در مذهب تسنن که به چهار قسمت اصلی تقسیم می‌گردد هم سن بلوغ:

• در مذهب سنی مالکی: اتمام ۱۸ سال برای پسر و دختر
• در مذهب سنی شافعی: اتمام ۱۵ سال قمری برای پسر و دختر
• در مذهب سنی حنبلی: اتمام ۱۵ سال قمری برای پسر و دخترش
• در مذهب سنی حنفی: اتمام ۱۵ سال قمری برای پسر و دختر می‌باشد.

گواهی رشد چیست و چگونه صادر می‌شود؟

گواهی رشد سندی است که بیان می‌کند شخصِ بالغ حتی قبل از اتمام ۱۸ سال شمسی، از نظر مالی و اقتصادی، توانایی تجزیه و تحلیل کاملی دارد و دیگر نیاز به نظارت سرپرست یا شخص دیگری در امور وی احساس نمی‌شود.

گواهی رشد چگونه صادر می‌شود؟

برای این کار فرد متقاضی باید دادخواستی را به دادگاه خانواده محل اقامت خود تقدیم نماید و دو عدد کپی برابر اصل صفحه اول شناسنامه خود را هم ضمیمه دادخواست نماید.

دعوای حکم رشد باید به طرفین ولیّ یا اگر شخص، ولی نداشت به طرفین مدعی‌العموم اقامه گردد. (یعنی در فرم دادخواست باید در قسمت خوانده اسم ولی یا دادستان آورده شود.)

پس از ثبت دادخواست، قضات معمولاً در همان روز یا روزهای اولیه ثبت دادخواست خواهان (متقاضی گواهی رشد) را به پزشکی قانونی برای اظهار نظر مبنی بر گواهی رشد معرفی می‌نمایند.

خواهان باید معرفی‌نامه را از دادگاه به پزشکی قانونی ببرد و بعد از اعلام نظر پزشکی قانونی، گواهی مذکور را به دادگاه داده می‌شود.

در وقت مقرر دادگاه با حضور خواهان تشکیل جلسه می‌دهد و قاضی با پرسش سوالاتی سعی در احراز رشد یا عدم احراز رشد خواهان می‌کند.

اگر رشد خواهان احراز شود، رأی به رشد خواهان و در صورت عدم احراز، رد درخواست رشد صادر می‌گردد.

صغار (جمع صغیر) چه کسانی ‌اند؟

 

 کسی که هنوز به سن بلوغ (پسر قبل از ۱۵ سال تمام قمری و در دختر قبل از ۹ سال تمام قمری) نرسیده باشد را گویند.

صغیر بر دو نوع است:

• صغیر غیر ممیز
• صغیر ممیز

صغیر غیر ممیز:

کسی است که حتی به صورت مختصر و سطحی خوب و بد خویش را تشخیص نمی‌دهد (مسائل بدیهی را نمی‌تواند تشخیص یا تمییز دهد).

معمولاً افراد زیر ۷ سال این‌گونه اند.

البته قانوناً سن خاصی مشخص نشده و در هر مورد قاضی باید تصمیم بگیرد.

صغیر ممیز:

کسی است که به صورت سطحی توانایی تشخصی خوب و بد خود را دارد و از قوه درک و تمییز نسبی و قابل قبولی برخوردار است و می‌تواند ضرر و نفع خود را تشخیص دهد.

رشد با بلوغ چه تفاوتی دارد؟

بلوغ به معنی ظاهر شدن و بروز علائم جنسی در شخص است.

در حقوق ما معیار سن در نص قوانین پذیرفته ‌شده است. سن بلوغ در پسران ۱۵ سال تمام قمری و در دختران ۹ سال تمام قمری است. شخصی که به این سن رسیده، بالغ (کبیر) و قبل از رسیدن به این سن، صغیر نام دارد. (مستند به تبصره ۱ ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی)

نکته: صدور حکم رشد مشروط به این است که شخص حتماً به سن بلوغ برسد.

تا قبل از رسیدن به سن بلوغ، صدور حکم رشد ممکن نیست.

یعنی مثلاً پسران پس از اتمام ۱۵ سال قمری تا قبل از اتمام ۱۸ سال شمسی و دختران پس از اتمام ۹ سال قمری و تا قبل از اتمام ۱۸ سال شمسی می‌توانند تقاضای گواهی رشد بدهند.

تذکر: بحث رشد در رابطه با امور مالی است (اموری ماند خرید، فروش، اجاره، رهن و…) و شامل امور غیرمالی نمی‌شود.

به ‌طور مثال پسری که ۱۵ سال تمام قمری دارد می‌تواند بدون اینکه نیاز به رشد (۱۸ سال تمام شمسی) داشته باشد ازدواج کند و یا همسر خویش را طلاق دهد (چون این موارد مالی نیستند) اما همین پسر اگر بخواهد مالی را بخرد یا بفروشد نیاز به اذن سرپرست (ولیّ یا قیم) خود دارد مگر اینکه رشد وی به سبب حکم دادگاه احراز شده باشد.

گواهی رشد چیست، حکم رشد و شرایط صدور آن

رشد یعنی توانایی عقلی برای سنجیدن نفع و ضرر اقتصادی. در قانون  مدنی فعلی ایران، برای احراز رشد، سن خاصی مقرر نگردیده است.

اما قانون راجع به رشد متعاملین مصوب ۱۳/۰۶/۱۳۱۳ سن ۱۸ سال تمام شمسی به عنوان آماره رشد (نشانه‌ رشید بودن) در نظر گرفته شده است.

یعنی شخصی که به این سن رسیده باشد، فرض می‌شود که رشید است و توانایی تصمیم گیری ها مالی خود را دارد و شخصی که به این سن نرسیده باشد، سفیه فرض می‌گردد مگر آنکه خلافش ثابت گردد.

فسخ چه تفاوتی با اقاله دارد؟

فسخ مبتنی بر اراده و خواست یک نفر از طرفین معامله می باشد، درحالی که در اقاله دو طرف قرارداد تصمیم می گیرند که قرارداد را ساقط نمایند.

مفروز الرعیه یعنی چه؟

به عبارتی ما در این جا با این مفاهیم روبرو هستیم.

مال مشاع و مال مفروز، در ذیل به تعریف آن و مثال هایی درباره آن خواهیم پرداخت. مختصرا باید گفت که مال مشاع مال مشترک است و مال مفروز مال مشاعی بوده که در حال حاضر بین شرکا تقسیم شده.

اما موردی که بیشتر می خواهیم از آن سخن به میان آوریم مفروز الرعیه است که از مفروز گرفته شده است.

پس از تعریف و بررسی واژه مفروز فهم این عبارت هم بسیار ساده خواهد شد. مختصرا اینکه باید گفت نوعی افراز عملی است یعنی تقسیم مال مشترک بدون سند و ثبت و با توافق هم.

 

مال مشاع چیست و مثال برای آن

مال مشاع یا مال شریکی به گفته عرف، به مالی گفته می شود که بین چند نفر مشترک است و تمام افراد که بیش از یک نفر هستند در ذره به ذره و در سانتی متر در سانتی متر آن شریک هستند به گونه ای که یکی از شرکا نمی تواند بدون اجازه بقیه شرکا تصرف در آن کند و برای تصرف نیازمند اجازه سایر شرکا است و حتی نمی تواند بگوید چون من صاحب ۲ دانگ هستم پس این اتاق یا این متراژ از خانه یا زمین برای من است و من در آن تصرف می کنم زیرا همچنان که گفتیم شرکا در مال مشاع در ذره به ذره مال شریک هستند و حتی آن جایی را که شریک در نظر گرفته ولو اندک باشد باز هم میان همه شرکا مشترک است و جز با رضایت آنان حق تصرف ندارد.

برای مثال ساده آن فرض کنید شخص فوت شده و خانه وی به عنوان ماترک به فرزندان وی رسیده در اینجا تا قبل از تقسیم کردن مال، آن مال بین ورثه مشاع و مشترک محسوب می شود. و تمام احکام بالا در مورد آن جاری است تا زمانی که بین آنان تقسیم بشود.

در واقع در مال مشاع، سهم هریک از شرکا معلوم است. مثلا یک سوم، یا دو سوم یا دو دانگ یا سه دانگ و … اما از نظر فیزیکی مشخص نیست که این دو دانگ یا یک سوم دقیقا کجای مال یا ملک است.

لذا فعلا تا زمانی که تقسیم نشده فردی هم که حتی مالک یک دانگ است در تمام مال با فردی که مالک ۵ دانگ است حق مساوی دارد.

مال مفروز چیست و مثال برای آن

مال مشاع را شناختیم که مالی است مشترک بین چند نفر، حال اگر همین مال مشاع که مشترک است؛ تقسیم بشود و هر بخش از مال و ملک را به یکی از شرکا داد و بین آنان تقسیم کرد یه این مال و ملک مفروز می گویند.

ملک مفروز در واقع یک مالک دارد و همان ملک مشاع در قبل بوده که الان هر شریک به تقسیم سهم خود از مال دست زده است پس مال مفروز به معنی مال تقسیم شده است که دیگر شریکی در کار نخواهد بود.

برای مثال: فرض کنید از فرد متوفی زمینی ۵۰۰ متری به ارث رسیده و دو پسر هم از وی به جا مانده در اینجا دو پسر هنگام تقسیم به افراز ۲۵۰ متر به یک پسر و ۲۵۰ متر به پسر دیگر می افتد. حال هر کدام می توانند مستقلاً درباره مال جدا شده خود تصمیم بگیرند و در آن تصرف کنند و در حال حاضر هر یک مال خود را استقلال بخشیده اند.

---

نکته ای که باید به آن دقت داشت و کارشناس، آن را مورد نظر قرار می دهد این است که در افراز باید تمام قسمت ها دارای ارزش یکسان باشد وگرنه افراز ممکن نیست و باید تقسیم به تعدیل صورت گیرد.

در نتیجه مفروز به مال جدا شده گفته می شود و افراز هم همان عمل جدا کردن است یعنی افراز به معنای جدا کردن سهم مشترک شرکا از هم دیگر است.

 

مفروز الرعیه یعنی چه مثال برای آن

حال که معنای مفروز و افراز را دانستیم که به معنای جدا کردن سهم شریک از مال مشترک است. افراز نوعی از نوع تقسیم کردن است. در واقع مالی که مشاع است؛ اگر بخواهیم آن را بین شرکا تقسیم کنیم یک نوع این تقسیم کردن افراز است.

حال اگر مال قابل افراز نبود سراغ موارد بعدی تقسیم مثل تعدیل یا فروش خواهیم رفت.

در هر حال صلاحیت افراز مال یا ملک در اختیار دو مرجع است.

یک مرجع اداره ثبت است که ملک را افراز میکند و آن زمانی است که جریان ثبتی ملک پایان پذیرفته است و بین شرکا هم فردی غایب یا محجور نباشد. اما اگر جریان ثبتی ملک تمام نشده و حتی تمام شده ولی بین شرکا محجور یا غایب وجود دارد امر افراز با دادگاه خواهد بود.

---

 

 پس تا اینجا دانستیم که دعوای شریک مال مشاع برای جدا کردن سهمش که خواهان افراز است یا به دادگاه می رود یا اداره ثبت، اما در حالتی مثل زمان های قدیم که زمین های کشاورزی افراد ملک را بدون این که به دادگاه ببرند یا اینکه اداره ثبت ببرند عملا و با توافق خود افراز می کنند.

برای مثال: در زمین های کشاورزی می گویند که سهم من از اینجا تا فلان جا و سهم فلانی هم از این محل تا فلان محل یا اینکه مثلا قسمت پایین زمین به شخصی داده می شود و قسمت بالای زمین هم با توافق شبه شخص دیگر در اینجا عمل افراز به صورت عملی و با توافق انجام شده که به آن افراز عملی میگویند یا به آن مفروز الرعیه گفته میشود. پس مفروز الرعیه به افراز عملی اشخاص بین خود گفته می شود.

مفروز الرعیه بیشتر در املاک قدیمی صدق میکند که سند ثبتی نداشته و به صورت ارثی نسل به نسل به افراد منتقل میشود.

 

مهایات چیست؟

مهایات به معنای تقسیم منافع ملک مشاع است؛ به این صورت که طرفین مال را افراز نمی کنند اما تا زمان تقسیم و افراز خود ملک فعلا منافع آن را تقسیم می کنند.

پس مهایات را تقسیم منافع می گویند.

حال تقسیم این منافع چگونه است و به چه صورت هایی است.

• مهایات زمانی چیست با مثال

گاهی تقسیم منافع به صورت زمانی است مثلا مالی مشترک است این گونه توافق می کنند که هر کدام از دو شریک یا سه شریک سالی یک بار در خانه مشاع سکونت کنند یا اینکه ویلایی مشاع و مشترک است و شرکا اینگونه توافق می کنند که ۶ ماه اول سال برای این فرد و ۶ ماه دوم سال برای شریک دیگر.

این را تقسیم منافع یا مهایات می گویند بر اساس زمان.

• مهایات مکانی چیست با مثال

 گاهی هم تقسیم منافع به صورت زمانی نیست و به صورت مکانی انجام می شود.

برای مثال: توافق می شود که در خانه مشترک فلان اتاق مختص یکی از شرکا و اتاق دیگر هم باید شریک دیگر. یا اینکه خانه ای دو طبقه وجود دارد به صورت مشترک یکی از شرکا با توافق طبقه پایین سکونت می کند و دیگری طبقه بالا.

اگرچه جای بحث طولانی دارد که از حوصله این بحث خارج است ولی می توان مفروز الرعیه را شبیه به مهایات مکانی دانست و سپس به بررسی احکام آن پرداخت که از حوصله این بحث خارج است.

تکلیف مالی که قابل افراز نیست

اگر مال قابل افراز نباشد به هر علت مثلا اجزای مال دارای ارزش مساوی و یکسان نباشد در اینجا به کمک کارشناس تعدیل می کنیم. یعنی ابتدا قیمت اموال مشاع را مشخص کرده سپس بر همین اساس تعدیل می کنیم.

یعنی فرض کنید ماترک متوفی یک خانه و یک زمین کشاورزی و ۳۰۰ میلیون پول در بانک است. قیمت زمین ۲۰۰ میلیون و قیمت خانه ۵۰۰ میلیون است. در اینجا زمین کشاورزی و ۳۰۰ میلیون بانکی را به یک شخص و خانه را به دیگری میدهند تا حق کسی ضایع نشود.

در اینجا لازم است طرفین این امر را قبول کنند که چه کسی چه مالی را ببرد.

اگر حالت مال و اموال مشترک به شکلی باشد که افراز و تعدیل هم ممکن نباشد تقسیم به رد می کنیم. به این معنی کسی که مالی بیشتر را از کسی دیگر برده به اندازه قیمت مال بیشتر مبلغی به طرف خود رد می کند.

در نتیجه اگر مال قابل تقسیم به رد نباشد مال باید به فروش برسد و هر کدام سهم خود را از قیمت فروش بگیرند.

نتیجه گیری

افراز به عمل جدا کردن سهم هر یک از شرکای مال مشترک گفته می شود و اگر مال افراز شود به آن مال مفروز گفته می شود؛ یعنی مالی که مشترک نیست و یک مالک دارد.‌ حال مفروز الرعیه به موردی از افراز اطلاق می شود که بین شرکا به صورت توافقی و عملی انجام شده، بدون رفتن به دادگاه و یا اداره ثبت این امر بیشتر در قدیم و در املاکی که ثبت نشده اند جاری بوده و جاری است.

لذا مفروز الرعیه به معنای تقسیم عملی یا افراز عملی است.

این امر معتبر است و اگر کسی مزاحمت ایجاد کند یا مانع استفاده از آن بشود می توان از آن رفع مزاحمت کرد.

آیا مستاجر حق شرکت در هیات و مجامع عمومی ساختمان را دارد؟

خیر. مگر اینکه از مالک برگ نمایندگی برای حضور در مجامع ساختمان را داشته باشد.

نحوه خرید سرقفلی چگونه است؟

استفاده از کلمه خرید سرقفلی که مصطلح عرفی است چون سرقفلی قابل خریدوفروش نیست بلکه همراه با اجاره یک مکان تجاری به مستاجر انتقال می یابد و پس از اتمام مدت اجاره به موجر پس داده می شود. هنگام نقل و انتقال سرقفلی حتماً با وکیل مشاوره کنید تا حقوق قانونی تان حفظ شود و متضرر نشوی

تفاوت بین سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت چیست؟

سرقفلی وجهی است که در ابتدای محل یا مکان تجاری مثل مغازه از طرف مستاجر به موجر علاوه بر قرض الحسنه پرداخت می شود که به صورت توافقی است.
اما حق کسب یا پیشه یا تجارت وجهی است که از سوی مالک محل تجاری هنگام تخلیه مکان استیجاری به مستاجر پرداخت می شود. با توجه به تفاوت های بنیادی میان این دو، قوانین اجاره حاکم بر این نوع روابط استیجاری هم متفاوت است.

برای نوشتن اجاره نامه آیا می توان به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنیم؟

فرقی نمی کند چه اجاره نامه رسمی باشد و چه عادی در هر حالت معتبر است و با داشتن شرایط مقرر قانونی می توان از مزایای قانونی آن از جمله ویژگی تخلیه فوری در 7 روز استفاده کرد.

آیا مستاجر می تواند محل استیجاری را به غیر اجاره بدهد؟

اگر در اجاره نامه از قبل این اجازه به مستاجر داده شود، بله می تواند ن را در مدت اجاره اصلی، به شخص دیگری اجاره بدهد والا این موضوع از موارد ایجاد حق فسخ اجاره نامه برای موجر خواهد بود.

آیا به آپارتمان با کاربری اداری حق سرقفلی تعلق می گیرد؟

اگر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد. خیر ولی چنانچه مشمول قانون سال 1356 باشد و کاربری آن اداری باشد ولی از آن استفاده تجاری می شده است، برای تخلیه یا هنگام تخلیه، به مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت تعلق می گیرد.

آیا برای اجاره دادن مغازه یا مکان تجاری قانون خاصی وجود دارد؟

طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 کلیه قراردادهای اجاره مکان های استیجاری اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی و غیره مشمول این قانون و آیین نامه اجرای آن و قانون مدنی است.
اگر سابقه رابطه استیجاری یک مغازه یا مکان تجاری قبل از اول مهرماه 1376 باشد معمولاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. اما توصیه می کنم که قبل از انعقاد اجاره نامه با یک وکیل متخصص امور ملکی مشاوره حضوری کنید.

مستأجر ملک یعنی صاحب سرقفلی چگونه می‌تواند بدون اجازه مالک سرقفلی را به غیر انتقال بدهد؟

اگر طبق قرارداد اجازه داشته باشد، صرفاً با تنظیم سند رسمی می‌تواند آن را غیر منتقل کند. در صورت عدم اجازه، طبق ماده ۱۹ قانون اجاره سال ۱۳۵۶ با طرح دعوای تجویز انتقال منافع می‌تواند از دادگاه مجوز انتقال سرقفلی را به غیر دریافت کند.

آیا مغازه‌ای که در رهن موسسه مالی و اعتباری باشد را می‌توان خرید؟ تکلیف سرقفلی آنچه می‌شود؟

خریدوفروش املاک رهنی غیر نافذ است؛ یعنی اگر موسسه مالی و اعتباری کم وام‌دهنده است آن را تائید نکند، می‌تواند ابطال معامله را بخواهد. در رابطه با سرقفلی هم باید اشاره‌کنم که موقع خریدن مغازه یا ملک تجاری از مالک، اشاره به سرقفلی یک تأکید اضافی است و مهم این است که سرقفلی آن قبلاً به کسی واگذار نشده باشد. اگر در برخی جاها پارچه نوشته می‌زنند ملکیت و سرقفلی به فروش می‌رسد یک رفتار عرضی و تجاری است برای گران‌تر فروختن ملک‌های تجاری که در نقاط اقتصادی و بازار قرارگرفته‌اند.

تأثیر افراط یا تفریط مستأجر محل تجاری در رابطه استیجاری چیست؟

اگر رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ یعنی موجر حق کسب یا پیشه باشد، با اثبات افراط‌وتفریط حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه می‌شود. ولی اگر رابطه استیجاری موجر حق سرقفلی موضوع قانون اجاره سال ۱۳۷۶ باشد صرفاً می‌تواند حق فسخ اجاره‌نامه را برای موجر ایجاد کند و سرقفلی هم به قیمت عادله روز باید پرداخت شود.

آیا صاحب حق کسب و پیشه می‌تواند ملک تجاری را به غیر اجاره بدهد؟

یا باید در اجاره‌نامه قبلی مالک اجازه انتقال به غیر به او داده باشد یا قبل از انتقال به‌غیراز او اجازه بگیرد. ضمناً انتقال حق کسب و پیشه در هر قالبی اعم از اجاره، صلح، باعث قطع رابطه استیجاری مستأجر قبلی با مالک و انتقال حق کسب و پیشه می‌شود و کاری فوق‌العاده خطرناک محسوب می‌شود. هرچند در عرف شاهد این‌گونه معاملات هستیم ولی اگر پای آن به دادگاه کشیده شود دردسرساز خواهد بود.

حق مالکانه قانوناً چقدر است؟ ده درصد یا بیست درصد؟

حق مالکانه مبنای قانونی ندارد و جنبه عرفی دارد. عرفاً ده درصد مبلغ و ارزش و معاملاتی سرقفلی (حق کسب یا پیشه) است. هرچند موقعیت ملک باارزش و مرغوب‌تر باشد حق مالکانه هم افزایش پیدا می‌کند. مالک ملزم به دریافت آن نیست.

آیا بین سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوتی وجود دارد یا یک معنا دارند؟

بله تفاوت معنایی و عملی زیادی دارند هرچند ازنظر عرفی هر دو با پول معامله می‌شوند اما جایگاه و استحکام حق کسب و پیشه بالاتر و باارزش‌تر از حق سرقفلی است. البته در عرف می‌بینیم که درباره هر دو آن‌ها از واژه سرقفلی استفاده می‌شود ولی در زمان اقامه دعوا دادگاه بررسی می‌کند که این سرقفلی که موضوع دعوا است مشمول قانون اجاره سال ۵۶ است یا ۷۶ تا بر اساس قوانین مربوطه تصمیم‌گیری کند.