علت تصویب قانون زمین شهری

ماده ۱ قانون زمین شهری علت وجودی تصویب این قانون را بیان می کند بعد از مطالعه این ماده اصول اشاره شده قانون اساسی را مطالعه خواهیم کرد.

“به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره‌ برداری هرچه صحیح‌ تر و وسیع‌ تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجراء اصل ۳۱ و نیل به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم‌الاجراء است.”

قانون زمین شهری چیست؟

علت وجود قانون زمین شهری این است که امور مربوط به زمین، ازدیاد عرضه، تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی را تنظیم کند.

قانون زمین شهری برای اینکه موجبات اجرای اصل ۳۱ قانون اساسی را تسهیل کند و برای اینکه به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی نائل شویم برای تامین مسکن، تاسیسات عمومی مواد این قانون در سال ۱۳۶۶ به تصویب رسید.

روند رسیدگی در کمیسیون ماده۱۰۰شهرداری درباب املاک

طبقتبصره 1ماده100شهرداری ها؛ در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانة شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از اعضای انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌کند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامة ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.

در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه، تجاوز کند تعیین می‌کند.شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک درمهلت مقرر اقدام به قلع بناء نکند شهردار رأساً اقدام کرده و هزینة آن را طبق مقررات آیین‌نامة اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.

خلع ید مال مشاع چگونه صورت می گیرد؟

طبق ماده۴۳ قانون اجرای احکام مدنی؛ «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.» این ماده اجازه داده است مالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری بعمل آورد. قابل ذکراست اگر بین مالکین مال مشاع تقسیم نامه باشد دعوای خلع ید موضوعیت ندارد.

خلع ید و تخلیه ید چه تفاوتهایی دارند؟

1. منشأ دعوای خلع ید غصب است، به نحوی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد اما در دعوای تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه به جهت پایان یافتن مدت اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح می شود

برای طرح دعوای تخلیه لازم نیست مالک ملک باشید و همین که مالک منافع باشید کافی است اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است.

 تخلیه در مورد اعیانی که با اذن قانونی تصرف گردیده است استعمال می شود و هرگاه بین مالک و متصرف و به عبارتی خواهان و خوانده در مورد ملکی قرارداد اجاره منعقد شده باشد و در اجرای آن قرارداد ملک به تصرف مستاجر قرار داده شود، برای خارج نمودن ملک از تصرفات متصرف لازم است دعوی تخلیه مطرح شود و در صورتی که چنین قراردادی در بین نباشد طرح دعوی خلع ید ضروری است . دعوی تخلیه ناشی از یک رابطه قراردادی و دعوی خلع ید ناشی از تصرفات غاصبانه می باشد و هر یک آثار مربوط به خود را دارند .

2. موضوع دعوای خلع ید حتماً مال غیرمنقول است و موضوع دعوای تخلیه ممکن است منقول باشد یا مال غیرمنقول.
3. دعوی تخلیه غیر مالی است اما خلع ید مالی است و رسیدگی به دعوی تخلیه در خصوص اماکن مسکونی در صلاحیت شورای حل اختلاف و تخلیه املاک تجاری و محل کسب با محاکم دادگستری می باشد و صلاحیت رسیدگی به دعوی خلع ید بر اساس تقویم خواسته معین می گردد.

دعوای خلع ید یعنی چه؟

«خلع ید» به دعوایی گفته می شود که در آن مالک یک مال غیر منقول مثل خانه، مغازه و یا زمین به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود آن دعوا را اقامه کرده، و از دادگاه می خواهد که روند تصرف غیر مجاز فرد متصرف را پایان بخشیده و ملک را به او برگرداند. شرط اصلی در طرح دعوی خلع ید، داشتن مالکیت است یعنی شما باید قانوناً سندی داشته باشید که مالکیت شما را صد در صد تضمین کند. این که گاهی در زبان محاوره و عامیانه خلع ید علیه مستاجر مطرح می کنند اشتباه است و خلع ید علیه متصرف غیرقانونی است و درمورد مستاجر باید دعوای تخلیه اقامه شود. وکیل دعوای خلع ید باید این تفاوتها و جزییات دو دعوای خلع ید و تخلیه ید را بشناسد.

چه کسی حق طرح دعوای تصرف عدوانی دارد؟

مستاجر، مباشر، خادم و.. و هرکس که به نمایندگی یا به امانت مال غیر را متصرف است می توانند به قائم مقامی مالک این دعوا را طرح کنند.

دعوای تصرف عدوانی یعنی چه؟

«تصرف عدوانی» عبارت از این است که فرضاً شخصی در خانه یا مغازه ای متصرف بوده و دیگری بی رضایت او و بدون مجوز قانونی آن را از تصرف متصرف خارج کند و خود جانشین او شود، در این حالت متصرف سابق می تواند به طرفیت متصرف لاحق دعوای تصرف عدوانی اقامه کند و خواستار اعاده تصرف خود گردد. قصد استفاده از مال به نفع خود را باید به منزله رکن واقعی تصرف تعبیر کرد. این رکن به این مساله دلالت دارد که استیلای دارنده مال به منزله رکن مادی هنگامی دارای ارزش بوده که به منزله رکن مادی استناد پذیر است که سلطه او بر مال برای خارج کردن از تصرف دیگران و به قصد استفاده شخصی از آن باشد.

برای تحقق تصرف عدوانی شرایطی لازم است که عبارتست از:

1. سبق تصرف خواهان
2.  لحوق تصرف خوانده
3. عدوانی بودن تصرف خوانده.

شرایط و ویژگی های افراز چیست؟

• اولین شرط افراز وجود مال مشاع است. منظور از مال مشاع مالی است که طرفین در جزء جزء آن شریکند.
• دومین شرط، وجود اموال مشترک مثلی که اجزای آن برابر است می باشد.
• سومین شرط، وجود مال مشترک قیمی متساوی الاجزاء است. زیرا مال اگر قیمی نباشد قابل افراز نخواهد بود.
• چهارمین شرط، تقسیم مال مشترک به نسبت حصه شرکاء است.

تخلیه به جهت نیاز شخصی

ممکن است موجر برای گذران زندگی و امرار معاش خود به کسب و کار در ملک تجاری نیاز داشته باشد و به این دلیل می تواند تقاضای تخلیه از باب نیاز شخصی نماید. در این دعوا موجر موظف است نیاز شخصی خود را اثبات نماید و تخلیه ملک را درخواست نماید.

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی، درمورد قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح می شود که قبل از قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ منعقد شده اند و قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ بر آن حاکم می باشد.

تخلیه به جهت انقضای مهلت

مطابق ماده۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶؛ تخلیه عین مستاجره در سه مورد پس از انقضای مدت اجاره مجاز می باشد:

• اول- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط به دادگاه جهت صدور حکم تخلیه ارائه گردد.
• دوم- تخلیه محل کسب به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
• سوم- درصورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب سکنی نیز باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر گاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی‌است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.

تخلیه به جهت تعدی و تفریط

اگر مستاجر در استفاده از عین مستاجره مرتکب تعدی و تفریط شده باشد برای موجر حق فسخ قرارداد اجاره و مجوز صدور حکم تخلیه به وجود می آید.منظور از تعدی و تفریط هرعملی است که موجب می شود در اثر رفتار مستاجر خسارتی به ملک موجر وارد شود واین عمل به واسطه اقدامات آگاهانه مستاجر صورت گرفته باشد.برای مثال عدم تعمیر شیر اشپزخانه و به تبع آن از بین رفتن کابینت ها ومواردی از این قبیل.

تخلیه به جهت تغییر شغل

در قراردادهای املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون این که رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند، شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند تخلیه مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد مگراینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

برای طرح دعوای تخلیه باید به کدام دادگاه برویم؟

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع است اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک، حق کسب و پیشه است مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

قانون حاکم بر دعاوی املاک دارای حق کسب و سرقفلی کدامند؟

قانون اصلی حاکم بر اجاره، قانون مدنی است و قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ تنها در اجاره محل کسب و پیشه حاکم است و قانون روابط موجرومستاجر76 نیز که آخرین قانون در این زمینه است اجاره ها را به دو دسته تقسیم کرده است: اجاره های قبل از لازم الاجرا شدن این قانون که تابع قوانین سابق است و اجاره هایی که از این پس واقع شده اند که تابع قانون جدید است. اگر اجاره ای که در حکومت قانون ۵۶ یا ۶۲ است پی در پی و بی وقفه تمدید شود تا از سال ۷۶ عبور کند این اجاره همچنان تابع قوانین سابق خود خواهد بود و مشمول قانون۷۶ نخواهد شد.

فرق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

 

• ایجاد حق کسب، پیشه و تجارت پس از عقد اجاره، قهری و بر مبنای اراده قانونگذار است، ولی حق سرقفلی قراردادی و ناشی از اراده اشخاص است.
• حق کسب و پیشه وجودش نیاز به گذشت زمان دارد، در حالیکه حق سرقفلی وجودش در ابتدای عقد اجاره محقق گردیده و نیازی به گذر زمان ندارد.
• فقها حق کسب و پیشه را دارای مشروعیت نمی دانند، اما حق سرقفلی را پذیرفته اند.
• حق کسب و پیشه با خوشنامی و جذب مشتری و عدم ارتکاب تخلف از شروط قانونی ایجاد می شود ولی حق سرقفلی ارتباطی به عوامل فوق ندارد.
• حق کسب و پیشه ممکن است زایل شود، اما سرقفلی با هیچ تخلفی از بین نمی رود، مگر شرط ضمن عقد به صورت وجه التزام باشد.
• انتقال حق کسب و پیشه ممکن نیست مگر با اجازه مالک ولی انتقال حق سرقفلی مجازاست و نیازی به اجازه مالک ندارد مگر اینکه تصریح شود.
• انتقال حق کسب و پیشه صرفاً با سند رسمی ممکن است، در حالیکه انتقال سرقفلی با سند عادی نیز امکان پذیر است.
• حق کسب و پیشه حقی است امری و توافق برخلاف مقررات آن ممکن نیست، اما مقررات مربوط به حق سرقفلی، تکمیلی بوده و توافق برخلاف مقررات آن ممکن است. موقع شک در وجود حق کسب و پیشه، به لحاظ آمره بودن، اصل بر عدم است منتها در حق سرقفلی، اصل بر جریان آن است.

 

آیا شیر دادن طفل جزیی از حضانت است؟

قانون مدنی در ماده ی ۱۱۷۶ مقرر می دارد: «مادر مجبور نیست که به طفل خود شیر بدهد مگر در صورتی که تغذیه طفل به غیر شیر مادر ممکن نباشد.» چون اصولا مادر مکلف به شیر دادن به فرزند خود نیست، می تواند برای این کار اجرت مطالبه کند. در این صورت، اگر طفل دارایی داشته باشد، این اجرت از دارایی خود طفل برداشته خواهد شد. وگرنه پرداخت این مال از باب نفقه بر عهده ی پدر و در صورت فقر یا فقدان پدر بر عهده ی جد پدری و در صورت فقر یا فقدان جد پدری برعهده ی مادر از باب نفقه است.

اثر شوهر کردن مادر در حضانت

با توجه به ماده ی ۱۱۷۰ که پیشتر ذکر شد، هرگاه مادری که حضانت طفل با وی است ازدواج کند، نگاهداری طفل به پدر باز خواهد گشت. زیرا در این گونه موارد مادر نمی تواند وظیفه ی نگهداری طفل را چنانکه باید انجام دهد و جمع بین وظایف ناشی از حضانت و تکالیفی که ازدواج بر دوش وی می نهد، دشوار است. اما اگر شوهر اول فوت کند و بعد مادر با کسی ازدواج کند حضانت با مادر خواهد بود.