در چه مواردی افراز اموال مشاع امکان پذیر نیست؟

*تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.
*شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند.
*هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست.)
*در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

+تقسیم ملک از وقف جایز است ولی تقسیم موقوفه بین موقوف علیهم جایز نیست.

افراز اموال مشاع به چه صورتی میباشد و مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوا کدام است؟

افراز به معنی جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکاء ملک می باشد.

شرکا می توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.

نفقه تا چه زمانی بر عهده پدر خواهد بود؟

طبق ماده 1199 قانون مدنی: "نفقه اولاد بر عهده پدر است، پس از فوت پدر یا عدم قدرت او به انفاق، به عهده اجداد پدری است با رعایت الاقرب فالاقرب. در صورت نبودن پدر و اجداد پدری و یا عدم قدرت آنها نفقه بر عهده مادر است. هرگاه مادر هم زنده و یا قادر به انفاق نباشد با رعایت الاقرب فالاقرب به عهده اجداد و جدات مادری و جدات پدری واجب النفقهاست و اگر چند نفر از اجداد و جدات مزبور از حیث درجه اقربیت مساوی باشند، نفقه را باید به حصه مساوی تادیه نمایند."

*لازم به ذکر است الزام به انفاق شرایطی دارد به این صورت که: کسی ملزم به انفاق است که متمکن از دادن نفقه باشد یعنی بتواند نفقه بدهد بدون اینکه از این حیث در وضع معیشت خود دچار مضیغه گردد. برای تشخیص تمکن باید کلیه تعهدات و وضع زندگانی شخصی او در جامعه در نظر گرفته شود.

*نفقه اقارب عبارت است از مسکن و البسه و غذا و اثاث البیت به قدر رفع حاجت با در نظر گرفتن استطاعت منفق. مورد مذکور جنبه حصری ندارد و نفقه در واقع چیزی است که بر حسب عرف، برای گذران زندگی شخص لازم است. مانند: هزینه درمان و تحصیل.

*در قانون و در شرع سن معینی برای نفقه فرزندان وجود ندارد و عرفا مادام که اولاد دارای شغل و درآمد مشخص نباشد، پدر نسبت به پرداخت نفقه مسوولیت دارد.

اسناد عادی

امضا مهمترین رکن سند عادی است، اسناد عادی هیچ یک از ارکان سند رسمی را ندارد و تنها رکن سند عادی، امضای منتسب‌الیه است. بنابراین طرف می‌تواند در مقابل ارایه سند عادی سکوت کند یا اصالت آن را بپذیرد یا می‌تواند خط، امضا، مهر یا اثر انگشت منتسب به خود را انکار یا نسبت به آن تردید کند. (۲۱۶ قانون آیین دادرسی مدنی)


*مندرجات هر سند اعم از رسمی و عادی علیه اشخاصی که آن را امضا کرده‌اند و نیز قائم‌مقام قانونی آنها معتبر است و علی‌القاعده نمی‌توان آن را به اشخاص ثالث تحمیل کرد اما به موجب ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی، اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد. بنابراین مفاد اسناد رسمی را چنانچه در قانون تصریح شده باشد، می‌توان به اشخاص ثالث تحمیل کرد مثل معاملات راجع به اموال غیر منقول.


*مهمترین تفاوت اسناد عادی و رسمی قواعد حاکم بر تعرض‌پذیری است. بدین معنا که اولاً تعرض‌پذیری اسناد عادی عام و فراگیر است و برای دفاع در مقابل اسناد عادی می‌توان از انواع تعرض اعم از جعل، انکار و تردید استفاده کرد. ثانیاً تکرار تعرض به سند عادی امکان‌پذیر است.

وظایف مستاجر

1-پرداخت کرایه :
معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند . لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود. در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل می کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها (کرایه ) هم می گیرد

 2- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد

3-انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره :
اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپها یا پریز و کلید برق و قفل درها …داشته باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد

4-پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ:
چون مستاجر از آب برق گاز و تلفن استفاده می کند هزینه های آنرا هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجر باید پرداخت کند
جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر:
اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند مانند تعمیرات موتور خانه و آسانسور … انجام این تعمیرات با موجر است و لذا مستاجرنباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلو گیری و ممانعت کند

5-  خودداری از ورود خسارت به محل اجاره :
مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آنرا جبران کند

6--خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره ای :
اگر مستاجر برای شغل خواصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلا طلا فروشی ) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

انواع فسخ

فسخ بعض
ممکن است ضمن عقد لازم طرفین با رضایت و توافق نسبت به بعض مبیع حق فسخ داشته باشند و یا به علت قانونی نسبت به بعض معیوب فسخ را اعمال کنند .

فسخ به جواز
یعنی فسخی که مستند به جواز عقود جائز یا ایقاع باشد،نه مستند به حق خیار یا رجوع.مانند: فسخ وکالت،عاریه،ودیعه و جعاله

فسخ به خیار
یعنی فسخی که مستند آن خیارات مصرح در قانون مدنی باشد خواه خیار جعلی باشد یا نباشد مانند خیار حیوان که تاثیر فسخ به خیار از حین اعمال فسخ جاری است.

فسخ قهقرائی
در عقود جائز اگر فسخ ناشی از تخلف شرط باشد تاثیر قهقرائی دارد.مثلا تخلف وکیل از شروط ضمن عقد وکالت و عده دیگری از علمای حقوق میگویند فسخ قهقرائی فسخی است که از حین عقد قابل اعمال است.

فسخ سند
یعنی با تنفیذ حکم دادگاه نسبت به اعمال فسخ ابطال سندی که در دفتر خانه اسناد رسمی به ثبت رسیده که فسخ گاها با مباشرت اصحاب معامله صورت میپذیرد و گاه به امر دادگاه طی حکم صادره

فسخ شرط
اگر در عقد شرط فعلی بنگنجانند با حق خیار فسخ آن شرط بشرطیکه مشروع باشد آنرا فسخ شرط می نامند.

فسخ قضائی
فسخی است که ابتدا باید حکم دادگاه را بدست آورد.این فسخ در حقوق کشور فرانسه و اتیوپی نیز لحاظ گردیده ماده 239 و ماده 1184 قانون مدنی فرانسه و مواد 1784و 1785 نمونه آن است.

فسخ لفظی
فسخی که فاسخ قصد را با الفاظ انشاء میکند.

فسخ کتبی
فسخی است که به صورت کتابت در دفاتر اسناد رسمی طی سند رسمی یا قرارداد عادی طرفین لحاظ میگردد.

هبه

عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را به رایگان به شخص دیگری تملیک می‌کند؛ به عبارت دیگر او مال خود را به طور مجانی به ملکیت دیگری در می‌آورد.

=وقتی چیزی را به دیگری می‌بخشیم، شاید تصور اینکه پشت این بذل و بخشش چه مباحث حقوقی و قضایی نهفته است برایمان دشوار باشد؛ اما نباید فراموش کرد که بخشیدن یک مال مترادف با انعقاد عقد هبه است و این قرارداد شرایط خاصی دارد.

مراحل سند زدن ملک

در درجۀ اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:

فروشنده: می خواهد ملک یا خانه را بفروشد.

خریدار: می خواهد ملک یا خانه را بخرد.

درصورتی که به توافق رسیده باشند، وارد معامله می شوند.

مراحل معاملۀ ملک

معاملۀ ملک در ایران سه مرحله دارد.

مرحلۀ اول: توافق

مرحلۀ اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می کنند.

در این توافق، نوشته ای کتبی به نام قول نامه می نویسند، به عبارتی فروشنده و خریدار می گویند ما حرفی که بین خودمان زده ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می کنیم.

تفاوت قول نامه و مبایعه نامه در چیست؟

اسم حقوقی قول نامه به مبایعه نامه تغییر داده شده است. قول نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود، و به دادگاه مراجعه می کنند، قول نامه محکمه پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول نامه را به مبایعه نامه تبدیل کردند.

سند زدن خانه

اگر دو نفر شاهد مرد زیر قول نامه را امضا کنند به مبایعه نامه تبدیل می شود.

حدود 100 سال پیش، نام مبایعه نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه نامه تنظیم می کرد.

بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی کردند و خودشان قول نامه را می نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی کردند. در نتیجه «مبایعه نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.

درحال حاضر قول نامه و مبایعه نامه را یکی فرض می کنند. اما شما لازم است که تفاوت هایشان را بدانید.

ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می توانید یک مبایعه نامه بنویسید

در مبایعه نامه چه مواردی ذکر می شود؟

در مبایعه نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:

مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.

مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.

موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).

مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.

زمان مورد معامله: زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می دهد.

اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه نامه اضافه می کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه نامه شفاف می شود:

درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه ای را پسندیده اید و مبایعه نامه نوشته اید ولی همسرتان می گوید من این خانه را نمی پسندم. باید در مبایعه نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می افتد. برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه نامه می توانید پشیمان شوید.

در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده ام با آنچه دیده ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

عموما در مبایعه نامه، خیارات را از خودشان ساقط می کنند و جملۀ «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» می نویسند، به عبارتی می گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می کنیم و به هیچ وجه معامله را فسخ نمی کنیم. وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه ای گول خورده است، نمی تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.

دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می پذیرید.

با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می گیرید.

منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می خرید، بعضی وسیله ها روی خانه است. در این بند به طور مفصل همه را ذکر می کنید.

با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می گیرید.

مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده ام. بهتر است تا می توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه نامه را امضا می کنند.

در این مبایعه نامه باید نحوۀ پرداخت هزینه های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی های ملک را تا روز تحویل بپردازد. ممکن است شما به عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می گیرید، تمام هزینه ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.

مرحلۀ دوم: دریافت کد رهگیری

تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده اند و مبایعه نامه نوشته اند. اما این مبایعه نامه منحصربه فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد. برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه های معاملۀ املاک مجاز می روند، تا مبایعه نامۀ خود را در سیستم نرم افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعه نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می دهند.

کد رهگیری، راه کلاه برداران برای فروش ملک به چندین نفر را بسته است.

مرحلۀ سوم: مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند ، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می دهد تا آن را آماده کند.

مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه

اصل و تصویر سند مالکیت

اصل و تصویر بنچاق

تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار

اصل و تصویر وکالت نامه

اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین های دارای بنا و زمین های بدون بنا)

صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)

اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه ای)

اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه ای)

بنچاق چیست؟

وقتی خانه ای را می خرید، یک سند به شما داده می شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد. بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین انجام داده اند، در آن آورده می شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه ای که معاملۀ قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.

در صورت گم کردن آن می توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید. وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه(اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری(اگر ملک خارج از محدودۀ خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می گویند.

همچنین دفتر اسناد به صورت اینترنتی بررسی می کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این صورت اجازۀ معامله داده نمی شود.

دفتر اسناد به صورت اینترنتی بررسی می کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت وساز شهرداری قرار نگرفته باشد.

فروشنده با نامه ای که از دفتر اسناد می گیرد، این مراحل را برای به نام کردن و سند زدن خانه طی می کند:

شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می رود، و شهرداری بررسی می کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینۀ انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش وپرورش به شهرداری بپردازد.

دارایی: 4% قیمت ملک، مالیات نقل وانتقال می گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی گذارد.

بیمه: اگر ملک تجاری باشد.

مرحلۀ نهایی: انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می کنند.

مغبون شدن در معامله به چه معناست؟

یکی از مواردی که ممکن است در هنگام خواندن مفاد قرارداد با آن برخورد کنید، ((اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش)) است. این بند در واقع حقوق شما را، در برابر ضرر و زیانی که در طی قرارداد متحمل خواهید شد، شامل می شود. برای اینکه به معنی دقیق این عبارت پی ببرید، باید معنی هر کلمه را کنار هم بگذاریم.

اسقاط به معنی ساقط شدن است، بر اساس اصول زبان عربی وزن افعال، معنی واژه را از شک و تردید به قطعیت تغییر می دهد. در نتیجه با امضای قراردادی که شامل این عبارت باشد، امکان برگشت از نظر خود را نخواهید داشت.

کافه به معنی تمامی و همۀ موارد است که تحت این عبارت قرار می گیرد. کافه نیز بار قطعیت معنایی دارد و معنای آن چیزی بیشتر از همه، تمام و کل است.

در فرهنگ عمید، معنی خیار، اختیار برهم زدن یا فسخ معامله آورده شده است. در واقع مصدر عربی اختیار، خَیار است.

غبن، به زبان ساده، معنای زیان و ضرر در معامله را می دهد. به اختلاف قیمت و عدم تعادل هنگام معامله، غبن گفته می شود. غبن فاحش، ضرر و زیان بسیار است.

بر این اساس می توانیم بگوییم با امضای قراردادی شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش»، تمام اختیارات برای بر هم زدن معامله، حتی اگر ضرر و زیان بسیار داشته باشد، از طرفین معامله سلب می شود.

به عنوان مثال در زمینۀ املاک و مستغلات، موردی که یک شخص خانۀ خود را بسیار ارزان فروخته باشد دارای شرایط خیار غبن است اما در صورتی که قرارداد شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» باشد، شامل شرایط خیار غبن نمی شود و امکان فسخ معامله برای فردی که خانه را ارزانتر از قیمت واقعی فروخته است وجود نخواهد داشت.

چنان که گفته شد، معنی لغوی غبن، ضرر و زیان رساندن یا فریب دادن و گول زدن دیگری است. در اصطلاحات حقوقی غبن به معنی اختلاف و عدم تعادل بین مورد معامله و ارزش تعیین شدۀ آن است که با توجه به مفاد قرارداد، یکی از طرفین را دچار زیان و ضرر در معامله کند.

غبن مفهومی کلی دارد و در متون حقوقی به صورت مشخص طبقه بندی نشده است. غبن جزئی، مالی است که ارزش زیادی نداشته باشد، به عنوان مثال ملکی که فاقد ارزش زیاد باشد و به قیمتی پایینتر از پنجاه درصد مبلغ اصلی آن فروخته شود.

غبن فاحش، بر اساس قانون مدنی شرایط خاصی ندارد اما در صورتی که صاحب مال ادعا به فاحش بودن غبن داشته باشد، پس از دادرسی قضات و جوانب قرارداد فاحش بودن آن به توافق خواهد رسید.

در واقع برای تشخیص میزان غبن و ضرر در معامله ، شرایط قرارداد باید بررسی و در نظر گرفته شود.

خیار غبن محدود به یکی از طرفین قرارداد نیست، هر دو طرف معامله می توانند دچار غبن شوند.

می توان گفت خیار غبن شامل حال هر دو طرف قرارداد می شود و باید برای فروشنده و خریدار اختیار فسخ قرارداد، یکسان در نظر گرفته شود.

بر اساس قانون خیار غبن از اختیارات فوری طرفین در هر معامله است.

در ماده 419 قانون مدنی ذکر شده است که شرایط معامله بر تعیین میزان غبن تاثیر دارد.

شخص متضرر، چه فروشنده باشد چه خریدار، باید بعد از اینکه متوجه ضرر در معامله شد، طی یک مدت زمان معقول عرف، که مغایر با قوانین ذکرشده در قانون و مفاد قرارداد نباشد، نسبت به شرایط خیار غبن اقدام کند.

شرایط خیار غبن و سقوط آن

بر اساس ماده 420 قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب می شود و باید پس از مطلع شدن از آن به سرعت آن را اجرا کرد. تأخیر در اجرای خیار غبن موجب سقوط آن می شود. اما سوال اینجاست که شرایط خیار غبن چیست و تا چه زمانی باید اجرا شود؟

مغبون باید بعد از آگاهی از غبن، ظرف مدت معقولی که از نظر عرف مغایر با فوریت نباشد اقدام به اعمال خیار کند، گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن می شود.

بدیهی است که اگر مغبون پیش از معامله از غبن اطلاع داشته باشد، ادعای غبن او پس از معامله قابل پذیرش نیست.

اگر مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله اطلاع داشته باشد و با آگاهی از قیمت آن اقدام به معامله کند، شرایط خیار غبن برای او وجود نخواهد داشت.

بر طبق ماده 421 قانون مدنی، اگر شخصی که طرف معاملۀ خود را متضرر کرده است، تفاوت قیمت را به شخص متضرر بدهد، خیار غبن از بین نمی رود.

بر اساس شرایط خیار غبن ، در صورتی که شخص متضرر، با گرفتن مابه التفاوت قیمت راضی شود، در این زمان خیار غبن ساقط می شود.

معنای دقیق خیار تدلیس

کلمۀ تدلیس در لغت به معنای فریب دادن و پنهان ساختن است. در اصطلاح حقوقی، تدلیس به عملی در طول معامله از سوی یکی از طرفین قرارداد گفته می شود، که موجب فریب طرف دیگر معامله شود. به عبارت دیگر تدلیس به معنای پوشاندن یا مخفی کردن عیبی در مال است.

هر زمان که طرف دیگر معامله از عیب مال مطلع شود می تواند بر اساس خیار تدلیس نسبت به بازگرداندن حق و حقوق خویش اقدام کند.

خیار تدلیس از خیارات مشترک است و تنها مربوط به معاملات خرید و فروش نمی شود. در عقد قرارداد های اجاره، صلح یا معاوضه نیز می تواند خیار تدلیس وجود داشته باشد.

در هر معامله ای که با علم و آگاهی و از روی عمد، عیبی پوشانده شود، خیار تدلیس شامل قرارداد خواهد بود.

خیار تدلیس شامل قراردادهایی می شود که در آن، عیبی عمداً پنهان شود. در این صورت خریدار بر اساس خیار تدلیس، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.

تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس

شرایط خیار غبن شامل حال طرفی از معامله می شود که بدون آگاهی از قیمت دچار ضرر در معامله شده باشد. در این صورت می تواند بر اساس مفاد قرارداد، نسبت به فسخ آن اقدام کند اما خیار تدلیس ، در صورتی است که یکی از طرفین اقدام به پوشاندن عیبی در مال کند، در این صورت طرف دیگر امکان فسخ قرارداد را در اولین زمانی که نسبت به عیب مال آگاه شود دارد.

معامله معارض در نظام حقوقی ایران

باید بدانید که زمانی معامله معارض صورت می گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده است و خریدار نیز مال غیر خریده است.

در این حالت اولین نکته ای که لازم است بدانید این است که در معامله معارض همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله ها غیر قانونی است.

بنابراین بی اعتباری معامله های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده است و معامله ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد.

به یاد داشته باشید که فروش مال غیر هم از لحاظ کیفری و هم از لحاظ حقوقی قابل تعقیب است.

از لحاظ کیفری به استناد ماده واحده فروش مال غیر مصوب 1312 می توان شکایت کرد؛ مجازات فروش مال غیر نیز در قانون مذکور، همان مجازات کلاهبرداری تعیین شده است. یعنی طبق ماده یک قانون تشدید مجازات کلاهبرداری، ارتشا و اختلاس، مجرم علاوه بر رد مال معادل مال برده شده، به جزای نقدی و 1 تا 7 سال زندان محکوم می شود.

از لحاظ حقوقی اگر نسبت به ملک یا مالی بیش از دو معامله انجام شده باشد؛ خریدار مقدم، مالک قانونی محسوب می شود و می تواند با طرح دعوی، ابطال معاملات بعدی را، اعم از اینکه با سند عادی باشد یا سند رسمی، درخواست کند.

اقدامات لازم در خصوص معامله معارض چیست؟

برای طرح شکایت فروش مال غیر، اول باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه کنید و پس از تنظیم شکایت، تمبر قانونی که همان هزینه دادرسی است، ابطال شود. بعد از انجام این کار، از طریق معاونت ارجاع دادسرای مربوط، دستور لازم به ضابطان قوه قضاییه که همان کلانتری ها هستند، داده می شود تا در بدو امر، سوابق ثبتی ملک را استعلام کنند.

پس از اینکه اتهام متوجه متهم شد، وی احضار می شود و پس از تحقیقات مقدماتی بازپرس در صورت احراز مجرمیت او، قرار مجرمیت را صادر می کند.

پس از صدور قرار مجرمیت، پرونده به دادگاه ارسال می شود و بعد از تعیین شعبه و جلسه رسیدگی، دادگاه حکم مقتضی را صادر می کند. این حکم فقط در یک مرحله قابل تجدید نظر است و حکم دادگاه تجدید نظر قطعی است. اگر نفر چندمی هستید که قربانی فروش مال غیر شده اید، یادتان باشد که در رسیدگی به این پرونده، صرفاً مبلغ پرداخت شده به شما برمی گردد؛ اما اگر شما اولین خریدار هستید و می خواهید خسارت بگیرید باید دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال معاملات بعدی بدهید.

در صورتی که خریدار اول بخواهد معاملات بعدی را باطل و مالکیت قانونی خود را اثبات کند، باید به دادگاه حقوقی مراجعه یا به عنوان دادخواست ضرر و زیان ناشی از جرم در دادگاه کیفری موضوع را مطرح کند. در این شرایط مالک اول باید خواسته اش این باشد که چون من خریدار اولیه بودم و بعد از معامله اول، فروشنده دیگر هیچ گونه مالکیتی نداشته و معاملات بعدی او غیر قانونی بوده است، لذا این معاملات از درجه اعتبار ساقط است.

دادگاه پس از رسیدگی به این پرونده، در صورتی که معامله اول را صحیح و قانونی تشخیص دهد معاملات بعدی را باطل اعلام می کند.

اختلاف نظر در پرداخت خسارت معامله معارض چگونه رفع خواهد شد؟

برای جبران خسارت اولین کسی که مال دست چندم خریده باشد، باید به قانون مدنی مراجعه کرد. در این قانون درباره ضمان دَرَک یا همان مسئولیت فروشنده مال غیر، قانو گذار آمده است: در صورتی که مالی مستحق للغیر (یعنی حق شخص دیگری) باشد، خریدار باید غرامت آن را بپردازد.

البته در این باره تاکنون مراجع قضایی تصمیم های گوناگونی اتخاد کرده اند؛ اکثر قریب به اتفاق قضات، استنباطشان این است که غرامت همان خسارت تأخیر تادیه است که بر اساس شاخص نرخ تورم هر سال از سوی بانک مرکزی اعلام می شود. اما بعضی از قضات نیز غرامت را به قیمت روز مال فروخته شده محاسبه می کنند که این نرخ با ارجاع به کارشناسی تعیین می شود. به نظر می رسد پرداخت بهای روز مال، عادلانه تر از پرداخت خسارت تأخیر تادیه است.

اگر شما جز خریداران دوم به بعد باشید، به این علت که فروشنده بعد از انجام معامله اول، دیگر مالکیتی نداشته است و در این شرایط مالی به شما فروخته است، عمل وی فروش مال غیر محسوب می شود. در این وضعیت شما می توانید به فروشنده قبل از خود مراجعه و خسارت کیفری یا حقوقی خود را مطالبه کنید.

نکته اساسی در خصوص نداشتن سوء نیت خریدار

اگر ملکی به نفر سومی فروخته شده باشد، اما فروشنده که همان نفر دوم است موضوع مال غیر را نمی دانسته و علم نداشته که مال غیر خریده است و تصور می کرده که با فروش مال، معامله صحیحی انجام داده است، عمل وی جرم نیست؛ زیرا به این دلیل که فروشنده دوم، از مستحق للغیر بودن مال خبر نداشته است، فاقد سوء نیت که یکی از ارکان جرم است، بوده و از لحاظ کیفری نیز نمی توان او را تعقیب کرد؛ اما از لحاظ حقوقی می توان ثمن پرداختی و خسارت را از او مطالبه کرد.

اجرت المثل را هم باید بپردازید

در صورتی که یکی از خریداران دوم به بعد ملک، به صورت غیرقانونی ملک را در تصرف داشته باشد، خریدار اولیه می تواند به دادگاه مراجعه و پس از ابطال اسناد تنظیم شده در این باره، تقاضای خلع ید خریدار متصرف را به دادگاه ارایه کند. در این صورت وی ملک را تحویل می گیرد و خریداران بعدی باید به ازای زمان تصرف خود، به او اجرت المثل دهند؛ زیرا او مالک قانونی است. البته باید در نظر داشته باشید که خریداران بعدی در صورتی که علم به مستحق اللغیر بودن مال نداشته باشند، هر کدام می توانند اجرت المثل پرداختی به خریدار اولیه را از فروشنده قبلی خود دریافت کنند.

مبلغ اجرت المثل را که همان مبلغ اجاره ملک است، کارشناس رسمی دادگستری تعیین می کند.

مجازات سردفتر متخلف چیست؟

اگر سردفتر با فروشنده تبانی و با تهیه اسناد جعلی معامله معارضی انجام داده باشد؛ شریک جرم به شمار می رود و مجازات شریک جرم همان مجازات کلاهبردار است؛ اما در صورتی که عمل او شراکت نباشد و فقط به طریقی انجام معامله را تسهیل کرده باشد، معاون جرم است و معاونت جرم حداقل مجازات مباشر جرم یا کلاهبردار را دارد.

در نهایت اگر سردفتر عمداً تخلفی انجام نداده باشد و در احراز هویت یا بررسی اسناد مرتکب سهل انگاری شده باشد، عمل وی تخلف انتظامی است و در دادسرای انتظامی کانون سردفتران قابل تعقیب است. در این دادگاه پس از محرز شدن تخلف سردفتر به صورت قطعی، می توان به دادگاه حقوقی برای مطالبه خسارت به نسبت سهم تخلف سردفتر مراجعه و از او مطالبه خسارت کرد.

اقدامات لازم برای پیشگیری از معاملات معارض چیست؟

برای پیشگیری از انجام معاملات معارض و کلاهبرداری تا جایی که امکان دارد مردم با اسناد عادی معامله نکنند، تا کلاهبرداران فرصت سوء استفاده نداشته باشند. همچنین اداره ثبت اسناد و املاک در چند سال اخیر با ساماندهی املاک غیر منقول و فروش و اجاره به وسیله کد رهگیری سعی بر آن داشته که جلوی سوء استفاده ها را بگیرد، بنابراین به مردم توصیه می شود که در آژانس های مسکنی معاملات خود را انجام دهند، که دارای سامانه کد رهگیری هستند. همچنین بد نیست در انجام معاملات از مشورت یک مشاور حقوقی بهره برد تا با بررسی درست اسناد بتواند معامله ای صحیح و قانونی را برای شما انجام دهد.

مجازات معامله معارض چیست؟

هر کس به موجب سند رسمی، نسبت به عین یا منفعت مالی، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.
 
املاک و اسناد مربوط به آنها، معمولا از جمله اموال باارزش در یک جامعه به شمار می‌روند؛ بنابراین نسبت به سوءاستفاده از این اموال حساسیت وجود دارد و به همین دلیل است که قانونگذار در برابر این دسته از اعمال، واکنش کیفری از خود نشان می‌دهد.

یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک، جرم معامله معارض است که در این جرم دو معامله معارض یکدیگر توسط مالک اولیه واقع می‌شود. مطابق قانون معامله دوم حتما باید رسمی باشد.

این عمل از همان اوایل، مجرمانه تلقی شد. قانون جزای عرفی در حدود یک قرن پیش این عمل را مجرمانه دانست اما قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 با اصلاحات آن، مستند قانونی این جرم است.

جرم معامله معارض با جرایمی نظیر کلاهبرداری و انتقال مال غیر، شباهت فراوان دارد.
به زبان ساده، معامله معارض به این شکل است که یک شخص بعد از این که مال خود را به دیگری منتقل کرد، دوباره خود را به عنوان مالک، جا زده و آن را به شخص دومی انتقال دهد.
به عنوان مثال، یک شخص، ماشین یا آپارتمان خود را به چند نفر می‌فروشد. معمولاً در عرف به چنین جرمی کلاهبرداری گفته می‌شود اما در دادگاه وی به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است.

رفتار مجرمانه در جرم معامله معارض از دو عمل مختلف تشکیل شده است. بنابراین فرد مجرم باید دو معامله پی در پی با تنظیم اسناد انجام دهد.

طبق قانون، معامله اول مجرم، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد.

معامله اول با توجه به مالک بودن مجرم، کاملا صحیح و قانونی است. در واقع این معامله دوم است که معارض تلقی شده و جرم را واقع می‌کند؛ هر چند قانون گفته است که معامله اول می‌تواند عادی هم باشد، اما این موضوع راجع به املاک شک‌برانگیز است؛ زیرا اصولاً انتقال رسمی املاک شرط است.

به این ترتیب استثنایی در این زمینه در قالب رای دیوان عالی کشور مطرح شده است. بر اساس این رای: «نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول، اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل معامله معارض نخواهد بود بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک بیان کرده است: «هر کس به موجب سند رسمی، نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول)، حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به حبس با اعمال شاقه از 3 تا 10 سال محکوم خواهد شد.»

این ماده در سال 1312 اصلاح شد و جمله «یا عادی» پس از «به موجب سند رسمی»، به آن الحاق شد. این ماده در حال حاضر در خصوص بزه معامله معارض، ملاک عمل مراجع قضایی بوده و قانونی که ناسخ آن باشد، به تصویب نرسیده است.
 
 مقایسه معامله معارض با سایر جرایم

همانطور که گفته شد، جرم معامله معارض ماهیتا با بسیاری از جرایم مالی از قبیل کلاهبرداری شباهت دارد.
مجرم در هر دو نوع جرم، دیگران را فریب می‌دهد. یعنی تقلب در هر دو عمل مشاهده می‌شود.
با این تفاوت که جرم معامله معارض از لحاظ وسعت اعمال ارتکابی محدودتر از جرم کلاهبرداری است.
کلاهبرداری عبارت است از بردن مال غیر همراه با سوء نیت از راه‏ متوسل شدن به وسایل یا عملیات متقلبانه.
همچنین شروع به کلاهبرداری نیز همراه با توسل به وسایل متقلبانه برای بردن مال غیر است.
برای تحقق جرم کلاهبرداری، وجود وسیله معینی شرط نیست و اساسا نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می‌کند.
در مقابل در جرم معامله معارض، وسیله ارتکاب جرم محدود به دو سند متوالی است و لازم است اموال، اسناد قبوض، مفاصا حساب و هر چیز دیگری که ارزش اقتصادی داشته باشد، برده شود.

این در حالی است که در بزه معامله معارض، تنها یک مال معین که معمولا واحد مسکونی یا منفعت آن است، برده می‌شود.در جرم کلاهبرداری، حتما مجرم باید سودی از عمل مجرمانه ببرد و اموالی به دست آورد، اما در معامله معارض، همین که ملک به شخص دوم انتقال یافت، جرم انجام می‌شود. در این حالت، رسیدن وجوه یا اموال خاصی به مجرم شرط نیست. در معامله معارض، مجرم باید مالک اولیه ملک باشد، اما در جرم انتقال مال غیر، ممکن است یک غریبه مال دیگران را به اشخاصی انتقال دهد.

در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاما باید به موجب سند رسمی باشد، در حالی که در خصوص انتقال مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی واقع شود.

در بحث ارث

 آیا واقعا پدر حق دارد فرزند خود را از ارث محروم کند ؟
 آیا محروم کردن از ارث از دید حقوق قابل قبول  است ؟

 محروم کردن از ارث در وصیت نامه معمولا به دو شکل است :

  ‌
*گاهی پدر در وصیت نامه خود قید می کند که فلان فرزند من از ارث محروم است .
 باید دانست که قید چنین عبارتی از لحاظ قانونی صحیح نیست . زیرا در ماده 837 قانون مدنی آمده است: «اگر کسی به موجب وصیّت، یک یا چند نفر از ورثه خود را از ارث محروم کند، وصیت مزبور نافذ نیست.» بنابراین با آوردن چنین عبارتی پدر نمی تواند فرزند خود را از ارث محروم کند .

*گاهی پدر در وصیت خود این عبارت را به کار می برد : تمام ارث من به فرزند ارشدم می رسد . در اینجا پدر کسی را از ارث محروم نکرده است بلکه تمام ارث را برای یکی از فرزندان وصیت کرده است .
قانون در اینجا رویه متفاوت تری دارد .
 در ماده 843 قانون مدنی آمده است : وصیت به زیاده بر ثلث ترکه نافذ نیست مگر به اجازه وراث و اگر بعض از ورثه اجازه کند فقط نسبت به سهم او نافذ است.

یعنی اگر پدر در مثال ما وصیت کرده که تمام اموال به پسر ارشد برسد تا یک سوم این وصیت ( یا یک سوم اموال مورد وصیت ) به او منتقل می شود اما دو سوم آن نیاز به اجازه بقیه وراث دارد تا منتقل شود و در صورتی که اجازه ندهند دو سوم وصیت باطل خواهد شد

عقد غائبین Contrat par correspondance

 *عقدى است که طرفین آن نتوانند باهم راجع بآن مذاکره ومکالمه کنند خواه بوسیله تلفن باشد خواه بدون آن.

*عقدى که تلگرافا انجام میشود عقد غائبین است.

* عقد غائبین در قرن ششم هجرى مورد توجه فقهاء اسلام بوده است وآنرا بدو صورت تقسیم کرده اند:

+الف- ایجاب بتوسط نامه براى طرف فرستاده مى شد.
+ب- ایجاب بتوسط قاصد براى ظرف ارسال مى شد.

*محل وقوع عقد را دراین صورت مجلس اعلان قبول میدانستند وعقیده داشتند که قبل ازاعلان قبول، ایجاب کننده حق رجوع دارد: ( والکتاب کالخطاب وکذا الارسال حتى اعتبر مجلس بلوغ الکتاب واداء الرسالة... ویصح رجوع الکاتب والمرسل عن الایجاب الذى کتبه وارسله قبل بلوغ الاخر وقبوله سواء علم الاخر اولم یعلم. فتح القدیر- جلد 5- صفحه 79) بنابراین بحث عقد غائبین آنطور که معووف است ابداع حقوقدانان آلمانی نباید باشد ابداع آنان در مساله لزوم ایجاب قبل از اعلان قبول است که آنرا هم ضرورت زمان
 پیش آورده است

درخواست توسط ذینفع

در صورتی باید دستور موقت صادر کرد که برابر مقررات، ذینفع درخواست کرده باشد. درخواست دستور موقت ممکن است کتبی یا شفاهی باشد. درخواست شفاهی باید در صورتمجلس قید و به امضاء درخواست کننده برسد. درخواست دستور موقت حقی است برای خواهان که وی براساس آن بتواند تا تعیین تکلیف نهایی اصل اختلاف در دادگاه، انجام یا عدم انجام امری یا توقیف مالی را از دادگاه درخواست کند. دادرسی فوری مستلزم تقدیم دادخواست نیست. هرچند رویه این است که درخواست های دادرسی فوری که قبل از طرح دعوای اصلی صورت می گیرد، در ورقه دادخواست نوشته می شود. درخواست دستور موقت لازم نیست قبل یا هنگام طرح دادخواست اصلی باشد؛ بلکه بعد از طرح دعوی نیز می توان درخواست دستور موقت کرد مگر این که حکم قطعی صادر شده باشد.

*درخواست دستور موقت به دلالت مواد 311 و 323 ق.آیین دادرسی مدنی می تواند ضمن اقامه اصل دعوا یا پس از آن و نیز پیش از اقامه دعوا درخواست شود. درخواست دستور موقت اگر ضمن اقامه دعوا باشد در دادخواست مطرح می شود و نیاز به برگ جداگانه نیست. اما اگر پس از اقامه دعوا باشد، مطابق ماده 313 ممکن است کتبی یا شفاهی باشد. در صورتی که قبل از اقامه دعوای اصلی، متقاضی دستور موقت تقاضای خود را شفاهاً مطرح کند، مرجع تنظیم صورت مجلس دفتر رئیس حوزه قضایی (دفتر کل) است.

موارد صدور قرار ابطال دادخواست

1- استرداد دادخواست بدوی تا جلسة اول دادرسی

2- استرداد دادخواست تجدیدنظر تا قبل از ختم دادرسی

3- عدم حضور خواهان در جلسة دادرسی در صورتی که بدون حضور او تصمیم گیری از سوی دادگاه ممکن نباشد.

4- عدم پرداخت هزینه کارشناسی از سوی خواهان وقتی که دادگاه برای رسیدگی نیاز به کارشناسی داشته باشد.

5- عدم تهیه وسیله اجرای قرارهای تحقیق محلی یا معاینة محل از سوی خواهان وقتی که دادگاه برای رسیدگی نیاز به قرارهای مزبور داشته باشد.

6- عدم ارائه اصول مستندات در جلسه اول دادرسی از سوی خواهان وقتی که این اسناد عادی  و از جانب خوانده مورد انکار یا تردید قرار گیرد و ادعای خواهان مستند به ادله دیگری نباشد.

مواردی که به زن مهریه تعلق نمی گیرد به شرح ذیل است:

1- بر طبق ماده ۱۰۸۹قانون مدنی هر گاه عقد ازدواج (دائم یا موقت) بین زوجین به دلیلی باطل بوده باشد و بین آن ها نزدیکی واقع نشده باشد زن حق مهر ندارد.

2- به استناد ماده ۱۱۰۱ قانون مدنی هر گاه به دلیلی نکاح بین زوجین، فسخ گردد و بین آن ها نزدیکی واقع نشده باشد زن مستحق مهر نخواهد بود تنها استثناء آن فسخ به دلیل عنن بودن مرد است یعنی مردی که توانایی عمل زناشویی نداشته باشد که در این صورت با فسخ نکاح زن مستحق نصف مهر خواهد بود.

3- در هنگام طلاق دختر باکره نیز توضیح داده شد که مهریه او نصف خواهد شد.

شرایط فسخ قرارداد

فسخ قرارداد ممکن است به دو صورت ذیل ایجاد شود:

1-توافق طرفین :
طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. این حق فسخ می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده 399 قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.

2- حکم مستقیم قانون :
قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه معیوب بوده، که در اینجا به استناد مواد ۴۷۸و۴۷۹قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

براساس مواد ۳۷و۳۸ ق.آ.د.م

اگر موکل وکیل خود را عزل نماید، مراتب را باید به دادگاه و وکیل معزول اطلاع دهد.

*عزل وکیل مانع از جریان دادرسی نخواهد بود. اظهار شفاهی عزل وکیل باید در صورتجلسه قید و به امضای موکل برسد.

 
*تا زمانی که عزل وکیل به اطلاع او نرسیده است اقدامات وی در حدود وکالت، همچنین ابلاغ‌هایی که از طرف دادگاه به وکیل می شود موثر در حق موکل خواهد بود، ولی پس از اطلاع دادگاه از عزل وکیل، دیگر او را در امور راجع به دادرسی، وکیل نخواهد شناخت.

اختیار فسخ در قرارداد خرید و فروش

در تنظیم قرارداد خرید و فروش، فروشنده و خریدار بایستی با دقت اختیاراتی که در آینده برای فسخ معامله می توانند داشته باشند را در قرارداد بگنجانند و مواظب باشند که آن اختیارات را چشم بسته در قرارداد از خود سلب نکنند. به طور مثال گنجاندن خیار غبن (زیان) در قرارداد ممکن است به خریدار یا فروشنده این امکان را بدهد که با ادعای انجام معامله بیش تر یا کم تر از قیمت عرفی، معامله را فسخ کنند.

توقیف پول پیش خانه

وقتی که از فردی طلبکار باشید، می توانید از دادگاه بخواهید اموال او را توقیف کند. یکی از این اموال طلب هایی است که فرد بدهکار از دیگران دارد و شما می توانید با شناسایی این طلب ها از قاضی بخواهید که پولی که طرف شما از دیگران طلب دارد را توقیف کند و به شما بدهد. اما این درخواست همیشه پذیرفتنی نیست. مثلا اگر فرد بدهکار به شما، مستأجر شخص دیگری باشد شما نمی توانید درخواست کنید که پول پیشی که به صاحبخانه اش داده است توقیف شود، مگر این که قاضی تشخیص دهد پول پیش یا همان ودیعه از شأن و نیاز عرفی فرد بدهکار بیشتر است.