قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست؟

نوشته‌ای که براساس آن می‌توان مال منقول یا غیرمنقولی را اجاره کرد و در گذر زمان صاحب آن شد.

قرارد اجاره به شرط تملیک و قوانین آن

قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از عقود پرکاربرد و چالش برانگیز در مسائل حقوقی است که براساس آن به خریدار منافعی تعلق می‌گیرد. این قرارداد زمانی صورت داده می‌شود که خریدار توان مالی لازم برای خرید ملک یا وسیله‌ای را ندارد و فروشنده مال موردنظر را به‌صورت اقساطی در اختیار شخص قرار می‌دهد و با پایان اقساط، مال به خریدار منتقل می‌شود. خرید خودرو به‌صورت لیزینگی یکی از مثال‌های این مورد است که براین اساس خریدار تا پایان اقساط، خودرو را اجاره کرده و در این مدت بهای آن را می‌پردازد. با انقضای مدت قرارد، چنانچه مستاجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، موجر موظف می‌شود وسیله را به‌نام او تغییر دهد.

قوانین قرارداد اجاره به شرط تملیک

در این قرارداد توجه به دو نکته اهمیت دارد.

 

.از آن‌جایی‌که این قرارداد تا زمان انقضا به‌صورت اجاره خواهد بود، قوانین آن براساس قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر خواهد بود. هرچه را که باید موجر یا مستاجر رعایت کنند در بندهای این قانون ذکر شده است.

.هیچ کدام از طرفین قرارداد قادر به فسخ آن به‌میل خود نیستند مگر اینکه یکی از طرفین برخلاف شروط منعقد شده، عمل کند.

چه شرایطی را می‌توان در قرارداد اجاره برای تملیک ذکر کرد؟

مفاد این قرارداد به‌صورت توافقی تنظیم می‌شود برای مثال می‌توان در آن قید کرد، چنانچه خریدار اقساط را منظم و بدون تاخیر پرداخت کند، مال موردنظر فوری و بدون نیاز به اجرای تشریفات خاصی، به مالکیت مستاجر انتقال داده شود. یعنی مال خودکار به‌نام او درآید. البته در بیشتر موارد این اتفاق رخ نمی‌دهد و حتی اگر مستاجر تمامی اقساط را به‌طور منظم پرداخت کند از وظایف او شناخته شده و مال فوی به‌نام او تغییر پیدا نمی‌کند. بلکه مستاجر موظف است تمامی مفادی در قرارداد ذکر شده است را نیز درست و بدون اهمال رعایت کند.

شرایط انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک

.چنانچه مستاجر به تمامی تعهدات خود عمل کرده باشد، مالکیت مال به ملکیت مستاجر درآمده و قرارداد با انتقال سند، خاتمه پیدا می‌کند.

.ممکن است براساس شرایطی، قرارداد توسط مالک یا خریدار فسخ شود.

.اگر مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد اما خریدار به تعهدات خود عمل نکرده باشد، مورد اجاره پس گرفته می‌شود و قرارداد فسخ خواهد شد.

وظیفه مستاجر و مالک در قرارداد اجاره برای تملیک

از آن‌جایی‌که مورد اجاره به مستاجر به‌صورت امانی سپرده می‌شود، مستاجر باید متعهد شود که: -مسئول حفظ و نگهداری مستاجره است. -باید اقساط را در موعد مشخص پرداخت کند و به‌همان شکل که در قرارداد ذکر شده از مال مورد نظر استفاده کند. مالک نیز متعهد می‌شود: -عین مال را بدون نقص و کاملا سالم به خریدار تحویل دهد. به‌علاوه باید مال به گونه‌ای تحویل داده شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا پایان قرارداد نیز تعلق نگیرد. -مالک متعهد می‌شود که هزینه تعمیر و نگهداری و انتقال مالکیت نیز بر عهده مالک قرار دارد. مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد. – از هرگونه بهره‌برداری از عین مستاجره به‌نفع خود، خودداری خواهد کرد. -همچنین مالک باید اطلاعات لازم برای استفاده از مال را در اختیار مستاجر بگذارد.

کاربرد اجاره برای تملیک دائمی در معاملات خودرو

شرکت‌هایی که محصولات خود را به‌صورت لیزینگ به‌فروش می‌رسانند از این قرارداد استفاده می‌کنند. براین اساس، شرکت فروشنده، خودرو را با تنظیم قراردادی برای مدت مشخص به خریدار اجاره می‌دهد و او را موظف می‌کند اجاره بها را در زمان‌های مقرر پرداخت کند. در متن قرارداد ذکر می‌شود چنانچه خریدار خودرو تا پایان قرارداد، تمامی تعهدات را انجام دهد، خودرو به او تعلق می‌گیرد. لیزینگ نیز به‌عنوان فروشنده خودرو، متعهد می‌شود مالکیت وسیله را به‌نام خریدار انتقال دهد.

کاربرد قرارداد اجاره به شرط تملیک در مورد ملک

باتوجه به بالا بودن قیمت ملک، اجاره به شرط تملیک، ابتدا برای معامله ملکی صورت می‌گرفت. این نوع از خرید، روشی است برای کسانی که سرمایه کافی برای خرید یک خانه را ندارند اما می‌توانند مبلغ آن را به‌صورت اقساط پرداخت کنند. امروزه این قرارداد برای خرید اموال و دارایی‌های دیگر نیز به‌کار می‌رود. این قرارداد امروزه توسط بانک‌ها و موسسات اعتباری برای اعطای تسهیلات مسکن نیز به‌کار برده می‌شود. براین اساس بیشتر قراردهای منعقد شده براساس شرط دوم هستند و پس از پایان مدت اجاره، به‌شرط رعایت مندرجات، ملک در اخیتار مستاجر قرار می‌گیرد.

قرارداد اجاره برای تملک دائمی چگونه تنظیم می‌شود؟

تنظیم قرارداد راهی مناسب برای ضمانت بر اجرای تعهدات و برآورده کردن انتظارات دو طرف است. دارایی افراد در جامعه، ارتباطات حقوقی بین آن‌ها پدید می‌آورد. براساس قرارداد اجاره، مستاجر برای مدتی صاحب مالی که متعل به شخص دیگری است، می‌شود. براساس این قرارداد، مستاجر باید بابت استفاده از مال، بهایی پرداخت کند و پایان زمانه اجاره نامه، مال را به صاحبش تحویل دهد. قرارداد اجاره به شرط تملیک از عقود تازه معرفی شده است که پس از پایان یافتن عقد اجاره، مستاجر صاحب مال می‌شود. درواقع در این قرارداد، تملیک از تعهدات فرعی شناخته می‌شود که نوعی شرط در این نوشته است. تعهدات ذکر شده در این قرارداد، به توافق طرفین بستگی دارد. ممکن است، موجر شرط را اینگونه در نظر بگیرد که اگر مستاجر در هر ماه مبلغی را بپردازد، در پایان صاحب ملک خواهد شد. اگر مستاجر به این تعهدات عمل کند، موجر، مالکیت را به نام مستاجر انتقال می‌دهد، در غیر این‌صورت، مستاجر ملزم به تخلیه ملک است. در این قرارداد، مدت اجاره براساس عمر مفید اموال تعیین می‌شود. مستاجر می‌تواند تا پایان زمان اجاره از منافع مال بهره ببرد اما نباید خود را صاحب قطعی آن بداند چراکه این قرارداد، در صورت اجرای تعهدات، تغییر خواهد یافت. استفاده زیاد از این قرارداد، افراد را ملزم به شناخت ماهیت و قوانین آن می‌کند که در علوم حقوقی مفصل به آن پرداخته شده است.

شرایط قیم شدن مادر برای کودکان

در صورت نبودن پدر و اجداد پدری، اولویت قیم شدن برای مادر است. به بیان ساده‌تر زن و شوهر یا نزدیکان فرد محجور برای صلاحیت قیم شدن، نسبت به دیگران مقدم‌تر هستند. زمانی که مادر ازدواج‌نکرده باشد و با داشتن صلاحیت برای قیم شدن فرزندان خود اقدام کند قانون‌گذار او را در اولویت قرار می‌دهد. این صلاحیت می‌تواند شامل: صفت امانت‌داری، قدرت برای داشتن اداره دارایی‌ها، نگهداری و توان مدیریت امور مالی او و رفتار درست و حسن سابقه باشد.

در صورت آنکه مادر ازدواج مجدد داشته باشد باید به مدت ۱ ماه از تاریخ انعقاد عقد نکاح به دادستان یا نماینده اطلاع داده و در صورت بررسی دادستان می‌تواند تقاضای تعیین قیم جدید یا ادامه قیمومت مادر را بدهد. در صورت آن‌که مادر ازدواج دوم کرده باشد و در مدت مقرر به دادستان و نماینده اطلاع ندهد مدعی‌العموم قادر است تقاضای عزل او را کند.

انواع قیم در قانون اساسی ایران

یکی از نکات در مورد شرایط قیم شدن در ایران، انواع قیمومت است. به‌صورت کلی قیمومت در ایران به‌صورت دائمی و اتفاقی است. قیم اتفاقی در موارد خاص می‌تواند از طرف مهجور اقامه دعوا کرده و قیمومت دائمی به این‌گونه است که قیم تا زمانی که مهجور به سن قانونی برسد وظیفه قیمومت او را داشته و در صورت عزل توسط مراجع قضایی، دیگر نمی‌تواند در مورد امور حقوقی او تصرفاتی داشته باشد. بعد از به سن قانونی رسیدن محجورین، درزمانی که توسط مراجع قضایی از او رفع حجر شود قیم عزل خواهد شد.

رای وحدت رویه شماره 617 در مورد ارث فرزند نامشروع

بر طبق این رای در مورد اثبات رابطه نسب و گرفتن شناسنامه برای طفل نا‌مشروع، شخص زانی پدر طفل تلقی می‌شود. در نتیجه تمام حقوق و تکالیف پدر در مورد گرفتن شناسنامه، پرداخت نفقه و … بر عهده شخص زانی است. اما بر طبق ماده 884 قانون مدنی به فرزند نا‌مشروع ارث تعلق نمی‌گیرد و این از موانع ارث است.

قوانین فرزند نامشروع در قانون

بر طبق قانون و فقه اسلامی فرزند نا‌مشروع یکی از موانع ارث‌ بردن است. بر طبق ماده 884 قانون مدنی، به فرزند زنا‌زاده یا نا‌مشروع ارث تعلق نمی‌گیرد. زیرا زنا مانعی برای نسب قانونی و مشروع است. در نتیجه اموال باقی‌مانده از پدر و مادر فوت‌شده وی به خویشاوندان وی بر طبق طبقات ارث در قانون تعلق خواهد گرفت. اما پدر و مادر می‌توانند از طریق روش‌های دیگر اموال خود را به فرزند نا‌مشروع انتقال دهند.

بر طبق ماده 1165 قانون مدنی، فرزندی که از طریق رابطه شبهه به دنیا آید، در اشتباه بود. اما براساس ماده 1167 قانون مدنی، فرزند متولد‌شده از رابطه زنا به شخص زانی تعلق ندارد. در نتیجه فرزند نا‌مشروع از شخص زانی ارث نمی‌برد. حقوق فرزند نا‌مشروع مانند حقوق فرزند مشروع است.

قوانین در مورد حضانت فرزند، پرداخت نفقه و اجازه پدر برای ازدواج دختر در مورد فرزند نا‌مشروع نیز وجود دارد. بر طبق قانون، شخص زانی موظف است که برای فرزند نا‌مشروع شناسنامه اخذ کند.

 

در ماده 1168 قانون مدنی بیان شده است که وظیفه نگهداری از طفل حق و تکلیف والدین است. این ماده به این معنی است که در نگهداری طفل مشروع با نا‌مشروع تفاوتی وجود ندارد.

 

 

 

در قانون برای اینکه فرزند نا‌مشروع از والدین فوت‌شده ارث ببرد، شرایطی تعیین شده است. بر طبق ماده 884 قانون مدنی به فرزند نا‌مشروع ارث تعلق نمی‌گیرد. اما در صورتی که رابطه وی با یکی از پدر و مادر اثبات شود و در مورد یکی از والدین اکراه و شبهه زنا وجود نداشته باشد، به فرزند نا‌مشروع از طرف آن شخص ارث تعلق می‌گیرد.

شرایط اصلی برای تعلق ارث به فرزند نا‌مشروع این است که شخصی که زنا را مرتکب شده است، در اشتباه باشد. همچنین اطلاعی در مورد اینکه عمل مرتکب‌شده نسبت به وی ممنوع است، نداشته باشد. به فرزند متولد‌شده در این حالت ولد به شبهه گفته می‌شود. در نتیجه این فرزند با شخص شبهه یا اشتباه، نسب قانونی دارد و از طرف آن شخص به وی ارث تعلق خواهد گرفت. در صورتی که هردو طرف در اشتباه و شبهه باشند، عمل ارتکابی بین آنها زنا نیست و فرزند متولد‌شده، با هردو نسب قانونی دارد. در نتیجه ارث به وی تعلق خواهد گرفت. عدم‌توارث فرزند نا‌مشروع و والدین وی دارای دو استثناء اکراه و شبهه است. در اکراه شخص به وسیله تهدید‌کردن مجبور به انجام‌دادن عملی می‌شود. در این حالت اگر مرد زن را با تهدید وادار به رابطه نماید و فرزندی متولد شود، طفل نا‌مشروع به مادر خود تعلق دارد و از وی ارث خواهد برد.

فرزند نامشروع به چه معناست؟

زمانی که رابطه زوجیت بین زن و مرد وجود نداشته باشد و با انعقاد نطفه فرزندی متولد شود به آن فرزند نا‌مشروع گفته می‌شود. فرزند نا‌مشروع مانند فرزند مشروع دارای تمام حقوق و تکالیف قانونی است. تنها استثناء این است که به فرزند نا‌مشروع ارث تعلق نمی‌گیرد.

دعوای ورود شخص ثالث تبعی

دعوای ورود شخص ثالث تبعی؛ شخص ثالث حقی به نحو مستقل برای خود درنظر نمیگیرد، اما شخص ثالث از برنده شدن یکی از طرفین در دعوای مطروحه سود خواهد برد لذا شخص ثالث با ورود در پرونده موضع طرف مورد نظر خود را تقویت می نماید. بعنوان مثال الف دعوای خلع ید به طرفیت شخص ب مطرح میکند و او را غاصب در ملک خود می داند . شخصی ج حق عبور در ملک موردنظر را از شخص ب گرفته است لذا در صورت برنده شدن شخص ب، او نیز منتفع خواهد شد لذا برای تقویت موقعیت شخصی ب بعنوان وارد ثالث وارد دعوا می شود .

دعوای ورد شخص ثالث اصلی

دعوای ورود شخص ثالث زمانی اصلی به حساب می آید که شخص ثالث در موضوع دعوای اصلی برای خود مستقلاً حقی قائل باشد به عنوان مثال شخص الف دادخواستی به طرفیت شخص ب به خواسته استرداد یک دستگاه خودرو طرح نماید و شخص ج که متوجه موضوع می شود معتقد است که خودرو متعلق به او می باشد لذا دادخواست ورود شخص ثالث را تقدیم می نماید . در این حالت شخص ج علاوه بر اینکه تقاضای محکومیت شخص ب را که خودرو در تصرف او است را درخواست می نماید بلکه صدور حکم مبنی بر بی حقی خواهان را نیز درخواست می نماید .

انواع دعوای ورود ثالث

دعوای ورود شخص ثالث با توجه به خواسته ثالث به دو دسته اصلی و تبعی دسته بندی شده اند. طرح دعوا و آیین هر دو دسته هیچ تفاوتی ندارد. اما برخی حقوق دانها علاقه زیادی به دسته بندی عناوین دارند بدون اینکه بر آن دسته بندی فایده ای مترتب باشد. در هر حال در ادامه این دو دسته از نظر خواهد گذشت.

زمان ورود شخص ثالث به دعوا

ورود شخص ثالث مهلت و مدت زمان مشخص و معینی ندارد، شخص ثالث تا زمانیکه دعوا خاتمه نیافته هم درمرحله نخستین و هم در مرحله تجدیدنظر میتواند دعوای ورود شخص ثالث را طرح و تقدیم نماید.

شرایط لازم برای ورود شخص ثالث

ابتدائاً باید اعلام نمود که دعوای ورود ثالث نوعی دعوای طاری محسوب میشود و برای طرح آن باید یکی از دو شرط هم منشاء بودن دو دعوا یا وجود ارتباط کامل بین آن دو باید وجود داشته باشد ، اگرچه این موضوع در شرایط مربوط به طرح دعوای ورود ثالث قید نگردیده است، ولی وجود یکی از دو شرط مذکور برای اقامه دعوای مذکور لازم است زیرا از یک سو ، در ماده 17 قانون مذکور به صراحت وجود یکی از دو شرط مذکور را برای اقامه دعوای طاری ضروری دانسته و از آنجا که دعوای ورود ثالث یکی از دعاوی طاری است ، وجود یکی از دو شرط برای اقامه دعوا نیز کافی است؛ به عبارت دیگر اگر قانون گذار فقط وجود این شرط را در دعوای متقابل لازم می دانست، به ذکر آن در ماده 17 مذکور که ناظر به کلیه دعاوی طاری است، نیازی نبود .(3) البته اگر هیچ کدام از شرایط مذکور وجود نداشته باشد، دادگاه دعاوی مربوطه را تفکیک نمود . و در صورت برخورداری از صلاحیت جداگانه به هر یک از آن ها رسیدگی می نماید.

شایان ذکر است که شرایط عمومی طرح و دعوا اعم از بلوغ ،عقل ، رشد و ذینفعی در دعوای ورود ثالث هم باید وجود داشته باشد .

شرط بسیار مهم دیگری که در مبحث مربوط به انواع ورود شخص ثالث به آن خواهیم پرداخت آن است که شخص ثالث یا باید در دعوای مطروحه برای خود به صورت مستقل حقی قائل باشد و یا اینکه خود را در محق شدن هریک از طرفین ذی نفع بداند .

 

طرح دعوای ورود ثالث مستلزم تقدیم دادخواست به خواسته ورود ثالث است. نکته قابل ذکر آنکه خواندگان دعوای ورود ثالث، اصحاب دعوای اصلی نیست و در ستون خواندگان نام طرفین دعوای اصلی باید قید شود و در ستون خواسته نیز بهتر است از این عبارت استفاده گردد :”ورود ثالث در پروند ه به کلاسه——– به خواسته——–مطروحه در شعبه——- دادگاه عمومی حقوقی شهرستان——-.

معرفی دعوای ورود شخص ثالث

در حقوق ایران ورود ثالث در مواد 130 الی 134 قانون آیین دادرسی مدنی پیش بینی شده است . ماده 130 ق.آ.د.م مقرر می دارد: “هرگاه شخص ثالثی در موضوع دادرسی اصحاب دعوای اصلی برای خود مستقلاً حقی قائل باشد یا خود را در محقق شدن یکی از طرفین ذینفع بداند میتواند تاوقتی که به ختم دادرسی اعلام نشده است، وارد دعوا شود.”