اسقاط حق سرقفلی مغازه به علت انتقال سرقفلی به غیر

در بحث انتقال سرقفلی ، هنگامی که یک نوع کسب ‌وکار سرقفلی خود را به طرف دیگری منتقل می‌کند، به این معنی است که شهرت نامشهود، نام تجاری و پایگاه مشتری خود را به شخص دیگری می‌فروشد یا منتقل می‌کند؛ در نتیجه، کسب‌وکار اولیه ، ارزش سرقفلی خود را از دست می‌دهد و مالک جدید ارزش سرقفلی را در دفاتر خود ثبت خواهد کرد.

ابطال مزایده به حکم دادگاه و درخواست محکوم علیه

ابطال مزایده توسط دادگاه صورت میگیرد اما انجام این کار براحتی و سادگی انجام نمی پذیرد. محکوم علیه باید بتواند با کمک وکیل متخصص دعاوی مالی و تجاری جهات و اسباب ابطال مزایده را پیدا کند. سپس با استناد به قانون ، لایحه ابطال مزایده را به دادگاه ارائه کند. البته باید دانست در این مسیر ، شرایط ابطال مزایده اموال منقول با شرایط ابطال مزایده اموال غیر منقول تفاوتهایی در عمل با یکدیگر دارند.

وقف اموال در زمان حیات

هر شخصی میتواند در اموال خود هر گونه دخل و تصرفی که لازم بداند انجام دهد. یکی از این موارد وقف است، لازم به ذکر است که عنوان شود وقف نیز شرایط و احکام خاص خود را دارد. بعنوان مثال واقف باید در هنگام وقف عاقل و بالغ و مکلف باشد، و با اختیار مال خود را وقف نماید و هیچ اجبار و اکراهی وجود نداشته باشد. و شرایطی دیگر برای مال وقفی و کسی که وقف می کند وجود دارد که در این بحث نمی گنجد.

وصیت نامه تقسیم اموال

هر زمان شخصی از دنیا می رود، ممکن است اموال و دارایی از خود بجا بگذارد، و ماترک قهرا در مالکیت ورثه قرار میگیرد، اما این انتقال به خودی خود صورت نمی گیرد و ممکن است توسط متوفی نسبت به اموال وصیت نامه ای تنطیم شده باشد، و با استناد به ماده ۸۳۳ قانون مدنی ورثه متوفی نمی تواند در مالی که نسبت به آن وصیت شده است تصرف کند، تا زمانی که موصی له رد یا قبول خود را به آنها اعلام نکرده است. اگر تاخیر این اعلام موجب تضرر ورثه باشد دادگاه موصی له ( کسی که به نفعش وصیت شده باشد) را مجبور می کند که تصمیم خود را معین نماید. و بعد از آنکه تکلیف وصیت نامه مشخص شد وراث میتوانند اموال را بین خود تقسیم نمایند، مگر اینکه مال مشاعی باشد و موصی له با سایر وراث شریک باشد، که در اینجا مال باید فروخته شود و تقسیم شود.

یک فرد در وصیت نامه خود چه مقدار از اموال منقول و غیرمنقول را میتوان وصیت کرد

تنظیم وصیت نامه مطابق قانون احکام و ترتیب خاص حود را دارد، بدوا باید به عرض رساند که کسی که میخواهد وصیت کند باید نسبت به آن مال جایز التصرف باشد به این معنی که مال غیر را وصیت ننماید و نسبت با آن مال حق مالکانه داشته باشد. هر فرد در وصیت نامه خود میتواند تا یک سوم ار اموال منقول و غیرمنقول خود را به نفع دیگر یا هر کار خیری وصیت نماید، اما وصیت زیادتر از یک سوم هم باطل نیست و اگر بعد از فوت وراث اجازه دهند آن وصیت نیز معتبر میشود و در غیر اینصورت زاید بر ثلث توسط وراث قابل رد خواهد بود. ضمن اینکه مقدار مازاد آن یک سوم در زمان فوت شخص مدنظر قرار میگیرد نه در زمان زنده بودن شخص.

وصیت اموال منقول و غیر منقول

به موجب قانون مدنی هر فرد میتواند وصیت نامه خود را به دو روش عهدی و تملیکی تنظیم نماید، در وصیت نامه تملیکی شخص میتواند تا یک سوم از اموال منقول و غیر منقول خود را به هرکسی که خواست ببخشد، وصیت نسبت به کل اموال منقول و غیر منقول ایرادی ندارد ولی اجازه بیشتر از ثلث آن با ورثه است و اگر اجازه ندهند نمیتوان در مازاد ثلث اموال منقول و غیر منقول دخل و تصرفی کرد.

فروش خانه در رهن بانک

در شرایطی که خانه فک رهن نشده باشد، بانک به عنوان وثیقه، سند خانه را در اختیار دارد. در وثیقه بودن سند خانه توسط بانک باعث ایجاد مشکل در قبال انتقال یا فروش خانه می شود. بر اساس ماده 793 قانون مدنی رهن دهنده نمی تواند تصرفی بر روی ملک ، برخلاف حق مرتهن (فرد یا نهادی که مال غیر نزد او به رهن گذاشته شده) انجام دهد، به جز زمانی که از جانب مرتهن اجازه داشته باشد.

فوت مستاجر مغازه

چون سند سرقفلی یک سند مالی و تجاری به شمار می رود و یک حقی برای متوفی ایجاد شده است بعد از فوت مستاجر این سند جزو دارایی و اموال متوفی بوده است.

گم شدن سند سرقفلی مغازه

زمانی که سند سرقفلی مغازه گم می شود صاحب سرقفلی می تواند از طرفین قرارداد درخواست نماید که یک کپی از قرارداد اجاره را در اختیار او قرار دهد و اگر به نتیجه نرسید با مراجعه به دفتر اسناد رسمی که سند سرقفلی را تنظیم نموده است یک کپی برابر با اصل آن را دریافت نماید. و در آخر شخص میتواند از طریق دادگاه و اثبات مالکیت منافع سرقفلی درخواست صدور سرقفلی جدید را بنامد.

سرقفلی بعد از فوت مستاجر

هر گاه صاحب سرقفلی فوت نماید حق سرقفلی جزو ترکه متوفی قرار میگیرد، و به وراث او انتقال می یابد. اما این انتقال بدون صدور گواهی انحصار وراثت صورت نمی گیرد و ابتدا باید ورثه به اثبات برسانند که از مورث خود ارث میبرند و بعد از آن مراحل اداری آن را طی نمایند. طبق قانون ارث سرقفلی بین وراث قابل تقسیم خواهد بود.

آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد

سرقفلی یک امتیاز مالی برای صاحب سرقفلی به حساب می آید و اگر مالک قصد گرفتن سرقفلی را داشته باشد باید ابتدا حق سرقفلی را از صاحب آن بخرد در غیر اینصورت حق تخلیه برای مالک ایجاد نمی شود.

سرقفلی بعد از فوت

با فوت متوفی سرقفلی جزو ماترک متوفی قرار میگیرد و قهرا به دارایی وراث منتقل می شود، اگر وراث قصد انتقال سرقفلی را داشته باشند ابتدا باید گواهی انحصار وراثت را از شورای حل اختلاف دریافت نمایند و اثبات نمایند که وراث متوفی هستند و با پرداخت مالیات بر ارث سرقفلی میتوانند با رضایت مالک ملک سرقفلی را به دیگری واگذار نمایند. در صورت مخالفت مالک میتوان از طریق دادگاه الزام مالک به انتقال سرقفلی را بخواهند.

انتقال سرقفلی به فرزند

انتقال سرقفلی به فرزند شرایط خاصی دارد، اگر شخصی که صاحب سرقفلی باشد و بخواهد سرقفلی را به فرزند خود انتقال دهد، اگر حق انتقال به غیر را داشته باشد مشکلی نیست ولی اگر در قرارداد اجاره این حق از شخص سلب شده باشد، فقط با اجازه و رضایت مالک است که میتوان سرقفلی را به فرزند خود انتقال داد، ولی اگر مالک در این خصوص رضایت ندهد میتوان الزام مالک را از طریق دادگاه بخواهد، نکته مهم دیگر این است که اگر صاحب سرقفلی فوت نماید سرقفلی جزو ماترک قرار میگیرد و قهرا به فرزند منتقل میگردد.

آیا زن از سرقفلی ارث می برد

با توجه به اینکه در قانون مدنی عنوان شده است که زوجینی که ازدواج آنها دائم بوده است از یکدیگر ارث می برند، قطعا زن نیز از سرقفلی ارث میبرد. در خصوص سهم زوجه نیز باید عنوان کرد که اگر متوفی فرزند داشته باشد میزان سهم زوجه از سرقفلی یک هشتم میباشد، و اگر برای متوفی فرزندی نباشد زن یک چهارم از میزان سرقفلی را به ارث می برد.

فروش سرقفلی ورثه ای

برای فروش ماترک و اموال بجا مانده از متوفی ابتدا باید گواهی انحصار وراثت را از شورای حل اختلاف اخذ نمود تا مشخص شود ورثه قانونی متوفی چه کسانی هستند، و بعد از گذشتن از مراحل قانونی وراث میتوانند سرقفلی مغازه را با اجازه صاحب ملک به فروش برسانند، اما اگر بین وراث شخص غایب یا محجور باشد این تقسیم و فروش سرقفلی ورثه ای حتما باید از طریق دادگاه انجام شود.

متعهد نبودن فروشنده به شرط مندرج در قرارداد

اگر بیع به صورت شرطی باشد و فروشنده به شرط خود عمل ننماید نیز خریدار میتواند قرارداد را فسخ نماید. خیار شرط یا اختیار فسخ معامله برای طرفین دارای مدتی است که طرفین در مورد آن توافق کرده اند.

پنهان کردن عیب کالا از خریدار

تدلیس به معنی فریب دادن و پنهان کردن عیب کالا از طرف مقابل است. یعنی فروشنده بگوید کالا دارای ویژگی و صفتی می باشد که در واقع فاقد آن است. در این صورت خریدار مستند به خیار تدلیس می تواند قرارداد را فسخ نماید. خیار غبن بعد از علم به آن فوری بوده و مبنای این فوریت هم عرف است. این حق فسخ قابل اسقاط نیست و در مورد فروشنده هم می تواند اجرا شود.

تفاوت قیمت کالای مورد معامله با قیمت واقعی

غبن به معنای ورود ضرر و آسیب است. یعنی قیمتی که خریدار در ازای دریافت کالا پرداخته است با قیمت واقعی آن در بازار بسیار متفاوت باشد. مثلا قیمت واقعی یک خانه پنج میلیارد باشد ولی خریدار ده میلیارد بپردازد. پس تفاوت قیمت باید قابل توجه باشد و معیار هم عرف کوچه و بازار است. خیار غبن فوری بوده و خریدار به محض اطلاع باید نسبت به آن اقدام نماید و از تفاوت قیمت نیز آگاه نباشد وگرنه حق فسخ ایجاد نخواهد شد. حق فسخ مستند به خیار غبن نسبت به دوطرف اجرا می شود.

تفاوت سند رسمی و سند عادی

سند رسمی و سند عادی تفاوت‌ های آشکاری با یکدیگر دارند. ازجمله تفاوت‌ های این دو سند می‌ توان به نمونه‌ های زیر اشاره کرد:

 

 قدرت اجرایی

 اسناد رسمی دارای قدرت اجرایی بالاتری هستند. اسناد عادی نیز می‌ توانند قدرت اجرایی داشته باشند اما نسبت‌ به اسناد رسمی این قدرت در آن‌ ها کم‌ تر است.

 

 تشریفات اسناد

 تنظیم اسناد رسمی نیاز به تشریفات خاصی دارد که در قانون ذکر شده اند اما تنظیم اسناد عادی نیازی به تشریفات ندارد.

 

 میزان اعتبار

 اسناد رسمی از لحاظ اشخاص ثالث و اصحاب دعوا دارای اعتبار هستند اما اسناد عادی برای اشخاص ثالث اعتبار ندارند.

 

 نحوه تنظیم

 اسناد رسمی در حضور یک مامور رسمی دولت نوشته می‌ شوند اما در اسناد عادی چنین چیزی وجود ندارد.

 

 اثبات اصل و یا جعلی بودن نوشته

 اسناد رسمی دارای تمامی مواد قانونی هستند به‌ همین دلیل ممکن است مورد ادعای جعل قرار بگیرند اما اسناد عادی علاوه‌ بر ادعا، می‌ توانند به‌ راحتی انکار و تکذیب شوند چراکه در هیچ محل به‌ طور رسمی ثبت نشده‌ اند.

 

 رونوشت

 اسناد اسناد رسمی به‌ دلیل ثبت در دفاتر اسناد به‌ راحتی رونوشت می‌ شوند اما اسناد عادی در صورت گم شدن امکان تهیه رونوشت ندارند.

اعتراض ثالث اجرایی

در مورد اعتراض ثالث اجرایی باید بگوییم که این گزینه به این معنی است که هنگامی که فرد ثالث خود را دعوی می‌داند و معتقد است که بدون حضور او دادگاه بررسی شده و حکم نیز صادر گردیده است، حتی اگر فرد ثالث در مرحله صدور حکم قطعی از حکم مطلع شده باشد نیز، می‌تواند اقدام به انجام اعتراض ثالث اجرایی کند. در این زمان قانونگذار موظف است تا دوباره دعوا را به جریان انداخته و به اعتراضات شخص ثالث در آن مرحله رسیدگی شود.