صورتمجلس تفکیکی چیست و با تقسیم نامه چه تفاوتی دارد؟

صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان ساختمان توسط ثبت اسناد و املاک تهیه میشود. این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد. بدیهی است اگر کل ملک قبل از تفکیک متلق به یک فرد بوده کل قطعات نیز متلق به او خواهد بود و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی بوده مثلا سه مالک هر یک با قدر السهم دو دانگ از ششدانگ . در اینصورت کل واحدها و قطعات تفکیک شده یک به یک با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالک خواهد بود . هیچیک از مالکین واحد مستقل و ششدانگ نخواهند داشت مادامیکه سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالکین تنظیم شود. در این مرحله مالکین به نسبت قدرالسهم خود تعدادی از واحدها را بطور کامل و ششدانگ انتخاب مینمایند این انتخاب در سندی به نام تقسیم نامه ثبت میشود و به موجب همین تقسیم نامه ثبت اسناد خواهد توانست برای هرقطعه و یا واحد سند مالکیت صادر نماید. ملاحظه میگردد که صورتمجلس تفکیکی مقدمه برای تقسیم نامه است . برای اینکه ملک از وضعیت مشاعی و شراکت خارج گردد . اگر بعد از صورتمجلس تفکیکی تقسیم نامه تنظیم نشود کار اداره ثبت در تهیه صورتمجلس تفکیکی عبث و بیهوده بوده است. از آنجا که قانونگذار بر اساس اصل حکمت حکیم و دانا بوده و کار عبث قابل انتساب به او نیست . میتوان گفت که تنظیم سند تقسیم نامه حسب تقاضای هریک مالکین الزامی و اجباری است . اگر در نحوه تقسیم توافقی بین مالکین نباشد . دادرس کارشناس خواهد گمارد. این الزام و اجبار از مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور استنباط میشود. بنابراین هر جا که شریکی بتواند خود را از مالکیت اشتراکی برهاند از حمایت قانونی برخوردار خواهد بود.

تعریف تفکیک و افراز

افراز در لغت به معنی جداکردن چیزی از چیز دیگر است. حسب قسمت اخیر ماده ۵۹۱ قانون مدنی، دعوی افراز، دعوی شریک ملک مشاع با شریک دیگر است به منظور تقسیم مال مزبور. در صورت عدم تراضی بر تقسیم حاکم اجبار به تقسیم می­کند، مشروط بر اینکه تقسیم متحمل بر ضرر نباشد. بدین منظور قانون افراز و فروش املاک مشاع در آذرماه ۱۳۵۷ تصویب و به موجب آن اداره ثبت، مرجع رسیدگی در دعاوی افراز املاک تعیین گردید. در افراز وجود حالت شراکت ضروری است، یعنی وقتی افراز صورت می­گیرد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد ولی در صورت عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم همدیگر افراز صورت می­گیرد.
افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهام مالکان مشاع است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می­یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد در افراز بایستی سهم متقاضی افراز مشخص و جدا گردد و چه بسا میان شرکا بر سر صحت افراز و مطابق بودن آن با میزان مالکیت مشاعی اختلاف حاصل شود. در این صورت تعیین تکلیف نهایی با مراجع قضایی است. پس از افرازکردن، شراکت خاتمه یافته و هر کدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود.

اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد زیرا همانگونه که در مبحث قبل گفته شده در افزار باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تر در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از ۲ نفر بیشتر باشند ولی در تفکیک حتی یک نفرهم که مالک شش دانگ ملکی باشد می توان آنرا به قطعات متعددی که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید که روش انجام انجام عمل تفکیک به شرح زیر بیان می شود :

اگر مالک یک نفر باشد جهت چاپ سند مالکیت صورت مجلس تفکیکی به دفتر املاک ارسال خواهد شد اما اگر مالکین بیش از یک نفر باشند صورت مجلس تفکیکی به دفترخانه اسناد رسمی مربوطه ارسال تا فقط جهت تنظیم تقسیم نامه اقدام نماید سپس آن را به اداره ثبت تحویل داده تا فرایند چاپ سند مالکیت ادامه یابد.

پرسش کننده خانم همتی

سلام
در خصوص مطلبی که در سایت در مورد حیاط مشاعی بدون دسترسی از سوی طبقه فوقانی که صحیحا فرمودین امکان شکایت کیفری نیست سوالی داشتم
حال اگر در صورتمجلس تفکیکی ملک و سند هر یک از مالکین حیاط مشاعی صراحتا قید شده باشد امکان طرح دعوی خلع ید مشاعی قابلیت اجرایی شدن دارد؟ منظورم جهت اخذ توافق در جهت استفاده از حیاط مشاعی برای پارک کردن خودرو ؟
و سوال دیگر اینکه با توجه به اینکه دعاوی حقوقی محصور نیستند میشه مثلا دادخواست اثبات حق در استفاده از حیاط مشاعی و الزام خوانده به رفع مانع به استناد قانون تملک آپارتمان داد؟

باسلام جواب قسمت اول

صورتجلسه تنها درباره تعریف حد و  حدود اربعه واحد های مستقل  در ساختمان و مشخص کردن مساحت این واحد های مستقل  و شماره گذاری واحد های ساختمان می باشد.

چنانچه  کل ملک  یا ساختمان تازه ساخته شده ، قبل از تفکیک واحد های آن به یک نفر خاص متعلق باشد ، در این صورت همه ی قطعات و تجهیزات ساختمان هم متعلق به آن شخص میشود.

در صورتی که یک  ملک  یا ساختمان به طور مشترکی باشد و چندین مالک مشاعی  داشته باشد، ، همه ی  واحد های ساختمان و قطعات تفکیک شده ساختمان هم ، با همان نسبت سهم، بین مالکان تقسیم میشود.

برای مثال اگر دو نفر ، هرکدام  مالکیت 3 دانگ، از 6دانگ کل ملک، را داشته باشند، در این صورت هرکدام مالک 3دانگ ازسهم واحد ها بعلاوه قطعات تفکیکی ساختمان خواهند شد .

در این حالت  برای اینکه بتوان در اداره ثبت اسناد برای هر واحد سندی جداگانه صادر نمود ، بایستی این انتخاب  مالکان در یک سند ، که  به اصطلاح تقسیم نامه  نامیده میشود ثبت شود.

مراحل درخواست اخذ صورتمجلس تفکیکی ملک

برای اقدام به صدور صورت مجلس تفکیکی برای املاک و ساختمان هایی که به چندین واحد آپارتمانی تقسیم میشوند، در وهله اول گرفتن مجوز پایان کار از شهرداری  منطقه مربوط به ملک واجب است.

در مواردی که فروشنده ملک نوساز، به دلایلی از گرفتن صورت مجلس تفکیکی، و به طور وضوح سندتفکیکی امتناع می ورزد، خریدار ملک می تواند بر اساس مبایعه تنظیم شده فی مابین، وی را ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی نماید.

در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش هم به همین منوال است. در تمام این موارد سازنده یا پیش فروشنده بر مبنای تعهد خود در مبایعه نامه، ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی خواهند بود. در درجه نخست اخذ صورت مجلس تفکیکی وظیفه مالک رسمی ملک است؛ اما در مواردی ممکن است شخص دیگری در قالب قرارداد (مبایعه نامه، مشارکت در ساخت و …) که با خواهان منعقد کرده است، متعهد به گرفتن این صورت مجلس شده باشد.

بهتر است علاوه بر مالک رسمی ملک، متعهد نیز طرف دعوی قرار گیرد. در این دعوا هر شخصی که از صدور صورت مجلس تفکیکی نفع می برد می تواند دعوا را مطرح نماید. خوانده اصلی این دعوا، مالک و یا مالکین رسمی ملک هستند و کسی که محکوم به اخذ صورتمجلس تفکیکی می شود، مالک رسمی است، نه شخصی که در قرارداد تعهد به اخذ صورت مجلس داده است. دعاوی مرتبط با ملک باید دردادگاه محل وقوع ملک مطرح گردند.

پس از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده، خواهان (محکوم له) می تواند طی درخواستی، تقاضای اجرای حکم صادر شده را بنماید و پس از صدور اجراییه، به خوانده (محکوم علیه) ابلاغ می شود که نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید. در صورت بی توجهی وی به دستور قضائی، خواهان می تواند با هزینه خودش، صورت مجلس تفکیکی را اخذ نماید و سپس هزینه های مرتبط به علاوه ی خسارت ناشی از تاخیر صورت گرفته، را از خوانده مطالبه کند.

ب=قسمت مشاعی متعلق به همه ساکنین هست و هیچکس حق ایجاد مزاحمت رو نداره.مطابق تبصره 3 قانون تملک آپارتمانها چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. این ماده میتواند قرینه ای باشد بر اینکه شما حق دسترسی به حیاط را از طریق عبور از واحد وی ندارید. اما در خصوص تبدیل پارکینگ به واحد مسکونی، این کار بر خلاف قوانین شهرداری و شهرسازی می باشد. در این خصوص شهرداری مربوطه تخلف نموده و بر خلاف مقررات شهرسازی اقدام به صدور پایان کار نموده است. لذا ابتداً هر شخص ذینفع میتواند با طرح دعوا در دیوان عدالت اداری علیه شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست اصلاح پایان کار و اصلاح صورت مجلس تفکیکی مبنی بر تغییر کاربری موجود را مطرح نماید. بعد از آن مالک واحدی که در پارکینگ سکونت میکند باید در خصوص ابطال سند و خسارات علیه فروشنده در دادگاه عمومی دعوا طرح نماید.

هیچ یک از واحدها نمیتواند در مشاعات تصرفی کند که بدون رضایت واحدهای دیگر میباشد به دلیل اینکه حیاط جزء مشاعات میباشد. لذا فقط در صورتیکه میتوانید در قسمت مشاع آپارتمان پارک کنید که تمامی مالکین دیگر رضایت دهند.

ببخشیددیرپاسخ داده شده.هادی کاویان مهر

جرم توهین

فحاشی کردن و استعمال الفاظ رکیک نسبت به افراد ، جرم محسوب میشود و از جمله جرایم قابل گذشت میباشد که به موجب قانون کاهش مجازات حبس تعزیری ، مجازات آن ، جزای نقدی درجه شش خواهد بود.

جرم جعل اسناد غیر رسمی

هر کس در نوشته های غیر رسمی ، چیزی اضافه کند یا چیزی محو کند یا در در سند قلم ببرد ، مرتکب جرم جعل شده است که فقط جرم مذکور با شاکی خصوصی در مراجع قضایی مطرح میشود و  قابل پیگیری می باشد.

اقدامات تامینی و تربیتی

اقدامات تامینی و تربیتی که جایگزین مجازات برای اطفال شده است ، به شرح ذیل میباشد:

• سپردن بچه به پدر و مادر با گرفتن تعهد از والدین با موضوع تربیت مناسب
• در صورت نبودن پدر و مادر ، سپردن به اشخاص حقیقی یا حقوقی جهت تربیت مناسب
• پند و موعظه توسط قاضی دادگاه
• گرفتن تعهد کتبی از بچه با موضوع عدم تکرار جرم .(البته مربوط به اطفالی است که بین 12 تا 15 سال سن دارند)
• نگهداری در کانون اصلاح و تربیت از سه ماه تا یک سال . (البته مربوط به اطفالی است که بین 12 تا 15 سال سن دارند)

طفل در مجازات تعزیرات

هر گاه طفل ، مرتکب جرایم تعزیری شود ، صحیح است که مجازات نمیشود اما قانونگذار محترم ، برای طفل اقدامات تامینی و تربیتی فراهم آورده است.

طفل در مجازات قصاص

زمانی که طفل مرتکب جنایتی بشود ، مرتکب خطای محض شده است . در این صورت قصاص منتفی خواهد شد و دیه ثابت میشود.

البته لازم به ذکر است که اگر طفل تا 12 سال داشته باشد و مرتکب جنایت شده باشد ، اقدام تامینی سپردن طفل به پدر و مادر یا اشخاص دیگر برای تربیت مناسب اتخاذ میشود. همچنین اگر سن طفل از 12 تا 15 سال باشد ، نگهداری در کانون اصلاح و تربیت انتظار او را میکشد.

مسوول پرداخت دیه بستگی به طریقه اثبات جرم دارد. اگر جنایت با شهادت یا قسامه یا علم قاضی ثابت شود ، پرداخت دیه بر عهده عاقله است.

اگر جنایت با اقرار مرتکب یا نکول او از سوگند و قسامه ثابت شود ، برعهده خود طفل خواهد بود و از اموال او برداشته میشود.

طفل در مجازات حدود

شرط اینکه فرد مشمول مجازات حد شود ، لازم است که بالغ باشد. به عبارت دیگر فردی که به بلوغ نرسیده باشد ، جرم محقق میشود اما مجازاتی در پی نخواهد داشت.

بعنوان مثال مطابق تبصره 2 ماده 221 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1392 ، هر گاه طرفین نابالغ باشند ، زنا محقق است لکن نابالغ مجازات نمیشود.

طفلی که مرتکب جرم حدی شده است ، اگر تا 12 سال باشد ، به والدین یا اشخاص دیگری جهت تربیت کردن مناسب او سپرده میشود.

اگر از 12 تا 15 سال سن داشته باشند ، تعهد کتبی با موضوع عدم تکرار جرم و یا نگهداری در کانون اصلاح و تربیت میشوند.

مجازات اطفال بزهکار

در قوانین جمهوری اسلامی ایران ، منظور از طفل ، فردی است که به بلوغ شرعی نرسیده است.

به عبارت دیگر پسر تا قبل از 15 سال تمام قمری ، طفل محسوب میشود و دختر تا قبل از 9 سال تمام قمری نیز طفل محسوب میشود.

طبق ماده 140 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1392 ، طفل مسوولیت کیفری نخواهد داشت و به عبارت دیگر صغیر بودن از موانع مسوولیت کیفری میباشد.

بنابراین زمانی که طفل مرتکب جرمی شود ، مجازات حد ، قصاص و تعزیرات انتظار او را نخواهد کشید و اقدامات تامینی و تربیتی جایگزین میشود.

مرور زمان در محکومیتهای متعدد

هر گاه در مورد یک شخص به موجب حکم یا احکامی ، محکومیت های قطعی متعدد صادر شود ، شروع به اجرای هر یک از محکومیت ها ، نسبت به دیگر محکومیت ها ، قاطع مرور زمان است.

مرور زمان اجرای مجازات در جرایم غیرقابل گذشت

در مرور زمان اجرای مجازات نیز بسته به نوع درجه ، مواعد مختلفی تنظیم شده است :

1. جرایم تعزیری درجه یک تا سه با انقضای بیست سال از قطعیت حکم
2. جرایم تعزیری درجه چهار با انقضای پانزده سال از قطعیت حکم
3. جرایم تعزیری درجه پنج با انقضای ده سال از قطعیت حکم
4. جرایم تعزیری درجه شش با انقضای هفت سال از قطعیت حکم
5. جرایم تعزیری درجه هفت و هشت با انقضای پنج سال از قطعیت حکم

مرور زمان تعقیب در جرایم غیرقابل گذشت

مواعد در مرور زمان تعقیب بسته به نوع درجه مجازات با یکدیگر تفاوت دارد که عبارتند از:

• جرایم تعزیری درجه یک تا سه با انقضای پانزده سال از تاریخ وقوع جرم
• جرایم تعزیری درجه چهار با انقضای ده سال از تاریخ وقوع جرم
• جرایم تعزیری درجه پنج با انقضای هفت سال از تاریخ وقوع جرم
• جرایم تعزیری درجه شش با انقضای پنج سال از تاریخ وقوع جرم
• جرایم تعزیری درجه هفت و هشت با انقضای سه سال از تاریخ وقوع جرم

مرور زمان در جرایم قابل گذشت

مرور زمان در جرم قابل گذشت بدین شرح است که هر گاه متضرر از جرم ، در مدت یک سال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم ، شکایت نکند ، حق شکایت کیفری او ساقط میشود.

هرگاه متضرر از جرم قبل از انقضای مدت مذکور ، فوت کند و دلیلی بر صرفنظر وی از طرح شکایت نباشد ، هر یک از ورثه وی در مهلت شش ماه از تاریخ وفات ، حق شکایت دارد.

مرور زمان در جرایم تعزیری

این نهاد حقوقی فقط در جرایم تعزیری مطرح است. به عبارت اخری ، نهاد حقوقی مرور زمان ، در جرایمی که مستوجب مجازات حد ، قصاص و دیه است ، راه ندارد.

انواع مرور زمان رانام ببرید

مرور زمان نیز مانند هر تاسیس حقوقی دیگر ، شامل انواعی میباشد که عبارتند از :

الف) مرور زمان تعقیب

مرور زمان ، در صورتی تعقیب جرایم را موقوف میکند که از تاریخ وقوع جرم تا انقضای مواعد مذکور در قانون ، تعقیب نشده است یا از تاریخ آخرین اقدام تعقیبی یا تحقیقی تا انقضای مواعدی که در آینده ذکر میشود ، به صدور حکم قطعی منتهی نگردیده است.

ب)مرور زمان اجرای مجازات

مرور زمان ، اجرای احکام قطعی را موقوف میکند و مدت آن از تاریخ قطعیت حکم تا انقضای مواعد مذکور در قانون است.

مرور زمان در قانون مجازات اسلامی

 منظور از مرور زمان بدین شرح می باشد که بعد از گذشت مدت زمانی ، با شرایطی که قانونگذار تصریح کرده است ، دیگر جرم قابلیت تعقیب یا مجازات قابلیت اجرا ، نخواهد داشت.

حبس تعزیری در معاونت جرم

اگر فردی در جرمی که مجازات آن سلب حیات باشد ، معاونت کند و ارتکاب آن را تسهیل کند ، حبس درجه 2 یا 3 در انتظار اوست. همچنین در جرم قطع عمدی عضو ، مجازات معاون ، حبس تعزیری درجه 5 یا 6 میباشد.

حبس تعزیری در شروع به جرم

اگر مجازات حبس تعزیری تا درجه 3 باشد ، مجازات شروع به جرم آن ، حبس تعزیری درجه 4 می باشد. همچنین اگر درجه 4 باشد ، مجازات شروع به جرم درجه پنج میشود.

خرید مجازات حبس تعزیری

یکی از باورهای نادرست حقوقی که بین مردم رواج دارد عبارت است از اینکه مجازات حبس های تعزیری خریدنی است . در واقع اصطلاح ” خریدن ” مجازات ، تعبیری غیرتخصصی و کاملا غلط است.

مجازات طبق اصل قانونی بودن مجازات ها ، به جز با حکم صریح قانون و با طی مراحل دقیق قانونی دادزسی قابل تعیین نیست و اجرای مجازاتی که به این شکل تعیین می شود ، جز به روش های صریح قانونی قابل تخفیف یا تغییر نمی باشد.

ریشه این باور غلط مرتبط به مواد 85 و 86 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1392 است که در آن ماده قانونگذار حکم کرده است که اگر شرایط مذکور در قانون وجود داشته باشد ، قاضی اختیار دارد که بطور مثال مجازات حبس را به جزای نقدی تبدیل کند .