اجازه ولی درنکاح دختر باکره

ضرورت تحصیل اجازه ولی برای ازدواج

 ماده ۱۰۴۳ قانون مدنی می گوید: “نکاح دختری که هنوز شوهر نکرده(باکره) اگر چه به سن بلوغ رسیده باشد، موقوف به اجازه پدر یا جد پدری اوست، و هرگاه پدر یا جد پدری بدون علت موجه از دادن اجازه مضایقه کند دختر می تواند با معرفی کامل مردی که می خواهد به او شوهر کند و شرایط نکاح و مهری که بین آنها قرار داده شده، به دادگاه مدنی خاص مراجعه و به توسط دادگاه مزبور مراتب به پدر یا جد پدری اطلاع  داده شود، و بعد از ۱۵ روز از تاریخ اطلاع و عدم پاسخ موجه از طرف ولی دادگاه  مزبور می تواند اجازه نکاح را صادر نماید.”

شرایط دریافت خسارت تأخیر تأدیه

 مطابق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، طلبکار می تواند علاوه بر دریافت اصل طلب خود، بابت تأخیر بدهکار در پرداخت بدهی، از وی خسارت تأخیر تأدیه (دیرکرد) بگیرد اما برای این کار چند شرط وجود دارد :
طلب از نوع وجه رایج (پول) باشد. پس برای مثال، بابت مواد شیمیایی، محصولات صنعتی، مواد غذایی و ... نمی توان دیرکرد گرفت؛
 طلبکار از بدهکار درخواست نموده باشد که طلب وی را بدهد. بهترین راه برای این کار، ارسال اظهارنامه است. همچنین تقدیم دادخواست، به منزله مطالبه طلب است.
از آنجایی که مبدأ محاسبه خسارت تأخیر، زمان درخواست طلب است، بهتر است هر چه زودتر طلب خود را از بدهکار با ارسال اظهارنامه و نظایر آن درخواست کنید تا بتوانید مبلغ بیشتری را بعنوان دیرکرد دریافت نمایید.
 بدهکار توانایی مالی برای پرداخت بدهی خود را داشته باشد. تاجر ورشکسته، افراد معسر و ... فاقد توانایی مالی تلقی می شوند؛

 بدهکار یا همان مدیون، با وجود داشتن توانایی مالی از پرداخت بدهی خویش خودداری کند؛

مستاجر مغازه اجاره ای

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند، ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به ‌طور تدریجی و به ‌مرور زمان برای مستأجر محل کسب، پیشه و تجارت به وجود می‌آید. بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهم‌ترین مسائلی که می‌بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستأجر بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می‌شود. معمولاً پرداخت کرایه به‌صورت ماهانه است و مستأجر باید در پایان هرماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرار‌داد اجاره، در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، بایستی مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. طبق قوانین اجاره ملک تجاری مصوب در سال ۷۶، مستأجر موظف است به‌محض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر صحیح و سالم پس بدهد. اما قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ می‌گوید که انقضای مدت، دلیل بر تخلیه نیست. یعنی هرگاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستأجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستأجر دلیل داشته باشد؛ که یکی از این دلایل این است که مستأجر محلی را که حق انتقال به غیر را در آن ندارد را، انتقال دهد. در این صورت موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را الزام به تخلیه کند؛ یا درجایی که مستأجر شغل مورد توافق را عوض کند، یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستأجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را ازملک اجاره داده‌شده بیرون کند. یا وقتی‌که مستأجر در مورد عین اجاره زیاده ‌روی و یا کوتاهی کند، برای مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد، موجر می‌تواند او را ازملک خود بیرون بی اندازد.

سوالات مدنی

ی واحد آپارتمانی پیش خرید کردم دو تا قولنامه نوشتیم یکی با کدرهگیری ودومی بدون کدرهگیری تو دومی قید شده بود ک انتخاب واحدموکول شد به سه ماه بعدوتو قولنامه ای ک کدرهگیری گرفته بود صوری بخاطرکدی واحدمشخص شده بود
اولا تو قراردادقید شده بود،ک ۶طبقه وهرطبقه ۵واحدک الان ۷طبقه،شده وهرطبقه ۵واحد
دوما الان براواحد ک ما انتخاب کردیم بهونه می اره
ایا ما درطبقه ۷سهمی داریم ویا می تونیم احقاق حق کنیم؟
ممنونم اگه جوابمو بدید

پاسخ:

این که ۲ مبایعه نامه هست ممکنه کار رو دچار اختلال کنه اگر توافقی بر اعتبار یکی از اون ها نداشته باشید. بعلاوه در عالم حقوق و دادگاه معمولا اراده آخر ( مبایعه نامه دوم) رو معتبر تلقی می کنند.
منظورتون از قسمت اخر سوال رو نمی فهمم؛ شما ۱ واحد خریده اید؛ اضافه شدن یک طبقه به کل مجموعه، بعیده ارتباطی به شما پیدا بکنه... . شما مستحق همان تک واحد هستید... .

آیا هر قراردادی قابل فسخ است؟

 مطابق ماده 184 قانون مدنی قرارداد انواع و اقسامی دارد که در برخی از این قراردادها طرفین هر وقت بخواهند می توانند عقد و قرارداد را فسخ کنند که به این نوع قرارداد جایز گفته می شود و ماده 186 قانون مدنی قرارداد جایز را تعریف کرده است.پس قراردادهای جایز که طرفین از همان ابتدای عقد حق فسخ دارند هر زمان قابل فسخ می باشد . نوع دیگر از قراردادها عقد لازم است در این نوع قراردادها بعد از انعقاد هیچ یک از طرفین به اختیار و آزادانه حق فسخ ندارند (ماده185) مگر در موارد معینه.

تقسیم ارث مادر

طبق ماده ۹۰۷ قانون مدنی در خصوص تقسیم ارث مادر، در صورتیکه مادر فوت کند و ابوین او (پدر و مادر) نیز فوت کرده باشند و یک یا چند فرزند داشته باشد ترکه مادر  به شرح ذیل بین وارث تقسیم می‌شود.
🔹چنان چه فقط یک فرزند داشته باشد چه پسر باشد چه دختر باشد تمام ترکه مادر به او می‌رسد.

🔹اما اگر اولاد متعددی داشته باشد که همه پسر باشد یا همه دختر ترکه مادر با السویه بین آنها تقسیم می‌شود. اما اگر اولاد متعددی داشته باشد و بعضی از آنها پسر و بعضی از آنها دختر باشند پسر دو برابر دختر ارث می‌برد.

خیارات

 ١- مدت دار
  ٢- غیر فوری
  ٣- فوری

✏️ خیارهای مدت دار
✅ ٣ عدد هستند
🔻👈۱_ خیار حیوان
🔻👈۲_ خیار مجلس
🔻👈۳_ خیار شرط

✏️ خیار های غیر فوری
✅ ۵ عدد هستند

🔻👈۱_ تاخیر ثمن
🔻👈۲_ تبعض صفقه
🔻👈۳_ تخلف شرط
🔻👈۴_ تفلیس
🔻👈۵_ تعذر تسلیم

✏️ خیار های فوری
✅ ۴ عدد هستند

- سایر خیار ها فوری هستند
🔻👈۱_ خیار غبن
🔻👈۲_ خیار عیب
🔻👈۳_ خیار رویت
🔻👈۴_ خیار تدلیس

معامله معارض یعنی چه و آیا برای آن مجازاتی پیش بینی شده است یا خیر؟

معامله معارض یعنی اینکه شخصی به موجب سند رسمی و یا عادی نسبت به عین یا منفعت ملک یا مالی حقی به شخصی داده و بعد به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند. معامله معارض جرم بوده و مجازات کیفری دارد.

شرط صحت معامله چیست؟

1. قصد طرفین و رضای آنها
2. اهلیت طرفین
3. موضوع معین که مورد معامله باشد
4. مشروعیت برای معامله

ارث بردن جنین

جنینی که در شکم مادر است به دو شرط از مورث (شخصی که فوت نموده و اموال او به عنوان ارث به بازماندگانش میرسد) خود ارث خواهد برد:
🔹 نطفه او قبل از مرگ مورث منعقد شده باشد.
🔹جنین زنده متولد شود.

◀️ماده 875 قانون مدنی مقرر می دارد: "شرط وراثت، زنده بودن در حین فوت مورث است و اگر حملی باشد در صورتی ارث می برد که نطفه او حین الفوت منعقد بوده و زنده هم متولد شود اگر چه فورا پس از تولد بمیرد"

حکم و قرار و تفاوت های حکم و قرار

مقدمه:

آرائی که توسط دادگاه ها صادر می شوند، به دو نوع قابل تقسیم اند.

دسته اول احکام هستند و دسته دوم قرارها می باشند.

بخش مهمی از تصمیماتی که توسط دادگاه صادر می شوند را احکام تشکیل می دهند. در واقع اصلی ترین هدف خواهان (کسی که دعوا را طرح میکند و مدعی است) از اقامه دعوی در دادگاه این است که در رابطه با دعوایی که در دادگاه مطرح کرده است حکم صادر شود و دادگاه با صدور این احکام، نتیجه دعوای ترافعی که بین طرفین مطرح شده را مشخص می کند و به موجب آن خصومت طرفین پایان می یابد و وظیفه دادگاه در خصوص رسیدگی به پرونده نیز به پایان پیدا می رسد.

حکم چیست؟

بر اساس ماده ۲۹۹ قانونآیین دادرسی دادگاه های عمومی وانقلاب درامورمدنی:
“چنانچه رای دادگاه راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن به طور جزیی یا کلی باشد، حکم و در غیر این صورت قرار نامیده می‌شود. “

با توجه به این ماده قانونی، اگر تصمیم دادگاه دارای دو ویژگی ذیل باشد، آن تصمیم، حکم نامیده می‌شود:

۱- آن تصمیم راجع به ماهیت دعوا باشد:

یعنی تصمیم دادگاه، به اصل اختلاف و دعوای میان اشخاص، مربوط باشد.

مثال: شخص الف؛ در دادگاه دعوایی اقامه کرده و مدعی می‌شود که شخص ب؛ به اتومبیل او صدمه زده است. شخص ب؛ در مقابل می‌گوید که شخص الف؛ اصلاً مالک اتومبیل نیست تا بتواند خسارت وارد شده به آن را مطالبه کند؛ تصمیمی که دادگاه در رابطه با درست یا غلط بودن گفته‌های شخص ب؛ می‌گیرد، مربوط به ماهیت دعوا نیست و حکم محسوب نمی‌شود، زیرا ماهیت و اصل دعوا در این مثال، صدمه زدن به یک اتومبیل بوده؛ نه اینکه مالک آن اتومبیل، چه کسی است.

۲- آن تصمیم، دعوای مطرح شده را تمام کند و پرونده را از دادگاه ببرد؛

مثال: اگر قاضی به علت پیچیده بودن و تخصصی بودن یک دعوا، تصمیم بگیرد که از یک کارشناس کمک بگیرد و دستور بدهد که پرونده را نزد کارشناس بفرستند، به هیچ وجه نباید گفت که قاضی در مورد دعوا حکم صادر کرده است.

 انواع احکام دادگاه ها مطابق قانون آیین دادرسی مدنی:

• حکم اعلامی و حکم تأسیسی
• حکم حضوری و حکم غیابی
• حکم نهایی و غیر نهایی
• حکم قطعی و غیر قطعی

چه معیارهایی برای تشخیص حکم وجود دارد

قانون آیین دادرسی مدنی در ماده ۲۹۹، آراء صادر شده از دادگاه ها را به دو نوع حکم و قرار تقسیم می کند. بر اساس این ماده ” چنانچه رأی دادگاه راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن به طور جزیی یا کلی باشد، حکم و در غیر اینصورت قرار نامیده می شود “. در واقع این ماده معیارهای تشخیص حکم را بیان کرده است.

معیارهای تشخیص حکم از قرار:

 

• در امور ترافعی صادر شده باشد

منظور از این عبارت آن است که حکم در خصوص دعاویی صادر می شود که دو طرف با یکدیگر به اختلاف خورده باشند و به موجب این اختلاف به دادگاه مراجعه کرده باشند تا اختلاف بین خود را حل کنند. بنابراین، آرائی که در امور حِسبی صادر می شوند را در بر نمی گیرد.

امورحسبی: اموری هستند که بدون آنکه میان اشخاص اختلافی راجع به آنها رخ داده باشد به آنها رسیدگی نمایند. مانند قیمومت، امور مربوط به غائب مفقود الاثر و …..

• از دادگاه صادر شده باشند

رأی در صورتی حکم محسوب می شود که از دادگاه صادر شده باشد. در حال حاضر، با توجه به مقررات مختلف، دادگاه های مختلفی شامل این بند می شوند، اعم از دادگاه نخستین (بدوی)، دادگاه تجدیدنظر یا دادگاه های اختصاصی همچون دادگاه انقلاب، دادگاه ویژه روحانیت، دیوان عدالت اداری و … .

• راجع به ماهیت دعوا باشد

ماهیت دعوا به طور کلی به تمام مسائلی گفته می شود که در ارتباط با امور موضوعی و برای روشن شدن موضوع و حلّ آن مورد توجه قرار می گیرند .

• قاطع دعوا باشد

رأی دادگاه باید جزئا یا کلّا قاطع دعوا باشد تا حکم محسوب شود. منظور این است که با صدور این رأی تکلیف دعوا روشن شده و پرونده از آن مرجع خارج شود. اما فرقی ندارد که اصل اختلاف را حل و فصل کرده یا نکرده باشد و فرقی هم ندارد که رأی مزبور قابل بررسی مجدد در همان مرجع یا مرجع دیگر باشد یا نه.

در صورتی که رأی صادر شده از دادگاه چنین شرایطی را داشته باشد، می توان به آن عنوان حکم داد و در غیر این صورت به آن قرار گفته می شود و این است تفاوت میان حکم و قرار.

 قرار چیست؟

 در قانون تعریفی از واژه ” قرار “ ارائه نشده است. بلکه قانونگذار در ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی در تعریف حکم گفته است: “چنانچه رأی دادگاه راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن به طور جزیی یا کلی باشد، حکم و در غیر این صورت، قرار نامیده می شود.” بنابراین، باید گفت قرار دادگاه به رأیی گفته می شود که یک یا دو شرط مزبور را نداشته باشد.

قانونگذار در مقررات مختلف مواردی که رأی دادگاه باید در قالب قرار صادر شود را پیش بینی نموده است. در نتیجه بهترین ملاک برای تشخیص اینکه یک رأی قرار است یا خیر، مقررات قانونی هستند. به عبارت دیگر صدور قرار در صورتی امکانپذیر است که قانونگذار آن را پیش بینی نموده باشد.

 

طبق ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، هرگاه دادگاه تصمیمی بگیرد که مربوط به ماهیت دعوا نباشد یا قاطع دعوا محسوب نشود، آن تصمیم، قرار نامیده می‌شود.

مثال: اگر دادگاه در دعوای شخص الف؛ علیه شخص ب؛ تصمیم بگیرد که واقعاً شخص ب؛ به اتومبیل شخص الف؛ خسارت وارد کرده است، این تصمیم دادگاه، «حکم» نامیده می‌شود. این در حالی است که اگر در یک دعوا، یکی از طرف های دعوا، ادعا کند که دادگاه بر طبق قانون، صلاحیت رسیدگی به آن دعوا را ندارد، تصمیمی که دادگاه در این خصوص می‌گیرد، «قرار» است؛ نه حکم.

 

انواع قرار:

قرارهای صادر شده از دادگاه را می توان از جهات مختلفی تقسیم بندی نمود.

• قرار قطعی و غیر قطعی: قرارها از حیث قابلیت تجدید نظر بودن.
• قرار نهایی و غیر نهایی: از جهت قابلیت فرجام خواهی.
• قرارهای اِعدادی
• قاطع دعوی
• شبه قاطع

و … قابل تقسیم اند.

مهمترین انواع قرار مطابق قانون می توان شامل موارد زیر دانست :

• قرار اِعدادی یا مقدماتی:

قرارهایی هستند که پرونده را آماده صدور رأی قاطع می نمایند که انواع مختلفی نیز دارند مانند: قرار معاینه محلی، قرار ارجاع امر به کارشناس و …..

• قرارهای قاطع دعوی:

 قرارهای قاطع دعوی به قرارهایی گفته می شود که با صدور آنها پرونده از دادگاه رسیدگی کننده به دعوا خارج می شود که از این لحاظ، قرارهای قاطع دعوا شبیه حکم هستند. قرارهای قاطع دعوی نیز مطابق قانون آیین دادرسی مدنی چند مورد هستند، مانند:

• قرار سقوط دعوا
• قرار رد دعوا
• قرار عدم استماع دعوا

و…

 

• قرارهای شبه قاطع

 منظور از قرارهای شبه قاطع قرارهایی است که با صدور آنها یا پرونده از گردش و رسیدگی خارج می شوند یا چنانچه از دادگاه خارج شود، همان پرونده برای رسیدگی به شعبه یا دادگاه دیگری احاله میشود، مانند:

• قرار عدم اهلیت یکی از طرفین
• قرار عدم صلاحیت
• قرار امتناع از رسیدگی

و….

 

تفاوت های حکم و قرار

1. حکم همیشه از طرف دادگاه صادر می‌شود ولی قرار ممکن است از طرف دادگاه یا مدیر دفتر صادر شود.
2. حکم قابل تجدیدنظر است، مگر قانون منع کرده باشد. در حالی که قرارها غیر قابل تجدید نظرند مگر قانون اجازه داده باشد.
3. احکام ممکن است حضوری یا غیابی باشند اما قرار غیابی در قانون ذکر نشده است.
4. درخواست اعاده دادرسی نسبت به قرارها جایز نیست و صرفاً نسبت به احکام می‌توان تقاضای اعاده دادرسی نمود. (ماده ۴۲۶ قانون آئین دادرسی مدنی).
5. در احکام نیاز به تقدیم دادخواست و تحقیق است ولی در قرارها تقدیم دادخواست شرط نیست و می‌تواند به صورت درخواست هم باشد.

منبع:

شمس، عبدالله، آیین دادرسی مدنی، دوره ی پیشرفته، جلد دوم،  انتشارات دراک

آیین دادرسی مدنی #مواد_۳۵۶_تا_۳۷۹

🔺اقراربه خودخواسته که دادگاه راازهر دلیل دیگری بی نیاز وپرونده را آماده صدور حکم می کند رااقرارقاطع می نامند.


🔺اقرار تنها امری راثابت می نماید که مقر به آن خبر داده است .

🔺اقرارغیر قاطع ؛«اقراربه مقدمات دعوا »نیزخوانده می شود.

🔺اقرارقاطع وغیرقاطع ،نباید بااقرارصریح وضمنی ویابااقرارکلی وجزیی اشتباه شود

🔺اقرارقاطع وغیر قاطع ممکن است دردادگاه ،درخارج ازدادگاه ،کتبی وشفاهی ،صریح وضمنی باشد.

🔺حکم راجع به فسخ نکاح ،چنان چه مستند به نظریه یک یاچند کارشناس باشد که طرفین ،رأی آن هاراقاطع دعوا قرار داده باشند ،مطلقا قابل فرجام نیست.

🔺احکام مستند به اقرار دردادگاه ،قابل تجدید نظر وفرجام نیست.

💥نکته ها
چنان چه رای فرجام خواسته ،ازدادگاهی صادرشده باشد که فاقد صلاحیت باشد دیوان عالی کشور درمورد عدم صلاحیت ذاتی رأی رانقض می نماید ودرموردعدم صلاحیت محلی ،اگرایراد شده باشد ،رأی رانقض می نماید.

🔘درصورتی که دادگاه عمومی حقوقی ،درغیرمواردی که قانونا مجازاست ،غیرعلنی برگزارشود رأی صادره به همین علت ،قابل فسخ یانقض بوده واقدام قاضی آن تخلف است .

🔘تشخیص منافات علنی بودن جلسه دادرسی باعفت عمومی یانظم عمومی بادادگاه است .

🔘اصل علنی بودن جلسه دادرسی تضمینی جهت قضاوت شوندگان شمرده می شود تادرپرتو نوعی کنترل افکارعمومی ،به طور شفاف موردقضاوت قرارگیرندکه می توان آن راازاصول دادرسی وقواعد آمره حقوق اصحاب دعوا به درجه یی ازاهمیت به شمار اورد که رأی راازاعتبار قانونی بیندازد.

درصورتی که تصمیم دادگاه درخصوص علنی یاسری برگزارشدن محاکمه ،باتوجه به محتویات پرونده وسایر ادله ،مخالفت بیّن بانصوص مزبور داشته باشد ،ممکن است آن راتخلف انتظامی قاضی نیزمحسوب نمود.

درصورتی که دادگاه صادر کننده حکم صلاحیت محلی نداشته وازحکم فرجام خواهی شده باشد ،حکم درصورتی به این علت نقض می شود که خوانده دراولین جلسه دادرسی ایراد نموده باشد.

💢 نکته ها
هرگاه پس ازصدور رأی فرجام خواسته ،قانونی که در رأی مورداستناد قرارگرفته تغییرپیدا کند دیوان عالی کشور به قانون لاحق توجه نمی کند ،تفاوتی نمی کند که حکم یاقرار باشد.

حکم فرجام خواسته باقوانین حاکم درزمان رسیدگی فرجامی مخالف است اماباقوانین حاکم درزمان صدور مخالفتی ندارد ،این حکم نقض نمی شود.

اگردادگاه صادرکننده رأی صلاحیت محلی نداشته باشد دیوان عالی کشور دررسیدگی فرجامی درصورتی رأی رانقض می کند که نسبت به صلاحیت ایراد شده باشد.
✍🏻 تشریح از رای بدوی «بدون تجدیدنظرخواهی» مستقیم فرجام خواهی میشود، در مرحله فرجام رای نقض و به همان شعبه یا شعبه هم عرض دیگری جهت رسیدگی ماهوی ارسال میشود، شعبه حکم بدوی رو صادر میکند.


🔴 سوال آیا از حکم بدوی دوم میتوان تجدیدنظرخواهی نمود؟

بله میتوان. هرچند از رای قبلی تجدیدنظرخواهی نشده و مستقیم فرجام خواهی شده است اما این امر مانع تجدیدنظرخواهی از رای دوم ((رایی که پس از نقض رای اول صادر شده)) نیست.
در نتیجه رای دوم قابل تجدیدنظر است.

✅رأیی که براساس اعتراض ثالث صادرمیشود:

تابع مقررات عام آ د م است پس قابل تجدیدنظر یا فرجام خواهی است.

نحوه صدور حکم موت فرضی

 به عنوان اولین سوال چه کسی در دادگستری وظیفه حمایت از حقوق محجوران، غایب مفقودالاثر و صغار را دارد؟
برای پاسخ به این سوال لازم است بدانیم که در دادسرا یک اداره‌ای وجود دارد به نام اداره امور سرپرستی که وظیفه رسیدگی به امور محجورین و غایبان مفقودالاثر را بر عهده دارد. دادستان و دادسرا برای حفظ حقوق محجور و حمایت از او نقش سازنده‌ای بر عهده دارد. به عبارت دیگر؛ حفظ حقوق اطفال، مجانین و غایب ‌مفقودالاثر به‌طور کلی بر عهده دادستان است.
شرایط درخواست صدور حکم موت فرضی را می‌فرمایید؟
صدور حکم موت فرضی در مورد کسی صادر می‌شود که مدت طولانی از غیبت او می‌گذرد و هیچ خبری از او در دسترس نیست و عرفا چنین شخصی زنده فرض نمی‌شود. قانون چندین نمونه از این افراد را در ماده ۱۰۲۰ قانون مدنی بیان نموده که البته می‌شود کسی غیر از این افراد هم مرده فرض شود.
ماده ۱۰۲۰ قانون مدنی مقرر می‌دارد: موارد ذیل از جمله مواردی محسوب است که عادتا شخص غایب زنده فرض نمی‌گردد: ۱. وقتی که ده سال تمام از تاریخ آخرین خبری که از حیات غایب رسیده است گذشته و در انقضاء مدت مزبور سن غایب از هفتاد و پنج سال گذشته باشد. ۲. وقتی که یک نفر به عنوانی از عناوین جزء قشون مسلح بوده و در زمان جنگ مفقود و سه سال تمام از تاریخ انعقاد صلح بگذرد بدون اینکه خبری از او برسد. هرگاه جنگ منتهی به انعقاد صلح نشده باشد مدت مزبور پنج سال از تاریخ ختم جنگ محسوب می‌شود. ۳. وقتی که یک نفر حین سفری دریایی در کشتی بوده که آن کشتی در آن مسافرت تلف شده است سه سال تمام از تاریخ تلف شدن کشتی گذشته باشد بدون اینکه از آن مسافر خبری برسد.
قانون به افرادی اجازه داده است که تقاضای صدور حکم موت فرضی را نمایند. این اشخاص عبارتند از وراث غایب و همچنین وصی و کسی که به نفع او وصیت شده است. برای درخواست صدور حکم موت فرضی هم باید شرایطی را رعایت نمود که عبارتند از: مشخصات غایب، تاریخ غیبت، دلایلی که به موجب آن درخواست‌کننده حق درخواست صدور حکم موت فرضی را دارد. دلایل و اسنادی که ممکن است به موجب آنها درخواست حکم موت فرضی غایب را نمود.
نحوه رسیدگی دادگاه به این درخواست به چه نحوی است؟
برای پاسخ به این سوال باید بدانید که به طور کلی امور راجع به غایب مفقود الاثر با دادگاه خانواده محلی است که آخرین محل اقامت غایب در آن بوده است. اگر هم آخرین اقامتگاه غایب در خارج از ایران باشد، دادگاهی برای رسیدگی به امور غایب صالح است که آخرین محل سکونت غایب در حوزه آن دادگاه بوده است. اگر غایب هیچ‌کدام از موارد فوق را دارا نبود دادگاه محل اقامت و یا سکونت وراث غایب صالح برای رسیدگی است. اگر هم وراث معلوم نبودند دادگاه صالح، دادگاه محل مال غایب است. بدین‌ترتیب در مورد تشخیص دادگاه صالح چندان مشکلی وجود ندارد.
سپس نحوه صدور و رویه‌ای که برای صادر شدن حکم موت فرضی وجود دارد به این شرح است؛ در صورتیکه درخواست صدور حکم موت فرضی از طرف اشخاص ذی‌نفع شده باشد، دادگاه اقدام به نشر آگهی کرده و اشخاصی که ممکن است از غایب خبری داشته باشند را دعوت می‌نماید که اطلاعاتشان را در اختیار دادگاه قرار دهند. این آگهی سه دفعه و هر کدام به فاصله یک ماه در یکی از جراید محل و یکی از روزنامه‌های کثیر‌الانتشار تهران منتشر می‌شود. دادگاه وقتی می‌تواند حکم موت فرضی را صادر نماید که یک سال از تاریخ انتشار آخرین آگهی گذشته و زنده بودن غایب معلوم نشده باشد. پس از گذشت این مدت، دادگاه جلسه رسیدگی تعیین می‌کند و رسیدگی با حضور درخواست‌کننده و دادستان انجام می‌شود. در اینجا بیان این نکته ضروری است که عدم حضور درخواست‌کننده مانع رسیدگی دادگاه نمی‌باشد و لزومی ندارد که حتما دادستان شخصا در دادگاه حضور داشته باشد. دادگاه هم لازم است در حکم موت فرضی نام و نام‌خانوادگی درخواست‌کننده و مشخصات غایب، دلایل و مستندات حکم و تاریخ صدور حکم و همچنین قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی نسبت به رای صادر شده را درج نماید.
با توجه به توضیحات جنابعالی امکان تجدیدنظر نسبت به آرایی که در رابطه با موت فرضی صادر می‌شود وجود دارد. چه اشخاصی می‌توانند تجدیدنظرخواهی نمایند؟
صدور و یا عدم صدور حکم موت فرضی دارای دو جنبه است؛ یک جنبه که صدور حکم موت فرضی است قابل اعتراض از سوی دادستان است. جنبه دیگر آن رد درخواست صدور حکم موت فرضی است که از سوی درخواست‌کننده قابل اعتراض است. آثار متعددی بر صدور حکم موت فرضی غایب بار می‌شود. از جمله این آثار عبارتند از پرداخت دیون متوفی، عمل به وصیت او و تقسیم ماترک بین افرادی که در تاریخ فرضی مرگ غایب، وراث او محسوب می‌شوند. البته لازم به ذکر است صدور حکم موت فرضی مانع از آن نیست که اگر غایب پیدا شود نتواند اموالش را پس بگیرد.
آیا قانون حمایت خاصی از همسر غایب مفقودالاثر دارد؟
همسر غایب هم مسلما از غیبت او آسیب می‌بیند. اما باید توجه نمود که زوجه غایب تا زمانیکه از مرگ و زندگی شوهرش مطلع نشده و برای او علم حاصل نشود، می‌تواند طبق مواد ۱۰۲۹ و ۱۰۳۰ قانون مدنی تقاضای طلاق نماید. البته اگر شوهر خانم پس از طلاق و قبل از پایان مدت عدّه برگردد، می‌تواند رجوع نماید و طلاق منتفی شود. اگر هم پس از پایان مدت عده پیدا شود و برگردد، حق رجوع به همسرش را ندارد.
اگر هم در عقد ازدواج پیرامون غیبت همسر شرط ضمن عقدی وجود داشته باشد، بعد از اثبات تحقق شرط در دادگاه و صدور رای نهایی می‌تواند خودش را مطلقه نماید؛‌ به‌عبارت‌دیگر زن وکیل در طلاق تلقی می‌شود.

مبحث کامل ارث

تعریف ارث

 ارث در لغت به معنای مالی است که از متوفی باقی مانده و در اصطلاح انتقال دارایی شخص متوفی به بازماندگان می باشد که این امر بدون اراده متوفی و بازماندگان او صورت می گیرد . معنای دیگر آن انتقال غیر قرار دادی چیزی ازشخص به شخص دیگراست .

فقیهان به پیروی از قرآن کریم از ارث به فریضه و فرض نیز تعبیر کرده اند.

 برخی اصطلاحات حقوقی در خصوص ارث

متوفی : کسی که فوت کرده است .
ترکه : مالی است که از متوفی باقی مانده است .

وارث : شخصی است که از متوفی ارث می برد .

نسب: عبارت از ارتباط واتصال فردی به دیگری به ولادت شرعی

خویشان نسبی

عبارت است از وابستگی شخصی به شخص دیگر از طریق ولادت چه مستقیم باشد مانند رابطه پسر و مادر چه با واسطه باشد مانند رابطه برادر که به واسطه پدر با یکدیگر خویشاوند هستند .

خویشان سببی: خویشاوندی بین دو نفر که در اثرازدواج به وجود می آید . مثل رابطه داماد با مادر همسر یا خواهر زن .

عرصه و اعیان :
منظور از عرصه زمین است و منظور از اعیان ساختمان می باشد .
توارث بین دو نفر : یعنی فوت هریک، باعث ارث بری دیگری میشود . ( مثل زن و شوهر که از یکدیگر ارث می برند )
اشخاصی که به موجب نسب ارث می برند سه طبقه اند

1. طبقه اول : پدر ، مادر ، اولاد و اولادِ اولاد .

2. طبقه دوم : اجداد و برادر و خواهر و اولاد آنان .

3. طبقه سوم : عمه ها و عموها و خاله ها و دایی ها و فرزندان آنان .

اگر طبقه اول زنده باشد طبقه دوم ارث نمی برند و همچنین اگر طبقه دوم فقط زنده باشد طبقه سوم ارث نمی برند به عنوان مثال شخصی می میرد و دو سال پس از او پدرش می میرد بنابراین فرزند وی دیگر ارث از پدر بزرگ نمی برد.

الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند چیست؟

الزام به تنظیم سند، در معنای لغوی به مفهوم مجبور کردن شخص برای تنظیم و ثبت سند مربوطه می باشد. اما در معنی اصطلاحی الزام به تنظیم سند به مفهوم عنوان دعوایی است که خریدار پس از خرید ملک یا مالی علیه فروشنده طرح می کند تا او سند رسمی ملک یا مال را رسما به نام خریدار منتقل کند.

چرا باید برای معاملات خود سند رسمی تنظیم کنیم؟

اینکه ما برای اموال خود علی الخصوص املاک خود، سند رسمی داشته باشیم از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. چرا که مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب۲۶ /۱۲/۱۳۱۰:

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

با توجه به متن ماده ی قانونی فوق می فهمیم که سند رسمی ارزش و اعتباری بسیار بالاتر از اسناد عادی و مبایعه نامه های ثبت نشده دارد، وقتی می گوییم سند رسمی ارزش اثباتی بالاتری دارد به این معناست که اگر شما یک قول نامه یا مبایعه نامه ی ثبت نشده (سند عادی) را به دادگاه برای اثبات حق خود تقدیم کنید و در مقابل کسی که ملک را به شما فروخته اما سند را به نام شما نزده نیز سند رسمی خود را به دادگاه تقدیم کند، دادگاه مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت که ملاحظه فرمودید حق را به شخصی می دهد که سند رسمی در دست اوست، بنابراین توجه به این نکته ی حقوقی بسیار حیاتی است.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

آیا تنظیم سند رسمی اجباری است؟

قانونگذار به دنبال جلوگیری ازمشکلات موجود در معاملات واثبات مالکیت تنظیم سند رسمی را درمواردی اجباری اعلام کرده است
از ماده ی ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ ، اینگونه فهمیده می شود که ثبت سند راجع به کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله چه در دفتر املاک ثبت شده باشد چه نشده باشد اجباری و الزامی است و دعوایی که برای انتقال رسمی یک ملک از فروشنده به خردار باید اقامه شود، الزام به تنظیم سند رسمی نام دارد.
البته توجه به عرف و عادت همانگونه که در ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی ذکر شده است نیز دارای اهمیت است بدین معنا که اگر در منطقه ای عرف بدین گونه باشد که معمولا سندرسمی برای معامله ای تنظیم نشود وهمه به سند عادی اعتبار بدهند،فروشنده نیز الزامی ازین بابت ندارد، اما اکنون در اغلب مناطق و موارد نیاز به ثبت سند رسمی هست و الزامی است.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند

پس ازآنکه طرفین قرارداد مبایعه نامه را که حاوی میزان دقیق ثمن و مشخصات ملک و محل دفترخانه است را امضا میکنند، فروشنده و خریدار همانگونه که در قرارداد ذکر کرده اند بید در تاریخ معین به دفترخانه ای که تعیین کرده اند مراجعه کنند تا مشتری الباقی ثمن(پول) را بدهد و مالک سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتنع کند و در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه مابقی قیمت معامله از سردفتردرخواست کند که که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی ذکر می شود که در تاریخ مقرر در مبایعه ‌نامه، خریدار در دفترخانه حضور داشته است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون عذر موجهی ازحضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.

اگر در متن مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده محل و تاریخ دقیق مراجعه به دفترخانه تعیین نشده باشد، خریدار می تواند با ارسال یک اظهارنامه ی رسمی به فروشنده محل و تاریخ مشخص شده را به وی اعلام کند و از او بخواهد تا در موعد مقرر حاضر شود و سند را منتقل کند.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح مراجعه کند. دادگاه صالح دادگاهی است که در حوزه ی قضایی محل وقوع ملک واقع شده است.
دقت کنید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت یا متعلق به دیگری نباشد؛ چرا که اگر ملک در رهن باشد باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کنید. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با عنوان (فروش مال غیر) از وی شکایت کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مالی را فروخته است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی و شماره پلاک
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از اداره مخابرات
احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک
احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و مدارک: ملاحظه اصل مبایعه ‌نامه،قول نامه، دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، شیوه و متن سند عادی و دقت در مفهوم و منظور سند تنظیمی و شروط و تعهداتی در آن است.
تحقیق و بررسی در مورد ملک که در رهن است یا وضعیت مشابهی دارد یا خیر؟
توجه به مبلغ و هزینه های مذکور مانن مالیات و…
انجام هرگونه تحقیق و عملی برای کشف واقعیت برای مثال صدور قرار تحقیق محلی و…

عدم تحویل ملک

عدم تحویل ملک بعد از خرید توسط فروشنده یکی از مشکلات حقوقی و ملکی است که ممکن است برای هرکسی بعد از قرارداد بستن پیش آید اما مهم آن است که با رعایت ترفند ها و اصول حقوقی بتوانید احتمال ضرر کردن خود را به کمترین حد ممکن برسانید.

درهرقرارداد یا عقدی شخصی در مقابل شخص دیگر متعهد به انجام کار یا دادن مبلغی می شود یعنی هردو طرف تعهدی را برعهده میگیرند برای مثال یکی متعهد می شود مالی را به دیگری منتقل کند و دیگر متعهد می شود در مقابل آن مبلغ معینی را به وی بپردازد. در عقد بیع  اگر طرفین بر خرید و فروش مالی به قیمت مشخص توافق کنند ولی پس ازآنکه مشتری ثمن(پول) را پرداخت کرد مالک اقدام به عدم تحویل ملک کرد درواقع به تعهد خود عمل نکرده است و برهمین مبنا شما به عنوان مشتری می توانید از دادگاه تقاضای الزام مالک به تخلیه و تسلیم مبیع را داشته باشید.

البته شما باید بتوانید در دادگاه وقوع معامله و تسلیم ثمن(پول) به فروشنده را ثابت کنید چراکه اصل بر عدم وقوع معامله و وجود تعهد است مگر اینکه خلافش را ثابت کنید که طرف مقابل به شما طلبکار است، بنابراین لازم است شما اصل مبایعه نامه به همراه سندی که نشان دهنده ی پرداخت پول به فروشنده است را به دادگاه به عنوان مدارک ارائه کنید. این سند پرداخت می تواند فیش مربوطه بانکی یا چکی که توسط او وصول شده نیز باشد که نشان خرید و عدم تحویل ملک توسط فروشنده باشد.

اینکه فروشنده چه زمانی باید ملک را تحویل دهد می تواند به قرارداد و نحوه ی توافق شما بستگی داشته باشد که همان است که در متن قرارداد ذکر شده است در غیر این صورت ممکن است بر طبق ماده ی ۲۲۵ قانون مدنی عرف و عادت در یک مورد آن چنان واضح باشد که حتی ذکر نکردن آن در قرار داد هم نمی تواند مانع اجرای آن شود و عدم ذکر آن تاثیری در عدم اجرا نمی گذارد. اگر نه عرف و عادت و نه در قرارداد مدتی برای تحویل مبیع درنظر گرفته شده بود اصل براین است که مالک باید بلافاصله و فی المجلس مبیع و مال را تسلیم مشتری کند. و مطابق ماده ی ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت با تنظیم سند رسمی ملک را رسما منتقل کند.

مطابق ماده ی ۳۶۷ قانون مدنی نیز تحویل ملک باید بصورتی باشد که مشتری بتواتد اسیلا و تصرف کاملی بر مالش را داشته باشد ، مثلا اگر کلید بدهد ولی در باز نشود یعنی تسلیم نکرده است و قابل پیگیری قانونی است.

اما اگر الزام به تسلیم ملک یا الزام به ایفای تعهد نیز امکان پذیر نبود خریدار حق فسخ خواهد داشت و برای آن نیز می تواند دادخواست بدهد.

خسارت دیرکرد تحویل ملک

این مسئله بسیار در قرارداد های فروش و ساخت آپارتمان رایج است. بدین صورت که طرفی که ملزم به تحویل اپارتمان در تاریخ مقرر بوده است در آن تاریخ ملک را تحویل نمی دهد، سوالی که پیش می آید این است که در مقابل عدم تحویل ملک چه میشود کرد؟

پیشنهاد می شود که در متن قرارداد حتما وجه التزام بابت خسارت تاخیر تسلیم تعیین کنید بدین معنا که بابت دیرکرد تحویل اپارتمان یا زمین و ملک شما ملزم است برای مثال روزی ۱۵۰ هزارتومان خسار بپردازد. که شما می توانید این مبلغ را پس از طی مراحل قانونی که عبارت است از تنظیم دادخواست تاخیر در انجام تعهد مشخص کرده و از ثمن نهایی که می بایست در انتها بابت تحویل گرفتن میپرداختید کسر کنید یا از وی مسترد کنید.

اگر مبلغ خسارت را در قرارداد تعیین نکرده اید با تنظیم دادخواست فوق الذکر براس تعیین میزان خسارت قاضی احتمالا قرار ارجاع به کارشناس را صادر کرده و پس از تعیین مبلغ می توانید اقدام به احقاق حق خود کنید.

استفاده ازدستورموقت برای عدم تحویل ملک

دستور موقت در اموری صادر می شود که رسیدگی به آنها فوریت دارد، یعنی کارهایی است که باید خارج از نوبت و مهلت، تکلیف آنها معلوم شود. اینکه فوریت چیست به تشخیص دادگاه است اما معنای عرفی آن در نظرگرفته می شود. بنابراین، نمی‌توان برای فوریت موضوع، معیار دقیقی بیان نمود و در مورد هر پرونده، شرایط ممکن است به کلی متفاوت باشد.

اگر فکر می کنید فروشنده بعد از آنکه ملک را به شما فروخته است به فک راین است که آنرا به شخص دیگری نیز بفروشد یا هراقدام دیگری انجام دهد که تملک و تحصیل ملک توسط شما را به خطر بیاندازد یا اقدام به عدم تحویل ملک کند می توانید ازشیوه های فوری ایین دادرسی استفاده کنید مانند تامین خواسته یا دستور موقت.

درخواست صدور دستورموقت را می توانید قبل از آنکه دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید  به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم کنید و تا بیست روز بعد فرصت دارید تا دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید.

اگر دادگاه فوریت موضوع را تشخیص دهد می تواند بدون ابلاغ به خوانده دستور اجرای دستور موقت را صادر کند.

سند نزدن فروشنده

همانطور که میدانید سند یکی از مهم ترین مواردی است که در انجام معاملات و خرید و فروش ها باید به آن توجه داشته باشیم و وضعیات آن را روشن کنیم. سند نزدن فروشنده نیز از مشکلاتی است که اغلب برای بیشتر مشتری ها رخ می دهد،بنابراین ضروری به نظر می رسد ابتدا با مفهوم سند و تعریف حقوقی دقیق آن آشنا شویم و سپس با درک اهمیت و جایگاه سند در مقام اثبات حق، راه و روشی برای پیشگیری و حل مشکلات این چنینی را بررسی کنیم.

ماده 1284 قانون مدنی سند را چنین تعریف می کند: سند عبارت است از نوشته ای که هم شخص مدعی و هم طرف مقابل او یعنی خوانده دعوی قادر به استفاده از آن در محاکمه هستند. خواهان برای اثبات ادعایش و خوانده در مقام پاسخ به ادعای خواهان اسنادی را ارائه می دهند.

طبق تعریف فوق سند دو ویژگی مهم را باید داشته باشد تا سند تلقی شود.

• یعنی هر مدرکی اعم از عکس و صوت و فیلم سند محسوب نمی شود. قابل استفاده در محکمه باشد،یعنی دارای ارزش اثباتی باشد و چیزی را مشخص کند.

اسناد دیگری تحت عنوان « اسناد تجاری » در قانون تجارت آمده است که شامل اسناد بهادار و اسناد مالی است مانند چک و سفته و برات اما موضوع بحث ما نیستند چراکه در این مقاله اسناد مربوط به موضوع، اسنادی هستند که به مسائل ثبتی مربوط باشند و ممکن است اقدام سند نزدن فروشنده برای آن ها انجام گیرد.

انواع سند

در یک تقسیم بندی که با توجه به ماده ی 1286 قانون مدنی بدست می آید اسناد به دو دسته تقسیم می شوند.

• اسناد رسمی : سند رسمی عبارت از اسنادی است که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر ماموران رسمی در حدود صلاحیت آن ها طبق مقررات قانونی ثبت شده باشد که در برخی از مواقع امر سند نزدن فروشنده برای همین اسناد اتفاق می افتد.
• اسناد عادی: سندی که فاقد ویژگی های مذکور یعنی عدم تنظیم بوسیله ی مامور رسمی و در خارج از صلاحیت او و یا خلاف مقررات صورت گرفته باشد. سندی عادی تلقی می شود.

اسناد رسمی یا در حکم آن را به دستجات زیر میتوان تقسیم نمود:

1. اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک ثبت شده اند.
2. اسنادی که در در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده اند.
3. اسناد تنظیمی در نظر مامورین رسمی (غیر از دو مورد فوق)
4. اسناد تنظیمی که صدور آن مورد تائید کسی باشد که مفاد سند علیه او است.
5. اسنادی که صحت صدور آن در چک ثابت گردد.
6. مواردی که قانونگذار صراحتاً احکام اسناد رسمی را بر دسته‌ای اسناد عادی بار کرده باشد.

درباره هر کدام از موارد فوق ممکن است سند نزدن فروشنده اتفاق افتد که در ادامه به راهکارهای موجود اشاره می کنیم.

امتیازات اسناد رسمی

1ـ لازم الاجرا بودن مفاد اسناد رسمی در موارد مقرر در قانون از جمله مواد 92 و 93 قانون ثبت اسناد و املاک.

به این معنا که حتی بدون اقامه دعوا در دادگاه نیز می توان از طریق مراجعه به اجراییه ثبت اموال طلبکار را توقیف نمود و ملک مربوطه را تحصیل کرد.

2ـ اعتبار مفاد این اسناد درباره طرفین و قائم مقام آنان

3ـ عدم استماع انکار و تردید در مقابل اسناد رسمی

همیشه اصل بر اعتبار و حجیت مفاد اسناد رسمی است، در مورد اسناد عادی اعتبار آن زمانی واقع می شود که اصالت آن ثابت شود. و اسناد رسمی زمانی بی اعتبار می شوند که جعلی بودن آنها ثابت شود یا به دلیل قانونی دیگر اعباری نداشته باشد.در کل می توان گفت اعتبار سند رسمی بسیار بالاتر از سند عادی است. چراکه در ماده ی ۲۲ قانون ثبت نیز آمده است که دولت کسی را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد نام او در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشد.

تفاوت های سند عادی و سند رسمی

سند رسمی و عادی که تا حدودی با آنها آشنا شدید از جهاتی با هم فرق دارند. سند رسمی ،قدرت و توان اجرایی دارد در حالی که در اسناد عادی ،اصل بر عدم قدرت اجرایی است؛ تاریخ سند رسمی، از لحاظ اصحاب دعوی و از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی ، برای اشخاص ثالث معتبر و تاثیرگذار نمی باشد.

در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعلی بودن آن سند قابل طرح است ، در حالی که سند عادی هم در معرض ادعای جعل بوده و هم قابل تردید و انکار که به معنای تکذیب کردن رابطه ی سند با فرد است؛ سند رسمی، تابع تشریفات و آیین هایی است که از قبل قانون مشخص کرده، در حالی که اصل در سند عادی عدم تشریفات است و بستگی به تراضی طرفین دارد.

در ادامه بیان تفاوت‌های سند عادی و رسمی باید گفت در سند رسمی، مأمور رسمی دولت در تنظیم آن دخالت دارد، در حالی که سند عادی را اشخاص خصوصی به هر شکلی که بخواهند می توانند تنظیم کنند. به علاوه اینکه سند رسمی، در صورت مفقود شدن، تهیه رونوشت از آن به سادگی ممکن است ولی با گم شدن سند عادی نمی‌شود از کپی آن استفاده کامل کرد.

ابتدا قرار بود دولت فقط کسی را مالک بشناسد که سند رسمی دارد(ماده 22 قانون ثبت). ولی مصوبات بعدی مجلس و ابطالیه‌های شورای نگهبان سبب شد نه تنها سند عادی در دادگاه پذیرش شود بلکه به استناد آن سند رسمی نیز باطل گردد. و این سبب آشفتگی زیادی بین اعتبار اسناد شده است که هرکس با داشتن سند عادی خود را مستحق می داند، در این مواقع استفاده از یک وکیل اسناد و املاک بسیار می تواند کمک کننده باشد.

اولین اثر قولنامه،چه آن را (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه ‌نامه ، تنظیم سند رسمی است؛ چیزی که در سند اهمیت دارد این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و انتقال مالکیت باشد، اما قولنامه چنین اثری را ندارد چون قولنامه فقط تهعد به انتقال است نه خود انتقال مال.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده ، نه خریدار می‌تواند ادعای مالکیت کند و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین معامله در دفترخانه حضور پیدا می کنند  و با رعایت قواعد و تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند.

اما اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشد و عمل سند نزدن فروشنده اتفاق افتاد چه کاری می توانیم انجام دهیم؟

اقدام حقوقی علیه فروشنده

خریدار می‌تواند با حضور در دفتر اسناد در همان زمان مشخص شده و تهیه ما بقی ثمن یا قیمت از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.  در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مشخص شده خریدار در محل دفترخانه حاضر شده ولی فروشنده بدون دلیل و عذر موجه از حضور در دفترخانه و انتقال سند به مشتری خودداری کرده است. این یکی از اعمالی است که در مقابل سند نزدن فروشنده می توان انجام داد.

اگر در قرارداد محلی برای مراجعه ذکر نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهار نامه به مالک زمان و مکان دفترخانه را اعلام کند اما اگر حاضر نشد، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی انتقال، به دادگاه صالح  که همان دادگاه محل وقوع ملک است مراجعه کند.

بعد از طی جلسات دادگاه و اثبات وقوع معامله و گرفتن حکم قطعی از دادگاه ، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.  حکم اجرایی به فروشنده ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.  دایره اجرا به دفترخانه‌ ی معین شده اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند به جای فروشنده واقعی و اصلی اقدام کند.

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی :«هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (سند نزدن فروشنده )، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»

تاخیر در تحویل ملک

از مهم ترین مشکلاتی که ممکن است پس از خرید و فروش ملک اتفاق بیفتد مربوط به تاخیر در تحویل ملک مبیع یا آپارتمان است، همانطور که میدانید مسکن از ضروریات زندگی است و تحویل سر موعد آن برای مشتریان از اهمیت زیادی برخوردار است. بنابراین در این مطلب سعی داریم مخاطبان را از حقوق خود و اقداماتی که پس از تاخیر در تحویل می توانند انجام دهند آگاه کنیم.

اگر شما واحد آپارتمانی را خریداری کرده‌اید و با عدم تخلیه ملک توسط فروشنده مواجه شده‌اید یا به هر صورت از تحویل به شما در موعد مقرر خودداری کرد، می‌توانید از دادگاه و مراجع قضایی درخواست کنید وی را ملزم به تخلیه و تحویل ملک کند اما ابتدا لازم است برای استیفا و اجرای حقوق خود ثابت کنید که حقی دارید که اکنون به دنبال استیفای آن هستید فلذا باید وقوع معامله و مالکیت خود را اثبات کنید.

طبق مادۀ 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» به بیان راحت تر تسلیم که تکلیف فروشنده است به معنای دادن کالا به خریدار به گونه ای بتواند به معنای واقعی کلمه از مال بهره ببرد و تصرف کند.

همان‌طور که مادۀ 225 قانون مدنی تشریح می‌کند «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلۀ ذکر در عقد است.» از این ماده این برداشت می شود که اگر طرفین در قرارداد مدت زمان تحویل ملک و واحد مسکونی را مشخص کرده باشند همان زمان لازم الاتباع است ولی اگر زمانی ذکر نشود مطابق عرف و عادت این گونه برداشت می شود که زمان تحویل مبیع یا هر کالایی پس از خرید و فروش پس از انجام معامله است و بلافاصله باید تسلیم شود.

طبق مادۀ 220 قانون مدنی (عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمام نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم هستند) که از نتایج وقوع یک معامله این است که در زمان مقررملک تحویل و تسلیم شود.اگر این مهم رخ نداد باید از عهده ی خسارات مربوطه بابت تاخیر در تحویل ملک برآید.

خسارت تاخیر تحویل ملک

اولین راه محاسبه ی خسارت تاخیر تادیه و اخذ آن از فروشنده مراجعه به قرارداد است که ببینیم در متن قرارداد چه ترتیبی برای محاسبه ی خسارت اتخاذ شده است برای مثال ممکن است طرفین در عقد توافق کرده باشند که فروشنده بابت هر روز تاخیر در تحویل ملک ۵۰ هزارتومان بپردازد که این راحت ترین روش است و با استناد به همین قرارداد و اثبات وقوع معامله می توان فروشنده را به تحویل ملک و پرداخت وجه التزام یا خسارات مندرج در متن قرارداد از سوی مراجع قضایی ملزم ساخت.

اگر در متن قرارداد چیزی در مورد تعیین خسارت تاخیر تحویل ملک ذکر نشده بود بازهم نگران نباشید چراکه می توانید خسارات تمام زمانی که بابت دیرکرد متحمل شدید را از او مسترد کنید بدین شکل که در دادخواست این مورد را در خواسته ی خود ذکر می کیند و دادگاه با مشاهده ی اینکه در متن قرارداد چیزی نیست ارجاع به کارشناس را به احتمال زیاد برای تشخیص و تعیین میزان خسارت انتخاب می کند و نظر کارشناس مربوطه می تواند راه گشا باشد و قاضی بر اساس نظر فنی او خسارت را محاسبه کند و فروشنده را ملزم به پرداخت  مبلغ وهمچنین تحویل ملک کند.

در ضمن چنان‌چه زمان انجام معامله برخی شروط طرفین معامله مثلا تاریخ تحویل به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد گفته شده باشد، این شروط نیز لازم اجرا هستند و در دادگاه می‌توان به آنها استناد کرد.

در ضمن خریدار این مبلغ را زمانی مطالبه و دریافت می‌کند که ملک را دریافت کرده باشد. دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک تا پیش از آن ممکن نیستئ البته شما زمانی مکی توانید به دادگاه مراجعه کنید و از دادگاه الزام طرف مقابل به تعهداتش را بخواهید که خود، تعهدات مر بوط به خود را کاملا رعایت کرده باشید.

برای اطمینان از دریافت مبلغ و خسارت مورد نظر می توانید در ابتدا یا خلال دادرسی از دادگاه تقاضا کنید برای جلوگیری از انتقال مال مورد نظر توسط فروشنده قرار تامین خواسته یا دستور موقت، حسب مورد صادر کند.

همچنین طبق ماده ۳۷۸ قانون مدنی حق حبس در عقد بیع یا خرید و فروش وجود دارد، به عبارتی هر کدام از طرفین معامله یعنی بایع و مشتری حق دارند از تسلیم ثمن( قیمت)  یا مبیع( کالا)  خودداری نموده تا طرف دیگر معامله حاضر به تسلیم گردد، به جز در مواردی که برای مبیع یا ثمن مهلت معین داده شده باشد که در این صورت هر کدام از مبیع و ثمن که حال باشد، بایستی تسلیم گردد.

ابطال سند مالکیت معارض

ابطال سند مالکیت معارض

اگر دو سند مالکیت، از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست چه بصورت کلی چه جزیی یا از نظر حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت محرز و روشن شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است یعنی جدید تر است، سند مالکیت معارض تلقی می­شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت، مطابق فرض اولیه قانون که در بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ بیان شده است، سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، علی­الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت ثبت موخر نامیده می­شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته می­شود. و در اینجاست که ابطال سند مالکیت معارض صورت می گیرد.

هیات نظارت چیست؟

یکی از مراجع مهم برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی نظارت است، اعضاء هیأت نظارت متشکل است از دو نفر قاضی و مدیر کل ثبت استان یا معاون و یا کفیل ثبت استان و قضات عضو هیأت نظارت از طرف رئیس قوه قضائیه انتخاب می‏شوند و باید قاضی دادگاه تجدید نظر مرکز استان باشند و هیأت نظارت یک عضو علی البدل هم دارد که ممکن است از کارمندان ثبت یا قضات دادگستری باشد به هر حال اعضاء هیأت نظارت در حالت عادی

دارای ۲ عضو قضایی و یک عضو ثبتی است ولی ممکن است به علت مأموریت یا معذوریت یا مرخصی یکی از اعضای هیأت متشکل از سه نفر قاضی باشد یا دو نفر ثبتی و یک نفر قاضی باشد هیأت نظارت هر استان در اداره کل ثبت استان تشکیل جلسه می‏دهند و در هر هفته دو جلسه دارند و به اختلافات و اشتباهات ثبتی حوزه قضایی همان استان رسیدگی می‏نمایند.

ماده ۳ آیین‏ نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض می‏گوید: هرگاه از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت بین اشخاص و اداره ثبت اختلاف حاصل شود یا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد باید کلیه مدارک طرفین اخذ و با تعیین وقت مناسب آن‏ها را برای معاینه محلی به وسیله اخطار دعوت نمود و متذکر شوند که اولاً عدم حضور هر یک از طرفین مانع رسیدگی نخواهد بود ثانیاً هر یک از طرفین می‏توانند تا قبل از وقت رسیدگی برای ملاحظه و اطلاع از مدارک تسلیمی طرف دیگر به اداره ثبت مراجعه نمایند، و سپس در وقت مقرر با معاینه و تحقیق محلی نسبت به تصرفات آن‏ها رسیدگی و مراتب و صورتمجلس و اظهارات طرفین و حاضرین را در آن قید و به امضاء حضار رسانیده چگونگی را با ارسال سوابق اظهارنظر صریح خود مبنی بر این که چه شخصی متصرف است و تصرفات به چه نوعی می‏باشد به هیأت نظارت گزارش نماید پس ممکن است که اختلافات بین اداره ثبت و متقاضی ثبت باشد و ممکن است اختلافات بین خود متقاضیان باشد، فرضاً شخصی درخواست ثبت یک قطعه باغی را از اداره ثبت به نام خود می‏نماید و اداره ثبت مدارک و تصرفات متقاضی را کافی نمی‏داند به عبارت دیگر متقاضی خود را ذی‏حق و مالک می‏پندارد ولی اداره ثبت متقاضی را مالک نمی‏داند در این صورت مرجع رفع اختلافات هیأت نظارت است.

اشتباهات ثبتی

طبق بند ۴ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت اشتباهاتی که قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی ثبت پیش آمده و موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته بعداً اداره ثبت به آن متوجه گردد در هیأت نظارت مطرح می‏شود و در صورتی که پس از رسیدگی وقوع اشتباه محرز و مسلم تشخیص گردد و اصلاح اشتباه به حق کسی خلل نرساند هیأت نظارت دستور رفع اشتباه و اصلاح آن را صادر می‏نماید و در صورتی که اصلاح مزبور خللی به حق کسی برساند به شخص ذی‏ نفع اخطار می‏شود که می‏تواند به دادگاه مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه یا اصلاح آن را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادرخواهد نمود. و اگر اشتباهی در ثبت برای سند مالکیت شما پیش آمده باشد مرجع رسیدگی هیات نظارت است.

سند مالکیت معارض چیست؟

در واقع منظور از سند مالکیت معارض ( ابطال سند مالکیت معارض ) سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برگیرد  و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد و به عبارت دیگر همه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت مؤخر قید شده وجود خارجی ندارد و همان است که در سند مالکیت مقدم الصدور قید شده است یعنی اگر نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند. سند مالکیت مؤخر الصدور نسبت به سند مالکیت مقدم الصدور را معارض گویند و تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏شود.

ابطال سند مالکیت معارض

اداره ثبت در صورت برخورد با سند مالکیت معارض یا آگاهی از آن به هر نحو موظف است تا سند مقدم (اولیه) و موخر را به دفتر اسناد مربوطه ارسال کند و این روند با فرستادن مامورین از طرف اداره ثبت برای تعیین حدود ملک و نقشه برداری و انجام عملیات کارشناسی ادامه پیدا کرده و در نهایت گزارش آنان نیز به پرونده ضمیمه شده و به هیات نظارت که در بالا توضیح داده شد ارسال می شود تا تصمیم گیری شود و در صورت محق بودن سند مالکیت موخر باطل گردد. رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، طبق بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است رأی هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است وقتی که رأی هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذی‏ نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و درصورتی که ظرف مدت مذکور به رأی هیأت نظارت اعتراض نشد رأی را اجرا می‏نماید و در صورت دریافت اعتراض در مدت ۲۰ روز سوابق امر به شورای عالی ثبت ارسال می‏گردد و پس از دریافت رأی شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می‏نماید چنان‏چه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام می‏نمایند و ثبت محل موضوع تعارض را کتباً به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر ابلاغ می‏نماید چنان‏چه دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که طبق مقررات آیین دادرسی مدنی به او ابلاغ شده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه اخذ و در مدت مزبور به واحد ثبتی تقدیم دارد اداره ثبت ابطال سند مالکیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد نمود و اگر سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می‏نماید. ولی اگر دارنده سند مالکیت معارض ظرف مدت دو ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نمی‏ کند.

رفع مزاحمت ملکی

مزاحمت ملکی چیست؟

از جمله دعاوی که ممکن است حول محور تصرفات مالک از ملکش اقامه شود رفع مزاحمت ملکی یا دعوای مزاحمت ملکی می باشد. که با دعاوی مشابه مانند تصرف عدوانی و ممانعت از حق تفاوت دارد.

مزاحمت در معنای لغوی خود به معنای محدود کردن، تنگ کردن و به سختی انگاشتن اموربرای شخص است.این دعوا از جمله دعاوی تصرف نیز می باشد منظور از دعاوی تصرف دعاوی هستند که استفاده وتصرف مالک را از ملک و مایملک وی محدود ساخته اند.معنای عرفی مزاحمت با معنای قانونی ان در ماده ی ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی نیز منطبق است. رفع مزاحمت ملکی امری ضروری در این رابطه است.

ماده ی ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می دارد:« دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون این که مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.»

مزاحمت درواقع عملی است ناپایدار که برای تصرف و استفاده ی مالک از ملک خود ایجاد اخلال و مزاحمت می کند بدون آنکه ملک را کاملا از تصرف او خارج سازد. تصور کنید همسایه ی شما به هنگام بارش باران یا شست و شوی بام، لوله ی ناودان خود را به سمت ملک شما منحرف کرده و سبب ریزش فراوان آب به منزل شما شود یا به نحوی دردسری برای شما ایجاد کند. یا اینکه شخصی که در طبقه ی بالای شما زندگی می کند با خودداری از تعمیر لوله ی آب خود سبب نم دادن سقف منزل شما و سست شدن استحکام آن شود و مثالهای زیاد دیگری نیز می توان برای تفهیم این موضوع زد اما نکته ی مشترک این مثالها این است که بگونه ای برای تصرف شما و استفاده ی شما از ملک خود ایجاد مزاحمت می کند اما در عین حال ملک شما را از تصرف شما خارج نکرده است و حتی مانع کامل استفاده ی شما هم نمی شود بلکه ایجاد مزاحمت و سختی برای شما می کند که باعث می شود شما نتوانید نهایت استفاده را از مال خود ببرید.

از جمله مصادیق دیگر مزاحمت ملکی، می توان به ایجاد مزاحمت صوتی همسایه در ساختمان، انجام مشاغل صوتی در ملک سایر افراد، دخل و تصرف در املاک دیگران که مانع استیفای دیگران از ملک خود می‌شود و غیره نام برد. می توانید با مراجعه به وکیل ملکی، اقدام به رفع مزاحمت ملکی شوید.