چنانچه فروشنده ملکی دعوی فسخ معامله را مطرح و سپس ملک مزبور را به شخص ثالثی منتقل نماید آیا رسیدگی بر دعوی فسخ موضوعیت دارد یا خیر؟
پاسخ:
در مواردی که فروشنده ملکی دعوی فسخ معامله را مطرح نموده و در اثنای رسیدگی مورد معامله را به شخص ثالثی منتقل کرده باشد، ادامه رسیدگی به دعوی فسخ با حضور منتقلُ الیه صورت خواهد گرفت.
الف دادخواستی به طرفیت (ب، ج، د و هـ) تقدیم میکند به خواسته: ۱- ابطال سند رسمی یک دستگاه آپارتمان طبقه همکف. ۲- خلع ید از واحد فوق ۳- الزام به تنظیم سند رسمی فوق و موضوع این است که الف ملکی از دال خریداری کرده است. دال هم ملک را از (هـ) خریداری کرده است و بعد از فروش آن به الف به موجب توافقنامه عادی، به «ج» هم فروخته است. «ج» هم آن را به ب فروخته است و دال به علت فروش مال غیرمحکومیت قطعی کیفری حاصل نموده است، اما رد مال منوط به ابطال سند مالکیت شده زمان فروش ملک به خواهان، ملک مزبور یک طبقه بوده، سالها بعد خواندۀ ردیف اول این خانه را تخریب و با اخذ پروانه، در آن آپارتمان دو طبقه ساخته، الان خواهان تقاضای ابطال سند طبقه همکف و خلع ید و الزام به تنظیم سند این طبقه را نموده، حال این ادعا قابل پذیرش است یا خیر؟
پاسخ:
با توجه به اینکه خواهان به موجب مبایعه نامه ی استنادی خویش، ملک مورد بحث را با یک واحد ساختمان موجود در آن از شخص دال خریداری و مالک پلاک و ساختمان موجود در آن میباشد، فلذا دعوی وی بر ابطال سند رسمی مالکیت به نام ب یا ج و درخواست الزام دال به تنظیم سند رسمی انتقال و درخواست خلع ید ساختمان موجود در طبقه همکف که قسمتی از متحدثات در پلاک مورد معامله است، فاقد اشکال قانونی است.
آقای الف مبایعه نامه ای با آقای ب منعقد نموده اند که در قرارداد موصوف خریداران آقای ب و برادران ایشان قید شده است لیکن مبایعه نامه صرفاً به امضا الف و ب رسیده است، پس از مدتی الف و ب در خصوص میزان مبیع به توافق جدیدی رسیده و با انعقاد قرارداد جدید، میزان مبیع را از ۴ سهم به یک سهم کاهش میدهند و قرارداد سابق عمداً با پاره نمودن آن فسخ میشود، پس از گذشت حدود ۲۰ سال برادران آقای ب علیه نامبرده الف شکایت انتقال مال غیر مینمایند، آیا با این وصف که قرارداد به امضاء نامبردگان نرسیده و اصل قرارداد نیز وجود ندارد و صرفاً یک برگه کپی غیر مصدق ارائه شده است، موضوع از مصادیق انتقال مال غیر میباشد یا خیر؟ پاسخ:
صرف نوشتن عبارت (خریداران آقای ب و برادران) در مبایعه نامه و بدون اینکه (برادران) مشخص بوده و هویت آنها ذکر شده و امضایی در ذیل مبایعه نامه داشته یا وجهی پرداخت کرده باشند، چنین معامله ای در مورد (برادران) واقع نشده و مالکیتی برای آنها محقق نشده است، بنابراین شکایت آنها علیه برادر خود (ب) مبنی بر انتقال مال غیر به لحاظ نداشتن مالکیت وارد نمیباشد.
منظور از غرامات موضوع ماده ۳۹۰ و ۳۹۱ ق.مدنی چیست؟ آیا شامل مابه التفاوت ارزش زمین با توجه به ثمن پرداختی در زمان معامله، و قیمت روز زمین متنازع فیه در زمان تقدیم دادخواست، خواهد بود یا خیر؟
پاسخ:
منظور از غرامات متعارف وارده بر مشتری که در قسمت اخیر ماده ۳۱۹ قانون مدنی آمده، خسارت و غرامات مترتب بر معامله مزبور میباشد، از جمله حق بنگاه و واسطۀ معامله و یا چنانچه خریداری برای انجام معامله به کسی وکالت داده، اجرت وکالت و یا نظیر آن که مرتبط با اصل معامله بوده، قابل پذیرش و صدور حکم است، لکن نوسان قیمت که نتیجۀ مسائل اقتصادی یا اجتماعی است و ارتباط مستقیم با اصل معامله ندارد قابلیت مطالبه نداشته و عرفاً غرامت تلقی نمیشود.
پروانه چرای دام که از ناحیه ادارات منابع طبیعی برای دامداران صادر میشود، توسط صاحب پروانه همراه با فروش دام قابل انتقال به خریدار میباشد یا خیر؟ و نیز دعوی ابطال پروانه چرای دام در صلاحیت رسیدگی محاکم قضایی میباشد یا خیر؟
پاسخ:
علی الاصول پروانه چرای دام به اعتبار دامداری صادر میگردد، لذا چنانچه انتقال دامداری به دامدار دیگر صورت گرفته باشد، قهراً پروانه نیز انتقال پیدا میکند، در غیر این صورت، چنانچه انتقال به چوبدار یا واسطه باشد، انتقال پروانه موضوعیت پیدا نمیکند، دیگر این که دعوی ابطال پروانه چرای دام در صلاحیت مراجع قضایی است.
تسلیم مال به عنوان ایفاء : به این معنی که اگر شخص تصور کند مدیون است و در عوض دین خود کاری برای طرف مقابل انجام دهد بعدا نمی تواند از باب ایفای ناروا، اجرت آن را مطالبه کند
همچنین اگر کسی مالی را به عنوان قرض بدهد بعدا نمی تواند به عنوان ایفای ناروا پس بگیرد زیرا به عنوان وفای به عهد نداده است
اصلا دینی وجود نداشته باشد : که سه حالت دارد :
۱⃣ داین شخص را بری کرده است و مدیون مطلع نبوده و دین را پرداخت می کند در اینجا چون دینی وجود نداشته می تواند پس بگیرد
۲⃣ ایفاء کننده مدیون نیست : یعنی دریافت کننده طلبکار است اما غیر مدیون به اشتباه پرداخت می کند
۳⃣ دریافت کننده داین نیست : یعنی دینی وجود دارد ایفاء کننده هم مدیون است اما دین را به غیر طلبکار می دهد
اشتباه پرداخت کننده، علم و جهل گیرنده مال به عدم استحقاق خود شرط نیست
ایفاء ناروا یعنی یک نفر به دیگری مدیون نیست و تصور می کند مدیون است و دینی را که اصلا وجود ندارد پرداخت می کند.
که دوحالت متصور است :
اشتباها فکر می کرده مدیون است در حالی که مدیون نیست
دهنده مال می داند بدهکار نیست اما در اثر اجبار مال را داده است که این را هم ایفای ناروا گویند ( ماده ۳۰۲ فقط حالت اشتباه را گفته است)
گیرنده مال چه به عدم استحقاق خود عالم باشد چه جاهل مانند غاصب است و یدش ضمانی است و اثبات قوه قاهره نیز او را از مسئولیت معاف نمی کند اما اگر گیرنده جاهل باشد می تواند مخارج حفظ مال را بگیرد # گیرنده عالم
ایفای ناروا همیشه پول نیست و می تواند هر مالی باشد ( گوسفند، کتاب و…)
شرط مزبور نوعی شرط نتیجه بوده و صحیح و قانونی است .
شرط نتیجه ضمن عقد نکاح به معنای شرط کردن به وجود آمدن نتیجه ای بر طرف مقابل می باشد .
شروط صحیح ضمن عقد نکاح شامل شرط صفت ، شرط فعل و شرط نتیجه است .
اکثریت فقها و حقوقدانان اصطلاح شرط صفت را ویژة عین خارجی یا در حکم آن یعنی کلی در معین می دانند. مثل این که در معامله زمین شرط می کنند که زمین مزبور دارای فلان طول و عرض باشد. بعضی از حقوقدانان معتقدند که در داد و ستد عین کلی، شرط صفت فایده بیشتری دارد. مانند سفارش هایی که برای تهیه کالای صنعتی و پیچیده داده می شود، که وصفی که خریدار بر آن تکیه دارد، به صراحت در قرارداد می آید یا به طور ضمنی از عرف آن معامله استنباط می گردد.
همچنین است معاملاتی که از روی نمونه انجام می شود و دو طرف بر پایه اوصاف نمونة خاص با هم تراضی می کنند. سلامت مبیع نیز از اوصافی است که بر مبنای آن فروشنده متعهد است تا کالای سالم به خریدار تحویل دهد. (ماده ۴۴۴)
در مبیع کلی، آوردن اوصاف وسیلة تعیین مبیع و در نتیجه صفت مبیع است ولی به این طرز عمل شرط صفت نمی گویند. آوردن صفات تعیین کنندة موضوع معامله در مبیع یا آوردن صفات زاید بر آن مصداق شرط صفت نیست بلکه مصداق شرط فعل است. در تفکیک این دو مورد باید گفت موقعی که مبیع معین خارجی باشد، بایع اطلاعاتی می دهد و یا وجود صفات خاصی در مبیع مشتری را جلب می کند تا آن را خریداری نماید و ضمن عقد شرط کند مبیع مشروط به وجود این شرط یا شرایط است. بنابراین در صورتی که شرط خاصی که شرط صفت مبیع بود، در مبیع وجود نداشت، مشروط له حق فسخ برای جبران خسارت خود را خواهد داشت. و بایع نمی تواند فرد دیگری را از مبیع به مشتری تسلیم کند که دارای آن صفت باشد، اما در صورتی که مبیع کلی است، فرض بر این است که مبیع دارای مصادیق عدیده در خارج است. بنابراین اگر یک مصداق آن صفت را ندارد بایع به درخواست مشتری ملزم میگردد تا مورد معامله را مطابق صفات ذکر شده در متن عقد به او تسلیم نماید و در اینجا تعهد بایع به تسلیم مورد معامله منطبق با صفات ذکر شده مصداقی از شرط فعل است نه شرط صفت. بنابراین ضمانت اجرای شرط فعل طبق مواد ۲۳۷ به بعد ق.م بایع را ملزم به ایفای تعهد می نماید.
شرط صفت ممکن است بیان کنندة کیفیت و یا کمیت مورد معامله باشد. شرط صفت وقتی راجع به کمیت مورد معامله است که موضوع آن مقدار مورد معامله از حیث مساحت، وزن و عدد است و وقتی شرط صفت راجع به کیفیت مورد معامله است که موضوع آن شرط، وصفی از اوصاف مورد معامله باشد مثل جنس، رنگ، وضعیت ساختمانی و امثال اینها. کیفیت مورد معامله به صورت شرط صفت درمی آید مثلاً شرط می شود که برنج از نوع صدری اعلا باشد یا عیار طلای بکار رفته در فالن انگشتری ۱۸ باشد و غیره.
تعیین کمیت معمولاً نقش اساسی در صفت معامله دارد و جهل به کمیت سبب بطلان معامله خواهد شد. ولی ممکن است در مواردی کمیت چنین وصفی نداشته باشد و این هنگامی است که با توجه به وضعیت مورد معامله، عدم تعیین مقدار و کمیت، عرفاً سبب مبهم شدن مورد معامله نشود. مثلاً در معاملة مربوط به یک رأس اسب سواری، تعیین کمیت آن بر حسب وزن به هیچ وجه مورد نظر عرف قرار نمی گیرد و مجهول ماندن وزن، سبب ابهام در مورد معامله نخواهد شد. در این صورت هرگاه در این معامله، مثلاً خریدار اسب، معامله را مشروط به این کند که اسب دارای مقدار معین وزن باشد، این شرط یک صفت است که نقش کمیت آن منحصر به این است که مورد شرط قرار داده شده است. در صورتی که کمیت نقش اساسی را در معلوم شدن و رفع ابهام از مورد معامله بر عهده نداشته باشد و فقط به صورت شرط ضمن معامله درج گردد و پس از عقد کمتر از آن درآید، مشروط له خواهد توانست فقط معامله را فسخ کند.
شرط صفت را قانون مدنی در ماده ۲۳۴ چنین تعریف می کند: «شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله» بنابراین شرط صفت را به زبان ساده تر می توان به این عبارت بیان نمود «شرط صفت عبارت از قیدی است که مقدار یا چگونگی مورد معامله را مشخص می سازد.» شرط صفت اصولاً جز نشان دادن صفتی از مورد معامله چیزی نیست و بنابراین نمی توان ماهیتش را جدا از مورد معامله در نظر گرفت بلکه وابستگی کامل به خود مورد معامله دارد. و به همین جهت است که ماده ۲۳۵ ق.م در بیان ضمانت اجرای شرط فقط امکان فسخ معامله را برای مشروط له پیش بینی کرده است. مواد ۳۵۵، ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی گرچه در فصل بیع آمده است ولی با توجه به این که در بسیاری از موارد (ازجمله خیارات) کلیات تعهدات در فصل بیع ذکر شده است، می توان گفت مفاد آن مخصوص فصل بیع نبوده بلکه سایر معاملات معوض و لازم همچون اجاره، صلح، هبه مشروط و غیره نیز محکوم این مواد هستند. به همین لحاظ می بایست قسمتی را به بررسی این مواد اختصاص داد.
شرط بر سه قسم است:
۱ - شرط صفت
۲ - شرط نتیجه
۳- شرط فعل اثباتاً یا نفیاً
شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله شرط نتیجه آن است که تحقق امری در خارج شرط شود. شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود.
شروط مفصله ذیل باطل و موجب بطلان عقد است.
۱ - شرط خلاف مقتضای عقد.
۲ - شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود
شروط مفصله ذیل باطل است ولی مفسد عقد نیست:
۱ - شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد.
۲ - شرطی که در آن نفع و فایده نباشد.
۳ - شرطی که نامشروع باشد.
طبق ماده ۱۳۹ فلسفه وجود حریم املاک کمال انتفاع و به منظور کمال استفاده از زمین است. به همین جهت است که قانون مدنی آن را در حکم ملک صاحب حریم می داند.
دکتر لنگرودی آن را اینگونه تعریف می کند: «مقداری از اراضی اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که برای کمال انتفاع از آن ضرورت دارد، و حریم در جرگه ملک صاحب حریم است و تملک و تصرف در آن که با طبیعت حریم منافات دارد بدون اذن مالک درست نیست.
حریم ملک تبعی است یعنی از توابعی ملک است و مالک می تواند از حق خود در حریم به صورت بلاعوض یا در مقابل اخذ عوض صرف نظر نماید.
حریم اختصاصی به چاه، قنات، خانه و مزرعه و باغ ندارد بلکه دهات هم حریم دارند و در حریم ده از حق تعلیف دواب و کندن بوته‌ها و مانند این امور بهره می برند».
قاعده این است که حق حریم، مخصوص مال زمین موات است و بر زمین آباد و دایر هیچ حقی بدون رضای مالک آن برقرار نمی شود. اما طبق قانون قنوات سال ۱۳۰۹ مقرراتی وجود دارد که حریم را در اراضی دایر به طور ضمنی پیش بینی می کند.
در رویه قضایی هم دادگاه ها به خاطر حفظ مصالح عمومی و حمایت از حقوق کسانی که سرمایه خود را در راه تهیه آب به کار برده اند.
مایلند که حریم را در زمین های آباد نیز بپذیرند.
