ماهیت عقد ودیعه

در مورد تفاوت عقد عاریه و عقد ودیعه ابتدا باید به تعریف این عقود پرداخت. طبق ماده 607 قانون مدنی، ودیعه عقدی است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می سپارد برای آن که آن را مجانا نگه دارد. ودیعه گذار را «مودِع» و ودیعه گیرنده را «مستودع» یا «امین» گویند. لذا برای تحقق عقد ودیعه می بایست قصد مشترک طرفین، نگهداری مجانی امین از مال باشد. مجانی بودن عقد ودیعه آن را از اجاره متمایز می کند. مثلا اگر الف، کالای xرا به ب بدهد تا ب در قبال دریافت یک میلیون تومان یک ماه از آن نگهداری کند عقد منعقده ودیعه محسوب نمی گردد و به آن قرارداد، عنوان «اجاره شخص» اطلاق می گردد. ودیعه عقدی جایز است یعنی هر یک از طرفین هر زمان بخواهد می تواند عقد را فسخ کند و با فوت یا حجر یکی از طرفین، منحل می گردد.

تفاوت عقد عاریه و عقد ودیعه

در رابطه با تفاوت عقد عاریه و عقد ودیعه حتما شنیده اید که شخصی فلان مال خود را به دیگری سپرده تا گیرنده مجانا آن را نگهداری کند و یا از آن استفاده نماید. در صورتی که مبنای توافق طرفین، نگهداری مال توسط گیرنده باشد ماهیت عقد ایجادشده را ودیعه گویند و چنان چه قصد طرفین، استفاده مجانی گیرنده از مال باشد باید مقررات حاکم بر عقد عاریه را در روابط طرفین جاری نمود. در گفتار حاضر به منظور آشنایی مخاطبین گرامی، ماهیت این دو عقد، شرایط تحقق، تفاوت ها و حق و تکلیف هر یک از طرفین، تبیین می گردد.

خلع ید از تصرفات و مستثنیات

پس از صدور رأی هیأت ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگلها و مراتع چنانچه در محدوده منابع‌ملی شده تصرفات غیر مجاز وجود داشته باشد با اعلام واحد ذی‌ربط در سازمان جنگلها و مراتع کشور قوانین انتظامی به استناد تبصره 4 قانون تعیین تکلیف‌اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون جنگلها و مراتع مکلف به خلع ید از تصرفات مذکور و اقدام به گرفتن سند برای مستثنیات نمود . چنانچه اراضی مربوطه جز مستثنیات باشند واحد مزبور ملزم به صدور سند و خلع ید از اراضی می گردد. در مورد خلع ید از تصرفات غیر مجاز در منابع ملی قطعیت یافته قبل از تاریخ 1365.12.16 از طریق مراجع قضایی اقدام می‌شود.

ماده 423 قانون آیین دادرسی مدنی

جهت اعتراض به اجرای حکم خلع ید بر اساس ماده 423 قانون ایین دادرسی مدنی در صورت وصول اعتراض طاری از طرف شخص ثالث چنانچه دادگاه تشخیص دهد حکمی که درخصوص اعتراض یادشده صادر می شود موثر در اصل دعوا خواهد بود، تا حصول نتیجه اعتراض، رسیدگی به دعوا را به تاخیر می اندازد. در غیر این صورت به دعوای اصلی رسیدگی کرده رای می دهد و اگر رسیدگی به اعتراض برابر ماده با دادگاه دیگری باشد به مدت بیست روز به اعتراض کننده مهلت داده می شود که دادخواست خود را به دادگاه مربوط تقدیم نماید. چنانچه در مهلت مقرر اقدام نکند دادگاه رسیدگی به دعوا را ادامه خواهد داد.

اعتراض طاری و یا غیر اصلی

برای اعتراض به اجرای حکم خلع ید، در این اعتراض بر خلاف اعتراض ثالث، اعتراض یکی از طرفین دعواست به رایی که قبلا در دادگاهی دیگر صادر شده و طرف دیگر دعوی جهت اثبات مدعای خود، در اثنای دادرسی آن رای را ابراز نموده است.

برای اعتراض طاری نیاز به تقدیم دادخواست نخواهد بود مگر این که درجه دادگاه مذکور پایین تر از دادگاهی باشد که رای معترض عنه را صادر نموده است.

دعوای تخلیه ید

دعوای تخلیه ید که به آن دعوای تخلیه نیز می گویند، مخصوص به مواردی است که یک شخص با رضایت و اجازه مالک، ملکی را تصرف کرده است. یعنی به هنگام شروع تصرف مالک راضی بوده است و اما پس از پایان مدت اذن، همچنان به استفاده از مال وی ادامه دهد و معمولاً با قرارداد هایی همچون قرارداد اجاره یا صلح منافع یا اباحه منفعت ایجاد می شود. البته غالباً به هنگام طرح دعوای تخلیه ید با قرارداد اجاره روبرو می شویم که طرفین آن موجر و مستاجر هستند. در چنین فرضی اگر شرایط لازم وجود داشت، بدون در نظر گرفتن اینکه مورد اجاره مسکونی است یا تجاری، مالک یا موجر این امکان را دارد که به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست تخلیه ید کند.

وارد بودن اعتراض ثالث

بر اساس ماده 425 قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه دادگاه پس از رسیدگی، اعتراض ثالث را وارد تشخیص دهد، آن قسمت از حکم را که مورد اعتراض قرار گرفته نقض می نماید و اگر مفاد حکم غیرقابل تفکیک باشد، تمام آن الغاء خواهد شد.

ماده 424 قانون آیین دادرسی مدنی

در رابطه با اعتراض به اجرای حکم خلع ید طبق ماده 423، اعتراض ثالث موجب تاخیر اجرای حکم قطعی نمی باشد. در مواردی که جبران ضرر و زیان ناشی از اجرای حکم ممکن نباشد دادگاه رسیدگی کننده به اعتراض ثالث به درخواست معترض ثالث پس از اخذ تامین مناسب قرار تاخیر اجرای حکم را برای مدت معین صادر می کند.

اعتراض ثالث قبل از اجرای حکم مورد اعتراض

اعتراض ثالث قبل از اجرای حکم مورد اعتراض قابل طرح بوده و چنانچه حکم اجرا شده باشد در صورتی می توان اعتراض ثالث را مطرح نمود که ثابت شود حقوقی که اساس و ماخذ اعتراض است به جهتی از جهات قانونی ساقط نشده باشد.

اعتراض اصلی

جهت اعتراض به اجرای حکم خلع ید، اعتراض اصلی در واقع همان اعتراض اولیه است که شخص ثالث نسبت به انجام آن اقدام نموده است. اعتراض ثالث باید طرفیت محکوم له و محکوم علیه رایی که به آن اعتراض نموده اید باشد و به همان دادگاهی تقدیم شود که رای قطعی را صادر نموده است.

اعتراض ثالث

بر اساس ماده 419 قانون آیین دادرسی مدنی اعتراض ثالث دو شکل دارد:

 

1=اعتراض اصلی یا اعتراض ثالث

2=اعتراض غیر اصلی یا اعتراض طاری

ماده ۴۱۷ قانون آیین دادرسی مدنی

در مورد اعتراض به اجرای حکم خلع ید، طبق ماده 417 قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه درخصوص دعوایی، رأیی صادره شود که به حقوق شخص ثالث خللی وارد آورد و آن شخص یا نماینده او در دادرسی که منتهی به رأی شده‌است به عنوان اصحاب دعوا دخالت نداشته باشد، می‌تواند نسبت به آن رأی اعتراض نماید. طبق ماده 418 شخص ثالث حق دارد به هر گونه رای صادره از دادگاه های عمومی، انقلاب و تجدیدنظر اعتراض نماید و نسبت به حکم داور نیز کسانی که خود یا نماینده آنان در تعیین داور شرکت نداشته اند می توانند به عنوان شخص ثالث اعتراض کنند.

اجرای حکم خع ید

بر اساس ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی چنانچه عین محکوم‌به در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر این که متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید در این صورت دادورز (مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت می‌دهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

اعتراض به اجرای حکم خلع ید

در صورتی که حق با متصرف باشد ولی دادگاه ایشان را محکوم نموده و ملزم به خلع ید از ملک مزبور کرده باشد متصرف می تواند با ارائه مدارکی که دال بر بی حقی شاکی باشد اقدام به اعتراض به اجرای حکم خلع ید نماید.

موانع الزام به تنظیم سند رسمی

در این مسیر موانعی هم وجود دارند که شامل:

 

1=در رهن بودن ملک.

2=در صورتی که ملک مشاعی باشند و خریدار همه شرکا را خوانده دعوا قرار ندهد.

3=در صورتی که ملک چندین دست بچرخد و خریدار دعوای خودش را به طرفیت مالک اولیه طرح نکند.

4=در صورتی که افرادی در ملک متعهد باشند و خریدار این افراد را خوانده دعوا قرار ندهد.

5=قبل از تنظیم سند خریدار دعوای الزام به تحویل مبیع مطرح نماید.

6=بدهکاری مالک به نهادهی دولتی.

7نبود پایان کار.

8=فروشنده مالک ملک نباشد.

الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

در هر مرحله از اجرای یک تعهد صحیح قانونی، ممکن است هر یک از طرفین به هر دلیلی انجام از تعهد خود خودداری نمایند که متاسفانه این امر و عدم پایبندی به قرارداد ها در جامعه ما بسیار شایع شده است. که یکی از متداول ترین این موارد، عدم حضور و اقدام فروشنده خودرو به جهت انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی می باشد.

الزام به تنظیم سند رسمی به همراه فک رهن

حالتی را شامل می‌شود که فروشنده (اصولا سازندگان املاک) قبل از فروش ملک آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می‌دهد و با تنظیم قول‌نامه‌ای آن را به خریدار منتقل و متعهد می‌شود در مهلت زمانی مندرج در قول‌نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.

تنظیم سند رسمی انتقال مال مشاع

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مشاع، قبل از تقسیم آن مطابق حکم دادگاه یا با توافق طرفین، مسموع نیست.

الزام به تنظیم سند اجاره

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره سه شرط وجود دارد:

 

1=شما باید مستاجر باشید و نه متصرف.

2=شما باید روابط استیجاری مشمول قانون روابطه موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشید.

3=مدت اجاره شما منقضی شده و مالک حاضر به تنظیم سند رسمی اجاره نباشد.

در این حالت شما می‌توانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید. به بیان دیگر، اگر شما مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ هستید و مدت اجاره شما تمام شده است، شما می توانید به تجویز قانون مذکور بر اساس مواد ۷ و ۸ و ۱۱ قانون روابط موجر مستاجر، به دادگاه مراجعه کنید و تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره کنید. در این صورت دادگاه مالک را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره به نام شما می کند و اگر مالک نیاید، نماینده دادگاه با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی این سند را به نام شما تنظیم خواهد کرد.

الزام به تنظیم سند رهنی

 رویه دیگری که در بعضی از محاکم ما جاری است این است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی راجع به ملک رهن شده مطلقا در دادگاه‌ها قابل پذیرش است زیرا فک رهن مقدمه تنظیم سند رسمی است. بنابراین، اگر خریدار، فروشنده را با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرف دعوا قرار دهد، از باب قاعده تضمن و از باب التزام به شیء، التزام به لوازم آن است و فک رهن که مقدمه الزام است، باید عملی شود و اگر کسی محکوم به الزام به تنظیم سند رسمی ملکی شود که در رهن است، فروشنده متعهد و مکلف است ابتدا ملک را از رهن خارج، (مانع را بر طرف کند) سپس سند مالکیت را به نام خریدار نماید.