ماده 1284 قانون مدنی سند را چنین تعریف نموده است:

«سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا و یا دفاع در مقابل آن قابل استناد باشد.»

ماده 1286 همان قانون سند را بر دو نوع دانسته است: سند رسمی و سند عادی.

سند رسمی سندی است که در ادارات ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا نزد سایر مامورین رسمی و در حدود قانون تنظیم شده باشند. هر سندی که رسمی نباشد، عادی محسوب می شود، اسناد عادی نیز در حدود قوانین معتبر می باشند.

طبق قانون مدنی اسناد رسمی دربرابر طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر می باشند و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک ثبت شد، دولت تنها کسی را که ملک به اسم او ثبت شده است و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده است  و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد را مالک خواهد شناخت.

جهت تنظیم دادخواست تعدیل اقساط به کجا مراجعه نماییم؟

جهت تنظیم دادخواست تعدیل اقساط می توانید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید. برای این منظور می بایست؛ مدارک مزبور در فوق به همراه کارت ملی و هزینه ثبت دادخواست را به همراه داشته باشید. البته توصیه و تاکید می نماییم؛ قبل از ثبت دادخواست جهت تنظیم آن و این موضوع که چه دلایل و مدارکی را ضمیمه دادخواست نمایید با وکلای رسمی دادگستری مشورت نمایید.

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوی تعدیل اقساط کدام است؟

در این خصوص دادگاهی واجد صلاحیت می باشد که سابقاً اقدام به صدور داد نامه اعسار نموده است.

چه کسی (محکوم علیه یا محکوم له) حق طرح دعوی تعدیل اقساط را دارا می باشد؟

مطابق مقررات قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی امکان طرح دعوی تعدیل اقساط از جانب هر یک از محکوم علیه یا محکوم له وجود دارد و از این حیث محدودیت قانونی وجود ندارد. همانطور که در فوق تصریح گردید؛ این امکان وجود دارد، شاخص تورم در جامعه دستخوش تغییرات شود. چنانچه این تغییرات روند صعودی داشته باشد، محکوم علیه فرصت طرح دعوی تعدیل اقساط را دارد و از طرف دیگر چنانچه شاخص تورم دچار روند نزولی گردد، محکوم له فرصت طرح دعوی مذکور را خواهد داشت. همچنین، تغییر در وضعیت معیشت محکوم علیه نیز می تواند دلیلی موجه برای طرح دعوی مزبور از جانب محکوم له یا محکوم علیه تلقی گردد.

آیا صرف اقرار کارفرما موید و اثبات کننده رابطه کارگری-کارفرمایی است؟

رابطه کارگری-کارفرمایی مخلوق یکی از مصادیق اعمال حقوقی یعنی قرارداد کار است.

توافق کارگر و کارفرما مبنی بر دادن حق السعی یا مزد یا حقوق و یا به هر عنوان دیگری به عنوان مابه ازای کاری که کارگر به درخواست کارفرما انجام می دهد،جوهره اصلی قرارداد کار است.

ممکن است فردی برای برخورداری از مزایای بازنشستگی و بیمه و حتی خدمات درمانی به طور غیر واقعی خود را کارگر کارفرمایی (اعم از اینکه شخص باشد یا شرکت) معرفی نماید.

از طرفی در مواردی بین کارگر و کارفرما در این رابطه،تبانی می شود.

فرق حکم بطلان دعوی با رد دعوی حقوقی چیست؟

درباره فرق حکم بطلان دعوی با رد دعوی حقوقی ،باید گفت اگر منظور از رد دعوی حقوقی ،قرار رد دعوی باشد ،منظور از قرار رای و دادنامه ای است که طی آن دادگاه به ماهیت دعوی و اختلاف وارد نشده است.لذا قرار رد دعوی ،بر خلاف حکم بطلان دعوی،دارای اعتبار امر مختومه نیست.اما اگر منظور از رد دعوی حقوقی ، حکم به رد دعوی حقوقی باشد،تفاوتی بین دو عبارت حکم بطلان عوی و حکم به رد دعوی حقوقی وجود ندارد.

با این حال به نظر می رسد واژه «رد» در مورد آن دسته از آرایی که به ماهیت دعوی وارد نشده یعنی قرارها کاربرد داتشته باشد و اینکه در رویه به جای حکم بر بطلان دعوی ،از عبارت حکم بر رد دعوی استفاده می نمایند، رویه ای غیر فنی محسوب می گردد.

اصلاح حکم به بطلان دعوی یعنی چه؟

طبق ماده ۱۲۵۷ قانون مدنی هر کس مدعی حقی باشد باید آن را اثبات کند، بنابراین در امور مدنی، هرگاه دادگاه با توجه به دلایل ابرازی توسط خواهان و نیز انجام هرگونه تحقیق یا اقدامی که طبق ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در جهت کشف حقیقت ضروری بوده، نتواند حقانیت خواهان را احراز نماید، حکم به« بیحقی خواهان» یا « بطلان دعوی» یا « عدم ثبوت دعوی» را صادر می نماید و استفاده از عبارات« بطلان دعوی» یا « بیحقی خواهان» ویا « عدم ثبوت دعوی» تفاوتی ندارد.
 

مراحل ثبت نام و دریافت سند برای املاک بدون سند

مراحل ثبت نام و اخذ سند برای املاک بدون سند:

1. قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های ثبتی ” فاقد سند” شامل زمین ها و چهار دیواری ها ( بجز زمین هایی با کربری کشاورزی و باغات ) نمی شود و تنها ساختمان های احداثی را در بر می گیرد.
2. ساختمان ها و زمین هایی با کاربری کشاورزی و باغات می بایست دارای سابقه ثبتی باشند به این معنا که برای آن ها پلاک ثبتی معین شده باشد.
3. تنها برای املاکی می توان تقاضای سند کرد که دسترسی به مالک یا وراث (حداقل یکی وراث او به علت فوت یا مفقود الاثر بودن) مقدور نباشد . نکته مهم این که چنانچه فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص می باشد و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا از سوی هیات رد می گردد.
4. این قانون مهلت و مدت انقضا نداشته و قانونی برای نسخ آن نیز تصویب نشده پس قواعد آن هم چنان پابرجا بوده فلذا هر وقت ساختمانی ساخته شود که حائز شرایط اخذ سند باشد می توان برای آن تقاضای سند نمود.

مرحله اول -مدارک مورد نیاز در این مرحله:

الف – در مورد املاک قولنامه ی:

1-فتوکپی از سند مالکیت ملک یعنی همان سند اولیه
2-قولنامه و یا قولنامه هایی که متقاضی را به مالک اولیه آن وصل می کند

ب – در مورد املاک دارای سند مشاعی:

1-سند مشاعی شخص متقاضی
2-در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نبوده باشد ارائه وکالت نامه های مربوط به آن

مرحله دوم- تهیه نقشه ملک با مختصات و فایل مربوط به آن(یو.تی.ام):

الف)پس از اطمینان حاصل کردن از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر متقاضی می بایست با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی و یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات ( یو. تی . ام) اقدام نمایند.
ب)پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با توجه به مندرجات و اطلاعات (یو.تی.ام)می بایست از طرف مهندسین نقشه کش تهیه و در اختیار درخواست کننده قرار بگیرد.

 

مرحله سوم-فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند (جی.پی.جی یا پی.ان.جی)با حداکثرحجم 150 کیلو بایت:

1. اصل و فتو کپی مدارک هویتی از جمله شناسنامه و کارت ملی متقاضی
2. فتوکپی از سند مالکیت اولیه ملک (البته در اسناد قولنامه ای)
3. اصل و فتوکپی تمامی قولنامه های مرد استناد تا با مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد. (در اسناد قولنامه ای)
4. ارائه اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و فتوکپی صفحات اول ، دوم ، سوم ، صفحه مربوط به حدود ملک و همچنین توضیحات و صفحات انتقالات
5. نقشه ملک با مختصات(یو.تی.ام)که توسط شخص درخواست کننده تهیه شده
6. فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل (اکسل)مربوطه{الزام ارسال این فایل لغو شده است}
7. ارائه فیش بانکی بابت هزینه درخواست به مبلغ پانصد هزار ریال بهرشماره حساب بانکی سیبا به (۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ )بانک ملی. ( نیاز به اسکن این مورد نمی باشد)؟

همچنین شما می توانید مدارک خود را به یکی از کافی نت ها یا مراکزی که می توانند مدارک شما را اسکن نمایند ارائه نمائید تا این پروسه را برای شما انجام نمایند و آن را بر روی یک لوح فشرده (سی دی یا دی وی دی) یا فلش ریخته و به شما ارائه نماید در صورتی که دفتراسناد رسمی نیز امکانات اسکن مدارک را داشته باشد می تواند کار اسکن را در این مورد برای شما انجام نمایند.

 مرحله چهارم -تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه:

پس طی کردن مراحل فوق و تهیه مدارک لازم و عکس آن ها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی ار کافی نت ها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را در سایت مربوطه (ثبت ملک دات آی آر ) تکمیل و شماره ورود به سامانه را اخذ کنید.
(www.sabtemelk.ir)

مرحله پنجم-ورود به قسمت تکمیل درخواست (اولین صفحه سامانه):

با استفاده از شماره ای که در مرحله قبلی دریافت کرده اید و همچنین با استفاده از کد ملی متقاضی
در این مرحله خود شخص و یا توسط دفاتر اسناد رسمی و یا کافینت ها می توان با شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و همچنین کد ملی متقاضی وارد شده و درخواست خود را تکمیل نمائید.

مرحله ششم- ارسال مدارک مربوطه به واحد ثبتی:

پس از تکمیل کردن تقاضا، پرینتی از آن تهیه و با مدارکی که در مرحله سوم بیان شد به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری بیست رقمی از دفتر پستی دریافت می کنید.

مرحله هفتم- ورود مجدد به همان سامانه:

(با استفاده کردن از شماره ورود و کد ملی) و وارد کردن شماره رهگیری بیست رقمی که از دفتر پستی دریافت کرده اید.

مرحله هشتم (مرحله نهایی):

به پایان بردن ثبت درخواست و همچنین دریافت شماره پرونده

 

قوانین پارکینگ

انواع پارکینگ و قوانین پارکینگ:

پارکینگ آپارتمان به دو دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:

1. پارکینگ‌های اختصاصی
2. پارکینگ‌های مشاع 

 قوانین پارکینگ اختصاصی:

پارکینگ اختصاصی به پارکینگی گفته می‌شود که حدود آن کامل در سند و یا اجاره خانه منزل درج شده باشد و اختصاصی به فرد و یا آن واحد آپارتمان تعلق داشته باشد و فردی که واحد آپارتمانی را خریداری و یا اجاره کرده باشد  به طور اختصاصی می‌تواند از این پارکینگ استفاده کند و وسایل نقلیه مانند خودرو، موتورسیکلت و دوچرخه خود را در  پارکینگ قرار دهد.

قوانین پارکینگ مشاع:

پارکینگ مشاع پارکینگی است که بین واحدهای آپارتمان مشترک هستند و اعضای ساختمان می‌توانند  به صورت توافقی از آن استفاده کنند. استفاده از پارکینگ  مشاع توافقی بوده است و از قبل به مستأجر یا خریدار منزل باید گفته می‌شود شود که آیا میتواند از پارکینگ استفاده کند یا خیر.

تفاوت بین پارکینگ اختصاصی و مشاع :

یک فرق بین پارکینگ اختصاصی و مشاع در  این است که پارکینگ اختصاصی با درج شماره قطعه و متراژ در سند مالکیت مشخص می شود اما پارکینگ مشاع بصورت حق پارک یک خودرو و یا چند سهم از کل در سند آورده می شود.

اجاره پارکینگ آپارتمان:

اگر خریدار و یا مستاجر واحد آپارتمان هستید در هنگام معامله حتما به انباری و پارکینگ و جزئیات آپارتمان دقت فرمایید قوانین پارکینگ‌ های اجاره‌ای به این شکل است که شخص در لحظه‌ اجاره و یا خرید از وجود پارکینگ اختصاصی یا پارکینگ مشاع اطلاع و از اختصاص یا عدم اختصاص پارکینگ آگاهی داشته باشد. اگر صاحب آپارتمان برخلاف قرار اولیه، نتواند مفاد قرارداد اولیه را فراهم کند، شخص مستأجر می‌تواند اقامه دعوا کرده و نسبت به دریافت پارکینگ اقدام کند.

انتقال پارکینگ آپارتمان به افراد دیگر:

انتقال پارکینگ اپارتمان بدین صورت است که یکی از اعضای آپارتمان فاقد خودرو است بنابراین میتواند با میل خود یکی دیگر از قوانین پارکینگ آپارتمان شامل انتقال پارکینگ به افراد دیگر است. گاهی این وضعیت به شکلی پیش پارکینگ واحد خود را به صورت مجزا در اختیار یک واحد دیگر قرار داده یا طبق قرارداد بفروشد.

انواع انتقال پارکینگ آپارتمان:

خریدار یا مستأجر پارکینگ از همان آپارتمان باشد اگر فرد مستأجر یا خریدار در همان آپارتمان ساکن باشد، انتقال پارکینگ آپارتمان مشکلی نخواهد داشت و فرد می‌تواند آن را واگذار کند، البته به شرطی که پارکینگ اختصاصی باشد اگر خریدار یا مستأجر پارکینگ ساکن آپارتمان نباشد طبق قانون پارکینگ آپارتمان امکان واگذاری و انتقال پارکینگ به افراد خارج از آپارتمان مورد نظر وجود ندارد و نکته قابل  توجه این است که این مورد حتی در پارکینگ اختصاصی هم قابل اجرا نیست. ولی در مورد اجاره پارکینگ، صاحب پارکینگ می‌تواند با اعضای آپارتمان توافق کرده و پارکینگ خود را برای مدت محدود اجاره دهد.

 

قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان:

در قانون تقسیم پارکینگ در آپارتمان گفته شده است که هر واحد آپارتمانی باید دارای پارکینگ اختصاصی باشد و در اکثر اوقات در طراحی و ساخت آپارتمان به این موارد توجه می‌شود. اما گاهی اوقات به خاطر مسائل فنی یا مشکلات دیگر افراد مجبور هستند که از پارکینگ مشاع استفاده کنند. داشتن پارکینگ مشاع میتواند مشکلات زیادی به همراه داشته باشد ولی با توافق طرفین مشخص میشود که کدام از اهالی ساختمان حق استفاده از پارکینگ را ندارد.

پارک موتور در پارکینگ:

در مورد قانون موتور در پارکینگ آپارتمان، اگر پارکینگ فرد مورد نظر به صورت اختصاصی باشد علاوه بر خودرو شخصی خود میتواند تجهیزات دیگری اعم از موتور، وسایل و تجهیزات اضافی منزل و حتی دوچرخه خود را در این قسمت قرار دهد. اما در مورد پارکینگ مشاع این موضوع فرق میکند و باید حتما با توافق دیگر اهالی آپارتمان انجام شود.

ضوابط تعداد پارکینگ:

1. برای هر آپارتمان مسکونی با زیر بنای ۳۵ تا ۱۵۰ متر مربع، یک واحد پارکینگ اختصاص می‌یابد.
2.  برای هر واحد آپارتمانی مسکونی با زیربنای ۱۵۱ تا ۲۵۰ متر مربع، دو واحد پارکینگ اختصاص می‌یابد.
3.  برای واحدهای آپارتمانی با مساحت بیش از ۲۵۰ متر مربع لازم است که سه واحد پارکینگ اختصاص یابد.
4. در مورد مجتمع‌های تجاری نیز می‌توان به ضوابط تعداد پارکینگ تجاری استناد کرد که در آن‌ها بر اساس متراژ واحدهای تجاری، مشخص می‌شود که هر کدام از این مجتمع‌ها باید چه تعداد پارکینگ داشته باشد. 

 قوانین اجرایی در ارتباط با ضوابط پارکینگ تجاری و اداری عبارتند از:

1. برای هر کدام از واحدهای تجاری با مساحت ۲۰ متر مربع زیربنای مفید باید یک واحد پارکینگ اختصاص یابد.
2.  به ازای هر ۳۰ متر مربع مازاد، وجود یک پارکینگ ضروری است.
3. به هر واحد اداری با ۶۰ متر زیربنای مفید، لازم است که یک واحد پارکینگ اختصاص یابد.
4.  به ازای هر ۷۵ متر مربع زیربنای مازاد، یک پارکینگ به مجتمع اداری اضافه می‌شود.

 

نمونه قرارداد صلح سرقفلی

سرقفلی چیست ؟

در یک زبان ساده و عامیانه حقی است که مستاجر یک ملک تجاری با پرداخت مبلغی ناچیز به مالک می تواند از این حق استفاده کند در عرف جامعه مردم به حق کسب و پیشه سرقفلی میگن ولی در واقع سرقفلی  بر خلاف حق کسب و پیشه به حکم قانون و به صورت اجباری ایجاد نمی شود بلکه نیازمند یک تراضی است تا زمانی که مستاجر در هنگام تخلیه نتواند مدعی حقی بابت سرقفلی شود.

در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و بعد از آن چنانچه مستاجر دارای سرقفلی باشند، می تواند از مالک بخواهد سند رسمی صلح سرقفلی به نام وی تنظیم نماید. علاوه بر این، در مواردی که مستاجر حق انتقال به غیر دارد، ممکن است مستاجر سرقفلی را به مستاجر دیگری منتقل کند، در چنین حالتی نیز مستاجر دوم می تواند خواستار سند رسمی صلح سرقفلی بشود.

 

نمونه قرارداد صلح سرقفلی:

ماده ۱- مشخصات طرفین قرارداد صلح

این قرارداد به استناد  ماده ۱۰ قانون مدنی در شهر…. فی‌مابین

1-طرف اول قرارداد: مالکین (خانم‌/اقا ………. فرزند ………. به شماره شناسنامه ………. صادره از ………. به شماره ملی ……….

طرف دوم قرارداد:خانم/آقای ………………… فرزند ………. به شماره شناسنامه ………. صادره از ….. به شماره ملی ………. هر دو به نشانی ………. که در این قرارداد به اختصار متصالح نامیده می‌شوند از یک طرف مستأجر ملک آقای ………. (فرزند ………. به شماره شناسنامه ………. صادره از ………. کد ملی ………. به نشانی………. )که در این قرارداد اختصاراً مصالح نامیده می‌شود به شرح مواد آتی منعقد می‌گردد.

ماده ۲ – موضوع عقد صلح

کلیه حقوق عینی، حقیقی، واقعی، فرضی، تصرفی، صنفی، تصوری و احتمالی مصالح نسبت به حق کسب، پیشه و تجارت و سرقفلی مربوط به یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی……….و اصلی از………..فرعی واقع در بخش ۱۱ تهران به نشانی: …………………… مورد ثبت سند مالکیت شماره چاپی………….به نحوی که پس از امضاء این سند دیگر هیچ‌گونه حقی از حقوق مزبوره ناشی از حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی و صنفی و تصرف در مغازه فوق‌الذکر برای مصالح باقی نمانده و همه آن حقوق متعلق به متصالح خواهد بود.

ماده ۳- مال‌الصلح

کلیه حقوق عینی، حقیقی و واقعی و فرضی و احتمالی مکتسبه مصالح در خصوص قرارداد عادی استیجاری مورخه ……..فی‌مابین …………….به عنوان مستأجر و قا/خانم…………….. فرزند ………..به شماره شناسنامه …… صادره از …….. به عنوان موجر در قبال مبلغ …………..ریال (……….) به عنوان مال‌الصلح مورد توافق قرار گرفت.

ماده ۴- نحوه پرداخت مبلغ

پرداخت حقوق مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از بابت قرارداد صلح به شرح ذیل مورد توافق قرار گرفت.

۴-۱ پارت اول مبلغ…………………مورخه…………………

۴-۲ پارت دوم مبلغ………………..مورخه………………….

۴-۳ پارت سوم:مبلغ………………مورخه…………………..

ماده ۵- تحویل موضوع صلح

موضوع صلح (یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ……………….واقع در ……………….باید هم زمان با پرداخت مال‌الصلح مقرر در (ماده ۳ این قرارداد) به متصالحین تحویل داده شود.

تبصره- تحویل و تحول موضوع صلح با تنظیم صورت مجلسی جداگانه که ممضی به امضای طرفین قرارداد صلح به علاوه دو شاهد باشد می بایست انجام گیرد.

ماده ۶- تعهدات طرفین قرارداد صلح

الف) تعهدات متصالح

۱ پرداخت مال‌الصلح مطابق شرایط مقرر در ماده سه و چهار این قرارداد

ب) تعهدات مصالح

۱ مصالح ضامن مستحق‌للغیر در آمدن موضوع صلح مقرر در ماده ۲ قرارداد به مدت ………. سال می‌باشد.

۲ مصالح متعهد به تنظیم هر نوع سند به نامه متصالحین برای نقل و انتقال حقوق مربوط به موضوع صلح می‌باشد.

۳ مصالح متعهد به پرداخت کلیه هزینه‌ها و مالیات‌های مربوط به دارایی و شهرداری در محدوده موضوع صلح می‌باشد.

ماده ۷- اسقاط خیارات قانونی

طرفین پس از بررسی کامل مفاد قرارداد صلح و اقاله و اطلاع از کم و کیف آن،‌ مبادرت به انجام معامله نمودند و کلیه خیارات قانونی مخصوصاً خیار غبن هرچند فاحش باشد(اسقاط کافه خیارات) را از خود سلب و ساقط نموده‌اند.

ماده ۸- اقامتگاه طرفین قرارداد

نشانی‌های مندرج در صدر قرارداد، اقامتگاه قانونی طرفین محسوب و ابلاغ کلیه اوراق به نشانه‌های مذکور صورت خواهد گرفت. چنانچه هریک از طرفین نشانی خود را تغییر دهد باید کتباً طرف مقابل را از این تغییر مطلع نماید. در غیر این صورت، کلیه مکاتبات به همان نشانی ارسال و ابلاغ شده محسوب خواهد شد.

ماده ۹- داوری

کلیه اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارداد و یا راجع به آن از جمله انعقاد، اعتبار، فسخ، نقض، تفسیر یا اجرای آن با داور مرضی‌الطرفین می‌باشد، در صورت عدم توافق و یا عدم اقدام برای تعیین داور، که مطابق با ضوابط و آیین داوری به صورت قطعی صادر خواهد شد، برای طرفین لازم‌الاجرا می‌باشد. شرط داوری حاضر موافقت مستقل از قرارداد اصلی تلقی می‌شود و در هر حال لازم‌الاجراست.

این قرارداد در سه نسخه و در ۹ ماده و ۲ تبصره تنظیم گردید و به امضاء طرفین و گواهان مورد وثوق ایشان رسید و نسخه‌های آن دارای اعتبار یکسان می‌باشد.

مالکین (متصالحین)

مستأجر (مصالح)

شاهد 1

شاهد 2

اهمیت نوشتن قرارداد صلح سر قفلی:

وقتی شماقصد دارید یک ملکی را اجاره کنید باید علاوه بر اجاره نامه ای که بین شما و مالک یا مستأجر قبلی تنظیم می شود چنانچه سرقفلی یا حق کسب و پیشه هم به شما منتقل می شود باید صلح سرقفلی هم در دفترخانه انجام شود و یک صلح نامه هم به شما داده شود.

نحوه نوشتن قرارداد صلح سرقفلی :

در بعضی از قراردادها و در بعضی از معاملات که انجام می شود از آنجاییی که مستأجر قبلی محل سرقفلی تجاری از مالک اجازه انتقال به غیر آن را ندارد چون نمی تواند اجاره نامه ای قانونی و رسمی با شما برای اجاره دادن محل تجاری تنظیم کند و از طرفی چون واقف به این موضوع هستید به همین جهت این که مالک و صاحب اصلی و رسمی ملک تجاری مطلع نشود، دو طرف چنین قراردادی معمولاً  یک نوشته ای بین خودشان تحت عنوان امانت نامه تنظیم می کنند و در کنار آن با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی وکالتی را هم بین خودشان تنظیم می کنند تا آن فرد خریدار سرقفلی بتواند به جای مستأجر قبلی اقدامات قانونی را انجام دهد.

 

خرید و فروش ملک قولنامه ای

قولنامه به چه معناست؟

قولنامه به قراردادی گفته می شود که بین طرفین مثل خریدار و فروشنده منعقد می‌‌شود. طبق آن طرفین موظف به انجام تعهدات ناشی از آن می‌‌شوند. به عبارت دیگر طرفین موظف می‌‌شوند که مفاد قولنامه را بدون هیچ کم و کاستی و آنگونه که در قولنامه ذکر شده است، اجرا نمایند.

در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند و یا مفاد قولنامه را آنطور که هست اجرا ننماید، طرف مقابل می‌‌تواند در دادگاه علیه او شکایت کند. چرا که قولنامه قراردادی قانونی است، در دادگاه دارای اعتبار می‌‌باشد و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجرا است.

بدین ترتیب در خرید این نوع خانه چنانچه خریدار از فروشنده بخواهد در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و ملک را به طور رسمی به وی منتقل کند و فروشنده از انجام چنین درخواستی خودداری کند، خریدار می‌‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح و ارائه درخواستی از دادگاه بخواهد فروشنده را برای انتقال رسمی سند مجبور نماید.

انواع سند ملکی:

بر اساس نوع ملک، تعداد مالکین و چگونگی مالکیت فرد، انواع مختلفی سند ملکی وجود دارد که شامل موارد زیر می باشد:

• سند منگوله دار
• سند تک برگ
• سند مشاع
• سند مفروز
• سند شش دانگ
• سند اعیان
• سند عرصه
• سند وقفی
• سند ورثه‌ای
• سند المثنی
• سند معارض
• سند شورایی
• سند وکالتی
• سند بنچاق
• سند رهنی

خرید املاک بدون سند:

بر اساس قانون، املاک مختلف در تمامی انواع کاربری باید دارای سند مالکیت باشند که تمامی تصمیمات لازم اعم از خرید و فروش و نقل و انتقال ملک مورد نظر را در اختیار مالک قرار داده و برای او حقی را قائل می شود. برخی از املاک به دلیل مشکلاتی که دارند بدون سند بوده و به طرق مختلف خرید و فروش می شوند. این گونه از املاک شرایط خاصی را به لحاظ حقوقی دارند که افراد بایستی در زمان خرید به آنها توجه داشته و دقت کافی بخرج داده تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

چه املاکی قولنامه‌ای معامله‌ای می‌شوند؟

به طور کلی ملک هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه ای معامله و بدون سند معامله می‌شود. مواردی مانند خلافی ساختمان در قسمت های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز  و … باعث می شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار بگیرد و در نتیجه سند رسمی اخذ کند. البته عواملی مانند قرار گرفتن در طرح های شهرداری (از جمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و …) وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر باید تخریب شود. یک عامل دیگر شامل ملک هایی می شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده اند و در این حالت نیز باید ملک مورد نظر تخریب شود.

از چه راهی می توان متوجه شد که ملکی بدون سند است؟

بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام شما از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به  تخریب ملک وجود دارد یا خیر  و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد. یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک باخبر شوید.

در مجموع برای املاک بدون سند شاهد معاملاتی به شرح زیر هستیم:

پیش خرید املاک بدون سند:

در پیش خرید املاک به سبب تکمیل نبودن ملک مورد نظر و در نتیجه آماده نبودن سند، نیاز به بررسی های بیشتر بوده تا بتوان با اطمینان کامل وارد معامله شد و از بسیاری مشکلات جلوگیری کرد. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اطلاعات و مالکیت پیش‌فروشنده بطور کامل مشخص باشد.
• قرارداد پیش‌فروش ملک مورد نظر باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
• مشخصات ملک مورد نظر مانند متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و… به صورت شفاف باید در قرارداد درج شود.
• پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
• زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات از سوی هر دو طرف قرارداد باید کاملا مشخص و درج شود.

املاک قولنامه ای:

برخی از املاک به سبب مشکلاتی از جمله ساخت طبقه غیر مجاز، عدم در نظر گرفتن پارکینگ، تکمیل نبودن سیستم اعلام و اطفاء حریق ساختمان و در نتیجه نداشتن پایان کار، فاقد سند رسمی بوده و در تنیجه به صورت قولنامه ای معامله می شوند. در این نوع از معاملات نیز باستی به دقت تمامی جوانب را بررسی کرده و سپس اقدام به خرید کرد. لذا در مورد این گونه املاک موارد زیر را در نظر داشته باشید.

• از معامله وکالتی با افراد ناشناس خودداری کنید.
• از مالک بودن فرد فروشنده اطمینان حاصل کنید.
• در صورت انجام معامله وکالتی حتما در دفاتر اسناد مراحل مختلف آن را طی کنید.
• از انجام معاملات وکالتی در بنگاه ها خودداری کنید.
• وکالت بلاعزل را بدون محدودیت زمانی تنظیم کنید.
• در وکالت نامه بطور صریح و کاملا واضح، حق هر گونه دخالت، در مورد ملک مربوطه را از فروشنده ساقط کنید
• همراه وکالت نامه حتما مبایعه نامه نیز تنطیم کنید.
• هر چه زودتر اقدام به ثبت رسمی سند کرده و سند وکالتی را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.

املاک با سند تعاونی:

در این مورد از معاملات که امروزه بسیار شاهد آن هستیم تعاونی های مربوطه پس از تکمیل واحد های اعضا آنها را تحویل داده و این در حالی است که گواهی پایان کار ملک هنوز دریافت نشده و سند ملک بصورت تعاونی ارائه می شود. اینگونه املاک از شرایط خرید و فروش خاصی برخوردار بوده و باید در زمان انجام معامله به آنها توجه داشت.

• از تعاونی های ناشناس اقدام به خرید نکنید
• تعاونی مربوطه از اعتبار کافی برخوردار باشد.
• از افراد محلی در مورد املاک مورد نظر پرس و جو کنید.
• نقل و انتقال سند حتما در دفاتر تعاونی ثبت شود
• از مشاورین املاک مطمئن مشورت گرفته و در حضور آنها معامله را انجام دهید.
• نقل و انتقال انجام شده بایستی حتما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا حالت رسمی داشته و قابل استناد باشد.

برای سند دار کردن یک ملک بدون سند به کجا باید مراجعه کرد؟

اگر شما جزء افرادی هستید که قصد خرید ملک بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریده و معامله کرده‌اید، هم می‌توانید برای خانه خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در مورد هزینه اخذ سند خانه و هزینه سند برای خانه قولنامه‌ ای هم اطلاعاتی داشته باشید.

برای دریافت سند باید به  هیئت حل اختلاف مراجعه کنید. می‌توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آنها مراجعه کنید.

 

روش قانونی سند دار کردن ملک بدون سند رسمی به چه صورت است؟

برای دریافت سند باید راهی هیئتی شوید که در این مورد تصمیم گیری می‌کنند. منظور از هیئت، هیئت‌های حل اختلاف است که می‌توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، مراجعه کنید.

آنها تکلیف سنددار شدن ملک شما را مشخص خواهند کرد. شما باید در این هیئت‌ها حضور یابید و دلایل نداشتن سند را بازگو کنید. اعضا نیز دلایل شما را می‌شنوند و با بررسی شرایط و مقررات  در ادامه تحقیقات لازم را انجام می‌دهند تا صحت گفته‌های شما مشخص شود. البته نظر یک کارشناس هم در این مورد مهم است و بعد از دریافت نظر کارشناس است که رای  صادر خواهد شد.

این هیئت‌ها متشکل از یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائم‌‌مقام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان است. این هیات یک دبیر هم دارد که قبل از رسیدگی هیئت، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کرده و گزارش می‌دهد.

وقتی رای صادر شد، هیات آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند. اداره ثبت اسناد آن محل نیز باید این رای را در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می‌شود.

نکته مهمی که باید در این مورد بدانید این است که گاهی قانون هم نمی‌تواند ملک را سند‌دار کند. یعنی املاکی وجود دارند که امکان دریافت سند برای آنها وجود ندارد. این املاک به دسته‌های زیر تقسیم می‌شوند

1. فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
2. مفقودالاثر بودن مالک

در صورتی که یکی از شرایط گفته شده وجود داشته باشد، امکان سند دار کردن یک ملک وجود نخواهد داشت.

بعد از اینکه این هیئت در مورد این ملک فاقد سند بررسی‌های لازم را انجام دادند، نتیجه اعلام می‌شود. ممکن است فردی به نتیجه رای اعتراض کند که البته قانون برای افراد حق اعتراض در نظر گرفته است. فرد می‌تواند فقط تا ۲ ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید لازم را دریافت کند. گفته شده که فرد بعد از اعتراض مدت یک ماه هم وقت دارد تا دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت ثبت باید منتظر رای دادگاه بماند.

اما در صورتی که فرد در مهلت تعیین شده اقدام نکند یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست را به دادگاه عمومی تحویل ندهد، اداره ثبت سند، مالکیت را صادر خواهد کرد؛ البته در این زمان هم باز فرد می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.

 

خرید ملک موروثی

ملک ورثه ای چیست؟

منظور از املاک موروثی املاکی است که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قانون، به وراث شخص فوت شده رسیده است. اگر بیش از یک ورثه وجود داشته باشد، وراث نسبت به اموال به جای مانده از فرد فوت شده، ماکیت مشاع دارند. هنگامی که مالک فوت می‌کند مطابق با قانون انحصار وراثت، اموال وی به وراث منتقل می‌شوند، مگر این که وصیت‌نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد.

مراحل معامله ملک موروثی:

1-مشخص بودن صاحب ملک

2-گواهی انحصار وراثت

3-بررسی وراث صغیر

4-بررسی وصیت نامه متوفی

5-بررسی وکالت نامه

6-موافقت همه وراث

7-پرداخت مبلغ مورد معامله به تمامی وراث

8-بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی

9-نگهداری مدارک و مستندات مهم

1-مشخص بودن صاحب ملک:

نکته ای که هنگام خرید ملک موروثی باید به آن دقت کنید این است که ملک مذکور به نام شخص فوت شده باشد برای اینکار لازم است نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسئله برای شما روشن شود. به دلیل اینکه اگر اطمینان ندارید که ملک به نام متوفی است و سپس اقدام به خرید آن کنید، ممکن است سرتان کلاه برود.

2-گواهی انحصار وراثت:

یکی از مدارک مهمی که هنگام معامله ملک موروثی باید حتما وجود داشته باشد گواهی انحصار وراثت است. زیرا طبق گواهی انحصار وراثت مشخص  مشخص می‌شود که شما با چه افرادی در معامله ملک طرف هستید.

بهتر است جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.

3-بررسی وراث صغیر:

قبل از معامله حتماً مدارک هویتی فروشندگان که شامل شناسنامه و کارت ملی را رویت و سال تولد وراث را بررسی کنید. اگر در بین وراث اشخاص کمتر از ١۵ سال وجود داشته باشند، بر اساس قانون از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع خواهند بود و حق معامله آنان به دست ولی یا قیم آن‌ها است. یعنی شما باید برای خرید املاک موروثی، با قیم او معامله کنید.

در این موارد، قیم مجاز به فروش سهم‌الارث ورثه صغیر نمی‌باشد و باید ابتدا مجوز فروش ملک صغیر را از دادسرا درخواست کند. دادستان صلاح صغیر را بررسی کرده و در صورت احراز این امر، مجوز مربوطه را صادر می‌کند. بنابراین خریدار می‌باید یس از احراز هویت قیم علاوه بر قیم‌نامه، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اذن فروش ملک صغیر را نیز مطالبه و بررسی کند.

4-بررسی وصیت‌نامه متوفی:

قبل از معامله بررسی کنید که آیا متوفی وصیت‌نامه‌ای در مورد ملک موردنظر دارد یا خیر. زیرا بر اساس قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند. بنابراین اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله بی‌اطلاع باشید، برایتان دردسرساز خواهد شد.

5-بررسی وکالت‌نامه:

در صورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند، وکالت‌نامه رسمی برای فروش ارائه نماید، یا اینکه وراث در خارج از کشور باشند و به شخصی برای فروش وکالت داده باشند، ضرورت دارد که به موارد زیر دقت کنید:

• وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند. دست‌نوشته یا تعیین وکیل به صورت تلفنی و شفاهی به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.
• وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
• وراثی که در کشور حضور ندارند، باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.
• برای انجام معاملات، اختیارات وکیل را بررسی کنید. وکیل باید دو اجازه از ‌سوی ورثه داشته باشد، یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید، ممکن است وارث بعد از مدتی مدعی شوند که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره پول را از شما طلب کنند.

6-موافقت همه وراث:

هنگام نوشتن مبایعه‌نامه، حتما باید همه وراث یا وکلای آن‌ها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن‌ها حاضر به همکاری نباشد، شما نمی‌توانید معامله را انجام دهید.

7-پرداخت مبلغ معامله به همه وراث:

نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خرید و فروش املاک موروثی بسیار اهمیت دارد. هنگام پرداخت مبلغ فروش ملک، باید سهم هریک از وراث کاملا پرداخت شود. در ضمن حتما بررسی کنید که این ملک در وصیت‌نامه متوفی به فرد دیگری بخشیده نشده باشد.

معمولا خریدار همه مبلغ معامله را به یکی از وراث می‌دهد تا بین سایر ورثه تقسیم کند. اما این کار اشتباه است و لازم است خریدار سهم هریک از وراث را تک‌ به‌ تک به آن‌ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی عدم دریافت حقش نشود.

8-بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی:

بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث، یکی از موارد مهم معامله ملک موروثی است. طبق قانون وراث باید حداکثر تا ۶ ماه، اظهارنامه مالیات بر ارث را ارائه کنند تا اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول متوفی، بررسی‌های لازم را انجام دهد و بدهی‌های مالیاتی شخص فوت شده را اعلام کند تا مفاصا حساب مالیاتی صادر گردد.

بنابراین حتما بررسی کنید ملکی که قرار است معامله کنید در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید. جهت محکم‌کاری حتی می‌توانید هنگام خرید و فروش ملک موروثی به مراجع ذیربط قانونی مراجعه کنید تا از مراحل آن به صورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.

9-نگهداری مدارک و مستندات مهم:

توصیه می‌شود که در مبایعه‌نامه تنظیم شده بین وراث و خریدار، شماره و مشخصات و مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات اعم از شماره سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم‌نامه، وکالت‌نامه، وصیت‌نامه، پایانکار شهرداری، مجوز صادره از واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر تجویز فروش ملک صغیر و غیره درج شوند.

بهتر است خریدار تصویری از مدارک و مستندات ذکر شده را از فروشندگان دریافت و نزد خود نگهداری کند. در این صورت چنانچه بعد از تنظیم مبایعه‌نامه و قبل از حضور در دفترخانه، بین فروشندگان (وراث) و خریدار اختلافی به وجود آید که بر اثر آن فروشندگان حاضر به انجام تعهدات خود نباشند، خریدار می‌تواند با اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از مراجع قضاپی درخواست نماید.

 

آیا حضور تمام وراث زمان خرید و فروش ملک وروثی لازم است یا خیر:

بله. در صورتی که یک یا چند نفر از وراث در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه حضور نداشته باشند و یا بنا به عللی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند، در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد.

شاید برای شما سوال پیش آید که آیا ملک ورثه ای بخریم یا نه:

در پاسخ به این سوال باید گفت بله  خرید و فروش املاک ورثه ای از لحاظ قانونی منعی ندارد، اما این معامله دارای نکات حقوقی مهم و ظریفی است که اگر به آن دقت نشود، ممکن است ضرر و زیان زیادی برای خریدار به همراه داشته باشد. پس قبل از خرید ملک موروثی از مشاوره حقوقی یک وکیل بهره مند شوید.

 

 مدارکی که هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای لازم است به شرح ذیل است:

• سند مالکیت ملک
• شماره سریال
• گواهی انحصار وراثت
• گواهی مالیات بر ارث
• وصیت نامه
• وکالت نامه(در صورت حصور نماینده قانونی بجای ورثه)
• پایان کار شهرداری
• وجود قیم نامه در صورت صغیر بودن ورثه، الزامی است.

در پایان از شما خواهشمند هستیم قبل از اقدام به خرید ملک ورثه ای از راهنمایی یک وکیل مجرب بهره مند شوید تا دچار ضرر و زیان نشوید این را بدانید پیشگیری بهتر از درمان است.

 

 

 

اختلاف متراژ ملک با سند

اختلاف متراژ ملک با سند  زمانی پیش می آید که دو طرف اقدام به خرید یک ملک از جمله آپارتمان، خانه، مغازه، زمین می نمایند و در هنگام تنظیم مبایعه نامه مساحت ملک مورد نظر را مثلا 150 متر تعیین می کنند. در ادامه وقتی برای تنظیم سند رسمی ملک متراژ مراجعه میکنند، طرفین متوجه می شوند که ملک مورد نظر دارای اختلاف متراژ با مبایعه نامه می باشد و در صدد این بر می آیند که از حقوق خود دفاع کنند و از ضرر جلوگیری نمایند.

1- کم بودن متراژ یا مساحت ملک:

فرض کنید شما یک ملکی را خریداری کرده اید و در هنگام تنظیم مبایعه نامه یا قولنامه متراژ خانه را 200 متر مربع تعیین می کنند و بر اساس آن هم ثمن یا قیمت آپارتمان را مشخص می کنند. اما بعد از تحویل مال مورد معامله متوجه می شوید که اختلاف متراژ یا مساحت ملک و متراژ یا مساحت ملک 170 متر مربع می باشد ولی شما به عنوان خریدار پول 200 متر را پرداخت کرده اید ولی 170 متر آپارتمان تحویل گرفته اید در نتیجه از اختلاف مساحت (متراژ) ملک دچار ضرر شده اید و باید در صدد جبران این ضرر و خسارت اقدام نمایید.

2-زیاد بودن متراژ یا مساحت ملک:

هنگامی که به عنوان فروشنده اقدام به فروش آپارتمان یا مغازه یا زمین می کنید و به فرض مثال متراژ ملک را 200 متر مربع در قولنامه یا مبایعه نامه قید می کنید اما بعدا متوجه می شوید که متراژ یا مساحت ملک فروخته شده 230 متر مربع است. شما مبلغی در این حالت دریافت کرده اید که در ازای 200 متر بوده و ملکی که شما تحویل داده اید 230 متر بوده است ،بنابراین شما به عنوان بایع متضرر شده اید و باید ضرر وارده به شما جبران گردد.

 

اختلاف متراژ ملک با سند در قانون مدنی:

در ماده 385 قانون مدنی به اختلاف متراژ یا مساحت ملک پرداخته شده است و قانونگذار در این ماده بیان می دارد:

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نبوده و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده باشد، ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

 

در مورد اختلاف متراژ ملک با سند باید بین ملک ساخته شده و ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت پیش فروش خریداری می‌شود تفاوت هایی قائل شد که عبارتند از:

• املاک ساخته شده

مطابق با قانون ثبت، به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک تعیین می‌شود، خریدار می‌تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در “اولین سند انتقال”  و سایر هزینه‌ های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.

• پیش فروش و پیش خرید آپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان ها، به منظور حمایت از پیش خریدار این گونه بیان می‌کند:

اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از دو طرف حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. و فرقی نمی‎کند متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و هر متر ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچ یک از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است. بنابراین در پیش فروش آپارتمان به دو نکته باید توجه داشت.

الف- اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بدهد.

ب- اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.

اضافه مساحت ملک مطابق با ماده 149 الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک:

مبنای اضافه مساحت مندرج در ماده 149الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک که بر اساس بی دقتی وبی توجهی و عدم امکانات لازم در تهیه نقشه عرصه به وجود آمده است و گاهی از اوقات اضافه مساحت ناشی از اشتباه در حاصل ضرب ابعاد اضلاع سند مالکیت قابل تصور است,با توجه به این دسته بندی دو حالت قابل تصور می باشد:

الف- اضافه مساحت ذاتی در املاک:

این موضوع در حالتی است که اضافه مساحت موجود در محدوده سند مالکیت در تصرف دارنده آن میباشد ولی حد یا حدودی یا مساحت منطبق نبوده که احتیاج به اصلاح دارد,به عبارت دیگر یک یا چند طول اضلاع اضافه داشته که در این صورت پس از تهیه نقشه وضع موجود و تهیه نقشه کادر که حاوی کلیه مجاورین و گذرهای منتهی به ملک توصیف شده است که در این صورت اصلاح به شرط عدم تجاوز امکان پذیر است.

ب-اضافه مساحت ناشی از اشتباه:

چنین حالتی زمانی است که در حدود اربعه ملک تغییراتی حاصل نشده است,اما مساحت ملک با سابقه ثبتی و سند مالکیت تطبیق ندارد به طور مثال زمینی که به شکل ذوزنقه یا اشکال هندسه ای مستطیلی که تعیین مساحت آن در سالیان قبل به جهت عدم امکانات نقشه برداری از قبیل دوربین,مساحی آن به نحو اشتباه در اسناد مالکیت محاسبه می گردید در این صورت بدون آنکه هیچ یک از طول های ضلع های چهارگانه ملک تغییراتی مشاهده گردد مع الوصف اضافه مساحت در چنین املاکی بسیار و فراوان مشاهده میشود,در این صورت با عنایت به بازدید به عمل آمده از ملک توسط نماینده اداره ثبت و نقشه بردار با مراجعه به محل وقوع ملک و تطابق حدود و مساحت سند مالکیت با وضعیت موجود نقشه و نمودارهای وضعیت ترسیم,و صورت مجلس اجرای ماده 149الحاقی قانون ثبت به ریاست اداره گزارش که در این گزارش حتما باید مقید گردد اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و با اصلاح آن حق کسی یا مجاورین تضییع نمیگردد  و موضوع از مصادیق بارز ماده 149الحاقی قانون ثبت می باشد,ریاست اداره دستور اصلاح و دریافت ارزش اضافه مساحت وفق قیمت سند اولیه خواهد داد.

مطالبه قیمت در اختلاف متراژ ملک با سند:

طرفین قرارداد در هنگام معامله، متراژ یا مساحت ملک را به عنوان یک شرط در قرارداد در نظر گرفته اند و نظر بر این بوده است که ملک مورد معامله را با این متراژ یا مساحت معامله کنند، حال در شرایط حاضر که ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین شده در آمده است به این معنی است که خریدار به هیچ عنوان قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته و مالک نیز قصد فروش ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است و در طرف مقابل وقتی اختلاف متراژ (مساحت) در حالت بیشتر بودن متراژ می باشد به این معنی است که قصد فروشنده محقق نشده است و خریدار نیز قصد خرید ملک با این متراژ یا مساحت را نداشته است،در این صورت در مرحله اول قانون گذار صرفا حق فسخ را برای دو طرف در نظر گرفته است ولی باید دقت داشت که قانون گذار در انتهای ماده 385 بیان کرده است که توافق دو طرف مانع فسخ بوده و طرفین می توانند به هر شکل که صلاح می دانند توافق کنند و برای این کار منعی وجود ندارد.

تفاوت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی چیست؟

به طور کلی می توان دعوای خلع ید را در 3 دسته به آن اشاره کرد:

• در زمانی که مالک ملک، برای جلوگیری از تصرف ملک خود اقدام به جلوگیری متصرف می شود، را خلع ید می گویند.
• به عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل،قانونی بدون تصرف خوانده برآن که مورد قبول طرفین دعوا بوده با اشاره به اینکه خلاف قرارداد یا قانون بوده و خواستار جلوگیری آن می باشندکه به آن دعوای تخلیه ید می گویند.

3-دعاوی تصرف: شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است بصورت کیفری یا حقوقی اقدام و پیگیری شود.

روند رسیدگی

حائز اهمیت می باشد که رسیدگی به دعوای خلع ید، فرع بر اثبات مالکیت می باشد.درصورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و اسناد کافی برای به اثبات رساندن مالکیت خود نداشته باشد و عنوان ها و اظهارات شاکی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی جدا به این ادعاست،حال دعوای خلع ید خواهان به تنهایی قابلیت استماع یا شنیدن نداشته و با اشاره به استناد ماده2 قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می باشد، چرا که خواهان ادعایی مطرح کرده که در ردیف خواسته موجود نمی باشد.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع: این دعوا از سوی شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث می باشد، به طوری که مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی به چشم نمی خورد.با اشاره به ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی مقرر دارد در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود. اما تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده و مشمول مقررات املاک مشاعی است.

لازم به ذکر است در مقررات املاک مشاعی معمولاً به مواد 576 و 582 قانون مدنی اشاره می شود که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اجازه سایر شرکا دانسته و در صورن نداشتن اجازه ، متصرف ضامن است.

بنابراین محکوم له در دعوای خلع ید در ملک مشاع زمانی که می تواند تقاضای گرفتن ملک متنازع فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اجازه لازم را داشته باشد.

 

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع:

در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و به همین علت باعث شده که هیچ شریکی بدون اجازه سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشدبا اشاره به (ماده 581 و 582 قانون مدنی). پس به این نتیجه می رسیم که اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته باشد و از این منظور باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی در مورد موضوع خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود.

حائز اهمیت است که در این رابطه که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده باشد و رابطه استیجاری تنها بین مستاجر و یکی از شرکا به هم خورده و باطل شده باشد. در این مورد، مستاجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست.

بنابراین تصریف شریک محکوم له در ملک، موقوف به اجازه و توافق با مستاجر می باشد.

به صورتی که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می شد، تسلیم عین مستاجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اجازه از دیگران بود.

در زمانی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منضور خراب کردن و نوسازی درخواست مستاجره اشاره به (ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356) و موارد مشابه، در خواست تخلیه ید میکند، از سویی که مفاد درخواست او تحویل عین مستاجره می باشد و تحقیق مینای درخواست منوط به اجازه شریک یا شرکای دیگر می باشد، این درخواست در برابر شریک یا مستاجر او پذیرفته نمی شود، به این دلیل که فرض تا زمانی که شریک اجازه ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلیل لزوم آن بتوان اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کرد.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع:

در ماده 167 قانون آئین دادرسی قانون گذار کاملا این موضوع را حل نموده به صورتی که دو یا چند نفر، مال غیرمنقولی را بطور مشترک در تصرف داشته باشد یا قبلا از آن استفاده می کردند، و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شوند، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب . مشمول مقررات فصل هشتم قانون آیین دادرسی خواهد بود.

طبق ماده 163 قانون آئین دادرسی مدنی، در دعوای تصرف عدوانی حقوقی، سبف تصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات وی، ارکان دعوا را شکل می دهند و باید ثابت شود که در این مورد مالکیت خواهان اماره ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است.

از این جهت این دعوا با دعاوی خلع ید به معنای اخص ،تخلیه ید و تصرف عدوانی کیفری از این جهت که اثبات مالکیت خواهان لازن نبوده و تفاوت دارد.

 

عقد مزارعه چیست؟

مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر می‌دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کنند.

مدت عقد مزارعه:

در عقد مُزارعه مدت باید معین باشد که در چه مدتِ زمانی مزارع زمین را در اختیار عامل قرار داده است. مدت معین شده باید برای کشت محصول مورد نظر متناسب و کافی باشد و الا اگر این تناسب معقول نباشد عقد باطل است و چنانچه اصلا زمان معین نشود معامله غُرری (هیچ نفع عقلایی و مشروع برای طرفین ندارد و بستگی به شانس و تصادف دارد) و باطل است.

نحوه تعیین سهم در عقد مزارعه:

در عقد مزراعه سهم هریک از طرفین معامله (مزارع و عامل) باید به‌طور آشکار مثلا ربع یا ثلث یا نصف مشخص شود و اگر به نحو دیگری باشد با وجود اینکه عقد باطل نمی‌شود اما این قرارداد دیگر عقد مزارعه محسوب نمی‌شود.

شروط ضمن عقد در مزارعه:

هرکدام از طرفین معامله در مزارعه می‌توانند شرط یا شروطی را برای طرف دیگر قرار بدهند البته شروط مزبور نباید برخلاف شرع و مقتضای ذاتی عقد باشد. مثلا جایز است که مالک زمین شرط کند که علاوه بر سهمش از محصولِ زرع مبلغی را نیز از عامل بگیرد. شرط ضمن عقد در هر صورتی صحیح است حتی اگر محصول زراعت از بین برود.

 

نوع زرع در مزارعه:

نوع محصولی که باید کاشته شود باید در عقد مزارعه معین شود مگر اینکه طبق عرف مشخص باشد که دیگر نیازی به قید نوع محصول در قرارداد مزارعه نیست و اگر عقد مطلقا برای زراعت باشد عامل، اختیار هر نوع زرع در کشت را دارد.

مخارج عقد مزارعه:

مخارجی که برای عقد مزارعه لازم است باید توسط طرفین معامله معین شود.

فوت یکی از طرفین در عقد مُزارعه:

در صورت فوت هریک از طرفین عقد (مزارع یا عامل)، عقد مزارعه باطل نمی‌شود. چون در صورت مرگِ مالک حتی اگر اصل زمین مورد مزارعه به ورثه‌اش برسد، منافع آن زمین تا اتمام قرارداد مزارعه متعلق به کشاورز است.

و اگر کشاورز فوت کند ورثه باید کار را ادامه بدهند یا فرد دیگری را برای ادامه‌ی این کار منظور کنند.

موارد بطلان عقد مُزارعه:

عدم اهلیت طرفین یا یکی از آنها، عدم قابلیت کشت زمین و عدم وجود زمین از موارد بطلان عقد مُزارعه است. زمانی که موارد بطلان پیش می‌آید اگر در آن زمان زرع مورد نظر در زمین کشت نشده باشد زمین و عوامل زراعت به صاحبش برگردانده می‌شود اما اگر در زمین زراعت شده باشد کل محصول ازآنِ صاحب بذر و طرف دیگر مستحق اجرت‌المثل می‌شود. اگر بذر میان عامل و مزارع مشترک باشد محصول هم بین آنها تقسیم می‌شود و اجرت‌المثل هریک به طرف دیگر پرداخته می‌شود.

چنانچه که هیچ‌یک از عامل و مزارع صاحب بذر نباشند و بذر مال شخص ثالثی باشد تمام محصول زراعت مال شخص ثالث می‌شود و عامل و مزارع مستحق اجرت‌المثل می‌شوند.

زمانی که عقد مزارعه دچار بطلان می‌شود مزارع هر وقت که بخواهد می‌تواند صاحب بذر را مجبور کند که زرع را قلع کند و می‌تواند با دریافت اجرت اجازه بدهد که زرع تا زمان برداشت محصول در زمین بماند و قلع نشود.

چگونگی محاسبه سود در عقد مُزارعه:

در کلیه‌ی عقود اسلامى محاسبه‌ی سود به دو روش روز شمار و ماه‌ شمار قابل محاسبه است:

روز‌شمار: ۳۶۵۰۰/ (مدت به روز * نرخ * مبلغ)

ماه‌شمار: ۲۴۰۰/ ((مدت به ماه + 1 ) * نرخ * مبلغ)

چک صیاد چیست ؟

صیاد به معنی کوتاه شده و مخفف عبارت صدور یکپارچه الکترونیکی چک است.

هدف از ایجاد این سامانه یکپارچه سازی سیستم صدور چک و متمرکز کردن فرآیند صدور دسته چک های بانکی از سوی بانک مرکزی بصورت واحد  است.

به عبارتی قانون گذار،با توجه به کلاهبرداری های صورت گرفته در زمینه صدور چک بلامحل و حجم چک های بلاحل صادره ، سامانه صدور یکپارچه الکترونیکی چک را وضع کرده است ؛ تا از پیش آمدن بسیاری از مشکلات چک فاقد اعتبار و جعلی و چک های بدون پشتوانه مالی جلوگیری شود.

مزایای چک صیاد:

منبعد اگر کسی چک بلامحل صیاد صادر کند ،بانک ها و محاکم قضایی امتیازات و مزایای ذیل را برای دارندگان اینگونه چک ها قائل هستند:

1. عدم تحویل کارت عابر بانک با صادرکنندگان چک های بلامحل صیاد
2. عدم اعطای تسهیلات بانکی به آنها
3. دادگاه بدون تعین وقت رسیدگی ،به محض درخواست دارندگان اینگونه چک ها ،اجراییه علیه آنها صادر می کند و بلافاصله نسبت به توقیف اموال و جلب صادر کنندگان این گونه چکها اقدام می نماید.
4. توقیف حساب های صادر کننده چک صیاد در بانک های مربوطه
5. استعلام اعتبار صاحبان حساب و صاحبان امضاء
6. عدم ارائه دسته‌ چک به افراد دارای سوء عملکرد
7. رفع مشکل چک‌های جعلی و کاهش مخاطرات جعل برگه چک
8. خدمت غیرحضوری دریافت چک
9. افزایش اعتبار دسته‌ چک با بررسی کامل و دقیق سوابق درخواست‌کننده
10. حذف قدرت شعب در صدور دسته‌ چک

چک صیاد چه نوع چکی است ؟ و چه مزیت هایی دارد ؟

چک همیشه وسیله ای مهم در سیستم پرداخت بوده و همیشه نقش قابل ملاحظه ای را در پرداخت هزینه معاملات کوچک و بزرگ داشته است؛

با این حال در سال های گذشته با وجود برخی مسائل مانند افزایش تعداد چک های برگشتی تا حدودی اعتبار چک را کاهش داد و افرادی که طرف حساب این چک ها بودند همیشه برای وصول آن نگرانی هایی داشته اند.

مزیت یکپارچه سازی و متمرکز کردن درخواست دسته چک، امکان اعتبارسنجی صاحبان حساب و امضا است و به این ترتیب از اختصاص دسته چک به افراد فاقد صلاحیت و افراد با پیشینه بد بانکی جلوگیری می کند.

نحوه دریافت چک های صیاد:

از این پس این دسته چک ها به جای دسته چک های چاپ قدیم در تمامی بانک ها صادر می شود و هر فردی که پس از اتمام دسته چک خود برای دریافت دسته چک جدید مراجعه نماید دسته چک صیاد برای او صادر خواهد گردید.

صیاد، سامانه یکپارچه‌ سازی چک محسوب شده و بر اعتبارسنجی یکپارچه، کنترل دقیق اهلیت متقاضی دسته چک پیش از صدور و استعلام وضعیت عملکرد صادرکننده به طور ویژه‌ای توجه دارد.

با عملیاتی شدن رسمی سامانه صیاد صاحبان دسته چک می‌توانند با مراجعه حضوری و غیرحضوری دسته چک‌های خود را تعویض کرده و آن را به ” صیاد” تبدیل کنند.

چطور دسته‌ چک صیاد جدید بگیریم؟

عملکرد سامانه صیاد به این صورت است که ، فرد متقاضی دریافت دسته‌ چک جدید با مراجعه به شعبه، ثبت اولیه درخواست صدور دسته‌ چک را انجام می‌دهد و در صورت تأیید از سوی رئیس شعبه، درخواست او به‌منظور استعلام، به سامانه صیاد بانک مرکزی ارسال می‌شود.
چنانچه فرد متقاضی دسته‌ چک جدید “صیاد” از نظر بانک مرکزی، واجد شرایط دریافت دسته‌ چک باشد، درخواست او از سامانه صیاد به گروه صدور دسته‌ چک به‌ منظور شخصی‌سازی و چاپ چک ارسال و دسته‌ چک جدید صادر خواهد شد.

 

نحوه استعلام چک صیادی:

در این سامانه، امکان استعلام هر برگ چک با توجه به شناسه استعلام تولیدی توسط بانک مرکزی، برای پذیرنده چک فراهم‌ شده تا امنیت بیشتری در حوزه مبادلات چک ایجاد شود.

پذیرنده می تواند با ارسال شناسه استعلام ۱۶ رقمی مندرج در چک های صیادی به سامانه استعلام پیامکی این بانک با سرشماره ۷۰۱۷۰۱  و در قالب زیر از وضعیت اعتباری صادرکننده چک از نظر تعداد و مبلغ چک های برگشتی ثبت شده نزد بانک مرکزی مطلع شود.گفتنی است.

باقی ماندن اعتبار چک های قدیمی:

چک‌های قدیمی با مراجعه به بانک صادر کننده وارد سامانه صیاد خواهند شد و اعتبار آن‌ها تنها در این صورت باقی خواهد ماند.

نمونه استشهادیه محلی برای شکایت از همسایه مزاحم:

بسمه تعالی

اینجانبان امضاء کنندکان ذیل ، با در نظر گرفتن خداوند متعال و قرآن مجید شهادت و گواهی می دهیم که خانم / آقای ……………….. فرزند ………….. ساکن در …………………………………………………………… اقدام به اذیت و آزار همسایگان از طریق ریختن زباله در باغچه ، تصرف در پارکینگ مجاور و….. نموده است .

و یا در تمام ساعات شبانه روز مبادرت به ایجاد سر و صدا و هیاهو وجنجال می نماید و یا با تصرف اختصاصی در قسمت مشاعات ،مانع تردد و رفت و آمد ما شده

هر زمان که آن مقام محترم لازم بداند حاضر هستیم جهت ادای شهادت حاضر شویم .

شاهد اول :

نام و نام خانوادگی : ………………. نام پدر : ……………………. شماره تماس :…………………………………

آدرس : …………………………………………………………….. امضاء و اثر انگشت

شاهد دوم :

نام و نام خانوادگی : ………………. نام پدر : ……………………. شماره تماس :…………………………………

آدرس : …………………………………………………………….. امضاء و اثر انگشت

شاهد سوم :

نام و نام خانوادگی : ………………. نام پدر : ……………………. شماره تماس :…………………………………

آدرس : …………………………………………………………….. امضاء و اثر انگشت

شاهد چهارم :

نام و نام خانوادگی : ………………. نام پدر : ……………………. شماره تماس :…………………………………

آدرس : …………………………………………………………….. امضاء و اثر انگشت

موارد استشهاد محلی برای شکایت از همسایه مزاحم:

 

1-شکایت مزاحمت ملکی

2-شکایت اثبات تصرف عدوانی

1-شکایت مزاحمت ملکی:

گاهی ممکن است همسایه ای بدون ملاحظه قوانین و مقررات آپارتمان نشینی و یا بدون در نظر گرفتن حقوق همجواران و همسایه ها تا دیر وقت با صدای بلند مشغول جشن و برپایی مهمانی است.

هر چند در این گونه موارد، می‌توان با گزارش موضوع به مرکز فوریت های پلیسی ۱۱۰ اقدام به دریافت گزارش پلیس و طرح شکایت نمود، ولی تهیه استشهاد محلی برای شکایت از همسایه مزاحم، برای اثبات مزاحمت و محکومیت کیفری وی ضرورت دارد.

یا در مواردی که همسایه با پارک در پارکینگ دیگران و یا ایجاد مزاحمت برای پارک اتومبیل، مرتکب مزاحمت ملکی شده باشد، باز هم تهیه استشهاد محلی برای شکایت از همسایه مزاحم، ضرورت می‌یابد.

2-شکایت اثبات تصرف عدوانی:

استفاده غیر مجاز از مشاعات ساختمان، طبق قانون تملک آپارتمانها در حدود متعارف برای همه ساکنین ساختمان یکسان است.

گاهی احد از همسایه ها با استفاده از نقاط مشاعی ساختمان و فضاهای مشترک اقدام به تصرف عدوانی مشاعات می‌نماید که قابل طرح شکایت کیفری تصرف عدوانی در دادسرای محل وقوع جرم است.

آیا افرادی که استشهاد محلی را امضا کرده اند، موظف به ادای شهادت در مرجع قضایی می‌باشند؟

در مواردی که اثبات امر کیفری در دادگاه و دادسرای رسیدگی کننده به موضوع  و یا اثبات امر حقوقی مورد نظر، حضور شاهد در دادگاه یا دادسرای مربوطه کیفری ویا همچنین دادگاه حقوقی حسب تشخیص قاضی رسیدگی کننده ضرورت دارد.

در صورتی که در امور کیفری شاهد بدون عذر موجه نتواند حاضر بشود، قاضی می‌تواند دستور جلب وی را صادر نماید.

اما در امور حقوقی موضوع متفاوت است و در صورتی که شخص امضا کننده استشهادیه حاضر به ادای شهادت در دادگاه نباشد، اجبار وی به اداء شهادت امکان پذیر نیست و نمی توان وی را به این خاطر جلب نمود.

واریز اشتباه پول به حساب دیگری

اقدامات ممکن پس از واریز اشتباه پول

ساده‌ترین راه برای پس گرفتن پولی که به اشتباه کارت به کارت شده، مراجعه به بانک و درخواست اطلاعات تماس فردی است که واریز اشتباه به حساب وی صورت گرفته است. در این شرایط معمولا شعبه بانک برای ارائه اطلاعات تماس با شما همکاری می‌کند. اما اگر شعبه به دلیل حفظ حریم خصوصی مشتریان حاضر به انجام این کار نشد می‌توانید از کارکنان بانک بخواهید خودشان با فرد گیرنده تماس حاصل کرده و درخواست استرداد پول کنند.

پیگیری قضایی برای استرداد وجه

همیشه مصالحه کردن بین دو طرف یک دعوای حقوقی بهتر از پیگیری قضایی و درگیری‌های اداری آن است. اما اگر مصالحه جواب نداد قطعا پیگیری قضایی گزینه‌ای منطقی به نظر می‌رسد. در این مورد خاص، برای پس گرفتن پول جابجا شده، موادی از قانون به رد مالی که بدون استحقاق گرفته شده است، اشاره دارد. به طور خلاصه، در مفاد ماده ۳۰۱ و ۳۰۲ قانون مدنی بیان شده است: اگر کسی به اشتباه خود را مدیون شخص دیگری بداند و دین خود را ادا کند، حق دارد از کسی که آن را بدون حق اخذ کرده است درخواست استرداد کند. در واقع در مواردی که شخص دریافت کننده (به ناروا) حاضر به استرداد وجه دریافتی نمی‌شود، چاره‌ای جز طرح دعوا باقی نمی‌ماند. بهترین مبنا برای استرداد وجهی که به اشتباه منتقل شده، دارا شدن ناعادلانه است. بنابراین کسی که از حساب وی پرداخت شده و مدعی است که پرداخت اشتباه بوده است،‌ باید ارکان دارا شدن ناعادلانه را اثبات کند.

 

دو نکته‌ حقوقی در رابطه با واریز اشتباه پول به حساب دیگری

• چنانچه شخصی مبلغی را به حساب فرد دیگری به اشتباه کارت به کارت کند، در حالی که هیچ مدرکی نداشته باشد که نشان دهد وجه واریزی بابت چه موضوعی بوده است؛ غالبا در دادگاه، فردی که پول اشتباهی به حسابش آمده باید طلبکار بودن خویش را ثابت کند. در این حالت نیازی نیست که واریز کننده‌ وجه، بدهکار بودن خویش را اثبات کند. در نهایت گیرنده‌ وجه به استرداد وجه و پرداخت خسارت‌های قانونی مثل حق الوکاله‌ی وکیل و تاخیر تادیه به صاحب وجه محکوم خواهد شد.
• در صورتی‌که شخصی وجهی را برای انجام کاری به حساب دیگری واریز کند و آن فرد بعد از دریافت پول از انجام کار صرف نظر کرده باشد، واریز کننده باید قراردادی کتبی داشته باشد یا ثابت کند وجه واریزی بابت قراردادشان بوده است. در این حالت واریز کننده باید دادخواست انجام کار ناشی از قرارداد را مطرح کند. اگر شخص واریز کننده بخواهد مستقیما و در ابتدا دعوا استرداد وجه واریزی را مطرح کند، دعوا او رد خواهد شد.