استرداد ودیعه یعنی چه؟

وقتی قرارداد اجاره بین دو طرف منعقد می‌شود، با انعقاد قرارداد اجاره، مبلغی از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود. مبلغ گرو گذاشته شده رهن یا ودیعه نامیده می‌شود که مستاجر به عنوان قرض‌الحسنه و تضمین اجاره ملک به مالک می‌دهد.

پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر می‌تواند ودیعه یا مبلغ رهن را از موجر یا صاحبخانه مطالبه کند و موجر موظف است با درخواست مستاجر، مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد نماید یا پرداخت کند.

پرداخت ودیعه از طرف مستاجر به موجر نکاتی دارد که از لحاظ حقوقی باید در قرارداد اجاره‌نامه رعایت شود.

چگونه ودیعه را از صاحبخانه پس بگیریم؟

در زمان دیرکرد پرداخت ودیعه توسط موجر چه باید کرد؟ شرایط تاخیر در استرداد ودیعه توسط موجر چیست؟ الزام موجر به بازگرداندن ودیعه، چگونه است؟ خسارت تاخیر استرداد ودیعه چگونه محاسبه می‌شود؟

قرارداد رهن و اجاره یکی از مهم‌ترین قراردادها بین مردم است و معمولا درگیری و اختلافات زیادی بین طرفین پیش می‌آید. یکی از رایج‌ترین موارد، تاخیر در استرداد یا بازگرداندن ودیعه از سوی موجر است، که به دلیل عدم توجه به مواردی در هنگام تنظیم و امضای قرارداد اجاره و عدم تعیین ضمانت اجرایی قوی برای قرارداد روی می‌دهد.

اولین اقدام مستاجر قبل از شکایت از موجر برای عدم پرداخت ودیعه چیست؟

مستأجر باید قبل از این که دادخواست مطالبه ودیعه را تقدیم دادگاه کند، ملک را تخلیه کرده و مراتب تخلیه را از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل کند. همچنین کلید ملک را تحویل شورای حل اختلاف محل ملک دهد و مراتب را از طریق اظهارنامه رسمی به موجر اعلام کند.

وقتی نامزدی هم قانون و قاعده دارد

• اگر مردی به زنی وعده ازدواج بدهد و با او پیمان نامزدی ببندد، این وعده بین آنها برای ایجاد رابطه زوجیت کافی نیست و برای این رابطه حتما باید عقد نکاح جاری شود.
• صرف وعده ازدواج برای ایجاد رابطه زوجیت بین طرفین کافی نیست، حتی اگر طرفین در مورد مهریه هم با یکدیگر توافق کرده باشند و مرد نیز قسمتی از مهریه یا تمام آن را به زن پرداخت کرده باشد.

• اگر مردی به زنی که به هر علتی نمی‌تواند با او ازدواج کند و این نتوانستن ناشی از یک حکم شرعی یا قانونی باشد، وعده و قول ازدواج بدهد، این پیمان باطل و فاقد اثر است و زن نمی‌تواند آن مرد را به ازدواج با خود مجبور کند
• تا زمانی که عقد نکاح بین طرفین جاری نشده است، هر یک از طرفین می توانند از انجام وصلت امتناع نمایند و طرف دیگر به هیچ وجه نمی‌تواند وی را مجبور به ازدواج با خود کند، حتی اگر به یکدیگر قول ازدواج داده باشند و در مورد مسایلی مانند مهریه نیز با هم توافق کرده باشند. (ماده 1035 ق. م)
  • اگر مردی به زنی وعده ازدواج بدهد، اما با وی ازدواج نکند، زن به صرف امتناع مرد از وصلت با وی نمی‌تواند مطالبه خسارت نماید، مگر اینکه ثابت نماید که مرد بدین وسیله او را فریب داده و به او خسارتی وارد کرده است یا اینکه از او سوء استفاده‌ای نموده است. (ماده 1035 قانون مدنی و ماده 9 قانون مسئولیت مدنی)
  • اگر بین دختر و پسری وعده ازدواج صورت گرفته باشد و برای این تعهد هم وجه التزامی تعیین شده باشد که مثلا اگر پسر به تعهد خود برای ازدواج با دختر عمل نکرد باید مبلغ فلان ریال به دختر بپردازد، دختر نمی‌تواند در صورت امتناع پسر از وصلت با وی، این وجه التزام را از او مطالبه کند.
  • نکته: اگر دختر و پسری به یکدیگر برای آینده قول ازدواج بدهند، این تعهد به تنهایی آنها را زن و شوهر نمی‌کند. بنابراین هر گونه رابطه نامشروع بین آنها موجب مجازات مقرر در قانون مجازات اسلامی در این مورد است. این مجازات در صورتی که عمل بین آنها حکم زنا داشته باشد، برای بار اول صد ضربه شلاق از باب حد زنا و اگر رابطه نامشروع کمتر از زنا باشد، تا 99 ضربه شلاق از باب تعزیر برای هر یک از طرفین خواهد بود.
  • نکته: اگر دختر و پسری با یکدیگر رابطه نامشروع داشته باشند، دختر نمی‌تواند از دادگاه الزام و اجبار پسر را برای جاری نمودن صیغه ازدواج درخواست کند.

آیا استعلام و تصدیق سند مالکیت از طریق اینترنت ممکن است؟

بله سامانه تصدیق سند مالکیت سامانه ای است که توسط سازمان ثبت راه اندازی شده برای پاسخگویی به این نیاز.

استعلام سند

وقتی شما معامله ای را انجام داده اید و می خواهید آن را به صورت سند رسمی تنظیم کنید قبل از تنظیم سند انتقال باید توسط دفتر اسناد رسمی یک سری استعلامات انجام بشود.

برای مثال در این استعلامات مشخص می شود که آیا این ملک در رهن بانک یا جای دیگری است یا خیر آیا این ملک در طرح شهری شهرداری قرار گرفته یا خیر و مواردی از این قبیل که نیازمند استعلام است.

این استعلام ممکن است در حالت عادی ماه ها به طول بکشد اما سازمان ثبت اسناد با الکترونیکی کردن این امر این فاصله زمانی را به صفر رسانده است.

برای مثال شما اگر با کسی دیگر ملکی را معامله کرده اید برای اینکه مطمئن شوید که این ملک دارای مشکل خاصی نیست یا به نام دیگری نیست یا اینکه می خواهید به نتیجه ای کلی درباره ملک برسید اگر پس از انجام معامله باشد و قبل از امور مربوط به انتقال سند می توان با مراجعه به وب سایت سازمان ثبت اسناد و خدمات الکترونیک این امر را پیگیری کنید.

همیشه داشتن سند رسمی و سندی که مالکیت ما را بر مال خود اثبات کند باعث آسایش و آرامش خاطر افراد جامعه می شود.

کم نیست مواردی که در آن با جعل اسناد و ارائه ساختگی مدارک فردی را دچار سرگردانی برای اثبات حق خود می کنند.

سازمان ثبت اسناد با راه انداختن سامانه ای بر مبنای تصدیق و تثبیت اصالت سند مالکیت باعث شده است بسیاری از مشکلات قضایی مردم و دادگاه ها در این باره حل بشود و حتی پرونده های قضایی هم کمتر دچار اطاله و طولانی شدن دادرسی بشوند.

رسالت و وظیفه سازمان ثبت اسناد این است که با مستند سازی و تثبیت و تصدیق اسناد مالکیت اشخاص چه حقیقی و چه حقوقی نسبت به اموال آنان هم از سوءاستفاده عده ای جلوگیری کند و هم از طرف دیگر خاطر افراد جامعه را آسوده کند که به راحتی کسی نتواند به مالکیت مشروع و قانونی آنان تعرضی کند.

پیرو همین وظیفه و رسالت سازمان ثبت اسناد با راه اندازی سامانه ای الکترونیکی تصدیق اسناد مالکیت را بسیار سهل الوصول کرده است.

با ورود به این سامانه هر فردی می تواند از ثبت ملک به نام خود اطمینان حاصل کند که خود عامل مهمی در جلوگیری از جعل و… خواهد بود.

اسناد به دو شکل هستند

سند رسمی و سند عادی.

وجه ممیزه آن در این است که سند رسمی توسط مامور دولت تنظیم می شود و از اعتبار محکم تری نسبت به سندی عادی برخوردار است.

نحوه تصدیق سند مالکیت

در قانون سند نوشت ای تعریف شده است که در مقام اثبات امری به کار می رود حال چه در مقام دفاع باشد چه در مقام دعوا.

نکاتی از اقرارنامه و فروش ملک

 پیشنهاد می شود اگر ملکی را خرید می کنید برای اطمینان هرچه بیشتر هم که شده اگر در حال حاضر سند رسمی زدن ملک ممکن نیست مبایعه نامه را تنظیم کنید که البته داشتن اقرار نامه هم همان کارکرد را دارد. ولی برای اطمینان هم شده مبایعه نامه تنظیم کنید.

فردی که وکالت بلاعزل گرفته است نباید فریب بلاعزل بودن وکالت خود را بخورد زیرا وی مالک محسوب نمی شود.

و باید نسبت به اتقال رسمی ملک سریعا امور را آماده کند و همچنان که گفته شد مبایعه نامه هم تنظیم کند، تنظیم اقرار نامه فروش ملک هم در این زمینه بسیار کار ساز است.

نکته ی دیگر که بحث بالا را محکم تر می کند این است که وکالت حتی اگر بلاعزل باشد عقدی جایز است و با فوت مالک منفسخ می شود و از بین می رود پس به صلاح است که فرد سریعا اسناد محکم تری مثل انتقال رسمی یا داشتن مبایعه نامه یا اقرارنامه رسمی داشته باشد تا این که وراث نتوانند بهانه گیری کنند.

اقرار در دفاتر اسناد رسمی

این نوع اقرار کتبی به علت رسمی  بودن آن در دادگاه ها و محاکم اعتبار دارد.

اقرار در دفاتر اسناد رسمی به صورت برگه های چاپی و فرمت های خاصی است که از قبل آماده شده است و این بار فرد اقرار کننده به جای اقرار شفاهی در اینجا اقرار را به ضرر خود به صورت کتبی انجام می دهد تا در دادگاه به راحتی به قدرت ستد که به صورت رسمی در آمده نتوان خدشه ای وارد آورد.

خریداری که هم وکالت بلاعزل دارد و هم اقرار نامه گرفته است خود می تواند به دنبال امور اداری و ثبتی ملک برود و کارهای آن را انجام دهد.

 

اقرار نامه فروش ملک به چه دردی می خورد؟

گاهی ممکن است فردی در خرید ملکی حال چه خانه باشد یا مغازه یا ویلا و… در زمانی نزدیک به عقد نتواند سند رسمی انتقال امضا کنند یعنی سند رسمی را به نام خریدار بزند در این حالت در عرف ممکن است خرید ملک یا فروش ملک به صورت وکالتی باشد.

که در اینجا مالک ‌مال به خریدار وکالت تام می دهد و وکالت بلاعزل می دهد که هر تصرفی را که می خواهد انجام بدهد.

که البته این وکالت نامه به صورت صددرصدی نمی تواند حقوق خریدار را تضمین کند.

در این حالت خریدار برای اینکه از مشکلات و گرفتاری های آینده که ممکن است فروشنده زیر قول و قرار خود بزند رها شود از وی به صورت رسمی اقرار نامه ای می گیرد که این فرد فروشنده در فلان تاریخ مال یا ملک را به طرف مقابل یعنی خریدار فروخته است با فلان مبلغ و فلان شرایط.

اقرار نامه فروش ملک چیست؟

در اقرار نامه فروش ملک، با این مضمون که شخص فروشنده این ملک را فروخته است با فلان مبلغ به شخص خریدار و ملک را انتقال داده است و دیگر مالک این ملک نیست را امضا می کند برای خریدار که اگر پس فردا برای مثال فرد حاضر به تسلیم مال یا ملک نشد یا اینکه زیر قول و قرار هایش بزند خریدار بتواند از این سند اقرارنامه استفاده کند.

لازم است که این اقرار نامه را در دفتر خانه رسمی امضا بزنید چون اگر بین خود افراد به صورت سند عادی باشد دیگر آن اعتبار را نخواهد داشت که قابل استناد باشد.

اگر ملکی را در بازداشت و یا رهن بوده است مالک آن را بفروشد تکلیف چیست؟

طبق قانون اجرای احکام مدنی این انتقال باطل و بلا اثر است.

فرض کنید کسی در اثر طلبی که دارد طلبکار وی مال وی را برای وصول طلب خود توقیف و بازداشت می کند حال به علت توقیف به دستور مقام قانون گذاری اگر مالک با آن معامله ای انجام دهد بر خلاف منظور و برخلاف مصلحت طلبکار است که حکم این مسئله در قانون اجرای احکام پیش بینی شده است.

+در ماده ۵۶ و ۵۷ این امر پیش بینی شده است:

ماده ۵۶ – هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

ماده ۵۷ – هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم ‌له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم‌له‌ کتباً رضایت دهد.

حق ارتفاق در مال غیر به چه معناست؟

طبق ماده ۹۳ قانون مدنی:

ارتفاق، حقی است برای شخص، در ملک دیگری.

حق ارتفاق نوعی بهره بردن و نوعی حق انتفاع است با این تفاوت که اولا مخصوص مال غیر منقول است یعنی حق ارتفاق معمولا به این صورت است که در دو ملک مجاور هم دیگر به وجود می آید.

برای مثال شما برای اینکه به زمین خود برسید ناگزیر هستید که جایی رد بشوید که ملک کسی دیگر است در اینجا سما نسبت به آن ملک حق ارتفاق دارید.

منشا حق ارتفاق ممکن است قانونی باشد یا قراردادی باشد یا اینکه وضع طبیعی املاک اینگونه اقتضا کند.

مثلا اگر باران ببارد در زمین های روستایی زمین پایین تر مجرای آب زمین بالا تر است که این مثالی برای حق ارتفاق طبیعی است.

چه تفاوتی بین تصرف عدوانی حقوقی و جنبه کیفری داشتن آن وجود دارد؟

همان طور که گفته شد تصرف عدوانی یعنی این که فردی که حقی بر ملکی ندارد در آن تصرف کند که این امر جنبه کیفری هم دارد و تحت شرایطی می توان فرد تصاحب کننده را مجرم و قابل مجازات دانست. نکته ای که نیاز به بادآوری است این است که تصرف عدوانی صرفا در مال غیر منقول صدق می کند.

تفاوتی که بین دو جنبه حقوقی و کیفری این نهاد است این است که در جنبه حقوقی آن نیازی نیست فرد دادخواست دهنده مالک باشد و کافی است که متصرف سابق باشد اما در جنبه کیفری کسی که شکایت کیفری می کند لزوما باید مالک باشد تا بتوان گفت که می توان شکایت کیفری مطرح کرد.

تفاوت دیگر اینکه در تصرف عدوانی حقوقی شما نیاز به ارائه سند مالکیت ندارید اما در تصرف عدوانی کیفری سند مالکیت را به عنوان دلیل باید کمی آن را پیوست شکوائیه کنید.

اگر ملک را به کسی اجاره داده ایم اما پس از مدت اجاره هنوز تخلیه نکرده است تکلیف چیست؟

تخلیه مربوط به جایی است که زمان اجاره تمام شده است و مستاجر نمی خواهد ملک را تخلیه کند در این جا تحت شرایطی دستور تخلیه ملک را گرفت.

اگر اجاره نامه عادی باشد و دارای دو شاهد باشد و در دو نسخه باشد می توان با رجوع به شورای حل اختلاف دستوری فوری تخلیه گرفت.

در این حالت دستور تخلیه صادر می شود دستور تخلیه این ویژگی را دارد که دادگاه بدون تشکیل جلسه دادرسی با بررسی بدون حضور طرفین فوری دستور تخلیه می دهد.

اما اگر یکی از این شرایط نباشد فرد باید حکم تخلیه بگیرد که در اینجا بر خلاف دستور تخلیه نیازمند تشکیل جلسه دادرسی است و حکم صادره هم قابل اعتراض است.

مصادق دعوای غیر منقول کدامند و در کدام دادگاه باید طرح دعوا کرد؟

به جز مواردی که در اینجا گفته می شود که غیر منقول هستند؛ باقی موارد دعوای منقول هستند و دادگاه صالح آن محل زندگی خوانده است:

• دعوای اثبات مالکیت.
• دعوای اثبات حق انتفاع.
• دعوای اثبات حق ارتفاق.
• دعوای اخذ به شفعه.
• دعوای اثبات حق تحجیر.

+دعاوی سه گانه تصرف مثل:

• تصرف عدوانی.
• ممانعت از حق.
• مزاحمت.
• دعوای خلع ید.
• دعوای تخلیه ید.
• دعوای اجرت المثل اموال غیر منقول.
• دعوای مطالبه خسارات وارده به مال غیر منقول.
• دعوای راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه.
• دعوای افراز و فروش مال مشاع غیر منقول.
• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی.
• دعوای الزام به تحویل ملک.

تمام این دعاوی غیر منقول اند و باید در محل مال غیر منقول طرح دعوا کرد و هر آنچه غیر این موارد باشد منقول است و محل اقامت خوانده صالح است.

توقیف مال غیر منقولی که قبلا به ثبت نرسیده چگونه ممکن است؟

در اموالی که سابقه ثبتی ندارند وقتی ملک قابل توقیف است که فرد محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد یا اینکه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.

طبق ماده ۱۰۱ – توقیف مال غیرمنقول که سابقه ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتی جائز است که محکوم‌علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا‌ محکوم‌علیه به موجب حکم نهایی مالک شناخته شده باشد.

در موردی که حکم بر مالکیت محکوم‌علیه صادرشده ولی به مرحله نهایی نرسیده باشد توقیف مال مزبور در ازاء بدهی محکوم‌ علیه جایز است ولی ‌ادامه عملیات اجرایی موکول به صدور حکم نهایی است.

توقیف ملک و اموال غیر منقول به چه صورتی است؟

در توقیف اموال غیر منقول، بسته به این که ملک قبلا به ثبت رسیده باشد یا به ثبت نرسیده باشد نحوه توقیف متفاوت است در مالی که قبلا به ثبت رسیده توقیف مال باید به اداره ثبت آن محل اطلاع داده شود تا با ثبت در دفتر بازداشت شود یعنی به صورت دفتری بازداشت می شود تا از نقل و انتقال در امان بماند که اصطلاحا به آن توقیف سندی می گویند یعنی برخلاف مال منقول که از جهت فیزیکی توقیف می شود.

در املاک غیر منقول توقیف سندی می شود یعنی به شکلی می شود که از خرید و فروش آن جلوگیری می شود پس کسی که ساکن آن خانه است همچنان ساکن باقی می ماند.

آیا کسی که در مال مشاعی با دیگری شریک است می تواند سهم خود را بفروشد؟

بله برخلاف تصرف کردن مادی که ممکن نیست تصرف حقوقی مثل فروختن سهم خود مجاز است.

همانطور که در بالا ذکر شد این تصرف حقوقی با اشکالی مواجه نیست و مجاز است البته باید دانست که خریدار جدید هم اگر بخواهد تصرف مادی کند باید با اذن شرکای دیگرش باشد.

نکته ای که لازم به ذکر باشد این است که اگر خریدار مالی را بخرد اما نداند که آن مال شریک های دیگری دارد می تواند آن معامله را فسخ کند و مبلغ پرداختی را پس بگیرد.

فرض کنید مشتری مالی را خریده است اما بعد معلوم می شود ۴۳ دانگ این مال متعلق به دیگری است و فروشنده مالک ۶ دانگ نبوده است در اینجا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.