به روز بودن دانشجویان حقوق و پاسخگویی به سوالات هموطنانم.

۴۳۰ مطلب در خرداد ۱۳۹۸ ثبت شده است

سوالات درموردمهریه

آیا زنی که مهر خود را به همسرش بخشیده است می‌تواند از بخشش خود رجوع و مهر خود را مجددا مطالبه کند؟

حالت اول
زمانی است که زوجه در خصوص مهریه، ما فی الذمه زوج را ابراء می‌کند. به این بیان که می‌گوید از نظر من تو دیگر تکلیفی برای پرداخت مهریه نخواهی داشت (تو را از پرداخت مهریه بری می کنم)؛ این بیان باعث می‌شود تا تکلیف شوهر در ادای مهر به طور کلی ساقط شود. پس در این حالت زن حق رجوع ندارد.

حالت دوم
زمانی است که زوجه در قبال طلاق، مهریه خود را به شوهر بذل می‌کند. بذل مهر در طلاق‌های خلع و مبارات انجام می‌شود، خُلع و مُبارات دو نوع طلاق توافقی در فقه و حقوق اسلامی است که در آن زن با واگذاری مالی به شوهر از وی طلاق می‌گیرد. این طلاق مربوط به زمانی است که زن از شوهر به قدری تنفر پیدا کرده باشد که حاضر شود با پرداخت پول از قید همسری وی رها شود. این مال ممکن است مهریه زن یا معادل آن باشد، به همین جهت در فرهنگ عامه از عبارت «مهرم حلال و جانم آزاد» در اشاره به این نوع طلاق استفاده می‌کنند. بنابراین زن با پرداخت مالی به شوهر، از او می‌خواهد که طلاقش دهد. اگر زن در ایام عده طلاق از بذل خود رجوع کند، طلاق ملغی و کان‌ لم‌ یکن خواهد شد. یعنی همچنان زن و شوهر محسوب می شوند و مثل این است که اصلا طلاقی صورت نگرفته است. پش در این حالت زن حق رجوع از مهریه را تا پایان مدت عده دارد.

حالت سوم
زمانی است که زوجه مهریه خود را به زوج هبه می‌کند. به این بیان که می‌گوید من مهر خود را به تو بخشیدم؛ در این حالت است که همانند سایر اشکال هبه، تکلیف شوهر در پرداخت مهریه به طور کلی از بین نمی‌رود؛ چراکه زن می‌تواند تحت شرایطی از هبه مزبور رجوع و مهر خود را مطالبه کند. خواه طلاق گرفته باشد یا نگرفته باشد.

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۲۱:۰۷ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

دادخواست طلاق به درخواست زوجه (به علت رفتارهای غیر متعارف زوج)

- تقاضای صدور حکم طلاق 2- پرئاخت کلیه خسارات دادرسی

1- تصویر مصدق عقدنامه ، 2- شهادت شهود 3 -تصویر مصدق دادنامه .................. 4 - معاینه پزشکی خوانده

با سلام احتراماً به استحضار عالی می رساند: 1-اینجانب .................... با خوانده به موجب عقدنامه شماره ... مورخ ........... دفترخانه شماره...... شهرستان ......... عقد ازدواج دائم منعقد کرده‌ایم. 2_ حاصل این ازدواج در خلال مدت ............. سال ............ پسر/ دختر می‌باشد. 3- ایشان درخلال زندگی زناشویی مرتکب رفتارهای کاملا غیر متعارف و هراسناکی شده ، از جمله اینکه بنده را تهدید به اسید پاشی ، خودکشی و کشتن تنها فرزندمان نموده و با نوعی بدگمانی توهم آمیز و ارتکاب رفتارهای خشونت آمیز که ریشه در مصرف مواد مخدر از نوع .......... دارد امکان ادامه زندگی را برای اینجانب غیر ممکن ساخته است. 4- اینجانبه در خانه ام هیچ گونه امنیت جانی نداشته و به شدت نگران وضعیت فعلی و آینده فرزندانم هستم. لذا نظر به اینکه دوام زوجیت موجب عسر و حرج اینجانب و فرزندم بوده و این موضوع علاوه بر محکومیت نامبرده در پرونده کیفری کلاسه ...................... از طریق شهادت شهود، سوابق اعتیاد و درگیری های اخیر نامبرده و همچنین معاینه وی قابل اثبات می باشد. به استناد بند 2 و 4 ماده 1130 قانون مدنی و تبصره ذیل آن صدور حکم گواهی عدم امکان سازش به علت عسر و حرج به انضمام کلیه خسارات و هزینة دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۷:۱۷ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

دادخواست طلاق به درخواست زوجه (به علت عدم پرداخت نفقه)

1-تقاضای صدور حکم طلاق 2-پرداخت کلیه خسارات دادرسی

1- تصویر مصدق عقدنامه 2- استشهادیه 4-دادنامه شماره .......مورخ.........

با سلام احتراماً به استحضار عالی می رساند: 1-اینجانب ....................... با خوانده به موجب عقدنامه شماره ....... مورخ ....... دفترخانه شماره .... شهرستان ......... عقد ازدواج دائم منعقد کرده‌ایم. 2_ حاصل این ازدواج در خلال مدت ... سال .....پسر/ دختر می‌باشد. 3- خوانده محترم با عدم پرداخت نفقه به مدت بیش از شش ماه از تاریخ ............. از انجام وظایف زوجیت خودداری کرده و از شروطی که ضمن عقد نکاح آمده، عدول کرده است. 4_ به ویژه خوانده در دادنامه شماره ...........مورخ ............... به عدم پرداخت نفقه محکوم شده و هنوز هیچ اقدامی در این زمینه انجام نداده است. لذا با تقدیم دادخواست حاضر و به استناد ماده 1119 و تبصره ماده 1133قانون مدنی صدور حکم مبنی بر اجرای صیغه طلاق به انضمام کلیه خسارات و هزینة دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۷:۱۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

دادخواست طلاق به درخواست زوجه (به علت بیماری زوج)

1- تقاضای صدور حکم طلاق 2- پرداخت کلیه خسارات دادرسی

1- تصویر مصدق عقدنامه 2- شهادت شهود 3 – گواهی پزشکی قانونی

با سلام احتراماً به استحضار عالی می رساند: 1-اینجانب ............ با خوانده به موجب عقدنامه شماره ....... مورخ ....... دفترخانه شماره .... شهرستان ...... عقد ازدواج دائم منعقد کرده‌ایم. 2_ حاصل این ازدواج در خلال مدت ... سال .....پسر/ دختر می‌باشد. 3- متاسفانه خوانده به موجب گواهی پزشکی قانونی شماره ......... مورخ ............. دچار بیماری صعب العلاج ............... شده است. لذا نظر به اینکه دوام زوجیت موجب عسر و حرج اینجانب بوده و این موضوع با شهادت شهود، نظر کارشناس، همچنین معاینه وی قابل اثبات می باشد، به استناد مواد 11130 و 1119 قانون مدنی و تبصره ذیل آن صدور حکم طلاق به انضمام کلیه خسارات و هزینة دادرسی در حق اینجانب مورد استدعاست.

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۷:۱۴ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

قرارداد بیع قطعی ملک

خریدار:

خانم/آقای: ............................. فرزند: ......................... به شماره شناسنامه: .................. صادره از: ................... کد ملی: ............................... ساکن: .............................................................................................................................................. به شماره تلفن ثابت: .................................. همراه: .................................

که از این پس به اختصار طرفین، فروشنده/خریدار نامیده می‌شوند.

 

ماده2) موضوع قرارداد:

تمامی ............ دانگ یک باب خانه/یک دستگاه آپارتمان به مشخصات ثبتی ذیل که محل وقوع آن: ............................................................... است:

پلاک فرعی: .................... از اصلی: ......................... اراضی: ........................... بخش: .........................

به مساحت: .......................... مترمربع (فتوکپی سند مالکیت شماره: ............................ که کلیه اوراق آن ممضی به امضای فروشنده است اخذ و تسلیم خریدار شد مشخصات تفصیلی مورد معامله در فتوکپی مذکور مضبوط و مورد قبول طرفین است).

مورد معامله دارای:

آب، (با شماره پرونده: ......................) برق، (با شماره اشتراک: ....................) تلفن، به شماره/ شماره های: .............................................، گاز شهری به شماره: ................................ می‌باشد. اعیان منصوبه در مورد معامله که جزء مبیع است به قرار ذیل است:

کولر: ................... دستگاه – لوستر سقفی: ................. عدد – دستگاه تصفیه آب استخر- دستگاه برق اضطراری: .....................

 

ماده3) مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن:

ثمن معامله کلاً مبلغ: .............................. ریال معادل: .......................... تومان می‌باشد که مبلغ: ............................ ریال معادل: ....................... تومان آن طی چک شماره: .................... مورخ: ............................ از حساب جاری: ........................... بانک: ..................................... به فروشنده پرداخت شد و مابقی که مبلغ: .................................. ریال معادل: ...................... تومان است به ترتیب و در موعد/ موعدی که در این سند آمده است به فروشنده تأدیه خواهد شد.

 

 ماده4) تعهدات طرفین:

1-4- طرفین به منظور انجام تشریفات ثبتی بیع انجام شده، متعهد شدند که رأس ساعت: ................. روز: ...................... مورخه: ..................... در دفترخانه شماره: ................. به آدرس: ............................................................... حاضر شوند.

2-4- فروشنده مکلف است نسبت به اخذ و تهیه مفاصاها و مدارک و اسناد لازم برای ثبت معامله اقدام کند و در روز موعود با در دست داشتن کلیه مدارک و اسناد و با تهیه کلیه مقدماتی که به او مربوط است در دفترخانه حاضر شود. حضور بدون همراه داشتن مدارک از نظر ترتیب آثار موضوع این سند، در حکم عدم حضور خواهد بود.

3-4- خریدار مکلف است در روز و ساعت معهود با همراه داشتن تتمه سند در دفترخانه حاضر شود.

4-4- فروشنده مکلف است آخرین قبوض آب، برق، گاز و تلفن را در دفترخانه به خریدار تحویل دهد. پرداخت این وجوه تا تاریخ ثبت معامله بر عهده فروشنده خواهد بود.

 

ماده 5) فسخ قرارداد:

1-5- صیغه شرعی بیع بین طرفین جاری شد و اسقاط کافه خیارات من جمله غبن ولو به اعلی درجه از طرفین به عمل آمد.

2-5- در صورتی که خریدار برای ثبت معامله در دفترخانه حاضر نشود فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت و با اعلام مراتب عدم حضور خریدار به دفترخانه می‌تواند معامله را فسخ و مبیع را به هر کس دیگر که بخواهد منتقل کند. در این حالت وجه پرداختی با کسر مبلغ موضوع بند 1 ماده 8 به وی مسترد خواهد شد. این فسخ صرفاً با اعلام مراتب به خریدار، از طرق مقتضی محقق می‌شود و نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نخواهد بود.

 

ماده 6) وثایق و تضامین:

خریدار مکلف است به منظور تضمین اجرای مفاد این قرارداد ضمانت نامه معتبر بانکی یا سفته محضری به مبلغ: ....................... ریال معادل: .................... تومان را در اختیار فروشنده قرار دهد. بدیهی است این تضمین پس از اتمام مدت قرارداد و تأیید به خریدار مسترد می‌گردد.

تبصره: تضمین مزبور در صورت احراز هرگونه تخلف و تخطی از مفاد قرارداد توسط خریدار ضبط خواهد گردید.

 

ماده 7) شرایط قرارداد(1):

1-7- تسلیم و تحویل مبیع حین ثبت معامله انجام خواهد شد.

2-7- هر یک از طرفین پس از حضور در دفترخانه در صورتی که طرف مقابل حاضر نباشد باید مراتب را کتباً به سردفتر اعلام و نامه خود را در دفتر ثبت مراسلات دفترخانه ثبت کند، فروشنده کپی کلیه اسناد و اوراقی را که آماده کرده ضمیمه نامه مذکور خواهد کرد و خریدار در صورتی که ثمن به صورت چک بانکی باشد کپی چک یا چک ها را ضمیمه خواهد نمود. اگر ثمن وجه نقد باشد باید به رؤیت سردفتر برسد و در حضور او شمرده و مراتب در نامه مورد اشاره درج شود.

تبصره: انجام موارد فوق از طریق تأمین دلیل نیز بلامانع است.

 

ماده 8) نحوه جبران خسارات:

1-8- هر یک از طرفین که در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشود و یا آن قسمت از مقدمات ثبت معامله را که مربوط به اوست فراهم نکند مکلف است مبلغ: ............................... ریال معادل: .................... تومان بابت جریمه عدم حضور به موقع به طرف دیگر بپردازد. این جریمه بدل اصل تعهد نیست و پرداخت آن لطمه‌ای به اصل معامله انجام شده نمی زند و طرف پرداخت کننده را نیز از انجام تعهداتش بری نمی‌سازد.

2-8- در صورتی که یکی از طرفین به علت تخلف طرف دیگر به منظور الزام طرف مقابل به ثبت معامله از طریق طرح دعوا در دادگستری اقدام کند پرداخت کلیه هزینه‌های قانونی دعوا اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله و غیره بر عهده طرف مستنکف خواهد بود.

3-8- در صورت استنکاف فروشنده از حضور در دفترخانه، در تاریخ تعیین شده برای حضور تا زمانی که سند رسمی انتقال تنظیم و مورد معامله به خریدار تحویل داده شود (هرکدام که دیرتر تحقق یابد) فروشنده باید بابت هر روز تأخیر مبلغ: ................................ ریال معادل: ...................... تومان به خریدار بپردازد. تعلق این وجوه تا انجام دو مورد فوق‌الذکر ادامه خواهد یافت ولو اینکه مبلغ آن از کل ثمن فراتر رود. این مبلغ غیر از مبلغی است که در بند 1 ماده 8 مقرر شده است.

 

ماده 9) قوه قهریه:

در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و عدم ایفای تعهدات از سوی فروشنده یا خریدار، انجام تعهدات پس از رفع نواقص لازم می‌باشد و در مدت بروز حادثه تکلیفی بر ذمه طرفین معامله نخواهد بود.

 

ماده 10)مرجع حل اختلاف:

در صورت بروز اختلاف بین طرفین آقا/خانم: ........................... به نشانی: .................................................................... به عنوان داور مرضی‌الطرفین به حل و فصل اختلافات طرفین می‌پردازد.

تبصره 1: چنانچه داور مذکور نخواهد یا نتواند در خصوص اختلاف به وجود آمده داوری و حکمیت نماید، آقا/خانم: ................................ به نشانی: .............................................................................................................................. به عنوان جانشین وی به عنوان داور تعیین می‌گردد.

تبصره 2: داور مذکور با توجه به درخواست کتبی هر یک از طرفین، مجاز به رسیدگی و صدور رأی خواهد بود و رأی ایشان برای طرفین قطعی و لازم‌الاجرا و غیرقابل اعتراض است.

 

ماده11) اقامتگاه طرفین:

نشانی مندرج در قرارداد به عنوان اقامتگاه قانونی طرفین تلقی می‌گردد و در صورت تغییر نشانی طرفین متعهد هستند مراتب را به نحو مقتضی حداکثر ظرف: .................. روز به اطلاع یکدیگر برسانند، در غیر این صورت ارسال کلیه مراسلات، آگهی ها و اخطارهای قانونی به آدرس سابق معتبر خواهد بود.

 

ماده 12) نُسخ قرارداد:

این قرارداد مشتمل بر دوازده ماده و سه تبصره در تاریخ ...../ ...../ .....13 به تعداد ...... نسخه با اعتبار واحد تنظیم و تمام مفاد و مندرجات آن مورد قبول طرفین واقع گردید.

 

          امضاء فروشنده                                                           امضاء خریدار

        

         امضاء شاهد                                                               امضاء شاهد



 توجه شود که می‌توان به شروط اشاره شده در این نمونه قرارداد و سایر قراردادهای مشابه در این سایت شروطی دیگر اضافه و یا برحسب توافق تعدادی از آنان را حذف نمود.

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۷:۰۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

قرارداد وقف

 ماده 1) طرفین قرارداد:

واقف:

خانم/آقای .................................. فرزند ............................. دارای شماره شناسنامه ............................. کدملی ............................. صادره از ........................ متولد ........................ ساکن .................................................................................................................. شماره تلفن ثابت ............................. همراه ..............................

 موقوف علیهم:

اولاد واقف و بعد از فوت هر یک از آنان اولاد متوفی الی غیر النهایه.

 

ماده 2) عین موقوفه:

تمامیت ............. دانگ یک قطعه زمین به مساحت ........... مترمربع دارای پلاک شماره ................. فرعی از ................... اصلی مفروز و انتزاعی از پلاک ..................... فرعی از اصلی مذکور واقع در اراضی .................. بخش ................. ثبتی تهران به نام واقف و با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن اعم از عرصه بدون استثناء و با تمامی متعلقات و منضمات و تاًسیسات مربوطه و با برق شماره پرونده ........................ و تلفن شماره ................................. منصوبه در آن.

 

ماده 3) اداره و نظارت عین موقوفه:

متولی:

شخص واقف مادام العمر می باشد و پس از درگذشت وی ارشد اولاد وی اعم از ذکور یا اناث نسلاً بعد نسل خواهد بود.

ناظر:

مادامی که واقف در قید حیات است ناظر ندارد و بعد از فوتش حق نظارت با اولاد وی اعم از ذکور یا اناث نسلاً بعد از نسل خواهد بود.

تبصره 1: اداره امور وقف با متولی و با نظارت ناظر خواهد بود که بابت حق التولیه و حق النظاره مبلغی معادل ......... درصد از بهای تقویمی ثمرات حاصله هر سال تعیین و بالمناصفه به متولی و ناظر باید تأدیه گردد.

تبصره 2: چنانچه به هر دلیل متولی بعد از فوت واقف یا هر یک از متولیان بعدی فاقد شرط و صفت امانتداری گردد بنا به حکم دادگاه صالحه منعزل گردیده و ارشد برادر یا خواهر متولی منعزل شده جایگزین آن خواهد شد همچنین است در ارتباط با ناظر.

 

ماده 4) قبض عین موقوفه:

حسب الاقرار واقف عین موقوفه به تصرف وقف داده شده و شخص واقف به عنوان متولی ضمن قبول تولیت وقف اقرار به قبض نموده و به اظهار صیغه صحیحه شرعیه وقف در تاریخ ..................... جاری گردید.

 

ماده 5) شرایط قرارداد:

1-5- عین موقوفه همیشه باید به صورتی باشد که با بقاء عین بتوان از آن منتفع شد و حق افراز و تفکیک عین موقوفه ساقط است.

2-5- موقوف علیهم با تولیت متولی و با نظارت ناظر باید در نگهداری عین موقوفه و استفاده بهتر از آن کمال مراقبت و معاضدت را نموده به نحوی که همیشه در عین موقوفه اشجار مثمره بارور گردد.

3-5- منتفع حاصل از عین موقوفه برحسب فرض (سهم هر پسر دو برابر سهم هر دختر) باید تقسیم گردد.

4-5- مادامی که همسر واقف در قید حیات است معادل یک هشتم از ثمرات باغ را باید به او تأدیه نمایند.

5-5- مخارج عامه عین موقوفه به ترتیب فرض مذکور در قسمت سوم مزبور به عهده موقوف علیهم می باشد.

6-5- بیع وقف جایز نیست مگر اینکه انتفاع از آن ممکن نباشد یا عمران آن متعذر باشد که در این صورت باید تبدیل به احسن به غرض واقف شود.

 

ماده 6) نُسخ قرارداد:

این قرارداد مشتمل بر شش ماده و دو تبصره در تاریخ ........................ به تعداد ......... با اعتبار واحد تنظیم، امضاء و مبادله گردید.

 

امضاء واقف                             امضاء موقوف علیهم                          امضاء نماینده اداره حج و اوقاف

 

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۷:۰۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

قرارداد اجاره به شرط تملیک ملک

ماده 1) طرفین قرارداد:

الف) موجر/موجرین 

شخص حقیقی: 

خانم/آقای: ................................. اصالتاً / وکالتاً / قیمومتاً / ولایتاً / وصایتاً / فرزند: ....................... به شماره شناسنامه: .................... صادره از: ................................... کدملی: ......................................... متولد: ............................. ساکن: ........................................................................................................................................................................................ 

شماره تلفن ثابت: ....................... همراه: ........................ 

شخص حقوقی: 

شرکت/مؤسسه/کانون/انجمن: ......................................... با مدیریت: ....................................... به شماره ثبت: .......................................... به آدرس: ........................................................................................................................................ شماره تلفن: ................................

ب) مستأجر/مستأجرین

شخص حقیقی:

خانم/آقای: ................................. اصالتاً / وکالتاً / قیمومتاً / ولایتاً / وصایتاً / فرزند: ........................ به شماره شناسنامه: ....................... صادره از: ................................... کدملی: .................................... متولد: ................................. ساکن: ........................................................................................................................................................................................

شماره تلفن ثابت:  ....................... همراه: ........................ 

شخص حقوقی:

شرکت/مؤسسه/کانون/انجمن: ........................................... با مدیریت: ....................................... به شماره ثبت:

.............................. به آدرس: .................................................................................................................................................... شماره تلفن: ..................................... 

که در متن قرارداد طرفین، به اختصار موجر/مستأجر نامیده می‌شوند.

ماده 2) موضوع قرارداد: 

تملیک عین مستأجره پس از پرداخت تمامی اقساط اجاره بها از طرف مستأجر به موجر طبق شرایط این قرارداد ........... دانگ /دستگاه / یک باب:  .................... به مساحت: ................. مترمربع به شماره پلاک ثبتی: ........................... فرعی از: ................... اصلی: ..................... واقع در بخش: ........................ حوزه ثبتی: ..................... دارای سند مالکیت به شماره: ............................ صفحه: .................... دفتر: ............................ صادره به نام: ................................... با حق استفاده آب / برق / گاز به صورت اختصاصی / اشتراکی /شوفاژ روشن/غیرروشن/کولر/پارکینگ: ........................ فرعی به متراژ: ........................ مترمربع/ انباری فرعی: .................. به متراژ: .................. مترمربع / تلفن دایر به شماره: / ............................. غیر دایر و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که به رؤیت مستأجر / مستأجرین رسیده است و مورد قبول قرار گرفته است. 

ماده 3) مبلغ قرارداد (اجاره بهاء):

کل مبلغ اجاره بها مبلغ: ............................. ریال وجه رایج کشور معادل: ......................... تومان می‌باشد که مبلغ: .............................. ریال معادل: .................. تومان به عنوان پیش پرداخت، نقداً / طی چک شماره: ............................... بانک: ............................. شعبه: ............................ تحویل موجر گردید و باقیمانده در مواعد: ............................................... توسط مستأجر به موجر پرداخت می‌گردد. 

ماده 4) مدت قرارداد: 

................ سال/ماه شمسی/روز که آغاز آن از تاریخ: ......................... لغایت: ......................... می‌باشد. 

ماده 5) تعهدات طرفین قرارداد:

1-5- طرفین متعهد شدند در صورت تحقق مفاد بند 1 ماده 8 قرارداد در تاریخ: .................................... در دفتر اسناد رسمی شماره: ....................... واقع در: .................................................................... حاضر شوند و نسبت به تنظیم سند رسمی به نام مستأجر اقدام نمایند. 

ماده 6) فسخ قرارداد: 

1-6- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به هر عنوان و ادعا و به هر میزان با اقرار طرفین مبنی بر علم و اطلاع کامل از عرف بازار اسقاط گردید. موارد تقلب و تدلیس که به طور واضح و آشکار علت غبن باشد مستثنی است. 

 2-6- اگر مستأجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر بیش از: .............. ماه تخلف نماید، موجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ نماید. در این صورت بخشی از اجاره بهای پرداختی در مواعد گذشته به میزان: ........................... ریال معادل: ................... تومان به عنوان اجاره‌بهای قرارداد در مالکیت موجر مستقر و مابقی به ضمیمه پیش پرداخت به مستأجر مسترد خواهد شد. در صورتی که از ابتدای قرارداد اجاره‌بهای اقساطی به عنوان اجاره بها پرداخت نشده باشد، موجر می‌تواند با کسر اجاره‌بها از محل پیش پرداخت، مابقی را به مستأجر مسترد نماید. 

3-6- موجر حق نقل و انتقال مورد معامله را به هر عنوان به دیگری نخواهد داشت تخلف از این تعهد هیچ تأثیری در اجرای تعهدات مندرج در این قرارداد ندارد و مستأجر حق خواهد داشت قرارداد را فسخ کند و یا اینکه با اقامه دعوا به طرفیت موجر و منتقل الیه ابطال انتقال را از دادگاه تقاضا کند. 

ماده 7) وثایق و تضامین: 

1-7- یک برگ سفته به مبلغ: ......................... ریال معادل: .................. تومان ممضی به امضای مستأجر، بدون تاریخ در اختیار موجر قرار داده شد و بین طرفین مقرر گشت در صورت عدم انجام تعهدات یا در صورت عدم پرداخت هزینه‌های آب، برق، تلفن، گاز و شارژ از طرف مستأجر، موجر می‌تواند سفته مذکور را مورخ نموده و نسبت به وصول کل مبلغ یا قسمتی از آن – به تشخیص خود – اقدام کند. 

2-7- یک فقره چک به تاریخ: ..... / ..... / .....13 / بدون تاریخ به مبلغ: .............................. ریال معادل: ....................... تومان از حساب جاری شماره: .................... بانک: ...................... شعبه: .................. از طرف مستأجر در اختیار موجر قرار داده شد. در صورتی که مستأجر هزینه‌های آب، برق، گاز، تلفن و شارژ را نپردازد موجر می‌تواند این وجوه را پرداخت و از محل چک مستأجر طلب خود را وصول کند. چک مورخ: ..... / ..... / .....13 در صورتی که تا تاریخ: ..... / ..... / ..... 13 مورد استفاده قرار نگرفته باشد، در تاریخ اخیر با چک دیگری با تاریخ روز تعویض خواهد شد (منظور این است که از تاریخ صدور و تنظیم چک بیش از شش ماه نگذرد چراکه این امر باعث انتفاء جنبه کیفری چک خواهد شد). در خصوص چک بدون تاریخ، موجر در مورخ کردن آن به میل خود مختار و مجاز است. 

ماده 8) شرایط قرارداد:

1-8- طرفین قرارداد کردند که پس از پرداخت آخرین قسط اجاره‌بها، عین مستأجره به مالکیت مستأجر درآید.

2-8- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می‌باشد. 

3-8- در صورتی که مستأجر در مدت اجاره تمامی اجاره‌بها را یکجا پرداخت کند، عین مستأجره از همان تاریخ به مالکیت مستأجر درآمده و طرفین مکلف خواهند بود ظرف مدت: ........................ از تاریخ پرداخت، نسبت به اجرای مفاد بند 1 ماده 5 اقدام نمایند. در صورت امتناع موجر از دریافت اجاره بها، مستأجر می‌تواند با پرداخت اجاره‌بهای مذکور به صندوق ثبت یا دادگستری تعهد خود را اجرا نماید.

4-8- مستأجر نمی‌تواند / می‌تواند در طول مدت اجاره نسبت به اجرای تعهدات و حقوق مندرج در این قرارداد شخص دیگری را به عنوان طرف مورد معامله با موجر جایگزین خود کند. در صورتی که طبق توافق مستأجر حق واگذاری مورد معامله را به دیگری داشته باشد انتقال گیرنده از حیث اجرای تعهدات و پرداخت اقساط و سایر آثار قرارداد مثل مستأجر سابق خواهد بود. 

ماده 9) نحوه جبران خسارات: 

1-9- در صورت تخلف از مفاد تعهد مندرج در بند 2 ماده 6 متخلف مکلف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ: .................................... ریال معادل: ........................... تومان به عنوان خسارت تأخیر در اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت کند و این خسارت مانع از الزام به اجرای تعهد اصلی نخواهد بود. خسارت مذکور در این بند نسبت به تخلف مندرج در بند  3 ماده  8 نیز قابل اجرا خواهد بود. 

2-9- در صورتی که الزام مقرر در بند 3 ماده 6 ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه‌هایی که خریدار متقبل شده است را پرداخت کرده و مبلغ: ........................... ریال معادل: .................... تومان به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید. 

ماده 10) مرجع حل اختلاف: 

در صورت بروز اختلاف بین طرفین آقا/خانم:  ........................ به نشانی: ........................................................................... به عنوان داور مرضی‌الطرفین به حل و فصل اختلافات طرفین می‌پردازد. 

تبصره 1: چنانچه داور مذکور نخواهد یا نتواند در خصوص اختلاف به وجود آمده داوری و حکمیت نماید، آقا/خانم: ................................ به نشانی: .............................................................................................................................. به عنوان جانشین وی به عنوان داور تعیین می‌گردد. 

تبصره 2: داور مذکور با توجه به درخواست کتبی هر یک از طرفین، مجاز به رسیدگی و صدور رأی خواهد بود و رأی ایشان برای طرفین قطعی و لازم‌الاجرا و غیرقابل اعتراض است. 

ماده 11) اقامتگاه طرفین:

نشانی مندرج در قرارداد به عنوان اقامتگاه قانونی طرفین تلقی می‌گردد و در صورت تغییر نشانی طرفین متعهد هستند مراتب را به نحو مقتضی حداکثر ظرف: ......... روز به اطلاع یکدیگر برسانند، در غیر این صورت ارسال کلیه مراسلات، آگهی‌ها و اخطارهای قانونی به آدرس سابق معتبر خواهد بود. 

 ماده 12: نُسخ قرارداد:

این قرارداد مشتمل بر دوازده ماده و دو تبصره در تاریخ: ..... / ..... / ..... 13 به تعداد: ...... نسخه با اعتبار واحد تنظیم و تمام مفاد و مندرجات آن مورد قبول طرفین واقع گردید. 

این سند با حضور: 

- ....................................... فرزند: ....................... به شماره شناسنامه: ............. ساکن: ......................................................

- ....................................... فرزند: ....................... به شماره شناسنامه: ............. ساکن: ......................................................

افراد معتمد موجر و مستأجر به عنوان شاهد تنظیم ،امضاء و مبادله شد. 

                                                                                                                        

امضاء موجر                                   امضاء مستأجر                                            امضاء شاهد اول 

 

 امضاء شاهد دوم                              مهر و امضای مدیر بنگاه معاملات ملکی   

                     

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۷:۰۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

برات ……

۱ – باید به حواله کرد شخص دیگر باشد.

۲ – باید به حواله کرد برات دهنده باشد.

۳ – ممکن است به حواله کرد شخص دیگر یا به حواله کرد خود برات دهنده باشد.

۴ – ممکن است در وجه حامل باشد.

✅ گزینه ۳ صحیح است به استناد ماده ۲۲۴ قانون تجارت.

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۶:۲۵ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

اگر مالک برای حق انتفاع، مدتی معین نکند، مدت انتفاع :

الف) با توجه به عرف تعیین می‌شود.

ب) تا قبل از موت مالک، امکان رجوع برای مالک وجود دارد.

ج) تا مرگ منتفع ادامه دارد و امکان رجوع وجود ندارد.

د) ‌با توافق طرفین مشخص می‌شود.

✅ب صحیح است.

ماده ۴۴ ق.م. : در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد حبس مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر اینکه مالک قبل از فوت خود رجوع کند.

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۶:۲۴ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

نکات اجرایی قانون جدید چک برای شعب بانک ها

 مسئولیت محض بانکها برای جبران خسارت افراد ثالث بر اساس تبصره ۵ ماده ۵ مکرر قانون جدید چک
اثبات تقصیر بانک برای جبران خسارت لازم نیست بر اساس تبصره ۵ ماده ۵مکرر بانک یا موسسه اعتباری حسب مورد مسئول جبران خساراتی خواهند بود که از عدم انجام تکالیف مقرر در این ماده و تبصره های آن به اشخاص ثالث وارد گردیده است.بنابراین در صورت عدم اجرای به موقع یا ناقص قانون بدون دلیل موجه،افراد زیاندیده می توانند نسبت به طرح دعوا و مطالبه ضرر و زیان علیه بانک ها اقدام نمایند./حقوق بانکی

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۶:۲۲ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

در موارد زیر شکایت از ارای رئیس ثبت در صلاحیت هیأت نظارت است:

الف)اعتراض بر حدود از طرف غیرمجاور

ب) معترض مجاور با حدود تعیین شده سند مالکیت بگیرد

ج) معترض به موجب سند رسمی از اعتراض خود عدول کند

در این موارد رئیس اداره ثبت نظر خود را مبنی بر بی اثر بودن اعتراضات اعلام می نماید. این اعلام نظر ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ در هیأت نظارت قابل شکایت است. رأی این مرجع قطعی است.

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۶:۱۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

مبحث کامل ارث


تعریف ارث

 ارث در لغت به معنای مالی است که از متوفی باقی مانده و در اصطلاح انتقال دارایی شخص متوفی به بازماندگان می باشد که این امر بدون اراده متوفی و بازماندگان او صورت می گیرد . معنای دیگر آن انتقال غیر قرار دادی چیزی ازشخص به شخص دیگراست .

فقیهان به پیروی از قرآن کریم از ارث به فریضه و فرض نیز تعبیر کرده اند.

 برخی اصطلاحات حقوقی در خصوص ارث

متوفی : کسی که فوت کرده است .
ترکه : مالی است که از متوفی باقی مانده است .

وارث : شخصی است که از متوفی ارث می برد .

نسب: عبارت از ارتباط واتصال فردی به دیگری به ولادت شرعی

خویشان نسبی

عبارت است از وابستگی شخصی به شخص دیگر از طریق ولادت چه مستقیم باشد مانند رابطه پسر و مادر چه با واسطه باشد مانند رابطه برادر که به واسطه پدر با یکدیگر خویشاوند هستند .

خویشان سببی: خویشاوندی بین دو نفر که در اثرازدواج به وجود می آید . مثل رابطه داماد با مادر همسر یا خواهر زن .

عرصه و اعیان :
منظور از عرصه زمین است و منظور از اعیان ساختمان می باشد .
توارث بین دو نفر : یعنی فوت هریک، باعث ارث بری دیگری میشود . ( مثل زن و شوهر که از یکدیگر ارث می برند )
اشخاصی که به موجب نسب ارث می برند سه طبقه اند

1. طبقه اول : پدر ، مادر ، اولاد و اولادِ اولاد .

2. طبقه دوم : اجداد و برادر و خواهر و اولاد آنان .

3. طبقه سوم : عمه ها و عموها و خاله ها و دایی ها و فرزندان آنان .

اگر طبقه اول زنده باشد طبقه دوم ارث نمی برند و همچنین اگر طبقه دوم فقط زنده باشد طبقه سوم ارث نمی برند به عنوان مثال شخصی می میرد و دو سال پس از او پدرش می میرد بنابراین فرزند وی دیگر ارث از پدر بزرگ نمی برد.

۱۹ خرداد ۹۸ ، ۱۶:۱۸ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند چیست؟

الزام به تنظیم سند، در معنای لغوی به مفهوم مجبور کردن شخص برای تنظیم و ثبت سند مربوطه می باشد. اما در معنی اصطلاحی الزام به تنظیم سند به مفهوم عنوان دعوایی است که خریدار پس از خرید ملک یا مالی علیه فروشنده طرح می کند تا او سند رسمی ملک یا مال را رسما به نام خریدار منتقل کند.

چرا باید برای معاملات خود سند رسمی تنظیم کنیم؟

اینکه ما برای اموال خود علی الخصوص املاک خود، سند رسمی داشته باشیم از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. چرا که مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب۲۶ /۱۲/۱۳۱۰:

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

با توجه به متن ماده ی قانونی فوق می فهمیم که سند رسمی ارزش و اعتباری بسیار بالاتر از اسناد عادی و مبایعه نامه های ثبت نشده دارد، وقتی می گوییم سند رسمی ارزش اثباتی بالاتری دارد به این معناست که اگر شما یک قول نامه یا مبایعه نامه ی ثبت نشده (سند عادی) را به دادگاه برای اثبات حق خود تقدیم کنید و در مقابل کسی که ملک را به شما فروخته اما سند را به نام شما نزده نیز سند رسمی خود را به دادگاه تقدیم کند، دادگاه مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت که ملاحظه فرمودید حق را به شخصی می دهد که سند رسمی در دست اوست، بنابراین توجه به این نکته ی حقوقی بسیار حیاتی است.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

آیا تنظیم سند رسمی اجباری است؟

قانونگذار به دنبال جلوگیری ازمشکلات موجود در معاملات واثبات مالکیت تنظیم سند رسمی را درمواردی اجباری اعلام کرده است
از ماده ی ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ ، اینگونه فهمیده می شود که ثبت سند راجع به کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله چه در دفتر املاک ثبت شده باشد چه نشده باشد اجباری و الزامی است و دعوایی که برای انتقال رسمی یک ملک از فروشنده به خردار باید اقامه شود، الزام به تنظیم سند رسمی نام دارد.
البته توجه به عرف و عادت همانگونه که در ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی ذکر شده است نیز دارای اهمیت است بدین معنا که اگر در منطقه ای عرف بدین گونه باشد که معمولا سندرسمی برای معامله ای تنظیم نشود وهمه به سند عادی اعتبار بدهند،فروشنده نیز الزامی ازین بابت ندارد، اما اکنون در اغلب مناطق و موارد نیاز به ثبت سند رسمی هست و الزامی است.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند

پس ازآنکه طرفین قرارداد مبایعه نامه را که حاوی میزان دقیق ثمن و مشخصات ملک و محل دفترخانه است را امضا میکنند، فروشنده و خریدار همانگونه که در قرارداد ذکر کرده اند بید در تاریخ معین به دفترخانه ای که تعیین کرده اند مراجعه کنند تا مشتری الباقی ثمن(پول) را بدهد و مالک سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتنع کند و در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه مابقی قیمت معامله از سردفتردرخواست کند که که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی ذکر می شود که در تاریخ مقرر در مبایعه ‌نامه، خریدار در دفترخانه حضور داشته است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون عذر موجهی ازحضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.

اگر در متن مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده محل و تاریخ دقیق مراجعه به دفترخانه تعیین نشده باشد، خریدار می تواند با ارسال یک اظهارنامه ی رسمی به فروشنده محل و تاریخ مشخص شده را به وی اعلام کند و از او بخواهد تا در موعد مقرر حاضر شود و سند را منتقل کند.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح مراجعه کند. دادگاه صالح دادگاهی است که در حوزه ی قضایی محل وقوع ملک واقع شده است.
دقت کنید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت یا متعلق به دیگری نباشد؛ چرا که اگر ملک در رهن باشد باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کنید. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با عنوان (فروش مال غیر) از وی شکایت کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مالی را فروخته است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی و شماره پلاک
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از اداره مخابرات
احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک
احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و مدارک: ملاحظه اصل مبایعه ‌نامه،قول نامه، دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، شیوه و متن سند عادی و دقت در مفهوم و منظور سند تنظیمی و شروط و تعهداتی در آن است.
تحقیق و بررسی در مورد ملک که در رهن است یا وضعیت مشابهی دارد یا خیر؟
توجه به مبلغ و هزینه های مذکور مانن مالیات و…
انجام هرگونه تحقیق و عملی برای کشف واقعیت برای مثال صدور قرار تحقیق محلی و…
۱۸ خرداد ۹۸ ، ۲۲:۳۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

عدم تحویل ملک

عدم تحویل ملک بعد از خرید توسط فروشنده یکی از مشکلات حقوقی و ملکی است که ممکن است برای هرکسی بعد از قرارداد بستن پیش آید اما مهم آن است که با رعایت ترفند ها و اصول حقوقی بتوانید احتمال ضرر کردن خود را به کمترین حد ممکن برسانید.

درهرقرارداد یا عقدی شخصی در مقابل شخص دیگر متعهد به انجام کار یا دادن مبلغی می شود یعنی هردو طرف تعهدی را برعهده میگیرند برای مثال یکی متعهد می شود مالی را به دیگری منتقل کند و دیگر متعهد می شود در مقابل آن مبلغ معینی را به وی بپردازد. در عقد بیع  اگر طرفین بر خرید و فروش مالی به قیمت مشخص توافق کنند ولی پس ازآنکه مشتری ثمن(پول) را پرداخت کرد مالک اقدام به عدم تحویل ملک کرد درواقع به تعهد خود عمل نکرده است و برهمین مبنا شما به عنوان مشتری می توانید از دادگاه تقاضای الزام مالک به تخلیه و تسلیم مبیع را داشته باشید.

البته شما باید بتوانید در دادگاه وقوع معامله و تسلیم ثمن(پول) به فروشنده را ثابت کنید چراکه اصل بر عدم وقوع معامله و وجود تعهد است مگر اینکه خلافش را ثابت کنید که طرف مقابل به شما طلبکار است، بنابراین لازم است شما اصل مبایعه نامه به همراه سندی که نشان دهنده ی پرداخت پول به فروشنده است را به دادگاه به عنوان مدارک ارائه کنید. این سند پرداخت می تواند فیش مربوطه بانکی یا چکی که توسط او وصول شده نیز باشد که نشان خرید و عدم تحویل ملک توسط فروشنده باشد.

اینکه فروشنده چه زمانی باید ملک را تحویل دهد می تواند به قرارداد و نحوه ی توافق شما بستگی داشته باشد که همان است که در متن قرارداد ذکر شده است در غیر این صورت ممکن است بر طبق ماده ی ۲۲۵ قانون مدنی عرف و عادت در یک مورد آن چنان واضح باشد که حتی ذکر نکردن آن در قرار داد هم نمی تواند مانع اجرای آن شود و عدم ذکر آن تاثیری در عدم اجرا نمی گذارد. اگر نه عرف و عادت و نه در قرارداد مدتی برای تحویل مبیع درنظر گرفته شده بود اصل براین است که مالک باید بلافاصله و فی المجلس مبیع و مال را تسلیم مشتری کند. و مطابق ماده ی ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت با تنظیم سند رسمی ملک را رسما منتقل کند.

مطابق ماده ی ۳۶۷ قانون مدنی نیز تحویل ملک باید بصورتی باشد که مشتری بتواتد اسیلا و تصرف کاملی بر مالش را داشته باشد ، مثلا اگر کلید بدهد ولی در باز نشود یعنی تسلیم نکرده است و قابل پیگیری قانونی است.

اما اگر الزام به تسلیم ملک یا الزام به ایفای تعهد نیز امکان پذیر نبود خریدار حق فسخ خواهد داشت و برای آن نیز می تواند دادخواست بدهد.

خسارت دیرکرد تحویل ملک

این مسئله بسیار در قرارداد های فروش و ساخت آپارتمان رایج است. بدین صورت که طرفی که ملزم به تحویل اپارتمان در تاریخ مقرر بوده است در آن تاریخ ملک را تحویل نمی دهد، سوالی که پیش می آید این است که در مقابل عدم تحویل ملک چه میشود کرد؟

پیشنهاد می شود که در متن قرارداد حتما وجه التزام بابت خسارت تاخیر تسلیم تعیین کنید بدین معنا که بابت دیرکرد تحویل اپارتمان یا زمین و ملک شما ملزم است برای مثال روزی ۱۵۰ هزارتومان خسار بپردازد. که شما می توانید این مبلغ را پس از طی مراحل قانونی که عبارت است از تنظیم دادخواست تاخیر در انجام تعهد مشخص کرده و از ثمن نهایی که می بایست در انتها بابت تحویل گرفتن میپرداختید کسر کنید یا از وی مسترد کنید.

اگر مبلغ خسارت را در قرارداد تعیین نکرده اید با تنظیم دادخواست فوق الذکر براس تعیین میزان خسارت قاضی احتمالا قرار ارجاع به کارشناس را صادر کرده و پس از تعیین مبلغ می توانید اقدام به احقاق حق خود کنید.

استفاده ازدستورموقت برای عدم تحویل ملک

دستور موقت در اموری صادر می شود که رسیدگی به آنها فوریت دارد، یعنی کارهایی است که باید خارج از نوبت و مهلت، تکلیف آنها معلوم شود. اینکه فوریت چیست به تشخیص دادگاه است اما معنای عرفی آن در نظرگرفته می شود. بنابراین، نمی‌توان برای فوریت موضوع، معیار دقیقی بیان نمود و در مورد هر پرونده، شرایط ممکن است به کلی متفاوت باشد.

اگر فکر می کنید فروشنده بعد از آنکه ملک را به شما فروخته است به فک راین است که آنرا به شخص دیگری نیز بفروشد یا هراقدام دیگری انجام دهد که تملک و تحصیل ملک توسط شما را به خطر بیاندازد یا اقدام به عدم تحویل ملک کند می توانید ازشیوه های فوری ایین دادرسی استفاده کنید مانند تامین خواسته یا دستور موقت.

درخواست صدور دستورموقت را می توانید قبل از آنکه دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید  به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم کنید و تا بیست روز بعد فرصت دارید تا دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید.

اگر دادگاه فوریت موضوع را تشخیص دهد می تواند بدون ابلاغ به خوانده دستور اجرای دستور موقت را صادر کند.

۱۸ خرداد ۹۸ ، ۲۲:۳۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

سند نزدن فروشنده

همانطور که میدانید سند یکی از مهم ترین مواردی است که در انجام معاملات و خرید و فروش ها باید به آن توجه داشته باشیم و وضعیات آن را روشن کنیم. سند نزدن فروشنده نیز از مشکلاتی است که اغلب برای بیشتر مشتری ها رخ می دهد،بنابراین ضروری به نظر می رسد ابتدا با مفهوم سند و تعریف حقوقی دقیق آن آشنا شویم و سپس با درک اهمیت و جایگاه سند در مقام اثبات حق، راه و روشی برای پیشگیری و حل مشکلات این چنینی را بررسی کنیم.

ماده 1284 قانون مدنی سند را چنین تعریف می کند: سند عبارت است از نوشته ای که هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او یعنی خوانده دعوی قادر به استفاده از آن در محاکمه هستند. خواهان برای اثبات ادعایش و خوانده در مقام پاسخ به ادعای خواهان اسنادی را ارائه می دهند.

طبق تعریف فوق سند دو ویژگی مهم را باید داشته باشد تا سند تلقی شود.

  • یعنی هر مدرکی اعم از عکس و صوت و فیلم سند محسوب نمی شود. قابل استفاده در محکمه باشد،یعنی دارای ارزش اثباتی باشد و چیزی را مشخص کند.

اسناد دیگری تحت عنوان « اسناد تجاری » در قانون تجارت آمده است که شامل اسناد بهادار و اسناد مالی است مانند چک و سفته و برات اما موضوع بحث ما نیستند چراکه در این مقاله اسناد مربوط به موضوع، اسنادی هستند که به مسائل ثبتی مربوط باشند و ممکن است اقدام سند نزدن فروشنده برای آن ها انجام گیرد.

انواع سند

در یک تقسیم بندی که با توجه به ماده ی 1286 قانون مدنی بدست می آید اسناد به دو دسته تقسیم می شوند.

  • اسناد رسمی : سند رسمی عبارت از اسنادی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آن ها طبق مقررات قانونی ثبت شده باشد که در برخی از مواقع امر سند نزدن فروشنده برای همین اسناد اتفاق می افتد.
  • اسناد عادی: سندی که فاقد ویژگی های مذکور یعنی عدم تنظیم بوسیله ی مامور رسمی و در خارج از صلاحیت او و یا خلاف مقررات صورت گرفته باشد. سندی عادی تلقی می شود.

اسناد رسمی یا در حکم آن را به دستجات زیر میتوان تقسیم نمود:

  1. اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک ثبت شده اند.
  2. اسنادی که در در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده اند.
  3. اسناد تنظیمی در نظر مامورین رسمی (غیر از دو مورد فوق)
  4. اسناد تنظیمی که صدور آن مورد تائید کسی باشد که مفاد سند علیه او است.
  5. اسنادی که صحت صدور آن در چک ثابت گردد.
  6. مواردی که قانونگذار صراحتاً احکام اسناد رسمی را بر دسته‌ای اسناد عادی بار کرده باشد.

درباره هر کدام از موارد فوق ممکن است سند نزدن فروشنده اتفاق افتد که در ادامه به راهکارهای موجود اشاره می کنیم.

امتیازات اسناد رسمی

1ـ لازم الاجرا بودن مفاد اسناد رسمی در موارد مقرر در قانون از جمله مواد 92 و 93 قانون ثبت اسناد و املاک.

به این معنا که حتی بدون اقامه دعوا در دادگاه نیز می توان از طریق مراجعه به اجراییه ثبت اموال طلبکار را توقیف نمود و ملک مربوطه را تحصیل کرد.

2ـ اعتبار مفاد این اسناد درباره طرفین و قائم مقام آنان

3ـ عدم استماع انکار و تردید در مقابل اسناد رسمی

همیشه اصل بر اعتبار و حجیت مفاد اسناد رسمی است، در مورد اسناد عادی اعتبار آن زمانی واقع می شود که اصالت آن ثابت شود. و اسناد رسمی زمانی بی اعتبار می شوند که جعلی بودن آنها ثابت شود یا به دلیل قانونی دیگر اعباری نداشته باشد.در کل می توان گفت اعتبار سند رسمی بسیار بالاتر از سند عادی است. چراکه در ماده ی ۲۲ قانون ثبت نیز آمده است که دولت کسی را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد نام او در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشد.

تفاوت های سند عادی و سند رسمی

سند رسمی و عادی که تا حدودی با آنها آشنا شدید از جهاتی با هم فرق دارند. سند رسمی ،قدرت و توان اجرایی دارد در حالی که در اسناد عادی ،اصل بر عدم قدرت اجرایی است؛ تاریخ سند رسمی، از لحاظ اصحاب دعوی و از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی ، برای اشخاص ثالث معتبر و تاثیرگذار نمی باشد.

در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعلی بودن آن سند قابل طرح است ، در حالی که سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تردید و انکار که به معنای تکذیب کردن رابطه ی سند با فرد است؛ سند رسمی، تابع تشریفات و آیین هایی است که از قبل قانون مشخص کرده، در حالی که اصل در سند عادی عدم تشریفات است و بستگی به تراضی طرفین دارد.

در ادامه بیان تفاوت‌های سند عادی و رسمی باید گفت در سند رسمی، مأمور رسمی دولت در تنظیم آن دخالت دارد، در حالی که سند عادی را اشخاص خصوصی به هر شکلی که بخواهند می توانند تنظیم کنند. به علاوه اینکه سند رسمی، در صورت مفقود شدن، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی با گم شدن سند عادی نمی‌شود از کپی آن استفاده کامل کرد.

ابتدا قرار بود دولت فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد(ماده 22 قانون ثبت). ولی مصوبات بعدی مجلس و ابطالیه‌های شورای نگهبان سبب شد نه تنها سند عادی در دادگاه پذیرش شود بلکه به استناد آن سند رسمی نیز باطل گردد. و این سبب آشفتگی زیادی بین اعتبار اسناد شده است که هرکس با داشتن سند عادی خود را مستحق می داند، در این مواقع استفاده از یک وکیل اسناد و املاک بسیار می تواند کمک کننده باشد.

اولین اثر قولنامه،چه آن را (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه ‌نامه ، تنظیم سند رسمی است؛ چیزی که در سند اهمیت دارد این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و انتقال مالکیت باشد، اما قولنامه چنین اثری را ندارد چون قولنامه فقط تهعد به انتقال است نه خود انتقال مال.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده ، نه خریدار می‌تواند ادعای مالکیت کند و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین معامله در دفترخانه حضور پیدا می کنند  و با رعایت قواعد و تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند.

اما اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشد و عمل سند نزدن فروشنده اتفاق افتاد چه کاری می توانیم انجام دهیم؟

اقدام حقوقی علیه فروشنده

خریدار می‌تواند با حضور در دفتر اسناد در همان زمان مشخص شده و تهیه ما بقی ثمن یا قیمت از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.  در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مشخص شده خریدار در محل دفترخانه حاضر شده ولی فروشنده بدون دلیل و عذر موجه از حضور در دفترخانه و انتقال سند به مشتری خودداری کرده است. این یکی از اعمالی است که در مقابل سند نزدن فروشنده می توان انجام داد.

اگر در قرارداد محلی برای مراجعه ذکر نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهار نامه به مالک زمان و مکان دفترخانه را اعلام کند اما اگر حاضر نشد، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی انتقال، به دادگاه صالح  که همان دادگاه محل وقوع ملک است مراجعه کند.

بعد از طی جلسات دادگاه و اثبات وقوع معامله و گرفتن حکم قطعی از دادگاه ، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.  حکم اجرایی به فروشنده ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.  دایره اجرا به دفترخانه‌ ی معین شده اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند به جای فروشنده واقعی و اصلی اقدام کند.

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی :«هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (سند نزدن فروشنده )، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»

۱۸ خرداد ۹۸ ، ۲۲:۳۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

تاخیر در تحویل ملک

از مهم ترین مشکلاتی که ممکن است پس از خرید و فروش ملک اتفاق بیفتد مربوط به تاخیر در تحویل ملک مبیع یا آپارتمان است، همانطور که میدانید مسکن از ضروریات زندگی است و تحویل سر موعد آن برای مشتریان از اهمیت زیادی برخوردار است. بنابراین در این مطلب سعی داریم مخاطبان را از حقوق خود و اقداماتی که پس از تاخیر در تحویل می توانند انجام دهند آگاه کنیم.

اگر شما واحد آپارتمانی را خریداری کرده‌اید و با عدم تخلیه ملک توسط فروشنده مواجه شده‌اید یا به هر صورت از تحویل به شما در موعد مقرر خودداری کرد، می‌توانید از دادگاه و مراجع قضایی درخواست کنید وی را ملزم به تخلیه و تحویل ملک کند اما ابتدا لازم است برای استیفا و اجرای حقوق خود ثابت کنید که حقی دارید که اکنون به دنبال استیفای آن هستید فلذا باید وقوع معامله و مالکیت خود را اثبات کنید.

طبق مادۀ 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» به بیان راحت تر تسلیم که تکلیف فروشنده است به معنای دادن کالا به خریدار به گونه ای بتواند به معنای واقعی کلمه از مال بهره ببرد و تصرف کند.

همان‌طور که مادۀ 225 قانون مدنی تشریح می‌کند «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلۀ ذکر در عقد است.» از این ماده این برداشت می شود که اگر طرفین در قرارداد مدت زمان تحویل ملک و واحد مسکونی را مشخص کرده باشند همان زمان لازم الاتباع است ولی اگر زمانی ذکر نشود مطابق عرف و عادت این گونه برداشت می شود که زمان تحویل مبیع یا هر کالایی پس از خرید و فروش پس از انجام معامله است و بلافاصله باید تسلیم شود.

طبق مادۀ 220 قانون مدنی (عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمام نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم هستند) که از نتایج وقوع یک معامله این است که در زمان مقررملک تحویل و تسلیم شود.اگر این مهم رخ نداد باید از عهده ی خسارات مربوطه بابت تاخیر در تحویل ملک برآید.

خسارت تاخیر تحویل ملک

اولین راه محاسبه ی خسارت تاخیر تادیه و اخذ آن از فروشنده مراجعه به قرارداد است که ببینیم در متن قرارداد چه ترتیبی برای محاسبه ی خسارت اتخاذ شده است برای مثال ممکن است طرفین در عقد توافق کرده باشند که فروشنده بابت هر روز تاخیر در تحویل ملک ۵۰ هزارتومان بپردازد که این راحت ترین روش است و با استناد به همین قرارداد و اثبات وقوع معامله می توان فروشنده را به تحویل ملک و پرداخت وجه التزام یا خسارات مندرج در متن قرارداد از سوی مراجع قضایی ملزم ساخت.

اگر در متن قرارداد چیزی در مورد تعیین خسارت تاخیر تحویل ملک ذکر نشده بود بازهم نگران نباشید چراکه می توانید خسارات تمام زمانی که بابت دیرکرد متحمل شدید را از او مسترد کنید بدین شکل که در دادخواست این مورد را در خواسته ی خود ذکر می کیند و دادگاه با مشاهده ی اینکه در متن قرارداد چیزی نیست ارجاع به کارشناس را به احتمال زیاد برای تشخیص و تعیین میزان خسارت انتخاب می کند و نظر کارشناس مربوطه می تواند راه گشا باشد و قاضی بر اساس نظر فنی او خسارت را محاسبه کند و فروشنده را ملزم به پرداخت  مبلغ وهمچنین تحویل ملک کند.

در ضمن چنان‌چه زمان انجام معامله برخی شروط طرفین معامله مثلا تاریخ تحویل به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد گفته شده باشد، این شروط نیز لازم اجرا هستند و در دادگاه می‌توان به آنها استناد کرد.

در ضمن خریدار این مبلغ را زمانی مطالبه و دریافت می‌کند که ملک را دریافت کرده باشد. دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک تا پیش از آن ممکن نیستئ البته شما زمانی مکی توانید به دادگاه مراجعه کنید و از دادگاه الزام طرف مقابل به تعهداتش را بخواهید که خود، تعهدات مر بوط به خود را کاملا رعایت کرده باشید.

برای اطمینان از دریافت مبلغ و خسارت مورد نظر می توانید در ابتدا یا خلال دادرسی از دادگاه تقاضا کنید برای جلوگیری از انتقال مال مورد نظر توسط فروشنده قرار تامین خواسته یا دستور موقت، حسب مورد صادر کند.

همچنین طبق ماده ۳۷۸ قانون مدنی حق حبس در عقد بیع یا خرید و فروش وجود دارد، به عبارتی هر کدام از طرفین معامله یعنی بایع و مشتری حق دارند از تسلیم ثمن( قیمت)  یا مبیع( کالا)  خودداری نموده تا طرف دیگر معامله حاضر به تسلیم گردد، به جز در مواردی که برای مبیع یا ثمن مهلت معین داده شده باشد که در این صورت هر کدام از مبیع و ثمن که حال باشد، بایستی تسلیم گردد.

۱۸ خرداد ۹۸ ، ۲۲:۲۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

ابطال سند مالکیت معارض

ابطال سند مالکیت معارض

اگر دو سند مالکیت، از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست چه بصورت کلی چه جزیی یا از نظر حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت محرز و روشن شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است یعنی جدید تر است، سند مالکیت معارض تلقی می­شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، مطابق فرض اولیه قانون که در بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ بیان شده است، سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، علی­الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می­شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته می­شود. و در اینجاست که ابطال سند مالکیت معارض صورت می گیرد.

هیات نظارت چیست؟

یکی از مراجع مهم برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی نظارت است، اعضاء هیأت نظارت متشکل است از دو نفر قاضی و مدیر کل ثبت استان یا معاون و یا کفیل ثبت استان و قضات عضو هیأت نظارت از طرف رئیس قوه قضائیه انتخاب می‏شوند و باید قاضی دادگاه تجدید نظر مرکز استان باشند و هیأت نظارت یک عضو علی البدل هم دارد که ممکن است از کارمندان ثبت یا قضات دادگستری باشد به هر حال اعضاء هیأت نظارت در حالت عادی

دارای ۲ عضو قضایی و یک عضو ثبتی است ولی ممکن است به علت مأموریت یا معذوریت یا مرخصی یکی از اعضای هیأت متشکل از سه نفر قاضی باشد یا دو نفر ثبتی و یک نفر قاضی باشد هیأت نظارت هر استان در اداره کل ثبت استان تشکیل جلسه می‏دهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتی حوزه قضایی همان استان رسیدگی می‏نمایند.

ماده ۳ آیین‏ نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض می‏گوید: هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید کلیه مدارک طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آن‏ها را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نمود و متذکر شوند که اولاً عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یک از طرفین می‏توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آن‏ها رسیدگی و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظهارنظر صریح خود مبنی بر این که چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی می‏باشد به هیأت نظارت گزارش نماید پس ممکن است که اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد و ممکن است اختلافات بین خود متقاضیان باشد، فرضاً شخصی درخواست ثبت یک قطعه باغی را از اداره ثبت به نام خود می‏نماید و اداره ثبت مدارک و تصرفات متقاضی را کافی نمی‏داند به عبارت دیگر متقاضی خود را ذی‏حق و مالک می‏پندارد ولی اداره ثبت متقاضی را مالک نمی‏داند در این صورت مرجع رفع اختلافات هیأت نظارت است.

اشتباهات ثبتی

طبق بند ۴ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیأت نظارت مطرح می‏شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‏نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‏ نفع اخطار می‏شود که می‏تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادرخواهد نمود. و اگر اشتباهی در ثبت برای سند مالکیت شما پیش آمده باشد مرجع رسیدگی هیات نظارت است.

سند مالکیت معارض چیست؟

در واقع منظور از سند مالکیت معارض ( ابطال سند مالکیت معارض ) سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برگیرد  و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد و به عبارت دیگر همه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت مؤخر قید شده وجود خارجی ندارد و همان است که در سند مالکیت مقدم الصدور قید شده است یعنی اگر نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند. سند مالکیت مؤخر الصدور نسبت به سند مالکیت مقدم الصدور را معارض گویند و تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏شود.

ابطال سند مالکیت معارض

اداره ثبت در صورت برخورد با سند مالکیت معارض یا آگاهی از آن به هر نحو موظف است تا سند مقدم (اولیه) و موخر را به دفتر اسناد مربوطه ارسال کند و این روند با فرستادن مامورین از طرف اداره ثبت برای تعیین حدود ملک و نقشه برداری و انجام عملیات کارشناسی ادامه پیدا کرده و در نهایت گزارش آنان نیز به پرونده ضمیمه شده و به هیات نظارت که در بالا توضیح داده شد ارسال می شود تا تصمیم گیری شود و در صورت محق بودن سند مالکیت موخر باطل گردد. رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، طبق بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است رأی هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است وقتی که رأی هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذی‏ نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و درصورتی که ظرف مدت مذکور به رأی هیأت نظارت اعتراض نشد رأی را اجرا می‏نماید و در صورت دریافت اعتراض در مدت ۲۰ روز سوابق امر به شورای عالی ثبت ارسال می‏گردد و پس از دریافت رأی شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می‏نماید چنان‏چه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می‏نمایند و ثبت محل موضوع تعارض را کتباً به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر ابلاغ می‏نماید چنان‏چه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم دارد اداره ثبت ابطال سند مالکیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود و اگر سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می‏نماید. ولی اگر دارنده سند مالکیت معارض ظرف مدت دو ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نمی‏ کند.

۱۸ خرداد ۹۸ ، ۲۲:۲۶ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

رفع مزاحمت ملکی

مزاحمت ملکی چیست؟

از جمله دعاوی که ممکن است حول محور تصرفات مالک از ملکش اقامه شود رفع مزاحمت ملکی یا دعوای مزاحمت ملکی می باشد. که با دعاوی مشابه مانند تصرف عدوانی و ممانعت از حق تفاوت دارد.

مزاحمت در معنای لغوی خود به معنای محدود کردن، تنگ کردن و به سختی انگاشتن اموربرای شخص است.این دعوا از جمله دعاوی تصرف نیز می باشد منظور از دعاوی تصرف دعاوی هستند که استفاده وتصرف مالک را از ملک و مایملک وی محدود ساخته اند.معنای عرفی مزاحمت با معنای قانونی ان در ماده ی ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی نیز منطبق است. رفع مزاحمت ملکی امری ضروری در این رابطه است.

ماده ی ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد:« دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون این که مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.»

مزاحمت درواقع عملی است ناپایدار که برای تصرف و استفاده ی مالک از ملک خود ایجاد اخلال و مزاحمت می کند بدون آنکه ملک را کاملا از تصرف او خارج سازد. تصور کنید همسایه ی شما به هنگام بارش باران یا شست و شوی بام، لوله ی ناودان خود را به سمت ملک شما منحرف کرده و سبب ریزش فراوان آب به منزل شما شود یا به نحوی دردسری برای شما ایجاد کند. یا اینکه شخصی که در طبقه ی بالای شما زندگی می کند با خودداری از تعمیر لوله ی آب خود سبب نم دادن سقف منزل شما و سست شدن استحکام آن شود و مثالهای زیاد دیگری نیز می توان برای تفهیم این موضوع زد اما نکته ی مشترک این مثالها این است که بگونه ای برای تصرف شما و استفاده ی شما از ملک خود ایجاد مزاحمت می کند اما در عین حال ملک شما را از تصرف شما خارج نکرده است و حتی مانع کامل استفاده ی شما هم نمی شود بلکه ایجاد مزاحمت و سختی برای شما می کند که باعث می شود شما نتوانید نهایت استفاده را از مال خود ببرید.

از جمله مصادیق دیگر مزاحمت ملکی، می توان به ایجاد مزاحمت صوتی همسایه در ساختمان، انجام مشاغل صوتی در ملک سایر افراد، دخل و تصرف در املاک دیگران که مانع استیفای دیگران از ملک خود می‌شود و غیره نام برد. می توانید با مراجعه به وکیل ملکی، اقدام به رفع مزاحمت ملکی شوید.

۱۸ خرداد ۹۸ ، ۲۲:۲۳ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

نمونه درخواست صدور قرار تامین خواسته قبل از تقدیم دادخواست مهریه

احتراماً با عنایت به این که به موجب عقدنامه شماره ….. صادره در دفتر خانه شماره ………… شهرستان ……………. در تاریخ ………… به عقد دائم خوانده درآمده ام و با توجه به این که مهریه اینجانب مقدار ….. سکه بهار آزادی تعیین شده است و خوانده تاکنون از تأدیه آن خودداری ورزیده است و با توجه به این که خوانده قصد دارد برای فرار از پرداخت بدهی خود به اینجانب مبادرت به انتقال اموال و دارایی خود نماید مستند به ماده ی ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی صدور قرار تأمین مهریه را استدعا دارم. نظر به این که مهریه در معرض تضییع است اجرای قرار تأمین خواسته قبل از ابلاغ آن را مستند به ماده ۱۱۷ قانون استنادی درخواست می نمایم. دادخواست درخصوص مطالبه مهر متعاقباً تقدیم خواهد شد.

با تشکر

امضاء خواهان

۱۸ خرداد ۹۸ ، ۲۲:۲۰ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر

نمونه دادخواست پرداخت اقساطی مهریه

ریاست محترم دادگاه عمومی شهرستان …………

با توجه به این که اینجانب به موجب دادنامه ی شمارهی ……. صادرشده از آن دادگاه به پرداخت …… ریال وجه نقد بابت مهریه در حق خوانده محترم محکوم شده ام، نظر به این که اینجانب کارمند اداره …..، کارگر شرکت ……، هستم و درآمد ماهانه من مبلغ …… ریال است؛ لذا توان پرداخت محکوم به را به صورت یکجا ندارم؛ لذا صدور حکم بر پذیرش اعسار اینجانب از پرداخت دفعی محکوم به و صدور حکم مبنی بر پرداخت مهریه به صورت اقساط را درخواست میکنم.

با تشکر

امضاء خواهان

۱۸ خرداد ۹۸ ، ۲۲:۱۹ ۰ نظر موافقین ۰ مخالفین ۰
هادی کاویان مهر