تعیین وجه التزام

عبارت وجه التزام در اصطلاح عرفی و معمولاً در قرارداد به این معناست که هرگاه به هر علتی معامله قطعی به طور کلی انجام نشد، مبلغی به عنوان جریمه، از طرفی که از انجام معامله امتناع می‌کند، اخذ شود و به طرف دیگر معامله تعلق گیرد.

وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی یا تحویل ملک موضوع قرارداد یا عدم امکان دریافت ثمن است و لذا اخذ آن بدل از انجام تعهد تلقی می‌شود. به عبارت دیگر، کسی که وجه التزام را پرداخت می‌کند، به هیچ شکلی قادر به انجام تعهدش نیست. البته این روش تعیین خسارت در مواقعی نیز که خسارت مقید به زمان معین است و در زمان مذکور انجام نمی‌شود نیز، قابل اجراست.

در این ارتباط شایسته است طرفین قرارداد به منظور استحکام معاملات خود در ازای عدم انجام تعهد به طور کلی یا در موعد مقرر که ممکن است از سوی هر یک از طرفین واقع شود، اقدام به درج شرط وجه التزام یا تعیین خسارت کنند. به عبارت دیگر، تعهدات حاصل از یک بیع‌نامه که شامل تحویل ملک و انتقال سند رسمی از سوی فروشنده و پرداخت ثمن از سوی خریدار است، ممکن است به صورت کلی منتفی شده یا با تأخیر انجام پذیرد. در خصوص عدم انجام تعهدات به دو شکل می‌توان وجه التزام یا خسارت را در نظر گرفت. در حالت اول ممکن است در قبال عدم انجام تعهد به‌طور کلی یا در مهلت مورد توافق، مبلغی قطعی به عنوان خسارت در نظر گرفت. در حالت دوم خسارت از قرار روزانه مبلغ معینی برای هر روز تأخیر، از تاریخ نقض تعهد تعیین می‌‌شود که البته انتخاب این حالت در خصوص مواردی که انجام تعهد به‌طور کلی منتفی می‌شود، ممکن نیست.

در هر صورت توصیه به حالت اخیر از جهت بازدارندگی، استحکام قرارداد در فرض انجام تعهدات با تأخیر است که به میزان تأخیر از موعد عدم انجام تعهد ذی‌نفع استحقاق دریافت خسارت تأخیر را داشته باشد. مانند اینکه در بیع‌نامه مقرر شود چنانچه طرفین در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشوند و فروشنده مدارک نقل و انتقال شامل مفاصای دارایی و شهرداری، صورت‌مجلس تفکیکی و...، را به همراه نیاورد یا ملک را در موعد مقرر تحویل ندهد و نیز در فرضی که خریدار عاجز از پرداخت مانده ثمن در موعد معین باشد، هر یک باید روزانه فلان مبلغ را به عنوان خسارت به دیگری بپردازد و پرداخت این خسارت مانع الزام وی به انجام تعهدات نیست.

وجه التزام مبلغ مشخصی است که قابل افزایش نیست اما خسارت تأخیر از آنجایی که روزانه محاسبه می‌شود، به ازای هر روز تأخیر افزایش می‌یابد و این حالت در مواردی کاربرد دارد که زمان در انجام تعهد موضوعیت دارد. در این وضعیت می‌توان خسارت را بر اساس تعداد روز‌های دیرکرد محاسبه کرد و در دادخواست تقدیمی، صدور حکم تا زمان اجرا مورد درخواست قرار گیرد. گرچه رویه قضایی، مطالبه خسارت عدم انجام تعهد در کنار الزام به انجام تعهد را قابل مطالبه نمی‌داند اما بنا به قوانین جاری مطالبه خسارت یا جریمه تأخیر در تادیه دین، مانع الزام به اجرای قرارداد نبوده و در کنار یکدیگر قابل مطالبه است.

بدین توضیح که ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص خسارت تأخیر در تادیه و وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهد، تفاوتی قائل نشده است و هر دو را قابل مطالبه می‌داند. مضافاً اینکه ماده ۲۲۱ قانون مدنی مقرر می‌دارد که اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است، مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده یا تعهد، عرفاً به منزله‌ تصریح باشد یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد؛ بنابراین در فرضی که پرداخت خسارت در قرارداد تصریح شده باشد، متخلف مسئول خسارات وارده به طرف مقابل است.

منبع : روزنامه   حمایت

قرار سقوط دعوا

آرا و تصمیماتی که مراجع قضایی صادر می‌کنند، به دو نوع حکم و قرار تقسیم می‌شود. قرارها نیز دو نوع هستند؛ برخی از آنها قاطع دعوا بوده و برخی دیگر مقدماتی هستند. قرار سقوط دعوا یکی از قرارهای قاطع دعواست که در این نوشتار به معرفی آن خواهیم پرداخت.

همه شهروندان حق مراجعه به دادگاه برای درخواست رسیدگی به اختلاف مورد نظر خود را دارا هستند. این حق در اصل ۳۴ قانون اساسی مورد تصریح قرار گرفته و نیز ذکر شده است که هیچ‌کس نمی‌تواند این حق را از شهروندان سلب کند. زمانی که دادخواستی به دادگاه تقدیم می‌شود، مدیر دفتر دادگاه بررسی‌های لازم را انجام داده و سپس آن را در اختیار قضات قرار می‌دهد. قاضی دادگاه با درنظرگرفتن مفاد پرونده، انجام تحقیقات و… رأی خود را در دو قالب «حکم» یا «قرار» صادر می‌کند.

حکم در مواردی صادر می‌شود که قاضی دادگاه در رأی خود در مورد حق یا بی‌حقی طرفین نظر می‌دهد (در ماهیت دعوا) و پس از صدور رأی، رسیدگی به پرونده در این دادگاه پایان می‌‌پذیرد. (قاطع دعوا)

قرار به دو دسته قرار قاطع دعوا و قرارهای اعدادی (تمهیدی یا مقدماتی) تقسیم می‌شود.

 موارد صدور قرار سقوط دعوا

قرار سقوط دعوا در موارد زیر صادر می‌شود:

مواردی که حق اصلی مطرح‌شده در پرونده به‌صورت ارادی یا غیرارادی از بین رفته باشد.

زوال ارادی: به این معناست که طرفین خودشان از حق‌شان صرف‌نظر یا گذشت می‌کنند. مثلاً طلبکار طلب خود را می‌بخشد یا با هم مصالحه می‌کنند. زوال غیرارادی: مثلاً فوت طرفین در دعاوی که مربوط به شخصیت طرفین است (مانند ازدواج و طلاق) مانع رسیدگی خواهد بود. البته در دعاوی مربوط به قراردادها یا چک، فوت طرفین مانع رسیدگی نیست بلکه وراث جایگزین فرد فوت‌شده می‌شوند.

صرف‌نظرکردن از دعوا (ماده ۱۰۷ قانون آیین دادرسی مدنی): فرض کنید شخصی علیه شخص دیگری در دادگاه دعوایی را مطرح کرده است. پس از طرح دعوا به دلیل احتمال شکست یا دلایل دیگر از ادامه رسیدگی پشیمان شده و نمی‌خواهد دعوا ادامه پیدا کند.

در صورتی که طرف دیگر در دادگاه (به این دلیل که از رأی دادگاه به نفع خود اطمینان ندارد) رضایت خود را با پایان رسیدگی اعلام کند، قرار رد دعوا صادر می‌شود و دعوا فیصله می‌یابد اما اگر طرف دیگر که مخاطب دعوا بوده است به دلیل احتمال پیروزی تمایل داشته باشد که دعوا ادامه پیدا کند و حکم به محکومیت طرف دیگر صادر شود، راه دیگری برای فردی که دعوا را به دادگاه برده است برای پایان ‌دادن به رسیدگی وجود دارد که عبارت از صرف ‌نظر کلی از دعواست.

پس از اینکه شخص از دعوای خود به‌طور کلی صرف‌نظر می‌کند، حق اصلی فرد از بین می‌‌رود و قرار سقوط دعوا صادر می‌شود.

 آثار قرار سقوط دعوا

قرار سقوط دعوا مانند اسناد رسمی دارای قدرت اثباتی است.

بعد از صدور قرار سقوط دعوا اگر طرفین به آن اعتراضی داشته باشند، می‌توانند در دادگاه بالاتر درخواست تجدیدنظر را مطرح کنند.

اگر اعتراضی به این قرار صورت نگیرد یا اعتراض شود و در مراجع بالاتر رأی دادگاه اولی تأیید شود، قرار قطعیت پیدا می‌کند و به دلیل ازبین‌رفتن حق اصلی امکان طرح دعوای مجدد وجود نخواهد داشت.

منبع : روزنامه حمایت

آیا شاکی میتواند (رضایت) خودرا پس بگیرد؟

نظریات اداره کل امور حقوقی قوه قضاییه 

نظریه 11333/ 7- 28/ 10/ 1371: چون گذشت مشروط قابل ترتیب اثر نیست، لذا اگر معلوم شود ولی دم به طور مشروط گذشت کرده است، چنین گذشتی کان‌لم‌یکن تلقی می‏‌شود و باید حکم قصاص اجرا شود لیکن اگر مشروط بودن گذشت محرز نباشد، موردی برای اجرای قصاص نیست.

نظریه 5526/ 7- 26/ 8/ 1375: گذشت مشروط و معلق فاقد اثر قانونی است؛ هر چند که متعاقبا شرط یا امر معلق‌علیه از سوی متهم یا محکوم‌علیه تحقق یافته باشد.

نظریه 4580/ 7- 29/ 8/ 1363: ادارات و سازمانهای دولتی در صورتی می‏‌توانند گذشت کنند و گذشت آنان موثر است که در قانون تصریح شده باشد.

نظریه 5805/ 7- 29/ 6/ 1380: مستندا به ماده 1287 قانون مدنی رضایتنامه تنظیم شده از طرف ماموران انتظامی در حدود وظایف قانونی خود و به مناسبت انجام وظایف شغلی در حین انجام وظیفه سند رسمی محسوب می‏‌شود.

نظریه 1770/ 7- 22/ 3/ 1381: عدول از گذشت در امور کیفری طبق ماده 23 قانون مجازات اسلامی مسموع نیست و این امر در تمام مراحل صادق است، اعم از اینکه گذشت شاکی یا شکات در مرحله بدوی ارائه شود یا مراحل دیگر و اعم از اینکه رسمی یا عادی و در کلانتری و مرجع قضایی باشد یا خارج از آن. بدیهی است در صورتی که شاکی یا شکات گذشت خود را منکر و آن را نفی کرده باشند و گذشت‏نامه از جانب طرف مقابل تقدیم شده باشد، دادگاه به اصالت آن رسیدگی کرده و در صورت احراز صحت آن، به آن ترتیب اثر خواهد داد.

نظریه 7139/ 7- 25/ 9/ 1383: بررسی اعتبار رضایتنامه، اعم از رسمی یا عادی بر عهده قاضی‌ای است که پرونده تحت نظر او جریان دارد و در حال رسیدگی است. عدول از گذشت در امور کیفری به صراحت ماده 23 قانون مجازات اسلامی مسموع نیست بنابراین در صورت ارائه هر نوع رضایتنامه توسط متهم یا محکوم‌علیه و انکار و نفی آن توسط شاکی یا محکوم‌له، قاضی پرونده موضوع را راسا بررسی کرده و به اصالت رضایتنامه رسیدگی می‏‌کند. در صورت احراز صحت آن، به آن ترتیب اثر خواهد داد.

پیمان " سند (قرارداد) رسمی است یا عادی ؟

سند رسمی در ماده 1287 قانون مدنی تعریف شده است و از آنجا که پیمان نیز علی الاصول در نزد مامورین رسمی دولت و در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم می شود از این حیث سند رسمی تلقی شده و واجد برخی از آثار حقوقی و قانونی مترتب بر اسناد رسمی خواهد بود از جمله اینکه امضاء کننده ذیل قرارداد ( پیمان ) نمی تواند نسبت به مفاد پیمان یا امضاء خود ادعای انکار یا تردید نماید بلکه در اینخصوص فقط ادعای جعل پذیرفته می شود و همچنین تاریخ مندرج در سند رسمی نسبت به طرفین و اشخاص ثالث معتبر می باشد.
ولی باید در نظر داشت که آثار حقوقی مترتب بر اسناد رسمی با هم متفاوت هستند چرا که برخی از اسناد رسمی " لازم الاجرا " هستند به این معنی که می توان مفاد اینگونه اسناد را بدون مراجعه به محاکم قضایی و از طریق ادارات ثبت اسناد به اجرا گذاشت مثل تعهدات مندرج در سند ازدواج یا سند رسمی متضمن وثیقه یا رهن ( عقود بانکی) و به طور کلی همه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی که متضمن تعهدی باشند.
برخی دیگر از اسناد رسمی مثل " پیمان " قابلیت اجرا از طریق ادارات ثبت نداشته و صرفاً از طریق محاکم قضایی قابل رسیدگی و اجرا می باشند.

آیا زنی که شوهر و فرزند دارد، در صورت فوت، خواهران‌ و برادرانش هم از او ارث می‌برند؟

برادر و خواهر جزء طبقه دوم وراث بوده و با وجود فرزند و همسرِ متوفی، از وی ارث نخواهند برد؛ لکن مادرِ متوفی جزو وراث خواهد بود.

اجازه ولی درنکاح دختر باکره

ضرورت تحصیل اجازه ولی برای ازدواج

 ماده ۱۰۴۳ قانون مدنی می گوید: “نکاح دختری که هنوز شوهر نکرده(باکره) اگر چه به سن بلوغ رسیده باشد، موقوف به اجازه پدر یا جد پدری اوست، و هرگاه پدر یا جد پدری بدون علت موجه از دادن اجازه مضایقه کند دختر می تواند با معرفی کامل مردی که می خواهد به او شوهر کند و شرایط نکاح و مهری که بین آنها قرار داده شده، به دادگاه مدنی خاص مراجعه و به توسط دادگاه مزبور مراتب به پدر یا جد پدری اطلاع  داده شود، و بعد از ۱۵ روز از تاریخ اطلاع و عدم پاسخ موجه از طرف ولی دادگاه  مزبور می تواند اجازه نکاح را صادر نماید.”

شرایط دریافت خسارت تأخیر تأدیه

 مطابق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، طلبکار می تواند علاوه بر دریافت اصل طلب خود، بابت تأخیر بدهکار در پرداخت بدهی، از وی خسارت تأخیر تأدیه (دیرکرد) بگیرد اما برای این کار چند شرط وجود دارد :
طلب از نوع وجه رایج (پول) باشد. پس برای مثال، بابت مواد شیمیایی، محصولات صنعتی، مواد غذایی و ... نمی توان دیرکرد گرفت؛
 طلبکار از بدهکار درخواست نموده باشد که طلب وی را بدهد. بهترین راه برای این کار، ارسال اظهارنامه است. همچنین تقدیم دادخواست، به منزله مطالبه طلب است.
از آنجایی که مبدأ محاسبه خسارت تأخیر، زمان درخواست طلب است، بهتر است هر چه زودتر طلب خود را از بدهکار با ارسال اظهارنامه و نظایر آن درخواست کنید تا بتوانید مبلغ بیشتری را بعنوان دیرکرد دریافت نمایید.
 بدهکار توانایی مالی برای پرداخت بدهی خود را داشته باشد. تاجر ورشکسته، افراد معسر و ... فاقد توانایی مالی تلقی می شوند؛

 بدهکار یا همان مدیون، با وجود داشتن توانایی مالی از پرداخت بدهی خویش خودداری کند؛

مستاجر مغازه اجاره ای

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند، ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به ‌طور تدریجی و به ‌مرور زمان برای مستأجر محل کسب، پیشه و تجارت به وجود می‌آید. بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهم‌ترین مسائلی که می‌بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستأجر بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می‌شود. معمولاً پرداخت کرایه به‌صورت ماهانه است و مستأجر باید در پایان هرماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرار‌داد اجاره، در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، بایستی مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. طبق قوانین اجاره ملک تجاری مصوب در سال ۷۶، مستأجر موظف است به‌محض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر صحیح و سالم پس بدهد. اما قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ می‌گوید که انقضای مدت، دلیل بر تخلیه نیست. یعنی هرگاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستأجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستأجر دلیل داشته باشد؛ که یکی از این دلایل این است که مستأجر محلی را که حق انتقال به غیر را در آن ندارد را، انتقال دهد. در این صورت موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را الزام به تخلیه کند؛ یا درجایی که مستأجر شغل مورد توافق را عوض کند، یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستأجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را ازملک اجاره داده‌شده بیرون کند. یا وقتی‌که مستأجر در مورد عین اجاره زیاده ‌روی و یا کوتاهی کند، برای مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد، موجر می‌تواند او را ازملک خود بیرون بی اندازد.

سوالات مدنی

ی واحد آپارتمانی پیش خرید کردم دو تا قولنامه نوشتیم یکی با کدرهگیری ودومی بدون کدرهگیری تو دومی قید شده بود ک انتخاب واحدموکول شد به سه ماه بعدوتو قولنامه ای ک کدرهگیری گرفته بود صوری بخاطرکدی واحدمشخص شده بود
اولا تو قراردادقید شده بود،ک ۶طبقه وهرطبقه ۵واحدک الان ۷طبقه،شده وهرطبقه ۵واحد
دوما الان براواحد ک ما انتخاب کردیم بهونه می اره
ایا ما درطبقه ۷سهمی داریم ویا می تونیم احقاق حق کنیم؟
ممنونم اگه جوابمو بدید

پاسخ:

این که ۲ مبایعه نامه هست ممکنه کار رو دچار اختلال کنه اگر توافقی بر اعتبار یکی از اون ها نداشته باشید. بعلاوه در عالم حقوق و دادگاه معمولا اراده آخر ( مبایعه نامه دوم) رو معتبر تلقی می کنند.
منظورتون از قسمت اخر سوال رو نمی فهمم؛ شما ۱ واحد خریده اید؛ اضافه شدن یک طبقه به کل مجموعه، بعیده ارتباطی به شما پیدا بکنه... . شما مستحق همان تک واحد هستید... .

آیا هر قراردادی قابل فسخ است؟

 مطابق ماده 184 قانون مدنی قرارداد انواع و اقسامی دارد که در برخی از این قراردادها طرفین هر وقت بخواهند می توانند عقد و قرارداد را فسخ کنند که به این نوع قرارداد جایز گفته می شود و ماده 186 قانون مدنی قرارداد جایز را تعریف کرده است.پس قراردادهای جایز که طرفین از همان ابتدای عقد حق فسخ دارند هر زمان قابل فسخ می باشد . نوع دیگر از قراردادها عقد لازم است در این نوع قراردادها بعد از انعقاد هیچ یک از طرفین به اختیار و آزادانه حق فسخ ندارند (ماده185) مگر در موارد معینه.

تقسیم ارث مادر

طبق ماده ۹۰۷ قانون مدنی در خصوص تقسیم ارث مادر، در صورتیکه مادر فوت کند و ابوین او (پدر و مادر) نیز فوت کرده باشند و یک یا چند فرزند داشته باشد ترکه مادر  به شرح ذیل بین وارث تقسیم می‌شود.
🔹چنان چه فقط یک فرزند داشته باشد چه پسر باشد چه دختر باشد تمام ترکه مادر به او می‌رسد.

🔹اما اگر اولاد متعددی داشته باشد که همه پسر باشد یا همه دختر ترکه مادر با السویه بین آنها تقسیم می‌شود. اما اگر اولاد متعددی داشته باشد و بعضی از آنها پسر و بعضی از آنها دختر باشند پسر دو برابر دختر ارث می‌برد.

خیارات

 ١- مدت دار
  ٢- غیر فوری
  ٣- فوری

✏️ خیارهای مدت دار
✅ ٣ عدد هستند
🔻👈۱_ خیار حیوان
🔻👈۲_ خیار مجلس
🔻👈۳_ خیار شرط

✏️ خیار های غیر فوری
✅ ۵ عدد هستند

🔻👈۱_ تاخیر ثمن
🔻👈۲_ تبعض صفقه
🔻👈۳_ تخلف شرط
🔻👈۴_ تفلیس
🔻👈۵_ تعذر تسلیم

✏️ خیار های فوری
✅ ۴ عدد هستند

- سایر خیار ها فوری هستند
🔻👈۱_ خیار غبن
🔻👈۲_ خیار عیب
🔻👈۳_ خیار رویت
🔻👈۴_ خیار تدلیس

معامله معارض یعنی چه و آیا برای آن مجازاتی پیش بینی شده است یا خیر؟

معامله معارض یعنی اینکه شخصی به موجب سند رسمی و یا عادی نسبت به عین یا منفعت ملک یا مالی حقی به شخصی داده و بعد به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند. معامله معارض جرم بوده و مجازات کیفری دارد.

شرط صحت معامله چیست؟

1. قصد طرفین و رضای آنها
2. اهلیت طرفین
3. موضوع معین که مورد معامله باشد
4. مشروعیت برای معامله

ارث بردن جنین

جنینی که در شکم مادر است به دو شرط از مورث (شخصی که فوت نموده و اموال او به عنوان ارث به بازماندگانش میرسد) خود ارث خواهد برد:
🔹 نطفه او قبل از مرگ مورث منعقد شده باشد.
🔹جنین زنده متولد شود.

◀️ماده 875 قانون مدنی مقرر می دارد: "شرط وراثت، زنده بودن در حین فوت مورث است و اگر حملی باشد در صورتی ارث می برد که نطفه او حین الفوت منعقد بوده و زنده هم متولد شود اگر چه فورا پس از تولد بمیرد"

حکم و قرار و تفاوت های حکم و قرار

مقدمه:

آرائی که توسط دادگاه ها صادر می شوند، به دو نوع قابل تقسیم اند.

دسته اول احکام هستند و دسته دوم قرارها می باشند.

بخش مهمی از تصمیماتی که توسط دادگاه صادر می شوند را احکام تشکیل می دهند. در واقع اصلی ترین هدف خواهان (کسی که دعوا را طرح میکند و مدعی است) از اقامه دعوی در دادگاه این است که در رابطه با دعوایی که در دادگاه مطرح کرده است حکم صادر شود و دادگاه با صدور این احکام، نتیجه دعوای ترافعی که بین طرفین مطرح شده را مشخص می کند و به موجب آن خصومت طرفین پایان می یابد و وظیفه دادگاه در خصوص رسیدگی به پرونده نیز به پایان پیدا می رسد.

حکم چیست؟

بر اساس ماده ۲۹۹ قانونآیین دادرسی دادگاه های عمومی وانقلاب درامورمدنی:
“چنانچه رای دادگاه راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن به طور جزیی یا کلی باشد، حکم و در غیر این صورت قرار نامیده می‌شود. “

با توجه به این ماده قانونی، اگر تصمیم دادگاه دارای دو ویژگی ذیل باشد، آن تصمیم، حکم نامیده می‌شود:

۱- آن تصمیم راجع به ماهیت دعوا باشد:

یعنی تصمیم دادگاه، به اصل اختلاف و دعوای میان اشخاص، مربوط باشد.

مثال: شخص الف؛ در دادگاه دعوایی اقامه کرده و مدعی می‌شود که شخص ب؛ به اتومبیل او صدمه زده است. شخص ب؛ در مقابل می‌گوید که شخص الف؛ اصلاً مالک اتومبیل نیست تا بتواند خسارت وارد شده به آن را مطالبه کند؛ تصمیمی که دادگاه در رابطه با درست یا غلط بودن گفته‌های شخص ب؛ می‌گیرد، مربوط به ماهیت دعوا نیست و حکم محسوب نمی‌شود، زیرا ماهیت و اصل دعوا در این مثال، صدمه زدن به یک اتومبیل بوده؛ نه اینکه مالک آن اتومبیل، چه کسی است.

۲- آن تصمیم، دعوای مطرح شده را تمام کند و پرونده را از دادگاه ببرد؛

مثال: اگر قاضی به علت پیچیده بودن و تخصصی بودن یک دعوا، تصمیم بگیرد که از یک کارشناس کمک بگیرد و دستور بدهد که پرونده را نزد کارشناس بفرستند، به هیچ وجه نباید گفت که قاضی در مورد دعوا حکم صادر کرده است.

 انواع احکام دادگاه ها مطابق قانون آیین دادرسی مدنی:

• حکم اعلامی و حکم تأسیسی
• حکم حضوری و حکم غیابی
• حکم نهایی و غیر نهایی
• حکم قطعی و غیر قطعی

چه معیارهایی برای تشخیص حکم وجود دارد

قانون آیین دادرسی مدنی در ماده ۲۹۹، آراء صادر شده از دادگاه ها را به دو نوع حکم و قرار تقسیم می کند. بر اساس این ماده ” چنانچه رأی دادگاه راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن به طور جزیی یا کلی باشد، حکم و در غیر اینصورت قرار نامیده می شود “. در واقع این ماده معیارهای تشخیص حکم را بیان کرده است.

معیارهای تشخیص حکم از قرار:

 

• در امور ترافعی صادر شده باشد

منظور از این عبارت آن است که حکم در خصوص دعاویی صادر می شود که دو طرف با یکدیگر به اختلاف خورده باشند و به موجب این اختلاف به دادگاه مراجعه کرده باشند تا اختلاف بین خود را حل کنند. بنابراین، آرائی که در امور حِسبی صادر می شوند را در بر نمی گیرد.

امورحسبی: اموری هستند که بدون آنکه میان اشخاص اختلافی راجع به آنها رخ داده باشد به آنها رسیدگی نمایند. مانند قیمومت، امور مربوط به غائب مفقود الاثر و …..

• از دادگاه صادر شده باشند

رأی در صورتی حکم محسوب می شود که از دادگاه صادر شده باشد. در حال حاضر، با توجه به مقررات مختلف، دادگاه های مختلفی شامل این بند می شوند، اعم از دادگاه نخستین (بدوی)، دادگاه تجدیدنظر یا دادگاه های اختصاصی همچون دادگاه انقلاب، دادگاه ویژه روحانیت، دیوان عدالت اداری و … .

• راجع به ماهیت دعوا باشد

ماهیت دعوا به طور کلی به تمام مسائلی گفته می شود که در ارتباط با امور موضوعی و برای روشن شدن موضوع و حلّ آن مورد توجه قرار می گیرند .

• قاطع دعوا باشد

رأی دادگاه باید جزئا یا کلّا قاطع دعوا باشد تا حکم محسوب شود. منظور این است که با صدور این رأی تکلیف دعوا روشن شده و پرونده از آن مرجع خارج شود. اما فرقی ندارد که اصل اختلاف را حل و فصل کرده یا نکرده باشد و فرقی هم ندارد که رأی مزبور قابل بررسی مجدد در همان مرجع یا مرجع دیگر باشد یا نه.

در صورتی که رأی صادر شده از دادگاه چنین شرایطی را داشته باشد، می توان به آن عنوان حکم داد و در غیر این صورت به آن قرار گفته می شود و این است تفاوت میان حکم و قرار.

 قرار چیست؟

 در قانون تعریفی از واژه ” قرار “ ارائه نشده است. بلکه قانونگذار در ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی در تعریف حکم گفته است: “چنانچه رأی دادگاه راجع به ماهیت دعوا و قاطع آن به طور جزیی یا کلی باشد، حکم و در غیر این صورت، قرار نامیده می شود.” بنابراین، باید گفت قرار دادگاه به رأیی گفته می شود که یک یا دو شرط مزبور را نداشته باشد.

قانونگذار در مقررات مختلف مواردی که رأی دادگاه باید در قالب قرار صادر شود را پیش بینی نموده است. در نتیجه بهترین ملاک برای تشخیص اینکه یک رأی قرار است یا خیر، مقررات قانونی هستند. به عبارت دیگر صدور قرار در صورتی امکانپذیر است که قانونگذار آن را پیش بینی نموده باشد.

 

طبق ماده ۲۹۹ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، هرگاه دادگاه تصمیمی بگیرد که مربوط به ماهیت دعوا نباشد یا قاطع دعوا محسوب نشود، آن تصمیم، قرار نامیده می‌شود.

مثال: اگر دادگاه در دعوای شخص الف؛ علیه شخص ب؛ تصمیم بگیرد که واقعاً شخص ب؛ به اتومبیل شخص الف؛ خسارت وارد کرده است، این تصمیم دادگاه، «حکم» نامیده می‌شود. این در حالی است که اگر در یک دعوا، یکی از طرف های دعوا، ادعا کند که دادگاه بر طبق قانون، صلاحیت رسیدگی به آن دعوا را ندارد، تصمیمی که دادگاه در این خصوص می‌گیرد، «قرار» است؛ نه حکم.

 

انواع قرار:

قرارهای صادر شده از دادگاه را می توان از جهات مختلفی تقسیم بندی نمود.

• قرار قطعی و غیر قطعی: قرارها از حیث قابلیت تجدید نظر بودن.
• قرار نهایی و غیر نهایی: از جهت قابلیت فرجام خواهی.
• قرارهای اِعدادی
• قاطع دعوی
• شبه قاطع

و … قابل تقسیم اند.

مهمترین انواع قرار مطابق قانون می توان شامل موارد زیر دانست :

• قرار اِعدادی یا مقدماتی:

قرارهایی هستند که پرونده را آماده صدور رأی قاطع می نمایند که انواع مختلفی نیز دارند مانند: قرار معاینه محلی، قرار ارجاع امر به کارشناس و …..

• قرارهای قاطع دعوی:

 قرارهای قاطع دعوی به قرارهایی گفته می شود که با صدور آنها پرونده از دادگاه رسیدگی کننده به دعوا خارج می شود که از این لحاظ، قرارهای قاطع دعوا شبیه حکم هستند. قرارهای قاطع دعوی نیز مطابق قانون آیین دادرسی مدنی چند مورد هستند، مانند:

• قرار سقوط دعوا
• قرار رد دعوا
• قرار عدم استماع دعوا

و…

 

• قرارهای شبه قاطع

 منظور از قرارهای شبه قاطع قرارهایی است که با صدور آنها یا پرونده از گردش و رسیدگی خارج می شوند یا چنانچه از دادگاه خارج شود، همان پرونده برای رسیدگی به شعبه یا دادگاه دیگری احاله میشود، مانند:

• قرار عدم اهلیت یکی از طرفین
• قرار عدم صلاحیت
• قرار امتناع از رسیدگی

و….

 

تفاوت های حکم و قرار

1. حکم همیشه از طرف دادگاه صادر می‌شود ولی قرار ممکن است از طرف دادگاه یا مدیر دفتر صادر شود.
2. حکم قابل تجدیدنظر است، مگر قانون منع کرده باشد. در حالی که قرارها غیر قابل تجدید نظرند مگر قانون اجازه داده باشد.
3. احکام ممکن است حضوری یا غیابی باشند اما قرار غیابی در قانون ذکر نشده است.
4. درخواست اعاده دادرسی نسبت به قرارها جایز نیست و صرفاً نسبت به احکام می‌توان تقاضای اعاده دادرسی نمود. (ماده ۴۲۶ قانون آئین دادرسی مدنی).
5. در احکام نیاز به تقدیم دادخواست و تحقیق است ولی در قرارها تقدیم دادخواست شرط نیست و می‌تواند به صورت درخواست هم باشد.

منبع:

شمس، عبدالله، آیین دادرسی مدنی، دوره ی پیشرفته، جلد دوم،  انتشارات دراک

آیین دادرسی مدنی #مواد_۳۵۶_تا_۳۷۹

🔺اقراربه خودخواسته که دادگاه راازهر دلیل دیگری بی نیاز وپرونده را آماده صدور حکم می کند رااقرارقاطع می نامند.


🔺اقرار تنها امری راثابت می نماید که مقر به آن خبر داده است .

🔺اقرارغیر قاطع ؛«اقراربه مقدمات دعوا »نیزخوانده می شود.

🔺اقرارقاطع وغیرقاطع ،نباید بااقرارصریح وضمنی ویابااقرارکلی وجزیی اشتباه شود

🔺اقرارقاطع وغیر قاطع ممکن است دردادگاه ،درخارج ازدادگاه ،کتبی وشفاهی ،صریح وضمنی باشد.

🔺حکم راجع به فسخ نکاح ،چنان چه مستند به نظریه یک یاچند کارشناس باشد که طرفین ،رأی آن هاراقاطع دعوا قرار داده باشند ،مطلقا قابل فرجام نیست.

🔺احکام مستند به اقرار دردادگاه ،قابل تجدید نظر وفرجام نیست.

💥نکته ها
چنان چه رای فرجام خواسته ،ازدادگاهی صادرشده باشد که فاقد صلاحیت باشد دیوان عالی کشور درمورد عدم صلاحیت ذاتی رأی رانقض می نماید ودرموردعدم صلاحیت محلی ،اگرایراد شده باشد ،رأی رانقض می نماید.

🔘درصورتی که دادگاه عمومی حقوقی ،درغیرمواردی که قانونا مجازاست ،غیرعلنی برگزارشود رأی صادره به همین علت ،قابل فسخ یانقض بوده واقدام قاضی آن تخلف است .

🔘تشخیص منافات علنی بودن جلسه دادرسی باعفت عمومی یانظم عمومی بادادگاه است .

🔘اصل علنی بودن جلسه دادرسی تضمینی جهت قضاوت شوندگان شمرده می شود تادرپرتو نوعی کنترل افکارعمومی ،به طور شفاف موردقضاوت قرارگیرندکه می توان آن راازاصول دادرسی وقواعد آمره حقوق اصحاب دعوا به درجه یی ازاهمیت به شمار اورد که رأی راازاعتبار قانونی بیندازد.

درصورتی که تصمیم دادگاه درخصوص علنی یاسری برگزارشدن محاکمه ،باتوجه به محتویات پرونده وسایر ادله ،مخالفت بیّن بانصوص مزبور داشته باشد ،ممکن است آن راتخلف انتظامی قاضی نیزمحسوب نمود.

درصورتی که دادگاه صادر کننده حکم صلاحیت محلی نداشته وازحکم فرجام خواهی شده باشد ،حکم درصورتی به این علت نقض می شود که خوانده دراولین جلسه دادرسی ایراد نموده باشد.

💢 نکته ها
هرگاه پس ازصدور رأی فرجام خواسته ،قانونی که در رأی مورداستناد قرارگرفته تغییرپیدا کند دیوان عالی کشور به قانون لاحق توجه نمی کند ،تفاوتی نمی کند که حکم یاقرار باشد.

حکم فرجام خواسته باقوانین حاکم درزمان رسیدگی فرجامی مخالف است اماباقوانین حاکم درزمان صدور مخالفتی ندارد ،این حکم نقض نمی شود.

اگردادگاه صادرکننده رأی صلاحیت محلی نداشته باشد دیوان عالی کشور دررسیدگی فرجامی درصورتی رأی رانقض می کند که نسبت به صلاحیت ایراد شده باشد.
✍🏻 تشریح از رای بدوی «بدون تجدیدنظرخواهی» مستقیم فرجام خواهی میشود، در مرحله فرجام رای نقض و به همان شعبه یا شعبه هم عرض دیگری جهت رسیدگی ماهوی ارسال میشود، شعبه حکم بدوی رو صادر میکند.


🔴 سوال آیا از حکم بدوی دوم میتوان تجدیدنظرخواهی نمود؟

بله میتوان. هرچند از رای قبلی تجدیدنظرخواهی نشده و مستقیم فرجام خواهی شده است اما این امر مانع تجدیدنظرخواهی از رای دوم ((رایی که پس از نقض رای اول صادر شده)) نیست.
در نتیجه رای دوم قابل تجدیدنظر است.

✅رأیی که براساس اعتراض ثالث صادرمیشود:

تابع مقررات عام آ د م است پس قابل تجدیدنظر یا فرجام خواهی است.

نحوه صدور حکم موت فرضی

 به عنوان اولین سوال چه کسی در دادگستری وظیفه حمایت از حقوق محجوران، غایب مفقودالاثر و صغار را دارد؟
برای پاسخ به این سوال لازم است بدانیم که در دادسرا یک اداره‌ای وجود دارد به نام اداره امور سرپرستی که وظیفه رسیدگی به امور محجورین و غایبان مفقودالاثر را بر عهده دارد. دادستان و دادسرا برای حفظ حقوق محجور و حمایت از او نقش سازنده‌ای بر عهده دارد. به عبارت دیگر؛ حفظ حقوق اطفال، مجانین و غایب ‌مفقودالاثر به‌طور کلی بر عهده دادستان است.
شرایط درخواست صدور حکم موت فرضی را می‌فرمایید؟
صدور حکم موت فرضی در مورد کسی صادر می‌شود که مدت طولانی از غیبت او می‌گذرد و هیچ خبری از او در دسترس نیست و عرفا چنین شخصی زنده فرض نمی‌شود. قانون چندین نمونه از این افراد را در ماده ۱۰۲۰ قانون مدنی بیان نموده که البته می‌شود کسی غیر از این افراد هم مرده فرض شود.
ماده ۱۰۲۰ قانون مدنی مقرر می‌دارد: موارد ذیل از جمله مواردی محسوب است که عادتا شخص غایب زنده فرض نمی‌گردد: ۱. وقتی که ده سال تمام از تاریخ آخرین خبری که از حیات غایب رسیده است گذشته و در انقضاء مدت مزبور سن غایب از هفتاد و پنج سال گذشته باشد. ۲. وقتی که یک نفر به عنوانی از عناوین جزء قشون مسلح بوده و در زمان جنگ مفقود و سه سال تمام از تاریخ انعقاد صلح بگذرد بدون اینکه خبری از او برسد. هرگاه جنگ منتهی به انعقاد صلح نشده باشد مدت مزبور پنج سال از تاریخ ختم جنگ محسوب می‌شود. ۳. وقتی که یک نفر حین سفری دریایی در کشتی بوده که آن کشتی در آن مسافرت تلف شده است سه سال تمام از تاریخ تلف شدن کشتی گذشته باشد بدون اینکه از آن مسافر خبری برسد.
قانون به افرادی اجازه داده است که تقاضای صدور حکم موت فرضی را نمایند. این اشخاص عبارتند از وراث غایب و همچنین وصی و کسی که به نفع او وصیت شده است. برای درخواست صدور حکم موت فرضی هم باید شرایطی را رعایت نمود که عبارتند از: مشخصات غایب، تاریخ غیبت، دلایلی که به موجب آن درخواست‌کننده حق درخواست صدور حکم موت فرضی را دارد. دلایل و اسنادی که ممکن است به موجب آنها درخواست حکم موت فرضی غایب را نمود.
نحوه رسیدگی دادگاه به این درخواست به چه نحوی است؟
برای پاسخ به این سوال باید بدانید که به طور کلی امور راجع به غایب مفقود الاثر با دادگاه خانواده محلی است که آخرین محل اقامت غایب در آن بوده است. اگر هم آخرین اقامتگاه غایب در خارج از ایران باشد، دادگاهی برای رسیدگی به امور غایب صالح است که آخرین محل سکونت غایب در حوزه آن دادگاه بوده است. اگر غایب هیچ‌کدام از موارد فوق را دارا نبود دادگاه محل اقامت و یا سکونت وراث غایب صالح برای رسیدگی است. اگر هم وراث معلوم نبودند دادگاه صالح، دادگاه محل مال غایب است. بدین‌ترتیب در مورد تشخیص دادگاه صالح چندان مشکلی وجود ندارد.
سپس نحوه صدور و رویه‌ای که برای صادر شدن حکم موت فرضی وجود دارد به این شرح است؛ در صورتیکه درخواست صدور حکم موت فرضی از طرف اشخاص ذی‌نفع شده باشد، دادگاه اقدام به نشر آگهی کرده و اشخاصی که ممکن است از غایب خبری داشته باشند را دعوت می‌نماید که اطلاعاتشان را در اختیار دادگاه قرار دهند. این آگهی سه دفعه و هر کدام به فاصله یک ماه در یکی از جراید محل و یکی از روزنامه‌های کثیر‌الانتشار تهران منتشر می‌شود. دادگاه وقتی می‌تواند حکم موت فرضی را صادر نماید که یک سال از تاریخ انتشار آخرین آگهی گذشته و زنده بودن غایب معلوم نشده باشد. پس از گذشت این مدت، دادگاه جلسه رسیدگی تعیین می‌کند و رسیدگی با حضور درخواست‌کننده و دادستان انجام می‌شود. در اینجا بیان این نکته ضروری است که عدم حضور درخواست‌کننده مانع رسیدگی دادگاه نمی‌باشد و لزومی ندارد که حتما دادستان شخصا در دادگاه حضور داشته باشد. دادگاه هم لازم است در حکم موت فرضی نام و نام‌خانوادگی درخواست‌کننده و مشخصات غایب، دلایل و مستندات حکم و تاریخ صدور حکم و همچنین قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی نسبت به رای صادر شده را درج نماید.
با توجه به توضیحات جنابعالی امکان تجدیدنظر نسبت به آرایی که در رابطه با موت فرضی صادر می‌شود وجود دارد. چه اشخاصی می‌توانند تجدیدنظرخواهی نمایند؟
صدور و یا عدم صدور حکم موت فرضی دارای دو جنبه است؛ یک جنبه که صدور حکم موت فرضی است قابل اعتراض از سوی دادستان است. جنبه دیگر آن رد درخواست صدور حکم موت فرضی است که از سوی درخواست‌کننده قابل اعتراض است. آثار متعددی بر صدور حکم موت فرضی غایب بار می‌شود. از جمله این آثار عبارتند از پرداخت دیون متوفی، عمل به وصیت او و تقسیم ماترک بین افرادی که در تاریخ فرضی مرگ غایب، وراث او محسوب می‌شوند. البته لازم به ذکر است صدور حکم موت فرضی مانع از آن نیست که اگر غایب پیدا شود نتواند اموالش را پس بگیرد.
آیا قانون حمایت خاصی از همسر غایب مفقودالاثر دارد؟
همسر غایب هم مسلما از غیبت او آسیب می‌بیند. اما باید توجه نمود که زوجه غایب تا زمانیکه از مرگ و زندگی شوهرش مطلع نشده و برای او علم حاصل نشود، می‌تواند طبق مواد ۱۰۲۹ و ۱۰۳۰ قانون مدنی تقاضای طلاق نماید. البته اگر شوهر خانم پس از طلاق و قبل از پایان مدت عدّه برگردد، می‌تواند رجوع نماید و طلاق منتفی شود. اگر هم پس از پایان مدت عده پیدا شود و برگردد، حق رجوع به همسرش را ندارد.
اگر هم در عقد ازدواج پیرامون غیبت همسر شرط ضمن عقدی وجود داشته باشد، بعد از اثبات تحقق شرط در دادگاه و صدور رای نهایی می‌تواند خودش را مطلقه نماید؛‌ به‌عبارت‌دیگر زن وکیل در طلاق تلقی می‌شود.

مبحث کامل ارث

تعریف ارث

 ارث در لغت به معنای مالی است که از متوفی باقی مانده و در اصطلاح انتقال دارایی شخص متوفی به بازماندگان می باشد که این امر بدون اراده متوفی و بازماندگان او صورت می گیرد . معنای دیگر آن انتقال غیر قرار دادی چیزی ازشخص به شخص دیگراست .

فقیهان به پیروی از قرآن کریم از ارث به فریضه و فرض نیز تعبیر کرده اند.

 برخی اصطلاحات حقوقی در خصوص ارث

متوفی : کسی که فوت کرده است .
ترکه : مالی است که از متوفی باقی مانده است .

وارث : شخصی است که از متوفی ارث می برد .

نسب: عبارت از ارتباط واتصال فردی به دیگری به ولادت شرعی

خویشان نسبی

عبارت است از وابستگی شخصی به شخص دیگر از طریق ولادت چه مستقیم باشد مانند رابطه پسر و مادر چه با واسطه باشد مانند رابطه برادر که به واسطه پدر با یکدیگر خویشاوند هستند .

خویشان سببی: خویشاوندی بین دو نفر که در اثرازدواج به وجود می آید . مثل رابطه داماد با مادر همسر یا خواهر زن .

عرصه و اعیان :
منظور از عرصه زمین است و منظور از اعیان ساختمان می باشد .
توارث بین دو نفر : یعنی فوت هریک، باعث ارث بری دیگری میشود . ( مثل زن و شوهر که از یکدیگر ارث می برند )
اشخاصی که به موجب نسب ارث می برند سه طبقه اند

1. طبقه اول : پدر ، مادر ، اولاد و اولادِ اولاد .

2. طبقه دوم : اجداد و برادر و خواهر و اولاد آنان .

3. طبقه سوم : عمه ها و عموها و خاله ها و دایی ها و فرزندان آنان .

اگر طبقه اول زنده باشد طبقه دوم ارث نمی برند و همچنین اگر طبقه دوم فقط زنده باشد طبقه سوم ارث نمی برند به عنوان مثال شخصی می میرد و دو سال پس از او پدرش می میرد بنابراین فرزند وی دیگر ارث از پدر بزرگ نمی برد.

الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند چیست؟

الزام به تنظیم سند، در معنای لغوی به مفهوم مجبور کردن شخص برای تنظیم و ثبت سند مربوطه می باشد. اما در معنی اصطلاحی الزام به تنظیم سند به مفهوم عنوان دعوایی است که خریدار پس از خرید ملک یا مالی علیه فروشنده طرح می کند تا او سند رسمی ملک یا مال را رسما به نام خریدار منتقل کند.

چرا باید برای معاملات خود سند رسمی تنظیم کنیم؟

اینکه ما برای اموال خود علی الخصوص املاک خود، سند رسمی داشته باشیم از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. چرا که مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب۲۶ /۱۲/۱۳۱۰:

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

با توجه به متن ماده ی قانونی فوق می فهمیم که سند رسمی ارزش و اعتباری بسیار بالاتر از اسناد عادی و مبایعه نامه های ثبت نشده دارد، وقتی می گوییم سند رسمی ارزش اثباتی بالاتری دارد به این معناست که اگر شما یک قول نامه یا مبایعه نامه ی ثبت نشده (سند عادی) را به دادگاه برای اثبات حق خود تقدیم کنید و در مقابل کسی که ملک را به شما فروخته اما سند را به نام شما نزده نیز سند رسمی خود را به دادگاه تقدیم کند، دادگاه مطابق ماده ی ۲۲ قانون ثبت که ملاحظه فرمودید حق را به شخصی می دهد که سند رسمی در دست اوست، بنابراین توجه به این نکته ی حقوقی بسیار حیاتی است.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

آیا تنظیم سند رسمی اجباری است؟

قانونگذار به دنبال جلوگیری ازمشکلات موجود در معاملات واثبات مالکیت تنظیم سند رسمی را درمواردی اجباری اعلام کرده است
از ماده ی ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد واملاک مصوب ۲۶/۱۲/۱۳۱۰ ، اینگونه فهمیده می شود که ثبت سند راجع به کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله چه در دفتر املاک ثبت شده باشد چه نشده باشد اجباری و الزامی است و دعوایی که برای انتقال رسمی یک ملک از فروشنده به خردار باید اقامه شود، الزام به تنظیم سند رسمی نام دارد.
البته توجه به عرف و عادت همانگونه که در ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی ذکر شده است نیز دارای اهمیت است بدین معنا که اگر در منطقه ای عرف بدین گونه باشد که معمولا سندرسمی برای معامله ای تنظیم نشود وهمه به سند عادی اعتبار بدهند،فروشنده نیز الزامی ازین بابت ندارد، اما اکنون در اغلب مناطق و موارد نیاز به ثبت سند رسمی هست و الزامی است.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند

پس ازآنکه طرفین قرارداد مبایعه نامه را که حاوی میزان دقیق ثمن و مشخصات ملک و محل دفترخانه است را امضا میکنند، فروشنده و خریدار همانگونه که در قرارداد ذکر کرده اند بید در تاریخ معین به دفترخانه ای که تعیین کرده اند مراجعه کنند تا مشتری الباقی ثمن(پول) را بدهد و مالک سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتنع کند و در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه مابقی قیمت معامله از سردفتردرخواست کند که که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی ذکر می شود که در تاریخ مقرر در مبایعه ‌نامه، خریدار در دفترخانه حضور داشته است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون عذر موجهی ازحضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.

اگر در متن مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده محل و تاریخ دقیق مراجعه به دفترخانه تعیین نشده باشد، خریدار می تواند با ارسال یک اظهارنامه ی رسمی به فروشنده محل و تاریخ مشخص شده را به وی اعلام کند و از او بخواهد تا در موعد مقرر حاضر شود و سند را منتقل کند.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح مراجعه کند. دادگاه صالح دادگاهی است که در حوزه ی قضایی محل وقوع ملک واقع شده است.
دقت کنید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت یا متعلق به دیگری نباشد؛ چرا که اگر ملک در رهن باشد باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کنید. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با عنوان (فروش مال غیر) از وی شکایت کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مالی را فروخته است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

اقدامات دادگاه جهت الزام به تنظیم سند

احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی و شماره پلاک
احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: در مورد تلفن، استعلام از اداره مخابرات
احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک
احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و مدارک: ملاحظه اصل مبایعه ‌نامه،قول نامه، دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، شیوه و متن سند عادی و دقت در مفهوم و منظور سند تنظیمی و شروط و تعهداتی در آن است.
تحقیق و بررسی در مورد ملک که در رهن است یا وضعیت مشابهی دارد یا خیر؟
توجه به مبلغ و هزینه های مذکور مانن مالیات و…
انجام هرگونه تحقیق و عملی برای کشف واقعیت برای مثال صدور قرار تحقیق محلی و…