دعاوی ملکی
وقتی تهیه مسکن یکی از مهمترین نیازهای شهروندان به شمار می‌رود، دیر یا زود، برای به دست آوردن سرپناه باید سری به «دفاتر مشاوران املاک» یا همان «بنگاه معاملات ملکی» زد؛ زیرا که اکنون تنظیم قرارداد مسکن میان خریدار و فروشنده یا مالک و مستأجر الزامی است و پیش‌نویس نسخه رسمی این قراردادها در اختیار بنگاه‌های معاملات ملکی قرار دارد.
با این حال، کم نیستند مشکلات حقوقی که در همین دفترها ایجاد می‌شوند؛ به طوری که بسیاری از قراردادهای تنظیم شده یکی از طرف قرار داد یا گاهی هر دو را به دردسر می‌اندازد. اگر شما هم قصد انجام معامله‌ای در بنگاه معاملات ملکی دارید یا با مشکلی در این باره مواجه شده‌اید، خواندن این گزارش را که روزنامه حمایت در گفت‌وگو با دکتر میترا ضرابی، وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه، تهیه شده است، از دست ندهید.
در مورد قرارداد
برای شروع باید بدانید که قرارداد، یک رابطه حقوقی است که بین دو نفر ایجاد میشود و در این رابطه، توافق طرف‌های معامله برای به‌وجود آمدن آثار حقوقی در آن لازم است. آثار حقوقی به معنای تکلیفی است که پس از عقد قرارداد و انجام معامله، برعهده یکی از دو طرف یا هر دو گذاشته میشود.
این نکته را نیز بدانید که طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، در خرید و فروش مسکن، خریدار متعهد به پرداخت پول میشود و فروشنده تعهد دارد در ازای دریافت پول از خریدار، خانه یا ملک را به او تحویل دهد. همچنین فراموش نکنید که بنگاه مشاوران املاک وابستگی به دولت ندارد و وابسته به صنف خود است.
باید پای مشاوران املاک در میان باشد
برای عده‌ای این سؤال مطرح است که چرا باید قراردادهای ملکی را در بنگاه‌های مشاوران املاک ببندند؟ به گفته دکتر ضرابی تا قبل از سال ۱۳۷۶ در قراردادهای اجاره، مستأجر نفع زیادی می‌برد؛ زیرا قانون به نفع مستأجر بود و خدا باید به داد مالک می‌رسید، اگر می‌خواست مستأجر را از خانه بیرون کند.
اما در سال ۷۶ قانونگذار به فکر تغییراتی در قانون مالک و مستأجر افتاد قوانین جدیدی در این زمینه تصویب شد. طبق قوانین جدید مستأجر دیگر به اندازه گذشته حق و حقوق ندارد و مالک آسان‌تر میتواند مستأجر را به اصطلاح «جواب» کند. با وجود این، یکی از آیین‌نامه‌های این قانون که درباره روابط مالک و مستأجر است، تصریح دارد که قراردادهای اجاره زمانی مشمول قانون سال ۷۶ می‌شوند که توسط ۲ شاهد گواهی شوند و در قرارداد مهر بنگاه مشاور املاک نیز وجود داشته باشد.
البته باید بدانید که نبود مهر بنگاه به معنای ابطال قرارداد نیست، بلکه این قرارداد مشمول تغییر قوانین سال ۷۶ نمی‌شود و به طور حتم مالک ضرر خواهد کرد. حالا اگر مالک هستید و راضی به ضرر نیستید، قرارداد خود را در حضور مشاوران املاک تنظیم کنید. یادتان باشد سند مربوط به قراردادهای ملکی یا خودرو از اسناد عادی به شمار می‌آیند، از سوی دیگر، فراموش نکنید که قانون مدنی کشور پیچیدگی‌های خود را دارد و در صورت خودداری از تنظیم قراردادهای اجاره در حضور مشاوران املاک با فرض رفع اختلافات احتمالی از طریق مواد قانون مدنی، دور از انتظار نیست که کارتان گره بخورد.
بندی که شما را می‌فریبد
گاهی پیش می‌آید که قراردادهای تنظیم شده در مشاوران املاک اشکال‌هایی دارد، بد نیست با این موارد نیز آشنا شوید.
برای مثال مشاوران املاک بدون اینکه طرف معامله بداند و به حقوق خود عالم باشد، در قرارداد از بند «اسقاط کافه خیارات» استفاده می‌کنند. این جمله ساده تمام حق فسخ‌هایی را که میتواند در یک معامله وجود داشته باشد، از بین می‌برد و طرف‌های معامله هم خیلی راحت و بدون اطلاع از این که چه حقی از آنها ضایع شده است، قرارداد را امضا می‌کنند. اما متوجه باشید که شما با امضای این بند، درهای زیادی را در معامله به روی خود می‌بندید.
برای مثال شما خانه یا خودرویی را گران‌تر از نرخ اصلی آن می‌خرید و بعد از خرید متوجه می‌شوید که چه اتفاقی افتاده است در این زمان شما به دلیل امضای قراردادی که همان جمله ساده در آن آمده است، نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. یا فرض کنید خانه‌ای را به عنوان ۱۱۰ متر به شما می‌فروشند و بعد از بسته‌شدن قرارداد متوجه می‌شوید که خانه ۱۰۰ متر است؛ با اسقاط کافه خیارات، دیگر کار از کار گذشته است و شما هم طبق قرارداد اختیار فسخ ندارید.
البته در این صورت نیز راهکارهای حقوقی وجود دارد؛ اگر در چنین دامی افتادید، باید بدانید که این بند، از نظر حقوقی غلط است زیرا هر قدر اختیارات از فرد گرفته شود باز هم یکسری از اختیارات مانند «خیار تدلیس» را نمی‌توان از بین برد. «تدلیس»
به معنای فریفتن است. اگر ثابت شود که طرف مقابل شما را فریب داده است، قانون وارد عمل میشود و با وجود این که شما آن بند از قرارداد را امضا کرده‌اید، مداخله می‌کند و شخص فریب‌کار مسئول عمل غیر قانونی خود است.
دودل‌ها بدانند
کسانی که همیشه در خریدشان دودل هستند و بعد از این که چیزی را می‌خرند، چند بار آن را پس می‌دهند و دوباره می‌گیرند، باید بدانند که در معاملات مسکن دیگر از این خبرها نیست و فقط با داشتن اختیاراتی که قانون می‌دهد اجازه فسخ قرارداد را دارند، مگر اینکه واقعا سر شما کلاه رفته باشد. به عبارت‌دیگر، فقط برای معاملاتی که در آن ملکی گران یا ارزان خریداری یا فروخته شده است، آن هم با نظر کارشناس رسمی دادگستری، امکان فسخ وجود دارد.
وقتی یکی از طرف‌های قرارداد جریمه میشود
اگر تا به حال ملکی را خریده باشید حتما می‌دانید که در قرارداد، در صورت «عدم حضور در دفاتر اسناد رسمی»، خسارتی برای مالک در نظر گرفته میشود که معمولا رقم قابل توجهی است. رقم این خسارت بسته به زمان عقد قرارداد متفاوت است و از یک میلیون تا درصدی از کل مبلغ قرارداد را در بر می‌گیرد.
گاهی این رقم یک میلیون تومان، گاهی ۱۰ میلیون تومان تعیین میشود وگاهی نیز برابر قرار داد فرد باید به ازای هر روز تاخیر، این رقم را به صورت روزانه محاسبه و پرداخت کند. فراموش نکنید که حضور یافتن در دفاتر اسناد رسمی، تنها به معنای حضور فیزیکی مالک در این دفاتر نیست و اگر مالک یا خریدار با همه خانواده خود هم حضور یابد، اما مدارکش کافی نباشد، «عدم حضور» به حساب می‌آید و باید خسارتی را که در قرارداد ذکر شده است، پرداخت کند.
وظیفه مشاوران املاک
«مشاوران املاک» برای تنظیم و عقد قرارداد باید قبل از هر چیز، همه مدارک قرارداد را بررسی کنند و از صحت و اصل بودن آنها مطمئن شوند؛ بنابراین مشاور املاکی که نداند مدارک دارای اشکال یا تقلبی است یا دانسته با مدارک مشکل‌دار معامله‌ای انجام دهد، از نظر حقوقی مقصر است. تقصیر فقط این نیست که کسی کاری را عمدی انجام دهد، بلکه ممکن است کاری غیرعمد، خسارت‌هایی را به بار بیاورد.
به عبارت دیگر مشاور املاک موظف است از صحت مدارک مطلع شود و اگر صحت مدارک را بررسی نکند، سهل‌انگاری و کوتاهی کرده و باید پاسخگو باشد. خوب است بدانید که تقصیر در سیستم حقوقی ایران از «باب تسبیب» منجر به مسئولیت میشود و ماده ۹۵۳ قانون کشور به تقصیر و انواع آن اشاره کرده است.
همچنین در تبصره ماده ۳۳۶ قانون مجازات اسلامی آمده است که : «تقصیر شامل بی‌احتیاطی، بی‌مبالاتی، عدم‌مهارت و عدم‌رعایت نظامات دولتی» میشود. بنابراین در معاملات اگر فروشنده و مشاور املاک دچار چنین اشتباهی شوند و مدارک را دقیق بررسی نکنند، خریدار میتواند نه تنها از فروشنده، بلکه از بنگاه معاملاتی که انعقاد قرارداد را برای وی انجام داده است، طرح دعوی کند و و از آنها خسارت بگیرد.
یادتان باشد که چنین پرونده‌هایی جنبه کیفری ندارند و فقط از جنبه حقوقی برخوردارند، مگر در مواردی که مشاور املاک از جعلی بودن و در کل از مشکل اسناد باخبر بوده و با فروشنده تبانی کرده باشد که در اینصورت پرونده جنبه کیفری پیدا می‌کند و با اثبات آن، مجازات‌های کیفری سنگینی در انتظار متخلفان خواهد بود.
چند نکته ضروری
در معاملاتی که در بنگاه‌های مشاور املاک انجام میشود بهتر است، از اطلاعات یک مشاور حقوقی یا دست‌کم کسی که اطلاعاتی در این حوزه دارد، استفاده کنید. مشاور حقوقی میتواند همه بندهای معامله را برای طرفین توضیح دهد و مسئولیت آنها را برایشان روشن کند.
درست است که عده کمی از مردم در معاملات خود از وکیل استفاده می‌کنند، اما بد نیست که در بنگاه‌ها، شخصی حقوقدان نیز حضور داشته باشد تا با راهنمایی او، کمی از مشکلات حقوقی که در بنگاه‌ها برای مردم به‌وجود می‌آید، کاسته شود. بنگاه‌های مشاور املاک موظفند در زمان تنظیم و عقد قرارداد، مدارک طرفین را با اصل تطبیق دهند البته طرفین هم باید بر این مشاوران املاک نظارت کنند.
یادتان باشد شخصی که می‌خواهد با وکالت‌نامه، ملکی را بفروشد حتما باید مدارکش از سوی بنگاه مشاور املاک به طور دقیق بررسی و صحت وکالت‌نامه‌اش در دفتراسناد رسمی، ثابت شود. مشاور املاک باید بررسی کند که وکالت‌نامه اصل است یا خیر؟ زیرا در بسیاری از موارد وکالت‌نامه با مهر جعلی مشکلات زیادی ایجاد کرده است، در معامله مشاور املاک هم باید دقت داشته باشد اما اما با به وجود آمدن مشکلی،شما هم که طرف معامله هستید، خواه‌ناخواه، به دردسر می‌افتید. پس همیشه در معامله‌ها دقت کنید تا بعد از انعقاد آن با مشکلی مواجه نشوید.
