در نظر گرفتن مصلحت طفل توسط دادگاه

 در تعیین حضانت اطفال ، مصلحت طفل مورد توجه قرار می‌گیرد نه عسر و حرج پدر و مادر بنابراین دادگاه به اقتضای مصلحت می‌تواند حضانت طفل قبل از سن هفت سالگـی را به پدر واگذار کند و یا بعد از سن هفت سالگی مجدداً مادر را صالح به حضانت بداند.
 

آیا خودرویی که به صورت لیزینگی خریداری شده را نیز می توان توقف نمود ؟

تا زمانی که اقساط خودرو تمام نشده است نمی توان خودرو را توقیف کرد ولی به محض اتمام اقساط و فک رهن خودرو می توان آن را توقیف نمود و قابل مطالبه است .
 

ثبت نکاح موقت

ماده ۲۱ قانون حمایت از خانواده
 نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران در جهت محوریت و استواری روابط خانوادگی، نکاح دائم را که مبنای تشکیل خانواده است مورد حمایت قرار می دهد. 
نکاح موقت نیز تابع موازین شرعی و مقررات قانون مدنی است و ثبت آن در موارد زیر الزامی است: 
۱ـ باردارشدن زوجه 
۲ـ توافق طرفین 
۳ـ شرط ضمن عقد 
تبصره ـ ثبت وقایع موضوع این ماده و ماده (۲۰) این قانون در دفاتر اسناد 
رسمی ازدواج یا ازدواج و طلاق مطابق آیین نامه ای است که ظرف یک سال با پیشنهاد وزیر دادگستری به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد و تا تصویب آیین نامه مذکور، نظام نامه های موضوع ماده (۱) اصلاحی قانون راجع به ازدواج مصوب ۲۹/۲/۱۳۱۶ کماکان به قوت خود باقی است.

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقرات با مقررات قانون مدنی متفاوت است برای نمونه در قانون مدنی ، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد 355،384و 385 قانون مدنی). اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از 95 درصد توافق شده) باشد، در این صورت، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر انچه در قرارداد پیش فروش پیش بینی شده است، 

🔹چنانچه این مقدار تا 5درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از 5 درصد مساحت یاد شده باشد، پیش خریدار حق فسخ دارد.

نحوه پرداخت حق‌بیمه دوره سربازی چگونه است؟

براساس بخش‌نامه شماره ۹۵ امور بیمه‌شدگان سازمان تامین‌اجتماعی، تمامی بیمه‌شدگانی که تا قبل از ۷مرداد ۱۳۸۵ خدمت سربازی آن‌ها به اتمام رسیده است و قبل از آغاز خدمت سربازی و بعد از آن بیمه‌پرداز تامین‌اجتماعی باشند از خرید بیمه خدمت سربازی معاف می‌شوند. افرادی که بعد از سال ۸۵ خدمت آن‌ها به اتمام رسیده است مشمول این قانون نمی‌شوند و باید نسبت به خرید خدمت سربازی اقدام کنند. بیمه‌شدگان می‌توانند برای پذیرش مدت خدمت نظام‌وظیفه هر زمانی که تمایل دارند به شعب تامین‌اجتماعی مراجعه کنند، اما باید توجه داشته باشند که هرچه برای این منظور دیرتر اقدام کنند به‌دلیل افزایش سطح دستمزدها، مبنای کسر حق‌بیمه میزان مبلغی که باید پرداخت کنند بیشتر خواهد شد. 

۶- در دوران عقد نفقه چیست و چگونه است؟

اگر زوجین بعد از عقد نکاح دائم بر سر موعد مراسم عروسی و زندگی مشترک توافق کرده باشند رویه قضایی بر این متمایل است که در این دوران تا زمان موعد شروع زندگی مشترک به زوجه نفقه تعلق نمی گیرد

اما اگر زوج، زوجه را بلاتکلیف رها کند و اقدامی برای شروع زندگی پس از آن تاریخ نکند زوجه می تواند مطالبه نفقه کند.

اگر بین زوجین نزدیکی و عمل زناشویی واقع نشده باشد زوجه دارای حق حبس است بدین معنی که بر طبق ماده ۱۰۸۵ قانون مدنی زوجه تا تمام مهر به او داده نشده است – و لو این که مهریه توسط دادگاه تقسیط گردد – می تواند از تمکین و ایفای وظایفی که در مقابل شوهر دارد امتناع کند و این امتناع اسقاط حق نفقه نمی کند.

نکته: زندگی مشترک زوجین در اصطلاح حقوقی ظهور در تمکین زن دارد از این رو در دادگاه ها و بار اثبات به عهده مرد است که ثابت کنید زن تمکین نمی کند و ناشزه می باشد.

نکته: توجه داشته باشید که زندگی مشترک زوجین ظهور در پرداخت نفقه از جانب زوج به زوجه دارد با این توضیح که اگر زنی به دادگاه برای حقوق زوجه معوقه مراجعه کند در حالی که مدت زمانی را که خواهان حق خود آن است در یک منزل با شوهر زندگی می کرده است از نظر محاکم زندگی مشترک با شوهر ظهور در دریافت نفقه دارد و بار اثبات بر عهده اوست. بنابراین در این موارد غالبا دادگاه ها مطالبه نفقه از جانب زوجه را نمی پذیرند.

اما تمکین چیست؟

تمکین بدین معنی است که زوجه می بایستی در منزل مشترک که شوهر اختیار کرده است سکنی گزیند و از شوهر در انجام وظایف خاص زناشویی اطاعت کند و در راستای این که قانون مدنی که مقرر کرده ریاست خانواده از خصایص شوهر است، عمل نماید. به زنی که عمدا و بدون عذر قانونی و شرعی تمکین نکند ناشزه گفته می شود.

رابطه تمکین و نفقه چیست؟

بر طبق ماده ۱۱۰۸ قانون مدنی هرگاه زن بدون مانع شروع از ادای وظایف امتناع کند در واقع تمکین نکند مستحق حق خود نخواهد بود.

هزینه های درمان زوجه که جزء نفقه است تا چه میزان بر عهده مرد است؟

به نظر می رسد هزینه های درمان زوجه که در قانون از موارد نفقه شمرده شده است شامل هزینه های درمان متعارف می باشد و اگر زوجه دچار بیماری صعب العلاج یا خاصی شده باشد که هزینه های گزاف داشته باشد وجوبی برای پرداخت آن ها برای شوهر نیست. در این موارد قاضی رسیدگی کننده پرونده نفقه با توجه با قانون، شرع و اوضاع و احوال زوجین و وضعیت مالی آن ها تصمیم متقضی را اتخاذ خواهد کرد.

آیا می توان در عقد نکاح دائم شرط مرد که به زن نفقه تعلق نمی گیرد؟

در این خصوص بین فقها و حقوقدانان اختلاف نظر است ولی به نظر می رسد نفقه مقتضای ذات عقد نکاح دائم نباشد که نتوان خلاف آن شرط کرد به اصطلاح حقوقی نفقه مقتضای اطلاق عقد نکاح دائم به شمار می رود و بدیهی است که زوجین می توانند در ضمن عقد در این خصوص با تراضی و توافق تصمیم گیری کنند.

نکته: بر خلاف استحقاق دراستحقاق حقوق زوجه تمکن مرد شرط نیست به عبارت دیگر چنین نیست که مرد در صورت توانایی مالی بایستی حق همسر خود را پرداخت کند و مرد فقیر نیز ملزم به پرداخت حقوق زوجه است حتی اگر زن تمکن داشته و یا شاغل باشد باز هم پرداخت حقوق زوجه بر عهده زوج می باشد.

نکته: در این که آیا هزینه تحصیل زوجه جزء حقوق زوجه محسوب می شود یا خیر قانون در این زمینه ساکت است ولی نظر فقها و مراجع بر این است که هزینه تحصیل از شمول نفقه واجب مرد خارج است.

نفقه چیست و چه چیزهایی شامل آن می شود؟

بر طبق ماده ۱۱۰۷ قانون مدنی نفقه شامل همه نیازهای متعارف و متناسب با وضعیت زن می شود مثل مسکن، پوشاک، غذا، اثاثیه منزل و هزینه های درمان و حتی خادم البته در صورتی که زن عادت به داشتن خادم داشته باشد و یا به واسطه مریضی نیاز به آن داشته باشد. موارد ذکر شده در این ماده حصری نیست و به عنوان مثال ذکر شده است. قاعده کلی این است که حقوق زوجه شامل همه نیازهای متعارف و متناسب با شآن زن است. از ملاک های مهم کارشناس برای تعیین حقوق زوجه نیازهای زوجه و شان او می باشد.

مطالبه مهریه به نرخ روز

اگر مهریه وجه نقد باشد بر طبق تبصره ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی و همچنین آیین نامه اجرایی قانون یک تبصره به ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی مصوب ۱۳۷۷/۰۲/۱۳ هیات وزیران، بر طبق شاخص اعلام شود قوه قضاییه به نرخ روز محاسبه می شود چه اینکه مطالبه از طریق دادگاه باشد و یا اداره ثبت.

نکته: اگر زوج فوت کرده باشد فقط تا تاریخ فوت شوهر مهر به روز محاسبه می شود حتی اگر چند سال بعد از فوت شوهر، زوجه به طرفیت وراث مطالبه مهریه کرده باشد. مهریه وجه نقد تا زمان فوت شوهر متوفی به نرخ روز محاسبه می شود.

نکته: مهریه وجه نقد به نرخ روز بر طبق استفساریه تبصره ذیل ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی مصوب ۱۳۷۶ تا زمان پرداخت آن توسط زوج محاسبه می شود و نه تا زمان مطالبه مهریه زوجه.

Mechanical Downtime :

مدت از کار افتادگی مکانیکی :

منظور از این اصطلاح در قراردادهای حفاری نفتی حالاتی است که عملیات در طول قرارداد جهت بازرسی ، تعمیرات و یا جایگیزینی تجهیزات سطح الارضی و یا تحت الارضی متوقف می گردد.

موارد مجاز جهت شامل شدن این زمان 
و همچنین مدت زمان مجاز جهت این توقف برای پیمانکار  ( مثلا حداکثر ٢٤ ساعت در ماه ) در قرارداد مشخص می گردد.

در این حالت پرداخت روزانه صفر می گردد.

مدت از کار افتادگی مکانیکی به محض تعلیق عملیات چاه اغاز و در زمان تکمیل بازرسی تعمیر و یا جایگزینی تجهیزات پایان می یابد.

موارد استثنا بر این زمان :

  این زمان ، شامل مواردی  از قبیل انفجار و یا حوادث غیر متعارف نمی گردد.

همچنین این زمان شامل نگهداری متعارف که شامل زمانی معادل یک ساعت و نیم در هر روز می باشد نمی گردد. 

Spearin Doctrine :

Spearin Doctrine :
دکترین اسپیرین :

دکترین اسپیرین که به پرونده ای در سال ١٩١٨ بر می گردد به طور خلاصه بیان می دارد که کارفرما مسئول هر گونه عیب در طراحی خود و اطلاعاتی می باشد که به پیمانکار ارایه داده است .

و پیمانکار در ارتباط با نواقص ناشی از عدم تکمیل بودن اطلاعات کارفرما مسئولیتی ندارد.

در متن زیر عین رای دیوان عالی کشور امریکاآورده شده است 👇

The Supreme Court wrote: "Where one agrees to do, for a fixed sum, a thing possible to be performed, he will not be excused or become entitled to additional compensation, because unforeseen difficulties are encountered. Thus one who undertakes to erect a structure upon a particular site, assumes ordinarily the risk of subsidence of the soil. But if the contractor is bound to build according to plans and specifications prepared by the owner, the contractor will not be responsible for the consequences of defects in the plans and specifications. This responsibility of the owner is not overcome by the usual clauses requiring builders to visit the site, to check the plans, and to inform themselves of the requirements of the work...the contractor should be relieved, if he was misled by erroneous statements in the specifications."
 

Delay Claims in EPC Contracts :

دعاوی تاخیر در قراردادهای ای پی سی :

نکته : پیمانکار صرفا در موارد تاخیرات موجه (Excusable Delays) می تواند علیه کارفرما اقامه دعوی تمدید زمان و مبلغ قرارداد را بنماید.

منظور از این نوع تاخیرات، ان دسته از تاخیرات هستند که ماورای کنترل پیمانکار می باشند. 

به عبارت دیگر ، شخص دیگری و یا چیز دیگری مسبب وقوع انها می باشند.

تاخیرات موجه شامل :

🔸فورس ماژور

🔸تغییراتی که با درخواست کارفرما در پروژه اعمال می گردد 

🔸موارد غیر قابل پیش بینی در هنگام مزایده
  
🔸شرایط اب و هوایی نامناسب

🔸تغییر قوانین توسط دولت
 
🔸و تمامی مواردی که پیمانکار در وقوع انها قصوری نداشته است
 
می باشند.

The Prevention Principle and Time at Large :

اصل ممانعت و تعیین مدت توسط دادگاه در قراردادها:

اصل ممانعت به عنوان اصلی بسیار قدیمی در حقوق قراردادهای انگلیس شناخته می شود.

منظور از این اصل این است که یکی از طرفین قرارداد نمی تواند طرف دیگر را ملزم به انجام تعهدات قراردادی خود نماید در جایی که خود او ، طرف دیگر را از انجام تعهدات قراردادی خود منع نموده است.

در قراردادهای ساخت ، عمل منع توسط یک کارفرما ممکن است به عنوان نقض قرارداد محسوب گردد( به عنوان مثال عدم اجازه به پیمانکار جهت دسترسی به سایت و یا معلق کردن کار ) 

در این موارد اگر در خود قرارداد در مورد اینگونه تاخیرات راه حلی تعیین نشده باشد، کارفرما مستحق به درخواست تکمیل کار در مواعد قراردادی اصلی نمی باشد.

در این موارد هیچ وسیله ای برای تعیین وقت تجدید نظر شده ای موجود نمی باشد و مواعد قبلی از پیش تعیین شده بی اثرشده و اصطلاحا زمان ( At Large ) می گردد.

مدت این زمان توسط دادگاه تعیین می گردد.

در چنین حالتی ، پیمانکارملزم به تکمیل کارها در یک زمان معقول می باشد.

و اینکه برای تکمیل پروژه ، چه مقدار زمان معقول می باشد به شرایط خاص ان پروژه بستگی دارد.

هنگامی که زمان تکمیل قرارداد به چنین حالتی تغییر شکل می یابد، به علت اینکه دیگر زمان دقیقی برای اجرای پروژه وجود ندارد، کارفرما حق خود را مبنی بر درخواست وجوه التزام از دست می دهد.

اما این امر به منزله فراغ حال پیمانکار از مسئولیت خود در تاخیر تحویل پروژه نمی باشد.

کارفرما کماکان در صورت عدم تکمیل کارها در یک مدت معقول توسط پیمانکار، مستحق مطالبه جبران خسارات عمومی می باشد .
 

تحویل ندادن ملک در زمان مقرر به مستأجر چه تبعاتی دارد؟

🔵قراردادهای ملکی معمولا از دو طرف مالک و خریدار یا موجر و مستأجر تشکیل می‌شوند و هر کدام از این طرفین دارای وظایف و تکالیف مربوط به خود هستند و در صورت عمل نکردن به وظایف خود مشمول وظایف قانونی می‌شوند.

🔹یکی از شایع‌ترین مشکلانی که میان موجر و مستأجر رخ می‌دهد، تحویل ندادن ملک به مستأجر در زمان قانونی و از سوی موجر است که قانونگذار برای این موضوع جرم مخصوصی را در نظر گرفته است.

 اگر موجر در زمان مشخصی ملک را تحویل مستأجر ندهد، باید به دادگاه حقوقی جواب بدهد.

🔹مستأجر باید دادخواست به خواسته الزام به تحویل عین مستأجر را از دادگاه عمومی حقوقی درخواست کند.

🔹 دادگاه به نظر و دادخواست مستأجر می‌پردازد و پس از بررسی دقیق حکم را صادر می‌کند.

◀️پس از آن که حکم دادگاه صادر شد، مستأجر می‌تواند عین مال خود را از موجر دریافت کند.

ماده ۳۵ قانون مالیات‌های مستقیم :

ادارات ثبت اسناد و املاک موقعی که مال غیر منقول را به اسم وراث یا موصی له ثبت می نمایند، همچنین کلیه دفاتر اسناد رسمی در موقعی که می‌خواهند تقسیم نامه یا هر نوع معامله وراث راجع به ترک را ثبت کنند، باید گواهی نامه اداره امور مالیاتی صلاحیت دار را مبنی بر عدم شمول مالیات یا این مالیات متعلق کلا پرداخت یا ترتیب یا تضمین لازم برأی پرداخت آن داده شده است مطالبه نمایند و قبل از ارائه این گواهی نامه مجاز به ثبت نیستند.
هدف از اجرأی روش
صدور مجوز جهت تنظیم سند رسمی اعم از نقل و انتقال یا تقسیم نامه به ماترک متوفی بین وراث یا هرنوع معامله وراث با اشخاص دیگر
خدمت گیرندگان
کلیه افرادی که نسبت به تنظیم اظهارنامه ارث اقدام می‌نمایند.
مدارک مورد نیاز:
۱-     تکمیل اظهارنامه مالیات بر ارث در اجرأی ماده ۲۶ ق.م.م که وراث مکلفند تا ۶ ماه از تاریخ فوت نسبت به تکمیل و تسلیم اقدام نمایند.
۲-     تقاضای کتبی جهت اخذ فرم ۱۸
۳-     کپی سند مالکیت زمین
۴-     کپی سند مالکیت خانه
۵-     کپی سند مالکیت اتومبیل ( خودرو )
۶-     کپی سند مالکیت تلفن ثابت و همراه
۷-     کپی برگ فوت
۸-     کپی وصیت نامه
۹-     کپی شناسنامه کلیه وراث
۱۰- کپی کارت ملی کلیه وراث (پشت و رو )
۱۱-  کپی سند ازدواج
-   لازم به یادآوری است به همراه داشتن اصل کلیه اسناد فوق جهت تطبیق با تصاویر آن‌ها  الزامی است.

 
💥شرح مراحل انجام کار:
۱-     تسلیم اظهارنامه مالیات بر ارث توسط وراث
۲-     صدور دستور توسط رئیس گروه مالیاتی و ثبت در دفتر توسط دبیرخانه
۳-     صدور فرم ۱۸
۴-     ارسال اظهارنامه به دفتر مرکزی ارث ، واقع در تهران ؛ توسط اداره امورمالیاتی
۵-     تسلیم حصر وراثت و تقاضای صدور فرم ۱۹ توسط وراث
۶-     صدور دستور توسط رئیس گروه  مالیاتی و ثبت در دفتر دبیرخانه
۷-     تنظیم گزارش ارزیابی ماترک متوفی توسط کارشناس ارشد مالیاتی
۸-     تائید گزارش ارزیابی کارشناس ارشد مالیاتی توسط رئیس گروه  مالیاتی
۹-     وصول مالیات (در صورتیکه وراث مشمول مالیات بر ارث باشند)
۱۰-  صدور گواهی فرم ۱۹ و تحویل آن به مودی
قوانین و مقررات مربوطه
ماده ۱۷- هرگاه در نتیجه فوت شخصی اعم از فوت واقعی یا فرضی اموالی از متوفی باقی بماند به شرح زیر مشمول مالیات است :
۱- در صورتی که متوفی یا وارث یا هردو ایرانی مقیم باشند نسبت به سهم الارث هریک از وراث از اموال مشمول مالیات بر ارث موضوع ماده ۱۹ این قانون واقع در ایران یا در خارج از ایران به دولت محلی که مال در آن واقع گردیده پرداخت شده است به نرخ مذکور در ماده ۲۰ این قانون.
۲- در صورتی که متوفی و وراث هر دو ایرانی مقیم خارج از ایران باشند سهم الارث هر یک از وراث از اموال و حقوقی مالی متوفی که در ایران موجود است به نرخ مذکور در ماده ۲۰ این قانون و نسبت به آن قسمت که در خارج از ایران وجود دارد پس از کسر مالیات بر ارثی که از آن بابت به دولت محل وقوع مال پرداخت شده است به نرخ بیست و پنج درصد.
۳- در مورد اتباع خارجی و سایر موارد نسبت به آن قسمت از اموال و حقوق مالی متوفی که در ایران موجود است کلا“ مشمول مالیات به نرخ مذکور در ماده ۲۰ این قانون برأی وراث طبقه دوم.
ماده ۱۸- وراث از نظر این قانون به سه طبقه تقسیم می شوند:
۱- وراث طبقه اول که عبارتند از : پدر ، مادر ، زن ، شوهر ، اولاد و اولاد اولاد
۲- وراث طبقه دوم که عبارتند از : اجداد ، برادر ، خواهر و اولاد آن‌ها
۳- وراث طبقه سوم که عبارتنداز : عمو ، عمه ، دائی ، خاله و اولاد آن‌ها
ماده ۱۹- اموال مشمول مالیات بر ارث عبارت است از کلیه ماترک متوفی واقع در ایران و یا خارج از ایران اعم از منقول و غیر منقول و مطالبات قابل وصول و حقوق مالی پس از کسر هزینه کفن و دفن در حدود عرف و عادت و واجبات مالی و عبادی در حدود قواعد شرعی و دیون محقق متوفی.
تبصره : بدهی که متوفی به وراث خود دارد در صورتی که مستند به مدارک قانونی بوده و اصالت آن مورد تائید هیأت  حل اختلاف مالیاتی قرار نگیرد قابل کسر از ماترک خواهد بود. در مورد مهریه و هفته ایام عده تائید هیأت  مذکور لازم نیست و در مورد وراث طبقه دوم و سوم کسر دیون منوط به آن است که متوفی تا تاریخ فوت خود دارأی وراث از طبقه ما قبل حسب مورد بوده است.
ماده ۲۰: نرخ مالیات بر ارث نسبت به سهم الارث به شرح ذیل است...

از سهم الارث هریک از وراث طبقه اول مبلغ سی میلیون ( ۳۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال به عنوان معافیت کسر و مازاد به نرخ های مذکور مشمول مالیات می باشد.معافیت مذکور برأی هریک از وراث طبقه اول که کمتر از بیست سال سن داشته یا محجور یا معلول و یا از کار افتاده باشند مبلغ پنجاه میلیون (۵۰،۰۰۰،۰۰۰) ریال خواهد.
 

اگر یک واحد از یک آپارتمان چندین واحدی از تصرف در مشاعات راضی نباشد،

اگر یک واحد از یک آپارتمان چندین واحدی از تصرف در مشاعات راضی نباشد، آن تصرف غیرقانونی خواهد بود. 

در ساختمان 12 واحدی ساکن هستم. خودرو خود را در قسمت حیاط ساختمان بدون مزاحمت پارک میکنم. 11 واحد رضایت دارند فقط یک واحد مخالف است. تکلیف چیست؟

در تصرفات مادی و غیرحقوقی در مشاعات ساختمان، استفاده و بهره مندی از مال مشاع برای هرگونه دخل و تصرف،نیازمند رضایت ۱۰۰ درصدی تمام صاحبان حق می باشد. به عبارتی دیگر، هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

به عنوان مثال برای دخل و تصرف در قسمت مشاع، اگر ۹۰ درصد از صاحبان حق، رضایت دهند، رضایت ۱۰ درصد صاحبان دیگر هم الزامی است. در صورت عدم رضایت آن ۱۰ درصد، به هیچ عنوان امکان دخل و تصرف در قسمت مشاع وجود ندارد./خبرگزاری میزان

توقیف ملک بعد صدور حکم قطعی مبنی بر تنظیم سند موجه نیست

تنظیم سند مال غیرمنقول به نام محکوم‌له در صورتی که ملک در حق اشخاص ثالث توقیف شده باشد و تاریخ مالکیت محکوم‌له مقدم بر آن باشد نحوه عمل چگونه خواهد بود؟

نظر اکثریت

درست است که وفق ماده ۲۲ قانون ثبت کسی که ملک به نام وی ثبت شده، مالک شناخته می‌شود اسناد عادی توان مقابله با سندرسمی را ندارد و محاکم نیز باید به اسناد رسمی ثبت شده اعتبار قائل باشند؛ اما در فرض مسئله که محکوم‌له با داشتن سند عادی طرح دعوا کرده و دادگاه با احراز صحت و اصالت سند عادی حکم به تنظیم سند به نام وی صادر کرده است در واقع مالکیت محکوم‌له را از تاریخ وقوع معامله (مندرج در سند عادی) کشف و تثبیت کرده است و بر این اساس مشارالیه از آن تاریخ مالک مال غیرمنقول بوده و حکم قطعی مبین و کاشف از آن است. لذا توقیف پلاک مزبور در حق اشخاص ثالث بعد از آن تاریخ (وقوع معامله) بلااثر و قابل رفع است و بر اساس ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی اقدام می‌شود و اشخاص ثالث می‌توانند با توقیف اموال دیگر محکوم‌علیه نسبت به استیفای طلب خود و احقاق حق اقدام کنند.

نظر اقلیت

با توجه به نص صریح ماده ۲۲ قانون ثبت کسی که ملک به نام وی ثبت شده مالک شناخته می‌شود و اشخاص ثالث که ملک را به اعتبار مالکیت شخص مزبور در قبال مطالبات خود توقیف می‌کنند دارای حق مکتسبه بوده و نباید حق آن‌ها ضایع شود. لذا نمی‌توان جهت تنظیم سند به نام محکوم‌له به صرف سند عادی و حکم قطعی از این توقیف رفع اثر کرد بلکه لازم است محکوم‌له بدواً در خصوص رفع توقیف به طرفیت اشخاص ثالث صاحب حق، طرح دعوا کند و پس از رسیدگی دادگاه در خصوص اعتراض محکوم‌له به‌عنوان مالک، تشخیص و تصمیم دادگاه ملاک عمل خواهد بود.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی

با توجه به اینکه خریدار ملک توقیف شده دادخواستی علیه فروشنده به الزام وی به انتقال سند رسمی تقدیم کرده و دادگاه با احراز وقوع عقد بیع حکم به الزام مالک به انتقال رسمی ملک مورد معامله به خریدار داده است. این حکم برای اثبات مالکیت خواهان در حکم سند رسمی بوده و می‌توان مالک را ملزم به انتقال رسمی ملک مورد معامله کرد. در این شرایط توقیف این ملک در قبال بدهی فروشنده موجه نبوده و باید از آن رفع توقیف کرد. بدیهی است مادام که صحت و اصالت سند عادی در محاکم قضائی به اثبات نرسیده با چنین سندی نمی‌توان حکم به رفع بازداشت ملک که در قبال بدهی دارنده سند رسمی توقیف شده، داد.‌

پرسش: شخص (الف) ملکی را که دارای سند رسمی می‌باشد به شخص (ب) به‌صورت عادی می‌فروشد و شخص (ب) این ملک را به شخص (ج) منتقل می‌کند و مبیع هنوز در تصرف شخص (الف) است. آیا شخص (ج) برای تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند باید (الف) و (ب) هر دو را به‌عنوان خوانده دعوا اعلام نماید یا این‌که اعلام شخص (الف) به‌عنوان خوانده کفایت می‌نماید؟

نظر اکثریت

هرچند که ملک (مبیع) در تصرف شخص (الف) یا فروشنده اولی می‌باشد و سند رسمی هم به اسم اوست؛ لیکن چون بین شخص (الف) و (ج) هیچ‌گونه رابطه حقوقی وجود ندارد و برای احراز رابطه حقوقی بین (الف) و (ب)، (ب) و (ج) نیاز به حضور شخص به‌عنوان خوانده ضروری می‌باشد. چه بسا که شخص (الف) ادعا کند که هیچ‌گونه انتقالی صورت نپذیرفته، معامله ایشان باطل بوده است. فلذا در صورت عدم ذکر شخص (ب) به‌عنوان خوانده ردیف دوم دعوای شخص (ج) به طرفیت (الف) قابلیت استماع ندارد.

نظر اقلیت

نظر به این‌که سند رسمی به نام شخص (الف) است و انتقال مبیع به شخص (ج) توسط (ب) به‌صورت عادی است؛ فلذا ضرورتی به تنظیم دادخواست به طرفیت شخص (ب) نیست بلکه می‌توان شخص (ب) را به‌عنوان مطلع احضار یا به‌عنوان شخص ثالث جلب کرد و با این کیفیت دعوا قابلیت استماع را دارد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۴) مدنی

به‌موجب سند رسمی مالک ملک شخص (الف) است و ممکن است معامله خود را با شخص (ب) انکار کند. با فرض طرح دعوا علیه شخص (ب) بدون قرار دادن مالک قانونی آن شخص (الف) به‌عنوان خوانده چون شخص (ب) قدرت انتقال ملک شخص (ج) را ندارد حکم قضیه قرار رد دادخواست خواهان است. با طرح دعوا علیه هر دو نفر، دادگاه به صحت و اصالت مستندات ابرازی رسیدگی و در صورتی که صحت معامله احراز شود شخص (الف) را به انتقال رسمی ملک به خواهان ملزم می‌کند.‌

پرسش: الف) در دعوای الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال با فرض تحقق بیع چنانچه مورد معامله در رهن بانک باشد دادگاه چه تصمیمی باید بگیرد؟ب) در صورتی که مرتهن و مالک هر دو طرف دعوا قرار گیرد آیا امکان الزام مالک و بانک به انتقال بیع وجود دارد؟

نظر اکثریت

الف) چون مبیع در رهن بوده، معامله غیر نافذ است و دعوا به کیفیت طرح شده قابلیت استماع ندارد قرار عدم استماع صادر می‌شود.

نظر اقلیت

در صورتی که بانک اجازه انتقال نداد عقد بیع غیر نافذ و دعوا در وضعیت حاضر قابلیت استماع ندارد. با حفظ حقوق مرتهن انتقال و صدور حکم به تنظیم سند رسمیانتقال اشکالی ندارد.

نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی

الف) با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰- ۲۰/۸/۱۳۷۶ هیئت عمومی دیوان‌عالی کشور و ماده ۷۹۳ قانون مدنی، نظر به این‌که راهن نمی‌تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن و فروش مالی که در رهن بانک است، اجلی دلیل تصرف در رهن است که با حقوق بانک منافات دارد، در نتیجه علی‌الاصول دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن بانک قرار دارد، مسموع نبوده و اقتضای مورد، صدور قرار عدم استماع دعوا و ردّ آن است.

ب) با عنایت به مقررات ذیل ماده ۷۹۳ قانون مدنی، چنانچه بانک مرتهن با حفظ حقوق رهن با انتقال مرهونه موافقت کند و منتقل‌الیه کماکان به ادامه رهن تراضی کند نظر به مراضات حاصله صدور حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال با حفظ حقوق مرتهن نسبت به رهن امکان‌پذیر خواهد بود. در عین حال چنانچه از مفاد و مدلول قرارداد تنظیمی بین طرفین (فروشنده و خریدار) استنباط شود که طرفین معامله در هنگام انعقاد قرارداد به رهن بودن ملک نزد بانک آگاه و واقف بوده‌اند و بنا بر صراحت قرارداد یا اطلاق آن، تعهد قطعی فروشنده بر آزاد نمودن ملک و سپس انتقال رسمی آن به خریدار احراز شود، منعی وجود ندارد که خواهان دعوا مقدمات الزام فروشنده را به وفای به عهد و فک رهن از ملک و آزاد کردن آن و پس از فک رهن انتقال رسمی ملک به خود، تقاضا کند^.