اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر

امروزه یکی از سوالات و مشکلات متداول افراد در زمینه حقوقی، اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر می باشد؛ هرچند که این امر تنها در مواردی بسیار خاص و با تشخیص مراجع قضایی امکان پذیر می باشد اما شرایط آن همانند اعاده دادرسی در دادگاه بدوی (دادگاه هایی که در اولین مرحله پرونده به آنها ارجاع شده و منجر به صدور حکم می شود، دادگاه بدوی نام دارند) می باشد که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت. برای آشنایی با این مفهوم می بایستی در ابتدا به مفاهیم دادگاه تجدید نظر و نیز اعاده دادرسی بپردازیم تا با آگاهی از هر یک بتوانیم درکی بهتر از موضوع اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر داشته باشیم.

دادگاه تجدید نظر چیست و چرا تشکیل می شود؟

دادگاه‌های تجدید نظر در واقع دادگاه‌هایی جهت رسیدگی به اعتراض نسبت به احکام صادره از سوی دادگاه ‌های بدوی می باشند و از نظر سطح و درجه، یک پله بالاتر از دادگاه ‌های بدوی قرار دارند. حکم صادره از سوی دادگاه تجدید نظر، حکم قطعی می باشد و چنین احکامی اصولا قابل تجدید نظر نیستند و تنها در مواردی خاص می توان درخواست اعاده دادرسی (شیوه ای خاص و ویژه از شکایت نسبت به رای دادگاه است که منجر به بازگشت مجدد پرونده به دادگاه و رسیدگی دوباره به آن می گردد) را در خصوص چنین احکامی مطرح کرد.

مطابق قانون تجدید نظر آراء دادگاه‌ ها اگر محکوم علیه (شخصی که حکم دادگاه بر علیه او صادر شده باشد) نسبت به حکم صادره اعتراض نماید، باید شکایت خود را به صورت درخواست تجدید نظر در دادگاه مطرح کند و مراجع مربوطه وظیفه دارند که در سریع‌ترین زمان ممکن به درخواست تجدید نظر رسیدگی کرده و اقدامات لازم را انجام دهند.

چه افرادی حق تجدید نظر را دارا می باشند؟

مطابق قانون تجدید نظر آراء دادگاه ‌ها، علاوه بر طرفین دعوا، وکیل و یا نمایندگان قانونی آنان نیز قادر و محق به نظر خواهی هستند. البته باید توجه داشت که این افراد در یک مهلت قانونی که توسط دادگاه تعیین می ‌شود می ‌توانند برای تجدید نظر از آراء صادره اقدام نمایند.

مهلت قانونی برای درخواست تجدید نظر از آراء صادره دادگاه چه میزان می باشد؟

طبق قانون تجدید نظر آراء دادگاه ‌ها، مهلت قانونی برای درخواست تجدید نظر از آراء صادره دادگاه برای اشخاص مقیم ایران ۲۰ روز و برای اشخاص مقیم خارج از کشور ۲ ماه پس از تاریخ ابلاغ مهلت واخواهی می ‌باشد.

درخواست کنندگان تجدید نظر می ‌بایستی درخواست تجدید نظر خود را تا پایان مهلت مقرر به دادگاه صادرکننده رای و یا دفتر شعبه اول دادگاه تجدید نظر ارائه نمایند.

درصورت پایان مهلت مقرر جهت درخواست تجدید نظر، آیا امکان پذیرش درخواست وجود دارد؟

چنانچه مهلت مقرر جهت درخواست تجدید نظر پایان یافته و درخواست کننده درخواست تجدید نظر خود را تسلیم نکرده باشد، باید با دلیل و بیان عذر خود، درخواست تجدید نظر را به دادگاه صادرکننده رای تقدیم نماید. دادگاه نیز درمقابل موظف است ابتدا به عذر عنوان شده که موجب عدم تقدیم درخواست در مهلت مقرر بوده است رسیدگی کرده و درصورت موجه بودن عذر، در خصوص پذیرش درخواست تجدید نظر تصمیم مناسب را اتخاذ نماید.

جهات عذرموجه کدامند؟

• مرضی که مانع حرکت شود.
• فوت یکی از والدین یا همسر یا اولاد
• حوادث قهریه همچون سیل و زلزله و حریق که بر اثر آن تقدیم درخواست تجدید نظر امکان پذیر نباشد.
• توقیف یا حبس بودن به نحوی که نتوان در مهلت مقرر درخواست تجدید نظر را تقدیم دادگاه کرد.

جهات تجدید نظر کدامند؟

• ادعای عدم اعتبار مستندات دادگاه تجدید نظر
• ادعای عدم توجه قاضی به دلایل مطرح شده در دادگاه تجدید نظر
• ادعای فقدان شرایط قانونی شهادت شهود
• ادعای عدم صلاحیت قاضی یا دادگاه تجدید نظر صادرکننده رای
• ادعای مخالف بودن رای با موازین شرعی یا مقررات قانونی

البته توجه داشته باشید که با وجود جهات دیگر، مرجع تجدید نظر تنها به موضوع مورد تجدید نظر خواهی که در دادگاه بدوی مورد حکم قرار گرفته است، رسیدگی می ‌کند.

پس از تقدیم درخواست، مراتب رسیدگی در دادگاه تجدید نظر به چه صورت است؟

مراجع تجدید نظر، بلافاصله پس از دریافت درخواست تجدید نظر ابتدا آن را ثبت و سپس رسیدی شامل نام متقاضی و طرف دعوا، شماره ثبت و دادنامه و تاریخ تسلیم به تقدیم کننده ارائه و بر روی تمامی برگه‌های درخواست تجدید نظر آن تاریخ را ذکر نماید. این تاریخ در واقع همان تاریخ تجدید نظر خواهی می ‌باشد.

در صورتی که درخواست تجدید نظر در مهلت قانونی تقدیم دادگاه شده باشد، دادگاه بدوی پس از تکمیل، پرونده را ظرف نهایتا ۲ روز به مرجع تجدید نظر ارسال می ‌نماید و اگر درخواست خارج از مهلت مقرر جهت درخواست تجدید نظر تسلیم شده باشد و یا در مهلت قانونی رفع نقص نگردیده باشد، به موجب قرار دادگاه رای بدوی، رد شده که البته این قرار تا ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ در مرجع تجدید نظر قابل اعتراض می ‌باشد. توجه داشته باشید که در هر یک از این شرایط، رای دادگاه تجدید نظر، رای قطعی است و قابل بازگشت نمی ‌باشد.

درصورت موجه بودن ادعای تجدید نظر خواه چه اتفاقی رخ خواهد داد؟

در صورتی که ادعای تجدید نظر که توسط تجدید نظر خواه به دادگاه تجدید نظر تسلیم شده از نظر دادگاه تجدید نظر موجه تشخیص داده شود، رای دادگاه بدوی نقص اعلام شده و دادگاه تجدید نظر رای درخواست کننده را صادر خواهد نمود. در غیر این صورت با رد درخواست و تایید رای توسط دادگاه تجدید نظر، پرونده به دادگاه بدوی اعاده خواهد شد.

اعاده دادرسی چیست؟

یکی از روش های شکایت از احکام، اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر و بدوی می باشد.

اما چرا این امر صورت می گیرد؟

همانطور که میدانید هدف اصلی دادرسی اجرای عدالت و حفظ حقوق است و دادرس مسئول این امر می باشد. دادرس نیز مانند دیگران جایزالخطا بوده و ممکن است در صدور رای قطعی دچار اشتباه و خطا شود، از این رو برای جلوگیری از این امر و نیز برای این که رای قطعی دادگاه (بدوی یا تجدید نظر) بدون هیچ گونه خطایی باشد، اعاده دادرسی از طرف مراجع قضایی در نظر گرفته شده است. این امر به منظور بازگشت رای دادگاه تجدید نظر یا بدوی از رای قطعی سابق و به درخواست و ادعای شاکی مبنی بر این که رای قطعی دادگاه اشتباه بوده، صورت می پذیرد.

انواع اعاده دادرسی:

• الف- اصلی: بنابر بند الف ماده ۴۳۲ قانون دادرسی مدنی، اگر درخواست کننده اعاده دادرسی، مستقلاً و بدون اینکه دعوایی درجریان رسیدگی در دادگاه تجدید نظر یا بدوی باشد آن را درخواست نماید، این درخواست، درخواست اعاده دادرسی اصلی محسوب می شود که باید ضمن درخواست به دادگاه ذی صلاح ارائه شود. به عبارتی در این نوع اعاده دادرسی، متقاضی که یکی از طرفین می باشد، درمورد حکمی که سابقاً از سوی دادگاه بدوی و یا تجدید نظر صادر شده، می تواند به طور مستقل درخواست اعاده دادرسی کند.
• ب-طاری: بنابر بند ب ماده ۴۳۲ قانون دادرسی مدنی، برخلاف اعاده دادرسی اصلی که پرونده‌ای در حال رسیدگی نیست تا ضمن آن اعاده دادرسی مطرح شود، اعاده دادرسی طاری در حین انجام مراحل دادرسی مطرح می شود. به عبارتی دیگر، اگر در ضمن یک دادرسی، حکمی به عنوان دلیل ارائه شود و طرف مقابل نسبت به آن درخواست اعاده دادرسی نماید، این درخواست، درخواست اعاده دادرسی طاری نام دارد.

جهات اعاده دادرسی کدامند؟

موارد استفاده از درخواست اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر یا بدوی بسیار محدود است چرا که افراد نتوانند به بهانه های مختلف پرونده های مختومه را دوباره به جریان انداخته و یا روند پیشرفت پرونده های در جریان را کند سازند و از این طریق دادگاه را با چالش روبرو کنند. از طرفی دیگر اعاده دادرسی در واقع نوعی اعتراض به استحکام و صحت احکام بوده و باعث لطمه زدن به اعتبار آن می شود. اما با این وجود تنها در مواردی که قانون اساسی مقرر کرده، اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر و یا بدوی قابل استفاده می باشد. باید به این نکته توجه داشت که در جلسات دادرسی تنها به مواردی رسیدگی خواهد شد که مستقیماً در درخواست اعاده دادرسی مقرر شده باشد؛ به عبارتی دیگر، براساس ماده ۴۳۶ قانون آیین دادرسی مدنی، در اعاده دادرسی به جز آنچه در درخواست اعاده دادرسی ذکر شده است، جهت دیگری مورد رسیدگی قرار نخواهد گرفت. در مواردی که افراد مجاز به درخواست اعاده دادرسی می باشند، فرد محکوم شده (محکوم علیه) حق دارد تا یک یا چند مورد از جهات زیر، درخواست اعاده دادرسی خود را در دادگاه تجدید نظر و یا بدوی مطرح نماید:

• . موضوع حکم، مورد ادعای خواهان نباشد؛ زیرا حکم تابع دعواست و بر اساس ماده ۲ قانون ۴۲۶ آیین دادرسی دادگاه‌، هیچ دادگاهی (چه بدوی و چه تجدید نظر) نمی تواند به عنوان دعوایی رسیدگی کند مگر اینکه شخص یا اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده آنان رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست کرده باشد و همچنین برا اساس ماده ۴۸ قانون فوق شروع رسیدگی در دادگاه مستلزم تقدیم درخواست است و در درخواست نیز باید خواسته و بهای آن و نیز آن چه مدعی (شاکی) از دادگاه درخواست دارد به صراحت تعیین شود. بنابراین اگر موضوعی مورد ادعای خواهان نباشد و در قبال آن حکمی صادر گردد چنین حکمی طبق بند ۱ ماده ۴۲۶ قانون آیین دادرسی، قابل اعاده دادرسی خواهد بود.
• . حکم به میزان بیشتر از خواسته صادر شده باشد؛ حکم دادگاه نباید از نظر کمیت و مقدار از خواسته دعوا بیشتر باشد. زیرا خواهان به همان مقدار که طرح دعوا کرده خود را محق می داند. به طور مثال اگر اعاده خواهان ۱ میلیون ریال باشد دادگاه نمی تواند بیشتر از مقدار اعاده رای صادر نماید.
• وجود تضاد در مفاد یک حکم که ناشی از استناد به اصول یا به مواد متضاد باشد؛ اگر در مفاد حکم دادگاه تضاد وجود داشته باشد می توان نسبت به آن اعاده دادرسی کرد. به طور مثال دادگاه شرط ضمن عقد را نامشروع دانسته و در عین حال با استناد به ماده ۲۳۷ قانون مدنی، خوانده را ملزم به انجام آن شرط کرده باشد، وی می تواند نسبت به آن درخواست اعاده دادرسی نماید.
• .حکم صادره با حکم دیگری در خصوص همان دعوا و اصحاب آن، که قبلا توسط همان دادگاه صادر شده است، متضاد باشد؛ بدون آن که سبب قانونی موجب این مغایرت باشد، در این صورت محکوم علیه قادر به درخواست اعاده دادرسی است.
• . در صورتی که طرف مقابل درخواست کننده اعاده دادرسی حیله و تقلبی به کار برده باشد که در حکم دادگاه موثر بوده باشد؛

جهت این که اعمال حیله و تقلب برای اغفال دادگاه از جهات اعاده دادرسی باشد شرایط زیر لازم است:

اول: حیله و تقلب از ناحیه طرف مقابل درخواست کننده اعاده دادرسی اعمال شده باشد.

دوم: حیله و تقلب باید در حکم و رای دادگاه موثر باشد. به طور مثال خواهان کاری کند که شخصی غیر از شخص خوانده به عنوان خوانده در دادگاه حاضر شود و برخلاف واقع به صحت ادعاهای خواهان اقرار کند.

• . اگر حکم دادگاه مستند به اسنادی بوده است که بعدا مجعولیت (جعلی بودن) آن ها ثابت شده باشد.
• کتمان سند:

پس از صدور حکم، اسناد و مدارکی یافت شود که اثبات حقانیت درخواست کننده اعاده دادرسی باشد و ثابت شود اسناد و مدارک یاد شده در جریان دادرسی در اختیار متقاضی نبوده است.

• حادث شدن یکی از جهات تجدید نظر؛

جهات درخواست تجدید نظر در ماده ۲۵ قانون تشکیل دادگاه عمومی و انقلاب و ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه عمومی و انقلاب در امور مدنی ذکر شده است. براساس ماده ۲۹ قانون تشکیل دادگاه عمومی، درخواست کننده تجدید نظر باید تمام علل و جهات درخواست خود را در درخواست تجدید نظر تصریح نماید مگر این که آن جهت بعداً حادث شود که در این صورت می توان برابر مقررات اعاده دادرسی در دادگاه تجدید نظر اقدام نمود.

مهلت درخواست اعاده دادرسی:

بنابر ماده ۴۲۷ قانون آیین دادرسی دادگاه عمومی، مهلت درخواست اعاده دادرسی (چه در دادگاه بدوی و چه در دادگاه تجدید نظر) برای اشخاص مقیم ایران ۲۰ روز و برای اشخاصی که خارج از کشور سکونت دارند ۲ ماه می باشد و به طریقه زیر اعمال خواهد شد:

• ۱. نسبت به آرای احکام حضوری قطعی از تاریخ ابلاغ
• ۲.نسبت به آرای غیابی از تاریخ انقضای مدت واخواهی و درخواست تجدید نظر

همچنین چنانچه درخواست کننده اعاده دادرسی عذر موجهی داشته باشد طبق ماده ۳۰۶ عمل خواهد شد، یعنی هرگاه نامبرده ثابت کند که عدم تقدیم درخواست اعاده دادرسی به دلایلی چون:

• بیماری سختی که مانع حرکت شود
• فوت یکی از همسر، والدین و فرزندان
• حوادث قهریه همچون سیل و حریق و زلزله که به موجب آن ارائه درخواست اعاده دادرسی به دادگاه بدوی و یا دادگاه تجدید نظر ممکن نباشد.
• و نیز توقیف و یا حبس به نحوی که نتوان در مهلت مقرر درخواست در دادگاه حضور یافت و درخواست اعاده دادرسی را ارائه نمود.

باید دلایل موجه بودن عذر خود را ضمن درخواست اعاده دادرسی به دادگاه صادر کننده رای اعلام کند.

تمدید مهلت درخواست اعاده دادرسی، ممنوع است مگر در مواردی که قانون تعیین کرده باشد (ماده ۴۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی)

چگونگی رسیدگی به درخواست اعاده دادرسی:

پس از دریافت درخواست اعاده دادرسی، دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی شروع به بررسی درخواست می کند و پس از بررسی‌های لازم، موضوع را صورت جلسه کرده و با صدور حکم لازم را صادر خواهد کرد. سپس دادگاه دستور تعیین وقت رسیدگی را به طرف مقابل ابلاغ می کند و هرگاه قرار رد درخواست صادر شود علاوه بر طرف مقابل به مدعی درخواست اعاده دادرسی نیز ابلاغ خواهد شد.

اعتبار قولنامه دستی در دادگاه ها – تفکیک بین قولنامه و مبایعه نامه

آنچه امروزه در بین مردم و بنگاه های معاملات ملکی تحت عنوان (( قولنامه )) از آن یاد می شود لزوماً منطبق با مفهوم حقوقی این اصطلاح نیست.

یعنی معنای عرفی قولنامه و یا قولنامه دستی با معنای حقوقی آن متفاوت است.

برای پاسخ دقیق به این سوأل که اعتبار قولنامه دستی یا اعتبار قولنامه دست نویس بدون شاهد چقدر است ، می بایست فهم حقوقی مشخصی از قولنامه ، مبایعه نامه و عبارات مشابه داشت.

می دانیم که برای نقل و انتقال املاک ثبت شده و دارای سابقه ثبتی،تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ضرورری است.

و بر این واقعیت اداری و ثبتی نیز آگاهیم که انتقال سند رسمی دارای مقدماتی است که استعلام از اداره امور مالیاتی ، شهرداری و ثبت کمترین آنهاست.

ملزومات مقدم تر بر سه استعلام فوق شامل صدور پایان کار و داشتن صورتمجلس تفکیکی است.

به هر حال مبنای روی آوردن مردم به تنظیم قولنامه های عادی و حتی مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه های معاملات ملکی ، در بیشتر مواقع تهیه و تدارک مدارک و انجام تشریفات پیش گفته است.

تفاوت قولنامه با مبایعه نامه

قولنامه بر خلاف مبایعه نامه ، تعهد به انعقاد عقد معینی است.

قولنامه دلالتی بر وقوع عقدی مثل بیع ندارد.

 برای تقریب به ذهن می توان گفت وقتی طرفین طی قراردادی متعهد می شوند نسبت به تنظیم سند بیع با شرایط معینی در تاریخ معینی اقدام نمایند ؛ این سند قولنامه است که در اینجا معنایی جز تعهد به انجام بیع ندارد.

در حالی که در مبایعه نامه ( مانند مبایعه نامه های معمول و جاری بنگاه های معاملات ملکی ) با درج عبارات فروشنده ، خریدار ، مورد معامله ، ثمن معامله ، شرایط قرارداد و تاریخ دفتر خانه و انتقال سند ، عملاً بیع محقق شده است و صرفاً تنظیم سند رسمی بیع که بیشتر جنبه اثباتی دارد به رجوع به دفترخانه موکول می گردد.

قولنامه زمانی عنوان قرارداد دارد که متضمن تعهدات متقابل از ناحیه دو طرف قرارداد باشد و یا لااقل امضای دو طرف را دارا باشد.

سندی که صرفاً حاوی وعده یک طرف به انجام تعهد معینی مانند تعهد به بیع است بواسطه اینکه جامه عقد و قرارداد که یک عمل حقوقی دو طرفه است را به تن ندارد ؛ الزام آور نیست.

اما قولنامه به جهت اینکه حاوی تعهد به انجام عمل معینی است دارای ضمانت اجرای حقوقی است.

یعنی متعهدله (کسی که به نفع او تعهدی شده است) می تواند الزام متعهدعلیه (کسی که متعهد به انجام کار شده است ) را به انجام تعهد درخواست نماید.

اینکه قولنامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد یا به صورت دستی یا دست نویس ، شاهد یا بدون شاهد اثری بر ضمانت اجرای حقوقی مفاد قولنامه ندارد.

یعنی بدون شاهد نیز می توان دعوی الزام به انجام تعهد موضوع قولنامه عادی یا دستی را مطرح نمود.

هر چند قولنامه رسمی (منظور قولنامه ای است که ممکن است و می تواند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد ) مطمئناً دارای ارزش قضایی بالاتر است چون مفاد آن قابل انکار و تردید نیست و حتی نسبت به تعهد موضوع آن می توان اجراییه رسمی را درخواست نمود.

از طرفی در مورد قولنامه عادی دست نویس اگر دارای شاهد و گواه موقع تنظیم باشد ، در موقع بروز اختلاف استفاده از مفاد گواهی شهود مؤثر در نتیجه کار است.

اشتباه رایجِ مفهومیِ دیگر در بازار معاملات ملکی این است که مرد م بعضاً مبایعه نامه های تنظیمی مشاورین املاک را مدرکی رسمی ( سند رسمی ) تلقی می نمایند.

 و یا اینکه اعتبار اسناد تنظیمی در بنگاه های معاملات ملکی را برابر با اسناد رسمی تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی تلقی می نمایند.

این برداشت مخالف تعریف سند رسمی است.

به طور روشن مبایعه نامه ها و اجاره نامه های تنظیمی در دفاتر مشاورین املاک ، سند عادی به حساب می آیند.

لذا ایراد انکار و تردید نسبت به آنها ممکن است.

در مورد اسناد رسمی نقل و  انتقال در دفاتر اسناد رسمی، خلاصه معامله به اداره ثبت محل ، ارسال و مراتب در دفاتر مربوطه اداره مذکور ثبت می شود.

در مورد معاملات انجام شده در بنگاه های معاملات ملکی چنین ترتیبی جاری نیست.

با توجه به آنچه گفته شد می توان گفت مبایعه نامه های تنظیمی دفاتر در مشاورین املاک (( بیع )) محسوب می گردد.

تشریفاتی بودن عقد بیع املاک ثبت شده یعنی لزوم ثبت رسمی سند انتقال تأثیری بر اطلاق بیع بر مبایعه نامه های مشاورین املاک ندارد.

برتری سند رسمی بیع تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی بر مبایعه نامه های مشاورین املاک از جهت ارزش اثباتی آن است.

سند رسمی در مقابل همگان قابل استناد است و بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت ،دولت تنها کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و این انتقال در دفتر املاک ثبت شده است را به عنوان مالک به رسمیت می شناسد.

با این حال شکی نیست که بیع نامه ها تنظیمی در بنگاه ها بیانگر وقوع بیع می باشند.

ولی قولنامه ای که حاوی تعهد به انجام بیع است یا سایر عقود است دلالتی بر انتقال مالکیت ندارد.

پس از نظر ارزش گذاری اسناد می توان گفت سند رسمی دفترخانه بر مبایعه نامه های بنگاه ها و این مبایعه نامه ها بر قولنامه های دستی و حتی قولنامه های رسمی صادره از دفاتر اسناد رسمی چه با شاهد تنظیم شده باشند و چه بدون شاهد ، برتری دارند.

به هر حال قولنامه قراردادی است که اصولاً معتبر است مگر اینکه مفاد آن مخالف قوانین و نظم عمومی باشد.

آنچه بیان شد اجمالی بر موضوع ارزش و اعتبار قولنامه دستی یا قولنامه دست نویس بود که به نظر اطلاع آن برای کسانی که قصد نقل و انتقال املاک یا هر نوع مالی را دارند ؛ مفید می باشد.

روشن است که مطالبه راجع به  اعتبار قولنامه دستی و موارد ابطال چنین قولنامه هایی و ضمانت اجرای تخلف از مفاد قولنامه دست نویس نیازمند بحث جامعی است که در این مختصر نمی گنجد.

راجع به گرفتن حکم تنظیم سند بر اساس قولنامه دست نویس و بدون شاهد ، ابطال سند رسمی به استناد قولنامه عادی و بدون شاهد ، اعتبار قولنامه دستی بعد از فوت فروشنده یا خریدار و سایر دعاوی مربوط به قولنامه های دستی و مبایعه نامه های تنظیمی در بنگاه ها آماده قبول وکالت دعاوی می باشیم.

معنای لغوی و اصطلاحی بنچاق چیست؟

بنچاق چیست و تفاوت آن با قولنامه، سند مالکیت و مفاهیم مرتبطی مانند مبایعه نامه چیست؟

معنای لغوی بنچاق چیست؟

مرحوم دهخدا بنچاق را واژه ای ترکی و معادل قباله و سند ملک معرفی نموده است.

منتها به نظر می رسد با توجه به سوابق ثبتی و حقوقی دوره های گذشته و بویژه قبل از شروع دوره قانونگذاری نوین که از حدود یکصد سال قبل در ایران شروع گردیده است، معنا و مفهوم و دایره شمول بنچاق نسبت به زمان حاضر وسیع تر بوده است.

زیرا تا قبل از اجرای قانون ثبت اسناد و املاک و انتشار اسناد مالکیت موضوع ماده ۲۲ قانون مذکور ، اسناد مالکیت مرسوم و شناخته شده امروزی حداقل به شهرت و حجم کنونی وجود نداشته است.

معنای اصطلاحی بنچاق چیست ؟

به نظر می رسد معنای اصطلاحی بنچاق در دو دوره زمانی قبل و بعد از اجرای قانون ثبت، متفاوت است.

تا قبل از وضع قوانین نوینی مانند قانون ثبت، بنچاق مترادف با سند مالکیت بوده است.

اما امروزه به اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی که اتفاقاً مبنا و منشأ صدور اسناد مالکیت هستند بنچاق می گویند.

حال ممکن است این بنچاق ها یا بنچاق خانه باشد یا بنچاق زمین و یا بنچاق آپارتمان. مثلاً در مورد ملکی که در مالکیت ((الف)) می باشد و وی مبادرت به انتقال آن به ((ب)) طی سند قطعی غیر منقول می نماید، سندی که در دفترخانه در مورد بیع قطعی انجام گرفته، تنطیم می شود، بنچاق نام دارد.

حال خریدار با توجه به این سند که بدان بنچاق می گویند می تواند صدور سند مالکیت ثبتی را به نام خود درخواست نماید.

هر چند که عملاً گرفتن سند مالکیت به نام انتقال گیرنده جدید ( اعم از خریدار- متصالح- متهب و…) از ملزومات اداری و ثبتی نظام دفاتر اسناد رسمی و سازمان ثبت است.

تفاوت قولنامه، مبایعه نامه و قراردادهای عادی با بنچاق چیست ؟

با توجه به آنچه گفته شد بنچاق امروزه به معنای سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی راجع به انتقال اموال است.

اما قولنامه هر چند به صورت رسمی تنظیم شود، صرفاً تعهد به انتقال بیع است.

مبایعه نامه عادی نیز، بنچاق به حساب نمی آید. و قراردادهای عادی و حتی قراردادهای رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی( که دارای نتیجه و وصف انتقال قطعی نباشند) ارزش و اعتبار رسمی و ثبتی بنچاق را دارا نمی باشند.

متذکر می گردد در دعاوی ابطال اسناد رسمی مالکیت که معمولاً مسبوق به تنظیم اسناد قطعی انتقالی در دفاتر اسناد رسمی یا همان بنچاق هاست، اطلاع از شماره و تاریخ اسناد مذکور از جمله اطلاعات و داده های حقوقی است که برای طرح صحیح دعاوی موسوم به ابطال اسناد یا ابطال مبایعه نامه ها مربوطه بسیار مؤثر و البته ضروری هستند.

تفاوت سند مالکیت با بنچاق چیست؟

ضمن ارجاع به توضیحات پیش گفته در مورد بنچاق، برای اشراف و فهم بهتر تفاوت بین سند ماکلیت و بنچاق، بهتر است متن مواد ۱۰۴ و ۱۰۳ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مطالعه گردد.

در ماده ۱۰۳ نحوه صدور سند ماکلیت و در ماده ۱۰۴ در مورد انتقالی تمام (بنچاق ها) توضیحات و تشریفاتی بیان گردیده است.

مواد مذکور به این شرح می باشند:

ماده ۱۰۳ ـ پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت مسئول دفتر ثبت ملک را با مشخصات زیر در دفتر املاک نموده و به نمونه (امضاء) مدیر ثبت یا کارمندیکه از طرف وزارت دادگستری برای نمونه کردن دفتر و برگهای مالکیت مجاز است میرساند:

۱ـ شماره ملک.

۲ـ تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک.

۳ـ اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت تابعیت مالک.

۴ـ نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجراء و متعلقات آن.

۵ ـ حدود ملک.

۶ ـ بهای ملک.

۷ـ حقوق عینیه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه که برای ملک مورد ثبت در املاک مجاور و یا برای املاک مجاور در ملک مورد ثبت موجود است.

ماده ۱۰۴ـ در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آتی ثبت می‌شود.

۱ـ هرگاه معامله راجع باشد بانتقال قطعی تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کرده و بمنتقل‌الیه تسلیم مینماید و مادام که در صفحات انتقالات جا دارد سند مالکیت بنام منتقل‌الیه تجدید نخواهد شد.

۲ـ اگر انتقال راجع به قسمتی از ملک مفروز یا مشاعاً باشد خروج آن را از مالکیت مالک اولی به نحوی که به منزله ذکر خلاصه معامله نیز محسوب می‌شود با مرکب قرمز در زیر ثبت ملک یا در ستون ملاحظات به‏این شرح (یکدانک [یکدانگ] مشاع یا دو دانک [دانگ] مفروز یا دو هزارگز از ملک بالا را آقای مالک به‏موجب سند شماره (………) به آقای ………….. منتقل کرده و در صفحه ……….. این دفتر یا دفتر متمم شماره …………. ثبت و از ملکیت مالک بالا خارج گردید) قید و سپس مورد انتقال را اگر مشاع است به‏نحو ثبت املاک مشاعه و اگر مفروز است به‏طوری که ملک مستقل با تمام مشخصات و حدود و بهاء و حقوق در صفحه معینی از دفتر اصلی یا متمم ثبت و در ملاحظات ثبت آن یادداشت نمایند که ملک در اصل صفحه …….. دفتر……… ثبت شده یا مورد ثبت از ملک شماره……… که در صفحه……… ثبت شده افراز شده است.

۳ـ هرکاه [هرگاه] نسبت به هریک از دو قسمت املاک بالا انتقالی به طور شرطی و رهنی یا قطعی واقع شود به‏وفق معمول سابقه خلاصه آن را در زیر ثبت ملک ثبت و فسخ و فک را نیز در موقع خود در مقابل همان قسمت در ستون ملاحظات دفتر یادداشت نمایند و به همین طریق خلاصه کلیه معاملات راجعه به عین ملک مزبور در دفتر املاک به ترتیب تاریخ زیر یکدیگر ثبت خواهد شد. در موارد بالا سردفتر خلاصه معامله را در برک [برگ] مخصوص که برای اینکار تهیه شده نوشته و به‏دفتر املاک حوزه ثبت ملک ارسال می‌دارد خلاصه مذکور علاوه بر امضاء متعاملین باید به امضاء سردفتر و نماینده ثبت « چنانچه نماینده داشته باشد» رسیده باشد مسئول دفتر املاک باید خلاصه مذکور فوق را فوراً به‏طوری که در بالا مقرر است در زیر ثبت ملک قید نموده و به امضاء مدیر ثبت برساند. در موقع فسخ معاملات نیز باید سردفتر لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ را به اداره ثبت بفرستد تا در ملاحظات دفتر املاک قید شود.

متصدیان مربوطه ثبت املاک مکلفند پس از وصول خلاصه معامله از دفترخانه در ظرف ۲۴ساعت آن را در دفتر املاک ثبت نموده و در پرونده مربوطه بایکانی [بایگانی] نمایند و چنانچه خلاصه معامله دارای نواقص باشد در ظرف همان مدت از دفترخانه مربوطه توضیحات لازمه بخواهد تسامح و تأخیر و یا غفلت در اجرای این دستور مستلزم تعقیب اداری و کیفر خواهد بود.

هرگاه معامله راجع باشد به انتقال تمام ملک ثبت شده سردفتر انتقال را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء کرده و به‌منتقل‌الیه تسلیم می‌نماید تا در صورتی که بخواهد سند مالکیت تازه برای خود بگیرد در مواردی که معامله راجع به انتقال یک قسمت از ملک باشد خلاصه آن باید در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت قید و امضاء گردیده و سند مزبور به ناقل مسترد گردد و در این صورت منتقل‌الیه می‌تواند به اداره ثبت حوزه وقوع ملک مراجعه کرده و برای خود سند مالکیت مستقلی بگیرد در موردی نیز که معامله مربوطه به واگذاری حق عینی نسبت به ملک باشد مثل « رهن و حقوق ارتفاقی» و یا راجع به انتقال تمام یا قسمتی از عین ملک باشد ولی با حق استرداد سردفتر باید آن را در صفحات مخصوص به انتقالات سند مالکیت نوشته امضاء نماید در مورد عمری و رقبی و سکنی و مواردی که معامله راجع به انتقال سود ملکی برای بیش از ۳ سال باشد مقررات بالا راجع به تنظیم خلاصه سند و فرستادن آن به اداره ثبت حوزه وقوع ملک و قید آن در زیر ثبت ملک در دفتر املاک و در سند مالکیت و بایکانی [بایگانی] نمودن خلاصه معامله در پرونده باید مجری گردد.

در موارد صلح‌های محاباتی با حق خیار فسخ و با استفاده از سود و غیره برای مصالح نسبت به املاک ثبت شده مطابق خلاصه معامله با قید حق خیار و سایر حقوق منظور شده به نام متصالح در دفتر ثبت و سند مالکیت صادر می‌شود و در صورت فسخ از طرف مصالح و یا انقضاء مدت خیار یا اسقاط حق مذکور مراتب در دفتر و در برگهای مالکیت قید می‌شود.

خلع ید از متصرف ملک مشاع نظریه شماره ۹۵۰۲/۷ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۸۵

نظریه شماره ۹۵۰۲/۷ مورخ ۱۴/۱۲/۱۳۸۵ با موضوع «اجرای حکم خلع ید عیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد، هر چند تعلق مستحدثات ایجاد شده در عرصه مشاع به محکوم‌علیه، محرز باشد.»

سؤال: آیا می‌توان حکم خلع ید و قلع و قمع بنای احداثی در عرصه مشاع، را به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع، اجرا نمود، یا وجود مستحدثات متعلق به محکوم‌علیه، مانع اجرای حکم است؟

پاسخ:
اولاً: به لحاظ اینکه تفکیک ملک مشترک و مشاعی حالت اشاعه و اشتراک آن را از بین نمی‌‌برد، اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع اشکال قانونی ندارد اما طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، از تمام ملک خلع ید می‌شود ولی تصرف در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است و منظور از مقررات املاک مشاعی در این ماده مقرراتی است که در قانون مدنی به طور پراکنده من جمله مقررات مربوط به شرکت در مواد ۵۷۱ الی ۶۰۶ قانونمندی و مقررات مربوط به تقسیم اموال مشترک بین ورثه در قانون امور حسبی و نیز قانون تملک آپارتمان‌ها و قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ قید شده است.

ثانیاً: در صورتی که اعیانی موضوع حکم در عرصه مشاع احداث شده باشد وجود آن در محل اجرای حکم قطعی لازم‌الاجرای خلع ید مانع اجرای حکم صادره نمی‌شود هر چند تعلق مستحدثات به محکوم ‌علیه محرز باشد و با عنایت به این که در فرض استعلام حکم بر قلع و قمع بنای احداثی هم صادر شده است. صاحب اعیانی می‌تواند اعیانی احداث شده را تخریب و مصالح آن را ببرد یا به نحوی با محکوم‌له توافق نماید.

تصرف عدوانی حقوقی:

⁣✅بنا به تعریف مصرح در ماده 158 قانون آمین دادرسی مدنی برای تحقق دعوای تصرف عدوانی ارکان زیر باید جمع باشد که هر یک مختصراً توضیح داده میشود:
1⃣ سبق تصرف خواهان: علاوه بر استیلا نسبت به مال به قصد استفاده شخصی، که لازمه تحقق معنای تصرف در اموال است لازم است ارتباط بین مال و متصرف با تمامی ارکان و شرایط مدتی ادامه داشته باشد تا برحسب عرف بتوان آنرا بعنوان سابقه پذیرفت. بنابراین باید مدت لازم برای حصول سبق تصرف را به نظر عرف محول نمود.
2⃣ عدم سبق تصرف خوانده: صدور حکم رفع تصرف علیه کسی جائز است که تصرف او لاحق بر تصرف خواهان باشد. براساس همین شرط است که معتقدند خوانده دعوی تصرف، باید هیچگونه تصرف قبلی در مال موضوع دعوی نداشته باشد والا او خود نیز متصرف سابق محسوب می-گردد و صدور دستور رفع تصرف علیه متصرف سابق فاقد وجهه قانونی است. بنابراین یکی از شرایط دعوی تصرف عدوانی این است که خوانده با لحوق تصرف عدوانی خود، مال مورد دعوی را از تصرف متصرف سابق خارج کرده و بر آن مستولی شده باشد.
3⃣ عدوانی بودن تصرف خوانده: عدوانی بودن تصرف، شرطی است که در تحقق غصب نیز ضروری است گو اینکه در قانون مدنی تعریفی از مفهوم «عدوانی» به عمل نیامده، ولی ماده یک قانون جلوگیری از تصرف عدوانی با قید عبارات: «بدون رضایت» به بیان مفهوم «عدواناً» که در ماده 2 آن قانون ذکر شده پرداخته، منقول یا غیرمنقول بودن مال که تفاوت بین در ماده یک و دو آن می باشد، تأثیری در این امر ندارد. خصوصاً ماده یک قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب سال 1309 که اموال منقول و غیرمنقول را در بر می گرفت، در موردی دعاوی مربوط به هر دو نوع مال، عبارت «بدون رضایت» را به کار برده بود.

تفاوت حق فسخ و حق رجوع:

🔹حق رجوع قائم به شخص است و به وارث منتقل نمیشود، یعنی اگر هبه کننده بعد ازاینکه مال را بخشید وآن را به تصرف طرف قرار داد وسپس فوت نمود و ارث او حق رجوع نخواهند داشت،
اما در معامله ای که در آن حق فسخ هست و صاحب حق در مدت بقاء آن حق فوت نماید حق فسخ به وارث منتقل میشود.

🔻اگرمعامله ای که در آن حق فسخ بوده و صاحب حق آن معامله را به همان جهت(حق فسخ) بهم بزند تمام نمائات(ارزشهای افزوده)متعلق به فسخ کننده خواهد بود؛

🔹اگر معامله از نوع هبه باحق رجوع باشد و هبه کننده پشیمان شود واقدام به رجوع نماید، در انتقال نمائات تفصیل قائل شده اند:

یعنی اگر نمائات متصل باشد(مانند چاق شدن گوسفند)متعلق به رجوع کننده است.


🔻اما اگر نمائات منفصل باشد(مانند نوزاد آوردن گوسفند)در مالکیت متهب باقی است و رجوع کننده حقی نسبت به آن ندارد.

بینه و انواع آن

✅بینه
🔅تعداد شهودى که قانونا شهادت آنها میتواند یک امر حقوقى (مدنی یا جزائی) را اثبات کند مثلا دعوئی که با شهادت دو شاهد مرد اثبات میشود مجموع دو شاهد را بینه گویند و گاه بینه چهار نفر میشود.در مثال اول یک شاهد را اصطلاحاً ((نصف بینه)) گویند.(ماده 247 آئین دادرسى کیفرى)

✅بینه تصرف
✍️هرگاه مستند شهادت شاهد،تصرف مشهودله باشد آن بینه را بینه تصرف گویند.

✅بینه تعدیل
✍️شهودى که شهادت برعدالت کسى میدهند.شاهدى را که برعدالت دیگرى شهادت میدهد اصطلاحاً معدل(بضم اول وتشدید وکسر ثانی) ومزکى (بروزن معدل) نامند.

✅بینه جرح
✍️شهودى که برعادل نبودن کسى شهادت دهند و به تعبیر دیگر به جرح کسى شهادت دهند.

✅بینه خارج
✍️هرگاه مالى درتصرف کسى باشد و دیگری دعوی ملکیت آنرا کند و هر دو طرف بینه بر مالکیت خود اقامه کنند بینه مدعى مذکور را بینه خارج نامند و بینه مدعى علیه متصرف را بینه داخل.

✅بینه ید
✍️هرگاه مستند شهادت شهود،ید مشهودله باشد آن بینه را بینه ید گویند.

انتقال محل #اجاره به دیگری

🔻چنانچه در اجاره محل تجاری یا مسکونی مالک یا همان موجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی می ماند مگر آنکه در قرارداد میان موجر و مستاجر توافق دیگری شده باشد.
مثل این که توافق شده باشد که در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد توسط یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خود بخود پایان یابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) یا با توافق #موجر و #مستاجر تمام شود (به بیان حقوقدان ها اقاله شود).

🔻در محل اجاره تجاری، چنانچه پیش از سال 1376 تنظیم شده باشد یا پس از سال 1376 تنظیم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق کسب،‌ پیشه یا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستاجر متصرف پرداخت می شود.

🔻همچنین چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذکر تخلیه انجام می شود.

عرصه و #اعیان یعنی چه؟

✍️ تعریف عرصه و اعیان به اشکال دیگر ( عرصه و اعیان ملک چیست؟ عرصه و اعیان یعنی چه؟  )
– به تمامی یک قطعه زمین عرصه می گویند.
– اعیان بخش ساخته شده واقع در آن زمین است.
– در اصطلاح ثبتی، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته می شود اطلاق می شود.
– در مورد آپارتمان ها، باید دقت بیشتری در میزان سهم هر یک از واحدها از مساحت عرصه کرد.
✍️  به صورت کلی برای آن دسته از واحدهایی که قدرالسهم زمین در نظر می گیرند هر چه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد‌، ملک آپارتمان از ارزش بیشتری برخوردار خواهد بود که این مورد بایستی در آگهی های املاک مورد توجه قرار گیرد.

سهم الارث

⚫️اگر متوفی فقط یک "دختر" داشته باشد
⬅️تمام ترکه را می برد.(1/2 به قرابت و 1/2 به فرض)

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی فقط یک "پسر" داشته باشد
⬅️تمام ترکه را به قرابت به ارث می برد.

••••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی فقط "مادر" داشته باشد
⬅️تمام ترکه را می برد.(2/3 به قرابت (رد) و 1/3 به فرض)

••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی فقط "پدر" داشته باشد
⬅️تمام ترکه را به قرابت می برد.

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر "اولاد ذکور و اناث" (باهم) باشند
⬅️ذکور (پسرها) 2 سهم اناث (دخترها) ارث می برند

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر فقط "اولاد ذکور" باشد
⬅️تمام ترکه به تساوی بین آن ها تقسیم می شود.

••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر فقط "اولاد اناث" باشد
⬅️تمام ترکه را می برند. (1/2 به قرابت و 2/3 به فرض)

••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "پدر" داشته باشد و "اولاد"
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️بقیه ترکه با رعایت قاعده بین اولاد تقسیم می شود

••••••••••••••••••••••••••••••

⬛️ اگر متوفے "پدر" داشته باشد با "چند دختر"
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️دخترها 2/3 به تساوی ارث می برند.

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "پدر" داشته باشد با "یک دختر"
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️دختر 1/2 به فرض

••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "مادر" داشته باشد و "اولاد"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️اولاد با رعایت قاعده ارث می برند

•••••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "مادر" داشته باشد و "چند دختر"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️دخترها 2/3 به فرض

••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "مادر" داشته باشد و "یک دختر"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️دختر 1/2 به فرض

•••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "ابوین" (پدر و مادر) داشته باشد و "اولاد"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️اولاد با رعایت قاعده ارث می برند.

••••••••••••••••••••••••••••••

⚫️ اگر متوفی "ابوین" (پدر و مادر) داشته باشد با "چند دختر"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️دخترها 2/3 به تساوی

•••••••••••••••••••••••••••••••••
⚫️ اگر متوفی "ابوین" (پدر و مادر) داشته باشد و "یک دختر"
⬅️مادر 1/6 به فرض
⬅️پدر 1/6 به فرض
⬅️دختر 1/2 به فرض
(بقیه ترکه به نسبت فرض تقسیم می شود مگر اینکه مادر "حاجب" داشته باشد)

سقوط_تعهدات

بر اساس ماده ۲۶۴ قانون مدنی، تعهدات به یکی از طرق ذیل ساقط می‌شود:

📝۱- به وسیله‌ وفای به عهد.
📝۲- به وسیله‌ اقاله‌.
📝۳- به وسیله‌ ابراء.
📝۴- به وسیله‌ تبدیل تعهد.
📝۵- به وسیله‌ تهاتر.
📝۶- به وسیله‌ مالکیت مافی‌الذمه‌.

 
  ✅#وفای_به_عهد

✴️اگرچه قانون وفای به عهد را از موارد سقوط تعهدات می‌داند اما وفای به عهد همان اجرای تعهد بوده و اجرای تعهد غیر از سقوط تعهد است.

  ✅#اقاله

✴️اقاله وسیله متعارف برای انحلال عقد است و سبب انحلال عقد پیش از خود و تعهدات ناشی از آن می‌شود.
 
  ✅#ابراء

✴️ابراء یک عمل حقوقی تبعی و رضایی است. سقوط حق عینی را ابراء نمی‌گویند بلکه به آن اعراض گفته می‌شود. ابراء به تعهدات ناشی از قرارداد اختصاص ندارد.
 


✴️دین ناشی از ضمان قهری نیز قابل ابراء است چرا که اگر کسی به علت اتلاف یا تسبیب از دیگری، طلبکار شده باشد، می‌تواند طلب خود را ابراء کند.
 
  ✅#تبدیل_تعهد

✴️دو طرف قصد بر این می‌کنند که تعهد پیشین را ساقط و تعهد جدیدی ایجاد کنند.

✴️در تبدیل تعهد، تعهد سابق ساقط و به تبع آن
تضمینات تعهد سابق نیز از بین می‌رود.
در انتقال دین و طلب، تضمینات باقی می‌مانند. 


  ✅#تهاتر

✴️تهاتر قهری است و بدون اینکه قصد سقوط تعهد را داشته باشند یا بر آن تراضی کنند، حاصل می‌شود. تهاتر برای جلوگیری از تکرار تادیه (پرداخت) و ایفای تعهد است.


✴️برای وقوع تهاتر شرایط زیر ضروری است:

📝الف) موضوع دین باید کلی باشد.
📝ب) دو دین از یک جنس باشد.
📝ج) زمان و مکان تادیه یکی باشد.

✴️تهاتر دارای سه نوع: تهاتر قهری، قراردادی و قضایی است.
 
  ✅#مالکیت_مافی‌_الذمه

✴️مالکیت ما فی الذمه با اسباب زیر محقق می‌شود:

📝۱- تعهدی بین دو شخص وجود داشته باشد.
📝۲- تعهد به دلیلی از دلایل منتقل شود.
📝۳- مالی که منتقل می‌شود، مورد بازداشت قرار نگرفته باشد.
📝٤-مال مورد تعهد طلبکاران دیگری نداشته باشد.

عقد هبه

براساس ماده ۷۹۵قانون مدنی، هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را به رایگان به شخص دیگری تملیک می‌کند؛ به عبارت دیگر او مال خود را به طور مجانی به ملکیت دیگری در می‌آورد.


💥 در این عقد سه طرف وجود دارد
۱_واهب
۲_متهب
۳_عین موهوبه
واهب کسی است که مالش را تملیک می‌کند، متهب کسی است که مال به ملکیت او در می‌آید و عین موهوبه هم مالی است که مورد هبه واقع می‌شود. 

 
💥دریافت و قبض مال، لازمه وقوع عقد هبه است
 طبق قانون، عقد هبه واقع نمی‌شود، مگر با قبول متهب و قبض او. با توجه به این تعریف، مادامی که متهب مال را قبض (دریافت) نکرده باشد، عقد هبه منعقد نشده است؛ بنابراین رجوع هم موضوعیت نمی‌یابد و واهب می‌تواند هر زمان که بخواهد آن مال را پس بگیرد.
 اگر عقد هبه منعقد و عین موهوبه هم قبض شده باشد، واهب در صورتی می‌تواند از عقد رجوع کند و مال موهوبه را پس بگیرد که دو شرط محقق شده باشد:
 ۱-عین موهوبه موجود باشد
 ۲-حق رجوع واهب از بین نرفته باشد. شرط اول که روشن است؛ چنانچه عین مال از بین رفته باشد؛ دیگر امکان رجوع وجود نخواهد داشت.

 
💥مزیت هبه نامه‌های رسمی
 هبه‌های با سند رسمی (هبه‌نامه‌های رسمی) دارای یک مزیت به خصوص هستند؛ مزیتی که تنها مختص به آنها است و در دیگر انواع هبه‌ها یافت نمی‌شود.در مورد هبه‌نامه‌های رسمی امکان انکار و تردید وجود ندارد؛ بنابراین هیچ‌یک از خواهان و خوانده نمی‌تواند مدعی شود که در صحت و اصالت سند مزبور مردد است؛ چرا که این ادعا از نظر قانونی پذیرفتنی نیست.
اما در مورد هبه‌نامه‌های غیر رسمی یا عادی ادعای انکار و تردید مسموع خواهد بود و با طرح هر یک از دو ادعای انکار یا تردید دادگاه موظف می‌شود تا بدون تعلل سند را مورد بررسی قرار دهد و بعد از دقت فراوان در مورد اعتبار آن حکم کند.


💥رجوع از هبه
 برای رجوع از هبه‌نامه، واهب به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست ارائه می‌کند. در محکمه نیز یکی از این دو حالت دیده می‌شود: نخست اینکه هبه ثبت شده و دارای سند رسمی است. در این حالت واهب بدون اینکه نیاز باشد هبه را به اثبات برساند درخواست رجوع خود را مطرح می‌کند.
اما دیگری، زمانی است که هبه به صورت رسمی به ثبت نرسیده است. (هبه‌نامه عادی یا هبه شفاهی). در این حالت واهب مکلف است تا در دادگاه نخست انعقاد عقد هبه را به اثبات برساند آنگاه اعلام کند که می‌خواهد از عقد رجوع کند.

شرط ضمان در مضاربه

🔷 - اگر در مضاربه شرط شود که مضارب ضامن سرمایه خواهد بود و یا خسارات حاصله از تجارت متوجه مالک نخواهد شد شرط باطل و مبطل عقد  است
مگر به صورت لزوم شرط شده باشد که مضارب از مال خود به مقدار خسارت یا تلف مجانا به مالک تملیک کند .


✅ نکته مهم ✅
 اگر درسوال گفتند طبق قانون مدنی : در این صورت شرط ضمان در مضاربه ( عقد و شرط )باطل است اما اگر نگفتند طبق قانون مدنی و به صورت مطلق گفتند در این صورت اشکالی وارد نیست. شرط و عقد صحیح است .

بر اساس ماده ۲۶۴ قانون مدنی، تعهدات به یکی از طرق ذیل ساقط می‌شود:

📝۱- به وسیله‌ وفای به عهد.
📝۲- به وسیله‌ اقاله‌.
📝۳- به وسیله‌ ابراء.
📝۴- به وسیله‌ تبدیل تعهد.
📝۵- به وسیله‌ تهاتر.
📝۶- به وسیله‌ مالکیت مافی‌الذمه‌.

نکات حقوقی در تعمیر و جبران خسارات خرابی در آپارتمان

در هنگام تعمیر و یا بازسازی واحد آپارتمان  ممکن است مزاحمتی  از باب جابجایی مصالح و نخاله های ساختمانی، عبور و مرور کارگران  و سر و صدای ناشی از تخریب و عملیات ساختمانی برای همسایگان ایجاد شود، در  صورت بروز رویدادهای از این قبیل قانون گذار   موارد  زیر را پیش بینی کرده است. منطبق با ماده ۱۳۲ قانون مدنی :« کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر  تصرفی  که  به قدر متعارف و برای  رفع حاجت و رفع ضرر از خود باشد».بر این مبنی مالک می تواند آپارتمان و ملک خود ر ا تعمیر کند و اگر این تعمیر باعث  ایجاد مزاحمت هایی از قبیل آنچه در بالا گفته شد نباشد  اختیار مالک محدودیتی ندارد. اما اگر تعمیرات و بازسازی ساختمان باعث ایجاد مزاحمت شد در این بین ۲ نکته اهمیت پیدا می کند. نکته اول این است که این تعمیرات و بازسازی ضروری باشد، بدین معنی که اگر خرابی و یا کهنگی آپارتمان به ترتیبی بود که امکان استفاده از حق مالکیت و راحتی و آسایش مالک را مختل کرده باشد اون از نظر حقوقی و قانونی اجازه تعمیر آپارتمان خود را دارد.

اما در انجام این تعمیرات باید نکته مهم  دیگری را در نظر گرفت و آن این است که  انجام این تعمیرات و تبعات ناشی از آن برای همسایگان بیش از حد متعارف نباشد. به عنوان مثال انباشت نخاله ها در ورودی ساختمان به نحوی که برای عبور همسایگان ایجاد مانع کند و یا ایجاد سر و صدای نامتعارف و بیش از حد و یا ایجاد سر و صدا در ساعات  شب هنگام و زمان استراحت  از موادی است که می توان اذعان داشت  از میزان عرف فراتر رفته است. همچنین  طولانی شدن  زمان تعمیرات ساختمان  به نحوی که معمول نیست از سایر مواردی است که  خارج از میزان عرف است . اگر تعمیرات ساختمان باعث ایجاد مزاحمتهایی بیش تر از عرف برای همسایگان شوند  آنها یا مدیریت ساختمان به نمایندگی از همسایه ها می تواند  به دلیل ایجاد مزاحمت از او شکایت کنند و او را تحت عنوان جرم ایجاد مزاحمت  مورد پیگیری قرار دهند.

 

جبران خسارات ناشی از خرابی تاسیسات و لوله ها در ساختمان

 

این تصور وجود دارد که خرابی در لوله های هر واحد مانند لوله کشی آب و فاضلاب و یا برق و تلفن و گاز و تاسیسات حرارتی و یا برودتی که از کف یا دیوار هر واحد آپارتمان عبور می کنند مربوط به همان آپارتمان هستند و مسئولیت خسارات ناشی از آن خرابی بر عهده همان واحد است. در صورتیکه طبق تصریح بند ب ماده ۴ آیین نامه قانون تملّک آپارتمان ها لوله های آب و فاضلاب جزء مشترکات ساختمان هستند و مسئولیت جبران خسارت خرابی ناشی از این تاسیسات با مدیر ساختمان است که از محل صندوق آنها را جبران کند. یعنی در مواقعی که گرفتگی و یا پوسیدگی لوله های آب و یا فاضلاب باعث نم زدگی، ریزش و یا هر خسارت دیگری در ساختمان شوند، اگر آن گرفتگی بر اثر فرسودگی و استهلاک  تاسیسات بوده باشد مدیر ساختمان باید آن را بر طرف کند. به این دلیل که لوله های آب و سیستم فاضلاب و حتی لوله های سیستم گرمایشی همانند شوفاژ و یا سیستم های خنک کننده به صورت یک شبکه کلی و یکپارچه هستند که ترمیم آنها برای عملکرد کل شبکه ضروری است و بنابراین یک خرج مشاع و کلی محسوب شده که بر عهده صندوق ساختمان است. همچنین هزینه ایزوگام پشت بام و ترمیم مواد ایزوله پشت بام نیز به صورت مشاع بوده و باید از صندوق ساختمان پرداخت شود.

 

جبران ریزش و خسارت های احتمالی به آپارتمان همسایه و یا مشاعات ساختمان

 

در مواردی نشتی و یا ترکیدن لوله آب و یا فاضلاب طبقه بالایی منجر به ایجاد خسارت در طبقات پایین می شود. در این موارد اگر خسارات وارده ناشی از قصور یا تقصیر  استفاده کنندگان  طبقه بالا باشد، به عنوان مثال شیر آب را باز گذاشته باشند و یا معابر فاضلاب را تمیز نکرده باشد و بر اثر جمع شدن آب  نشتی و یا ریزش رخ داده باشد. در چنین شرایطی  جبران خسارت بر عهده  مالک طبقه بالا است. اما در مواردی که مالک طبقه بالا کوتاهی و تقصیری نداشته باشد و نشتی آب و یا خرابی بر اثر پوسیدگی و موارد مشابه باشد، در این حالت مدیر ساختمان باید از  محل صندوق ساختمان هم هزینه تعمیر تاسیسات را پرداخت نماید و هم خسارت واده بر طبقه پایین را جبران نماید.

در هنگام طرح دعوی نیز فرد زیان دیده باید مورد فوق را در نظر داشته باشد. به این  معنی که اگر  نشتی و خرابی  آپارتمان وی ناشی از تقصیر مالک واحد دیگر باشد، به عنوان مثال مالک طبقه مجاور یا بالایی مشغول تعمیرات بوده است و بر اثر این تعمیرات یا سهل انگاری وی خسارت وارد شده است، دعوی باید به طرفیت مالک و یا متصرف آن واحد خاص طرح شود. اما در صورتی که  خرابی به وجود آمده در ساختمان ناشی از پوسیدگی و یا خرابی تاسیسات و کیفیت بنا و نقص ساختمان باشد دعوی باید به طرفیت کل مالکین ساختمان باشد و در این حالت  دعوی علیه متصرف (مستاجر) و  مدیر ساختمان  صحیح نیست.

 

ماده ۴۸۲ عیب مصداق دراجاره کلی

درصورتی که تبدیل فرد معیوب ،ممکن نباشد مستاجر می تواند بنابه خیارتعذرتسلیم اجاره رافسخ کند.

✋🏻👈🏻عدم قدرت برتبدیل وتسلیم عین مستاجر ،مطلق ودائمی باشد ،عقد اجاره منفسخ می گردد.

✍🏻ماده ۴۸۳ تلف عین مستاجره درمدت اجاره

⚠️تلف عین مستاجره دراثر حوادث قهری وطبیعی باشد ،اجاره انفساخ می گردد.

تلف اجاره درصورتی موجب انفساخ عقد اجاره است که عین مستاجره «عین معین»باشد.

🔴اگر مورداجاره کلی باشد درصورت تلف شدن،مستاجر می تواند ،فرد دیگری ازآن کلی را درخواست کند.


✍🏻ماده ۴۸۴ ممنوعیت موجر ازتغییر منافی بامقصود اجاره

⭕️منظوراز«تغییر»،تغییر مادی است ،نه تغییر حقوقی.

🔹انتقال مورداجاره به دیگری موجد خیار فسخ برای مستاجر نیست.
👈🏻مگر اینکه در اجاره شرط شده باشد.

✍🏻ماده ۴۸۵ تعمیرات ضروری برای حفظ عین

🖌دراثر تعارض دوضرر مالک ومستاجر،هردو ساقط می شود.

⚠️برطبق قاعده تسلیط ،مالک می تواند درعین مال خود تصرف کند.

🔵امکان اجبار موجر به تعمیرات اساسی ازسوی مستاجر وجود دارد.

⭕️مستاجر اگر مانع تعمیرات ضروری شود،دادگاه مستاجر رابه رفع ممانعت ملزم می کند.


❌درصورت ادامه ممانعت مستاجر،دادگاه حکم به تخلیه موقت می دهد .

💢مستاجر مسئول خسارتی است که درنتیجه ممانعت ازتعمیر بنا،حاصل شده باشد.

✍🏻ماده ۴۸۶؛ مسئولیت موجر درخصوص هزینه های نگهداری وانتفاع ازعین مستاجره

🖌هزینه های لازم برای نگهداری عین ومخارج مربوط به انتفاع ،همه برعهده موجراست.

🔴درحق انتفاع ،مخارج مربوط به انتفاع برعهده منتفع خواهد بود.

🔹تعمیرات کلی واساسی مربوط به اصل بنا به عهده موجراست.


💢تعمیرات جزئی وتزئینی برای انتفاع بهتر به عهده مستاجر است.

⭕️چنان چه مستاجر برای انجام تعمیرات ازموجر نمایندگی نداشته باشد وموجر درخصوص تعمیر کوتاهی کند،
مستاجر می تواند الزام او رااز  دادگاه بخواهد.


🛑درصورت امتناع موجر ازاجرای حکم دادگاه،اجرای حکم ازطریق فروش اموال موجر یااستفاده ازاجاره بها ،فراهم می شود.

⚠️مستاجر می تواند درصورت امتناع موجر ازاجرای حکم درمدت معین ،اجاره رافسخ کند.

✍🏻ماده ۴۸۷تقصیر مستاجر؛

🖌تعدی وتفریط ازجانب مستاجر اورا (درحکم غاصب) قرارمی دهد.

💠اثبات تعدی وتفریط مستاجر ،باموجر است .

💢تعدی یاتفریط مستاجر ،نقض تعهد ضمنی او به عدم ارتکاب تقصیراست .

🔶خیارپیش بینی شده «خیارتخلف ازشرط فعل»است.

🛑به موجب عرف یاقرارداد،مستاجر ماعهد به حفظ مورداجاره باشد؛دراین صورت تعهد به وسیله او ،تبدیل به تعهد به نتیجه می شود.

👈🏻ماده ۴۸۸مزاحمت مادی شخص ثالث؛
👌🏻مزاحمت پیش ازقبض درحکم عیب پیش ازقبض وموجب خیار عیب است

🖌مزاحمت به کلی مانع تسلیم عین به مستاجر باشد منشا حق فسخ«خیارتعذر تسلیم»است.

🛑اگر موجر بدون مجوز قانونی ،قبل ازانقضا مدت اجاره ،عین مورداجاره راتصرف کند ،
مستاجر ابتدا حق فسخ ندارد،
باید به موجر رجوع کند ،
منع تصرف اورابخواهد،
هم چنین می تواند اجرت المثل مطالبه کند.

💢درمزاحمت مادی پیش ازقبض ،مستاجر اجاره رافسخ نکند ،می تواند برای رفع مزاحمت  ومطالبه اجرت المثل به مزاحم رجوع کند .

⚠️اگرمزاحمت بعدازقبض واقع شود ،مستاجر حق فسخ ندارد وفقط می تواند به مزاحم رجوع کند.

🔶موضوع عقد اجاره ،تملیک منفعت است.


🔹موجر باید تاپایان مدت اجاره ،شرایط انتفاع مستاجر رافراهم کند.

💠حدوث عیب بعدازتسلیم مبیع به خریدار خیارعیب نمی دهد.

✅حدوث عیب بعد ازتسلیم عین مستاجره ،به مستاجر خیارعیب می دهد.

⭕️ضمان معاوضی باتسلیم موردمعامله منتقل می شود.

❌صرف تسلیم عین مستاجره،ضمان معاوضی رابه مستاجر منتقل نمی کند.

بخشیدن مهریه در قبال حضانت فرزند

حضانت فرزند طبق ماده ۱۱۶۸ قانون مدنی هم حق است و هم تکلیف ابوین . بنابراین اگر زوجه بخواهد در مقابل انتقال حضانت از ناحیه زوج مهرش را ببخشد در این فرض نظرات حقوقدانان متفاوت است اما در رویه قضایی غالبا بخشیدن مهریه در قبال طلاق مورد نظر قرار می گیرد (طلاق خلعی )  و نه حضانت و لیکن زوجین می توانند نسبت به این مهم که پس از طلاق حضانت با کدامیک از طرفین باشد با یکدیگر توافق نمایند و در رویه این مورد پذیرش می باشد.

ولی قهری و قیم از انجام چه معاملاتی برای محجور ممنوع هستند؟

عده‌ای از افراد ممکن است در عین برخورداری از مال و اموال، توانایی اداره آن‌ها را نداشته باشند به این اشخاص محجور گفته می‌شود.
 
اداره امور محجورین با ولی قهری و قیم آن‌ها است این اشخاص در نحوه اداره امور محجورین دارای محدودیت‌هایی هستند و اختیارات‌شان نامحدود نیست.

🔹محجورین افرادی هستند که به حکم قانون حق ندارند در اموال خود تصرف کنند. در ماده ۱۲۰۷ قانون مدنی محجورین به سه دسته اشخاص صغیر، اشخاص غیررشید یا سفیه و اشخاص مجنون تقسیم می‌شوند.

اشخاص صغیر؛ یعنی کسانی که به سن بلوغ شرعی که در دختران ۹ سال و در پسران ۱۵ سال است، نرسیده‌اند.
 
🔹اشخاص غیررشید یا سفیه؛ یعنی کسانی که نمی‌توانند ضرر و منفعت خود را در امور مالی تشخیص دهند همچنین اشخاص مجنون کسانی هستند که دارای اختلال روانی ویژه‌ای هستند.

در اینجا پرسشی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه آیا این دسته از افراد تا برطرف شدن حجر خود قادر به انجام هیچ‌گونه معامله‌ای نخواهند بود؟

🔹در پاسخ باید گفت: قانون در حمایت از این افراد، همچنان که آن‌ها را از انجام اموری منع کرده، امتیازی نیز برای آن‌ها قائل شده است تا کمترین ضرر ممکن متوجه آن‌ها شود. این امتیاز، برخورداری از یک «نماینده» است که مهمترین ویژگی او «امین بودن» است.

🔹نمایندگان متعددی در قانون وجود دارند که «ولی قهری» و «قیم» از مهمترین آن‌ها هستند. هنگامی که محجور تحت ولایت هر یک از این‌ها قرار بگیرد به وی «مولی‌علیه» گفته می‌شود.

ولی قهری همان پدر و جد پدری است. گاهی ممکن است این دو وصیت کنند و امور مادی یا تربیت کودک را به شخص خاصی بسپارند که به او «وصی» گفته می‌شود و او هم نوعی، ولی قهری محسوب می‌شود.

🔹کلمه قهری به معنای اجباری است. به این علت به این اشخاص، ولی قهری گفته می‌شود که نمایندگی این افراد به حکم «قانون» است و اختیاری نیست.

اداره مالی و تصرف در اموال محجور بر عهده پدر، جد پدری و در صورت وجود وصیت و فوت آنها، با وصی است. قیم هم به معنای سرپرست است. قیم کسی است که اداره امور مالی محجور را برعهده دارد و می‌تواند در اموال او تصرفاتی انجام دهد.

در برخی موارد قیم می‌تواند عهده دار حضانت هم شود قیم به حکم دادگاه مشخص می‌شود.

🔹بر اساس ماده ۱۲۱۸ قانون مدنی، برای اشخاص ذیل نصب قیم می‌شود برای صغاری که، ولی خاص ندارند؛ برای مجانین و اشخاص غیررشید که جنون یا عدم رشد آنهامتصل به زمان صغر آن‌ها بوده و، ولی خاص نداشته باشند و برای مجانین و اشخاص غیررشید که جنون یاعدم رشد آن‌ها متصل به زمان صغر آن‌ها نباشد.

🔹قیم و ولی قهری باید مصلحت شخص محجور را در تمامی اموری که برای او انجام می‌دهد، رعایت کند؛ یعنی همواره نفع او را در نظر بگیرد و کاری نکند که به ضرر محجور باشد.

با این حال قانونگذار برای رعایت هرچه بیشتر مصلحت، انجام برخی از معاملات را برای قیم و، ولی قهری ممنوع دانسته یا برخی از اقدامات قیم را منوط به اجازه دادستان کرده است.

🔹به طور کلی با توجه به ماده ۷۳ قانون امور حسبی دادگاه حق دخالت در کار، ولی قهری و وصی را ندارد و فقط می‌تواند وصایت وصی را تایید کند بنابراین دست، ولی قهری برای انجام هر معامله‌ای باز است.

چون فرض بر این است که، ولی قهری غالباً دلسوز محجور است و به ضرر او کاری انجام نمی‌دهد. اما اگر، ولی قهری کاری کند که خلاف مصلحت محجور باشد و به او ضرری برساند، دادگاه بعد از اثبات این موضوع، او را عزل می‌کند و شخص دیگری را به عنوان قیم برای او انتخاب می‌کند.

🔹پرسش دیگری که مطرح می‌شود، این است که انجام چه معاملاتی برای قیم ممنوع است؟ در پاسخ باید گفت: یکی از این موارد در ماده ۱۲۴۰ قانون مدنی مورد اشاره قرار گرفته است. طبق این ماده قیم نمی‌تواند از طرف خود با محجور معامله کند.

یعنی برای مثال قیم نمی‌تواند در قرارداد خرید و فروش یک بار به عنوان نماینده محجور و از طرف او خریدار یا فروشنده واقع شود و در عین حال خودش نیز طرف دیگر عقد باشد.

حال چه بخواهد مالی از خود به محجور انتقال دهد یا مالی از محجور را به خود انتقال بدهد.

🔹با این حال قرارداد هبه که شخص در آن مالی را بدون گرفتن مبلغ یا هر چیز دیگری به دیگری انتقال می‌دهد، می‌تواند از جانب قیم برای محجور صورت بگیرد؛ یعنی قیم مالی را به محجور ببخشد، چون در اینجا هیچ ضرری اتفاق نمی‌افتد و بالاتر از آن حتی نفعی به محجور می‌رسد.

🔹حتی اگر قیم هدیه‌ای کوچک به مناسبت تولد یا دیگر مراسم مهم برای خویشاوندان و دوستان محجور از اموال محجور بخرد باز هم ایرادی ندارد.

وکالت در طلاق و شرایط آن:

طلاق چون منحصراً به اراده شوهر است و زن جز در موارد معینی نمی تواند از ادامه زناشویی رهایی یابد، چاره‌ای اندیشیده اند که زن به وسیله وکالت در طلاق بهره‌مند شود، ولی چون وکالت از عقود جائزه است که هر یک از طرفین می‌توانند آن را منحل نمایند و شوهر می توانند با دادن وکالت در طلاق به زن خود او را عزل کند، آن را به صورت شرط ضمن عقد نکاح یا عقد لازم دیگر قرار می‌دهند .سلب حق عزل از وکیل ،علاوه بر قرار دادن وکالت ضمن عقد لازم به وسیله شرط عدم عزل ضمن عقد لازم نیز ممکن می باشد. ماده “۶۷۹” قانون مدنی می‌گوید: “موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند ،مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.”

وکالت زن در طلاق خود

شرط وکالت زن در طلاق خود، ضمن عقد نکاح در این اواخر زیاد دیده می‌شود و گاه هم پس از عقد نکاح در اثر اختلافاتی بین زن و شوهر ،وکالت در طلاق ضمن عقد لازم به زن یا به پدر و برادر زن داده می شود .

چنانکه در شرح شرط ضمن عقد (مواد ۲۳۲ و ۲۳۳ قانون مدنی )درجلد اول گذشت ، هرگاه شرطی که ضمن عقد می شود از شروع باطله نباشد آن شرط صحیح و لازم الاتباع است. یکی از شروط مزبور شرط وکالت زن در طلاق خود می باشد( به پیروی از قول مشهور که شوهر میتواند وکالت در طلاق به زن خود بدهد) و آن به یکی از سه قسم زیر ممکن است واقع شود:
الف- وکالت برای مدتی به طور مطلق از طرف شوهر به زن داده شود که هر وقت بخواهد خود را طلاق دهد .وکالت مزبور صحیح است و مانند آن است که شوهر او را طلاق داده و یا شخص ثالث به وکالت زن را طلاق داده است.
در مورد بالا زن می‌توانند در مدت وکالت خود را به طلاقی که شوهر معین نموده طلاق دهد و چنانچه وکالت در طلاق مطلق باشد یعنی نوع طلاق معین نشده باشد یک طلاق ساده داده می‌شود، و نمی‌تواند خود را به چند طلاق یا به طلاق خلع یا مبارات طلاق دهد، زیرا اطلاق منصرف به طلاق ساده است و برخلاف آن تجاوز از حدود وکالت است.

وکالت در طلاق

 

ب- وکالت از طرف شوهر به زن داده شود

که در صورت تحقق امری در خارج می توانند خود را طلاق دهد، مانند آن که شوهر زن خود را وکیل نماید که هرگاه تشخیص دهند نمی توانند با او زندگانی زناشویی را ادامه دهد خود را طلاق دهد. در اینصورت زن بدون مراجعه به دادگاه به دفتر طلاق مراجعه و وکالت از طرف شوهر خود را طلاق میدهد و احتیاج به اثبات شرط در دادگاه (به آن که نمی توانند با او زندگانی زناشویی نماید) ندارد ،زیرا موکل تشخیص زمان اجرا وکالت را به عهده زن گذارده است، یعنی زمان انجام وکالت را تحقق امری قرار داده که تشخیص آن را به عهده وکیل گذارده است .وکالت مزبور مانند وکالت در امور دیگر است، از قبیل آنکه کسی وکالت به دیگری بدهد که هر زمان تشخیص دهد فروش خانه صلاح موکل است آن را بفروشد .تشخیص صلاح موکل در مورد مزبور به نظر شخص وکیل است.
در صورتی که در وکالت ضمن عقد تعیین شده باشد که زن چه نوع طلاقی خود را بدهد ،زن طبق آن رفتار می نمایند والا خود را طلاق ساده می دهد نه چند طلاق و یا طلاق خلع که بذل عوض کند و از طرف شوهر آن را بپذیرد .
در فرض بالا پس از طلاق چنانچه شوهر بتوانند در دادگاه اقامه دعوی کند و اثبات نمایند امری که اجرای طلاق متوقف بر آن بوده در واقع محقق نبوده و زن خارج از حدود وکالت خود را طلاق داده است، کشف میشود که طلاق باطل بوده است.

ج-وکالت از طرف شوهر به زن داده شود

که در صورت تحقق امر معینی در خارج و اثبات آن در دادگاه خود را مطلقه نماید .ماده “۱۱۱۹” قانون مدنی می‌گویند: “طرفین عقد ازدواج می‌توانند هر شرطی که مخالف با مقتضای عقد مزبور نباشد در ضمن عقد ازدواج یا عقد لازم دیگر بنمایند ،مثل اینکه شرط شود هرگاه شوهر زن دیگر بگیرد یا در مدت معینی غائب شود یا ترک انفاق نماید یا بر علیه حیات زن سوء قصد کند یا سوء رفتاری نماید که زندگانی آنها با یکدیگر غیرقابل تحمل شود زن وکیل و وکیل در توکیل باشد که پس از اثبات تحقق شرط در محکمه و صدور حکم نهایی خود را مطلقه سازد.” ماده مزبور در موردی است که شوهر ضمن عقد نکاح، وکالت در طلاق به زن داده است و قید نموده زمان اعمال وکالت از طرف زن متوقف بر تحقق شرط در واقع و اثبات آن در دادگاه می باشد. یعنی در حقیقت اعمال وکالت متوقف بر دو امر است :یکی تحقق شرط در واقع و دیگری اثبات آن در دادگاه .

چنان که در ذیل ماده قید شده: (زن وکیل و وکیل در توکیل باشد که پس از اثبات تحقق شرط در محکمه و صدور حکم نهایی خود را مطلقه سازد) به خلاف مورد مذکور در بند (ب) که اعمال وکالت از طرف زن متوقف بر تحقق آن در واقع و تشخیص آن با زن است .
باری در مورد بالا چنانچه شوهر در وکالت به زن نوع طلاق را معین نموده باشد طبق آن رفتار می‌شود و الا زن به طلاق ساده خود را مطلقه می‌سازد و نمی‌تواند خود را به چند طلاق یا به طلاق خلع و مبارات طلاق دهد.

تذکر ۱

شروطی که ممکن است انجام وکالت در طلاق را متوقف بر آن ساخت، منحصر به شروطی نمی باشد که در ماده “۱۱۱۹” قانون مدنی ذکر گردیده ،بلکه شوهر می توانند اجرای وکالت در طلاق را از طرف زن متوقف بر هر امری که بخواهد قرار دهد مانند آن که مقرر دارد، که زن وکیل است که هرگاه شوهر منتظر خدمت شود یا مستخدم دولت گردد و امثال آن ،او بتواند وکالتا از طرف شوهر خود را طلاق دهد .

تذکر ۲

چنانکه ماده “۱۱۱۹” قانون مدنی متذکر است فرقی نمی نماید که شرط وکالت برای زن در طلاق ،ضمن عقد نکاح قرار داده شود یا ضمن عقد لازم دیگری مانند بیع، اجاره، معاوضه و امثال آن ،زیرا پس از آنکه وکالت در طلاق به صورت شرط ضمن عقد لازم قرار داده شد، شرط مزبور به تبع عقد لازم الاتباع است و موکل نمی توانند وکیل را عزل بنماید و زن می‌تواند در حدود اختیاراتی که به او داده شده رفتار کنند و خود را طلاق دهد.
شوهر می تواند با دادن وکالت طلاق به زن هر زمان بخواهد اقدام به طلاق زن خود بنماید ،زیرا دادن وکالت در انجام امری سلب حق انجام آن را از موکل نمینماید.

تذکر ۳-

به نظر می‌رسد طلاقی که به عنوان شرط وکالت ضمن العقد، زن خود را می دهد بائن محسوب است. اگرچه طبیعت آن رجعی باشد( یعنی طلاق اول یا دوم زنی باشد که با او نزدیکی به عمل آمده است). زیرا قصد و بناء زوجین از قرار دادن شرط ضمن عقد(خواه در عقد نکاح باشد یا عقد لازم دیگر ) انحلال نکاح برای همیشه است. بدون آنکه شوهر بتواند در عده رجوع بنماید، و شرط مزبور به نفع زن برقرار شده که بتواند نکاح را منحل و خود را از قید زناشویی رهایی بخشد.( شرح آن در اقسام طلاق ملاحظه می‌شود)

فرق تصرف عدوانی و خلع ید چیست

معمولا تصرف عدوانی را می شود به دو صورت کیفری و حقوقی قابل مطرح  کرد باز موضوع فرق می کند در دعوای تصرف عدوانی حقوقی فقط اثبات سابقه تصرف کافی است و نیازی به اثبات مالکیت (عین و منافع)نیست همین که سابقه تصرف شما و لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرف ثابت شود کافی است

در بالا گفتیم برای خلع ید باید سند مالکیت داشته باشید ولی در دادخواست رفع تصرف عدوانی نیازی به سند مالکیت نیست مثلا شما زمین کشاورزی دارید و ۲۰ سال روی ان کار کرده اید و یک روز که از به سر زمین می روید می بینید شخصی با تراکتور به جان زمین شما افتاده و دارد برای خودش کار کی کند و ادعا دارد زمین خودش است در اینجا باید چون شما سند مالکیت ندارید باید دادخواست رفع تصرف عدوانی بدهید و مدارکی اگر دارید پیوست دادخواست کنید و مجاورین ملک خو رو هم اعلام کنید که  در صورت نیاز دادگاه  بتواند معاینه محل یا تحقیق انجام بدهد

اما در شکایت تصرف عدوانی کیفری باید به دادسرا مراجعه و از متصرف شکایت کنید  که طبق قانون مجازات اسلامی مطرح می شود  اما برای تصرف عدوانی کیفری اختلاف نظر وجود دارد عده ای مالکیت را شرط می دانند اما عده دیگری فقط سابقه  تصرف را کافی می دانند که رویه قضایی نظر اول یعنی اثبات مالکیت را پذیرفته است.