فرق دستور_تخلیه باحکم_تخلیه چیست؟

 —دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستأجر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٧٦باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشداز جمله امضا دو شاهد در ذیل قرارداداجاره املاک مسکونی ، که قاضی شورای حل اختلاف با  صدور دستور به مرجع انتظامی محل ظرف یکهفته اقدام به تخلیه ملک مسکونی مینمایند ولی حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون روابط موجر و مستأجر موصوف دستور تخلیه را صادر کردو نیاز به دادرسی داشته باشد و نهایتا حکم صادر گردد.

چه اقداماتی باعث اسقاط حق کسب و پیشه و سرقفلی می شود؟

تغییر شغل از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اگر مستاجر بخواهد حق کسب خود را به شخص دیگری انتقال دهد یا واگذار کند باید حتما این انتقال را با سند رسمی انجام دهد، اما اگر مستاجری که بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره بسته است، بخواهد سرقفلی خود را واگذار کند، نیازی به سند رسمی نیست و با سند عادی و شهادت دادن دو نفر که قابل اعتماد باشند نیز می‌تواند مکان تجاری را انتقال دهد.

بنابراین باید گفت مشخص کردن قانون و سالی که قرارداد اجاره منعقد شده، در تعیین سرقفلی یا حق کسب و پیشه تا چه اندازه تاثیر دارد.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می‌شوند به شرح ذیل است:

 انتقال به غیر

در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.

 تغییر شغل

تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از‌بین‌رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل کند، کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.

 تعدی و تفریط

تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری است. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند، حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

 عدم پرداخت اجاره‌بها

یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره‌بها است. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره‌بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را برای عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره‌بها اقدام کند.

هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره‌بها را به موقع پرداخت نکند، مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

منبع : روزنامه حمایت

آشنایی با وکالت بلا عزل

مطابق ماده ۶۵۶ قانون مدنی «وکالت عقدی است که به‌موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب (نماینده) خود می‌‌کند.»

وکالت قراردادی میان دو طرف است که در طی آن یکی از طرفین به طرف دیگر نمایندگی می‌دهد. به این معنا‌ که اجازه می‌دهد آن شخص (وکیل)، در برخی موارد مشخص‌شده در قرارداد از طرف موکل (شخصی که وکیل گرفته است) اقدام کند.

وکالت جزو عقودی نیست که به صورت دایمی منعقد شود و همواره عواملی وجود دارند که ممکن است به عقد وکالت پایان دهند. ماده ۶۷۸ قانون مدنی مقرر می‌دارد وکالت به طرق ذیل شامل به عزل موکل، به استعفای وکیل و به موت یا جنون وکیل یا موکل مرتفع می‌شود. به این ترتیب مطابق با آنچه که این ماده مقرر می‌دارد با عزل وکیل از طرف موکل یا با استعفای وکیل از وکالت یا با فوت یکی از دو طرف یا هر دو طرف یا دیوانگی و مجنون شدن هر یک از دو طرف یا هر دو طرف قرارداد وکالت پایان می‌یابد.

علاوه بر مواردی که در ماده بالا اشاره شد موارد دیگری برای پایان ‌بخشیدن به این قرارداد وجود دارد. مانند از دست دادن عقل معاش و قدرت کنترل مالی وکیل در جایی که موضوع قرارداد وکالت، امور مالی همانند خرید و فروش کالای معین باشد یا از بین رفتن مورد و موضوعی که قرارداد وکالت برای آن شکل گرفته است؛ مثلاً موکلی برای فروش خودروی مشخصی به وکیل وکالت داده است که اگر خودرو در اثر سانحه‌ای کاملا از دست برود دیگر موجبی برای ادامه این قرارداد وکالت وجود ندارد لذا از بین می‌رود؛ یا تمام شدن مهلت در جایی که قرارداد وکالت مدت‌دار باشد مثلاً اگر قرارداد ۶ ماهه وکالت منعقد شده باشد بعد از 6 ماه قرارداد وکالت منقضی می‌شود و با روشن شدن معنای عقد وکالت و عوامل پایان‌دهنده این عقد که عزل وکیل نیز جزیی از آن است به بررسی مفهوم وکالت بلاعزل خواهیم پرداخت:

بر اساس ماده ۶۷۹ قانون مدنی «موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده‌ باشد.» همچنان که در بالا گفته شد وکالت جزو عقود جایز است یعنی طرفین می‌توانند با خواست خودشان این عقد را پایان دهند اما در صورتی که موافق باشند امکان آن وجود دارد که حق عزل وکیل اسقاط شود یعنی با هم توافق کنند که وکالت ادامه داشته باشد و هیچ‌کدام از آن ها آن را برهم نزنند.

صرف‌نظر کردن از حق بر هم زدن عقد وکالت تا جایی ممکن است که مخالف نظم عمومی نباشد بنابراین در وکالت عام که مربوط به تمام امور موکل است چشم‌پوشیدن از حق عزل وکیل به‌صورت دایمی باطل است؛ دلیل چنین امری ماده ۹۵۹ قانون مدنی است که مقرر می‌دارد: هیچ کس نمی‌تواند به طور کلی حق تمتع و بهره‌مندی یا حق اجرای تمام یا قسمتی از حقوق مدنی را از خود سلب کند.

در وکالت عامی که به صورت بلاعزل منعقد می‌شود گویا موکل حق اداره تمام امور خود را در همه جهات آن از خود می‌گیرد و این امر ممنوع است چرا که اعطای چنین وکالتی با شخصیت و آزادی موکل تعارض داشته و خلاف نظم عمومی است مگر اینکه چنین وکالتی مقید به مهلتی باشد که در این صورت این عقد، صحیح می‌شود.

 انواع وکالت

مطابق ماده ۶۶۰ قانون مدنی «وکالت ممکن است به طور مطلق و برای تمام امور موکل باشد یا مقید و برای امر یا امور خاصی» و مطابق ماده ۶۶۱ قانون مدنی «در‌صورتی‌که وکالت مطلق باشد فقط مربوط به اداره‌ کردن اموال موکل خواهد ‌بود.» به این‌ترتیب وکالت از جهت اختیارات وکیل به وکالت مطلق و مقید تقسیم می‌شود در وکالتی که به صورت مطلق باشد وکیل هرگونه اختیاری در خصوص اداره اموال موکل دارا است و اختیارات او در این اداره کردن محدود به مورد خاص و مشخص نیست. در حالی که در وکالت مقید وکیل محدود و مقید به موارد و اختیاراتی است که موکل برای او تعیین کرده است. در وکالت مقید باید حدود اختیارات وکیل در قرارداد ذکر شود و هر جایی که شک کنیم وکیل اختیار دارد یا خیر اصل بر عدم وجود چنین اختیاری است مثلا اگر در یک قرارداد وکالت حق فروش مال غیر منقولی همچون ملک مشخصی به وکیل داده ‌شود همچنان که از متن چنین قراردادی برمی‌آید در اینجا وکیل صرفا حق فروش مال را دارد اما حق ندارد پس از فروش ملک، در پول و ثمن معامله دخل و تصرفی کند. چنین حقی در صورتی به وکیل اعطا می شود که در قرارداد ذکر شده باشد.

وکالت از جهت موضوع، به وکالت عام و وکالت خاص تقسیم می‌شود. در وکالت خاص موضوع وکالت یک یا چند مال مشخص یا انجام یک یا چند کار معین است. مثلا در قرارداد مشخص شده باشد اموال مخصوصی خریداری شوند یا ملک خاصی به فروش برسد یا آنکه وکیل به وکالت از موکل شکایتی را مطرح کند یا امتیاز تاسیس یک شرکت را بگیرد. این در‌حالی‌است که در وکالت عام، وکیل، حق انجام وکالت در مورد تمام اموال و تمام امور موکل را دارد. به این ترتیب موضوع وکالت محدود به مال یا کار معین نیست. در این نوع قرارداد وکیل اداره تمام اموال و امور مالی موکل را برعهده دارد.

 شرط‌ کردن وکالت در ضمن عقد لازم‌الاجرای دیگر

 این مورد به این معناست که وکالت وکیل به صورت شرط ضمن عقد لازم قرار داده شود. عقد لازم عقدی است که هیچ یک از دو طرف عقد، حق بر‌هم‌زدن آن را ندارند مگر در‌صورتی ‌که در آن قرارداد شرط فسخ (بنا به اختیار خودشان)، گذاشته ‌باشند.

در این  صورت از آنجایی که عقد وکالت در ضمن عقد لازم قرار می‌گیرد، از آن کسب لزوم می‌کند و تا زمانی که عقد اصلی باقی است شرط ضمن آن یعنی وکالت را نمی‌توان بر هم زد. مثلا وقتی در ذیل قرارداد رهنی بانکی، وکالت شرط شود چنین وکالت بلاعزل می‌شود.

 شرط عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازم

همچنین می‌توان ذیل یک قرارداد لازم شرط شود که موکل از عزل وکیل خودداری کند. در واقع دراین حالت عقد وکالت مستقلاً محقق می‌شود اما عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازم دیگری مانند اجاره شرط می‌شود. در این صورت شرط عدم عزل جزو عقود لازم قرار می‌گیرد و تبعیت از آن (عدم عزل) الزامی خواهد شد.

در صورتی که اثبات شود قصد مشترک دو طرف یعنی وکیل و موکل از قرار دادن چنان شرطی ضمن عقد لازم، بر پایبندی به عقد وکالت و بقای آن بوده است چنین وکالتی بلاعزل می‌شود.

 شرط عدم عزل وکیل در ضمن عقد جایز

درجایی‌که وکالت ضمن عقد جایز دیگری مانند ودیعه شرط شود طرفین وجود وکالت را تابع عقد ودیعه که عقد جایز است قرار دادند. در نتیجه تا زمانی که عقد باقی هست شرط نیز وجود دارد و کسی که مایل به حذف شرط وکالت است باید به عنوان مقدمه عقد جایز یا همان عقد ودیعه را برهم‌ بزند و نمی‌تواند ودیعه را نگاه دارد و وکالت را که به‌صورت شرط ضمن عقد جایز آمده است فسخ کند. به‌عبارت‌دیگر آوردن وکالت در این امر نشان‌دهنده آن است که طرفین نمی‌خواستند آزادی خود را به طور کامل از‌ بین‌ ببرند بلکه صرفاً خواسته‌اند وکالت را تابع عقد دیگری سازند.

برای پایان ‌بخشیدن به چنین وکالت‌هایی به طرق ذیل می‌توان عمل کرد:

1- فسخ کردن یا بر‌هم‌زدن یا انحلال عقد لازمی که ضمن آن وکالت، بلاعزل شده است: این فرض را باید به صورت جداگانه در مورد قسمت های (الف) و (ب) توضیح داد:

در قسمت (الف) خود وکالت در ضمن عقد لازم شرط شده ‌است. به این ترتیب با از بین رفتن عقد اصلی هم وکالت و هم لزوم آن از بین می‌رود.

این در حالی است که در قسمت (ب) شرط عدم عزل وکیل در ضمن عقد شرط شده است. به این ترتیب با از بین رفتن عقد اصلی صرفاً شرط عدم عزل وکیل از بین می‌رود اما عقد وکالت که مستقلا منعقد شده بود به قوت خود باقی است. پس از از بین رفتن عقد اصلی، چنین قرارداد وکالتی مانند سایر وکالت‌ها جایز و قابل برهم‌زدن از طرف یکی از طرفین یا هر دو طرف خواهد‌ بود.

2- از بین‌رفتن متعلق وکالت یا انجام عمل مورد وکالت توسط خود موکل: در این راستا ماده ۶۸۳ قانون مدنی مقرر می‌دارد «هرگاه متعلق وکالت از بین برود یا موکل عملی را که مورد وکالت است خود انجام‌دهد یا به‌طور کلی عملی که منافی با وکالت باشد به‌جا آورد مثل اینکه مالی را که برای فروش آن وکالت داده بود خود بفروشد وکالت منفسخ می‌شود.»

از این مورد مشخص می‌شود که بلاعزل بودن وکالت مانع از انجام عمل مورد وکالت توسط موکل نخواهد بود. انجام مورد وکالت به وسیله شخص موکل منع قانونی ندارد و موکل می‌تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده است خود انجام دهد اما تنها این امر به موضوعاتی برمی‌گردد که با حقوق وکیل در تعارض نباشد؛ مثلا اگر فروشنده مالی را به دیگری بفروشد و در ذیل همان قرارداد خریدار را وکیل بلاعزل خود در انتقال رسمی همان مورد معامله به خود قرار دهد در این صورت اگر فروشنده (موکل) آن مال را خودش، به شخص سومی منتقل کند این عمل او جرم و فروش مال غیر محسوب می‌شود.

3- اثبات باطل‌بودن یا فساد شرط ضمن عقد: که در این حالت نیز با از‌ بین‌رفتن شرط ضمن عقد، چنین وکالتی قابل فسخ از سوی موکل است. برای نوشتن وکالت بلاعزل باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد و به‌همراه‌ داشتن کارت ملی و شناسنامه وکیل و موکل و نیز کپی آنها ضروری است. لازم به ذکر است که راحت‌ترین راه برای نفی و از بین‌بردن وکالت بلاعزل استفاده از ماده ۶۸۳ قانون مدنی یعنی انجام مورد وکالت توسط موکل است. در صورت اعتراض وکیل، مسئولیت اثبات موضوع منافی بودن عمل موکل با موضوع وکالت و حق وکیل (در محاکم دادگستری و مراجع قضایی) برعهده وکیل خواهد بود. وکالت‌نامه‌های بلاعزل که توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند با متن‌های مختلفی شناخته‌شده می‌شوند؛ این عبارات عبارتند از: موکل ضمن عقد خارج لازم حق عزل وکیل را به طور کامل از خود سلب و ساقط کرد و موکل حق عزل وکیل مرقوم را از خود سلب و ساقط کرد.

منبع : روزنامه حمایت

نفقه ی اولاد:

طبق ماده ۱۱۹۹ قانون مدنی
نفقه‌ی اولاد بر عهده‌ی پدر است پس از فوت پدر یا عدم قدرت او به انفاق به عهده‌ی اجداد پدری است با رعایت الاقرب‌فالاقرب. در صورت نبودن پدر و اجداد پدری و یا عدم قدرت آن‌ها نفقه بر عهده‌ی مادر است. هر گاه مادر هم زنده و یا قادر به انفاق نباشد با رعایت الاقرب‌فالاقرب به عهده‌ی اجداد و جدات مادری و جدات پدری واجب‌النفقه است و اگر چند نفر از اجداد و جدات مزبور از حیث درجه‌ی اقربیت مساوی باشند نفقه را باید به حصه‌ی مساوی تأدیه کنند.

آیا در اموال مورد استفاده مشترک زوجین، اماره قانونی تصرف، قابلیت استناد دارد؟

* ماده ۳۵ قانون مدنی که مقرر داشته: تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

* در پاسخ به این سوال که آیا در اموال مورد استفاده مشترک زوجین، اماره قانونی تصرف، قابلیت استناد دارد طبق نظریه مشورتى شماره ۳۰۵۹/۷ - ۱۳۸۶/۵/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه باید گفت:

*با توجه به ماده ۳۵ قانون مدنی که مقرر داشته: «تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.» و با عنایت به اینکه ماده ۱۳۲۱ قانون مدنی اماره را عبارت از اوضاع و احوالی اعلام داشته که به حکم قانون یا در نظر قاضی دلیل بر امری شناخته می‌شود، و در ماده ۱۳۲۲ اماره تصرف را که در ماده ۳۵ آمده در زمره امارات قانونی شمرده و در ماده ۱۳۲۳، امارات قانونی را معتبر تلقی نموده است مگر آنکه دلیل برخلاف آن موجود باشد

*در فرض سؤال، زوج که مدعی مالکیت اموال تحت تصرف مالکانه زوجه می‌باشد، باید ادعای خود را با ارائه دلیل ثابت نماید. در غیر این صورت دادگاه می‌بایست بر اساس اماره قانونی تصرف مبادرت به صدور رأی نماید./میزان

مجموعه پرسش و پاسخ حقوق مدنی

عنوان پرسش: هبه 
آیا عقد هبه به طور مطلق صحیح می باشد یا عقدی دو وجهی است که نسبت به واهب جایز و نسبت به متهب و آن هم بعد از قبض لازم است؟ 
پاسخ: اولاً صحیح بودن عقد ارتباطی با لزوم یا جواز آن ندارد. ثانیاً هبه چون عقد عینی است طبق ماده 798ق.م با قبض واقع می شود. پس از وقوع هبه بحث لزوم یا جواز آن مطرح می شود که باید گفت هبه طبق مواد 803 - 805-806 و 807 علی الاصول نسبت به واهب جایز است و طبق اصل لزوم نسبت به متهب لازم می باشد. 

---

عنوان پرسش: اهلیت اتباع ایرانی غیر شیعه 
آیا یک ایرانی غیر شیعه که به سن رشد 18 سال نرسیده است و طبق مقررات مذهب خودش در زمینه امور مالی و غیرمالی رشید محسوب می شود اگر بیعی در ایران انجام دهد وضعیت حقوقی عقد بیع چگونه می باشد؟ 
پاسخ: در مورد مسلمانان غیر شیعه و اقلیتهای دینی، اهلیت و حجر در قانون اساسی و قانون اجازه رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه، جزء احوال شخصیه به شمار نیامده است و ظاهراً قانونگذار از نظر استحکام معاملات و امنیت روابط حقوقی خواسته است اهلیت و حجر همه ایرانیان تابع قواعد عام مندرج در قانون مدنی باشد. رک دکتر سید حسین صفایی و دکتر سید مرتضی قاسم زاده، اشخاص و محجورین، ص16. 

---

عنوان پرسش: سقوط خیار با پرداخت تفاوت قیمت 
آیا می توان در خیار تخلف از وصف با مسامحه گفت که با دادن تفاوت قیمت یا رفع عیب ، خیار ساقط نمی شود ؟ 
پاسخ: اولاً در خیار تخلف از وصف اساساً عیبی وجود ندارد تا این بحث به میان آید که آیا با رفع عیب ، خیار ساقط می شود یا خیر. ثانیاً مطابق یادداشت ٣ ماده 415 ق.م خیار رؤیت یا تخلف از وصف ، با دادن تفاوت قیمت ساقط نمی شود بلکه چون مشکل، عدم وجود وصف است، اگر این وصف به هر نحوی ایجاد شود آنگاه طبق ملاک ماده 478ق.م این خیار ساقط می شود. 

---

عنوان پرسش: ابراء ضامن به موجب هبه 
در مقایسه با مواد 718 و 719 قانون مدنی در ابراء ضامن توسط مضمون له نسبت به اصل دین ، حال اگر مضمون له در بری الذمه کردن ضامن قصد هبه داشته باشد آیا هبه و بخشش دین همان پرداخت نیست؟ آیا در این صورت ضامن همانند تهاتر نمی تواند به مضمون له رجوع کند؟ 
پاسخ: هرگاه مضمون له طلب خود را به ضامن هبه کند مطابق ملاک ماده 712 ق.م مالکیت ما فی الذمه رخ می دهد و چون در حکم پرداخت دین است. طبق ماده 709 ق.م ضامن حق رجوع به مدیون را دارد. این بحث با ابراء که در حکم پرداخت دین نیست تفاوت دارد. لذا به مواد 718 و 719 ق.م ارتباطی ندارد. 

---

عنوان پرسش: معامله به قصد فرار از دین 
با تصویب و اجرای قانون اجرای محکومیتهای مالی 13944 و نسخ قوانین سابق، حکم معامله به قصد فرار از دین در دو فرض صوری بودن و غیر آن از لحاظ حقوقی و جزایی چیست؟ 
پاسخ: هرگاه معامله به قصد فرار از دین صوری باشد طبق نص ماده 218 قانون مدنی مصوب 1370 معامله باطل است. بحث اصلی در مورد معامله به قصد فرار از دینی است که صوری نباشد. چنین معامله ای مطابق ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی مصوب 1394 دست کم بین دو طرف صحیح است و به نظر دکتر کاتوزیان در مقابل طلبکار قابل استناد نیست. همچنین طبق این ماده چنین معامله ای جرم بوده و مدیون و انتقال گیرندهء آگاه، مجازات می شوند. به نظر می رسد این ماده جز در مورد مجازات تفاوتی با ماده 4 قانون سال 77 ندارد. 

---

عنوان پرسش: خیارتخلف ازوصف 
ملکی به شرط داشتن500 مترمربع فروخته شده است ،ولی بعد مشخص می شودکه 450 مترمربع است ،کافه خیارات در این معامله اسقاط شده است.آیاحق فسخ وجود دارد؟ 
پاسخ: خیر زیرا حق فسخ مواد355 و 385 ق.م خیار تخلف از وصف و یا خیار تخلف از شرط صفت است که با اسقاط آن دیگر مشتری حق فسخ ندارد. 

---

عنوان پرسش: ارث 
طبق نص ماده 897 ق م کلاله امی هم به قرابت است گاه به فرض. در برخی کتب مشاهده شده کلاله امی همیشه فرض بر است .اگر پاسخ صحیح قسمت اول است،کلاله امی در چه صورتی قرابت بر و در چه صورتی فرض بر می باشد؟ 
پاسخ: کلاله امی اگر فقط خودشان باشند خواه یک نفر و خواه چند نفر ، فرض بر بوده ولی اگر کلاله امی با اجداد امی با هم باشند در این صورت کلاله امی قرابت بر خواهند بود. 

---

عنوان پرسش: وکالت 
عقود اذنی مثل وکالت، اگر بصورت بلاعزل واقع شود،آیا باز هم با فوت و حجر یکی از طرفین باطل می شود یا منفسخ؟علی رغم نص ماده 678 ق.م، در بعضی از کتب مشاهده شده که منفسخ است. چرا؟ 
پاسخ: اولاً ماده 678ق.م نه به باطل اشاره کرده و نه به منفسخ. ثانیاً از لحاظ تحلیلی باید پذیرفت که عقود اذنی در اثر فوت منفسخ می شوند( مواد 551 - 628 -638 و 954ق.م) و هرجا قانون به باطل اشاره کرده مانند مواد 676 و 670،منظورش انفساخ بوده است. 

---

عنوان پرسش: تملکات مجانی سفیه 
اگر سفیه در قبول تملکات مجانی مثل هبه ، به شخص دیگری وکالت بدهد ، وضعیت حقوقی اعطای وکالت چیست ؟ ضمناً ماهیت وکالت (مجانی یا با اجرت ) چیست ؟ 
پاسخ: مطابق ماده 662 ق.م هرکس اهلیت هر کاری را دارد می تواند در آن کار به دیگری وکالت دهد. چون سفیه طبق ذیل ماده 1214 ق.م برای تملک بلاعوض اهلیت دارد، می تواند در این مورد به دیگران وکالت دهد و مطابق ماده 659 ق.م وکالت ممکن است مجانی باشد یا با اجرت یعنی وکیل ممکن است در عوض انجام مورد وکالت از موکل اجرت بگیرد و یا آنکه بدون اجرت، مورد وکالت را انجام دهد. 

---

عنوان پرسش: اشاعه 
باتوجه به ماده 571 ق.م ،(شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه ) آیا اشاعه فقط نسبت به حق مالکیت(حق عینی) ایجاد می شود ؟ یا اینکه جمع شدن چند حق اعم از عینی و دینی به صورت یکجا را نیز شامل می شود ؟ 
پاسخ: اشاعه تنها اختصاص به حق مالکیت نداشته و در سایر حقوق عینی نیز وجود دارد. همچنین اشاعه در حق دینی نیز قابل تصور است. مثل اینکه طلبکاری فوت کند و حق دینی او به طور مشاع به وراثش منتقل شود. برای دیدن مثال دیگر اشاعه در حق دینی رجوع کنید به قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی ماده ٥٨٣ یادداشت شماره ٣. 

---

عنوان پرسش: ضمان عهده، درک و معاوضی 
کاربرد سه ضمان عهده،درک و معاوضی رااز نظر تحلیلی و مبنایی، به طوریکه کاملا محدوده هر کدام مشخص باشد،توضیح دهید ؟ 
پاسخ: الف - ضمان معاوضی، این ضمان اولاً در مورد عقود معوض و صحیح به کار می رود. ثانیاً در مورد تلف یا نقص یا عیب یکی از دو عوض ، قبل از تسلیم و یا بعد از تسلیم درزمان خیار مختص به مشتری مطرح می شود که در صورت تلف، عقد منفسخ می شود و در صورت نقص، خیار تبعض صفقه پیش می آید و در صورت عیب، خیار عیب ایجاد می شود. ب- ضمان درک، هرگاه فضول مال غیر را به اصیل بفروشد و ثمن را دریافت کند و مالک معامله را رد کند، معامله فضولی باطل بوده و فضول باید ثمن را به اصیل پس دهد و در صورت جهل اصیل، خسارات او را نیز جبران کند. به این مسئولیت فضول، ضمان درک می گویند. ج- ضمان عهده، هرگاه یکی از طرفین عقد، ضامنی به طرف دیگر معرفی نماید و به طرف دیگر بگوید اگر عقد میان ما به هر دلیلی باطل بود شما عوضی را که به من داده اید از ضامن بگیرید،به این ضمان، ضمان عهده می گویند. 

---

عنوان پرسش: توقیت 
منظور از توقیت چیست ؟ مثلا گفته شده اگر خانه ای فروخته شود به شرط اینکه عقد پس از 2 سال منحل شود،اصطلاحاً توقیت انحلال عقد صورت گرفته و صحیح است. 
پاسخ: توقیت از ریشه وقت و موقت ناشی شده است. توقیت انحلال عقد در مقابل تعلیق انحلال عقد است. در تعلیق انحلال، چون معلقٌ علیه حادثه ای احتمالی است، ممکن است عقد در آینده منحل شود و یا نشود. مانند تعلیق انحلال هبه به فرزند دار شدن واهب، ولی توقیت انحلال آن است که تحقق حادثه در آینده که منوط به رسیدن زمان یا وقت است، حتمی است. به عبارت دیگر عقد با رسیدن آن زمان، قطعاً منحل می شود. مثل اینکه کسی مال خود را به دیگری هبه کند با این قید که هبه سال آینده منحل گردد. 

---

عنوان پرسش: مالکیت ما فی الذمه 
آیا ایقاع می تواند باعث مالکیت ما فی الذمه شود؟ یعنی علاوه بر ارث و عقد مثل هبه طلب، آیا ابراء که ایقاع است می تواند موجب مالکیت مافی الذمه شود؟ 
پاسخ: ایقاع به هیچ وجه موجب مالکیت ما فی الذمه نمی شود زیرا در مالکیت مافی الذمه ، طلب از طلبکار به بدهکار منتقل می شود و انتقال طلب جز از طریق عقد و ارث امکان ندارد. باید توجه داشت ابراء خود اسقاط تعهد بوده و باعث انتقال طلب نمی شود تا مالکیت مافی الذمه رخ دهد. 

---

عنوان پرسش: بررسی وضعیت حقوقی شخص معتاد 
در چه شرایطی وصیت شخص معتاد پذیرفته نیست؟ 
پاسخ:  اگر اعتیاد او به اندازه ای باشد که عنوان محجور بر او صدق کند، اعمال حقوقی وی تابع قواعد کلی حاکم بر محجورین است. 

---

عنوان پرسش: حق سرقفلی 
اگر مغازه ای که مالک به مستأجر به عنوان سرقفلی اجاره داده است و در حال حاضر ملک مالک در طرح قرار گرفته است و باید عقب نشیتی گردد و عملاً موضوع استفاده مستأجر که همان مساحت مورد اجاره می باشد از بین برود و جایگزین نداشته باشد ، وضعیت حقوقی سرقفلی چه می شود؟ تکلیف طرفین قرارداد چیست ؟ 
پاسخ: بر اساس لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت ، مصوب 1358/11/17 قرارداد طرفین و مالکیت ایشان چه در مورد عین ملک و چه در مورد منافع آن مانع از اجرای طرح نمی باشد و بنابراین ملک جهت اجرای طرح تخلیه می گردد و در فرض سئوال و به صراحت تبصره 3 ماده 5 لایحه مذکور که مقرر می دارد:"چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یکسال قبل از اعلام تصمیم (دستگاه اجرائی) محل کسب و پیشه بوده باشد." سرقفلی مستاجر نیز از بین نمی ­رود و به نامبرده پرداخت می شود. همچنین توجه شما را به نظریه مشورتی شمارة 7/3031 مورخ1361/9/1 اداره حقوقی نیز جلب می نماید:" حق کسب و پیشه مذکور در تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت ، با حق کسب و پیشه مذکور درقانون موجر و مستاجر متفاوت است زیرا: الف- حق کسب و پیشه موضوع قانون موجر و مستاجر اختصاص دارد به مستاجر در صورتکیه حق کسب و پیشه موضوع تبصره 3ماده 5 لایحه موردبحث بمالک هم تعلق می گیرد، زیراعبارت تبصره چنین است: چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یکسال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرائی محل کسب و پیشه بوده باشد و بطوریکه ملاحظه می شود در این تبصره بجای کلمه (مستاجر) یا (مستاجرین ) کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مالک و مستاجر است. تعیین دستگاههای اجرائی اگر بخواهند مغازه ومحل کسبی را تصرف و تملک کنند علاوه بر قیمت ملک سرقفلی آنرا هم باید بپردازند، البته اگر خود مالک درآن محل به کسب وپیشه اشتغال داشته باشد قیمت ملک و سرقفلی هر دو به او تعلق می گیرد و اگر غیر مالک (مستاجر) در آن محل به کسب مشغول باشد قیمت ملک بمالک و حق کسب و پیشه بمستاجرکاسب درآن محل پرداخته می شود. موید صحت این استنباط تبصره 1 همان ماده است که می گوید در مواردی که ملک محل سکونت یا ممراعاشه مالک باشدعلاوه بربهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد0 توضیحا" اضافه می شود که منظور از ممر اعاشه غیر از محل کسب و پیشه مالک است مانند منزلی که به اجاره داده شده و از طریق مال الاجاره آن امرار معاش می ­کند. ب- تعلق حق کسب و پیشه بمستاجر طبق قانون موجر ومستاجر مشروط نیست به اینکه یکسال یا بیشتر درآن محل به کسب وتجارت اشتغلا داشته باشد در صورتیکه طبق تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت شرط تعلق حق کسب و پیشه آنست که لااقل یکسال قب لاز اعلام تصمیم دستگاه اجرائی محل کسب وپیشه بوده باشد، بنابراین دستگاه اجرائی بحکم لایحه مارالذکرمکلف است و تمسک به مقررات قانون موجر و مستاجر موردی ندارد. 

---

عنوان پرسش: خیار در صلح 
در جمع بین مواد 761 و 764 قانون مدنی آیا فقط خیار تدلیس و خیار شرط و تخلف از شرط در صلح مبنی بر مسامحه مثل صلح بلاعوض و صلح در مورد تنازع راه دارد ؟ 
پاسخ: در صلح مبتنی بر مسامحه، تنها سه خیار موجود در مواد 761 و 764 قانون مدنی وجود دارد ولی در صلح مبتنی بر مغابنه طبق ماده 760 قانون مدنی سایر خیارات نیز ممکن است موجود باشد. 

---

عنوان پرسش: ضمان عهده 
آیا ضمان عهده از بایع و مشتری، مصداق ضمان اصطلاحی یا حقیقی قرار می گیرد؟ باتوجه به اینکه ضمان از مشتری در مقابل بایع برای رد عین مبیع در فرض بطلان عقد تعهد به فعل ثالث می باشد. 
پاسخ: ضمان عهده در این فرض هیچ تفاوتی با عقد ضمان به طور کلی ندارد. به این معنا که هرگاه موضوع عقد ضمان ( از جمله ضمان عهده) رد عین معین باشد این عقد ، ضمان اصطلاحی نیست و اثر آن تعهد به فعل ثالث است ولی هرگاه موضوع عقد ضمان( از جمله ضمان عهده) دین کلی باشد این قرارداد ، عقد ضمان می باشد بنابراین ضمان عهده در این مورد خصوصیتی ندارد. 

---

عنوان پرسش: ماده 269 قانون مدنی 
باتوجه به ماده 269 قانون مدنی و همچنین حاشیه 1 ماده مذکور در کتاب نظم استاد کاتوزیان، حکم قانون دقیقا در چه موردی است؟ آیا تملیک عین مال از سوی متعهد را شامل می شود یا تسلیم عین مال کلی؟ لطفا با ذکر مثال توضیح دهید. 
پاسخ: حکم ماده 269 قانون مدنی تنها در مورد تعیین مصداق و تسلیم مال کلی است. برای مثال اگر من 100 کیلو برنج دم سیاه به شما بفروشم چون این تعهد کلی است مشمول ماده 269 مذکور بوده و من باید از برنج خودم تعیین مصداق کنم. ولی اگر من تعهد کنم اتومبیلم را که عین معین است به شما بفروشم بدیهی است که من مالک اتومبیل هستم و دیگر ماده 269 مورد اشاره محلی از اعراب ندارد تا بگوید که من باید در مقام وفای به عهد مال خودم را به شما بدهم. یادداشت 1 ماده 269 قانون مدنی نیز دقیقاً همین مطلب را بیان داشته است. 

---

عنوان پرسش: خیار شخص ثالث 
در عقد بیع کلی، برای شخص ثالث خیار شرط بدون مدت قرار داده شده است (مدت نا معلوم)، در این حالت حکم عقد و شرط چیست ؟ 
پاسخ: طبق ماده 401 قانون مدنی هم شرط باطل است و هم عقد و به نظر می رسد کلی بودن و همچنین وجود خیار برای ثالث تأثیری در حکم ندارد. 

---

عنوان پرسش: انحلال وقف 
در چه مواردی وقف منحل می شود ؟ 
پاسخ: تنها موردی که وقف منحل می گردد انفساخ آن است مثلاً اگر مال موقوفه تلف شود وقف منفسخ می شود. همچنین به نظر می رسد در مواردی که مال موقوفه فروخته می شود میتوان گفت که وقف به حکم قانون منفسخ می گردد. بنابراین تنها مورد انحلال وقف ، انفساخ آن در موارد مختلف می باشد و باید توجه داشت که وقف نه قابل اقاله است و نه قابل فسخ. 

---

عنوان پرسش: منقول حکمی 
تعهد به ساختن آپارتمان و تعهد به تسلیم میوه های روی درخت که فروخته شده اند آیا منقول حکمی می باشند؟ 
پاسخ: تعهد به ساختن آپارتمان چون ناظر به انجام کار است و مشمول هیچ یک از چهار استثنای دیون غیرمنقول نیست لذا مشمول ماده 20 قانون مدنی بوده و منقول حکمی به شمار می آید. تعهد به تسلیم میوه های فروخته شده بر روی درخت نیز چون میوه ها منقول است، مشمول ماده 20 قانون مدنی قرار می گیرد و لذا در حکم منقول است. 

---

عنوان پرسش: ایجاد حق در خیار 
آیا از منظر ایجاد حق، فقط در خیار عیب برای صاحب حق دو حق (فسخ و ارش ) ثابت می شود ؟ 
پاسخ: بله در سایر خیارات حتی خیار تبعض صفقه ، صاحب خیار تنها حق فسخ دارد. پس تنها خیاری که برای صاحبش دو حق ایجاد می کند خیار عیب است. 

---

عنوان پرسش: معاطات 
معاطات در چه مواردی راه ندارد؟ 
پاسخ: معاطات به این معنی است که ایجاب و قبول عقد با لفظ نباشد بلکه با داد و ستد یا قبض و اقباض صورت پذیرد. به نظر می رسد معاطات در دو مورد راه ندارد. مورد اول عقودی که باید با لفظ انشاء شوند مانند وقف ( ماده56 قانون مدنی) و نکاح ( ماده 1062قانون مدنی). مورد دوم عقود تشریفاتی که ایجاب و قبول آنها نمی تواند صرفاً با داد و ستد صورت پذیرد بلکه تشریفات خاص هریک از آنها که قانون تعیین کرده ( مانند تنظیم سند رسمی) باید رعایت شود. 

---

عنوان پرسش: ابرا در غصب 
اگر مالک ذمه یکی از غاصبین را نسبت به قیمت مال مغصوب ابرا کند چه تأثیری در حق بقیه غاصبین دارد ؟ 
پاسخ: طبق ماده 321 قانون مدنی اگر مالک، ذمة یکی از غاصبین را نسبت به بدل مال مغصوب ابرا کند چون ابرا اسقاط دین است و تنها غاصب آخر طبق ماده 318 قانون مدنی مدیون می باشد، ابرای هر غاصب به معنی ابرای غاصب آخر است و می دانیم اگر غاصب آخر به هر نحوی بری شود، همه غاصبان بری می شوند. خلاصه آنکه با ابرای هر غاصب، ابتدا غاصب آخر و سپس تمامی غاصبان پیش از او بری می شوند. 

---

عنوان پرسش: تاثیر قوه قاهره در تهعدات 
اگر متعهد بواسطه قوه قاهره نتواند تهعد خود راانجام دهد.آیا عقد منفسخ می شود یا برای متهعدله حق فسخ ایجاد می شود؟ 
پاسخ: به نظر می رسد اگر قوه قاهره به طور کلی انجام تعهد را غیرممکن نماید باید حکم به انفساخ عقد داد ولی اگر موقتاً انجام تعهد را ناممکن نماید متعهدله خیار تعذر تسلیم خواهد داشت. 

---

عنوان پرسش: اصل نسبی بودن قراردادها 
استثنائات اصل نسبی بودن قرارداد ها کدامند؟ آیا فقط تعهد به نفع ثالث و عقد فضولی و عقود جمعی می باشند ؟ 
پاسخ: بله اصل نسبی بودن قراردادها تنها همین سه استثناء را دارد. 

---

عنوان پرسش: تنفیذ و رد معامله فضولی 
آیا تنفیذ و رد معامله فضولی قابل تبعیض می باشد ؟ 
پاسخ: مالک نمی تواند بخشی از معامله فضولی را تنفیذ و بخشی را رد کند چون معامله واحد است و باید یا تنفیذ شود و یا رد گردد ولی وراث مالک چون هریک مالک بخشی از مال می شوند می توانند نسبت به سهم خود یا تنفیذ کنند و یا رد نمایند که این امر نسبت به هر وارث تبعیض محسوب نمی گردد زیرا او یا معامله را نسبت به سهم خود تنفیذ می کند و یا رد می نماید. 

---

عنوان پرسش: خیار در وقف 
شرط خیار در عقد وقف باطل است، آیا مبطل عقد نیز می باشد ؟ 
پاسخ: شرط خیار در وقف باطل است چون نامشروع بوده و مشمول بند ٣ ماده ٢٣٢ قانون مدنی می باشد. این شرط چون خلاف مقتضای وقف ( حبس) نبوده و مشمول بند ٢ ماده ٢٣٣ قانون مدنی نیز نمی باشد و بنابراین در زمره شروط مبطل قرار نمی گیرد. 

---

عنوان پرسش: ایجاد خیار 
اگر وصف معهود در قرارداد چنان به سلامت کالا مربوط باشد که فقدان آن عیب به شمار آید ، آیا خیار عیب و تخلف از وصف ایجاد می شود یا عقد باطل است ؟ 
پاسخ: به نظر می رسد اگر وصف مذکور اساسی نباشد و در زمره اوصاف مهم باشد، طرف معامله هم خیار عیب و هم خیار تخلف از وصف دارد و جمع این دو خیار مانعی ندارد. 

---

عنوان پرسش: بیع شرط 
آیا در بیع شرط، حق خیار بایع معلق به رد ثمن است و پیش از آن وجود ندارد ؟ یا رد ثمن شرط اعمال خیار است ؟ 
پاسخ: از ظاهر ماده ٤٥٨ قانون مدنی به خوبی بر می آید که در بیع شرط، خیار بایع یا همان حق فسخ او، معلق به رد ثمن است و تا ثمن را مسترد ندارد، حق فسخ معامله را نخواهد داشت. 

---

عنوان پرسش: از بین رفتن خیارات 
از منظر قانون، آیا با رفتن ضرر، فقط خیار غبن ساقط نمی شود ؟ نسبت به خیارات تدلیس و تعذر تسلیم و تخلف از وصف و روئیت نظر قانون چیست ؟ از لحاظ تحلیلی از بین رفتن خیارات نسبت به انتفاء موضوع منشاء خیار، شامل کدام خیارات می شود ؟ 
پاسخ: به نظر می رسد ماده 478 قانون مدنی قاعده بوده و می توان گفت اگر مبنای خیار ضرر باشد و ضرر از بین برود خیار از بین می رود بجز خیار غبن که طبق ماده 421 قانون مدنی با از بین رفتن ضرر، از بین نمی رود. به نظر می رسد تنها سه خیار مجلس، حیوان و شرط مبنایشان ضرر نبوده و 9 خیار دیگر مبنایشان ضرر است که در 8 خیار با از بین رفتن ضرر ، خیار از بین می رود. 

---

عنوان پرسش: عقود جایز 
در مواجهه با آزمون های نص محور مثل وکالت ، اگر صورت سوال در مورد منفسخ شدن عقود جایز با فوت و جنون و سفه طبق قانون مدنی باشد جواب چیست ؟ 
پاسخ: اگر سئوال دقیقاَ از ماده قانون مدنی بود ،مثلاَ ماده 626، باید باطل می شود را جواب دهید. ولی اگر سئوال از متن ماده نبود و به طور تحلیلی پرسیده باشند، باید منفسخ می شود را پاسخ داد. 

---

عنوان پرسش: احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه 
باتوجه به بند 1 ماده واحده قانون اجازه رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه در محاکم ، آیا در مسائل مربوط به نکاح و طلاق ، مذهب شوهر مطلقاً(هر مذهبی که باشد) ملاک می باشد یا اینکه مذهب کشور محل تولد شوهر ؟ ملاک تمیز مسئله کدام است ؟ 
پاسخ: مطابق نص ماده واحده ، مذهب شوهر ملاک است نه قانون کشور محل تولد یا متبوع او. 

---

عنوان پرسش: قبض متولی وقف 
باتوجه به اینکه در ماده 63 قانون مدنی اعلام شده که اگر واقف خود را متولی معرفی کند قبض لازم نیست و اینکه خود واقف در وقف بر محصور(خاص) نمی تواند موقوف علیه باشد تا بتواند قبض کند،آیا ماده 62 و 63 قانون مدنی با یکدیگر تعارض دارند؟ آیا می توان گفت که ماده 63 فقط وقف بر غیرمحصور را شامل می شود ؟ 
پاسخ: هیچ تعارضی میان دو ماده 62 و 63 قانون مدنی وجود ندارد. مطابق قاعده، در وقف خاص، قبض با موقوف علیهم است و اگر واقف، تولیت را برای خود قرار داده باشد، طبق ماده 63 مذکور استثنائاً قبض با اوست که در این فرض، واقف موقوف علیه نیست بلکه به عنوان متولی موقوفه را قبض می کند و این امر که در وقف خاص، طبق ماده 72 قانون مدنی، واقف نمی تواند موقوف علیه باشد، ارتباطی با متولی بودن واقف و قبض او به عنوان متولی ندارد. بنابراین ماده 63 در وقف خاص ، استثناء بر ماده 62 است. در وقف عام وضع روشنتر است، زیرا اگر موقوفه متولی داشته باشد، صرفنظر از اینکه متولی چه کسی باشد، قبض با متولی است، که در این صورت اگر واقف متولی باشد، قبض با اوست. بنابراین ماده 63 در وقف عام هماهنگ با ماده 62 بوده و استثنای آن محسوب نمی شود. 

---

عنوان پرسش: قبض در مشاع 
بااینکه وقف مال مشاع صحیح است.اگر شرکاء اذن در قبض ندهند، وقف در چه وضعیتی قرار می گیرد؟علی الخصوص در مال منقول. 
پاسخ: اگر شریک اذن در قبض ندهد، وقف واقع نمی شود. 

---

عنوان پرسش: طلاق در دوران عادت و طهر مواقعه 
ماده 1140 قانون مدنی طلاق زن در مدت عادت زنانگی و نفاس را صحیح نمی داند و ماده 1141 قانون مدنی طلاق در طهر مواقعه را . اگر طهر مواقعه ، نزدیکی در زمان پاک شدن از عادت باشد، پس طلاق در چه زمانی باید صورت گیرد ؟ و اگر طلاق در زمان های مذکور در مواد 1140 و 1141 قانون مدنی انجام شود، چه حکمی خواهد داشت؟ 
پاسخ: طلاق باید در طهر غیر مواقعه صورت پذیرد. یعنی از لحظه ای که عادت تمام می شود و طهر شروع می شود، تا لحظه طلاق، نباید نزدیکی صورت گرفته باشد. طلاق در زمان عادت و نفاس و طهر مواقعه باطل است. 

---

عنوان پرسش: اثر حقوقی 
در فرض اینکه در دوران نامزدی نزدیکی واقع گردد، آثار حقوقی آن چه خواهد بود؟ 
پاسخ: اگر با علم باشد، زنا محسوب شده و اگر با تصور ایجاد رابطه زوجیت باشد، نزدیکی به شبهه بوده که مانند نزدیکی در نکاح است. 

---

عنوان پرسش: مهریه در فسخ نکاح 
آیا حکم ماده 1101 قانون مدنی (با لحاظ ماده 1097 قانون مدنی) فقط مربوط به نکاح دایم است؟ 
پاسخ: خیر. به نظر می رسد اطلاق ماده ١١٠١ قانون مدنی شامل نکاح موقت نیز می گردد. 

---

عنوان پرسش: تفویض اختیار تعیین مهر به شخص ثالث 
در ماده 1089 قانون مدنی و طبق گفته استاد دکتر کاتوزیان،شخص ثالث به عنوان داور می باشد. آیا باید قرارداد داوری منعقد شود ؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، طرفین قرارداد چه کسانی هستند ؟ 
پاسخ: خیر نیازی به انعقاد عقد نیست و مسئله مانند حالتی است که طرفین عقد طبق ماده ٣٩٩ قانون مدنی، برای شخص ثالث، خیار شرط قرار می دهند که شخص ثالث مانند داور است. 

---

عنوان پرسش: اثر نزدیکی به شبهه زنا در نکاح سابق 
مفهوم عبارت "اگر سابق بر نکاح باشد" (مندرج در ماده 1055 قانون مدنی) را با ذکر مثال توضیح دهید. 
پاسخ: منظور این است که اگر مردی قبل از اینکه با زنی ازدواج کند با مادر یا دختر او نزدیکی به شبهه یا زنا کرده باشد. این امر مانع از نکاح بوده و به عبارت دیگر نکاح که بعد از نزدیکی به شبهه یا زنا رخ داده باطل است. بنابراین منظور از سابق بر نکاح، آن نکاحی است که پیش از آن، نزدیکی به شبهه یا زنا رخ داده است. 

---

عنوان پرسش: تعهد به نفع ثالث 
درتعهد به نفع ثالث ،اگر قبول ثالث قبل از فسخ یا اقاله عقد اعلام نشود،آیا تعهد مزبور از بین می رود؟ 
پاسخ: اساساً در تعهد به نفع ثالث، قبول ثالث لازم نیست و به محض انعقاد عقد، تعهد ایجاد می شود. قبول ثالث، تنها موجب لزوم تعهد می گردد. بنابراین اگر قبل از قبول ثالث، عقد اقاله و یا با خیار شرط، فسخ شود، تعهد به نفع ثالث از بین نمی رود. ولی اگر عقد با یکی از خیارات دیگر فسخ و یا به حکم قانون منفسخ گردد، به نظر می رسد تعهد به نفع ثالث از بین می رود که این امر ارتباطی با عدم قبول ثالث ندارد. 

---

عنوان پرسش: ضمانت از اموال مولی علیه 
آیا ضمانت کردن از اموال مولی علیه توسط قیم با تصویب دادستان مجاز است یا مطلقاً ممنوع می باشد؟ 
پاسخ: با توجه به یادداشت شمارة3 ماده ١٢٤١ قانون مدنی در کتاب قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، به نظر می رسد ضمانت کردن از اموال مولی علیه توسط قیم با تصویب دادستان امکان دارد، ولی این نظر نیز قوی است که گفته شود؛ چون ضمانت کردن کاملاً به ضرر مولی علیه است و هیچ مصلحتی آن را توجیه نمی کند، لذا ضمانت کردن مطلقاً ممنوع می باشد. 

---

عنوان پرسش: جعاله 
آیا در جعاله میزان و مقدار اجرت باید معین باشد؟مثلاً زمانی که بر روی شیشه مغازه ای روی کاغذ می نویسند مقداری طلا گم شده است از یابنده تقاضا می شود به فلان آدرس تحویل دهند و مژدگانی دریافت کنند،چون اینجا مقدار مژدگانی معین نیست، آیا جعاله محسوب میشود یا خیر؟ 
پاسخ: مطابق ماده ٥٦٣ قانون مدنی علم اجمالی به اجرت در جعاله کافی است، اما جُعل نمی تواند مانند مثال شما کاملاً مجهول باشد. به نظر می رسد این مثال جعاله نیست و طبق ماده ٣٣٦ قانون مدنی استیفاء است و پیدا کننده مستحق اجرت المثل می باشد. 

---

عنوان پرسش: مال مشاع 
آیا در مال مشاع شریک می تواند سهم الشرکه خود را موضوع عقد عاریه یا عقد موجد حق انتفاع قراردهد؟ 
پاسخ: بله مال مشاع می تواند موضوع هر عقدی واقع شود،اما تسلیم آن به طرف معامله مطابق ملاک ماده ٤٧٥قانون مدنی نیاز به اذن شریک دارد. 

---

عنوان پرسش: اخذ به شفعه 
یک زمین است که سه دانگ آن وقف و سه دانگ دیگر آن طلق است. اگر سه دانگ وقف به فروش برسد، آیا حق شفعه برای مالک سهم طلق به وجود می آید؟ 
پاسخ: اگرچه حکم ماده ٨١١ قانون مدنی فقط درمورد فروش طلق است و درباره فروش وقف حکمی ندارد،اما طبق قواعد کلی، چون وقف شخصیت حقوقی دارد، اگر در موارداستثنایی فروخته شود، مالک سهم طلق، حق شفعه دارد. 

---

عنوان پرسش: اجرت المثل 
آیا با درخواست طلاق از طرف زوجه، امکان گرفتن اجرت المثل وجود دارد؟ 
پاسخ: با توجه به تبصره ماده ٣٣٦ قانون مدنی ،اجرت المثل زوجه ارتباطی با طلاق و اینکه طلاق از طرف چه کسی باشد ندارد. 

---

عنوان پرسش: اجاره 
آیا ماده4قانون روابط موجر و مستاجر 1376 با ماده 494 قانون مدنی تعارض دارد؟آیا منظور ماده 4 این است که اگر موجر پول پیش عین مستاجره را نداد ومستاجر هم بابت پول پیش تخلیه نکرد،موجر حقی بر اجرت المثل یاحسب مورد وجه التزام پیش بینی شده در قرارداد ندارد؟ 
پاسخ: با توجه به حکم ماده 230 قانون مدنی که اشعار می دارد:" اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلّف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید حاکم نمی‏تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند." در فرض سئوال تخلفی از طرف مستأجر صورت نگرفته است تا وجه التزام قابل مطالبه باشد. اما نظر به حکم ماده 494 همان قانون، موجر می تواند از باب استیفای مستاجر از عین مستاجره، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را بنماید. نظریه مشورتی شماره 7/1401 مورخ 1372/2/22 اداره حقوقی :"ماده 494 قانون مدنی بعد از انقضاء مدت اجاره، چنانچه مستأجر، محل را هنوز در تصرف داشته باشد مالک را مستحق مطالبه اجرت المثل می‏داند، در این صورت مالک می‏تواند با انقضاء اولین ماه از تاریخ پایان مدت اجاره تقاضای تعیین و پرداخت اجرت المثل یک ماهه را بکند، رأی وحدت رویه ردیف 62/ 51 شماره 4 مورخ 1363/2/19 مؤید نظریّه فوق است. البته این امر در صورتی است که در قرارداد فیمابین ذکر نشده باشد که اجرت المثل برابر اجرت المسمی است." 

عنوان پرسش: علم وجهل به مالیت موردمعامله 
الف منافع ملکی را به مدت 50سال به شخص ب درتاریخ 93/9/3انتقال می دهد.2روز دیگرعین مال رامورد بیع به مستاجر قرار می دهد لیکن 1ماه بعدعالم می شوند که عین بدون منفعت مالیت نداشته است.حکم معامله چیست؟ 
پاسخ: اولاً در فرض سوال عین بدون منفعت نیست و تنها پنجاه سال منفعت آن به دیگری تعلق دارد. ثانیاً ملکی که پنجاه سال منافع آن متعلق به دیگری است مالیت دارد و بحث اصلی تعیین قیمت آن است که اگر خریدار آن را گران خریده باشد خیار غبن دارد. ثالثاً بر فرض محال اگر چنین عینی مالیت نداشته باشد بیع آن مطابق مواد 215 و 348 ق.م باطل است. 

---

عنوان پرسش: معامله فضولی 
در معامله فضولی اگر مالک معامله را تنقیذ نکند معامله باطل خواهد بود حال اگر فضول ، مال را به غیر بفروشد معامله انجام گرفته فروش مال غیر است یا غصب؟ همچنین تفاوت فروش مال غیر با معامله فضولی در چیست؟ 
پاسخ: اولاً هرگاه مالک، معامله فضولی را رد کند معامله باطل بوده و مثل آن است که هیچ معامله ای صورت نگرفته پس اگر فضول دوباره آن مال را بفروشد باز هم معامله فضولی است. ثانیاً فروش مال غیر که اصطلاحی در حقوق جزا است در واقع همان معامله فضولی است که فضول با سوء نیت انجام داده است. به بیان دیگر فروش مال غیر جرمی است که در حقوق جزا مجازات دارد و در عین حال از لحاظ حقوق مدنی معامله فضولی است و آثار مدنی خود را دارد. ثالثاً تفاوت غصب و معامله فضولی در این است که اگر غاصب ، مال را پیش خود نگاه دارد و آن را نفروشد تنها غاصب است ولی هرگاه غاصب مال مغصوب را بفروشد هم غاصب است و هم فضول. بنابراین هر فضولی غاصب است ولی هر غاصبی فضول نیست. 

---

عنوان پرسش: معاطات 
آیا معاطات فقط در عقود عینی رخ می دهد؟ 
پاسخ: خیر . معاطات یعنی انعقاد عقد از طریق داد و ستد. بنابراین هر عقدی که موضوع آن مال باشد مانند بیع، اجاره و قرض، از طریق معاطات قابل انعقاد است. در عقود عینی نیز چون موضوع قرارداد مال است معاطات راه دارد ولی نباید پنداشت که معاطات ویژه عقود عینی است. 

---

عنوان پرسش: غصب 
تفاوت بارز غصب با معامله فضولی در چیست؟ آیا جز این نیست که در هر دو ، نوعی تصرف در مال غیر می باشد؟ 
پاسخ: اولاً غصب واقعه حقوقی است در حالی که معامله فضولی عمل حقوقی است . ثانیاً غاصب اگر مال مغصوب را پیش خود نگاه دارد و آن را نفروشد فقط غاصب است و فضول محسوب نمی شود . ولی اگر غاصب مال مغصوب را بفروشد هم غاصب است و هم فضول . پس رابطه غاصب و فضول عموم و خصوص مطلق است یعنی هر فضولی غاصب است ولی هر غاصبی فضول نیست. 

---

عنوان پرسش: حق مالکیت 
1- آیا حقی که بموجب آن شخصی می تواند ملک دیگری را تملک کند با حقی که بموجب آن شخص، مالک منفعت عین دیگری است، تقاوت دارد؟ 2- اگر خریدار ضمن عقد تعهد نماید که مال موضوع قرارداد را تا ابد به هیچکس نفروشد و سپس بعد از مدتی آن را انتقال دهد چگونه شرط صحیح و انتقال نیز صحیح است؟ مگر این نیست که این شرط خلاف مقتضای ذات عقد بیع است و باعث بطلان شرط و عقد است؟ 
پاسخ: 1- بله تفاوت دارد. مثال مورد اول قولنامه است که خریدار حق دارد ملک فروشنده را با پرداخت ثمن تملک کند. به نظر می رسد این امر ارتباطی با مالکیت منفعت مانند عقد اجاره ندارد. 2- اولاً این شرط خلاف مقتضای بیع نیست. زیرا خریدار مالک مبیع است و تنها یک حق، آن هم حق فروش که جزئی است از او سلب شده و این امر منافاتی با ماده ٩٥٩ ق.م ندارد. ثانیاً اگر حق فروش از خریدار سلب شود و او مال را بفروشد این بیع طبق ماده ٤٥٤ ق.م باطل است. 

---

عنوان پرسش: وفای به عهد 
آیاوفای به عهد به قصد فرار از دین می تواند صحیح باشد؟ 
پاسخ: به نظر می رسد وفای به عهد به قصد فرار از دین معنا ندارد. زیرا وفای به عهد یعنی شخصی مدیون است و می خواهد دین خود را تأدیه کند. پس چگونه ممکن است شخصی به قصد فرار از دین، دین خود را بپردازد؟! 

---

عنوان پرسش: علم اجمالی 
آیا تمام عقودی که علم اجمالی به آنها کافی است جزء عقود مسامحه ای هستند و مابقی عقود مغابنه ای؟ اگر خلاف آن است تفاوت عقد مغابنه ای با مسامحه ای غیر از احتمال ضرر و زیان در چیست؟ 
پاسخ: در کلیه عقود مسامحه ای چون احتمال ضرر منتفی است علم اجمالی کافی می باشد ولی در عقود مغابنه ای چون همگی معوض هستند و بحث سود و زیان مطرح است علم تفصیلی لازم می باشد . به نظر می رسد عقود مالی یا باید مسامحه ای باشند و یا مغابنه ای و شق سومی وجود ندارد. 

---

عنوان پرسش: لزوم وجواز در حبس مطلق 
حبس مطلق اگر به صورت معوض باشدلازم است یاجایز؟ 
پاسخ: طبق نص ماده ٤٤ ق.م به نظر می رسد حبس مطلق چه معوض و چه مجانی ، نسبت به مالک قابل رجوع است. 

---

عنوان پرسش: امکان یا عدم امکان درخواست اعلام بطلان سند رسمی 
اگر سند عادی در سال 1356(سند فروش سهم الارث خواهر به برادر ) با اکراه مادی(شکستن دست خواهر توسط برادر) تنظیم شود و برادر طبق آن سند عادی سند رسمی بگیرد آیا فی الحال می شود با اثبات بطلان سند عادی اعلام بطلان سند رسمی را از دادگاه در خواست کرد؟ و اینکه برای اثبات بطلان سند عادی یک شاهد مرد ویک شاهد زن کافی است؟ 
پاسخ: از لحاظ ثبوتی، اکراه مادی طبق ذیل ماده 1070 ق.م باعث بطلان عقد است. ولی آنچه در سئوال شما مهم است جنبه اثباتی آن است که می خواهید با دو شاهد اعتبار سند رسمی را مخدوش نمایید که به نظر می رسد با وجود ماده 1309 ق.م کار شما بسیار دشوار است. 

---

عنوان پرسش: احکام خیارات 
آیا مصداق خیار مختص مشتری فقط در خیار حیوان می باشد یعنی اینکه آیا مشتری فقط در خیار حیوان حق خیار دارد یا مصادیق دیگری نیز وجود دارد؟ همینطور در مورد خیار مختص بایع نیز بفرمایید که مصداق آن فقط در خیار تأخیر ثمن است یا مصادیق دیگری را نیز در بر می گیرد؟ 
پاسخ: اولاً از سئوال شما به هیچ وجه معلوم نیست که از خیار مختص مشتری یا خیار مختص بایع می خواهید چه نتیجه ای بگیرید؟ ثانیاً اصطلاح "خیار مختص مشتری" در قانون مدنی در مواد 429و453 در بحث ضمان معاوضی به کار رفته که مراد از آن سه خیار مجلس، حیوان و شرط است که این سه خیار هنگامی مختص مشتری هستند که بایع این سه خیار را نداشته باشد. نکته آخر آنکه تنها خیاری که در قانون مدنی فقط یک طرف آن را دارد، خیار تأخیر ثمن است. ( ماده 406ق.م) 

غصب چیت و غاصب کیست؟

هرکس بدون رضایت مالک مالی، مال او را به مالکیت خود درآورد یا از آن استفاده کند، غاصب محسوب می شود. در واقع غصب در لغت به معنای گرفتن مال از راه ظلم است و در اصطلاح حقوقی و بر مبنای آنچه که ماده ۳۰۸ قانون مدنی بیان می کند، «استیلا بر حق غیر به نحو عدوان» تعریف شده است.

*در تعریف حقوقی غصب باید گفت که غصب تصرف مال دیگری از راه نامشروع و بدون رضایت مالک است. در چنین شرایطی فرد متصرف، مسوولیت مطلق و محض دارد چرا که هم مسئول از بین رفتن اصل مال و هم منافع آن است. خواه این تجاوز عمدی یا غیر عمدی باشد. به عنوان مثال، اگر خریداری مال مغصوب را بخرد به محض آن که بر آن مسلط شود از نظر قانون غاصب و مسوول است. هر چند ما نتوانیم هیچ تقصیری را به او نسبت دهیم.

 منبع: سایت وکیل دادگستری

مدنی ...

آیا می دانستید پس از آن که مالی را طی یک قرارداد رسمی و به صورت رایگان به شخص دیگری واگذار نمودید، می توانید مجددا آن را به مالکیت خود بازگردانید؟


*مطابق قانون مدنی وقتی یک نفر مالی را مجانا به دیگری تملیک می کند، اصطلاحا گفته می شود که مال مذکور "هبه" گردیده است.

+لازم است بدانیم هبه هرچند به صورت رسمی و قراردادی هم که انجام شود قابل رجوع است. بنابراین چنانچه مالی را هبه نموده باشید، هرگاه که بخواهید می توانید مجددا مال را به تملیک خود در آورید. البته مشروط به این که مال مذکور را به والدین و یا اولاد خود هبه ننموده باشید، در برابر هبه مال یا کاری برای شما انجام نشده باشد، و آخر این که مالی که هبه کرده اید، به فرد دیگری منتقل نشده باشد.

جلوی درب خانه و مغازه، ملک خصوصی شما نمیباشد؟

قرار دادن موانع از سوی کسبه، نگهبانان ادارات و یا هر شخص دیگر در کنار کوچه، خیابان، مقابل مغازه یا خانه و ممانعت از پارک خودروهای دیگر نقض آشکار حقوق شهروندی است و طبق قانون مجازات نیز دارد»
مسدود کردن کوچه و خیابان  جرم است و مجازات دارد،
*طبق ماده ۲۴ قانون مدنی هیچ کس نمی تواند کوچه و خیابان هایی که بن بست یا مسدود نیست را تحت تملک قرار دهد.
+بنابراین نصب هر گونه تابلو پارک ممنوع، یا تهدید به پنچری خودروها در کوچه و خیابان های شهر جرم محسوب می شود و می توان از متخلفین در دادسرا شکایت کرد.

اگر ارثی به وراث برسد و یکی از وراث حاضر به تقسیم نباشد چه باید کرد؟

شما می توانید از دادگاه آخرین محل اقامتگاه متوفی تقاضای انحصار وراثت کنید ، بنابراین یکی از ورثه میتواند به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای صدور دستور فروش نماید . در این حالت آن ورثه یا باید سهم باقی وراث را بپردازد یا خودش هم همراه بقیه ملک را بفروشد . بعد از صدور دستور فروش دادگاه او را ملزم به این کار خواهد کرد.

آیا بازداشت منزل محکوم علیه که با سند عادی آنرا خریده قانونا جایز هست یا خیر؟

پس از ابلاغ اجراءیه به بدهکار یا محکوم علیه طبق تبصره ماده 35 قانون اجرای احکام مدنی ، محکوم له می تواند اموال محکوم علیه را برای تامین محکوم به  به قسمت اجرا معرفی کند ودایره اجرا مکلف به قبولی است وطبق ما ه 49 و 50 همان قانون مامور اجرا مکلف است پس از درخواست محکوم له بدون تاخیر اقدام به توقیف اموال محکوم علیه نماید مال توقیف شده ممکن است مال منقول یا غیر منقول باشد در مورد اموال غیرمنقول داشتن سابقه ثبتی لازم نیست بلکه به صراحت ماده 101همان قانون توقیف مال غیر منقول که سابقه ثبتی ندارد بعنوان مال محکوم علیه ،در صورتی که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه دارد جایز و بلا اشکال است.

​​تدلیس در عقد نکاح

مواد ۱۱۲۱ , ۱۱۲۲ ۱۱۲۳ قانون مدنی، موارد متعددی از موجباتی را که سبب ایجاد حق فسخ برای زوج و زوجه می‌شود، نام برده‌ است. فسخ ازدواج تشریفات خاص طلاق را ندارد و فریب‌خورده می‌تواند آسان‌تر از طلاق، نکاح را فسخ کند. این موارد به شرح زیر است:

مواردی در مرد که موجب حق فسخ برای زن می‌گردد:

1-*جنون؛
2-عنَن به‌معنای بیماری جنسی‌ برای مرد است. به‌گونه‌ای که ناتوان از آمیزش می‌گردد. این مورد زمانی در فسخ عقد نکاح اثر دارد که بعد از گذشت یک‌سال از تاریخ رجوع زن به حاکم رفع نشود؛
3-خصاء به‌معنای اَخته بودن مرد و ناتوانی از باروَری در وی است؛
4-مقطوع بودن آلت تناسلی.

مواردی در زن که موجب حق فسخ برای مرد می‌گردد:

1-جنون؛
2-قرَن: استخوانی در فرج و مانع جماع؛
3-جذام؛
4-برَص: گونه‌‌ای بیماری پوستی و ناواگیر است که به‌صورت لکه‌‌های سفید و نرم بر بدن ظاهر می‌‌شود و بر اثر اختلال در عملکرد رنگدانه‌‌های پوستی پدید می‌‌آید؛
5-افضاء: یکی بودن مجرای بول و حیض؛
6-زمین‌گیری؛
7-نابینایی از هر دو چشم.

*موارد ذکرشده تنها چند نمونه از موضوعات تدلیس بودند و محصور و محدود نیز نیستند. هر گاه در یکی از طرفین، صفت خاصی اعم از معنوی یا جسمانی شرط شده و بعد از عقد معلوم شود که طرف مذکور آن وصف را نداشته، برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود؛ خواه وصف مذکور در عقد به‌صراحت بیان شده یا عقد متبایناً بر آن واقع شده باشد.

طبق ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی

باوجود مستندات صوتی و تصویری از خیانت و مسافرت با دوست پسر  آیا درصورت شکایت و درخواست طلاق مهریه به او تعلق می گیرد ؟


*خیانت زوجه باعث عدم پرداخت مهریه نمی شود چرا که مهریه حق زوجه می باشد و هر زمان که اراده حقوقی کند می تواند مطالبه کند و زوج مکلف به پرداخت می باشد.

=طبق ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی زن به مجرد عقد مالک مهر (به فتح میم) یا همان مهریه می شود و می تواند هر نوع تصرفی در آن داشته باشد پرداخت مهریه در سند ازدواج یا عند المطالبه است یا عند الاستطاعه که در هر دو مورد زن استحقاق مطالبه تمام مهریه را از شوهر دارد.

​​قولنامه

گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی (ملک و اتومبیل) را دارند ولی مقدمات لازم در حال حاضر وجود ندارد. مثلا خریدار نمی‌تواند مبلغ را یک‌جا بپردازد و یا فروشنده نمی‌تواند مال را تحویل خریدار دهد. اما هر دو بر سر فروش مال توافق دارند. در نتیجه توافقات خود را روی کاغذی به نام قولنامه می‌نویسند.
وقتی قولنامه نوشته می‌شود یعنی بین خریدار و فروشنده یک سری قول و قرارهایی رد و بدل شده و فروشنده نباید مال را به دیگری بفروشد، خریدار هم باید تا مهلت تعیین شده پول را بپردازد.

*توافق‌هایی که بدین صورت انجام می‌شوند مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.

در قانون آپارتمان نشینی چه قسمتهایی از ساختمان مشترک محسوب می شود؟

*قسمت‌هایی از ساختمان است که تمامی مالکان حق استفاده از آن را دارند شامل زمین زیر بنا (خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد).
- تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل: چاه آب، پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع شده باشد، آسانسور، چاه‌های فاضلاب، لوله‌ها از هر قبیل مانند لوله‌های فاضلاب، برق و تلفن، گذرگاه‌های شوت زباله، اسکلت ساختمان، تاسیسات مربوط به راه پله، وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن، پشت بام و تاسیساتی که در پشت بام برای استفاده عمومی احداث شده است، نمای خارجی ساختمان، محوطه ساختمان که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی قید نشده است.
*پله‌های ورود به پشت بام و پله‌های ایمنی، در‌ها و پنجره ها، راهرو‌ها و پاگرد‌ها که در قسمت‌های غیر اختصاصی باشند و دیوار‌های حد فاصل بین قسمت‌های اختصاصی اگر جزو اسکلت ساختمان نباشند بین اهالی ساختمان مشترک هستند.

پرهیز از انجام معاملات با دست‌نوشته یاقولنامه عادی

اولین نکات حقوقی مهم که باید بدانید در رابطه با دست نوشته ها هستند. اسناد و دست‌نوشته‌های عادی قابل‌انکار و تردید هستند؛ لذا برای انجام معاملات و تنظیم سند، در مرحله اثبات اصالت، بسیارخطاپذیرند. با توجه به اینکه موارد بسیاری از اینگونه نوشته‌ها، جعل می‌شود، اثبات اصالت نوشته عادی توسط کارشناسان بسیار مشکل است. لازم است افراد از دست نوشته اجتناب کنند و جایی که دسترسی به دفاتر اسناد رسمی نباشد، در تنظیم سند عادی حتما دونفر شاهد بگیرند.

زن اگر مرتکب جرم شود مهریه او باطل نمی شود؟

 مطابق ماده ۱۱۳۳ قانون مدنی، مرد می‌تواند زن خود را طلاق دهد. اما در خصوص مهریه باید بیان داشت که حقی است قانونی بر گردن مرد که بایستی در صورت مطالبه زن پرداخت گردد. حتی اگر زن ناشزه باشد، بدین معنی که از مرد (شوهر) تمکین نکند و یا این که بیمار باشد و یا حتی مرتکب جرمی شده باشد و یا خیانت کند، ارتباطی به مهریه او ندارد و همه این موارد مطلقا مانع دریافت و استحقاق زن نسبت به مهریه نیست.

حق زارعانه در حقوق ایران

بر گرفته از : http://abdilawyer.com

حق زارعانه حقی است مالی برای زارع در ملک مزروعی مالک که به تبع تصرفات مستمر و طولانی زارع در ملک دیگری (مالک) همراه با کار یا فعالیت و یا ایجاد مرغوبیت و یا ابقای مرغوبیت سابق ...

حق زارعانه در حقوق ایران

مقدمه
بطور معمول در عرف زراعی ایران، زمین کشاورزی به روش های زیر در اختیار زارعین قرار می گیرد:
روش اول _ در اغلب مناطق کشاورزی ایران، مالکین زمین کشاورزی خود را در قالب یکی از عقود مانند اجاره و یا مضارعه جهت زراعت در اختیار زارعین قرار می دهند. زارعین برای بهبود کیفیت محصولات کشاورزی، افزایش تولید و دفع آفات ب فعالیت های متععدی مانند آبیاری، بیل زنی، نهر کشی، سم پاشی و ... مباردت می نمایند.
روش دوم _ در گذشته در مناطقی از ایران مانند مازندران، زارع زمین های بایر و غیر قابل کشت و بی بازده را با اذن مالک تصرف می نمود و با انجام عملیاتی از قبیل تسطیح زمین، کندن بوته های بیابانی، قطع درختان بی ثمر، شخم زدن، کود دادن و ... زمین را مستعد کشاورزی یا به عبارتی به دایر تبدیل می نمود.
اگرچه زارع ناگزیر است در جهت بهره برداری مطلوب از ملک به اقدامات مذکور مبادرت نماید لیکن اقدامات او دارای دو اثر است، یکی افزایش تولید و دیگری آبادتر شدن، مستعد تر شدن و نیز ارزشمند تر شدن ملک، که نتیجه اول به زارع و نتیجه دوم به مالک بر می گردد. با وصف مذکور زمین مالک توسط زحمات زارع مرغوبیت پیدا نموده است و بازدهی آن برای سالهای آینده افزایش می یابد و زارع در این خصوص مستحق حقی مابه ازای زحمات خویش می باشد و به هنگام تخلیه و تحویل زمین زراعی به مالک، مستحق دریافت وجه یا مالی می گردد.
 
تعاریف
 
حق زارعانه :
حقی است مالی برای زارع در ملک مزروعی مالک که به تبع تصرفات مستمر و طولانی زارع در ملک دیگری (مالک) همراه با کار یا فعالیت و یا ایجاد مرغوبیت و یا ابقای مرغوبیت سابق و در اثر اذن مالک و یا یکی از عقود زراعی مانند اجاره یا مزارعه ایجاد می شود، خواه این حق در عقد تصریح شده باشد و یا به عنوان شرط ضمنی از عرف اقتباس گردد.
هیات وزیران در تبصره 1 از بند الف از ماده اول تصویب نامه 18/11/1341 راجع به قانون اصلاحات ارضی، حق زارعانه را اینگونه تعریف کرده است " حق زارعانه عبارت است از حق ریشه و بهای شخم و کود و ارزش زحماتی که زارع برای آباد کردن زمین متحمل شده است" در این تعریف حق ریشه هم معنی و مترادف حق زارعانه بکار برده شده است، ولی بسیاری از حقوقدانان حق ریشه را اخص از حق زارعانه می دانند.
حق زارعانه در مناطق مختلف ایران به حکم عرف و عادت دارای نام های متفاوتی می باشد. در مازنداران آن را «ترابشی»، «دستارمی» و «کارافه» می نامند. در مقررات به تبعیت از عرف به نام های «دسترنج رعیتی»، «کارافه»، «حق اولویت»، «حق ریش » و « حق آب و گل» نامیده شده است. در آذربایجان به «جور» معروف است، در اصفهان«کارکرد» گفته می شود، در گرگان به «حق ونگه کنی» و در تهران با نام«قراپشک» و در نقاط دیگر ایران نیز به نام هایی از جمله «تعاب»، «حق آبادانی»، «حق بنه» و «حق چماچم» مصطلح می باشد.

 
نسق :
در لغت به معنای نظم و ترتیب است، هر چیزی که دارای نظم و ترتیب و نظام خاص باشد. در اصطلاح نسق به مقدار آب و زمینی که زارع حق استفاده از آن را داشت و به نظام گردش آب و توزیع زمین به صورت قرعه کشی (پشک) اطلاق می شد. در واژه نامه لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1359 شورای انقلاب اسلامی، در تعریف نسق آمده است "عملکرد عمرانی کسی که به آبادی زمین اقدام کرده است" 

 

 نسق زراعی :

نسق زراعی به سابقه تصرف قانونی زارعی گفته می شود که از طریق انعقاد عقودی (غالباً اجاره) مباردت به زرع و آبادی زمین یا زمین هایی نموده و در هنگام برداشت محصول بر اساس مفاد عقد منعقده، مقداری از محصول را بصورت نقدی یا جنسی و یا از هر دو به مالک می پردازد و به چنین زارعی، زارع صاحب نسق گفته می شود.

 
 
سیر تاریخی حق زارعانه
نظام بزرگ مالکی در ایران سابقه کهن دارد. سابقه ای که با عمر تاریخ ایران برابری می کند. زمین همواره مال تولید به شمار می رفته و زمین داران بزرگ همواره از قدرت اجتماعی فراوان برخوردار بوده اند و هیچ طبقه از مردم ایران را نمی توان یافت که به اندازه دهقانان و برزگران محنت زده و ستم دیده و زحمت کش بوده باشند. عرف و قانون مربوط به حق ریشه، در طول تاریخ نظام مالک و زارع در ایران وجود داشته است، اما قانون اصلاحات ارضی را باید نقطه عطفی در ظهور رسمی آن دانست. در جریان اجرای قانون اصلاحات ارضی، نسق زراعی مبنای تقسیم قرار گرفت و به کسانی زمین تعلق گرفت که در ده صاحب نسق بودند. هر زارع صاحب و مالک زمینی شناخته شد که در تاریخ تصویب قانون اصلاحات ارضی در اختیار وی قرار داشت و در آن کشت می کرد.  در گذشته طبقه رعیت به دو دسته «صاحب نسق» و «خوش نشین» تقسیم می شد. در بین مالکان و رعایا نیز دو نوع قرارداد به نام های «سهم بری» و «اجاره بری» مرسوم بوده است. قبل از اصلاحات ارضی به کسی زارع صاحب نسق گفته می شد که با داشتن یک یا چند عامل تولید بر روی قطعه زمینی از زمینهای مالک یا ارباب، بصورت انفرادی یا مشترک با چند زارع دیگر، به کشت و زراعت می پرداخت. خوش نشین ها به کسانی اطلا ق می گردید که در روستا سکونت داشته ولی فاقد نسق زراعی بودند.
با تعلق زمین به افراد صاحب نسق، اهمیت حق زارعانه برای زارعین و همچنین مالکان بیشتر شد بطوریکه بزرگ مالکان، زارعین را به اجبار به دفاتر اسناد رسمی می بردند و حق ریشه آنها را خریداری می کردند. برنامه اصلاحات ارضی در ایران از سال 1340 به مرحله اجرا درآمد. اصلاحات ارضی در چهار مرحله انجام پذیرفت و تا پایان سال 1353 که پایان آخرین مرحله بود ادامه پیدا کرد. لغو سیستم ارباب و رعیتی و همچنین محدودیت مالکیت در مرحله اول انجام گرفت. مرحله دوم و سوم به ترتیب موجب لغو سیستم مزارعه (سهم بری) و اجاره داری گردید. در مرحله چهارم نیز تصمیماتی در زمینه زمین های وقفی غیر قابل فروش گرفته شد و باعث از بین رفتن نظام اجاره داری وقفی و مالکی گردید.
 
 عناصر تشکیل دهنده حق زارعانه
حق زارعانه از اجزاء و عناصر زیادی تشکیل شده است، اما مهمترین آن عبارت است از «زمین مزروعی»، «عمل زارع»، «مالک» و «استمرار عمل زارع» .

زمین مزروعی :
میدانیم که نخستین عامل در تولید کشاورزی زمین است. نظر به اینکه حق زارعانه توسط زارعین بر اثر زراعت مستمر و مداوم بر روی زمین های زراعی ایجاد می شود بدیهی است که متعلق این حق، می بایست املاک مزروعی باشد نه سایر املاک از قبیل املاک تجاری و ... . بند 11 ماده یک قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی مصوب 19 دی 1340 هیات وزیران، نوع زمین در روابط مالک و زارع را مشخص کرده است. بر اساس این بند از قانون مذکور منظور از زمین، زمین زیر کشت یا آیش است که برای یک یا چند نوع از امور کشاورزی مورد استفاده قرار می گیرد.

عمل زارع :
عمل زارع مهمترین رکن از ارکان تشکیل دهنده حق زارعانه است. با توجه به اهمیت عمل زارع برخی حق زارعانه را «حق السعی زارع» نامیده اند. در بند ب ماده 4 قانون خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات برای حفظ آثار تاریخی و باستانی مصوب آذر ماه 1347، حق السعی به عنوای یکی از اجزای اصلی حق زراعانه محسوب شده است.

مالک :
در یک تقسیم بندی کلی مالکان  را به دو گروه عمده مالک و خرده مالک طبقه بندی کرده اند. اغلب عمده مالکان در شهرهای بزرگ سکونت داشته و املاک خود را به مباشران واگذار می کرده یا آن را به فرد دیگری اجاره می دادند. تنها درصد کوچکی از عمده مالکان زمین های خود را اداره میکرده و در میان رعایای خود به سر می بردند. خرده مالک به کسی می گویند که مالکیت اراضی کمتر از یک دانگ داشته و در اغلب موارد نیز به کمک افراد خانواده اش به کشاورزی می پردازد. در بحث ارکان تشکیل دهنده حق زارعانه، منظور از مالک، مالکینی هستند که زمین مزروعی خود را با قراردادهای زراعی و یا در نتیجه اذن به تصرف زارعین می دادند. بنابراین خرده مالکینی که زمین زراعی شان به قدر امرار معاش آنها بوده و خود در آن به کشت می پرداخته اند، از این امر مستثنی هستند.

استمرار عمل زراع :
عمل زراع باید مستمر باشد یعنی موقت نباشد، زیرا ایجاد آبادانی در زمین و ایجاد مزیت و تاثیر بخشی بر خاک، در اثر گذشت زمان طولانی صورت می گیرد و حق زراعانه قائم به زحمات مستمر و طولانی مدت زراع می باشد نه صرف تصرفات زارعانه.
 
صلاحیت مرجع رسیدگی کننده
گروهی حق زارعانه را در حکم مال غیر منقول دانسته و دادگاه محل وقوع ملک مزروعی را به عنوان دادگاه صالح برای مطالبه حق زارعانه تعیین کرده اند، ولی به نظر نگارنده به دلیل اینکه حق زارعانه جزء حقوق مالی معنوی و متعلق آن فعالیت انسان است، جزء دعاوی اموال منقول تلقی و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده می باشد. لازم به ذکر است اگر رابطه مالک و زارع ناشی از قرارداد قابل استناد باشد، طرفین می توانند به دادگاهی رجوع نمایند که عقد یا قرارداد در حوزه آن واقع و یا تعهد می بایست در آنجا اجرا شود.
 
 
نکات کاربردی
1)      برخی معتقدند با تصویب قوانین اصلاحات ارضی زمینه ایجاد حق زارعانه از بین رفته است ، در پاسخ باید گفت هرچند تصویب قوانین اصلاحات ارضی در شناسایی حق زارعانه به واقع نقش موثری داشته است اما حق زارعانه به عنوان یک تاسیس حقوقی ممتاز ، استقلال ذاتی خود را حفظ کرده و علی رغم اجرای مقررات اصلاحات ارضی در حال حاضر بر اساس قانون و عرف دارای قوت اجرایی است.
 
2)     حق زارعانه در املاک مزروعی، تنها در صورتی ایجاد می شود که تصرفات زارع ناشی از اذن مالک و یا در قالب یکی از عقود زراعی باشد، در غیر اینصورت در غصب ایجاد حق برای زارع محملی ندارد.
 
3)     بی گمان حق زارعاانه قرارداد مستقلی محسوب نمی گردد، بلکه در نتیجه اذن مالک و یا در قراردادهای زراعی ایجاد می شود. حق زارعانه ار تعهدهای فرعی و تبعی است که در قالب شروط ضمن عقد ظهور پیدا می نماید و باید به لحاظ وضعیت عرفی شرط حق زارعانه را به منزله ذکر در عقد دانست. مطابق با ماده 225 قانون مدنی "بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است"
 
4)     در تبیین جایگاه منابع حقوق به عنوان منشاء حق زارعانه  این نتیجه حاصل می شود که حق زارعانه دارای منشاء عرفی می باشد و از عرف به سیستم حقوقی کشور راه یافته است. قانونگذار در قوانین متعدد حق زارعانه را بیان کرده ولی حکم موضوع و سایر جزئیات را به عرف ارجاع داده است. با توجه به اینکه عرف راجع به حق زارعانه اعتبار و ارزش قانون را پیدا کرده است، به استناد ماده 3 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی می تواند مورد استناد قضات محاکم قرار گیرد. رویه قضائی نیز برای رفع اجمال قانون باید به عرف مراجعه نماید. مهمتر آنکه هر چند حق زارعانه در قوانین تصریح شده ولی برای ایجاد این حق حسب مورد اثبات وجود اذن مالک یا ارائه قرارداد زراعی ضروری می باشد.
 
5)     حق زارعانه بنا به اصل قابل انتقال بودن حقوق مالی، قابل انتقال به زارع دیگر یا مالک می باشد. ثبت معاملات راجع به حق زارعانه اختیاری است نه اجباری.
 
6)      حق زارعانه پس از مرگ به صاحب حق، به ورثه منتقل می گردد.
 
7)     افراد می توانند از طریق محاکم و اجرای ثبت ، نسبت به تامین و توقیف حق زارعانه اقدام کنند، چون حق زارعانه از حقوق مالی محسوب می گردد و قابل تقویم به پول است.
 
8)     اسقاط حق زارعانه پس از ایجاد آن امکان پذیر است ولی در زمان انعقاد عقود زراعی «اسقاط ما لم یجب» تلقی می شود، زیرا برای ایجاد حق زارعانه شرایطی لازم است که آن شرایط (مانند گذشت زمان و یا ایجاد و ابقای مرغوبیت) در زمان عقد وجود ندارد و اسقاط آن را باید زوال معدوم دانست.
 
9)     چنانچه مالک انتزاع ید زارع را طی دعوی مستقلی بخواهد در مورد اینکه آیا انتزاع ید منوط است به پرداخت حق زارعانه یا خیر، رویکرد دادگاه ها متفاوت می باشد. گروهی معتقدند مطالبه حق زارعانه نیازمند تقدیم دادخواست مستقل می باشد و گروهی دیگر معتقدند طرح دادخواست ضرورتی ندارد و دادگاه باید ضمن صدور حکم به تخلیه، نسبت به پرداخت حق زارعانه نیز اتخاذ تصمیم نماید. نگارنده نظر اخیر را غالب می داند و در عرف زراعی هم انتزاع ید زارع منوط به پرداخت حق زارعانه است. لازم به ذکر است صدور رای به پرداخت حق زارعانه ضمن خلع ید فاقد وجاهت قانونی می باشد زیرا دعوی خلع ید علیه غاصب مطرح می گردد و غاصب مستحق دریافت هیچ حقی در اموال دیگران نیست.
 
10)   از موضوعات اساسی در رسیدگی به دعاوی حق زارعانه در محاکم، آن است که عده ای معتقدند که اصولاً دو حق مالکیت مالک و حق زارعانه زارع در ملک مزروعی، با یکدیگر تناقض و تعارض نداشته و به همین جهت دعاوی انتزاع ید مالکین را وارد نمی دانند و معتقدند زارع برای همیشه می تواند در ملک به فعالیت بپردازد. اما گروهی دیگر معتقدند مالک می تواند با تادیه حق زارعانه زارع، مشارالیه را ملزم به تخلیه ملک مزروعی نماید. آراء زیادی از دادگاه ها در تائید دو نظر صادر شده است. به نظر نگارنده انتزاع ید زارع از ملک مزروعی با پرداخت و تادیه حقوق زارعانه امکانپذیر می باشد.
                                                                 

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

هیچ یک از شرکای ملک مشاع نمی‌توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند. بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را  تفکیک کنند، سپس اقدام به تنظیم سند رسمی کنند یا تمام شرکا خواسته خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند.

*اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود کند، خریدار می‌تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند.

آیا میدانیدچه زنانی عده ندارند؟

مطابق ماده 1155 ق.م. بر زنان یائسه و غیرمدخوله (زنانی که قبل از آمیزش جنسی طلاق داده شده‌اند) عده واجب نیست و آنها بلافاصله پس از جدائی و انحلال نکاح می‌توانند ازدواج کنند. علت این امر نیز اطمینان از عدم وجود حمل است که احتمال آن در این قبیل زنان منتفی است، این گروه از زنان جزو زنان مطلقه به طلاق بائن هستند.