فرار از دِین

اگرشخصی محکوم به پرداخت وجهی شده باشد وپرونده درمرحله اجراییه باشد وبه دلیل نداشتن وجه نقد دادخواست اعسارنماید وچندروزبعد ملکی را برای ادای دین به دادورزی معرفی نماید که تکافوی بدهی را نمایید ودادخواست اعسار خودرا هم استردادنماید و 5 ماه قبل هم ملکی را نقل وانتقال داده باشد .آیا محکوم له میتواند شکایت کیفری تحت عنوان معامله به قصد فرارازدین شکایت کند ؟

مطابق ماده ۲۱ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی انتقال مال به دیگری به هر نحو به وسیله مدیون با انگیزه فرار از ادای دین به نحوی که باقی مانده اموال برای پرداخت دیون کافی نباشد، موجب حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه شش یا جزای نقدی معادل نصف محکوم به یا هردو مجازات می شود و در صورتی که منتقل الیه با علم به موضوع اقدام کرده باشد ، در حکمِ شریک جرم است . دراین صورت عین مال و در صورت تلف یا انتقال ، مثل یا قیمت آن از اموال انتقال گیرنده به عنوان جریمه اخذ و محکوم به از محل آن استیفاء خواهد شد. فلذا مشاهده می گردد که به استناد ماده موصوف اعمال مجازات مذکور در صورتی امکان پذیر خواهد بود که شرایط خاصی همچون انگیزه فرار از ادای دین وجود داشته باشد.

مالکیت وراث نسبت به ترکه متوفی در قانون

+ طبق ماده ۸۶۸ قانون مدنی «مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی‌شود، مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته است» حسب این قانون، ورثه قائم‌مقام متوفی در امور مالی او هستند و از این حیث حق تصرف فوری در ترکه را ندارند.

* طبق ماده ۸۶۸ قانون مدنی «مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی‌شود، مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته است» حسب این قانون، ورثه قائم‌مقام متوفی در امور مالی او هستند و از این حیث حق تصرف فوری در ترکه را ندارند.

*زمانی که فردی فوت می‌کند، اموالی را از خود به جای گذاشته و این دنیا را ترک می‌کند و برای همین به اموال و بدهی‌های باقی‌مانده از متوفی، اصطلاحا ترکه یا ماترک می‌گویند. اگرچه با فوت فرد، وراث او مایلند تا هرچه سریع‌تر اموال باقی‌مانده را بین خودشان تقسیم کنند و هرکدام هرچه سریع‌تر به سهم خودشان برسند، اما ورثه، قائم‌مقام متوفی در امور مالی او هستند و از این حیث حق تصرف فوری در ترکه را ندارند.

*ورثه در بدو امر مسئولیت اداره و نگهداری ترکه و پرداخت دیون متوفی و انجام تکالیف قانونی دیگری را به‌عهده دارند که بعد از انجام این تشریفات، آنگاه نوبت به تقسیم ترکه بین ورثه می‌رسد.

*در ماده ۸۶۸ قانون مدنی در همین خصوص مقرر شده است که «مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی‌شود، مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته.»

*در سه موردی که بیان می‌شود ماترک متوفی اول به آن‌ها اختصاص پیدا می‌کند بعد اگر چیزی اضافه از اموال متوفی باقی ماند بین ورثه تقسیم می‌شود.

1 هزینه کفن و دفن خود متوفی

2 مربوط به طلبکاران دارای رهن یا وثیقه از اموال متوفی است که در قانون از آن‌ها با عنوان «طلبکاران با حق رجحان» نامبرده شده است.

3پرداخت حقوق و دستمزد افراد در خدمت متوفی است.

پرداخت بدهی های متوفی

هرگاه کسی فوت می‌کند، ممکن است اموال یا بدهی‌هایی را برای بازماندگان خود برجای بگذارد، اگر دارایی‌های فرد بیش از بدهی‌هایش باشد که مشکلی نیست و پس از پرداخت بدهی‌هایش، باقی اموال بین ورثه تقسیم می‌شود، اما اگر دارایی‌ها جوابگوی بدهی‌ها نبود، چه کسی مسئول پرداخت بدهی‌های متوفی است؟
زمانی که فردی فوت می‌کند، اموالی را از خود به جای گذاشته و این دنیا را ترک می‌کند و برای همین به اموال و بدهی‌های باقی‌مانده از متوفی، اصطلاحا ترکه یا ماترک می‌گویند. اگرچه با فوت فرد، وراث او مایلند تا هرچه سریع‌تر اموال باقی‌مانده را بین خودشان تقسیم کنند و هرکدام هرچه سریع‌تر به سهم خودشان برسند، اما ورثه، قائم‌مقام متوفی در امور مالی او هستند و از این حیث حق تصرف فوری در ترکه را ندارند، اما در بدو امر مسئولیت اداره و نگهداری ترکه و پرداخت دیون متوفی و انجام تکالیف قانونی دیگری را به‌عهده دارند که بعد از انجام این تشریفات، آنگاه نوبت به تقسیم ترکه بین ورثه می‌رسد. در ماده ۸۶۸ قانون مدنی در همین خصوص مقرر شده است که « مالکیت ورثه نسبت به ترکه متوفی مستقر نمی‌شود، مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکه میت تعلق گرفته.»

در سه موردی که بیان می‌شود ماترک متوفی اول به آن‌ها اختصاص پیدا می‌کند بعد اگر چیزی اضافه از اموال متوفی باقی ماند بین ورثه تقسیم می‌شود.

۱- هزینه کفن و دفن خود متوفی

۲- مربوط به طلبکاران دارای رهن یا وثیقه از اموال متوفی است که در قانون از آن‌ها با عنوان «طلبکاران با حق رجحان» نامبرده شده است.

۳- پرداخت حقوق و دستمزد افراد در خدمت متوفی است.

فرق بین معامله ی باطل و معامله ی غیر نافذ

معامله‌باطل
 فاقد یکی از ارکان صحت باشد و نقص آن را به هیچ وجه نتوان رفع کرد، معامله ی باطل همچون مرده ایست که نتوان زنده کرد. (مانند معامله ی مجنون و معامله در حالت مستی)

معامله‌غیر‌نافذ
فاقد بعضی از شرایط صحت معامله است اما با تنفیذ(اجازه، تایید) بعدی بتوان به آن اعتبار بخشید، معامله ی غیرنافذ همچون مریضی است که می توان درمانش کرد. پس از تنفیذ معامله از روز انعقادقرارداد معتبر است.

* معامله ی قابل فسخ با غیرنافذ متفاوت است؛ معامله قابل فسخ تمامی شرایط صحت را داراست اما به موجب قرارداد یا به حکم قانون حق فسخ شناخته شده. فسخ قرارداد به گذشته اثر نمی کند و فقط از تاریخ وقوع فسخ اثر قرارداد را از بین می برد.

استرداد طلا و هدایا مرتبط با دوره عقد یا زندگی مشترک قبل یا بعد از طلاق چگونه است؟

با توجه به مواردی دادخواستی از سوی زوج مبنی بر استرداد طلا و هدایا از زوجه تقدیم دادگاه شده است. بد نیست بدانید که دادخواست مطالبه و استرداد طلا و جواهرات در اکثر موارد به نتیجه نمی‌رسد و این استرداد انجام نمی شود. زیرا قانون حاکم استرداد هدایای زندگی مشترک مواد ۷۹۵ الی ۸۰۳ قانون مدنی است. در بخش زیر می توان بخشی از نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه را مشاهده کرد:

*نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه: «چنانچه احراز شود که تحویل طلا و هدایا خریداری‌شده برای زوجه یا زوج به عنوان هبه یا عاریه در اختیار طرف مقابل گذاشته شده است، در صورت اول با توجه به ماده ۸۰۳ قانون مدنی و رعایت بندهای ذیل آن و در صورت دوم با در نظر گرفتن مقررات مربوط به عاریت قابل استرداد است. اما اگر ثابت شود که اشیای مذکور به صورت هبه معوض رد و بدل شده است در این صورت قابل استرداد نخواهد بود.»

+اگر زوج هدایایی را خریداری کرده و هبه کرده است و فاکتور خرید آن ها را در اختیار دارد می تواند دادخواست رجوع از هبه و استرداد طلا به طرفیت زوجه تقدیم دادگاه کند. البته در این مورد نیز شروطی وجود دارد. برای مثال هبه نباید معوض باشد و عین مال هبه داده شده هنوز در مالکیت و اختیار زوجه باشد.

مبایعه‌نامه با قولنامه چه فرقی دارد؟

 مبایعه‌نامه قراردادی است که طی آن بیع انجام شده است و به قراردادی اطلاق می‌شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می‌شود.

در نتیجه عرفاً قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می‌شود و بر اساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می‌شود، مبایعه نامه به شمار می رود.

این اصطلاح به صورت بیع‌نامه نیز به کار می‌رود

در تعریف قولنامه باید گفت: گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب‌های شهرداری و دارایی و غیره اقدام کند.

در این حالت طرفین، قراردادی عادی تنظیم می‌کنند و در آن متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می‌گویند.


با تعریف قولنامه و مبایعه نامه فهمیدیم که قولنامه به پیش قرارداد، قبل از انجام معامله و قول و قراری که بین طرفین مکتوب می‌شود گفته می‌شود اما مبایعه‌نامه به قرارداد اصلی فروش مالی بین طرفین گفته می‌شود.

ویژگی‌های مبایعه‌نامه:

مبایعه‌نامه عمدتا باید در سه نسخه تنظیم شود. هر سه نسخه باید با یک خط و به یک صورت نوشته شود که عمدتا در قرارداد های قدیمی برای نوشتن مبایعه نامه از کاربن استفاده می شد و اکنون در قرارداد های جدید بصورت پرینتی و تمام نسخه ها یکسان تنظیم می‌شود.

از سه نسخه قرارداد یک نسخه برای خریدار، یک نسخه برای فروشنده و نسخه اصل قرارداد توسط متصدی معاملات بایگانی می‌شود که بهمراه کپی مدارک باید تا ۵ سال در دفتر املاک نگهداری شود تا در صورت لزوم به آن مراجعه کرد.

مبایعه‌نامه باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شده و پس از ثبت دارای کد رهگیری معتبر باشد.

مبایعه‌نامه می بایست دارای هولوگرام معتبر صادر شده توسط اصناف و وزارت بازرگانی و دارای شماره هولوگرام و شماره ثبت معتبر باشد.

مبایعه‌نامه باید توسط متصدی معاملات و یا مباشر آن مهمور به مهر دارای جواز کسب و ممضی به امضای شخص حقوقی و تایید کننده اصالت قرارداد و اسناد و هویت طرفین باشد.

اجزای مبایعه نامه:

مبایعه‌نامه عموما دارای اجزای مختلفی است که اجبارا باید در مبایعه نامه بکار روند.
این اجزا شامل موارد زیر است:

۱-مشخصات طرفین (خریدار و فروشنده)
 
۲-موضوع معامله (مورد معامله ای که فروخته می‌شود)

۳-ملحقات و جزئیات مورد معامله

۴-ثمن معامله (قیمت مورد توافق طرفین قرارداد)

۵-نحوه پرداخت ثمن مورد توافق طرفین قرارداد

۶-شرایط تسلیم و تحویل مورد قرارداد و همچنین شرایط انتقال مدارک از جمله اسناد مورد معامله.
 
۷-شرایط و اثار قرارداد (مواردی که در قانون معاملات می بایست توسط طرفین معامله انجام شود)

۸-تعهدات طرفین قرارداد

۹-شروط ضمن عقد

۱۰-جرایم و ضرر زیان ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد

۱۱-امضای فروشنده و خریدار و حداقل دو شاهد و متصدی معاملات

آیا میدانید .کاربردی

هرکس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد اعم از این که از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم از این که عین باشد یا منفعت و اگر آن را ناقص یا معیوب کندضامن نقص قیمت آن مال است.

+اگر کسی خانه یا بنای کسی را خراب کند باید آن را به مثل صورت اول بنا ماید واگر ممکن نباشد باید از عهده‌ی قیمت برآید.

+اگر کسی حیوان متعلق به غیر را بدون اذن صاحب آن بکشد، باید تفاوت قیمت زنده و کشته‌ ی آن را بدهد و اگر کشته‌ی آن قیمت نداشته باشد، باید تمام قیمت حیوان را بدهد ولیکن اگر برای دفاع از نفس بکشد یا ناقص کند، ضامن نیست.

آیا می توان خودرو را به علت بدهی توقیف کرد

با توجه به قانون اجرای محکومیت های مالی مورخ سال ۱۳۹۴ و این موضوع که خودرو طبق ماده ۲۴ این قانون شامل مستثنیات دین نمی باشد می توان خودرو شخص را توقیف نمود و این موضوع دارای شرایط خاص نمی باشد .

اما سوال دیگر این است که آیا خودرویی که به صورت لیزینگی خریداری شده را نیز می توان توقف نمود ؟

* تا زمانی که اقساط خودرو تمام نشده است نمی توان خودرو را توقیف کرد ولی به محض اتمام اقساط و فک رهن خودرو می توان آن را توقیف نمود و قابل مطالبه است .

وکیل انحصار وراثت – درجه بندی ارث

وکیل انحصار وراثت

ارث در لغت به معنای انتقال غیر قراردادی چیزی، از شخص به دیگری است.

در اصطلاح حقوقی مقصود از آن‌ را انتقال مالکیت اموال میّت، پس از فوت، به ورّاث او می‌دانند.

 

اصطلاح شناسی ارث

متوفی(motavaffaa) : کسی که فوت کرده است.

ترکه (tarake): مالی است که از متوفی باقی مانده است.

وارث (vares): شخصی است که از متوفی ارث می برد.

نسب (nasab): عبارت از ارتباط واتصال فردی به دیگری به ولادت شرعی.

مورث (movarres): کسی که دیگری را وارث می کند (فردی که فوت می کند و ترکه ای به جا می گذارد و شخص یا اشخاصی را به ارث می رساند)

موروث (mavrous) : هر چیزی که به ارث رسیده باشد.

 

دو گروه اصلی وراث

از دیدگاه قانون مدنی، ورثه‌ی متوفّی به دو گروه اصلی تقسیم می‌شوند:

*خویشان نسبی : عبارت است از وابستگی شخصی به شخص دیگرازطریق ولادت چه مستقیم باشد مانند رابطه پسرو مادر چه با واسطه باشد مانند رابطه برادر که به واسطه پدر با یکدیگر خویشاوند هستند.

*خویشان سببی : خویشاوندی بین دو نفر که در اثر ازدواج به وجود می آید. مثل رابطه داماد با مادرهمسر یا خواهر زن. در رابطه سببی زوجیت دائم موجب ارث می شود. به عبارت دیگر فقط زن از شوهر و شوهر از زن ارث می برند.

 

وارثان(وراث) نسبی

بر طبق ماده ۸۶۲ قانون مدنی، اشخاصی که به موجب نسب ارث می برند سه طبقه اند :

۱ – پدر ومادر و اولاد(فرزندان) و اولاد اولاد ( نوه /نتیجه/…).

۲ – اجداد و برادر و خواهر و اولاد آنها .

۳ – اعمام (عموها) و عمات (عمه ها) واخوال(دایی ها) و خالات(خاله ها) و اولاد آنها .

هم چنین قانون تصریح میکند که وارثین طبقه بعد وقتی ارث می برند که از وارثین طبقه قبل کسی نباشد .

 

درجه وراث در هر طبقه

در هر طبقه ، هر یک از اشخاص دارای درجه‌ی مخصوصی می‌باشند.

این درجات، بسته به این که اشخاص مذکور در هر طبقه، چند نسل با متوفی فاصله دارند، معین می‌گردد.

به عنوان مثال، اولاد میّت، اقربای (خویشان) طبقه‌ی اول و درجه اول میّت هستند، چرا که تنها یک نسل با میّت فاصله دارند.

در حالی که نوه‌های میّت، اقربای طبقه‌ اول و درجه دوم وی می‌باشند، چرا که دو نسل با میّت فاصله دارند.

 

درجات در طبقه اول وراث:

+درجه اول: پدر و مادر و اولاد متوفی

+درجه دوم : اولادِ اولاد (نوه ها)

+درجه سوم : اولادِ اولادِ اولاد (نبیره ها)

*توضیح اینکه در تمام موارد فوق الذکر هر یک از زوجین که باشد فرض خود را از اصل ترکه می برد و این فرض عبارت است از نصف اصل ترکه برای زوج و ربع (یک چهارم ) آن برای زوجه در صورتی که میّت اولاد یا اولادِ اولاد نداشته باشد.
و ربع ترکه برای زوج و ثمن (یک هشتم) آن برای زوجه در صورتیکه میّت اولاد یا اولادِ اولاد داشته باشد.

 

درجات در طبقه دوم وراث:

-درجه اول: جدّ ( پدر پدر و پدر مادر ) و جدّه ( مادر پدر و مادر مادر) و برادر و خواهر

-درجه دوم : پدر جدّ و مادر جدّ و پدر جدّه و مادر جدّه و فرزندان برادر و خواهر

-توضیح اینکه در تمام موارد فوق الذکر هر یک از زوجین که باشد فرض خود را از اصل ترکه می برد و این فرض عبارت است از نصف اصل ترکه برای زوج و ربع آن برای زوجه.

 

درجات در طبقه سوم وراث:

/عمو و عمه و خاله و دایی درجه ( درجه اول) و اولاد آنها ( درجه دوم)

/عمو و عمه و خاله و دایی پدر و مادر ( درجه اول) و فرزندان آنها (درجه دوم)

/توضیح اینکه در تمام موارد فوق الذکر هر یک از زوجین که باشد فرض خود را از اصل ترکه می برد و این فرض عبارت است از نصف اصل ترکه برای زوج و ربع آن برای زوجه .

 

فرزندخوانده یا کودک تحت سرپرستی اگرچه حق مطالبه نفقه از سرپرست را دارد ولی از سرپرست خود ارث نمی برد.

تمکین یکی از تکالیف زن در برابر شوهر

تمکین

یکی از تکالیف زن در برابر شوهر به شمار می‌رود که به دو نوع «تمکین عام» و «تمکین خاص» تقسیم می گردد.

در معنای عام:
به معنی اطاعت از مرد به عنوان مدیر خانواده است. مثلا زن شرعا نمی‌تواند بدون اجازه همسرش از خانه خارج شود. ادامه تحصیل و کار کردن زن در خارج از منزل نیز باید با اجازه شوهر باشد، هر چند در حال حاضر بسیاری از زنان این حقوق را زیر عنوان شروط ضمن عقد در عقدنامه دریافت می‌کنند.

به معنی خاص :
همان همخوابگی با مرد به وقت تمایل اوست.

 

آیا می دانید بر طبق قانون:
در روابط زوجین ریاست خانواده از خصایص شوهر است؟؟

 

چنانچه زن از وظایف زوجیت امتناع کند ، مستحق نفقه نخواهد بود

اما در مواردی که زوجه دلیل موجهی برای تمکین نکردن دارد ، استحقاق نفقه را از دست نمی دهد

این موارد ، استفاده از حق حبس ( قبل از دریافت مهریه ) درخواست های جنسی نامشروع مرد ، بیماری واگیردار شوهر یا بیماری زوجه ( خصوصادر ایام وضع حمل ) و اختیار مسکن جداگانه بنا به حکم دادگاه می باشد

 

حق حبس

بر طبق ماده ۱۰۸۵ قانون مدنی زن می‌تواند تا زمانی که مهریه به او تسلیم نشده از ایفاء وظایفى که در مقابل شوهر دارد امتناع کند(حق حبس) مشروط بر این‌که مهریه او حال باشد . این عدم تمکین مانع از دریافت نفقه نیست.

نکته:
مراد از وظایف تمام وظایف زن مانند حُسن معاشرت، سکنای در منزل شوهر، اطاعت از شوهر و…، نیست، بلکه فقط تمکین خاص و روابط زناشویی می‌باشد.

آیا فروش یا ترهین خانه‌ای که به وثیقه گذاشته شده – فروش خانه وثیقه‌ای – امکانپذیر است؟

فروش خانه وثیقه‌ای

+وقتی مشکلی به‌وجود می‌آید و فردی به عنوان متهم راهی دادسرا می‌شود. قاضی می‌تواند برابر قانون و تا قبل از رسیدگی کامل به پرونده در برخی جرایم به جای آنکه متهم را بازداشت یا زندانی کند برای وی قرار وثیقه در نظر بگیرد که در واقع ضمانتی باشد برای اینکه متهم هر وقت لازم بود در دادسرا یا دادگاه حاضر خواهد شد و دسترسی به وی ممکن خواهد بود.

+ این قرار را در نظام قضایی کشور «وثیقه» می‌نامند که این قرار تأمینی دارای مزایا و البته شرط‌هایی است.

+بنابر این شروط فروش خانه و ترهین آن بعد از اینکه به وثیقه گذارده شد مقدور نخواهد بود.

+ هرزمان متهم یا محکوم از سوی مرجع قضائی احضار شد و بدون عذر موجه حاضر نشد و وثیقه گذار نیز با ابلاغ اخطاریه در مهلت قانونی وی را حاضر کرده و به میزان وثیقه به نفع دولت ضبط می‌شود.

آیا فروش خانه وثیقه‌ای ممکن است ؟

وقتی مشکلی به‌وجود می‌آید و فردی به عنوان متهم راهی دادسرا می‌شود، قاضی می‌تواند برابر قانون و تا قبل از رسیدگی کامل به پرونده در برخی جرایم به جای آنکه متهم را بازداشت یا زندانی کند برای وی قرار وثیقه در نظر بگیرد که در واقع ضمانتی باشد برای اینکه متهم هر وقت لازم بود در دادسرا یا دادگاه حاضر خواهد شد و دسترسی به وی ممکن خواهد بود.

این قرار را در نظام قضایی کشور «وثیقه» می‌نامند که این قرار تأمینی دارای مزایا و البته شرط‌هایی است.

بنابر این شروط فروش خانه و ترهین آن بعد از اینکه به وثیقه گذارده شد مقدور نخواهد بود.

هر زمان متهم یا محکوم از سوی مرجع قضائی احضار شد و بدون عذر موجه حاضر نشد و وثیقه گذار نیز با ابلاغ اخطاریه در مهلت قانونی وی را حاضر کرده و به میزان وثیقه به نفع دولت ضبط می‌شود.

حکم تخلیه مورد اجاره به صورت مشاع

حکم تخلیه مورد اجاره

سؤال:

چنانچه حکم تخلیه مورد اجاره به صورت مشاع صادر شود آیا با توجه به مقررات ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی می‌توان از شش دانگ مورد اجاره به نفع محکوم‌له از محکوم‌علیه خلع ید کرد یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه :
خلع ید از ملک مشاع با لحاظ ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بلامانع است لکن در مورد تخلیه مورد اجاره موضوع فرق می‌کند زیرا در این گونه موارد حکم تخلیه مشاعی بر اساس ماده مذکور مستلزم تخلیه کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجبات تضییع حق مستأجر یا مستأجرین دیگر را که دعوی نسبت به سهم آنها طرح نشده است فراهم می‌آورد علی‌هذا با بقای رابطه استیجاری در مورد آنها اجرای حکم تخلیه در مورد کل شش دانگ موجه و قانونی نخواهد بود و بنابراین در صورت صدور حکم تخلیه به صورت مشاعی، اجرای احکام فقط باید نسبت به سهمی که حکم تخلیه صادر شده اقدام نماید.

 

برای تخلیه فوری ملک به شرایط ذیل توجه فرمایید:

قرار داد اجاره غیر رسمی ( یعنی در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) حال این قرار داد توسط موجر و مستاجر روی یک برگ کاغذ تنظیم شده باشد یا توسط دفاتر آژانس املاک ( بنگاه های املاک) تنظیم شده باشد، در این صورت فرقی نمی کند، اما حتماً باید در انتها ی آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

۱- مدت اجاره منقضی شده باشد.
۲- یا مستاجر از پرداخت بیش از سه ماه مبلغ اجاره، امتناع ورزد.
۳- یا در صورت شرط عدم انتقال به غیر اجاره داد باشد.
۴- یا محل مورد اجاره را مورد استفاده ( غیر مشروع) کرده باشد. و یا به هر علت دیگر…

در این صورت موجر می تواند در عریضه خود ( دادخواست به شورای حل اختلاف) محل وقوع ملک مراجعه کند و خواسته ی خود را دستور تخلیه بنویسید نه حکم تخلیه و پس از بررسی این مرجع قضایی دستور تخلیه ملک صادر می شود

مقررات قانون مدنی در مورد طلاق:

ماده ۱۱۳۴ – طلاق باید به صیغه طلاق و در حضور لااقل دو نفر مرد عادل که طلاق را بشنوند واقع گردد.

ماده ۱۱۳۵ – طلاق باید منجز باشد و طلاق معلق به شرط، باطل است.

ماده ۱۱۳۶ – طلاق دهنده باید بالغ و عاقل و قاصد و مختار باشد.

ماده ۱۱۳۷ – ولی مجنون دائمی میتواند در صورت مصلحت مولی علیه، زن او را طلاق دهد.

ماده ۱۱۳۸ – ممکن است صیغه طلاق را به توسط وکیل اجرا نمود.

ماده ۱۱۳۹ – طلاق مخصوص عقد دائم است و زن منقطعه با انقضای مدت یا بذل آن از طرف شوهر از زوجیت خارج میشود.

ماده ۱۱۴۰ – طلاق زن در مدت عادت زنانگی یا در حال نفاس صحیح نیست مگر این که زن حامل باشد یا طلاق قبل از نزدیکی با زن واقع شود یا شوهر غایب باشد به طوری که اطلاع از عادت زنانگی بودن زن نتواند حاصل کند.

ماده ۱۱۴۱ – طلاق در طهر مواقعه صحیح نیست مگر این که زن یائسه یا حامل باشد.

ماده ۱۱۴۲ – طلاق زنی که با وجود اقتضای سن عادت زنانگی نمیشود وقتی صحیح است که از تاریخ آخرین نزدیکی با زن سه ماه گذشته باشد.

ﺳﻠﺐ ﺣﻀﺎﻧﺖ ﺍﺯ ﺯﻥ ﺑﻌﺪ ﺍﺯ ﻭﺍﮔﺬﺍﺭﯼ ﺣﻖ ﺣﻀﺎﻧﺖ

ﻭﺍﮔﺬﺍﺭﯼ ﺣﻖ ﺣﻀﺎﻧﺖ

ﺳﻮﺍﻝ :

ﺩﺭ ﺻﻮﺭﺗﯽ ﮐﻪ ﺯﻥ ﻭ ﺷﻮﻫﺮ ﺑﺎ ﺗﻮﺍﻓﻖ ﺍﺯ ﻫﻢ ﻃﻼ‌ﻕ ﺑﮕﯿﺮﻧﺪ ﻭ ﻣﺮﺩ ﺣﻖ ﺣﻀﺎﻧﺖ ﻓﺮﺯﻧﺪﺍﻥ ﺭﺍ ﺑﻪ ﺯﻥ ﻭﺍﮔﺬﺍﺭ ﮐﻨﺪ ﺁﯾﺎ ﻣﺮﺩ ﺑﻌﺪ ﺍﺯ ﻣﺪﺗﯽ ﻣﯽ ﺗﻮﺍﻧﺪ ﺗﻘﺎﺿﺎﯼ ﺳﻠﺐ ﺣﻀﺎﻧﺖ ﻓﺮﺯﻧﺪﺍﻥ ﺭﺍ ﺍﺯ ﺯﻥ ﺑﻨﻤﺎﯾﺪ؟

پاﺳﺦ

‌ﺯﻭﺟﯿﻦ ﻣﺰﺑﻮﺭ ﺑﺎ ﺗﻮﺍﻓﻖ ﺧﻮﯾﺶ ﺣﻀﺎﻧﺖ ﻓﺮﺯﻧﺪﺍﻥ ﻣﺸﺘﺮﮎ ﺭﺍ ﺑﻪ ﺯﻭﺟﻪ ﻣﺤﻮﻝ ﻧﻤﻮﺩﻩ ﻭ ﺑﺮ ﻫﻤﯿﻦ ﺍﺳﺎﺱ ﺍﻗﺪﺍﻡ ﺑﻪ ﻃﻼ‌ﻕ ﮐﺮﺩﻩ‌ﺍﻧﺪ، ﻫﺮﮔﺎﻩ ﺯﻭﺝ ﺑﺮ ﺧﻼ‌ﻑ ﺗﻮﺍﻓﻖ ﺧﻮﺩ، ﺗﻘﺎﺿﺎﯼ ﺳﻠﺐ ﺣﻀﺎﻧﺖ ﻓﺮﺯﻧﺪﺍﻥ ﺭﺍ ﺍﺯ ﻣﺎﺩﺭ ﺑﻨﻤﺎﯾﺪ، ﺍﮔﺮ ﻋﻠﺖ ﺣﺎﺩﺙ ﻭ ﺟﺪﯾﺪﯼ ﺑﺮﺍﯼ ﺳﻠﺐ ﺣﻀﺎﻧﺖ ﺍﺯ ﺯﻭﺟﻪ ﻋﻨﻮﺍﻥ ﻧﮑﺮﺩﻩ ﺑﺎﺷﺪ، ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ﺗﻌﯿﯿﻦ ﺗﮑﻠﯿﻒ ﺍﯾﻦ ﻗﻀﯿﻪ ﺑﺎ ﺗﻮﺍﻓﻖ ﺯﻭﺟﯿﻦ ﻭ ﻻ‌ﺯﻡ‌ﺍﻟﻮﻓﺎ ﺑﻮﺩﻥ ﺗﻮﺍﻓﻖ ﻣﺰﺑﻮﺭ ﺑﺮ ﺍﺳﺎﺱ ﻣﺎﺩﻩ ۱۰ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﻣﺪﻧﯽ، ﻣﻮﺿﻮﻉ ﺧﻮﺍﺳﺘﻪ ﺯﻭﺝ ﻣﺤﮑﻮﻡ ﺑﻪ ﺭﺩّ ﺍﺳﺖ.

ﻭﺍﮔﺬﺍﺭﯼ ﺣﻖ ﺣﻀﺎﻧﺖ

حق حضانت فرزند در شرایط عادی

در شرایط عادی والدین حق دارند حضانت و سرپرستی کودک خود را به عهده گیرند و قانون جز در موارد استثنایی نمی تواند آنان را از این حق محروم کند و از سوی دیگر آنان مکلف هستند تا زمانی که زنده هستند و توانایی دارند، نگهداری و تربیت فرزند خویش را به عهده گیرند.

حق حضانت فرزند در صورت فوت یکی از والدین

مطابق ماده ۱۱۷۱ قانون مدنی؛ ‘در صورت فوت یکی از ابوین، حضانت طفل با فردی است که در قید حیات است، هر چند متوفی پدر طفل بوده و برای او قیم معین کرده باشد’. بنابراین مطابق قانون اگر پدر فوت کند حق حضانت فرزند با مادر است و هیچ کسی حتی پدر بزرگ از نظر قانونی حق ندارد حضانت فرزند را از مادر سلب کند.

دفاع در مطالبه اجرت المثل مال مشاع چگونه است؟

دفاع در قبال دعوی مطالبه اجرت المثل مال مشاع
در مواردی ممکن است که دعوایی از ناحیه سایر مالکین مشاع به طرفیت موکل به عنوان احدی از مالکین مشاع دایر بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مطرح شده و ما به عنوان وکیل خوانده، عهده دار دفاع از وی در قبال دعوی مطروحه از ناحیه سایر مالکین مشاع باشیم.
برای دفاع در قبال چنین دعوایی باید به این نکته اساسی توجه داشته باشیم که قبل از قبول وکالت، باید ازعدم وجود توافق میان شرکاء در رابطه با نحوه اداره مال مشاع، اطمینان حاصل کرده و مطمئن باشیم که سایر شرکا، مخالفتی با تصرفات موکل در مال مشاع ابراز و اعلام نکرده باشند و یا اگر هم مخالفتی اعلام شده است؛ دفاعیات خویش را معطوب به تاریخی قبل از اعلام مخالفت شریک یا شرکاء دیگر که معمولاً با ارسال اظهارنامه و یا طرح دعوی خلع ید مشاعی صورت می گیرد و باعث غاصبانه شدن تصرفات می گردد نمائیم.
بدین ترتیب در قبال چنین دعوایی به عنوان وکیل خوانده، دفاعی را به شرح آتی تدارک خواهیم دید:
"با عنایت به اینکه، به موجب ماده 576 قانون مدنی طرز اداره کردن اموال مشترک تابع شرایط مقرره بین شرکا است و در واقع شرکای مال مشاع باید نحوه اداره مال مشاع را مشخص و در خصوص آن با یکدیگر توافق نمایند و معذلک در مانحن فیه، هیچ توافقی میان شرکا در خصوص اداره مال مشاعی موضوع دعوی صورت نگرفته تا طرز استفاده و انتفاع از آن نیز تابع توافقات و شرایط مقرر میان شرکا باشد و نظر به اینکه دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف،  فرع بر اعلام مخالفت با تصرف خوانده در مال مشاع است و به بیانی دیگر،  برای این که دعوای اجرت المثل ایام تصرف در مال مشاع مسموع باشد، ابتدا خواهان/خواهان ها باید ثابت کند که تصرفات موکل در مال مشاع با مخالفت ایشان روبرو شده است  و در مانحن فیه از ناحیه خواهان/خواهان ها، هیچ دلیلی دایر بر مخالفت ایشان با تصرفات موکل در مال مشترک ارائه نشده است و موکل سال ها در رقبه موضوع دعوی سکونت/تصرف داشته و هیچگاه سایر شرکا متعرض و معترض تصرفات مشارالیه نشده اند که این امر خود فی حد ذاته دلالت بر رضایت ضمنی ایشان بر تداوم تصرفات موکل دارد، لذا دعوی خواهان/خواهان ها غیر وارد و فاقد محمل شرعی و قانونی است که بدین واسطه استدعای صدور حکم به بطلان دعوی ایشان را دارم.

تخلیه ملک استیجاری با اجاره‌نامه رسمی

اگر محل استیجاری (مسکونی، تجاری، اداری و غیره) با سند رسمی و محضری که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده است، اجاره داده شود و مدت آن به اتمام رسیده باشد در صورت تقاضای موجر، محل فوق باید ظرف 7 روز توسط دایره اجرای ثبت تخلیه شود.

دایره اجرای ثبت

در شهرها مکانی با عنوان دایره اجرای ثبت تعیین می‌شود کلیه درخواست‌های اجرای ثبتی توسط آن مرجع به اجرا درمی‌آید. برای مثال دایره اجرای ثبت شهر تهران در چهارراه جهان کودک، تقاطع بلوار آفریقا و بزرگراه حقانی واقع شده است.

1- درخواست صدور اجرائیه

در مورد اجاره‌نامه رسمی درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه فوری محل استیجاری، از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد. موجر باید فرم تقاضای صدور اجرائیه را که در دفترخانه اسناد رسمی موجود است تهیه و آن را تکمیل نماید و به همراه اجاره‌نامه رسمی که در همان دفترخانه قبلاً تنظیم شده است را تحویل آن دفترخانه بدهد.

2- صدور اجرائیه

سردفتر بعد از بررسی اسناد و مدارک و احراز هویت درخواست کننده که ممکن است خود موجر و یا وکیل یا نماینده قانونی او باشد، اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه با قید تخلیه محل عین مستأجره (محل اجاره شده) که در اجاره‌نامه درج شده است، تهیه کرده و ممهور به مهر ویژه اجرا می‌نماید و آن را به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت محل که در مبحث اول اشاره کردیم، ارسال می‌کند.

3- ابلاغ اجرائیه

دایره اجرای ثبت موظف است بعد از دریافت اوراق اجرائیه از دفترخانه، ظرف حداکثر 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام کند و مأمور ابلاغ مکلف است ظرف 72 ساعت اوراق اجرائیه را ابلاغ و طبق قسمت آخر ماده 6 و مواد 7 و 8 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 عمل نماید. مأمور ابلاغ باید اجرائیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستأجر ملک ابلاغ و در نسخه دوم رسید و امضا از وی دریافت کند و اگر مستأجر یا نماینده او از دادن رسید و امضا خودداری و امتناع کند، این موضوع توسط مأمور در نسخه دوم ابلاغ‌نامه قید می‌شود و ظرف 3 روز پس از آن باید نسبت به اجرای مفاد دستور که همان تخلیه محل استیجاری است با هماهنگی کلانتری محل اقدام کند.

ممکن است مستأجر در زمان ابلاغ اجرائیه در محل نباشد در این حالت مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خدمه او که دارای اهلیت قانونی و شایستگی و صلاحیت ظاهری و سنی دارد ابلاغ می‌شود. و اگر موجر و مستأجر در اجاره‌نامه محل دیگری را برای انجام کلیه ابلاغیه‌ها شرط کرده باشند، در این صورت اوراق قضایی یا اوراق اجرائیه نیز در آن محل ابلاغ می‌شود.

اگر موجر و مستأجر یا نزدیکان و بستگان و یا خدمه آنها در محل ابلاغ حضور نداشته باشند و یا از دریافت ابلاغیه خودداری کنند و امکان ابلاغ به آنها نباشد در این صورت این موضوع در نسخه اول و دوم قید و نسخه اول در آن محل الصاق و چسبانده می‌شود و عملاً ممکن است برای جلوگیری از کنده شده یا از بین رفتن آن را به طریق مقتضی داخل آن محل و یا حیاط آنجا می‌اندازند.

در ابلاغیه‌ای که در آن محل الصاق می‌شود قید می‌شود که مأمور اجرا به آن محل مراجعه کرده و به واسطه عدم حضور مستأجر یا سایر اشخاص حاضر در آن محل از دریافت آن امتناع کرده و اگر ظرف 3 روز مستأجر اقدام به تخلیه محل استیجاری و تحویل آن به موجر یا وکیل یا نماینده قانونی وی و یا دایره اجرا ننماید، عملیات تخلیه در روز و ساعت معین توسط مأمور اجرا انجام می‌پذیرد.

با توجه به مهلت‌های ذکر شده در آیین‌نامه اجرایی قانون سال 1376 قابل ذکر است که مجموع مهلت دفترخانه و دایره اجرا و مأمور اجرا برای صدور اجرائیه و تشکیل پرونده و ابلاغ اجرائیه، معادل 96 ساعت یعنی 4 روز است. بنابراین اگر سه روز مقرر در قسمت آخر ماده 6 یا سه روز مندرج در تبصره ماده 8 آیین‌نامه را هم به آن اضافه می‌کنیم، کل زمان تخلیه از 7 روز مورد نظر قانونگذار که در ماده 3 قانون اجاره سال 1376 اشاره گردیده فراتر نخواهد رفت.

اگر موجر هستید حتماً دقت کنید که همه آنچه که در خصوص نحوه ابلاغ اوراق تخلیه گفته شد رعایت شود و مشخصات دقیق و کامل مستأجر یا بستگان او که در محل حاضر هستند در ابلاغیه قید شود و گرنه ممکن است دایره اجرا یا سایر متولیان تخلیه از سر دلسوزی یا مهلت دادن به مستأجر، ایرادات موجود در ابلاغیه را دستاویز و مستمسک قرار داده و باعث عدم تخلیه فوری شوند. پس مراقب باشید هیچ یک از مطالب و موارد مندرج در آیین‌نامه جهت ابلاغ از قلم نیفتد.

تخلیه

در خصوص عملیات فیزیکی تخلیه در آیین‌نامه اجرایی قانون اجاره سال 1376 هیچگونه اشاره‌ای نشده اما اینکه اگر مستأجر بخواهد مقاومت کند و ملک را تخلیه نکند، یا آنجا را قفل کرده و در محل استیجاری حضور نداشته باشد، یا با وجود ابلاغ تخلیه و گذشتن مهلت‌های قانونی اسباب و اثاثیه خود را از آن محل انتقال نداده باشد و مسائلی از این دست، باید گفت که اگر سند اجاره رسمی باشد مبنای تخلیه و سپردن اثاثیه مستأجر به امین و حافظ اموال مطابق آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و لازم‌الاجرا خواهد بود. اما اگر سند اجاره عادی باشد، با توجه به قانون اجرای احکام مدنی انجام خواهد شد که در مبحث بعدی به آن اشاره می‌شود.

برای تخلیه از قبل با کلانتری محل وقوع ملک استیجاری هماهنگی و نامه‌نگاری لازم توسط دایره اجرا صورت می‌گیرد تا در موعد مقرر مأمورین کلانتری در محل تخلیه حاضر شوند تا اگر مقاومت یا اقدامی جهت جلوگیری از عملیات تخلیه قرار باشد توسط مستأجر یا سایرین صورت گیرد، اقدامات تأمینی و انتظامی را به موقع انجام دهند و یا در صورت نیاز از کمک بیشتر مأمورین انتظامی بهره‌مند شوند.

مستأجرین هم باید دقت کنند که اگر کلیه اقدامات مربوط به تخلیه برابر مقررات و ضوابط قانونی انجام شده است، از مقاومت در برابر عملیات تخلیه خودداری کنند چون در نهایت تخلیه ملک و تحویل آن به موجر انجام خواهد شد اما ممکن است مقاومت در برابر عملیات تخلیه به واسطه درگیری، توهین به ضررشان تمام شود و علی‌رغم تخلیه درگیر تعقیب کیفری از طریق دادسرا نیز قرار خواهند گرفت که ناخوشایند می‌باشد.

اگر به عنوان مستأجر می‌خواهید در پایان تخلیه به حق و حقوق قانونی خود برسید و به راحتی قرض‌الحسنه یا ودیعه مسکن یا سرقفلی پرداختی را از موجر دریافت کنید و اگر موجر نپرداخت بتوانید از تخلیه فوری محل اجاره شده جلوگیری به عمل آورید، باید در زمان تنظیم اجاره‌نامه و قبل از امضای آن با وکیل دادگستری مشورت نمایید تا با راهنمایی‌های لازم اقدامات پیشگیرانه را انجام دهد ولی متأسفانه بعضی از افراد رجوع به وکیل را یا ضروری نمی‌دانند و یا وقتی رجوع می‌کنند که کار از کار گذشته و ورود وکیل هم نمی‌تواند جلوی ضرر و زیان آنها را بگیرد.

قابل ذکر است که پس از تخلیه و تحویل ملک به موجر یا وکیل یا نماینده قانونی وی، باید دایره اجرا این موضوع را به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده اجاره‌نامه اعلام کند تا مراتب تخلیه محل استیجاری و قطع شدن رابطه استیجاری را، در ستون توضیحات، دفتر ثبت اسناد، درج کند.

آیا مستأجر می‌تواند ملک استیجاری را اجاره دهد؟

موجر به عنوان طرف اصلی قرارداد اجاره، لزومی ندارد که حتماً مالک اصلی آپارتمان یا مغازه‌ای که قصد اجاره دادن آن را دارد باشد. چون ممکن است موجر خودش زمانی که آن محل را اجاره کرده در قراردادش با مالک اصلی شرط کرده که در مدت اجاره می‌تواند آن را به شخص دیگری اجاره بدهد. در این حالت اگر مستأجر فوق بخواهد آن را به غیر اجاره بدهد، خودش می‌شود موجر و آن شخص ثالث (فرد سوم) می‌شود مستأجر. اما در اکثر اوقات موجر، مالک محل استیجاری است. لذا در هنگام اجاره کردن ملک بررسی کنید که آیا موجر مالک ملک است یا خیر. و اگر خودش مستأجر است، آیا حق انتقال به غیر را دارد یا خیر و ثانیاً نباید مدت اجاره خودش با مالک تمام شده باشد و الا مالک می‌تواند به واسطه پایان مدت اجاره درخواست تخلیه آن محل را نماید.

در مقابل نیز، موجرین باید بررسی کنند که فردی که خود را به عنوان مستأجر معرفی کرده است آیا مشخصات وی که در اجاره‌نامه درج می‌شود با مشخصات ظاهری و شناسنامه‌ای هم مطابقت می‌کند یا خیر؟ مستأجر ممکن است یک شخص حقیقی مانند هر یک از انسان‌ها باشد و یا یک شخص حقوقی مانند یک شرکت تجاری یا یک مؤسسه غیرتجاری.

از پایان مدت اجاره یا سایر موارد فسخ اجاره که موجر حق درخواست تخلیه محل استیجاری را مطرح می‌کند، مستأجر باید بدون معطلی و بدون فوت وقت آن محل یا ملک را تخلیه کرده و تحویل موجر بدهد. اما اگر با هر گونه بهانه‌ای مانند ادعای جعل امضا یا تاریخ اجاره‌نامه، یا ادعای تمدید شفاهی یا در نوشته‌ای جداگانه، یا ادعای خریدن سرقفلی یا خریدن محل استیجاری و غیره از سوی مستأجر، عملیات تخلیه به صورت فوری قابل تخلیه نباشد، در این صورت مالکین و موجرین رغبت و علاقه‌ای به اجاره دادن اماکن مسکونی، تجاری، اداری و غیره خود را، به مستأجرین نخواهند داشت.

چنانچه ضوابط تعریف شده در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 در ارتباط با تخلیه فوری اماکن استیجاری به طور دقیق و کامل و ظرف مدت 7 روز اجرا شود، در این صورت عرضه مکان‌ها و محل‌های استیجاری از سوی مالکین و موجرین بیشتر و از طرفی به واسطه عرضه بیشتر، مبلغ اجاره‌بها نیز کاهش پیدا می‌کند و به نفع مستأجرین خواهد بود.

حقوق همسایگان

کمترین لطفی که می‌توان به همسایه‌ها کرد، این است که به آنها آزار نرساند و به حقوقشان دست درازی نکرد. حتما همه با این جمله موافقند چون بندهای کتاب قانون هم آن را تایید می‌کند، البته اگرچه نمی توان همه روابط انسان‌ها را با قانون تنظیم کرد و انتظار داشت هیچ تخلفی از کسی سر نزند، اما آشنایی با حقوق دیگران می‌تواند جلوی بسیاری از تعرضات و اختلافات را بگیرد.

برابر قانون، اگر شاخه درخت خانه کسی داخل فضای خانه یا زمین همسایه شود، باید از آنجا بازگردانده شود، در غیر این صورت همسایه می‌تواند آن را به سمت خانه ای که درخت در آن مستقر است، بازگرداند؛ اما اگر امکان بازگرداندن شاخه نباشد، همسایه می‌تواند آن را از حد خانه خود قطع کند. این کار نیاز به اقامه دعوی و کسب اجازه از دادگاه نیز ندارد. البته در صورت بروز اختلاف مثلاصاحب درخت مدعی شود که همسایه بیش از حد و حریم خود شاخه درخت را قطع کرده، طرفین حق مراجعه به دستگاه قضایی را دارند.

برابر ماده ۱۳۲ قانون مدنی، هیچ کس نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که باعث ضرر همسایه شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا دفع ضرر از خود باشد. پس اگر همسایه ای برای رفع حاجت یا دفع ضرر از خود چاهی برای فاضلاب خود حفر کند و این عمل موجب ضرر همسایه‌اش شود، مسوولیتی متوجه او نیست، به شرط آن که عمل همسایه برای نوسازی به قصد رفع نیاز یا ضرر از خودش باشد و مثلااین عمل گودبرداری با رعایت مقررات شهرداری و نکات ایمنی صورت گرفته باشد. طبق قانون اگر این دو شرط رعایت شود، حتی اگر این عمل موجب ضرر شخص دیگری شود، مسوولیتی برعهده این فرد نخواهد بود. بدیهی است اگر این عمل بدون در نظر گرفتن نکات ایمنی، اصول، مقررات و آیین نامه های شهرداری باشد، این فرد مکلف به جبران خسارت خواهد بود.

در این میان، مستاجران نیز نسبت به همسایه‌ها تکالیفی دارند؛ به طوری که اگر مستاجر در ملک اجاره ای اش تصرفی خارج از حد متعارف انجام دهد و موجب وارد آمدن خسارت به مالک ملک مجاور شود، مالک ملک باید علیه مستاجر اقامه دعوی کند، اما اگر خسارت وارده ناشی از عمل مستاجر نبوده، بلکه ناشی از وضعیت غیرمتعارف ساختمان مورد اجاره باشد، در این صورت فرد شاکی باید علیه مالک ملک مورد اجاره، اقامه دعوی کند. در این میان، اگر همسایه ای در ملک خود پنجره ای به سمت خانه همسایه دیگر باز کند نیز قانون تکلیف این کار را مشخص کرده است. قانون می‌گوید هیچ کس حق ندارد از دیوار خانه خود به خانه همسایه در یا پنجره باز کند، اگرچه دیوار ملک اختصاصی خودش باشد؛ هرچند می‌تواند از دیوار اختصاصی خود روزنه یا شبکه باز کند و همسایه حق ندارد او را از این کار منع کند. البته همسایه در این حالت می‌تواند جلوی شبکه و روزنه دیوار را با پرده ای بپوشاند تا مانع رویت شود. پس اگر همسایه ای مبادرت به ساخت طبقه دوم روی ملک خود کند، به نحوی که این ساخت وساز موجب دید از پنجره یا تراس طبقه دوم به خانه مجاور شود، این عمل با رعایت موازین و مقررات ساخت وساز منعی ندارد و همسایه مجاور می‌تواند جلوی پنجره را دیوار بکشد یا با نصب پرده جلوی دید آن را بگیرد. در این میان، برخی از آپارتمان نشین‌ها با این مشکل مواجه اند که در ساختمانی فرسوده زندگی می‌کنند، اما یک یا چند نفر از مالکان حاضر به بازسازی ساختمان نیستند که در این شرایط نیز قانون راهکارش را ارائه داده است.

در چنین شرایطی، اگر ۳ نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تشخیص دهند عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر علت دیگر ساختمان دچار فرسودگی کلی شده و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی در آن می‌رود، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند با حکم دادگاه با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری می‌کنند، نسبت به تجدیدبنای مجموعه اقدام کنند و پس از پایان عملیات بازسازی و تعیین سهم هریک از مالکان از بنا و هزینه های انجام شده، سهم آنها را به اضافه اجاره بهایی که برای مسکن اجاره ای آنها پرداخت شده از اموالشان برداشت کنند.

تصرف زمین توسط ارگانهای دولتی و نحوه شکایت

سوال: تصرف زمین

حدود دو سال پیش شرکت برق توانیر برای اجرای طرح خود، زمین پدرم رو تصاحب و تملک نموده و طرح را اجرا کرده و حتی برای زمین ما سند هم گرفتن ولی با بهانه گیری های مختلف هیچ پولی بابت اون زمین بهمون پرداخت نکردن الان پدرم میخوان اقدام قانونی انجام بدهند، لطفا راهنمایی بفرمایید کجا و چجوری باید شکایت کنیم؟

 پاسخ

شما باید ابتدا دادخواستی به طرفیت شرکت برق منطقه ای به دیوان عدالت اداری تقدیم نمایید و خواسته تان از دیوان باید تایید تقصیر شرکت برق و تایید ورود خسارت به شما باشد. دیوان عدالت اداری به خواسته شما رسیدگی خواهد کرد و اگر تقصیر شرکت برق و ورود خسارت به شما را تایید کند شما می بایست مجددا به طرفیت شرکت برق در دادگاه عمومی طرح دعوی نموده و مطالبه غرامت نمایید دادگاه زیر نظر کارشناسان رسمی دادگستری میزان خسارت وارده به شما(قیمت ملک به نرخ روز) را محاسبه و شرکت برق را محکوم به پرداخت آن خواهد کرد.

 

در قوانین مختلف مصادیق زیادی در مورد تصرف عدوانی وجود دارد، به عنوان مثال برابر ماده ۱۷۰ قانون آیین‌دادرسی در امور مدنی مستاجر، خادم، کارگر و به طور کلی هر امین دیگری چنانچه پس از ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه مالک یا ماذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبه مال امانی از آن رفع تصرف نکند، متصرف عدوانی محسوب می‌شود.

تصرف زمین

ماده ۷ قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب اسفند سال ۱۳۵۲، در مورد دعاوی مربوط به قطع آب و برق و جریان گاز و وسایل تهویه و نقاله (از قبیل آسانسور برقی) که مورد استفاده اموال غیرمنقول است، مشمول قانون مذکور است(البته اقدامات موسسات دولتی و خصوصی مربوطه و در راستای قانون یا قرارداد، خارج از موضوع است) . وی می‌گوید: در ماده ۱۵۸ قانون آیین‌دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، تصرف عدوانی اینگونه عنوان شده که ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود نسبت به آن مال را درخواست می‌کند؛ ضمن اینکه برابر ماده ۱۷۴ قانون آیین‌دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امورمدنی، دادگاه در صورتی رأی به نفع خواهان می‌دهد که به طور مقتضی احراز کند خوانده، ملک متصرفی خواهان را عدواناٌ تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق استفاده خواهان شده است.

 

نحوه تقسیم هزینه در آپارتمان – آب، برق، گاز و تلفن

-مطابق ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت‌هایی از بنا مصرف می‌شود، مشارکت کنند.
-طبق ماده (۳) قانون تملک آپارتمان‌ها سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان، به جز هزینه هایی که به دلیل ارتباط نداشتن با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری بر تقسیم این مخارج پیش بینی کرده باشند و مسئولیت تعیین سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان با مدیران ساختمان است.
-هزینه گاز، آب، برق در یک آپارتمان برحسب متراژ ساختمان حساب می‌شود و پرداخت آن به عهده از جمله «مالکان یا استفاده کنندگان(مستاجر یا هر شخصی که در غیاب مالک اصلی از ساختمان نفع می برد)» است.
-البته این یک اصل کلی است و ساکنان یک آپارتمان می‌توانند روش‌های دیگری را برای محاسبه این هزینه‌ها در نظر بگیرند.

نحوه تقسیم هزینه در آپارتمان

قانون می گوید برای پرداخت سهم هر واحد از مبلغ قبوض مشترک باید مساحت هر واحد ملاک قرار بگیرد به طوری که اگر مساحت یک واحد در آپارتمان ۲ برابر مساحت سایر واحدهاست مالک یا مستاجر واحد بزرگ تر باید ۲ برابر سهم دیگران، هزینه آب و گاز را بپردازد؛ این مساله در مورد هزینه شارژ ساختمان هم صدق می کند. البته قوانین امور املاک و عقد اجاره تاکید دارد که علاوه بر مساحت، توافق شرکای ساختمان نیز می تواند ملاک تقسیم بندی هزینه قبوض باشد یعنی آنها می توانند یا تعداد واحدها یا تعداد استفاده کنندگان را ملاک این تقسیم بندی قرار دهند. بنابراین توافق اعضای ساختمان در مورد پرداخت قبوض و هزینه شارژ قسمت های مشترک معتبر است اما اگر مالکان چنین توافقی نداشته باشند و حتی اگر فقط یک نفر مخالف وجود داشته باشد، سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان (مثل مستاجر) از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد (مانند هزینه های سرایداری، نگهبان، متصدی، آسانسور، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک) به طور مساوی بین مالکان و مستاجران مستقر در ساختمان تقسیم می شود.