عدم امکان انتقال ملک مورد اجاره در صورتی که عدم انتقال به غیر تصریح شده باشد

در صورتی که در سی سال پیش ملکی جهت کسب با قید عام حق انتقال به غیر اجاره داده شده باشد و بعد از فوت مستأجر، وراث شخصاً توان ادامه کسب را نداشته باشند، آیا ورثه می­توانند این ملک را به غیر اجاره بدهند؟ پاسخ:
بدون اجازه موجر نمی­توان مورد اجاره را به غیر منتقل نمود و اگر موجر راضی به انتقال نباشد ورثه مستأجر می­توانند با مراجعه به دادگاه درخواست تجویز انتقال مورد اجاره را به غیر بنماید که در آن صورت موجر می­تواند با پرداخت حق کسب و پیشه مورد اجاره را خودش در اختیار بگیرد وگرنه دادگاه به وراث مستأجر اجازه می­دهد مورد اجاره را به غیر منتقل کند.

تعلق خسارت تأخیر تأدیه به اجاره­ بهای معوقه از تاریخ مطالبه موجر

اگر قرارداد اجاره­ای فیمابین مستأجر و موجر در یک قولنامه عادی تنظیم شود و مستأجر موظف به پرداخت ماهیانه مبلغی به عنوان مال ­الاجاره به موجر گردد و مستأجر مال­ الاجاره را در موعد مقرر پرداخت ننماید، آیا خسارت تأخیر تأدیه به آن تعلق می­گیرد یا خیر؟

 

پاسخ:
خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ استحقاق موجر به دریافت اجاره بها چنانچه علی­رغم مطالبه موجر از طریق قانون اظهارنامه، اخطاردفترخانه یا دادخواست دعوی خواهان بر محکومیت خوانده به پرداخت آن قابل پذیرش می­باشد.

استماع دعوای تخلیه عین مستأجره از سوی وراث و تعلق اجرت­ المثل پس از انقضاء مدت اجاره

یک مادر یک واحد آپارتمان را اجاره می­دهد اجاره ­نامه در پشت یکی از سه نسخه به مدت یکسال دیگر تمدید شد البته با رهن کامل. مادر ۳ ماه مانده به پایان مدت اجاره فوت می­کند این مادر دو دختر دارد که وارث او هستند تا دختران قانوناً دادخواست تخلیه مستأجر را بدهند، مستأجر علاوه بر زمان اجاره شش ماه هم بیشتر از مدت قرارداد اجاره از مورد اجاره استفاده می­نماید. آیا این شش ماه که مستأجر بیش از مدت اجاره از مورد اجاره استفاده نموده باید اجرت­ المثل بدهد یا خیر؟ (مالکین ادعا دارند که مستأجر تخلیه نمی­کند ولی او ادعا می­کند که پول رهن را تحویل وی نداده ­اند).

 

پاسخ:
با توجه به انقضاء مدت اجاره و اینکه وراث موجر (مادر) مثلاً دو دختر وی بوده و ملک مذکور و این حق طبق مقرات قانونی مدت به مشارالیها منتقل گردیده است با تمدید اجاره هم موافقت نکردند بلکه حسب اظهارات آنان و عدم رضایت خود را با تمدید اجاره اعلام و درخواست تخلیه عین مستأجره را بخواهند بنابراین با فرض تاریخ انعقاد عقد اجاره از تاریخ ۱۳۷۶ به بعد مورد مشمول مقررات قانون مذکور و بالنتجیه قانون مدنی بوده و مکلف به پرداخت اجرت­ المثل عین مستأجره در این مدت شش ماه خواهد بود.
در مورد سئوال دوم هم علی فرض صحت ادعای مستأجر مذکور در خصوص پرداخت مبلغی تحت عنوان «ودیعه یا قرض­ الحسنه» تأثیری در مسأله درخواست تخلیه و مطالبه اجرت­ المثل نداشته و مستأجر می­تواند آن را مطالبه نماید و اما در صورتی که اساساً رابطه حقوقی بین طرفین موجر و مستأجر تحت عنوان «رهن و تصرف» مصلح باشد تخلیه منوط به پرداخت و استرداد مبلغ مذکور به مستاجر بود و با این فرض اجرت­ المثل و مطالبه آن توجیه حقوقی و قانونی ندارد. 

امکان شرط فسخ قبل از انقضاء مدت اجاره از سوی طرفین

در بند ۵ قرارداد اجاره این عنوان ذکر شده است: در صورت نیاز به تخلیه موجر و مستأجر یک ماه جلوتر یکدیگر را مطلع نمایند حال سئوال این است با عناویت به بند ۵ امکان فسخ قرارداد قبل از انقضاء مدت وجود دارد یا خیر؟ 


پاسخ:
چنانچه در قرارداد اجاره طرفین قید نمایند که در صورت نیاز به تخلیه حسب مورد موجر و مستأجر یک ماه قبل طرف دیگر را از نظر خود مطلع نماید. این قید به منزله توافق در فسخ اجاره در موارد نیاز است، بنابراین با توجه به قید مذکور امکان فسخ اجاره ­نامه با رعایت شرط مذکور وجود دارد. ولی اگر در این بند از قرارداد از واژه اقاله استفاده گردد، برهم زدن قرارداد منوط به توافق و اعلام رضایت هر دو طرف می باشد.

عدم تأثیر فوت مستأجر در قرارداد اجاره مگر اینکه شرط مباشرت شده باشد

مادری به عنوان مستأجر قبل از انقضاء مدت اجاره فوت می­نمایند ورثۀ مستأجر به موجر مراجعه و تقاضای فسخ قرارداد و دریافت مبلغ ودیعه می­نماید موجر به بهانه اینکه شما وراث قانونی نیستید از پرداخت مبلغ ودیعه مستأجر فوت شده به وراث خودداری نموده و به دلیل اینکه ماهیانه ۵۰۰ هزار تومان هم اضافه بر ودیعه دریافت می­دارد کماکان این اجاره ­نامه ادامه دارد و از منزل نیز استفاده نمی­شود وراث مستأجر فوت ­شده چه کار باید انجام بدهند یا به حق خود برسند در همچنین مواقعی مرجع قضایی باید چه کار کند تا نامبرده به حق خود برسد؟

 

پاسخ:
به موجب ماده ۴۹۷ قانون مدنی عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی­شود مگر اینکه شرط مباشرت مستأجر شده باشد بنابراین در فرض سئوال که مستأجر فوت شده در صورت شرط مباشرت مستاجر عقد اجاره باطل می­شود در غیر این صورت وراث یا باید با موجر توافق به فسخ اجاره نمایند (با فرض عدم انقضاء مدت اجاره) و یا باید منتظر انقضاء مدت اجاره باشند و یا مشخصاً به عنوان قائم ­مقام مستأجر از منافع آن استفاده کنند (عدم استفاده از مورد اجاره نیز موجب بی­ اعتباری قرارداد اجاره و یا عدم پرداخت مال­ الاجاره نخواهد بود) 

حق کمیسیون بنگاه ­دار در صورت تخلف متعاقدین از شرایط عقد اجاره

در یک بنگاه معاملات املاک یک قرارداد اجاره تنظیم و امضاء شده اما نه مورد اجاره در اختیار مستأجر قرار گرفته و نه چک پرداختی مستأجر برای ودیعه نقد شده (کسری موجودی) و این معامله انجام نگرفته اما این بنگاه­ دار ادعای کمیسیون از هر دو طرف دارد؟ آیا این بنگاه ­دار محق هست یا خیر؟

 

پاسخ:
وظیفه بنگاه معاملات ملکی معرفی موجرو مستأجر به یکدیگر و تنظیم اجاره و درج شرایط مقرره بین آنها در اجاره­ نامه است و در اختیار نگذاشتن مورد اجاره به مستأجر و عدم وصول وجه چک مستأجر بابت ودیعه به علت کسر موجودی، موجب زایل­ شدن حق بنگاه­ دار نیست. به عبارت دیگر تخلف متعاقدین از شرایط عقد اجاره موجب سقوط حق بنگاه­ داری که وظایف خود را انجام داده نیست. 

قابلیت استماع دعوای ابطال اجاره­ نامه رسمی بدون طرح دعوای اثبات رابطه استیجاری

الف دادخواستی به خواسته ابطال اجاره­ نامه رسمی به میزان سه دانگ به طرفیت ب و ج تقدیم که شخص ج موجر می­باشد، تنظیم نموده است. الف مدعی است به همراه ب مستأجر ملک می­باشد و در آنجا کسب و کار می­کردند و به علت رفاقت با شخص ب قبول نمود که قرارداد مابین ب و ج منعقد گردد. آیا دعوای فوق بدون طرح دعوای اثبات رابطه استیجاری و تنظیم قرارداد اجاره­ نامه رسمی قابلیت استماع دارد؟ تکلیف دادگاه چیست؟

 

پاسخ:
ادعای شخص الف که مدعی است در اجاره ­نامه رسمی ملکی به میزان سه دانگ با شخص ب در مورد اجاره شریک بوده و تقاضای ابطال اجاره ­نامه را به میزان سه دانگ مطرح نموده، قابلیت استماع و رسیدگی دارد. 

مالیات محل کسب و پیشه و تجارت به عهده چه کسی است؟

مالیات بر درآمد بر عهده مستأجر است و مالیات بر اجاره بر عهده موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف نموده باشد. 

وجود حق کسب و پیشه در صورتی که مستأجر اجازه انتقال به غیر داشته باشد

در حق کسب و پیشه اماکن تجاری، زمانی که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد و توسط دادگاه اجازه انتقال داده می­شود، آیا مالک می­تواند ادعای حقی نسبت به وجهی که مستأجر اول دریافت می­دارد داشته باشد؟

 

پاسخ:
حق کسب و پیشه به مستأجر اختصاص دارد هر گاه مستأجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می­تواند از مستأجر جدید حق کسب و پیشه خود را دریافت کند و مستأجر جدید از هر حیث قائم­ مقام مستأجر سابق خواهد بود. 

تعمیرات ملک استیجاری توسط مستاجر در صورت عدم دسترسی به موجر

چنانچه مستأجر دسترسی به موجر نداشته باشد می­ تواند تعمیرات ضروری را در عین مستأجره انجام و هزینه آن را از موجر مطالبه کند؟

 

پاسخ:
بر اساس ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است. هر گاه موجر از انجام تعمیرات خودداری کند، مستأجر می­تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأجر اجازه می­دهد تعمیرات مذکور را به قدر متعارف با نظارت دایره اجرا انجام دهد. چنانچه مستأجر برخلاف ترتیبات مذکور و بدون اذن موجر در عین مستأجره تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه هزینه آن را از موجر نخواهد داشت. 

مجازات عدم ثبت ازدواج دائم چیست ؟

به استحضار می رساند مطابق با ماده ۱۱۴۹ قانون جدید حمایت از خانواده مصوب ۱/۱۲/۱۳۹۱ چنانچه مردی بدون ثبت در دفاتر رسمی به ازدواج دائم، طلاق یا فسخ نکاح اقدام یا پس از رجوع تا یک ماه از ثبت آن خودداری یا در مواردی که ثبت نکاح موقت الزامی است از ثبت آن امتناع کند، ضمن الزام به ثبت واقعه به پرداخت جزای نقدی درجه پنج و یا حبس تعزیری درجه هفت محکوم می ‌ شود. این مجازات در مورد مردی که از ثبت انفساخ نکاح و اعلام بطلان نکاح یا طلاق استنکاف کند نیز مقرر است.

عدم قابلیت اجرایی تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۶۲

آیا مدت ۵ سال مرقوم در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ مشمول تبصره ۳ همان ماده نیز می­گردد یا خیر؟ و به طور کلی تبصره ۳ ماده ۱۴ در حال حاضر ضمانت اجرایی دارد یا خیر؟

پاسخ:
اولاً در حال حاضر مدت پنج سال مندرج در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ و تبصره ۳ آن منقضی شده و موضوعیتی ندارد و ثانیاً طبق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ از تاریخ لازم­الاجرا شدن این قانون، روابط موجر و مستأجر تابع مقررات قانونی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می­باشد؛ بنابراین تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ در حال حاضر قابلیت اجرایی ندارد. 

تخلیه بر اساس انتقال عین مستأجره به غیر بدون وجود چنین حقی

چنانچه مستأجر دارای حق سرقفلی بدون حق انتقال به غیر با قرارداد مشارکت عملاً مورد اجاره را به ثالث واگذار نماید، حق تخلیه برای موجر به وجود می­آید یا خیر؟

پاسخ:
چنانچه مستأجری که حق انتقال مورد اجاره به غیر را نداشته است، مورد اجاره را با تنظیم قرارداد عملاً به غیر واگذار نموده و برخلاف بند الف ماده ۸ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ عمل کرده و موضوع از موارد تخلیه می­باشد. 

اعمال حق تخلیه از طرف یکی از وراث بدون موافقت سایر ورثه

پس از فوت موجر یکی از وراث وی به استناد اینکه حق تخلیه از جمله حقوقی مالی است به نسبت سهم ­الارث خود دعوی تخلیه به دلیل نیاز شخصی مطرح نموده است حال بر فرض صدور حکم تخلیه با توجه به عدم تجزیه و تفکیک مودر اجاره و عدم موافقت محکوم­ له (احد از ورثه) با نوع کسب مستأجر و همچنین عدم توافق مستأجر به مشارکت با محکوم ­له، تخلیه ید مستأجر و وضع ید موجر (احد از ورثه) در مغازه مذکور چگونه است؟

پاسخ:
با توجه به بند ۲ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر که احتیاج شخص موجر را برای اشتغال خود از جهات تجویز صدور حکم تخلیه شمرده است و در وضعیت مطروحه در سئوال که موجر فوت نموده است و حق و حقوق قانونی وی، قهراً به ورثه­ انتقال پذیرفته، مجموعه ورثه به نحو کامل قائم ­مقام موجر در اعمال چنین حقی خواهند بود. فلذا در صورتی که مجموعه ورثه درخواست تخلیه به علت نیاز شخصی برای خویش یا برای یکی از ورثه ننمایند و تنها احد از وراث درخواست تخلیه، به لحاظ نیاز شخصی خود بنماید به نظر می­رسد چون مجموعه وراث، قائم ­مقام موجر در اعمال حق مقرر در بند ۲ ماده ۱۵ بوده­ اند و چنین حقی قابل تفکیک و اعمال از ناحیه فرد فرد ورثه به صورت مجزا نباشد، چنین دعوایی در صورت طرح از ناحیه احد از ورثه بدون موافقت سایر وراث قابل استماع نباشد. 

تعدی و تفریط در مورد اجاره

اگر مستأجر در مغازه مورد اجاره به بهانه دستور ادارۀ بهداشت به حفر چاه فاضلاب، گچ­کاری، سرامیک­ کاری، لوله­ کشی و اخذ انشعاب آب بدون اجازه موجر اقدام کند، آیا این موارد از مصادیق تعدی و تفریط به موجب بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می­باشد؟

پاسخ:
چنانچه مستأجر بر اساس دستور اداره بهداشت، اقدام به حفر چاه فاضلاب و سایر موارد فوق­ الذکر نموده و اقدام او لطمه ­ای به ساختمان مورد اجاره وارد نکرده و عنوان استفاده کردن بهتر از مورد اجاره داشته و همچنین طرق دیگری غیر از طرق فوق جهت رفع موانع انتفاع متصور نباشد، مورد از مصادیق تعدی و تفریط محسوب نخواهد شد. 

عدم وجود حق فسخ برای مستأجر نسبت به اجاره عین مستأجره به غیر توسط مستأجر اول

مستأجری که مالک سرقفلی است و قرارداد اجاره وی مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می­باشد به موجب عقد اجاره مورد اجاره را به دیگری انتقال می­دهد. چنانچه مستأجر دوم از شروط قرارداد اجاره تخلف نماید، آیا مستأجر اول حق فسخ اجاره و تخلیه آن را دارد؟ چنانچه مدت اجاره قرارداد اخیر پایان یابد آیا می­توان به استناد قانون ۱۳۷۶ تقاضای تخلیه نمود؟

پاسخ:
مستأجری که مالک سرقفلی می­باشد، در صورت نبودن اجازۀ انتقال به غیر در سند اجاره، حق انتقال به غیر را ندارد و قانون سال ۱۳۵۶ حاکم بر موضوع بوده و پایان مدت اجاره، موضوع را از قانون مارالذکر خارج نمی­کند و فسخ اجاره نیز توسط مستأجر اول منتفی خواهد بود. با واگذاری مورد اجاره از سوی مستأجر اول به مستأجر دوم، رابطه استیجاری مستأجر اول با موجر یا مالک قطع شده و لذا حقی در مورد اجاره نخواهد داشت. 

چگونگی تخلیه عین مستأجره مشاع به لحاظ نیاز شخصی موجر

ورثه موجر (فرزندان و همسر متوفی) به طرفیت مستأجر محل کسب که دارای حق سرقفلی می­باشد، دادخواستی به خواسته تخلیه یک باب مغازه به لحاظ نیاز شخصی تقدیم نموده­ اند، با این توضیح که احد از ورثه در طرح دعوی مداخله ننموده، با این وضع اولاً: دعوی مذکور قابل استماع می­باشد یا خیر ؟ ثانیاً: نیاز تمامی خواهان­ها به اشتغال در مغازه مورد دعوی، باید احراز شود یا احراز نیاز بعضی از خواهان­ها نیز جهت صدور حکم تخلیه کفایت می­کند؟ ثالثاً: تمامی ورثه جهت معافیت و عدم شمول ضمانت فراز دوم ماده ۱۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، لزوماً باید به نحو مباشرت از مغازه مورد دعوی پس از تخلیه استفاده نمایند، یا استفاده بعضی از آنان نیز صحیح و موضوع در این صورت خارج از مقررات موصوف خواهد بود؟

پاسخ:  
اولاً: دعوی تخلیه­ ای که ورثه موجر به جز یک نفر از آنها، علیه مستأجر محل کسب به لحاظ نیاز شخصی طرح می­ نمایند، قابل استماع و رسیدگی است.
ثانیاً: نیاز شخصی احد از خواهان­ ها برای درخواست تخلیه کافی است.
ثالثاً: ضمانت اجرایی در فراز دوم ماده ۱۶ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ صرفاً استفاده از مورد اجاره است اعم از اینکه یک نفر از آن استفاده کند یا همه خواهان ­ها. 

گواهی تخریب برای تخلیه محل استیجاری

با توجه به بند ۱ از ماده ۱۵ قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ آیا گواهی تخریب ساختمان صادره از سوی شهرداری برای تخلیه کفایت می­کند یا خیر؟

 

پاسخ:
چنانکه گواهی تخریب ساختمان صادره از شهرداری مبتنی و مسبوق به پروانه ساختمانی باشد، گواهی مذکور برای طرح دعوی تخلیه محل کسب کافی است.

شروط خلاف قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶

در قرارداد اجاره ­ی محل کسب که مستاجر دارای حق سرقفلی می­باشد در قرارداد شرط شده است: موجر حق افزایش اجاره ­بها را در آینده نخواهد داشت، پس از انقضای مدت اجاره و حسب تمدید آن، مال­ الاجاره قرارداد جدید مطابق اجاره ­بهای قرارداد اولیه خواهد بود چنین شرطی چه وضعی دارد؟

پاسخ:
با توجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ کلیه طرق مستقیم و غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای قانون مذکور اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل است. بنابراین شرط مذکور با عنایت به ماده ۴ همان قانون قابل ترتیب اثر نیست. 

عدم ترتیب اثر دادگاه به شرط عدم سرقفلی برای مستأجر

شخصی در سال ۱۳۴۲ مغاز ه­ای را به فردی اجاره می­دهد و شرط می­نماید که مستأجر هیچ­گونه ادعایی نسبت به سرقفلی مغازه نخواهد داشت و نمی­تواند مغازه را به شخص دیگری واگذار نماید و اگر برخلاف شرط، عمل کند موجر حق فسخ دارد. در سال ۷۸ مستأجر محل را به شخص دیگری اجاره می­دهد موجر دادخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر بدون اجازه مالک تقدیم نموده و تأکید دارد با توجه به شرط مقرر در اجاره ­نامه، موضوع سرقفلی تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ منتفی است و حقی به مستأجر تعلق نمی­گیرد. آیا شرط عدم پرداخت سرقفلی در اجاره­ نامه سال ۱۳۴۲ با توجه به تصویب قانون سال ۱۳۵۶ لازم­ الرعایه است؟ بخصوص با لحاظ ماده ۳۰ قانون سال ۵۶ یا اینکه دادگاه باید در این قضیه نصف سرقفلی را در حق مستأجر در نظر بگیرد؟

پاسخ:
با توجه به مقررات مندرج در ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر و تبصره یک ماده ۱۹ این قانون و حکومت این قانون (قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶) بر رابطه استیجاری طرفین، صدور حکم تخلیه منوط به پرداخت نصف حق پیشه و کسب به مستأجر یا منصرف خواهد بود.