه وفق ماده ۴۷۸ قانون مدنی رفع عیب از عین مستأجره مستلزم عدم ایجاد ضرر برای مستأجر بوده و از طرفی حسب ماده ۴۸۰ قانون مذکور در فوق برای مستأجر نسبت به عیب ایجاد شده در عین مستأجره و در اثناء مدت اجاره، استفاده از خیار فسخ ثابت است. بنابراین در فرض سئوال مستأجر می­تواند با رعایت مقررات، تقاضای فسخ اجاره را نماید. 

۲۹ فروردين ۰۰ ، ۱۴:۲۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

جلب ثالث چیست؟

جلب ثالث یکی از دعاوی طاری است. اصولاً دعوا بین دو نفر خواهان و خوانده مطرح می شود و جلب ثالث وقتی روی می دهد که طرفین دعوایی که در جریان رسیدگی است یا یکی از آنها ثالثی را به دعوا می خواند تا او را وادار نماید که از اصحاب آن شود. طرفی که ثالث را جلب می کند جالب و ثالثی که جلب می شود مجلوب ثالث نامیده می شود. این که ثالث به چه انگیزه ای به دعوا وارد شود متفاوت است، گاه ثالث جلب می شود تا مستقلاً در برابر جالب محکوم شود. گاه یکی از اصحاب دعوا ثالث را برای این جلب می نماید که او نیز همراه طرف مقابل محکوم شود تا اعتبار امر مختومه مشمول او نیز شود و از اعتراض ثالث احتمالی در امان باشد. طبق ماده ۱۳۵ ق.آ.د.م؛ هر یک از اصحاب دعوا که جلب شخص ثالثی را لازم بداند، می‌تواند تا پایان جلسه اول دادرسی جهات و دلایل خود را اظهار کرده و ظرف سه روز پس از جلسه با تقدیم دادخواست از دادگاه درخواست جلب او را بنماید، چه دعوا در مرحله نخستین باشد یا تجدیدنظر.

شرایط جلب ثالث چیست؟

طبق قانون آیین دادرسی مدنی؛ محکومٌ علیه غیابی در صورتی که بخواهد درخواست جلب شخص ثالث را بنماید، باید دادخواست جلب را با دادخواست اعتراض توأماً به دفتر دادگاه تسلیم کند، معترض علیه نیز حق دارد در اولین جلسه رسیدگی به اعتراض جهات و دلایل خود را اظهار کرده و ظرف سه روز دادخواست جلب شخص ثالث را تقدیم دادگاه نماید. دادخواست جلب شخص ثالث و رونوشت مدارک و ضمایم باید به تعداد اصحاب دعوا به علاوه یک نسخه باشد. جریان دادرسی در مورد جلب شخص ثالث، شرایط دادخواست و نیز موارد ردّ یا ابطال آن همانند دادخواست اصلی خواهد بود. نظر به این‌ که اولاً طبق ماده ۱۳۷ ق.آ.د.م. ۱۳۷۹ جریان دادرسی در مورد دعوی جلب ثالث باید همانند دادخواست اصلی باشد و ثانیاً چون موضوع دعوی جلب ثالث از ناحیه هریک از طرفین مؤثر در حقوق طرف مقابل است لذا علاوه بر مجلوب ثالث، طرف مقابل نیز باید از جریان دعوی مطلع گردد.

طبق ماده ۱۳۸ ق.آ.د.م؛ درصورتی که از موقع تقدیم دادخواست تا جلسه دادرسی، مدت تعیین شده کافی برای فرستادن دادخواست و ضمایم آن برای اصحاب دعوا نباشد دادگاه وقت جلسه دادرسی را تغییر داده و به اصحاب دعوا ابلاغ می‌نماید.

طبق ماده ۱۳۹ همان قانون، شخص ثالث که جلب می‌شود خوانده محسوب و تمام مقررات راجع به خوانده درباره او جاری است. هرگاه دادگاه احراز نماید که جلب شخص ثالث به منظور تأخیر رسیدگی است می‌تواند دادخواست جلب را از دادخواست اصلی تفکیک نموده به هریک جداگانه رسیدگی کند.

طبق ماده ۱۴۰؛ قرار رد دادخواست جلب شخص ثالث، با حکم راجع به اصل دعوا قابل تجدیدنظر است. در صورتی که قرار در مرحله تجدیدنظر فسخ شود، پس از فسخ قرار، رسیدگی به آن با دعوای اصلی، در دادگاهی که به عنوان تجدیدنظر رسیدگی می‌نماید، به عمل می‌آید.

طرفی که می خواهد ثالثی را جلب کند می تواند تا پایان اولین جلسه دادرسی جهات و دلایل خود را اظهار کرده و ظرف سه روز پس از جلسه دادخواست جلب را تقدیم نماید چه دعوا در مرحله نخستین و یا تجدیدنظر باشد. جلب ثالث در مرحله تجدیدنظر نیز ممکن است حتی اگر جلب ثالث در مرحله نخستین نیز بوده باشد.جلب ثالث در مرحله تجدیدنظر نیز باید حداکثر در اولین جلسه با ذکر جهات و دلایل اظهار شده و ظرف سه روز دادخواست آن تقدیم شود.

آیین و نحوه جلب ثالث

شروع رسیدگی به دعوای جلب ثالث مستلزم تقدیم دادخواست است. دادخواست جلب ثالث و پیوست های آن باید به تعداد اصحاب دعوای اصلی به علاوه یک نسخه باشد و در دعوای مزبور جالب خواهان و مجلوب ثالث خوانده دعوا شمرده می شوند. شرایط دادخواست آن نیز طبق ماده۵۱ق.آ.د.م که مقرر داشته؛ دادخواست باید به زبان فارسی در روی برگ‌های چاپی مخصوص نوشته شده و حاوی نکات زیر باشد:

  1. نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن، اقامتگاه و حتی‌الامکان شغل خواهان.
    1. تبصره- در صورتی که دادخواست توسط وکیل تقدیم شود مشخصات وکیل نیز باید درج گردد.
  2.  نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.
  3. تعیین خواسته و بهای آن مگر آنکه تعیین بها ممکن نبوده و یا خواسته، مالی نباشد.
  4. تعهدات و جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می‌داند به طوری که مقصود واضح و روشن باشد.
  5. آنچه که خواهان از دادگاه درخواست دارد.
  6. ذکر ادله و وسایلی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد، از اسناد و نوشتجات و اطلاع مطلعین و غیره، ادله مثبته به ترتیب و واضح نوشته می‌شود و اگر دلیل، گواهی گواه باشد، خواهان باید اسامی و مشخصات و محل اقامت آنان را به طور صحیح معین کند.
  7. – امضای دادخواست دهنده و در صورت عجز از امضا، اثر انگشت او.
  • اقامتگاه باید با تمام خصوصیات از قبیل شهر و روستا و دهستان و خیابان به نحوی نوشته شود که ابلاغ به سهولت ممکن باشد.
  • چنان‌چه خواهان یا خوانده شخص حقوقی باشد، در دادخواست نام و اقامتگاه شخص حقوقی نوشته خواهد شد.

طبق ماده ۵۷ همان قانون خواهان باید رونوشت یا تصویر اسناد خود را پیوست دادخواست نماید. رونوشت یا تصویر باید خوانا و مطابقت آن با اصل گواهی شده باشد. مقصود از گواهی آن است که دفتر دادگاهی که دادخواست به آنجا داده می‌شود یا دفتر یکی از دادگاه‌های دیگر یا یکی از ادارات ثبت اسناد یا دفتر اسناد رسمی و در جایی که هیچ یک از آنها نباشد بخشدار محل یا یکی از ادارات دولتی مطابقت آن را با اصل گواهی کرده باشد در صورتی که رونوشت یا تصویر سند در خارج از کشور تهیه شده باید مطابقت آن با اصل در دفتر یکی از سفارتخانه‌ها و یا کنسولگری‌های ایران گواهی شده باشد. هرگاه اسنادی از قبیل دفاتر بازرگانی یا اساسنامه شرکت و امثال آنها مفصل باشد، قسمت‌هایی که مدرک ادعاست خارج نویس شده پیوست دادخواست می‌گردد. علاوه بر اشخاص و مقامات فوق، وکلای اصحاب دعوا نیز می‌توانند مطابقت رونوشت‌های تقدیمی خود را با اصل تصدیق کرده پس از الصاق تمبر مقرر در قانون به مرجع صالح تقدیم نمایند.

دعوای جلب ثالث مانند سایر دعاوی طاری در همان جلسه دادرسی که به دعوای اصلی اختصاص یافته مورد رسیدگی واقع می شود بنابراین پس از رسیدن دادخواست جلب اگر تکمیل باشد و یا پس از اخطار رفع نقص اگر تکمیل شود در صورتی که تا جلسه دادرسی دعوای اصلی مدت برای فرستادن دادخواست و پیوست های آن برای اصحاب دعوا کافی باشد تاریخ همان جلسه برای رسیدگی برای دعوای جلب نیز تعیین و ابلاغ می شود در غیر این صورت دادگاه وقت جلسه را تغییر داده و به اصحاب دعوا ابلاغ می نماید.

آثار جلب ثالث

شخص ثالثی که جلب می شود خوانده به شمار می رود و تمام مقررات راجع به خوانده درباره او جاری است. بنابراین می تواند از تمامی راههای دفاعی استفاده کند. روشن است که اگر مجلوب ثالث مدعی حقی علیه هرک از اصحاب دعوا باشد باید عندالاقتضاء دعوای متقابل اقامه کند. از سوی دیگر در اقامه دعوای جلب ثالث باید تمامی شرایط اقامه دعوا را رعایت نماید. دعوای جلب باید با دعوای اصلی ناشی از یک منشأ باشد و یا دارای ارتباط باشد.

اگر در مرحله تجدیدنظر قرار رد دعوا یا دادخواست جلب ثالث فسخ شود به دعوای جلب ثالث با دعوای اصلی در همان دادگاه تجدیدنظر رسیدگی می شود این البته اگرچه برخلاف ترتیبی است که درمورد دعاوی اصلی پیش بینی شده است. طبق ماده۳۵۳؛ دادگاه تجدیدنظر در صورتی‌که قرار مورد شکایت را مطابق با موازین قانونی تشخیص دهد، آن را تأیید می‌کند. در غیر این صورت پس از نقض، پرونده را برای رسیدگی ماهوی به دادگاه صادرکننده قرار عودت می‌دهد.

مجلوب ثالث اگر در دعوای جلب محکوم شود در اجرای قواعد عام خسارات دادرسی دعوای جلب ثالث علی القاعده به وی تحمیل می شود و اگر حاکم شود خسارات دادرسی که به او وارد شده در اجرای همان قواعد به وسیله جالب علی القاعده باید جبران شود.(ماده۵۱۵-۵۱۷ ق.آ.د.م.)

طبق ماده۵۱۵ ق.آ.د.م. خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به ادعای حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت‌المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید. خوانده نیز می‌تواند خساراتی را که عمداً از طرف خواهان با علم به غیر محقق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید. دادگاه در موارد یاد شده میزان خسارت را پس از رسیدگی معیّن کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکومٌ‌علیه را به تأدیه خسارت ملزم خواهد نمود. در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.

  • تبصره۱- در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلاً یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود مطالبه خسارت‌های موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست.
  • تبصره۲- خسارت ناشی از عدم‌النفع قابل مطالبه نیست و خسارت تأخیر تأدیه در موارد قانونی قابل مطالبه می‌باشد.

طبق ماده۵۱۶ همان قانون چنان‌چه هریک از طرفین از جهتی محکومٌ‌له و از جهتی دیگر محکومٌ‌علیه باشند در صورت تساوی خسارت هریک در مقابل خسارت طرف دیگر به حکم دادگاه تهاتر خواهد شد در غیر این صورت نسبت به اضافه نیز حکم صادر می‌گردد.

و مطابق ماده۵۱۷ ؛دعوایی که به طریق سازش خاتمه یافته باشد، حکم به خسارت نسبت به آن دعوا صادر نخواهد شد، مگر این‌که ضمن سازش نسبت به خسارات وارده تصمیم خاصی اتخاذ شده باشد.

 

چند نکته در مورد جلب ثالث

با توجه به این‌ که مطابق ماده ۷ ق.ا.د.م.۱۳۷۹ به ماهیت هیچ دعوایی نمی‌توان در مرحله بالاتر رسیدگی نمود تا زمانی که در مرحله نخستین در آن دعوی حکمی صادر نشده باشد و با عنایت به این‌ که مطابق ماده۳۴۹ قانون مرقوم مرجع تجدیدنظر فقط به آن‌چه که مورد تجدیدنظر خواهی است و در مرحله نخستین مورد حکم قرار گرفته رسیدگی می‌کند لذا دادگاه تجدیدنظر نمی‌تواند نسبت به موضوعاتی که در مرحله بدوی رسیدگی ماهوی نشده رسیدگی نماید و در فرضی که تجدیدنظر خواه شخص را که در مرحله بدوی باید خوانده قرار می‌داده و نداده در مرحله تجدیدنظر نمی‌تواند وی را به عنوان مجلوب ثالث به دادرسی جلب کند و دعوی جلب ثالث وی غیر قابل استماع است.

هرچند خواسته جلب ثالث در دعوی جلب ثالث بر مبنای خواسته اصلی مطرح می‌شود ولی می‌تواند با آن متفاوت باشد. خواسته دعوی جلب ثالث بر مبنای خواسته دعوی اصلی باید باشد در غیر این صورت دعوی جلب ثالث ارتباطی با دعوی اصلی نخواهد داشت و در نتیجه دعوی مستقلی بوده و باید جداگانه اقامه شود بنابراین هر خواسته‌ای نمی‌تواند موضوع دعوی جلب ثالث باشد بلکه خواسته‌هایی می‌توانند در این مقوله مطرح گردند که بر مبنای خواسته دعوی اصلی باشند.

چنانچه خواهان در قبال مدافعات خوانده جلب شخص ثالثی را ضروری دانسته لکن با توجه به مقررات ماده ۱۳۵ ق.آ.د.م ۱۳۷۹ خواهان جلب در جلسه نخستین دادرسی اعلام جلب شخص ثالث را نکرده باشد و نیز در مورد خوانده وی مقررات ماده۱۴۳ از همان قانون را رعایت نکرده و در مهلت قانونی اقدام به طرح دعوی تقابل ننموده باشد هیچ یک از دعاوی مذکور همراه با دعوی اصلی قابل رسیدگی نیست.

۲۸ فروردين ۰۰ ، ۲۱:۵۴ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ورود ثالث از دیدگاه قانون آیین دادرسی مدنی ئ

در پاره ای اوقات در جریان دادرسی، شرایطی به ‌وجود می‎ آید که لازم می شود تا اشخاصی که در ابتدای تشکیل پرونده دخالت نداشته اند، برای صیانت از حقوق خود یا کمک به یکی از طرفین درگیر در پرونده، وارد دعوای اصلی شوند.
در تعریف دعوای ورود ثالث، می‌توان گفت: دعوای ورود شخص ثالث عبارت است از اقدام قانونی شخص ثالث اعم از حقیقی یا حقوقی به موجب ارائه و تقدیم دادخواستی مستقل به دادگاه رسیدگی‌کننده به اصل دعوی به طرفیت یکی از طرفین یا هر دو طرف دعوای اصلی (خواهان، خوانده یا هر دو) جهت ورود در موضوع دادرسی اصلی، به منظور ابراز ادعای حق مستقلی جهت خویش نسبت به تمام یا بخشی از خواسته دعوای اصلی و یا اعلام ذی‌نفع بودن در محق شدن یکی از طرفین دعوای اصلی، که شامل رسیدگی در مرحله بدوی و نیز مرحله تجدیدنظر هم می شود.
در این خصوص ماده ۱۳۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ مدنی مقرر می ‌دارد: "هرگاه شخص ثالثی در موضوع دادرسی اصحاب دعوای اصلی برای خود مستقلاً حقی قائل باشد و یا خود را در محق شدن یکی از طرفین ذینفع بداند، می‌تواند تا وقتی که ختم دادرسی اعلام نشده است، وارد دعوا گردد چه این که رسیدگی در مرحله بدوی باشد یا در مرحله تجدیدنظر. در این صورت نامبرده باید دادخواست خود را به دادگاهی که دعوی در آنجا مطرح است تقدیم و در آن منظور خود را به طور صریح اعلام نماید."
ذکر مثالی در این خصوص به روشن شدن مفاد این ماده کمک می‎کند. فرض کنید «الف» وکالتنامه تام‌الاختیاری را به «ب» داده باشد تا بتواند ملک وی را بفروشد و شخص «ب» نیز با همان وکالتنامه، اقدام به فروش ملک «الف» به شخص «ج» می‌کند، در حالیکه «الف» هیچ اطلاعی از آن معامله ندارد. پس از مدتی با بروز اختلاف میان «الف و ب»، «الف» با مراجعه به دادگاه حقوقی به دلیل اینکه با «ب» اختلاف پیدا کرده و همچنین به این دلیل که شخصاً‌ ملک را به فرد دیگری بنام «د» فروخته است، خواسته خود را مبنی «ابطال وکالتنامه» تقدیم می‌کند. در جریان رسیدگی بدوی، شخص «ج» از چنین دعوایی مطلع می‌شود و به عنوان ثالث بین طرفین اصلی پرونده یعنی «الف» و «ب» وارد می شود و ادعا می‌کند که موضوع وکالتنامه یعنی فروش آن ملک، انجام شده و اینک وی مالک قانونی ملک است.
با این توصیف ضمن جلوگیری از به رسمیت شناخته شدن معامله بین مالک اصلی و خریدار بعد از خود، در صورت اثبات اینکه موردی از برای ابطال وکالتنامه (مانند فقدان اهلیت، فوت هر یک از طرفین وکالت) وجود ندارد، موقعیتش را تثبیت می نماید.

حقوق متعلق به وارد ثالث
هر شخصی اعم از حقیقی یا حقوقی که خود را در دعوای حقوقی بین دو نفر ذیحق بداند یا در حاکم شدن یکی از طرفین خود را ذینفع بداند می تواند با تقدیم دادخواست قبل از اعلام ختم رسیدگی وارد در دو حالت وارد دعوی شود.
حالت اول: شخص ثالث برای خود مستقلاً حقی قائل است مثل این است که در دعوای مدنی بین طرفین اصلی راجع به مالکیت آپارتمانی مطرح است و شخص ثالث با هدف اثبات مالکیت خود وارد دعوی شود و ادعا کند که ملک مورد بحث متعلق به اوست و دعوای خواهان برخوانده بی مورد است.
حالت دوم: شخص ثالث مستقلاً حقی برای خود قائل نیست بلکه خود را ذینفع در محق شدن یکی از طرفین اصلی دعوا می داند. مثلاً دعوایی در خصوص مالکیت ملکی که خواهان و خوانده هر یک خود را مالک آن می دانند مطرح است و سابقاً شخص ثالثی که حق ارتفاق آن ملک را از خوانده خریداری کرده بخواهد برای اثبات مالکیت خوانده و کمک به او وارد دعوی شود، زیرا شکست او در دعوی باعث از بین رفتن حق ارتفاق مزبور می شود.
در تعریف حق ارتفاق باید گفت، حقی است وابسته به وجود ملک که برای اشخاص همسایه به تبع مالکیت ایشان بوجود می آید. مثلاً کشاورزی برای آبیاری زمین خود ناگزیر باشد از زمین همسایه عبور کند. بنابراین وی در زمین همسایه حق ارتفاق دارد یا فرض کنیم دو ساختمان در کنار هم هستند که راه عبور یکی از آنها از محوطۀ حیاط ساختمان مجاور است به عبارتی پله‫های ساختمان در محوطه‌ ساختمان کناری باشد، که به این حق عبور حق ارتفاق گفته می شود.
در هر صورت دعوای ورود ثالث از این دو حالت خارج نیست یعنی شخص ثالث یا ادعای حقی برای خود دارد یا به نفع یکی از طرفین وارد دعوی می شود.

تشریفات دعوای ورود ثالث
شیوه طرح این دعوی بدین ترتیب است که؛ اولاً: نیاز به دادخواست دارد و مرجع تسلیم دادخواست دادگاهی است که دعوی اصلی در آن مطرح است. ثانیاً: این دادخواست باید به تعداد خواهان ها و خواندگان دعوی اصلی بعلاوه یک نسخه تهیه شود و رونوشت یا فتوکپی مستندات را الحاق نماید. ثالثاً: وارد ثالث چون عنوان خواهان را دارد بایستی تشریفاتی را در موقع تقدیم دادخواست رعایت نماید از جمله اینکه به مأخذ و میزان خواسته تمبرالصاق نماید. رابعاً: تقدیم این دادخواست تا قبل از ختم دادرسی ممکن می باشد. لیکن پس از صدور رأی قطعی از دادگاه بدوی یا تجدیدنظر چنانچه شخص ثالث از رأی صادره متضرر شود و در جریان دادرسی دخالت نداشته باشد، می‌تواند به عنوان ثالث نسبت به آن رأی اعتراض کند.

جایگاه وارد ثالث در دعوای اصلی
نظر باینکه شخص ثالث بعد از ورود در دعوی خواهان محسوب می شود، تمامی آثار خواهان نسبت به وی جاری است. بدین معنا که هریک از طرفین دعوای اصلی می توانند به ورود شخص ثالث ایراد نمایند مثلاً چنان چه شخص ثالث نفعی از ذیحق شدن یکی از طرفین دعوی ندارد یا ادعای او با خواسته دعوای اصلی مغایر باشد در این مورد دادگاه مکلف است قبل از رسیدگی به دعوی تکلیف ایراد مذکور را معین نماید. یعنی اگر ایراد را وارد بداند قرار رد دعوای ثالث را می دهد و ادعای وارد ثالث را قبول نمی کند. البته قرار رد دعوای ثالث مانع از این نیست که شخص ثالث دعوای جداگانه مطرح کند یا اگر قرار از دادگاه بدوی صادر شده باشد در مرحله تجدید نظر می تواند دادخواست بدهد.
در نهایت اینکه، با توجه به اینکه وارد ثالث در شمار اصحاب دعوی تلقی می شود، می تواند نسبت به رأی صادره، در‎خواست تجدیدنظر، فرجام یا اعاده دادرسی کند. با این توصیف در فرضی که دعوای ورود ثالث با یکی از قرارهای قاطع دعوی مانند قرار رد دعوی یا رد دادخواست مواجه شود، وی می تواند از قرار صادره تجدید نظرخواهی کند و در صورتیکه دادگاه تجدید نظر قرار صادره را نقض کند، پرونده را برای رسیدگی ماهوی به همراه دعوای اصلی، به دادگاه بدوی ارسال می کند.

تفکیک دعوی ثالث از دعوی اصلی
اگر دادگاه احراز کند که ورود ثالث به انگیزه تأخیر و اطاله دادرسی پرونده اصلی، اقامه شده مثل این که شخص ثالث نشانی خود را در حوزة دیگر یا حتی خارج از ایران تعیین کند که امر ابلاغ به تأخیر افتد، دادگاه می تواند حسب ماده 133 آیین دادرسی مدنی، دعوی اصلی را از ثالث جدا نماید.
همچنین در صورتی این دو دعوی مورد رسیدگی تؤامان قرار می گیرد که رسیدگی به دعوای اصلی منوط به رسیدگی به دعوای ثالث باشد و الا دادگاه دو دعوی را از هم جدا کرده و در صورت صلاحیت جداگانه تصمیم می گیرد.
به طور نمونه ممکن است ادعای ثالث در نتیجه دادرسی اصلی مؤثر باشد مثلاً جعلیت مبایعه نامه مستند دعوای اصلی بنا به شکایت کیفری ثالث در حال رسیدگی باشد، که در این فرض ضرورت جلوگیری از صدور آراء متعارض ایجاب می کند که هر دو پرونده بصورت یکجا رسیدگی شود و لو اینکه تصمیم نهایی مرجع کیفری موجب اطاله شود.

جلب ثالث
اگر از جانب یکی از اصحاب دعوی علیه شخص ثالثی اقامه دعوی شود، جلب ثالث گفته می شود. با این توصیف هرگاه در جریان دادرسی هر یک از اصحاب دعوی به جهت حصول منافعی جلب شخص ثالثی را لازم بداند، حق دارد تا پایان جلسه اول دادرسی جهات و دلایل خود را در دادگاه اظهار و سپس ظرف سه روز با تقدیم دادخواست از دادگاه درخواست وارد کردن شخص ثالث را به دادرسی کند. چنانچه به طور مثال شخص «الف» یک فقره چک ده میلیون تومانی را به نحو امانت در اختیار باجناق خود بنام «ب» می گذارد و توافق می گردد که چک موصوف در ازای طلب شخص باجناق به عن.ان تضمین در اختیار آقای «ج» قرار داده شود، تا پس از تسویه بدهی اش به «الف» باز گردانده شود. لیکن آقای باجناق با سوء استفاده از این موقعیت چک صادره را به طلبکارش واگذار و ایشان به جهت بلامحل بودن آن، اقدام به طرح دعوای مطالبه علیه صادر کننده یعنی آقای «الف» می نماید. در اینجاست که «الف» لازم می بیند باجناق خود را به دادرسی جلب و در واقع وی را طرف دعوای اصلی قرار دهد.
البته شخصی که به دادرسی جلب شده چون حکم خوانده را دارد، می‎تواند از تمامی حقوق خوانده از جمله ادعای تقابل و سایر ایرادات برخوردار باشد. همچنین اگر دادخواست جلب ثالث ناقص باشد و پس از اخطار رفع نقض از جانب مدیر دفتر تکمیل نشود قرار رد آن صادر می گردد یا این که ثالث برای توضیح حاضر نگردد، قرار ابطال دادخواست صادر می شود یا براثر محرز نبودن سمت خواهان قرار رد دعوا صادر می گردد. البته رد یا ابطال دادخواست یا رد دعوی ثالث مانع ورود او در مرحله تجدید نظر نخواهد بود.
از جمله شرایط دیگر اینکه، دعوای جلب ثالث به شرط داشتن ارتباط با دعوای اصلی یا دارای منشأ واحد بودن، قابل طرح است و از دعوای اصلی چه از جهت رسیدگی و چه از جهت حکمی تبعیت می‌کند. در واقع، دعوای طاری دعوایی است که در اثناء رسیدگی به دعوای دیگر از طرف اصحاب دعوی یا ثالث اقامه می شود، خواه اصحاب دعوی یا ثالث بر یکدیگر اقامه کنند یا بر ثالث و یا ثالث بر یکی از اصحاب دعوی اقامه کند.
در توضیح دعاوی طاری مانند دعوای متقابل، ورود و جلب ثالث که به تبع دعوای اصلی مطرح می شود، ماده 141 قانون آیین دادرسی مدنی لزوم تأثیر اتخاذ تصمیم در یک دعوی، در دعوای دیگر را مصداق ارتباط دعاوی طاری با دعوای اصلی می‌داند. به عنوان مثال «الف» که به موجب بیع نامه ای عادی آپارتمانی را از «ب» خریداری کرده به جهت امتناع وی از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی، دعوایی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اقامه می کند. لیکن در حین دادرسی متوجه می شود مالک رسمی ملک آقای «د» می باشد که به جهت ارتباط یافتن ایشان با موضوع دعوی، مشارالیه (یعنی آقای «د») را جلب به دادرسی می نماید. بدیهی است در صورتیکه دادگاه مالکیت رسمی وی را احراز کند با توجه باینکه جایگاه خوانده اصلی یعنی «ب» دیگر موضوعیت ندارد، آقای «د» را ملزم به حضور در محضر و انتقال سند رسمی می کند.

هزینه جلب ثالث
تشریفات دادرسی به مانند وارد ثالث می باشد و نیاز به ارائه دادخواست و سایر مواردی است که فوقاً اشاره شد. حسب مقررات جاری هزینه دادرسی جلب ثالث به میزان سه و نیم در صد از مبلغ خواسته، بر عهده طرح‌کننده آن می باشد و از این جهت از دعوای اصلی تبعیت می‌کند. همچنین دادخواست جلب شخص ثالث تابع همان تشریفات و شرایط دادخواست اصلی است و به جز خواهان دعوای جلب ثالث که خود در دعوای اصلی حاضر است، بقیه حاضران در دعوای اصلی و مجلوب ثالث به عنوان خواندگان دعوای جلب ثالث محسوب می‌شوند و نسخه‌های دادخواست به تعداد آنها به علاوه یک نسخه با تبعیت از خواسته دادخواست اصلی تنظیم‌ می‌شود. با این تفاوت که دعوای جلب شخص ثالث، دعوای تبعی بوده و از همه جهات و تشریفات رسیدگی، تابع دعوای اصلی است.

۲۸ فروردين ۰۰ ، ۲۱:۴۱ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

چگونگی ید مستأجر نسبت به عین مستأجره در فرض ورود خسارت عین مستأجر، پس از انقضای مدت اجاره

رویه عملی دادگاه­ ها در خصوص خسارت یا تلف عین مستأجره در صورتی که مدت اجاره منقضی شده باشد چگونه است بر مبنای ید امانی یا ضمانی؟

 

پاسخ:
در صورت انقضاء مدت اجاره در واحدهای مسکونی، با توجه به مقررات ماده۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ و همچنین ماده یک قانون مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶ مبنی بر اینکه «اجراه کلیه اماکن …. تابع مقررات قانون مدنی می­باشد» بنابراین در مورد سئوال، یعنی ورود خسارت به عین مستأجره یا تلف آن پس از انقضاء مدت اجاره طبق مقررات مواد ۴۹۳ و ۴۹۴ قانون مدنی با فرض مطالبه بانک و عدم استرداد عین مستجره توسط موجر بدوی که قبلاً امانی بوده تبدیل به ضمانی شده و مسئول خواهد بود اما در صورتی که مطالبه نکرده باشد با توجه به اینکه ید وی قبلاً امانی بوده با فرض عدم تعدی و تفریط امانی بوده کماکان مسئولیتی نخواهد داشت. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۳۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

مطالبه اجور معوقه و تحویل و تجدید در اجاره ­بها و الزام به تنظیم سند اجاره از سوی اداره اوقاف

در پرونده ­ای، خواسته خواهان (اداره اوقاف) مطالبه­ ی اجور معوقه از سال ۱۳۶۰ و تحویل و تجدید اجاره و الزام به تنظیم سند رسمی اجاراه است. توضیح اینکه، احد از اوصیا سابقاً با مستأجر در سال ۱۳۶۰ قرارداد رسمی اجاره تنظیم نموده و لیکن چون نامبرده منفرداً چنین اختیاری نداشته، فلذا اجاره نامه مذکور فاقد اثر است و مستأجر باید اجاره­بها را از سال ۱۳۶۰ با جلب نظر کارشناس بپردازد. از طرف دیگر در سال ۱۳۸۴ اداره اوقاف اجاره­نامه عادی با مبلغ معین نسب تبه شش دانگ عرصه و اعیان مورد اجاره برای مدت ۳ سال با مستأجر تنظیم کرده و لیکن چون کارشناس آن اداره اشتباهاً فقط اجاره­ بها عرصه را معین نموده بود نه شش دانگ را، لذا این اجاره­ نامه­ ی رسمی و فسخ یا ابطال اجاره ­نامه ­ی عادی را درخواست نکرده آیا دعوی وی وجاهت دارد یا خیر؟

 

پاسخ:
با توجه به فروض مسأله و اینکه حقوق مستأجر مترتب بر دو فقره اجاره­ نامه رسمی و عادی می­باشد، که روابط موجر و مستأجر را مشخص نموده است، تا زمانی که اجاره­ نامه­ ی مزبور دارای اعتبار قانونی است، این روابط بر مبنای اجاره­ نامه­ های مزبور تعریف می­گردد و چنانچه موجر مدعی بی ­اعتباری اجاره­ نامه­ ها می­باشد، می­بایست بدواً ابطال آن را از دادگاه درخواست کند و سپس ادعاهای جدید خود را طرح و عنوان نماید و تا زمانی که ابطال آنان، اثبات شود حقوق و تکالیف طرفین قرارداد بر اساس اجاره­ نامه­ های تنظیمی جدید تعیین و مشخص می­گردد. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۳۷ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

استماع تقاضای تأمین دلیل تخلیه مورد اجاره توسط مستأجر

از یک ساختمان استیجاری تقاضای تأمین دلیل کرده ­اند مبنی بر اینکه ساختمان را تخلیه نموده و مالک اصلی با توجه به اتمام قرارداد از تحویل­ گرفتن ساختمان امتناع می­کند. مستأجر تقاضای کارشناسی و تحویل کلید به شورای حل اختلاف دارد، آیا چنین چیزی امکان دارد؟

 

پاسخ:
در مواردی که مستأجر پس از اتمام موعد اجاره مورد اجاره را تخلیه نموده در این مورد هم تأمین دلیل کرده و موجر از تحویل­ گرفتن مورد اجاره خودداری کرده باشد. مستأجر می­تواند کلید مورد اجاره را به شورای حل اختلاف تحویل و مراتب را به موجر اعلام دارد. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۳۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

عدم نیاز به احراز مالکیت در دعوی مطالبه اجاره ­بها

موجری دادخواستی به خواسته مطالبه اجور معوقه حسب یک برگ اجاره ­نامه عادی به طرفیت مستأجر تقدیم نموده است. آیا احراز مالکیت موجر در عین مورد اجاره با استعلام از اداره ثبت اسناد ضروری است یا اجاره­ نامه کفایت می­کند؟ پاسخ:
در مورد دعاوی مطالبه اجور معوقه ملک نیاز به استعلام از اداره ثبت اسناد املاک در مورد مالکیت خواهان نیست مگر اینکه خوانده به مالیکت او ایراد کند باید توجه داشت که موجر لزوماً همیشه مالک نیست.

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۳۴ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

زمان قطع رابطه استیجاری پس از انقضای مدت اجاره

مستأجر پس از انقضای مدت اجاره وسیله اظهارنامه و سپس تقدیم دادخواست آمادگی خود جهت تحویل مورد اجاره به موجر، همچنین مطالبه وجه مورد ودیعه از نامبرده را اعلام و به علت امتناع موجر از تحویل منزل ضمن تخلیه محل از اثاث البیت مراتب را تأمین دلیل و درب منزل را قفل نمود که کلید آن تا زمان صدور رأی از دادگاه بدوی در نزد مستأجر باقی مانده است. با توجه به خواسته مستأجر مبنی بر مطالبه ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه و با عنایت به این که از زمان تخلیه منزل از اثاث ­البیت، کلید آن به جهت امتناع موجر از دریافت کلید و تحویل منزل، همچنان نزد مستأجر است و کلید نزد دفتر کل دادگاههای عمومی به منظور تحویل به مالک سپرده نشده است سئوال این است که:
۱٫     آیا به محض انقضای مدت عده اجاره و اعلام آمادگی مستأجر به موجر برای تحویل محل، نامبرده مستحق وجه ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه می­باشد؟
۲٫     آیا می­توان گفت تا زمانی که کلید منزل به هر تقدیر نزد مستأجر است مشارٌ­الیه مستحق دریافت ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه نبوده و ضامن منافع یان مدت نیز می­باشد؟

 

پاسخ:
در مورد سئوال چنانچه موجر حاضر به دریافت کلید نگردد و در نتیجه مستأجر مواجه با عسر و حرج گردد. سپردن کلید به دفتر دادگاه اجرا و اعلام مراتب به موجر راه حل قضیه خواهد بود و از تاریخ تحویل کلید ضامن پرداخت اجاره­ بها نمی­باشد و بودن کلید نزد مستأجر به معنی ادامه تصرف در مورد اجاره است. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۳۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

حکمی که با توجه به ماده ۲۸ قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ملغی­ الاثر شده اعتبار امر مختومه ندارد

دادگاه براساس درخواست مالک حکم به تخلیه محل تجاری به لحاظ انتقال به غیر صادر نومده است مشروط به اینکه مالک ظرف مدت معین نصف سرقفلی را به متصرف بپردازد، خواهان­ها ظرف مدت مقرر سرقفلی را نپرداخته­ اند و لذا حکم تخلیه ملغی­ الاثر گردیده طرح مجدد همین دعوی مسموع است؟

 

پاسخ:
با توجه به مدلول ماده ۲۸ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه صادر و قطعی شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را بپردازد. در غیر این صورت حکم صادره ملغی ­الاثر خواهد شد یکی از آثار حکم قطعی، اعتبار امر محکوم­ بها می­باشد و چون در اینجا به علت ملغی­ الاثرشدن، این اثر نیز از بین رفته است. لذا طرح مجدد دعوی ایرادی ندارد. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۳۰ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

عدم تعارض بین درخواست تعدیل اجاره­ بها با درخواست تخلیه

آیا چنانچه موجر متعاقب استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره­بها، دادخواست تعدیل یا افزایش اجاره ­بها را به دادگاه تقدیم نماید، این امر موجب سقوط حق تقاضای تخلیه به استناد عدم پرداخت اجاره ­بها خواهد بود؟

 

پاسخ:
در صورت استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره تخلف وی محرز و درخواست تعدیل اجاره ­بها منافاتی با درخواست تخلیه به علت تخلف مزبور ندارد. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۲۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

عدم امکان انتقال ملک مورد اجاره در صورتی که عدم انتقال به غیر تصریح شده باشد

در صورتی که در سی سال پیش ملکی جهت کسب با قید عام حق انتقال به غیر اجاره داده شده باشد و بعد از فوت مستأجر، وراث شخصاً توان ادامه کسب را نداشته باشند، آیا ورثه می­توانند این ملک را به غیر اجاره بدهند؟ پاسخ:
بدون اجازه موجر نمی­توان مورد اجاره را به غیر منتقل نمود و اگر موجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستأجر می­توانند با مراجعه به دادگاه درخواست تجویز انتقال مورد اجاره را به غیر بنماید که در آن صورت موجر می­تواند با پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره را خودش در اختیار بگیرد وگرنه دادگاه به وراث مستأجر اجازه می­دهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند.

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۲۷ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تعلق خسارت تأخیر تأدیه به اجاره­ بهای معوقه از تاریخ مطالبه موجر

اگر قرارداد اجاره­ای فیمابین مستأجر و موجر در یک قولنامه عادی تنظیم شود و مستأجر موظف به پرداخت ماهیانه مبلغی به عنوان مال ­الاجاره به موجر گردد و مستأجر مال­ الاجاره را در موعد مقرر پرداخت ننماید، آیا خسارت تأخیر تأدیه به آن تعلق می­گیرد یا خیر؟

 

پاسخ:
خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ استحقاق موجر به دریافت اجاره بها چنانچه علی­رغم مطالبه موجر از طریق قانون اظهارنامه، اخطاردفترخانه یا دادخواست دعوی خواهان بر محکومیت خوانده به پرداخت آن قابل پذیرش می­باشد.

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۲۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

استماع دعوای تخلیه عین مستأجره از سوی وراث و تعلق اجرت­ المثل پس از انقضاء مدت اجاره

یک مادر یک واحد آپارتمان را اجاره می­دهد اجاره ­نامه در پشت یکی از سه نسخه به مدت یکسال دیگر تمدید شد البته با رهن کامل. مادر ۳ ماه مانده به پایان مدت اجاره فوت می­کند این مادر دو دختر دارد که وارث او هستند تا دختران قانوناً دادخواست تخلیه مستأجر را بدهند، مستأجر علاوه بر زمان اجاره شش ماه هم بیشتر از مدت قرارداد اجاره از مورد اجاره استفاده می­نماید. آیا این شش ماه که مستأجر بیش از مدت اجاره از مورد اجاره استفاده نموده باید اجرت­ المثل بدهد یا خیر؟ (مالکین ادعا دارند که مستأجر تخلیه نمی­کند ولی او ادعا می­کند که پول رهن را تحویل وی نداده ­اند).

 

پاسخ:
با توجه به انقضاء مدت اجاره و اینکه وراث موجر (مادر) مثلاً دو دختر وی بوده و ملک مذکور و این حق طبق مقرات قانونی مدت به مشارالیها منتقل گردیده است با تمدید اجاره هم موافقت نکردند بلکه حسب اظهارات آنان و عدم رضایت خود را با تمدید اجاره اعلام و درخواست تخلیه عین مستأجره را بخواهند بنابراین با فرض تاریخ انعقاد عقد اجاره از تاریخ ۱۳۷۶ به بعد مورد مشمول مقررات قانون مذکور و بالنتجیه قانون مدنی بوده و مکلف به پرداخت اجرت­ المثل عین مستأجره در این مدت شش ماه خواهد بود.
در مورد سئوال دوم هم علی فرض صحت ادعای مستأجر مذکور در خصوص پرداخت مبلغی تحت عنوان «ودیعه یا قرض­ الحسنه» تأثیری در مسأله درخواست تخلیه و مطالبه اجرت­ المثل نداشته و مستأجر می­تواند آن را مطالبه نماید و اما در صورتی که اساساً رابطه حقوقی بین طرفین موجر و مستأجر تحت عنوان «رهن و تصرف» مصلح باشد تخلیه منوط به پرداخت و استرداد مبلغ مذکور به مستاجر بود و با این فرض اجرت­ المثل و مطالبه آن توجیه حقوقی و قانونی ندارد. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۲۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

امکان شرط فسخ قبل از انقضاء مدت اجاره از سوی طرفین

در بند ۵ قرارداد اجاره این عنوان ذکر شده است: در صورت نیاز به تخلیه موجر و مستأجر یک ماه جلوتر یکدیگر را مطلع نمایند حال سئوال این است با عناویت به بند ۵ امکان فسخ قرارداد قبل از انقضاء مدت وجود دارد یا خیر؟ 


پاسخ:
چنانچه در قرارداد اجاره طرفین قید نمایند که در صورت نیاز به تخلیه حسب مورد موجر و مستأجر یک ماه قبل طرف دیگر را از نظر خود مطلع نماید. این قید به منزله توافق در فسخ اجاره در موارد نیاز است، بنابراین با توجه به قید مذکور امکان فسخ اجاره ­نامه با رعایت شرط مذکور وجود دارد. ولی اگر در این بند از قرارداد از واژه اقاله استفاده گردد، برهم زدن قرارداد منوط به توافق و اعلام رضایت هر دو طرف می باشد.

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۲۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

عدم تأثیر فوت مستأجر در قرارداد اجاره مگر اینکه شرط مباشرت شده باشد

مادری به عنوان مستأجر قبل از انقضاء مدت اجاره فوت می­نمایند ورثۀ مستأجر به موجر مراجعه و تقاضای فسخ قرارداد و دریافت مبلغ ودیعه می­نماید موجر به بهانه اینکه شما وراث قانونی نیستید از پرداخت مبلغ ودیعه مستأجر فوت شده به وراث خودداری نموده و به دلیل اینکه ماهیانه ۵۰۰ هزار تومان هم اضافه بر ودیعه دریافت می­دارد کماکان این اجاره ­نامه ادامه دارد و از منزل نیز استفاده نمی­شود وراث مستأجر فوت ­شده چه کار باید انجام بدهند یا به حق خود برسند در همچنین مواقعی مرجع قضایی باید چه کار کند تا نامبرده به حق خود برسد؟

 

پاسخ:
به موجب ماده ۴۹۷ قانون مدنی عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی­شود مگر اینکه شرط مباشرت مستأجر شده باشد بنابراین در فرض سئوال که مستأجر فوت شده در صورت شرط مباشرت مستاجر عقد اجاره باطل می­شود در غیر این صورت وراث یا باید با موجر توافق به فسخ اجاره نمایند (با فرض عدم انقضاء مدت اجاره) و یا باید منتظر انقضاء مدت اجاره باشند و یا مشخصاً به عنوان قائم ­مقام مستأجر از منافع آن استفاده کنند (عدم استفاده از مورد اجاره نیز موجب بی­ اعتباری قرارداد اجاره و یا عدم پرداخت مال­ الاجاره نخواهد بود) 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۲۲ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

حق کمیسیون بنگاه ­دار در صورت تخلف متعاقدین از شرایط عقد اجاره

در یک بنگاه معاملات املاک یک قرارداد اجاره تنظیم و امضاء شده اما نه مورد اجاره در اختیار مستأجر قرار گرفته و نه چک پرداختی مستأجر برای ودیعه نقد شده (کسری موجودی) و این معامله انجام نگرفته اما این بنگاه­ دار ادعای کمیسیون از هر دو طرف دارد؟ آیا این بنگاه ­دار محق هست یا خیر؟

 

پاسخ:
وظیفه بنگاه معاملات ملکی معرفی موجرو مستأجر به یکدیگر و تنظیم اجاره و درج شرایط مقرره بین آنها در اجاره­ نامه است و در اختیار نگذاشتن مورد اجاره به مستأجر و عدم وصول وجه چک مستأجر بابت ودیعه به علت کسر موجودی، موجب زایل­ شدن حق بنگاه­ دار نیست. به عبارت دیگر تخلف متعاقدین از شرایط عقد اجاره موجب سقوط حق بنگاه­ داری که وظایف خود را انجام داده نیست. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۲۱ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

قابلیت استماع دعوای ابطال اجاره­ نامه رسمی بدون طرح دعوای اثبات رابطه استیجاری

الف دادخواستی به خواسته ابطال اجاره­ نامه رسمی به میزان سه دانگ به طرفیت ب و ج تقدیم که شخص ج موجر می­باشد، تنظیم نموده است. الف مدعی است به همراه ب مستأجر ملک می­باشد و در آنجا کسب و کار می­کردند و به علت رفاقت با شخص ب قبول نمود که قرارداد مابین ب و ج منعقد گردد. آیا دعوای فوق بدون طرح دعوای اثبات رابطه استیجاری و تنظیم قرارداد اجاره­ نامه رسمی قابلیت استماع دارد؟ تکلیف دادگاه چیست؟

 

پاسخ:
ادعای شخص الف که مدعی است در اجاره ­نامه رسمی ملکی به میزان سه دانگ با شخص ب در مورد اجاره شریک بوده و تقاضای ابطال اجاره ­نامه را به میزان سه دانگ مطرح نموده، قابلیت استماع و رسیدگی دارد. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۱۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

مالیات محل کسب و پیشه و تجارت به عهده چه کسی است؟

مالیات بر درآمد بر عهده مستأجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشد. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۱۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

وجود حق کسب و پیشه در صورتی که مستأجر اجازه انتقال به غیر داشته باشد

در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می­شود، آیا مالک می­تواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستأجر اول دریافت می­دارد داشته باشد؟

 

پاسخ:
حق کسب و پیشه به مستأجر اختصاص دارد هر گاه مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می­تواند از مستأجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستأجر جدید از هر حیث قائم­ مقام مستأجر سابق خواهد بود. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۱۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تعمیرات ملک استیجاری توسط مستاجر در صورت عدم دسترسی به موجر

چنانچه مستأجر دسترسی به موجر نداشته باشد می­ تواند تعمیرات ضروری را در عین مستأجره انجام و هزینه آن را از موجر مطالبه کند؟

 

پاسخ:
بر اساس ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است. هر گاه موجر از انجام تعمیرات خودداری کند، مستأجر می­تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأجر اجازه می­دهد تعمیرات مذکور را به قدر متعارف با نظارت دایره اجرا انجام دهد. چنانچه مستأجر برخلاف ترتیبات مذکور و بدون اذن موجر در عین مستأجره تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه هزینه آن را از موجر نخواهد داشت. 

۲۷ فروردين ۰۰ ، ۲۲:۱۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر