این نوع تعارض عملا اتفاق نمی افتد، زیرا با استعلام سردفتر از سازمان ثبت اسناد و املاک، امکان معامله مجدد منتفی است.
از دو طریق میتوان عدم اعتبار یکی از اسناد را ثابت نمود: از طریق جعلی بودن یکی از اسناد رسمی یا از طریق اثبات بطلان یکی از معاملات با سند رسمی به استناد جهات قانونی. در صورت اثبات از یکی از این طرق، دیگر دو سند رسمی با یکدیگر دچار تعارض نمیشوند.
نکته دیگر اینکه در دعوای خلع ید، خواهان (شخصی که مالش در تصرف دیگری است) ابتدا باید مالکیت خود را بر آن مال ثابت کند سپس غصب و تصرف را اثبات کند.
√ در نتیجه توجه داشته باشید که اگر مالکیت خواهان به وسیله سند رسمی یا مدارکی از این قبیل اثبات نشود ممکن است دعوای خلع ید توسط دادگاه رد شود.
• صرفا به استناد اسناد عادی صلح نامه، هبه نامه، یا بیع نامه، حکم بر خلع ید متصرف صادر نمیشود. چرا که به موجب مواد 46 تا 48 قانون ثبت به تنهایی نباید مورد استناد قرار گیرد و کافی برای صدور حکم خلع ید نیست.
تنها جایی که در قانون در رابطه با خلع ید صحبت شده است قانون اجرای احکام مدنی است که در ادامه به آن پرداخته می شود.
در ابتدا بهتر است ذکر نماییم این دعوا اعلامی است و به این منظور اقامه می شود که دادگاه بطلان این معامله را تایید و اعلام نماید. برای اینگونه دعاوی اجراییه صادر نمیگردد.
نسبت به ملکی که در بازداشت است، امکان نقل و انتقال وجود ندارد. بنابراین دعوای تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک، مسموع نیست.
درصورتیکه مالی از طرف دادگاه صالح یا به دستور آن مرجع توقیف شده باشد هر نوع معامله نسبت به آن باطل است. ولی اگر از طرف مرجع دیگری مانند دادسرا یا اجراء ثبت توقیف شده باشد تابع مقررات خاص آنها خواهد بود. اگر توقیف ملک از ناحیه دادسرا یا اجرای ثبت بوده باشد قضیه از ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی خارج است.
اگر ملکی قبلا از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد با توجه به مقررات ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم بر الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال رسمی ملک به نام خریدار امکان پذیر نیست.
نقل و انتقال مال توقیفی دارای عنوان کلاهبرداری یا انتقال مال غیر نیست چون ملک توقیف شده هنوز از ملکیت مالک خارج نشده است.
هرگاه ملک توسط دادگاه به یکی از جهات قانونی بازداشت شود، هرگونه معامله ای نسبت به چنین ملکی بی اعتبار است.
مطابق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.
مطابق ماده 348 قانون مدنی بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا چیزی که مالکیت یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن را ندارد باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر بر تسلیم باشد.
با توجه به موارد گفته شده اگر مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند، شخصی که ملک به نفع وی بازداشت شده است، میتواند تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از دادگاه درخواست نماید.
شاهد باید بیطرف باشد و با هیچیک از طرفین معامله مشکلی نداشته باشد.
مدارک زیر را برای طرح دعوای ابطال سند رسمی باید به دادگاه ارائه نمود:
.اسنادی که می خواهند ابطال آن ها را از دادگاه درخواست کنند.
.ادله ای که برای بطلان سند در دست دارند.
دادگاه صالح برای طرح این دعوی، دادگاه محلی است که سند در آنجا تنظیم شده است.
دعوای ابطال سند، جزو دعوای غیرمالی است و باید فقط هزینه ی دادرسی که بطور معمول وجود دارد، پرداخت شود. اگر نیاز به ابطال معامله باشد، در اینجا دعوی مالی محسوب شده و باید هزینه ای بر اساس ارزش معامله پرداخت شود.
این اسناد شامل مواردی است که شخصی نسبت به مال غیرمنقولی که متعلق به دیگری است به هر نحوی اقدام به کلاهبرداری نماید و سند رسمی ای به این جهت صادر شود. مثلا شخصی در شرایطی که مالک ملک نیست اقدام به ثبت ملک به نام خود نماید. باید علاوه بر اقدام به طرح شکایت کیفری برای جرم کلاهبرداری، صاحب اصلی درخواست ابطال سند را به دادگاه عمومی حقوقی، تقدیم نماید.
زمانی که افراد اقدام به انعقاد قراردادهایی می نمایند که واقعی نبوده بلکه تنها بر روی کاغذ نوشته شده اند. یعنی به دنبال آن نوشته هیچگونه مالی منتقل نشده است، این گونه قراردادهای غیر واقعی رو اصطلاحاً معامله ی صوری می گویند. اگر سند رسمی ای بر مبنای این معامله ی صوری منتقل شده باشد، می توان تقاضای ابطال آن را نمود.
ممکن است شخص یا اشخاصی، خواهان بدست آوردن ملکی بصورت نامشروع و غیر قانونی باشند، و با دسترسی داشتن به مهر های دولتی اقدام غیرمجاز به جعل سند نمایند تا دیگران را فریب دهند. بطور مثال شخصی با جعل شناسنامه و مدارک شناسایی، یا جعل سند مالکیت، خود را مالک آپارتمانی معرفی کرده و اقدام به فروش آن نماید. در اینجا کلاهبرداری صورت گرفته است و معامله با سند جعلی انجام شده است. براساس ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی شخص فریبکار، مجرم جرم جعل بوده و مجازات کیفری دارد. علاوه بر شکایت کیفری، در ادامه مالک اصلی ملک و خریدار می توانند هرکدام اقدام به طرح دعوای ابطال سند رسمی از طریق مراجع حقوقی نمایند.
این دعوی زمانی طرح می شود که سند بر اساس قانون تنظیم نشده باشد یا اینکه ملکی به چندین نفر فروخته شده باشد. از لحاظ قانونی مالک یک ملک کسی است که نام او به عنوان مالک در دفتر ثبت املاک نوشته شده باشد. از آنجا در دفاتر ثبت اسناد نمی توان اقدام به ابطال سند نمود، باید این ابطال حتما از طریق مراجع قانونی صلاحیت دار و با ارائه ی ادله ی قوی صورت بگیرد. مرجع صالح برای طرح این دعوی، مطابق با مواد ۱۱ و ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محلی است که ملک در حوزه ی آن واقع شده است.
دریافت حکم تخلیه مغازه یک پروسه قانونی است که به موجر کمک میکند تا ملک خود را از مستاجری که از مفاد قرارداد پیروی نمی کند، باز پس گیرد. هدف از این فرایند به نوعی ایجاد یک چارچوب قانونی محکم برای حمایت از موجر و مستاجر است.
حکم تخلیه در واقع به معنای درخواست حقوقی و قانونی تخلیه فرد یا شرکتی است که در محل اجاره قرار دارد؛ قاعدتا این درخواست توسط موجر با همان صاحب ملک صورت می گیرد. این درخواست میتواند دلایل و علل بسیاری داشته باشد از جمله آنها می توانیم به عدم پرداخت اجاره، آسیب دیدگی محل، خسارت و تخریب، استفاده از ملک برای مقاصد غیر تجاری و… اشاره کنیم.
در این دعوا موجر باید اثبات کند که مستاجر در ملک وی اقامت دارد و صراحتا به شرایط قرارداد بی توجهی می کند و در برابر اعتراض موجر پاسخگو نیست، در این صورت موجر شرایط اخذ حکم تخلیه را دارد و در صورت تایید دادگاه، مستاجر ملزم است که تا زمان تایید شده ملک مورد نظر را تخلیه نماید.
.دادخواست: فرد یا نهادی که تمایل به توقیف ملک دارد، باید دادخواست خود را به دادگاه عمومی و حقوقی ارائه دهد. این دادخواست باید دلایل و شواهد موجهی را برای نیاز به توقیف ملک ارائه کند.
.صدور فرمان توقیف: پس از بررسی دادخواست، دادگاه میتواند تصمیم به صدور فرمان توقیف ملک بگیرد. این فرمان بر مبنای قوانین و مقررات حقوقی مربوطه صادر میشود و نقش اساسی در شروع فرآیند توقیف دارد.
اطلاع رسانی به مالک: مالک ملک قولنامهای پس از صدور فرمان توقیف، از طریق مراجع قضایی مربوطه به این امر آگاه میشود و اطلاعات لازم برای شروع مراحل توقیف به او ارائه میشود.
.انجام مراحل توقیف: مراحل توقیف توسط مقامات صلاحیتدار و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه انجام میشود. این شامل اقداماتی مانند مهر و امضای فرمان توقیف، ثبت اطلاعات و مستندات مربوطه و … میشود.
.ثبت توقیف: پس از انجام مراحل توقیف، اطلاعات مربوط به توقیف در سامانههای ثبت اسناد و املاک ثبت میشود تا وضعیت قانونی ملک تغییر یابد و امکان استعلام اطلاعات آن فراهم شود.
با رعایت تمامی مراحل و قوانین مربوطه، توقیف ملک به صورت قانونی و معتبر انجام میشود. همچنین دستور موقت توقیف، یک تصمیم فوری و موقت است که تا انجام مراحل کامل توقیف ملک، اعمال میشود. این اقدام به موقتی بودن تصمیم برای جلوگیری از وقوع اتفاقات غیرمنتظره و ممکن است در صورت لزوم صادر شود. با صدور دستور موقت توقیف، فرآیند توقیف ملک را میتوان به صورت سریعتر آغاز کرد و از وقوع مشکلات بیشتر جلوگیری نمود. البته، باید توجه داشت که این دستور موقت توقیف نیازمند بررسی و تایید از سوی مقامات قضایی مختصری میباشد و باید به توجیهات و قوانین مربوطه رعایت شود.
اگر مالک ادعا کند که ملک او به طور غیرقانونی توسط فرد دیگر تصرف شده و او تقاضای خارج شدن از این تصرف را دارد، مسئله خلع ید غاصبانه مطرح میشود. در این نوع خلع ید، هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد و فرد خواهان باید با ارائه دلایل و شواهد این ادعا را در دادگاه به اثبات برساند. به عبارت دیگر، مالک باید مالکیت خود را با ارائه سند ثابت کند و اطلاعات دفتر ثبت املاک نیز از طریق دادگاه بررسی میشود. با اثبات مالکیت توسط مالک، موضوع خلع ید غاصبانه به دادگاه ارجاع میشود.
در صورتی که بین دو طرف یک قرارداد حقوقی برقرار شده و شرایط مشخصی برای انجام این قرارداد وجود دارد، مانند موعد پایان قرارداد، ولی پس از پایان قرارداد، مالک ملک مورد نظر قصد تمدید قرارداد را نداشته باشد، اما ملک مورد نظر هنوز در تصرف خوانده باشد، مالک میتواند به دادگاه رفته و درخواست خلع ید امانی را مطرح کند. اما در صورتی که قرارداد دارای مهلت زمانی نباشد و مالک مطالبه ملک خود را از متصرف داشته باشد و متصرف به درخواست او عمل نکند، تصرف ملک توسط متصرف به صورت غیرقانونی و غاصبانه در نظر گرفته میشود.
تصرف عدوانی به موجب ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی ادعای متصرف سابق مبنی براینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست میکند، است و دعوی مزاحمت از حق به موجب ماده 160 قانون مزبور عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را میکند که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون این که مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد که این عمل نیز مانند تصرف عدوانی هم جنبه حقوقی و هم جنبه کیفری دارد.
تصرف عدوانی به موجب ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی ادعای متصرف سابق مبنی براین که دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست میکند، است و ممانعت از حق به موجب ماده 159 قانون مزبور عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد یعنی زمانی که شما سالیان سال حق ممر و مجری در ملک دیگری داشتید اما در حال حاضر آن شخص یا ورثه او یا شخصی که ملک را از ایشان خریداری کرده مانع استفاده شما از حق چندین ساله شما شود این عمل ممانعت از حق خواهد بود و این عمل نیز مانند تصرف عدوانی هم از حیث حقوقی و هم کیفری قابل پیگیری میباشد.
تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی مشخص شد، بایستی تفاوت تصرف عدوانی و تخلیه ید را بدانید. در دعوای تخلیه ید شما به عنوان مالک مال غیر منقول متصرف را میشناسید. در واقع در این دعوا شما با قرارداد قبلی که بین یکدیگر تنظیم کرده بودید حق بهره برداری از ملک خودتان را مثلاً با قرارداد اجاره به متصرف داده بودید و اکنون مدت قرارداد پایان یافته است اما متصرف فعلی، حاضر به تخلیه مال موضوع قرارداد مثلاً عین مستأجره نمی باشد. در این حالت خواهان پس از پایان مدت قرارداد می تواند تخلیه ملک را از متصرف بخواهد و در صورت عدم تخلیه علیه او اقامه دعوی کند که به این دعوا "تخلیه ید" گفته میشود.
تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید موضوع بسیار مهمی است که شما باید پیش از طرح دعوا و با در نظر گرفتن وضعیت خود به آن توجه کنید. برای بیان این تفاوت ابتدا خلع ید را توضیح میدهیم.
خلع ید به لحاظ حقوقی عنوان دعوایی است که در آن شما به عنوان مثال مالک یک مال غیر منقول مثل خانه، زمین یا مغازه هستید و متوجه شدید که فردی که هیچ رابطه قراردادی با شما ندارد با ادعای مالکیت اقدام به تصرف و غصب مکان متعلق به شما می کند، تا اینجا ماجرا شبیه به تصرف عدوانی است. اما نکته اینجاست که شما در دعوای خلع ید در این مواقع باید بتوانید مالکیت خود را بر مکان مورد نظر از طریق ارائه سند قابل قبول مانند سند مالکیت رسمی یا حکم دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت در دادگاه اثبات کنید و با اثبات مالکیت خود به روند تصرف غیر مجاز خاتمه داده و اقدام به خلع ید غاصب و متصرف نمایید اما در صورتی که بخواهید دعوای تصرف عدوانی مطرح نمایید نیازی ندارید که مالکیت خودتان را اثبات کنید بلکه همین که بتوانید ثابت کنید که پیش از متصرف فعلی و سابقا در آن مکان تصرف داشته اید، کفایت میکند. البته بعضی از محاکم در رویه خود از افراد درخواست ارائه اسناد مالکیت مینمایند.
