سند قولنامه ای اینچنین مطرح می کند که دارایی‌ای معامله شده و این معامله در قالب قولنامه بوده و در آن شرط شده که فروشنده باید برای تنظیم سند رسمی آن اقدام کند.
البته در این رابطه لازم است بدانید حتی بدون شرط کردن هم در صورت اثبات وقوع معامله، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی است که در عرف وکالت به آن دعوای الزام به تنظیم سند قولنامه ای گفته می شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است زیرا باید هزینه دادرسی لازم برای طرح دعوا پرداخت شود و این هزینه دادرسی در غیر منقولات بر مبنای ارزش منطقه ای ملک احتساب می گردد و در مورد منقولات، بر اساس بهای خواسته است.
دعوی مزبور در دادگاه شهر و محلی، با تقدیم دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی آغاز می شود. دادگاه پس از تعیین وقت رسیدگی و شروع به کار پس از بررسی موارد مختلف مثل صحت قرارداد و انتقال ملک رای به نفع خریدار صادر می کند. حال اگر فروشنده حکم دادگاه را انجام ندهد که در بیشتر موارد هم چنین است و اکثرا از انجام حکم دادگاه امتناع می کنند؛ دادگاه به جانشینی او در دفتر اسناد رسمی، انتقال سند را امضا میکند و ملک به خریدارش منتقل خواهد شد.
سند رسمی، مدرکی است که توسط افراد صلاحیت دار تنظیم می شود که می توان از آن به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا استفاده نمود زیرا مدرکی غیر قابل انکار یا تردید است. همچنین، مقصود از سند رسمی در قانون ثبت، اسناد تنظیم شده در دفترخانه ها بوده که در حدود مقررات، تنظیم و ثبت می گردند.
چناچه فروشنده یا در کل انتقال دهنده ملک ، سند رسمی را تنظیم و تعیین نکند، فردی که ملک به او منتقل شده میبایست جهت تنظیم سند طرح دعوای “الزام به تنظیم سند ” کند.
.دعوای خلع ید
.دعوای الزام به تحویل ملک
.الزام به تنظیم سند رسمی
.دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
.دعوای فروش ملک مشاع
.دعوای رفع تصرف عدوانی
.دعوای فک رهن
.و موارد دیگر...
چنانچه ملکی که دارای سند رسمی است تصرف شده باشد، مالک می تواند جهت تخلیه ملک در دادگاه دعوای خلع ید مطرح کند.
باید توجه داشته باشید که طرح دعوای خلع ید در صورتی ممکن است که درخواست کننده ها(خواهان ملک) ، سند رسمی مالکیت داشته باشند.
چنانچه ملک ثبت نشده باشد و دارای سند نباشد ، اول مالک میبایستی مالکیت خود را اثبات کند.
دستور تخلیه فوری ملک فقط از طریق شورا حل اختلاف در وقتی که زمان قرارداد اجاره تمام شده باشد صادر می شود.
اما مالک برای تخلیه پیش از موعد قرار داد میبایست از طریق دادگاه درخواست فسخ قرارداد و همچنین صدور حکم تخلیه کند این کار بیش از 6 ماه طول می کشد .
بهترین دفاع از انتقال مال غیر این است که ماهیت و مفاد ادعای مطرح شده خواه از سوی متهم باشد و خواه از سوی شاکی جهت اثبات را دربرگیرد. بر این اساس بایستی شاکی قادر به اثبات تحقق عناصر تشکیل دهنده جرم فروش مال غیر و انتساب نتیجه مجرمانه به متهم باشد. متهم هم باید قادر به اثبات عدم ارتکاب جرم منتسب به خود و عدم انتساب رفتار مجرمانه به خویش باشد.
هر زمان فردی مال متعلق به غیر را به دیگری انتقال دهد و نسبت به فروش و انتقال آن سوءنیت و قصد مجرمانه داشته باشد، جرم انتقال مال غیر صورت می‌گیرد. ولی شاکی برای طرح شکایت در مراجع قضایی بایستی ادله کافی جهت اثبات این موضوع داشته باشد که آن ادله عبارت از مدارک مالکیت مالک و ادله‌ای که نشانگر فروش مال بدون اجازه مالک توسط غیر به دیگری است. این ادله امکان دارد شامل اسناد مکتوبی همچون سند عادی یا رسمی و یا شهادت شهود و … باشد.
نکته بسیار مهمی که در این خصوص وجود دارد مدت مرور زمان جرم فروش مال غیر است که با در نظر داشتن معیار مطرح گردیده در ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی بایستی به موجب میزان مجازات جرم مزبور، مدت مرور زمان را مشخص نمود. مجازات جرم فروش مال غیر حبس از ۱ تا ۷ سال است. به استناد ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی این جرم درجه چهار محسوب می‌گردد و جرایم تعزیری از نوع درجه چهار دارای یک سال مهلت اقامه دعوی و ده سال مهلت تعقیب هستند، که چنانچه در این مواعد مقرر اقدامی صورت نگیرد، ممکن است شخص متضرر نتواند به حق خود در جرم انتقال مال غیر دست یابد.
در جرم انتقال مال غیر فرقی بین انتقال با سند عادی مثل قولنامه یا سند رسمی وجود ندارد. بنابراین مجازات آن‌ها هم یکسان خواهد بود:
=از ۶ ماه تا ۳/۵ سال حبس
=برگرداندن مال به مالک
=جریمه نقدی برابر با مال تصرف شده
=در صورت کارمند دولت بودن انفصال دائم از خدمت
در رابطه با فروش مال مشاع از طریق شریک، موضوع کمی پیچیده است. در واقع در این رابطه نظرات متفاوتی وجود دارد و از نگاه طرفین پرونده میتوان دفاعیاتی را مطرح نمود. از سویی زمانی که شخصی بدون اذن و رضایت صاحب مال، اقدام به معامله آن کند و به نفع خود مالی کسب می‌نماید، میتوان از این کار برداشتی سوء داشت. همچنین یک‌سری از قضات فروش مال مشاعی را جرم انگاری نکرده‌اند. به این خاطر که شریک مشاعی در همه مال شریک بوده و به تعبیری مال خود وی نیز به حساب می‌آید. بنابراین رویه قضایی واحدی در این مورد وجود نداشته و بایستی موضوع به طور تخصصی توسط وکیل ملکی اعلام نظر شود.
خودرو جزو اموال منقول محسوب میشود. یعنی اینکه انتقال آن مستلزم خرابی مال نبوده و نقطه مقابل اموال منقول، اموال غیرمنقول نظیر خانه قرار دارد. چنانچه شخص منتقل کننده مال غیر را انتقال دهد، اگر انتقال گیرنده از این مسئله مطلع باشد معاون جرم به حساب می‌آید. مالک خودرو بایستی حداکثر تا یک ماه در اظهارنامه‌ای مالکیت خود را به خریدار اطلاع دهد در غیر این صورت او هم مجرم شناخته میشود و معاون جرم محسوب می‌گردد.
گاهی افراد بنا به دلایل گوناگون مانند ملکی که در رهن بانک است، قادر به انتقال مال به خریدار نیستند. در چنین مواردی شخص ملک را به صورت وکالت نامه‌ای به فروش می‌رساند. یعنی اینکه وکالت بلاعزل به خریدار می‌دهد که هر زمان تصمیم داشت آن مال را به خود یا دیگری منتقل نماید.
بایستی بگوییم که صرف داشتن وکالتنامه بلاعزل امتیاز محسوب نخواهد شد. چرا که امکان دارد برای خریدار دردسر ساز باشد. بنابراین بایستی که شخص چنانچه نمی‌تواند سند رسمی تنظیم کند، حداقل یک مبایعه نامه نزد خود داشته باشند تا فسخ وکالتنامه تنها به زیان خریدار نباشد.
مال مشاع به مالی می‌گویند که میان چند نفر شریک مشترک بوده و همه مالکان در تمامی ملک مورد نظر دارای حق و حقوق مالکیت هستند. به طور مثال، میتوان به اموالی که به صورت موروثی به افراد به ارث می‌رسد تحت عنوان یکی از مصادیق ملک مشاع اشاره داشت. چنانچه شریک ملک مشاع به عمد و بدون اجازه و رضایت سایر مالکان مشاعی سهم آن‌ها را به غیر انتقال دهد، به جرم فروش مال غیر مرتکب شده است. زیرا نسبت به انتقال مال دیگری اقدام نموده بدون آنکه رضایت یا توکیلی از طرف آنان داشته باشد. البته لازم به ذکر که چنانچه شریکی بدون اذن سایر شرکا فقط سهم خود را انتقال دهد جرم فروش مال غیر صورت نگرفته است.
برخی بر این باورند که چنانچه مال غیر را با تنظیم یک قولنامه در معرض خرید و فروش قرار دهند به جرمی مرتکب نگردیده‌اند. ولی باید بگوییم تصور اشتباهی است. زیرا که این کار به لحاظ عنصر مادی این جرم هیچ فرقی با انتقال مال غیر با سند رسمی ندارد. بر همین اساس فروش مال غیر با قولنامه و برگه عادی به عنوان جرم فروش مال غیر شناخته میشود.
انتقال مال غیر به معنای فروش نامشروع و غیرقانونی هر نوع مالی که متعلق به دیگری بوده که عیناً یا منفعتاً توسط افراد از جمله حقیقی یا حقوقی به دیگری با سوءقصد، تقدم تصمیم و آماده‌سازی مقدمات قبلی مبنی بر قرارداد با هدف کسب منافع مادی به صورت غیرقانونی صورت گرفته، است. در ماده ۱ قانون مجازات مربوط به انتقال مال غیر هم تعریفی برای فروش مال غیر بیان شده است. به موجب ماده مذکور، “کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون عمومی محکوم میشود. همچنین است انتقال گیرنده که در حین معامله عالم به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد.”
اگر در قرارداد مشارکت مالک متعهد شده باشد که سهمی از عرصه و زمین را بعد از زمان مشخصی (مثلاً اتمام سفت کاری) منتقل نماید، آیا در این فرض اگر سند زمین مالک توقیف گردد، سازنده می تواند اعتراض ثالث نماید؟؟ به نظر می رسد حتی در این فرض نیز امکان اعتراض ثالث از جانب سازنده متصور نیست. چرا که :
اولاً : تعهد مالک به انتقال بخشی از زمین به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، ماهیت بیع ندارد و نمی تواند در مقابل ثالث قابل استناد باشد اعم از این که موعد انتقال رسیده باشد یا خیر. در واقع شروطی که در قراردادهای مشارکت در ساخت در خصوص انتقال بخشی از زمین به سازنده مقرر می شود، ماهیت بیع منجز ندارد و صرفاً تعهد به انتقال سند رسمی و نهایتاً در خوشبینانه ترین حالت تعهد به بیع است. فلذا بازهم سازنده حق عینی بر خود زمین پیدا نمی کند تا بتواند اعتراض ثالث نماید.
ثانیاً : به فرض هم که سازنده بتواند با تمسک به شرط تعهد مالک به انتقال بخشی از زمین، اعتراض ثالث به توقیف طلبکار مالک نماید و مثلاً یک دانگ از شش دانگ زمین توقیف شده آزاد شود، چه سودی دارد؟؟ برای صدور سند تفکیکی و اجرای کامل قرارداد مشارکت در ساخت سند شش دانگ آزاد لازم است.
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت تعهدی به نفع سازنده دائر بر انتقال رسمی بخشی از زمین مقرر نشده باشد، در این صورت نیز اعتراض ثالث از جانب سازنده مسموع نیست. در واقع صرف قرارداد مشارکت و یا پیش فروش موجب نمی شود که سازنده و یا پیش خریدار حق عینی و حق مالکیتی بر خود عرصه و زمین و سند مادر پیدا کنند. به عبارت دیگر ممتنع شدن اجرای قرارداد مشارکت در ساخت دلیل موجه برای رفع توقیف نیست.
