برای نوشتن اجاره نامه آیا می توان به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنیم؟

فرقی نمی کند چه اجاره نامه رسمی باشد و چه عادی در هر حالت معتبر است و با داشتن شرایط مقرر قانونی می توان از مزایای قانونی آن از جمله ویژگی تخلیه فوری در 7 روز استفاده کرد.

آیا مستاجر می تواند محل استیجاری را به غیر اجاره بدهد؟

اگر در اجاره نامه از قبل این اجازه به مستاجر داده شود، بله می تواند ن را در مدت اجاره اصلی، به شخص دیگری اجاره بدهد والا این موضوع از موارد ایجاد حق فسخ اجاره نامه برای موجر خواهد بود.

آیا به آپارتمان با کاربری اداری حق سرقفلی تعلق می گیرد؟

اگر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد. خیر ولی چنانچه مشمول قانون سال 1356 باشد و کاربری آن اداری باشد ولی از آن استفاده تجاری می شده است، برای تخلیه یا هنگام تخلیه، به مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت تعلق می گیرد.

آیا برای اجاره دادن مغازه یا مکان تجاری قانون خاصی وجود دارد؟

طبق ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 کلیه قراردادهای اجاره مکان های استیجاری اعم از مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی و غیره مشمول این قانون و آیین نامه اجرای آن و قانون مدنی است.
اگر سابقه رابطه استیجاری یک مغازه یا مکان تجاری قبل از اول مهرماه 1376 باشد معمولاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است. اما توصیه می کنم که قبل از انعقاد اجاره نامه با یک وکیل متخصص امور ملکی مشاوره حضوری کنید.

مستأجر ملک یعنی صاحب سرقفلی چگونه می‌تواند بدون اجازه مالک سرقفلی را به غیر انتقال بدهد؟

اگر طبق قرارداد اجازه داشته باشد، صرفاً با تنظیم سند رسمی می‌تواند آن را غیر منتقل کند. در صورت عدم اجازه، طبق ماده ۱۹ قانون اجاره سال ۱۳۵۶ با طرح دعوای تجویز انتقال منافع می‌تواند از دادگاه مجوز انتقال سرقفلی را به غیر دریافت کند.

آیا مغازه‌ای که در رهن موسسه مالی و اعتباری باشد را می‌توان خرید؟ تکلیف سرقفلی آنچه می‌شود؟

خریدوفروش املاک رهنی غیر نافذ است؛ یعنی اگر موسسه مالی و اعتباری کم وام‌دهنده است آن را تائید نکند، می‌تواند ابطال معامله را بخواهد. در رابطه با سرقفلی هم باید اشاره‌کنم که موقع خریدن مغازه یا ملک تجاری از مالک، اشاره به سرقفلی یک تأکید اضافی است و مهم این است که سرقفلی آن قبلاً به کسی واگذار نشده باشد. اگر در برخی جاها پارچه نوشته می‌زنند ملکیت و سرقفلی به فروش می‌رسد یک رفتار عرضی و تجاری است برای گران‌تر فروختن ملک‌های تجاری که در نقاط اقتصادی و بازار قرارگرفته‌اند.

تأثیر افراط یا تفریط مستأجر محل تجاری در رابطه استیجاری چیست؟

اگر رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ یعنی موجر حق کسب یا پیشه باشد، با اثبات افراط‌وتفریط حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه می‌شود. ولی اگر رابطه استیجاری موجر حق سرقفلی موضوع قانون اجاره سال ۱۳۷۶ باشد صرفاً می‌تواند حق فسخ اجاره‌نامه را برای موجر ایجاد کند و سرقفلی هم به قیمت عادله روز باید پرداخت شود.

آیا صاحب حق کسب و پیشه می‌تواند ملک تجاری را به غیر اجاره بدهد؟

یا باید در اجاره‌نامه قبلی مالک اجازه انتقال به غیر به او داده باشد یا قبل از انتقال به‌غیراز او اجازه بگیرد. ضمناً انتقال حق کسب و پیشه در هر قالبی اعم از اجاره، صلح، باعث قطع رابطه استیجاری مستأجر قبلی با مالک و انتقال حق کسب و پیشه می‌شود و کاری فوق‌العاده خطرناک محسوب می‌شود. هرچند در عرف شاهد این‌گونه معاملات هستیم ولی اگر پای آن به دادگاه کشیده شود دردسرساز خواهد بود.

حق مالکانه قانوناً چقدر است؟ ده درصد یا بیست درصد؟

حق مالکانه مبنای قانونی ندارد و جنبه عرفی دارد. عرفاً ده درصد مبلغ و ارزش و معاملاتی سرقفلی (حق کسب یا پیشه) است. هرچند موقعیت ملک باارزش و مرغوب‌تر باشد حق مالکانه هم افزایش پیدا می‌کند. مالک ملزم به دریافت آن نیست.

آیا بین سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوتی وجود دارد یا یک معنا دارند؟

بله تفاوت معنایی و عملی زیادی دارند هرچند ازنظر عرفی هر دو با پول معامله می‌شوند اما جایگاه و استحکام حق کسب و پیشه بالاتر و باارزش‌تر از حق سرقفلی است. البته در عرف می‌بینیم که درباره هر دو آن‌ها از واژه سرقفلی استفاده می‌شود ولی در زمان اقامه دعوا دادگاه بررسی می‌کند که این سرقفلی که موضوع دعوا است مشمول قانون اجاره سال ۵۶ است یا ۷۶ تا بر اساس قوانین مربوطه تصمیم‌گیری کند.

آیا می‌توان سرقفلی ملکی را جدا از مالکیت آن بخریم؟

استفاده از اصطلاح «خرید سرقفلی» یک استفاده عرفی است. اصولاً سرقفلی تابع اجاره کردن ملک تجاری مثل یک مغازه است؛ یعنی کسی نمی‌تواند بدون اجاره کردن یک مغازه و بدون خریدن ملکیت آن، صرفاً سرقفلی آن را بخرد. با این حساب درست آن است که بگوییم نقل‌وانتقال سرقفلی و نه خریدوفروش سرقفلی چون با پایان اجاره موجر می‌تواند با پرداخت حق سرقفلی ملک را تخلیه کند؛ اما اگر چیزی فروخته شود بدون رضایت خریدار امکان استرداد آن ممکن نیست.

حق کسب و پیشه چیست؟

حقی است برای مستأجر یک ملک و محل تجاری که هنگام تخلیه از سوی موجر به مستأجر باید پرداخت شود. بدون اینکه در ابتدای اجاره وجهی بابت آن از سمت مستأجر به موجر پرداخت‌شده باشد. حق کسب یا پیشه یا تجارت مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.

خریداران ملک چگونه می توانند احراز مالکیت انجام دهند؟

از نظر قانون تنها شخصی مالک محسوب می شود که بر اساس قانون مالکیت یک ملک در دفتر اسناد رسمی به نام او به ثبت رسیده شده باشد.  اما خیلی از افراد هستند که با مراجعه به دادگاه می گویند که با استفاده از مبایعه نامه ملکی را خریداری کرده اند و متاسفانه مبایعه نامه در هیچ دفتر و مرکزی به ثبت نمی رسد و یکی از معضلات اساسی در این زمینه می باشد.

برای رفع این مشکل سال ها است که سامانه ای در کشور راه اندازی شده است که توسط آن برای هر قراردادی که در دفاتر مشاورین املاک تنظیم می شود یک کد رهگیری صادر می شود و سابقه هر ملکی در این سیستم ذخیره می شود، اما مواردی نیز وجود دارد که افراد در منزل قراردادهایی را در بین خود تنظیم می کنند و در سیستم فاقد پیگیری می باشند اما در هر صورت قانون موظف است که به این مسئله رسیدگی نماید و احراز مالکیت را به درستی انجام دهد.

شرایط دعوای احراز مالکیت چیست؟

یکی از عمده ترین دعوای که در زمینه ملک وجود دارد، دعوای احراز مالکیت می باشد و در صورتی که فردی بخواهد برای آن اقدام نماید باید شرایط لازم را داشته باشد. از مهم ترین شرایط احراز مالکیت می توان به موارد زیر اشاره نمود.

 

• داشتن قرارداد به صورت کتبی و یا شفاهی

شخصی که خواهان دعوای احراز مالکیت است باید قراردادی را که به صورت کتبی نوشته شده است و یا به صورت شفاهی بین طرفین رد و بدل شده است را به دادگاه ارائه دهد که معمولا فرد مورد نظر سند مالکیت را به عنوان قرارداد ما بین طرفین ارائه می دهد. در شرایطی که فرد سند رسمی در دست ندارد و تنها با قراردادی شفاهی قصد دعوای احراز مالکیت را دارد باید ادله زیادی را ارائه دهد که اثبات کند که ادعای او صحت دارد البته دادگاه تنها قرار داد شفاهی را برای این منظور نخواهد پذیرفت.

• تایید اعتبار قرارداد

برای این منظور فردی که ادعای مالکیت دارد باید سند و قراردادی که بیانگر ادعای او باشد ارائه دهد. حال اگر طرف دیگر این ماجرا به اعتبار سندی که از سوی مالک ارائه شده است اطمینان نداشته باشد مالک موظف است که از سند خود دفاع کند و ادله ای را برای تایید اعتبار سند خود ارائه دهد.

مالک سند موظف است که مدارکی که اعتبار سند او را تایبد می کند را ارائه دهد  چرا که ممکن است قرار داد و سند او کاملا صحیح باشد اما بر اساس بندهایی از قانون اعتبار خود را از دست داده باشد و قرارداد فسخ شده باشد. بنابراین اثبات اعتبار قرارداد از سوی مالک بسیار مهم است.

• درخواست الزام به تنظیم سند

یکی از مهم ترین مواردی که در درخواست احراز مالکیت باید مورد توجه قرار گیرد و  دارنده سند باید به آن عمل کند درخواست الزام به تنظیم سند می باشد در صورتی که حتی مالکیت او نیز اثبات شده باشد.

در احراز مالکیت شاهد چه تاثیری دارد؟

قطعا در دست داشتن سند بهترین و ساده ترین راه احراز مالکیت فرد می باشد اما در مواردی که فرد سند مالکیتی در دست نداشته باشد حضور یک شاهد و اثبات شهادت او می تواند کمک بزرگی به شما باشد و باعث شود که بتوانید مالکیت خود را به اثبات برسانید. البته توجه داشته باشید که در مورد احراز مالکیت دادگاه شهادت هر شاهدی را نخواهد پذیرفت و شاهد مورد نظر شما باید مطابق با معیارهای مورد نظر دادگاه باشد و دادگاه صداقت و راست گویی او را تایید نماید.

مهم ترین شی برای اثبات مالکیت چیست؟

اصلی ترین چیزی که می توان به واسطه آن مالکیت یک فرد را اثبات نمود سند مالکیت می باشد و از نظر قانون مالک اصلی یک ملک یا زمین و یا خودرو شخصی است که سند مالکیت به نام او در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده است.

چرا باید احراز مالکیت را انجام داد؟

همانطور که در ابتدا اشاره کردیم احراز مالکیت به معنی اثبات مالکیت فردی در خصوص شی یا اموالی است. احراز مالکیت زمانی اهمیت پیدا می کند که چند نفر به طور همزمان ادعا دارند که مالک یک ملک به خصوص هستند.

در چنین شرایطی هر یک از افراد سعی دارد که اثبات کند ملک از آن اوست که نتیجه آن درگیری و اختلاف نظر می باشد و باید به دادگاه مراجعه نمایند تا در آنجا مشکل آن ها بر اساس قانون حل شود. برای حل این مشکل ضروری است که هر فردی که ادعا دارد مال اش نزد دیگری است اما مالکیت آن ملک مربوط به خودش است اسناد و مدارک ادعای خود را به دادگاه ارائه دهد تا قاضی با بررسی مدارک ارائه شده و ادعاهای سایر افراد در این خصوص بتواند رای نهایی را صادر نماید و مالک اصلی ملک را مشخص کند.

بنابراین در چنین مواردی بحث و درگیری نمی تواند حل کننده مشکل باشد و تنها چیزی که می توان به شما کمک کند تا به حق خود برسید ارائه اسناد و مدارک مربوطه به قاضی می باشد.

نکات حقوقی مشارکت مدنی خصوصی

در این شراکت نامه و سایر انواع مذکور ذکر میزان سهم هریک از طرفین بسیار اهمیت دارد به نحوی که اگر میزان سرمایه نقدی یا غیر نقدی و سهم طرفین در قرارداد مشخص نشده باشد، اصل بر بالمناصفه بودن سرمایه و سهم آنهاست و تأمین سرمایه اعم از نقدی و غیر نقدی به عهده شرکا می‌باشد. مدت قرارداد مشارکت مدنی با توجه به هدف فعالیت موضوع قرارداد و موافقت شریک در ابتدای متن قرارداد شراکت کاری معین می‌گردد و طرفین می‌توانند نسبت به تمدید آن به توافق برسند.

مالک می‌تواند برای کنترل فعالیت‌های عامل فردی را نیز به عنوان ناظر تعیین نماید.

تفاوت مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی

از آنجایی که کسب‌وکارهای نوپا و تازه تاسیس برای ادامه راه و ماندن در بازار جهت توسعه کار خود نیاز به تأمین مالی و تخصصی دارند. یکی از راه‌های تزریق کمک به این کسب و کارها مشارکت مدنی است. با این حال این نوع از مشارکت برای عده‌ای همچنان مبهم است و نباید آن را با مشارکت حقوقی یکی دانست.
اولین تفاوت مششارکت مدنی ومشارکت حقوقی در شخصیت حقوقی آنها می‌باشد. مشارکت حقوقی، دارای شخصیت حقوقی از لحظه ثبت و تابع قانون تجارت است و مشارکت مدنی فاقد شخصیت حقوقی و تابع قانون مدنی می‌باشد. همچنین در مشارکت حقوقی که در ارتباط با شرکت‏‌های سهامی عام است مسئولیت سهام‌داران محدود به ضوابط و مقرّراتی است که در اداره شرکت‌‏های سهامی در نظر گرفته می‏‌شود اما در مشارکت مدنی مسئولیت نسبت به عملیات شرکت و سرمایه‌گذاری‌ها بر عهده کلیه شرکا است.

یکی از مهم‌ترین عواملی که افراد را تشویق به مشارکت می‌کند، دسترسی به منابع مالی، تخصصی و مهارتی بیشتر است. وقتی چند نفر باهم شراکت می‌کنند از آنجایی که مجموع منابع آنها بیشتر از یک نفر خواهد بود، موفقیتشان نسبت به کسب و کاری که مالکیت فردی دارد به مراتب محسوس‌تر خواهد بود.
امروزه با گذشت زمان و توسعه روابط اقتصادی مواردی از قبیل راه‌اندازی مغازه و فروشگاه‌ها، کارگاه‌های تولیدی و تنظیم قراردادهای مشارکت مدنی به ویژه در زمینه ساخت و سازها، نشان‌دهنده نیاز و تمایل افراد به مشارکت مدنی می‌باشد. با اینحال مشارکت کاری بین دونفر برای عده‌ای همچنان مبهم است و نباید آن را با مشارکت حقوقی یکی دانست .
در این مطلب ابتدا به تعریف مشارکت حقوقی و مدنی پرداخته و سپس تفاوت‌ مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی را بیان می‌کنیم.

 

مشارکت حقوقی چیست؟

مشارکت حقوقی عبارت است از تأمین قسمتی از سرمایه شرکت‌های سهامی جدید و یا خرید قسمتی از سهام شرکت‌های سهامی توسط بانک. طبق قانون، بانک‌ها از طریق مشارکت حقوقی کمبود منابع مالی مورد نیاز و سرمایه شرکت‌های سهامی تولیدی (صنعتی‏، معدنی‏، کشاورزی‏، ساختمانی) و شرکت‌های سهامی بازرگانی و خدماتی را تأمین می‏کنند و در پایان هر دوره مالی همانند دیگر سهام داران به نسبت سرمایه، در سود شرکت سهیم می‏‌شوند. به این ترتیب امکان تأمین قسمتی از منابع مالی بلند مدت که برای اجرای طرح مورد نظر شرکت‌های سهامی ضروری است، از محل منابع سیستم بانکی به وجود می‌آید.

مشارکت مدنی به چه معناست؟

قراردادمشارکت مدنی یکی از عقود موثر به منظور ایجاد تسهیلات برای توسعه فعالیت‌های تولیدی، بازرگانی و خدماتی است. مشارکت مدنی عبارتست از درآمیختن سهم‎الشرکه نقدی و یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد، بنحو مشاع، بمنظور انتفاع. به عبارتی دیگر، از طریق عقد قراردادمشارکت مدنی ، اشخاص حقیقی یا حقوقی سرمایه مادی یا معنوی خود را به صورت سهم الشرکه نقدی یا غیر نقدی تقویم کرده و به صورت مشاع و برای انجام کار معین در زمینه فعالیت های تولیدی، بازرگانی و خدماتی برای مدت محدود و به قصد انتفاع بکار می‌گیرند.

 

تفاوت‌ مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی در چیست؟

• اولین تفاوت‌ مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی در شخصیت حقوقی آنها می‌باشد. مشارکت حقوقی، دارای شخصیت حقوقی از لحظه ثبت و تابع قانون تجارت است و مشارکت مدنی فاقد شخصیت حقوقی و تابع قانون مدنی می‌باشد.
• در مشارکت حقوقی که در ارتباط با شرکت های سهامی عام است مسئولیت سهام‌داران محدود به ضوابط و مقرّراتی است که در اداره شرکت‌‏های سهامی در نظر گرفته می‏‌شود اما در مشارکت مدنی مسئولیت نسبت به عملیات شرکت و سرمایه‌گذاری‌ها بر عهده کلیه شرکا است.
• مشارکت مدنی برخلاف مشارکت حقوقی که سرمایه نقدی مورد نیاز را منحصراً مالک (مؤسسه) تأمین می‌کند. تأمین سرمایه اعم از نقدی و غیر نقدی به عهده شرکا می‌باشد.
• سرمایه مشارکت مدنی به صورت مساوی از طریق طرفین تامین می‌شود.
• پرداخت سهم الشرکه در مشارکت مدنی به دفعات می‌تواند تأمین شود و الزامی نیست که یک مرتبه و نقداً انجام پذیرد.
• مشارکت مدنی در صورتی تحقق خواهد یافت که شرکاء طبق قرارداد سهم الشرکه نقدی خود را به حساب مخصوصی نزد مؤسسه و به نام شرکت واریز نمایند و چنانچه تمام یا قسمتی از سهم الشرکه غیرنقدی باشد، باید با توافق شرکاء ، تقویم و ارزش ریالی آن در شرکت منظور گردد.
• مشارکت حقوقی تنها در مورد شرکت‌های سهامی امکان‌پذیر است و بنابراین بانک نمی‌تواند سهام متعلق به شرکت‌های دیگر را در قالب مشارکت حقوقی خریداری کند.
• دیگر تفاوت مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی در این است که مشارکت مدنی در تأمین منابع مالی مورد نیاز برای تأسیس یا توسعه امور تولیدی، بازرگانی و خدماتی مورد استفاده قرار می‌گیرد و مشارکت حقوقی یکی از ابزارهایی است که در جهت تأمین منابع بلند مدت مورد نیاز امور تولیدی، بازرگانی و خدماتی به کار گرفته می‌‏شود.
• در مشارکت حقوقی در اواخر هر سال، بانک، سود به دست آمده از شراکت را بین طرف مقابل و خود تقسیم می‌کند. این سود بسته به سرمایه هر دو طرف بین آنها تقسیم خواهد شد و بانک همانند دیگر سهامداران به نسبت سرمایه در سود شرکت سهیم می‏‌شود.
• نحوه تقسیم و مقدارسودمورد نظر در مشارکت حقوقی باید بر اساس قوانینی که برای بانک‌ها تعیین می‌شود باشد.
• در مشارکت مدنی نحوه تسویه باید مشخص شود. به این صورت که شریک متعهد می‌شود کالای احتمالی باقیمانده در پایان مدت قرارداد را به قیمتی که مؤسسه تعیین می‌نماید خریداری و قرارداد را تسویه نماید.
• مشارکت مدنی باید ظرف یک سال خاتمه پذیرد و قرارداد مشارکت مدنی ظرف همین مدت قابل تسویه باشد.
• برای انجام معامله مشارکت مدنی موضوع معامله، سرمایه لازم برای مشارکت، وثائق و بهای کالا، هزینه های تقریبی و قیمت تمام شده، قیمت فروش و نحوه آن و نسبت سهم سود بانک و متقاضی می بایستی مشخص شود.
• در قرارداد مشارکت مدنی طرفین مقدار سرمایه و میزان سهام را ذکر می‌کنند؛ اگر دو نفر بخواهند یک عقد شرکت منعقد کنند، در صوتی که به مقدار سرمایه اشاره نشود، اصل بر نصف بودن خواهد بود مگر این که خلاف آن به اثبات برسد.
• مدت قراردادمشارکت مدنی با توجه به هدف فعالیت موضوع قرارداد به تشخیص بانک و موافقت شریک در ابتدای قرارداد معین می‌گردد و حداکثر مشارکت بانک در هر شرکت مدنی هشتاد درصد کل سرمایه می‌باشد.
• تمدید مشارکت، دیگر تفاوت‌ مشارکت مدنی و مشارکت حقوقی است. یعنی در پایان قرارداد مشارکت مدنی طرفین می‌توانند نسبت به تمدید آن به توافق برسند اما در مشارکت حقوقی اغلب بانک‌ها در صورت تبدیل یا تمدید قرارداد، نقش تعیین‌کننده دارند.

قرارداد مشارکت مدنی چیست و چه کاربردی دارد؟

طبق تعریف ارائه شده در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، مشارکت مدنی به معنای درآمیختن سرمایه و دارایی‌های نقدی یا غیر نقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد به منظور انتفاع و تقسیم سود می‌باشد‫.‬ از این روی این قرارداد برای مشارکت در موضوعات مختلف و گوناگونی از جمله تولیدی، بازرگانی، ساخت‌وساز، خدماتی و غیره می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.‬

در قرارداد مشارکت مدنی چه نکته‌ای حائز اهمیت است؟

در این قرارداد باید به طور دقیق موضوع قرارداد مشخص شود. همچنین آورده هر یک از دو طرف باید به تفصیل در قرارداد ذکر شود. به عنوان مثال آورده یکی از شرکا می‌تواند سرمایه نقدی و آورده طرف دیگر می‌تواند کار و تخصص وی در زمینه‌ای خاص باشد.

آیا قرارداد مشارکت مدنی منتج به تشکیل شخصیت حقوقی می‌شود؟

خیر، برخلاف شرکت‌های موضوع قانون تجارت، مشارکت مدنی فاقد شخصیت حقوقی منفک و مستقل از شرکا می‌باشد.

پرکاربردترین قراردادهای شراکت بین دو نفر

تمامی قراردادهای شراکت میان دو نفر شامل تعهداتی ‌است که آنها در ارتباط با یک موضوع کاری، تجاری، خرید و فروش و… با یکدیگر دارند و مشخص‌کننده میزان سهم هر فرد در مشارکت مربوطه است.